Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

«Лучший способ объяснить ребенку о налогах – это съесть 13 % его мороженого» — гласит народная мудрость. Ну нам, взрослым людям, доподлинно известно, какая часть наших с вами доходов отходит в казну государеву. Другое дело, что не все представляют, что именно подразумевается налоговыми органами под доходами налогоплательщиков. Например, если вы продали свою квартиру – государство считает, что вы получили доход. Но не всегда такой доход облагается налогом. Слишком сложно? Давайте разбираться вместе.

Содержание

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Основной документ, который расписывает все нюансы налогообложения – это Налоговый Кодекс Российской Федерации. Однако далеко не все могут свободно ориентироваться в птичьем языке, на котором написаны эти нормы. Поэтому мы переведем с птичьего на человеческий. Итак, кто должен оплачивать налог в случае продажи своей квартиры или доли в ней?

Любые жители, которые получили паспорт нашей страны, а стало быть, являются ее гражданами. Они автоматически считаются резидентами страны, а резиденты должны платить налоги.

При этом гражданин может доказать обратное – факт, что он не является резидентом России. Кто такие эти загадочные резиденты? Это граждане страны (или не обязательно граждане), которые проводят на ее территории не менее 183 суток за последние 12 месяцев.

То есть если вы находитесь в стране на один день больше, чем полгода – автоматически вы становитесь налоговым резидентом.

Почему это так важно? Потому что резиденты платят подоходный налог в размере установленных 13%, а для нерезидентов сумма вырастает сразу до 30%.

Также иностранцы могут доказать, что проводят в России более полугода к ряду, и при соответствующей регистраций в налоговых органах могут платить, как и другие резиденты, не более 13% от полученного дохода.

Исключение составляют военнослужащие и дипломаты, которые по долгу работы вынуждены находиться длительное время за пределами территории страны.

Что такое минимальный срок владения имуществом

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

В попытке определить, когда и как необходимо оплачивать налог после продажи недвижимого имущества, всплывает следующее важное понятие – минимальный срок владения имуществом. Оказывается, именно из этих значений насчитывается (или не насчитывается) налоговая сумма.

Итак, минимальный срок владения имуществом – это отрезок времени, по истечении которого можно продать недвижимость и при этом не оплачивать никаких податей и даже не подавать декларацию.

Если недвижимость продается раньше установленного срока – то помимо налога этот доход необходимо задекларировать, а сведения направить в соответствующий налоговый орган.

Установленные минимальные сроки зависят не только от даты приобретения имущества, но и от способа получения объекта в собственность. Далее рассмотрим эти параметры.

Какие минимальные установленные сроки действуют в 2020 году

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

  • Для того, чтобы при продаже имущества с вас не взимали подоходный налог, необходимо соблюдать положенный срок.
  • Трехлетний срок установлен для следующих объектов недвижимости:
  • купленных до 01.01.2016 года;
  • полученных в собственность по договору передачи в результате приватизации;
  • перешедших в собственность на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию;
  • подаренных близкими членами семьи;
  • принятых в собственность в результате действия договора пожизненного содержания с иждивением (договора ренты).

Пятилетний срок определен для тех объектов недвижимости, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Однако долго эта норма в первозданном виде не просуществовала. Уже с начала 2020 года вступают в силу поправки, которые позволят уменьшить пятилетний срок до трехлетнего в следующих случаях:

  • если продается именно жилое помещение. Другие формы недвижимого имущества не в счет;
  • у продавца в собственности другого жилья нет. Если доля совместная с супругом – рассматривается недвижимость в собственности у каждого из них. Если все-таки у продавца есть еще недвижимое имущество, то минимальный срок владения снова возрастает до пяти лет;
  • Проверяя наличие другого жилья у продавца, исключение сделают, если другая недвижимость была приобретена не более, чем за 90 дней до продажи текущей квартиры. Эта поправка принята для того, чтобы у собственников была возможность проведения так называемой альтернативной сделки. Суть ее в том, что покупатель сначала приобретает приглянувшийся ему вариант квартиры, возможно даже с использованием заемных средств, а потом продает свою, и полученной суммой расплачивается с долгами;
  • При продаже дома и участка, на котором он стоит, действует еще одно правило. В случае, если с момента получения права собственности на дом прошло 3 года и это право получено одним из перечисленных выше способов, дающих право уменьшить минимальный срок владения с трех до пяти лет, то это право распространяется в том числе на земельный участок и на хозяйственные постройки. С одним исключением – дом должен быть единственным для продавца.

