Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

С 2005 года в России действует специальная программа «Военная ипотека», с помощью которой военнослужащие могут улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь выхода на пенсию.

Пока идет военная служба государство помогает накопить на первоначальный взнос, а затем вносит регулярные платежи по кредиту.

Это возможно, однако следует учитывать, что до окончания срока кредита приобретаемая квартира находится в залоге у банка. Любые действия с жильем могут проводиться только по согласованию с банком.

Кроме того, если военнослужащий досрочно расторгает контракт до окончания срока выслуги или принимает решение о продаже квартиры, он должен в полном объеме вернуть перечисленные государством средства на погашение ипотеки.

Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю сумму, даже если ипотека уже выплачена.

От выплат военнослужащие освобождаются в следующих случаях:

• Срок службы 20 и более лет;
• Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
• Если военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
• В случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.

Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей придется вносить за счет собственных средств.

Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:

• Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
• Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.

Если квартира находится в ипотеке, необходимо осуществить следующие действия:

• Шаг 1. Уведомить банк и ФГКУ «Росвоенипотека» о намерении продать квартиру
• В банке нужно получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту, а в Росвоенипотеке справку о сумме всех выплаченных средств (первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту);
• Шаг 2. Найти покупателя
• При необходимости можно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток;
• Шаг 3. Погасить остаток задолженности по ипотеке

Продать квартиру можно только после полного погашения задолженности. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет средств покупателя;

Шаг 4. Вернуть денежные средства на именной накопительный счет

После этого можно будет получить в Росвоенипотеке документ о подтверждении выполнения условий договора целевого жилищного займа;

Шаг 5. Снять оба обременения с квартиры в Росреестре

Шаг 6. Продать квартиру

В зависимости от выбранного способа в обычном порядке или покупателю, с которым был заключен предварительный договор.

Для оформления договора купли-продажи могут понадобиться следующие документы:

• паспорт военнослужащего;
• документы, подтверждающие право на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ или другие документы);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от жизненной ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, если военнослужащий состоит в браке, может потребоваться согласие супруга на продажу.

Порядок продажи квартиры по переуступке не отличается от описанного выше. Необходимо погасить задолженность по ипотечному кредиту и вернуть уже уплаченные денежные средства в ФГКУ «Росвоенипотека». Затем можно осуществить переуступку прав в обычном порядке.

Да, если все уплаченные средства были возвращены на именной накопительный счет, можно воспользоваться накопительно-ипотечной системой снова.

А если срок службы составил уже 20 лет, и средства не были израсходованы, их можно получить в виде денежных средств и потратить по своему усмотрению.

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Схема продажи квартиры по военной ипотеке и анализ рисков продавца

7 мин. на чтение

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке – риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

• Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
• Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

• Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
• Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
• Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
• Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

• запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
• ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
• оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
• сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

• военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
• Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
• Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

• После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
• При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
• После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
• Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
• Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
• После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
• При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
• Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
• При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
• Следующий обязательный шаг – страхование недвижимости;
• После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
• Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
• Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
• На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет. Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Решив продать недвижимое имущество, приобретенное за счет средств займа, вы всегда можете получить на нашем сайте бесплатную консультацию юриста по ипотечному кредитованию, а также оставить интересующие вас вопросы в х.

Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

В данной статье рассматривается продажа квартиры по военной ипотеке, возможные препятствия к этому и схемы проведения сделки.

Как действует программа

Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.

Как это происходит:

• лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
• на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
• через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.

Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:

• кредитного учреждения;
• государства (в лице Министерства обороны РФ).

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:

• он должен отслужить в армии 20 лет;
• в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
• или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.

Разрешается ли продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке?

Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.

Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

• подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
• уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
• узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
• оплатить имеющиеся задолженности;
• обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
• если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
• одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
• оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Переуступка права

Это второй доступный вариант продать имеющуюся недвижимость. Суть данного способа заключается в том, чтобы военнослужащий искал не деньги на погашение денежного займа, а покупателя, готового переоформить залоговую недвижимость. Таким лицом может стать другой участник НИС, ему передается долг по ипотеке и объект недвижимости. В этом случае обременение с квартиры снимать не нужно.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

• найти граждан, заинтересованных в покупке квартиры;
• заемщик с потенциальным собственником должны посетить банк и подать заявку;
• сотрудники банка проведут проверку нового клиента, и если тот вызывает доверие процедура будет быстро;
• далее идет подписание нового договора, при его подписании присутствуют все заинтересованные стороны;
• военнослужащий получает деньги.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Таким образом доступны два варианта продажи, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы и риски. Если сомневаетесь в своем выборе, то лучше проконсультироваться с юристами, специализирующимися на продаже объектов недвижимости по военной ипотеке. Они расскажут обо всех нюансах, подробно озвучат алгоритм действий и помогут подготовить необходимые документы.

https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html https://ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry/

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Воен­ная ипо­те­ка — это отно­си­тель­но новый про­дукт на рын­ке недви­жи­мо­сти.

