Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Как купить квартиру на аукционе?

Как купить квартиру с торгов для себя или создать выгодный бизнес на перепродаже недвижимости? В этой статье я рассказываю о том, что нужно учесть при покупке и на каком аукционе продаются квартиры в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости.

Содержание:

Сегодня тему торгов по банкротству начали активно освещать в СМИ, и в эту сферу приходят и в поисках выгодного предложения для себя, и с целью создания бизнеса на продаже недвижимости.

Никакими переговорами с продавцом или риэлтором вы не добьетесь такого размера скидки и не сэкономите половину своего бюджета, как в случае, если вы купите квартиру через торги. Однако и здесь есть тонкости.

Какие квартиры можно купить на торгах?

На торги по банкротству выставляется всё имущество должника (юридического или физического лица, а также ИП), которого суд признал несостоятельным.

Квартиры обычно попадают на торги по банкротству в таких ситуациях:

  • если банкрот имеет кредит, при оформлении которого она была заявлена как залоговое имущество;
  • в составе конкурсной массы – всего имущества обанкротившейся компании или физлица;
  • если квартира конфискована или арестована из-за долгов владельца.

Все три ситуации имеют свои особенности, в том числе в порядке оформления документов и в самой процедуре. Однако, при условии знания тонкостей и внимательного анализа лота, проблем обычно не возникает. При правильном подходе на покупке и перепродаже квартир можно построить даже собственный бизнес. Подробнее о том, как это сделать, я рассказываю в статье:

  • Статья: «Как заработать на перепродаже квартир?»
  • Интересно, что на торги попадают совершенно разные квартиры.
  • Это может быть и аварийное жилье, и комната в общежитии, и огромная квартира в элитном ЖК.
  • В качестве примера посмотрите видео нашего менеджера-аналитика с примером реального лота – квартиры площадью 206 кв.м, которую можно приобрести на торгах по цене автомобиля:

Большая квартира в Пскове по цене хорошего автомобиля

Особенности покупки квартиры на торгах

Почему этот способ до сих пор не стал массовым?

Прежде всего, потому, что очень долго подобные торги проходили в виде «бумажных» процедур. Участники собирались вживую, подавали свои предложения и проходили ряд бюрократических процедур. О торгах знали только люди, тесно связанные с этой сферой.

Даже сегодня, когда участвовать в электронных торгах может абсолютно любой желающий, эта сфера всё еще окружена ложными убеждениями и различными домыслами, вроде таких:

  • квартира с торгов всегда имеет темное прошлое, поэтому обязательно будут проблемы с переоформлением документов;
  • там продается только недвижимость в очень плохом состоянии;
  • продажа квартир по такой низкой стоимости — это сплошной обман.
  1. Причины таких суждений кроются в незнании самой сути торгов по банкротству и в непонимании смысла реализации имущества с большой скидкой.
  2. Считается, что самый выгодный вариант покупки квартиры, это покупка у застройщика на этапе строительства для продажи в готовом варианте.
  3. Однако в этом случае вы сможете заработать на одной сделке в среднем 10-20%, тогда как лот с торгов может быть продан с наценкой до 90%.
  4. Например, еще в начале своей карьеры инвестора я купил двухкомнатную квартиру, которую впоследствии перепродал с наценкой почти в 77%; подробности этой сделки я рассказываю в этом видео:

Кейс №4 покупка лота с аукционов по банкротству в г.Омск

Есть ли другие способы провести выгодную сделку с недвижимостью? Например, многие ищут в интернете информацию о том, как купить квартиру на торгах у банка.

Банки действительно могут реализовать на торгах квартиры должников с их согласия или по решению суда. Однако нужно понимать, что если банк продает квартиру, то в этом случае ее цена будет снижена всего на 10-15%.

  • Кстати, о том, как покупать и перепродавать залоговое имущество, я подробно рассказываю в статье:
  • Статья: «Процедура реализации залогового имущества при банкротстве: порядок, схемы, особенности»
  • Если же должник доводит дело до банкротства, и квартира попадает на публичные торги, то на последнем этапе аукциона скидка может достигать 50-70%.