Как рассчитывается минимальный срок владения имуществом

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

При расчете минимального срока владения имуществом вполне закономерно встаёт вопрос – с какого момента ведется отсчет? С даты заключения предварительного или основного договора? После подачи документов на регистрацию? С момента регистрации? Какой документ признается отправной точкой? Все зависит от того, каким образом вам достался в собственность этот недвижимый объект.

  • Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве, инвестирования или уступки права требования. В этом случае право собственности наступает в день регистрации такового в управлении Росреестра. При этом не имеет значения, когда вы подписали акт приемки квартиры с застройщиком.
  • Покупка квартиры по договору купли-продажи. В этом случае также срок исчисления владения квартиры рассчитывается с момента регистрации договора, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права или в выписке из реестра прав на недвижимое имущество.
  • Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе. Право собственности в этом случае считается возникшим после полной выплаты паевого взноса и факта передачи квартиры пайщику по акту приема-передачи.
  • Передача квартиры в собственность в порядке приватизации. Приватизация жилья в собственность граждан проводится в нашей стране с 1992 года, поэтому право собственности на приватизированную квартиру фиксировалось по-разному по мере законодательных изменений и введения в действие законов о регистрации недвижимого имущества. Поэтому те квартиры, которые были приватизированы до 01.01.1998 года, считаются принятыми в собственность на основании актов предприятий технической инвентаризации муниципалитетов. А те, которые приватизировались уже после появления Росреестра – соответственно, после регистрации права в этой организации. Поэтому к приватизированным ранее квартирам не применяются минимальные сроки владения имуществом. А вот к тем, которые приватизированы после 2016 года, применяется трехлетний период.
  • Жилье получено в собственности по наследству или по завещанию. Здесь могут быть различные варианты.

Например, если в наследство на долю в квартире после смерти одного из супругов вступает другой супруг, то датой регистрации права собственности будет считаться дата, когда супругами была куплена квартира в долевую (или совместную) собственность. То же самое при наследовании доли умершего другим собственником, также владеющим долей в данной квартире.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Если наследник ранее не владел долями в наследуемой квартире, то при смерти наследодателя, срок владения исчисляется со дня смерти (с даты открытия наследственного дела).

  • Квартира подарена. Здесь все просто – срок владения исчисляется так же, как и при регистрации договора купли-продажи, а именно – с момента регистрации права собственности на квартиру в управлении Росреестра.
  • Квартира предоставлена собственникам взамен жилья, признанного в установленном порядке ветхим, или аварийным и подлежащим сносу. В этом случае исчисление владения квартирой также наступает после регистрации права собственности в Росреестре, несмотря на то, что предыдущим жильем собственник мог владеть не один десяток лет. В этом случае для того, чтобы не платить НДФЛ, нужно соблюсти установленные 3 года.
  • Право собственности на жилье установлено в судебном порядке. В этом случае, срок владения имуществом исчисляется с даты вступления в законную силу судебного решения. Обычно эта дата прописывается в самом решении. Обычно она составляет от десяти дней до месяца с момента вынесения решения в случае, если не была подана апелляционная жалоба. Печать о том, что решение уже вступило в законную силу, ставится на самом решении суда.
  • Доли в квартире приобретались в разное время. Бывает такое, что собственниками одной квартиры являются совершенно посторонние друг другу люди. При этом доли могут выкупаться и переходить по наследству другим людям. И вот наступает долгожданный момент, когда один из собственников наконец выкупил все разрозненные доли и стал единоличным собственником целой квартиры. В этом случае, минимальный срок владения будет рассчитываться, исходя из того, когда была приобретена самая первая доля в данной квартире. Исключение составляет случай, когда доли разделены и оформлены как отдельные объекты недвижимого имущества. В этом случае для каждой приобретенной доли расчет будет вестись с момента регистрации права собственности в управлении Росреестра.

