Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Перепланировка нежилого помещения под офис, склад или другие аналогичные предпринимательские объекты помогает владельцам добиться высокой функциональности компании.

Изменение можно произвести как в обычном многоквартирном здании, так и в нежилом доме. Зачастую значимость благоустройства помещений подобного рода сильно превосходит отделку жилых квартир.

От удобности и привлекательности конечного объекта зависит количество потенциальных клиентов, что сказывается на материальной прибыли предпринимателя.

Законодательная база

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Условия регламентирования перепланировки нежилых помещений прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации, однако подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали. Некоторые особенности нежилых объектов недвижимости также прописаны в положении Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».

Общий перечень ограничений и правил, которые касаются проведения перепланировки, достаточно велик. Для каждой отдельной ситуации возможно появление дополнительных нюансов, которые могут всплыть во время оформления перепланировки.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, под перепланировкой понимается изменение расположения комнат и пределов прежних границ объекта. Переустройство заключается в объединении комнат в одну или, наоборот, в возведении дополнительных межкомнатных стен.

Общие законодательные нормы и особенности процесса оформления, которые следует учитывать во время перепланировки нежилых помещений:

  • Нежилой объект недвижимости должен быть зарегистрирован. Хозяин помещения обязан оформить соответствующий документ о праве собственности;
  • Предпочтительным местом расположения считается отдельное здание. В таком случае оформить разрешение будет намного легче, чем в населенном доме;
  • После подачи запрашиваемых документов должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен и устанавливают, подлежит ли рассматриваемый объект перепланировке. Не стоит питать особые надежды касательно перепланировки очень старых зданий, обычно они получают отказ;
  • Только после оформления всех бумаг, градостроительный кодекс допускает начало фактических работ;
  • Самовольное выполнение строительных работ (например, перенос дверного проема в несущей стене) может привести к запрету на эксплуатацию помещения;
  • Положительное решение о перепланировке выдается для изменения конструкции нежилого помещения только без перемены целевого использования. В том случае, когда, например, из офиса планируется сделать магазин, требуется дополнительное разрешение на смену деятельности.

Владельцу нежилого помещения также не стоит забывать о функционале рассматриваемого объекта, который должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам.

Недвижимости требуется обладать определенными параметрами, которые необходимы для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом.

Данные характеристики должны соответствовать не только целям самого предпринимателя, но еще и действующим положениям законодательства.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах считается незаконной деятельностью. Действия подобного рода подлежат уголовному наказанию.

Этапы перепланировки

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Законом и подзаконными актами предусмотрен порядок согласований и прохождения процедуры перепланировки. После сбора запрашиваемых документов потребуется заказать изготовление проекта. Проект — это самая важная часть установленного порядка. Именно проект будет согласовываться, ведь в нем содержатся указания на все значимые изменения при перепланировке.

Для перепланировки нежилого помещения предусмотрено два различных варианта строительных действий:

  • Первый способ перепланировки не подразумевает изменение функционального назначения комнат. В данном случае владелец просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади и создания более удобных условий для работы персонала;
  • Второй способ предполагает полное перепрофилирование помещения с затрагиванием различных несущих конструкций, а также инженерных сетей. Этот вариант перепланировки для собственника является наиболее затруднительным для собственника. Он требует предварительного разрешения сразу в нескольких государственных органах, а также согласования довольно масштабного технического проекта.

Основные этапы любого варианта перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации. Это экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а;
  2. Разработка проекта перепланировки нежилого помещения в специализированной организации, у которой должны быть соответствующие разрешения для проведения данного действия;
  3. Согласование перепланировки в государственных инстанциях;
  4. Предоставление согласованных в государственных инстанциях документов в Городскую жилищную инспекцию;
  5. Получение в соответствующих городских инстанциях разрешения на проведение работ по перепланировке;
  6. Непосредственное выполнение строительных работ по перепланировке нежилого помещения;
  7. Прием собственником выполненных работ и последующее подписание акта о завершении переустройства;
  8. Предоставление акта в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки;
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Сбор документов

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Разрешение на перепланировку нежилого помещения выдается на основании проектной документации по запланированным работам. Их разрабатывают специалисты соответствующей организации, у которых есть допуск СРО (Саморегулируемой организации) к обследованию помещения. Данное обследование включает анализ расположения несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей, систем водоснабжения, канализации и кондиционирования. Работники также могут вносить изменения в первоначальный строительный проект.