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится разобраться в особенностях покупки имущества банкротов, то приходите на наш бесплатный мастер-класс. Мы простым языком объясним вам суть торгов по банкротству и вы поймете, интересно ли вам дальнейшее развитие в этой области.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Риски покупки квартиры с торгов

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Как в любом другом виде бизнеса, в покупке недвижимости с торгов есть свои скользкие моменты:

  • если вы вкладываете свои деньги, то заинтересованы в том, чтобы быстро обернуть капитал;
  • без знания алгоритма анализа ликвидности можно ошибиться в расчете цены покупки или продажи, и в результате вы не заработаете много на перепродаже;
  • если вы не видите вживую покупаемое имущество, то есть вероятность того, что описание расходится с реальной картиной;
  • документы следует проверять так же тщательно, как и при любой другой сделке, поэтому в случае сомнений лучше проконсультироваться с юристом.
  1. Это совершенно не означает, что любая выставленная на торги квартира обязательно будет проблемной.
  2. Дело в том, что из-за незнания специфики торгов 80% новичков не могут найти и выиграть подходящий объект или получают отказ еще на этапе подачи заявки и уходят, ошибочно полагая, что на торгах заработать невозможно.
  3. Именно так и появляются все мифы и легенды вокруг аукционов по банкротству.
  4. Если их отмести, то вот, с чем вы можете столкнуться в реальности.
  5. Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города Отказ в участии в торгах

Заявка участника аукциона должна соответствовать всем требованиям ЭТП, а в случае их нарушений организатор может ее отклонить. Это абсолютно не опасно, однако вы можете потерять время и не успеете купить понравившийся лот.

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города Проигрыш аукциона

Чтобы не проигрывать лот за лотом, убеждая себя, что на аукционах все куплено, важно правильно рассчитать цену покупки с учетом конкуренции и потенциала объекта.

Для участия в торгах нужно внести задаток (в размере 5-10% от начальной цены квартиры). Если вы не стали победителем, задаток вам возвращается.

  • Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города Недостаточно выгодная цена покупки
  • Вы можете ошибиться на этапе анализа ликвидности и потерять прибыль частично или даже полностью, если лот удается перепродать только по цене гораздо ниже, чем стоимость покупки.
  • Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города Ошибки в описании объекта
  • Фиктивные торги сейчас уже редкость, потому что площадки строго следят за ходом торгов, однако никто не отменял простую человеческую невнимательность.
  • Поэтому сохраняйте бдительность, читайте описание лота, смотрите объект вживую и узнавайте у конкурсного максимум информации об этой недвижимости.

Обучение покупке квартиры на торгах

Чтобы понимать, с чем вы имеете дело, и как купить квартиру с торгов так, чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше воспользуйтесь этими советами.

1. Пройдите обучение новой профессии

Если вы только начали путь в освоении торгов по банкротству и еще не знаете всех нюансов, то делать первые шаги лучше с поддержкой практиков.

2. Заручитесь поддержкой единомышленника

  1. Это хороший вариант для тех, кто твердо решил осваивать профессию аукционного брокера и не хочет в ней разочароваться, или не имеет достаточной суммы для покупки квартиры.
  2. Выпускники Академии получают доступ к закрытому сообществу, где специалисты и инвесторы из разных городов поддерживают друг друга в работе.

  3. Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Брокеры, ведущие блоги, далеко не всегда готовы делиться своими методиками и секретами. Многое утаивается и даже перевирается. После этого люди уверены, что торги по банкротству — это или волшебная таблетка, или обман.

Мы часто слышим об этом на наших бесплатных мастер-классах, однако за 2 часа встречи физически невозможно осветить все важные моменты и тонкости такого бизнеса.

Покупка квартир на аукционах — такой же вид бизнеса, как и любой другой. Он требует внимательного подхода и четко выверенного порядка действий.

С готовым пошаговым планом у наших студентов не возникает неразрешимых вопросов о том, как купить квартиру на аукционе, чтобы продать ее с максимальной выгодой. Уже во время обучения они проводят первые сделки, в том числе с недвижимостью.