Как быть, если есть необходимость продать квартиру раньше минимального срока

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Если обстоятельства заставляют вас продать квартиру раньше установленного срока, не расстраивайтесь. В некоторых случаях уплаты налога можно избежать, или значительно снизить его сумму.

Например, продавая квартиру, каждый имеет право воспользоваться имущественным вычетом, независимо от того, сколько лет он владеет имуществом, и пользовался ли этим правом ранее. Фактически, по этой схеме можно купить жилье и продать его уже через неделю, не выплачивая каких-либо налогов.

Чтобы уменьшить НДФЛ при продаже, можно воспользоваться двумя видами вычетов, предварительно просчитав, какой из них будет наиболее выгоден.

  • Вариант с фактическими расходами. В этом случае, даже при отсутствии дохода от продажи квартиры, налогоплательщик обязан подать так называемую «нулевую» декларацию в налоговые органы. В этом варианте надо представить документы, подтверждающие расходы на купленную квартиру. Рассмотрим пример. Марьиванна купила квартиру за 5 млн рублей в 2019 году. Через год она решила уехать в деревню, в глушь, в Саратов. И чтобы не затягивать с переездом, продала квартиру за те же 5 миллионов. Предоставив в налоговую инспекцию документы о том, что она продала квартиру ровно за такую же сумму, за какую и купила, она избежит выплаты НДФЛ. Поскольку доходов никаких от продажи фактически не получила.
  • Вариант с вычетом без предоставления документов. По закону, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, может быть уменьшен. Максимальная сумма, на которую можно уменьшить этот доход, равна 1 млн рублей. Этот вариант используется тогда, когда подтвердить свои расходы на квартиру не представляется возможным. Например, Петр Петрович получил в наследство от бабушки квартиру в спальном районе в 2017 году. А затем продал ее за 2 миллиона рублей. Уменьшив свой доход на величину вычета, Петр Петрович заплатит налог только с оставшегося одного миллиона рублей.

Есть еще одно правило для расчета налоговых выплат. Если гражданин после продажи квартиры получил доход, который не превышает 70% от кадастровой стоимости этого объекта, рассчитанный по состоянию на 1 января того года. В котором осуществлялась сделка, то к полученному доходу применяют коэффициент 0,7 от указанной кадастровой стоимости.

Как получить имущественный вычет

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Прелесть имущественного вычета в том, что его можно применять неограниченное количество раз. Единственное условие – сумма вычета в налоговый период не должна превышать предельно установленного размера (для объектов недвижимого имущества максимальная сумма равна 1 млн рублей).

Для того, чтобы воспользоваться вычетом, налогоплательщику необходимо предоставить в ИФНС следующий пакет документов:

  • по окончанию года заполнить декларацию в форме 3-НДФЛ (образец есть на сайте ИФНС);
  • предоставить специалисту, ведущему прием, копии и оригиналы документов, подтверждающих факт совершения сделки (договор купли, приватизации, дарения и т.д). Оригиналы специалист по окончанию приема вернет вам на руки. Они необходимы для установления подлинности снятых копий.
  • если налогоплательщик выбирает вариант вычета в сумме расходов, которые он понес в связи с приобретением и продажей данного имущества, необходимо дополнительно предоставить копии и оригиналы данных документов (договоры купли, долевого участия и др).
  • направить в отделение ИФНС по месту жительства заполненную налоговую декларацию и копии документов, подтверждающих право на получение вычета (удобнее всего сделать это в онлайн-сервисе через личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».
Читайте также:  Как заключить договор служебного найма жилого помещения в 2020 году

В соответствии с п.3 статьи 228 и п.1 статьи 229 НК РФ, отчет в ИФНС о полученном доходе необходимо предоставить до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была совершена сделка. Если декларация нулевая, на этом ваши действия окончены. Если после продажи рассчитан налог, предельная дата его уплаты — июль.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет: правила и нюансы сделки

Намерение продать квартиру, купленную менее 3 лет назад, может быть обусловлено многими причинами: увеличение семейства и необходимость расширения жилплощади, дальний переезд, внезапно возникшие материальные затруднения.

Многие слышали, что подобные сделки отличаются от тех, что проводятся с недвижимым имуществом, долгие годы принадлежащим одному владельцу.

В связи с этим люди интересуются, с какого рода сложностями придется столкнуться при продаже приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности и каковы требования к проведению подобных сделок.