Для получения разрешения на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • Удостоверение личности собственника рассматриваемого помещения;
  • Заявление на перепланировку, акт перепланировки нежилого помещения от имени заказчика;
  • Заверенные у нотариуса копии документов, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости;
  • Нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • Письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием или эксплуатационной компании. Управляющий зданием также должен проинформировать всех владельцев и арендаторов смежных с рассматриваемым зданием помещений о возможной перепланировке рассматриваемого объекта и составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • Документы, которые выданы в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их срок действия должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи. Это могут быть планы этажей, выписка из технического паспорта и копия технического паспорта;
  • Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме и договор на авторский надзор за выполнением работ. Требуется предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и так далее;
  • Документы, которые запрашиваются для разрешения на возможность использовать помещение по другому целевому назначению. Они необходимы, если собственник планирует изменить функциональное назначение помещения. К примеру, использовать склад под торговый центр;
  • Документы о том, что рассматриваемое помещение соответствует всем санитарным и строительным нормам;
  • Договор страхования гражданской ответственности, который предусматривает ответственность за нанесение вреда имуществу, жизнь и здоровье других людей, появление которых возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном, нежилом, жилом или пустующем здании составляет 30 рабочих дней. Окончательное разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Получение разрешения

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Разрешение на выполнение работ по перепланировке нежилого помещения в жилом доме является документом, который показывает, что планы владельца помещения получили одобрение со стороны властей. Соответственно, они не способны нанести вреда и могут быть осуществлены.

Согласование перепланировки представляет собой процесс получения разрешения на переустройство или перепланировку помещения, а также производство ремонтно-строительных работ в жилом или нежилом доме.

Согласование недвижимости заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Процедура подобного рода предусмотрена для любых предпринимательских помещений (офисов, складов, магазинов и так далее) в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов.

Главной целью порядка считается исключение создания потенциально опасных ситуаций.

Само разрешение выдается в администрации. Занимается этим архитектурный отдел или отдел по градостроительству. Документ, который даёт данное право на перепланировку называется Распоряжением Мосжилинспекции. Распоряжение Мосжилинспекции узаконивает право собственника на производство ремонтных и строительных работ при перепланировке нежилого помещения.

Стоимости услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений:

  • Согласование внутренней перепланировки нежилых помещений — от 5 000 рублей;
  • Согласование по проекту — от 60 000 рублей;
  • Согласование нежилых помещений в жилых домах — от 40 000 рублей;
  • Согласование реконструктивных работ по фасаду — от 40 000 рублей;
  • Перевод помещения из нежилого фонда в жилой и обратно — от 250 000 рублей;
  • Согласование отдельного входа — от 150 000 рублей;
  • Изменение функционального назначения помещения — от 50 000 рублей.

Согласование перепланировки должно предотвратить внесение в планы рассматриваемой площади таких изменений, которые могут создать угрозу жизни и здоровья граждан. Именно по этой причине порядок оформления предполагает обязательное согласование в нескольких дополнительных структурах.

Разрешения для перепланировки нежилого помещения от дополнительных структур:

  • Разрешение от органов пожарного надзора, которое необходимо для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Здесь особое значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов, сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
  • Разрешение органов потребительского надзора, которое должно согласоваться с нормами, связанными с нахождением людей на территории объекта. Речь идет о поставке электричества, освещенности площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
  • Разрешение от отдела архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.

Стоит иметь в виду, что многие бизнесмены не советуют начинающим предпринимателям заниматься перепланировкой нежилых помещений. Это довольно продолжительный и трудоемкий процесс, который в руках неопытного человека может не окупиться. Возможно, для новичка аренда помещений свободного назначения будет более предпочтительным вариантом.