Подробнее о том, как зарабатывать от 100 000₽, скупая квартиры, автомобили и земельные участки со скидкой до 70%, мы рассказываем на бесплатном мастер-классе. Запишитесь на него в форме:

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Как купить квартиру у государства с аукциона в 2020 году

Последнее обновление: 11.02.2020

Иметь в собственности квартиру хочет каждый! Но не каждый может её купить. Поэтому приходится либо снимать, либо жить в государственном помещении. Последний вариант более выгодный, так как невелика плата и есть возможность приватизации. Но как быть, если право на приватизацию уже было использовано ранее? Можно ли выкупить квартиру у государства другим способом?

Выгоды от покупки квартиры у государства

Банки имеют право изъять жилплощадь за долги по кредитному договору. Помещение будет под обременением, потому что кредитная линия ещё не закрыта. Кредитные учреждения стремятся пустить такие квартиры с торгов, чтобы хотя бы «перекрыть» кредит. Существуют специальные интернет-площадки, на которых такие жилплощади выставлены на продажу.

Наиболее выгодные условия кредитования у клиентов, покупающих квартиры в новостройках. Поэтому в базе банка вряд ли обнаружится «убитая хрущёвка», изъятая за долги. Посему есть возможность купить приличную квартиру на довольно выгодных условиях.

Также можно купить квартиру у государства с аукциона. Нередко на торги выставляются довольно приличные квартиры по разумным ценам. Больше всего недвижимость с торгов представлена в Москве. Ею владеет государство в лице ГУП «Моссоцгарантия». Это те квартиры, которые переходят в собственность государства по договору пожизненного содержания, заключаемого с больными и пожилыми людьми.

То есть, одинокий человек не может самостоятельно за собой ухаживать, ходить в магазин, поликлинику и прочее, он боится, что умрёт один, нанимает к себе в помощники представителя из социальной организации. Заключается договор пожизненного содержания. Платой по договору выступает квартира, которая отойдёт в собственность государству после смерти доверителя.

Это выгодно, потому что цена на такие квартиры ниже рыночных, а они, зачастую, находятся в идеальном состоянии. Но в поисках выгодного варианта необходимо постоянно мониторить официальные интернет–площадки.

Читайте также:  Можно ли прописаться в ипотечной квартире в 2020 году? условия для прописки детей, родственников или сторонних лиц.

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Как купить квартиру у государства с аукциона

Многих волнует вопрос, как купить квартиру у государства? Необходимо точно знать, на каких сайтах во всемирной паутине их нужно искать. Доверять можно только официальным источникам. Существует государственный аукцион недвижимости, он называется «Сбербанк-АСТ».

Чтобы купить квартиру с аукциона, необходимо совершить следующие действия:

  1. Пройти процедуру регистрации на электронной площадке. Нужно корректно внести все данные в приложенную форму и подтвердить их. Это делается с помощью ЭЦП. Её нужно будет получить  для осуществления законных сделок.
  2. Изучить сайт, перейти в раздел, на котором будут проводиться торги.
  3. Изучить все лоты, которые доступны к продаже.
  4. Выбрать вариант, изучить документацию к нему, записаться на просмотр объекта.
  5. Внимательно просмотреть все отобранные лоты, выбрать один. Если не понравилась ни одна квартира, можно продолжать участие в аукционе далее.
  6. Если вариант уже выбран, то нужно подать электронную заявку на его покупку.
  7. Если будут другие желающие, в назначенный день состоится аукцион.
  8. После его завершения выигравший получает протокол на руки. На его основании составляется стандартный договор купли-продажи, который подписывается победителем аукциона и представителем государства.

Важно! Если заявка на данную квартиру единственная, и других нет, то она «автоматически» выигрывает аукцион. Протокол будет вручен на руки именно этому участнику.

Суть аукциона в том, чтобы продать некий лот на максимально выгодных условиях. Аналогичная ситуация и с квартирами. Главное – денежный вопрос! Если желающих приобрести именно этот вариант будет много, то и цена на квартиру может вырасти в несколько раз.

Торги начинаются с той стоимости, которую определили для данного жилого помещения эксперты. «Шаг» аукциона квартир устанавливается также экспертами. Тот из участников, который назовёт максимальную стоимость, выигрывает аукцион.