Сразу следует сказать, что к этому вопросу следует относиться крайне осмотрительно. Сегодня на рынке недвижимости орудует огромное количество мошенников, стремящихся разбогатеть на неопытности собственников жилья.

Данная статья освещает лишь основные тезисы, связанные с продажей вновь приватизированных квартир. На практике могут возникать различные нюансы, требующие профессионального подхода.

Рекомендуем обращаться за консультациями к юристам проверенных компаний по недвижимости.

Мы уже писали об условиях приватизации квартир в 2018 году, а сейчас хотим дополнить информацию об их продаже. Точнее, остановимся лишь на тех случаях, где владельцы приватизированного жилья вступили в права собственности меньше сравнительно недавно.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Ваша квартира приватизирована менее 3 лет назад? Нужна декларация

В 2018-ом в Налоговый кодекс были внесены коррективы. Декларация на продажу жилья, пребывающего в собственности на протяжении периода до трех лет, осуществляется по следующему алгоритму:

  • каждый совладелец заполняет бланк 3-НДФЛ (получить можно в инспекции ФНС либо распечатать образец с официального сайта);
  • к декларации прикладывается комплект документов: договор купли-продажи, свидетельство о владении данной площадью (копия), документ о переводе средств (копия).

Важно
Декларацию следует предоставлять в инспекцию того района, где декларант состоит на учете.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Налог с продажи квартир менее 3 лет в собственности

Все без исключения сделки по недвижимости находятся под контролем государства, а размер отчислений в бюджет регулируется специальным законодательством.

При этом ключевым фактором, определяющим сумму налогового сбора, является срок владения объектом недвижимости. Часто наших клиентов интересует, какой налог при продаже приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности.

Закон гласит, что продающая сторона, получившая доход с продажи квартиры, подлежит налогообложению.

Размер налоговой ставки различен лишь для резидентов и нерезидентов РФ (гражданство в расчет не берется):

  • резидент (нахождение на территории России минимум 183 дня в году) — 13%;
  • нерезидент — 30%.

Налог от продажи приватизированной квартиры менее года назад

Если человек полноправно владеет приватизированным жильем меньше календарного года, то в отношении него действуют те же налоговые правила, что и в описанном выше случае — он обязан уплатить в бюджет 13%-ный НДФЛ.

Полезная информация
Снизить налоговую нагрузку можно с помощью имущественного вычета.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Есть нюансы

Дабы не стать жертвой обмана при продаже квартиры приватизированной менее 3 лет тому назад, нужно знать следующее:

  • учитывается определенный временной период — 60 месяцев непрерывного владения;
  • с точки зрения налоговиков срок владения жилым объектом — это не календарный период, поэтому отсчет может стартовать со дня, когда в Росреестр была внесена соответствующая запись.

Исключения из правил

При установлении сроков владения недвижимостью законом предусмотрен ряд исключений. Так, право собственности возникает:

  • в случае наследования — с даты смерти наследодателя;
  • на кооперативное жилье — с момента уплаты пая в полном объеме.

В тех случаях, когда осуществляется продажа приватизированной квартиры больше 3 лет в собственности, необходимость уплаты налога на доходы физлиц не возникает в принципе, и декларированию они не подлежат.

Истории из жизни
Мы решили приватизировать трешку в Подмосковье, а потом сразу ее продать и купить большую квартиру в новостройке по ДДУ. Сопровождать сделку комплексно пригласили сотрудников агентства «Чистые Пруды», так как слышали о них много позитивных отзывов в интернете и от знакомых.

Там подробно разъяснили, что, поскольку продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при покупке жилья по договору долевого участия происходит в одном налоговом периоде, то можно воспользоваться двумя видами имущественных вычетов.

Сделка прошла отлично, мы очень благодарны за квалифицированную помощь!

Избежать лишних финансовых затрат при продаже квартиры менее 3 лет в собственности можно законным  путем.

Специалисты компании «МИЭЛЬ» обладают большим опытом проведения различных сделок с недвижимым имуществом, поэтому быстро и грамотно составят пакет документов для приватизации квартиры.