Проведение работ

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме предполагает серьезный масштаб работ. Для правильного проведения реконструкции в проектной документации необходимо предусмотреть все этапы ремонтных работ. В документах должны быть отражены данные об используемых материалах, возведении новых стен, а также укреплении прежних.

Проект включает информацию о перепланировке площади каждой комнаты, сносе и возведении перекрытий между комнатами. Он также отражает информацию о материалах, которые будут использоваться при перепланировке и данные об увеличении протяженности газовой сети, водопровода и так далее.

Общий порядок проведения строительных работ:

  1. Увеличение площади комнат посредством демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;
  2. Обустройство оконных и дверных проемов посредством ликвидации старых рам, а также пробивкой входной двери в несущих и ненесущих стенах;
  3. Внесение корректировок в расположение функциональных помещений;
  4. Обустройство складских помещений и торговых залов посредством использования технических помещений и других объектов.

Весь процесс реконструкции складывается из оформления новых границ помещения, который включает возведение пристроек и увеличение общей площади рассматриваемого объекта недвижимости. В многоквартирном здании особенно важно учитывать несущую способность перегородок. Они не должны пострадать, иначе переустройство может привести к аварийному состоянию дома.

Приемка выполненных работ

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Акт приемочной комиссии – это документ, который свидетельствует об окончании строительных работ, связанных с перепланировкой нежилого помещения. По окончании ремонтных работ он подписывается всеми сторонами, которые участвуют в процессе перепланировки. Это проектная и строительная организации, жилищная инспекция и собственник нежилого помещения квартиры.

Читайте также:  Как купить земельный участок под ижс у государства — пошаговый алгоритм и необходимые документы

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, изменения не должны создавать опасность для граждан, поэтому в каждом случае требуется техническое заключение.

Документ выдается по результатам обследования недвижимого объекта и оценки его свойств. Если помещение не представляет угрозы, то техническое заключение будет выдано.

И производить работы следует с учетом рекомендаций указанного заключения.

Возможные варианты получения акта приема выполненных работ:

  • Если реконструкция нежилого помещения только планируется и собственник хочет согласовать перепланировку, то на основании предварительно разработанной проектной документации он должен получить разрешение на перепланировку. Далее после выполнения строительных работ подписывается акт о завершенной перепланировке и переустройстве;
  • Если перепланировка уже выполнена и собственник нежилого помещения планирует узаконить уже выполненную перепланировку. Здесь учитывается разработка технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, после чего получается акт о завершенной перепланировке и переустройстве. В данном случае разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется.

Акт о завершенной перепланировке жилого, а также нежилого помещения выдает Жилищная инспекция по месту жительства. Он составляется на основании заявления по форме Приложения 2 к Административному регламенту, утвержденному Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции 840.

В соответствии с постановлением правительства Москвы № 508-ПП, акт выполненной перепланировки оформляется на основе проверки помещения приемочной комиссией. Данная проверка проводится в соответствии с данными, которые указаны в ранее выданном разрешении на перепланировку помещения.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1778234564497640404/poryadok-pereplanirovki-nezhilogo-pomescheniya-po-zakonu/

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
+7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

+7 (499) 288-21-46

Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy

Согласование перепланировки нежилого помещения 2020: в многоквартирном доме, как узаконить, если она уже сделана

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Согласование перепланировки нежилого помещения

124 просмотров

Согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения во многом похоже на аналогичную процедуру, направленную на жилые квартиры и дома. Однако есть и свои особенности, связанные, преимущественно, с мерой наказания. Рассмотрим все это подробнее.

Что такое перепланировка нежилого помещения?

Нежилое помещение по определению используется не для проживания людей, а для ведения коммерческой деятельности, в промышленных, торговых и любых других целях. Как следствие, некоторые элементы, характерные именно для жилых помещений в данном случае не используются.