В свя­зи с этим воз­ни­ка­ет мно­же­ство вопро­сов, как у поку­па­те­лей, так и у про­дав­цов, на кото­рые не все­гда могут дать ответ даже самые опыт­ные про­фес­си­о­на­лы. Про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке для мно­гих – тем­ный лес.

Но сего­дня мы попы­та­ем­ся мак­си­маль­но откры­то про­яс­нить дан­ный вопрос имен­но для про­дав­ца жилья, так как для поку­па­те­ля доста­точ­но мно­го инфор­ма­ции уже существует.

Про­да­жа квар­ти­ры по воен­ной ипо­те­ке — что нуж­но знать продавцу?

Воен­ная ипо­те­ка уже ста­ла типо­вым инстру­мен­том при­об­ре­те­ния жилья. Обыч­но, для про­дав­ца недви­жи­мо­сти отли­чий меж­ду про­да­жей квар­ти­ры за счет соб­ствен­ных средств поку­па­те­ля посред­ством заем­ных средств нет.

Одна­ко не все про­дав­цы гото­вы про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке. Но сего­дня реаль­ность тако­ва, что пред­ло­же­ние на рын­ке недви­жи­мо­сти замет­но пре­вы­ша­ет спрос.

И коли­че­ство «недо­воль­ных» про­дав­цов суще­ствен­но сни­жа­ет­ся, зача­стую у соб­ствен­ни­ков жилья про­сто не оста­ет­ся выбо­ра, кро­ме как согла­сить­ся на сделку.

В насто­я­щее вре­мя схе­ма про­ве­де­ния сде­лок с недви­жи­мо­стью при исполь­зо­ва­нии средств из воен­ной ипо­те­ки доволь­но таки хоро­шо отра­бо­та­на в бан­ках и понят­на как поку­па­те­лям, так и про­дав­цам.

Соб­ствен­ни­ки жилья заин­те­ре­со­ва­ны в том, что­бы быст­ро полу­чить день­ги, и не ждать пока их пред­ло­же­ни­ем заин­те­ре­су­ет­ся поку­па­тель с «живы­ми день­га­ми».

Тогда он согла­ша­ет­ся про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке или по дру­гой соци­аль­ной программе.

Одна­ко про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке име­ет свои осо­бен­но­сти, о кото­рых про­дав­цу сто­ит знать.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Бан­ки­ры утвер­жда­ют, что про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке для про­дав­ца выгод­но, так как кре­дит­ная орга­ни­за­ция обес­пе­чи­ва­ет без­опас­ность рас­че­тов и берет на себя оформ­ле­ние всех дого­во­ров. Одна­ко есть несколь­ко чрез­вы­чай­но важ­ных момен­тов, на кото­рые про­дав­цу недви­жи­мо­сти сле­ду­ет обра­тить внимание.

К плю­сам воен­ной ипо­те­ки для про­дав­ца мож­но отнести:

• Участ­во­вать в сдел­ке могут толь­ко бан­ки, про­шед­шие спе­ци­аль­ную аккредитацию
• Уве­рен­ность в чисто­те сдел­ки с юри­ди­че­ской точ­ки зрения
• Сжа­тые сро­ки реги­стра­ции сдел­ки: вме­сто обыч­ных 30 дней, опе­ра­ция зани­ма­ет лишь 5–7 дней
• Без­опас­ность сдел­ки по воен­ной ипо­те­ке: все рас­че­ты тща­тель­но кон­тро­ли­ру­ют­ся банком.

Ну а к немно­го­чис­лен­ным, но весь­ма суще­ствен­ным мину­сам относятся:

• При юри­ди­че­ской чисто­те сдел­ки при­дет­ся запла­тить нало­ги за доход. Не всем хочет­ся «све­тить» день­га­ми перед нало­го­вой инспекцией
• Сро­ки полу­че­ния денег несколь­ко боль­ше, чем при обыч­ной сдел­ке, так как в дан­ном слу­чае при­дет­ся соблю­сти опре­де­лен­ный поря­док рас­че­та, то есть заклю­че­ния сделки.