Часто мы сопровождаем сделки по обмену и  продаже жилья с коммунальными долгами, обеспечивая юридическую чистоту процедуры.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry-kotoraya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Налог с продажи приватизированной квартиры в 2020: примеры расчета

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Налог с продажи приватизированной квартиры в размере 13% возникает в случае реализации объекта, срок владения которым на праве собственности составил меньше трех лет. Существуют законные способы снизить суммы налоговых отчислений, либо избежать налогообложения. Рассмотрим эти варианты.

Какое имущество считается приватизированным

При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.

Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.

Преимущества приватизации:

  • возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
  • объект переходит по наследству.

Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.

Нормативная база

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

  1. Налоговый кодекс РФ.
  2. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Особенности расчета налога

Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.

Размер НДФЛ зависит от двух факторов:

  • соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
  • право вычета.

При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент.

Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7.

Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.

Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей.

Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости.

В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.

Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение.

Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей.

Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.

Как рассчитать налог

Налогоплательщик обязан:

  1. Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
  2. На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.

На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.

  1. Квартира в собственности 2 года, ее кадастровая стоимость составляет 3600000 рублей, и она меньше, чем цена продажи, используем налоговую ставку в размере 13%. При этом у продавца возникло право на имущественный вычет. Предположим, что объект стоит 4700000 рублей. Расчет налога выглядит следующим образом: (4700000 – 1000000) × 13% = 481000 руб.
  2. Предположим, что эту же квартиру собственник решил продать за 2000000 рублей. Цена продажи меньше кадастровой стоимости умноженной на 0,7, значит базой для налогообложения является кадастровая стоимость жилья и в формуле необходимо использовать понижающий коэффициент. При этом продавец решил не использовать право на имущественный вычет. Расчет налога выглядит так: (3600000 × 0,7) × 13% = 327600 руб.
  3. Квартира приватизирована в марте 2017 года, а продается в сентябре 2019. Кадастровая стоимость равна 4 миллиона рублей, но собственник решил продать квартиру за 2200000, при этом при расчете налоговой базы продавец воспользуется имущественным вычетом. Рассчитываем: (4000000 × 0,7 – 1000000) × 13% = 234 000 рублей.

Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:

  1. Точная цена продажи.
  2. Кадастровая стоимость квартиры.
  3. Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
  4. Предполагаемая дата продажи.

В каких случаях налога нет

Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.

При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет. Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости.

Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае.

Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.

Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.

Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.

Читайте также:  Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, параметры для расчета - ставка, срок, вид платежа

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Источник: https://walaw.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-privatizirovannoj-kvartiry

Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности

Продажа приватизированной квартиры, которая находится менее 3 лет в собственности, — довольно сложная, но распространенная на сегодняшний день процедура. Ее осуществление возможно только тремя путями:

  1. с помощью оформления документа о купле-продаже имущества;
  2. через дарение;
  3. залог.

Что такое приватизация недвижимости

Что же такое приватизированная квартира? Это государственная недвижимость, которая проходит процесс приватизации и передается в собственность физическому или юридическому лицу.

Глобальный процесс приватизации начался еще в конце 20 века, в период перестройки. Тогда уничтожались основы коммунизма, в стране устанавливался капитализм.

Необходимо было осуществить процесс разгосударствления, передать недвижимость, предприятия в частную собственность.

Реализация приватизированной квартиры может осуществляться как непосредственно после изъявления желания на то ее владельца, так и по решению соответствующих государственных органов.

Для осуществления данной процедуры необходимо собрать пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

  • Необходимая для осуществления сделки техническая документация.
  • Документ, который подтверждает право на свободное владение и распоряжение имуществом.
  • Домовая книга и т. д.

Условия

Многие задаются вопросом: когда можно продать квартиру после приватизации? Реализовать имущество можно сразу после приватизации. Это право владельца. Никто не в праве отнимать у него данное право.

Но если лицо имеет в собственности недвижимость на протяжении срока, который не превышает трех календарных лет, то на него накладываются некоторые налоговые обязательства.

За деятельность, которая приносит ему дополнительный доход, владелец обязан внести плату в бюджет. НДФЛ составляет 13% от рыночной стоимости приватизированной квартиры.

Те же самые условия сохраняются и для случаев, когда лицо полноправно владеет приватизированной квартирой менее календарного года. Это регламентируется 220 статьей Налогового кодекса.