Перепланировка в такой ситуации – это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

Пример: Есть цех, планировка которого не устраивает нового собственника. Он изменяет конфигурацию помещений в цеху, в результате чего производственная часть уменьшается на 20 кв.м., а офисная, где сидят менеджеры, увеличивается на ту же площадь (20 кв.м.). При этом, общий размер цеха был и остается равен 500 кв.м.

Существует еще и такое понятие как реконструкция. Это, условно, более углубленный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри строения, но и изменение площади самого объекта.

Пример: Если взять цех, рассмотренный в предыдущем примере, то собственник не удовлетворился тем, что изменил планировку помещений и решил еще достроить склад, благо площадь земли, на которой находится строение, это позволяет. В результате появилось дополнительное помещение площадью в 100 кв.м. и общий размер объекта увеличился, соответственно, до 600 кв.м.

Существует еще и такое понятие как переустройство (переоборудование). Из всех описанных выше вариантов, только этот не требует отдельного согласования. Это может быть замена труб отопления, системы освещения и так далее, не затрагивая важные коммуникации и не меняя планировки помещений.

Как доказывает практика, любой более или менее капитальный ремонт обычно включает в себя элементы переустройства, перепланировки и реконструкции. Как следствие – требует согласования.

Отдельно нужно отметить тот факт, что перепланировка чаще всего связана с квартирами и другими аналогичными помещениями, а реконструкция больше характерна для отдельно стоящих строений.

Читайте также:  Кто не должен платить налог на квартиру в 2020 году по закону?

Как уже было сказано выше, далеко не всегда для внесения изменений требуется разрешение. Другое дело, что чаще всего после небольших корректировок надо внести более серьезные и согласование все равно потребуется. Ниже приведен краткий список того, что узаконить не получится ни под каким предлогом:

  • Снесенные несущие стены и другие аналогичные элементы конструкции. Если в результате работ повреждаются такие конструктивные элементы, их нельзя менять – только восстанавливать до предыдущего состояния. Важно, чтобы общая целостность строения и его безопасность для лиц, находящихся внутри (например, для персонала) оставалась на достаточно высоком уровне, соответствующем всем требованиям законодательства.
  • Изменение расположения батарей отопления. В частности – перенос их в те части здания, которые отапливать не планировалось изначально. Для крупных нежилых строений могут действовать свои особенности и это правило применяется не всегда.
  • Объединение зоны приема пищи с зоной отдыха, особенно если в зоне приема пищи используется газовое оборудование (например, обычная газовая плита).
  • Формирование теплого пола за счет использования труб отопления.

Представленный перечень актуален преимущественно для помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах, однако в некоторых случаях он может использоваться и относительно отдельно стоящих строений.

Незаконная перепланировка обязательно должна быть узаконена. Лучше всего сделать все по правилам и еще до начала работ согласовать проект. Это позволит с минимальными усилиями и проблемами в дальнейшем внести все изменения в техпаспорт и больше не переживать из-за потенциальных штрафов.

К сожалению, о том, что подобные работы нужно узаконивать, обычно вспоминают уже после того, как они были завершены. Как следствие, приходится заниматься узакониванием. Это более сложный и длительный процесс, сравнительно с предварительным согласованием, который, к тому же, далеко не всегда завершается так, как хотелось бы владельцу.

Куда обращаться

Далеко не всегда собственник нежилого помещения может самостоятельно определить, что можно и нельзя делать с его объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше всего попросить помощь у специалистов.

Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, который будет учитывать, как требования законодательства, так и пожелания владельца.

Нередко, в процессе подготовки проекта, приходится отказываться от отдельных задумок, если они не дадут впоследствии все узаконить.

После этого нужно определиться, с кем согласовывать дальнейшие работы или где узаконивать уже выполненные. Общей для всех государственной структуры не существует. В любом более или менее крупном населенном пункте есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Именно поэтому самым простым вариантом будет обращаться в МФЦ (Мои документы).

МФЦ (Мои документы) – это как бы посредник между населением и государственными структурами. Процедура согласования через данную организацию будет немного более длительной, зато не придется никуда особо бегать и кого-то искать. Достаточно собрать все документы и направить заявление. Дальше сотрудники МФЦ все сделают самостоятельно.