В послед­ние годы о слу­ча­ях мошен­ни­че­ства при рабо­те с воен­ной ипо­те­кой со сто­ро­ны бан­ков при пере­да­че денеж­ных средств не слыш­но. Одна­ко опре­де­лен­ная насто­ро­жен­ность со сто­ро­ны про­дав­ца не поме­ша­ет.

Соб­ствен­ник дол­жен, в первую оче­редь, пере­про­ве­рить нахо­дить­ся ли в сей­фо­вой ячей­ке все ого­во­рен­ная сум­ма. Так­же необ­хо­ди­мо обра­тить вни­ма­ние, какие потре­бу­ют­ся доку­мен­ты, что­бы вскрыть эту ячейку.

К чему быть гото­вы при про­да­же жилья по ипотеке?

Про­да­вец жилья дол­жен быть готов к тому, что денеж­ные сред­ства за про­да­жу недви­жи­мо­сти он смо­жет полу­чить толь­ко после того, как будет про­из­ве­де­на госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция сдел­ки, то есть через 5–7 дней.

В отдель­ных слу­ча­ях согла­со­ва­ние всей доку­мен­та­ции может затя­нуть­ся на несколь­ко недель. Конеч­но, не каж­дый про­да­вец квар­ти­ры согла­сит­ся так дол­го ждать.

Одна­ко в све­те сего­дняш­ней ситу­а­ции на рын­ке недви­жи­мо­сти про­дав­цы все чаще идут на такие уступ­ки поку­па­те­лям и согла­ша­ют­ся на опла­ту по схе­ме воен­ной ипотеки.

Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке

Что­бы при­го­то­вить­ся ко всем обсто­я­тель­ствам про­да­жи недви­жи­мо­сти по ипо­теч­но­му зай­му, про­дав­цы квар­ти­ры необ­хо­ди­мо знать все нюан­сы того, как про­хо­дить сдел­ка куп­ли-про­да­жи по воен­ной ипотеке:

• Полу­чив сви­де­тель­ство о реги­стра­ции в про­грам­ме НИС, воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ет дого­вор с агент­ством недви­жи­мо­сти или само­сто­я­тель­но ищет квар­ти­ру, соот­вет­ству­ю­щую всем тре­бо­ва­ни­ям бан­ка. Най­дя жилье, воен­но­слу­жа­щий и риел­тор встре­ча­ют­ся с про­дав­цом недвижимости
• На пере­го­во­рах про­да­вец, поку­па­тель и сотруд­ник агент­ства недви­жи­мо­сти обсуж­да­ют и согла­со­вы­ва­ют все усло­вия буду­щей сдел­ки, пакет доку­мен­тов и сро­ки, в кото­рые она будет про­из­ве­де­на. Сто­ро­ны полу­ча­ют отве­ты на все, инте­ре­су­ю­щие их, вопросы
• После это­го сто­ро­ны состав­ля­ют и под­пи­сы­ва­ют пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, в кото­ром про­пи­сы­ва­ют­ся все обго­во­рен­ные усло­вия и договоренности
• Затем про­да­вец предо­став­ля­ет копии доку­мен­тов на жилье для после­ду­ю­щей пере­да­чи на рас­смот­ре­ние в банк. Пакет доку­мен­тов соот­вет­ству­ет стан­дарт­ным тре­бо­ва­ни­ям к доку­мен­там, кото­рые необ­хо­ди­мы для госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Одна­ко в неко­то­рых слу­ча­ях банк впра­ве запро­сить предо­ста­вить неко­то­рые допол­ни­тель­ные бумаги
• Сле­ду­ю­щим шагом явля­ет­ся выбор кре­дит­ной орга­ни­за­ции из чис­ла аккре­ди­то­ван­ных бан­ков, рабо­та­ю­щих с воен­ной ипо­те­кой. Выбрав финан­со­вое учре­жде­ние, участ­ник НИС пода­ет заяв­ле­ние на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма в банк, а так­же предо­став­ля­ет весь пакет доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для рас­смот­ре­ния дан­но­го заявления
• После про­вер­ки и ана­ли­за доку­мен­тов, пред­став­лен­ных воен­но­слу­жа­щим, кре­дит­ная орга­ни­за­ция выно­сит реше­ние об отка­зе или выда­че ипо­теч­но­го зай­ма. Вер­дикт выно­сит­ся в срок от 1‑го до 3‑х дней
• После одоб­ре­ния бан­ком выбо­ра заем­щи­ка, он откры­ва­ет счет в этом же финан­со­вом учре­жде­нии. На этот счет будут пере­ве­де­ны день­ги с нако­пи­тель­но­го сче­та воен­но­слу­жа­ще­го на выпла­ту пер­во­на­чаль­но­го взно­са про­дав­цу и недо­ста­ю­щая сум­ма на покуп­ку квар­ти­ры от кре­ди­ту­ю­щей орга­ни­за­ции. После госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки дан­ные денеж­ные сред­ства будут направ­ле­ны про­дав­цу недвижимости
• Вме­сте с тем, пакет доку­мен­тов на жилье пере­да­ет­ся в орга­ни­за­цию по оцен­ке недви­жи­мо­сти. Со сто­ро­ны про­дав­ца тре­бу­ет­ся в назна­чен­ный день и вре­мя предо­ста­вить квар­ти­ру оцен­щи­ку для осмот­ра. Вся про­це­ду­ра полу­че­ния оцен­ки жилья так­же зани­ма­ет срок от 1‑го до 3‑х дней. Услу­ги оце­ноч­ной ком­па­нии опла­чи­ва­ет поку­па­тель квартиры
• Если недви­жи­мость соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям бан­ка, то меж­ду ним и воен­но­слу­жа­щим заклю­ча­ет­ся дого­вор на полу­че­нии кре­дит­ных средств, а так­же согла­ше­ние о целе­вом жилищ­ном зай­ме для полу­че­ния денеж­ных средств, накоп­лен­ных на имен­ном сче­ту участ­ни­ка НИС, кото­рые поз­же пере­да­ют­ся про­дав­цу в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взноса
• Затем про­во­дит­ся про­це­ду­ра обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния объ­ек­та ипо­те­ки, то есть жилья, а так­же по жела­нию заем­щи­ка – титу­ла и жиз­ни воен­но­слу­жа­ще­го. Так, заклю­ча­ет­ся дого­вор стра­хо­ва­ния с соот­вет­ству­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, а все рас­хо­ды за ее услу­ги так­же ложат­ся на пле­чи участ­ни­ка НИС
• Заклю­чив все необ­хо­ди­мые согла­ше­ния (кре­ди­то­ва­ние, оцен­ка, стра­хо­ва­ние), доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие дан­ный факт, пере­да­ют­ся на про­вер­ку тре­бо­ва­ни­ям зако­но­да­тель­ства и на под­пись в «Росво­е­ни­по­те­ку». По регла­мен­ту на дан­ную про­це­ду­ру отво­дит­ся 7 дней
• После под­пи­са­ния дого­во­ра ЦЖЗ «Росво­е­ни­по­те­кой» на бан­ков­ский счет заем­щи­ка пере­чис­ля­ют­ся день­ги для выпла­ты про­дав­цу квар­ти­ры пер­во­на­чаль­но­го взноса
• Соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти и воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ют дого­вор куп­ли-про­да­жи жилья, чет­ко про­пи­сы­вая поря­док вза­и­мо­рас­че­тов в нем. Затем пере­да­ют это согла­ше­ние в Феде­раль­ную служ­бу госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки. Это зай­мет еще 5–7 рабо­чих дней
• После реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти участ­ни­ка НИС на при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру и полу­че­ния соот­вет­ству­ю­ще­го доку­мен­та, в этот же день дан­ный доку­мент предо­став­ля­ет­ся в банк. Сра­зу после чего на рас­чет­ный счет про­дав­ца, откры­тый спе­ци­аль­но для совер­ше­ния дан­ной сдел­ки, пере­во­дит­ся сум­ма денеж­ных средств, соот­вет­ству­ю­щая сто­и­мо­сти недвижимости
• Про­да­вец полу­ча­ет день­ги, сни­ма­ет­ся с реги­стра­ци­он­но­го уче­та и пере­да­ет поку­па­те­лю клю­чи от его квар­ти­ры в уста­нов­лен­ную дату. Сдел­ку мож­но счи­тать закрытой.

Про­из­ве­дя неслож­ные под­сче­ты, при­хо­дим к выво­ду, что пол­ный срок заклю­че­ния сдел­ки с момен­та пер­вой встре­чи с поку­па­те­лем до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и его госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции зани­ма­ет при­мер­но месяц. Согла­шать­ся ли на сотруд­ни­че­ство с поку­па­те­лем жилья по воен­ной ипо­те­ке или же дождать­ся поку­па­те­ля с «живы­ми» день­га­ми – решать само­му продавцу.