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

 Какие есть риски от покупки квартиры у государства

Как выкупить квартиру у муниципалитета так, чтобы не стать жертвой мошенников? Необходимо тщательно просчитать возможные риски. В первую очередь, некоторые полагают, что раз собственником квартиры выступает государство, это априори сводит риски мошенничества к минимуму. Кроме того, цена на 10-20% ниже рыночной. Сделка выгодная!

Но это на первый взгляд. Торги начинаются со стартовой стоимости, которая действительно ниже рыночной на 10-20%.

Но в ходе аукциона стоимость квадратных метров может «взлететь», поэтому выгода довольно сомнительная. Но риск купить недвижимость не так выгодно, как хотелось, возникает не всегда.

Претендент на конкретный объект может оказаться только один, и он заберёт жилплощадь с дисконтом в 25-30%.

Но есть и другие проблемы. Это:

  • выселить прежних жильцов. Не всегда это удаётся быстро и без конфликтов. Законных способов не так много, и их все применяют судебные приставы. Но иногда и они бессильны, и процесс принудительного выселения затягивается на год или больше. Поэтому переезд на новую жилплощадь может быть отложен на неопределённый срок;
  • есть вероятность того, что прежний владелец оспорит сделку в судебном порядке. Бывают случаи, когда суд признаёт наложенное взыскание на помещение незаконным. Это происходит, когда жилплощадь находится в собственности у банка. Тогда сам аукцион и выкуп квартиры у банка также будут признаны незаконными;
  • квартира может находиться под дополнительным обременением, а банк может этого не знать;
  • если в купленном с аукциона объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние дети или нетрудоспособные инвалиды, то снять их с миграционного учёта нельзя даже в судебном порядке.

Важно! Есть возможность свести эти риски к минимуму с помощью титульного страхования. Это страхование статуса владельца. Но оно довольно дорогое: примерно 0,5-2% от оценочной стоимости помещения в год.

Срок страхования, как правило, не превышает 3 года, то есть, срок исковой давности по гражданским сделкам. Именно в течение 3-летнего периода с момента выкупа объекта жилой недвижимости у банка или у государства с помощью аукциона, могут объявиться бывшие владельцы или наследники бывшего собственника. Если сделка будет оспорена судом, то пострадавший получит денежную компенсацию.

Как осуществляется процесс покупки квартиры с аукциона

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Для того чтобы выкупить квартиру с аукциона, необходимо получить электронную цифровую подпись. Её изготавливают компании, которые имеют лицензию и технические возможности для этого.

Потом пройти процедуру регистрации. Без ЭЦП процедура не будет завершена. Электронная подпись подтверждает личность потенциального покупателя недвижимости. При оформлении ЭЦП необходимо обратить дополнительное внимание на то, чтобы её закодировали на участие в государственных торгах и аукционах.  Следующие действия:

  • пройти аккредитацию на торговой площадке. Нужно направить скан-копии документов по списку. На проверку подлинности уйдёт порядка 5 календарных дней. Поэтому подать заявку на участие нужно заранее;
  • изучить информацию, которая есть на сайте по объектам недвижимости, выставленным на продажу на торгах. Можно выбрать сразу нескольких понравившихся лотов, и забронировать их просмотр;
  • внимание необходимо обратить на информацию, которая есть по каждому конкретному лоту. Можно заказать дополнительную проверку сведений;
  • если участник аукциона решает стать владельцем жилплощади, ему нужно купить и установить программное обеспечение на компьютер или ноутбук. Он будет получать допуск к торгам и их результатам онлайн;
  • для участия в торгах нужно сделать окончательный выбор в пользу одного лота. Нужно просмотреть каждую квартиру, изучить документы на ней;
  • после этого можно участвовать в аукционе. Но необходимо внести задаток. Он гарантия того, что обе стороны выполнят взятые на себя обязательства. Для допуска к торгам предъявляется чек в подтверждение платежа. Одновременно с этим пишется заявление;
  • начинается аукцион. Каждый участник должен быть в это время на торговой площадке онлайн. Все видят цены, ход торгов, действия других участников. Для этого должен быть установлен «шаг» торговли. Это делают либо организаторы, либо эксперты. Каждый участник может повышать цену на этот шаг в порядке участия;
  • как только цена достигнет своего пика, и ни один участник больше не захочет её повышать, торги объявляются закрытыми. Победителем и покупателем лота объявляется тот участник, который назвал максимальную цену. В течение получаса должен быть готов протокол аукциона, который вручается победителю;
  • всем проигравшим возвращается уплаченный ранее задаток;
  • теперь все действия совершаются с победителем.