Несмотря на то, что такой подход более простой и удобный, в отдельных случаях в МФЦ не соглашаются принимать документы или выдают отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав и отказ не является мотивированным, следующим этапом будет обращение в суд. И тут уже можно доходить вплоть до ВС (Верховного Суда).

Порядок действий

Порядок оформления и согласования/узаконивания перепланировки выглядит приблизительно так:

  1. Проект перепланировки.
  2. Согласование изменений.
  3. Подготовка документов.
  4. Обращение в МФЦ.
  5. Переоформление техпаспорта.

В зависимости от региона проживания некоторые моменты могут несколько отличаться, однако в целом, общая картина будет оставаться неизменной.

Рассмотрим этапы подробнее. Проект перепланировки нужен в любом случае, будь то согласование будущих работ или узаконивание уже произведенных. Разница только в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий заказчика и требований законодательства, а во втором пытаются создать проект уже готовой перепланировки.

На основании проекта проводится рассмотрение внесенных изменений. В некоторых случаях есть смысл для этого обращаться в местную управляющую компанию или ЖЭК, однако это не обязательно.

Следующий этап – подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. Подробнее об этом см.ниже.

Как только все готово, можно обращаться в МФЦ (Мои документы). Помимо предоставленных документов нужно будет еще заполнить заявление на согласование/узаконивание перепланировки.

Дальше все будет зависеть от полученного решения. Если оно положительное, то в этом документе будет указан срок, в течение которого нужно произвести капитальный ремонт (в случае с согласованием) или просто переоформить документы. Следует учитывать тот факт, что иногда в уже готовый проект требуют вносить определенные изменения, но это скорее исключение, чем правило.

Нельзя игнорировать проект. Если работы еще не проводились, то после их окончания принимать конечный результат будет комиссия от контролирующих государственных структур.

Если же ничего не получилось и заявление отклонили без особых на то оснований, останется только обращаться в суд. Это сильно затянет процедуру и сделает ее более дорого, но это единственный способ все сделать по правилам, несмотря на полученный отказ.

Документы

Для того, чтобы узаконить или согласовать перепланировку нежилого строения, нужны следующие документы:

  • Проект перепланировки. Заказывается отдельно, строго в тех фирмах, которые имеют соответствующие лицензии. По понятным причинам привести перечень таких организаций невозможно. Искать следует в собственно населенном пункте. Как вариант, можно попробовать обратиться в ЖЭК или УК (управляющую компанию). Нередко у них есть на примере несколько подходящих фирм. При обращении обязательно нужно требовать показать лицензии на занятие деятельностью.
  • Документы, на основании которых производится кадастровый учет объекта (документы на землю). Актуально только относительно отдельно стоящей недвижимости.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, завещание и так далее. Проще говоря, все бумаги, на основании которых текущий собственник получил право владения недвижимостью.
  • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи выступает в качестве свидетельства на право собственности.
  • Заявление в МФЦ. Заполняется на месте и не требует предварительной подготовки.
  • Паспорт заявителя. Это не обязательно должен быть собственник, так как чаще всего нежилая недвижимость принадлежит юридическим лицам.
  • Документы, подтверждающие право заявителя выступать от лица фирмы. Это может быть собрание учредителей, доверенность на представителя и так далее.
  • Документы на компанию. Устав, свидетельство о регистрации и другие аналогичные бумаги, подтверждающие тот факт, что данное юридическое лицо вообще существует.
  • Техпаспорт на имущество. Нужен для того, чтобы связать изменения и изначальную планировку. Впоследствии его придется заменить на новый.

Расходы

Непосредственно само согласование/узаконивание производится бесплатно, но при сборе документации и дальнейшем оформлении будут возникать различные расходы:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и больше.
  • Нотариальное заверение документов, подтверждающих право заявителя представлять интересы компании: от 2 тысяч и более.
  • Оформление нового техпаспорта на недвижимость: от 10 тысяч рублей. Конкретная цифра зависит от объема работ и площади строения.