Вам также может понравиться

Продажа квартиры по военной ипотеке: пошаговый порядок, образец договора купли-продажи

Продать квартиру по военной ипотеке можно, но сделка будет отличаться от стандартной купли-продажи. Перед этим важно узнать способы и особенности продажи, требуемый перечень документов, и другие детали. Рассмотрим, как провести сделку правильно, чтобы ее одобрила Росвоенипотека и банк, и придется ли платить налоги после нее.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

Особенности предоставления недвижимости военнослужащим регламентируются ФЗ от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно минимум через три года после начала службы.

В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:

1. Росвоенипотека. На индивидуальном счету участника НИС копятся деньги, перечисляемые Минобороны. При покупке квартиры их перечисляет Росвоенипотека в качестве первоначального взноса.
2. Банк. Важно, чтобы у него была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
3. Военный-заемщик.

Собственником квартиры сразу становится военнослужащий, но до полного погашения задолженности она находите в залоге у банка и Росвоенипотеки. Поэтому продать ее не так-то просто: пока есть обременения, сделку в любом случае придется согласовывать с обеими сторонами.

Важно! Если долг полностью погашен, обременение снимается в течение трех рабочих дней. После этого военнослужащий может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не согласовывая сделки с банком или Росвоенипотекой.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Есть несколько способов продажи недвижимости в военной ипотеке (ВИ):

1. Полное погашение долга.
2. Переуступка прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
3. Переуступка по военной ипотеке третьему лицу.

Рассмотрим все варианты подробно.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

1. Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
2. Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
3. В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
4. Обременение снимается, недвижимость продается.
5. С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.

Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

1. Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
2. Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
3. Продавец и покупатель заключают договор цессии.
4. Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
5. Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Как выглядит сделка:

1. Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
2. Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
3. Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
4. Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

• паспорт;
• старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
• выписка из домовой книги;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН;
• согласие супруги;
• разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
• справка об остатке задолженности;
• справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.

Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.

Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) оплачивает покупатель. У продавца могут возникнуть расходы только в нескольких случаях:

1. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но пошлину нотариусу обычно оплачивает продавец.
2. Получение дубликатов документов в случае утери – от 500 руб. в зависимости от типа документа.
3. Получение справки об отсутствии долгов по ЖКУ – не более 200-300 руб.
4. Независимая оценка стоимости недвижимости – от 2 000 руб.
5. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры – от 1 000 руб.

Важно! Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка оформляется бесплатно.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

1. Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
2. Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.

Налоги после продажи

Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, налог в размере 13% платить придется. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при покупке. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 2 500 000 руб., НДФЛ платится только с 500 000 руб. и составит 65 000 руб.

Если подтвердить расходы на приобретение жилья не получается, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. В таком случае из 2 500 000 вычитается 1 000 000 руб. НДФЛ рассчитывается от 1 500 000 и составит 195 000 руб.

Примечание: декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля. Помимо декларации понадобится паспорт, ДКП и документ, подтверждающий расходы на покупку недвижимости.

Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке

Как продать квартиру в военной ипотеке, и не снимать обременение? Продажа без снятия обременений возможна только при переоформлении ипотеки на покупателя. В остальных случаях Росреестр не зарегистрирует сделку.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке и снова участвовать в НИС? Да, если в результате сделки деньги возвращены на лицевой счет участника. Купил квартиру по военной ипотеке, за несколько лет появились долги по обычным кредитам, есть просрочки.

Могут ли банки забрать у меня жилье? Единственное жилье изымается по решению суда лишь в том случае, если оно в залоге. По военной ипотеке долгов нет, значит, забрать его не смогут, к тому же оно в залоге у кредитора и Росвоенипотеки по договору.

В какой срок продавец получит деньги, если покупатель с военной ипотекой? Деньги за квартиру обычно перечисляются продавцам в течение 5-10 дней после регистрации права собственности. Как продать квартиру с военной ипотекой, если у покупателя материнский капитал? Продажа проводится по общим правилам, но средства по маткапиталу в банк перечисляет Пенсионный фонд.

Заключение эксперта

Подведение итогов:

1. Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но придется или досрочно погашать задолженность и рассчитываться с Росвоенипотекой, или переоформлять жилищный кредит на покупателя.
2. После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье по сертификату за счет государства, а полученная от покупателя часть денег возвращается на лицевой счет НИС.
3. Продажа квартиры с военной ипотекой возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.