Итак, после того, как мы ответили на вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации, стоит рассмотреть основные способы осуществления данной процедуры.

Оформления договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи является одним из способов реализации приватизированной квартиры. Но для этого необходимо собрать пакет документов. Его наполнение полностью зависит от особенностей и условий проведения процедуры. В него могут входить:

  • Документ, указывающий актуальную рыночную стоимость недвижимости.
  • Грамотно составленный договор купли-продажи.
  • Бумаги, подтверждающие проведение ремонта и перепланировки приватизированной квартиры.
  • Письменное соглашение соответствующих государственных органов на реализацию доли имущества, которое принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста.

Для осуществления сделки нужны следующие достоверные сведения:

  • Данные о местоположении, площади приватизированной квартиры.
  • Данные о правах на данное имущество иных лиц.
  • Рыночная стоимость недвижимости.

Дарение

Дарение считается сделкой, которая не несет за собой никакой материальной выгоды. Она не облагается государственными пошлинами.

В некоторых случаях злоумышленники пытаются выдать процедуру дарения за куплю-продажу, чтобы освободиться от налоговых обязательств. Такие действия строго отслеживаются правоохранительными органами.

Нарушители могут понести административное или уголовной наказание.

Процедура дарения приватизированной квартиры осуществляется в несколько этапов:

  1. Первый из них — сбор необходимого пакета документов. Точный перечень бумаг стоит уточнить в соответствующих государственных органах. Подготовкой документов можно заняться самостоятельно. Но для того чтобы избежать ошибок, сохранить большое количество времени и сил, лучше обратиться к профессионалам. Они подготовят документы оперативно и грамотно, значительно ускорят ход процедуры. Далее необходимо согласовать условия договора дарения с государственными органами и лицами, которые имеют некоторые права на данный вид имущества. Это является неотъемлемым шагов для снижения риска возникновения судебных споров и разбирательств.
  2. Следующий шаг — заверение документа у нотариуса. Специалист должен поставить свою подпись на бумаге, осуществить процедуру ее регистрации. Это подтвердит законность и прозрачность сделки, беспристрастность ее сторон.
  3. Последний шаг — передача прав собственности другому лицу. Его право на собственность ранее приватизированной квартиры должно быть закреплено в регистрирующем органе Российской Федерации. Для этого необходимо обратиться к специалистам данной отрасли со всей документацией.

Подробнее о продаже приватизированных квартир можно узнать из видео:

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/prodazha-privatizirovannoy-kvartiryi.html

Продажа приватизированной квартиры

Последнее обновление: 20.01.2019

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 летЧто нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

  • Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.
  •   ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦
  • Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

 

Риск при покупке приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 летПри покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире.

«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников.

 Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное)

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Продажа приватизированной квартиры: с долями, с несовершеннолетним или менее 3 лет

Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?

  • После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
  • Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.
  • После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

Как продать приватизированную квартиру?

Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы:

  1. Объективная оценка стоимости квартиры. Несмотря на очевидное желание любого продавца реализовать имущество по высокой цене, нужно понимать, что найти покупателей на квартиру не всегда просто. И надо учитывать, что покупатели не будут соглашаться на сделку по условиям, не выгодно отличающимся от общих рыночных предложений. Для эффективной реализации недвижимости нужно выбрать один из двух путей: объективно оценить жильё либо вложиться в квартиру для повышения её стоимости.
  2. Подготовка квартиры. Сюда входит как техническая и визуальная, так и документальная привлекательность объекта для покупателей — наличие необходимых документов на жильё, выписка или гарантия скорейшей выписки прописанных жильцов и т.д. Как выписать человека из приватизированной квартиры без его согласия подробно здесь.
  3. Составление объявления. Правильно сформулированный текст объявления о продаже — залог интереса покупателей. Очень часто из-за неверного, с точки зрения маркетинга, объявления потенциальные клиенты его не замечают или пропускают. Важно указать технические параметры объекта — площадь, этажность, количество комнат, местонахождение и т. п. Наличие фотографий всегда привлекает внимание покупателей — обычно объявления без фотографий отсеиваются внутренним фильтром. Также важно указать цену недвижимости.
  4. Подготовка к осмотру квартиры. Необходимо изучить приёмы риэлторов, с помощью которых можно произвести наиболее благоприятное впечатление у потенциального клиента при посещении объекта — выбрать выгодное время для просмотра, подготовить презентабельную речь, ответы на распространённые вопросы.
  5. Оформление сделки. Если заблаговременно не решить, как будет совершаться сделка купли-продажи квартиры, в какой форме будет подписано соглашение по отчуждению имущества, каким способом проводиться оплата и передача жилья, будет ли в сделке участвовать третьи лица, нотариус, юрист и т. д., то высоки риски потерять покупателя.