Сроки

Срок получения разрешения в МФЦ во многом зависит от клиента. Если все делать активно и быстро, то примерно через 40-45 дней после обращения документы можно будет забирать.

Иногда срок растягивается до пары месяцев, но это редкость.

При этом проект будут готовить около 2-х недель и еще примерно столько-же может уйти на подготовку другой документации, благо этим можно заниматься параллельно.

В среднем, если с перепланировкой не возникает никаких проблем, то забрать положительное решение можно будет примерно через пару месяцев. К сожалению, настолько идеальные ситуации возникают крайне редко.

Если же заявитель получил отказ, то ему придется разбираться с проблемой через суд. И это автоматически не просто делает задачу более сложной и дорогой, но и существенно растягивает процедуру.

Согласование и узаконивание через суд

Если в МФЦ отказываются согласовывать или узаконивать перепланировку/реконструкцию, у собственника будет всего два варианта: или отказываться от самой идеи (возвращать старую планировку) или пытаться добиться своего через суд. Второй вариант более удобен и актуален, однако далеко не всегда суд бывает на стороне заявителя.

Порядок действий

Для того, чтобы зарегистрировать внесенные изменения через суд, необходимо:

  1. Получить отказ в МФЦ в письменном виде. Очень желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
  2. Собрать документы.
  3. Подготовить исковое заявление.
  4. Направить все бумаги в суд и дождаться заседания.
  5. Присутствовать на заседании и получить решение.
  6. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  7. С решением обратиться в МФЦ и подать заявку на согласование/узаконивание перепланировки повторно.
  8. Получить положительное решение.
  9. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для решения проблемы с перепланировкой коммерческих объектов через суд нужен примерно тот же перечень документов, который требуется и для согласования/узаконивания. К нему нужно лишь добавить:

  • Исковое заявление.
  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Если в отказе значатся какие-то конкретные причины, нужно будет доказать тот факт, что они не могут становиться причиной отказа. Как следствие, могут понадобиться дополнительные бумаги. Конкретный перечень зависит от многих факторов и напрямую связан с тем, что именно сказано в отказе.

Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется дополнительно оплатить еще и госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлекать для защиты своих интересов представителя-юриста, нужно будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность. Стоимость оформления и заверения доверенности составит примерно 2-5 тысяч рублей.

Сроки

У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа в МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, придется ждать еще около 2-х месяцев заседания суда и еще один месяц – пока решение вступит в силу.

Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которое можно было бы применять в любой части РФ. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и нормативы, описывающие данный элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку будут составлять 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

Дополнительные проблемы, с которыми придется столкнуться владельцу отдельного здания если он планирует сохранить перепланировку несмотря ни на что, не предусмотрены, если не считать достаточно внушительного штрафа.

Читайте также:  Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Если рассматриваемое нежилое помещение располагается в жилом доме, то тут уже вступает в силу ЖК РФ. Согласно ст.29, такое помещение может быть конфисковано и продано с торгов. Это крайне невыгодно, так как цена продажи на аукционе всегда существенно ниже, чем рыночная (примерно на 10-50%, зависит от конкретной ситуации).

Узаконивание или согласование перепланировки – очень сложная задача. Решить эту проблему без посторонней квалифицированной помощи зачастую просто невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях и дадут советы. Они также могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это существенно повышает вероятность получить то решение, которое нужно заявителю с минимальными усилиями с его стороны. Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomeshheniya/

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилых помещений – процедура, последовательность действий

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач. 

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами. 

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много.

Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения.

Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения.

Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

  • Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
  • • нормативно-правовые требования;
  • • строительные нормы и правила;
  • • санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

  1. • площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
  2. • планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
  3. • есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
  4. • планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
  5. • одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
  6. • нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
  7. • необходимо перенести санитарное помещение;
  8. • предполагается изменение конструкции потолка и пола;
  9. • требуется подключить коммуникационные сети;
  10. • планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации.

Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты.

Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности.

Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением.

Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение.

В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения.

Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки.

Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем.

Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию.

Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт.

Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Источник: https://Novostroev.ru/other/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshcheniya/

Ссылка на основную публикацию