После регистрации права собственности можно продать квартиру.

Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

Сразу после приватизации

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

Однако по статьям 217-217.1. Налогового кодекса иногда сделка освобождается от обложения:

  • для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
  • для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

Однако можно использовать имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет — это сумма, которая вычитается из налоговой базы. Налоговая база — это сумма, с которой уплачивается налог.

При продаже квартиры, например, за 2 500 000 рублей, налоговая база равна: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000 рублей.

Налог будет равен: 1 500 000 х 13 % = 195 000 рублей.

Менее 3 лет в собственности

  1. До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

  2. В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

  3. Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

Сокрытие продажи с помощью договора мены, дарения, отступного также не защитит, так как камералисты легко выявляют такие схемы.

С несколькими собственниками

Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

Читайте также:  Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов в россии

Общая собственность бывает двух видов:

При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

С долями

Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты:

  1. Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
  2. Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
  3. Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.

При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику читайте тут.

С несовершеннолетними детьми

  • Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.
  • Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.
  • Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

Договор купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, требуется удостоверить у нотариуса.

Какие документы нужны для продажи?

Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы:

  • Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — оригинал и копия. Если документа нет, можно заказать дубликат в Росреестре.
  • Документ-основание — договор приватизации — копия и оригинал. Если документ утерян, нужно заказать копию в архиве муниципалитета, с которым заключался договор.
  • Технический паспорт или план — копия и оригинал, дубликат можно заказать в Росреестре.
  • Кадастровый план или выписка из ЕГРН — оригинал и копия, дубликат всегда доступен в Росреестре.
  • Справка о составе семьи по форме 9 — оригинал, справку изготавливает паспортный стол (ныне — УВМ МВД России).
  • Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей, запросить можно у ТСЖ, ЖЭУ.
  • Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным лицам, — оригинал и две копии. Выдают сами органы государственной опеки.
  • Согласие супруга/супруги на отчуждение имущества, относимого к общему имуществу супругов, — оригинал и две копии, оформляет нотариус.
  • Документы, удостоверяющие, что квартира не входит в группу совместного имущества супругов, если супруги разведены, — решение суда, соглашение о разделе имущества, брачный контракт, — оригинал и две копии.
  • Если среди собственников есть недееспособные лица или частично дееспособные, то требуются судебное постановление о присвоении лицу статуса недееспособного или ограничении дееспособности, а также письменное согласие органов государственной опеки на участие в процессе, а от уполномоченного опекуна — постановление об установлении опеки и документ, удостоверяющий личность. Брать в канцелярии суда.
  • Для лиц, находящихся в заключении, — необходимы справка о заключении и судебное решение о назначении такой меры ответственности. Документы готовит исправительное учреждение.
  • Собственник, отбывавший срок заключения и освободившийся, обязательно предъявляет справку об освобождении. Справку выдаёт начальник тюрьмы.
  • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака. Дубликаты находятся в архиве органов ЗАГС.

Также нужны паспорта продавца и других собственников.

За кем сохраняется право проживания в приватизированной квартире после продажи?

  1. Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

  2. Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

  3. Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как:
  1. Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
  2. Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
  3. Неуплата своей доли коммунальных платежей.

Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

Порядок действий

В этой ситуации есть 2 варианта:

  1. За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
  2. Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.

Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

Документы

Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

Можно ли продать не до конца приватизированное жильё?

  • Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.
  • Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.
  • Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/privatizirovannaja.html

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом. Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К.

будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей.

Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству) При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

  • Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):
  • 5000000 — 1000000 = 4000000 4000000 х 13% = 520000 Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
  • Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/mozhno-li-ne-platit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-esli-odnovremenno-kupit-druguyu/

Ссылка на основную публикацию