Важно! Лот должен быть выкуплен в течение нескольких дней после получения на руки протокола. Договор купли-продажи на жилплощадь будет составляться на основании протокола аукциона. В нём будет прописана та сумма, которая стала максимальной.

Поднимать цену на один шаг можно через конкретные промежутки времени. Организаторами торгов определяют временной промежуток – от 10 минут до 1 часа. Если за установленное время не была поднята цена, выигрывает тот, кто крайним установил цену выкупа.

Заключение

Покупка недвижимости через государственные торги – это один из способов заработка. После оформления собственности помещение можно сдать в аренду, а потом его можно будет продать уже по рыночной цене.



Заказать бесплатную консультацию юриста

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни — новости Право.ру

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается «Право.Ru».

Пикирующая статистика

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры.

Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ.

Но в последнем квартале 2014 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за прошедшие шесть месяцев было выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,7 млрд руб, что ниже уровня того же периода в 2014 году на 38 % в количественном и на 41 % – в денежном выражении.

 «Просрочки» при этом, наоборот, возрастают – на сегодняшний день задолженность в ипотечном сегменте достигает уже 50,9 млрд руб. С начала 2015 года рост ипотечных ссуд, по которым не платят 90 и более дней, составил 33%.

Но наиболее сильно за последние месяцы выросла задолженность по тем кредитам, что просрочены на полгода и более – на 10,6 млрд руб, то есть почти на 12%.

Из-за ослабления рубля немалую лепту в рост просроченных платежей вносят и многострадальные валютные заемщики – сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%. В общем, долги растут. А что же происходит, когда ипотечный заемщик больше не может исправно выплачивать кредит?

Аукцион или торги?

В этом случае его ожидают две крупные неприятности. Первая – это штрафы и пени за просрочку платежа, с помощью которых банки пытаются воздействовать на нерадивого клиента. На практике используются три основные формы штрафов: в виде фиксированной суммы, в виде повышенного процента на просроченную задолженность и как процент от общего объема оставшегося долга. 

Единой судебной практики по поводу правомерности их начисления пока не сложилось. В 2011 году этим вопросом занимался ныне ликвидированный Высший арбитражный суд, но единообразия не достиг: по одним спорам штрафы за просроченные платежи были признаны законными, по другим – нет. Но если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему все-таки не избежать.

Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 447-449 ГК РФ. Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность. Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.

Читайте также:  Реструктуризация долга по жкх – кто имеет право запросить рассрочку

В тихом омуте…

Разумеется, осторожный покупатель постарается максимально проверить «чистоту» приобретаемой квартиры. Для этого существует Росреестр, в территориальных отделах которого можно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет указан перечень собственников объекта. Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента «ввода ее в эксплуатацию». Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года. А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут.

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем.

Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом.

В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца.

Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

И в КС с ним согласились (подробнее >>>). 24 марта этого года суд пояснил, что в аналогичных ситуациях не должны применяться нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным.

Применительно к жилью, которое является предметом ипотеки, такое ограничение не действует, поскольку по ст.

 78 Закона об ипотеке при обращении взыскания на недвижимость прекращаются все права пользования ею, а затем она реализуется на публичных торгах, объяснял председатель КС Валерий Зорькин.

После рассмотрения дела Богатырева законодатель получил предписание провести ряд реформ – урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, а также сделать сведения о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения максимально прозрачными. А до тех пор, пока эти новшества не будут реализованы, разбираться с последствиями перехода прав на «проблемные» квартиры придется судам – ведь дисконт при покупке жилья на торгах бывает очень существенным, а сегодня российские граждане вряд ли откажутся от возможности сэкономить.  Но законодатель пока решает смежную и более насущную проблему – в марте Совет Федерации подготовил законопроект о запрете на взыскание долгов по ипотеке. Правда, пока только по валютной. Суть предложения состояла в том, чтобы не отбирать у заемщиков квартиры и не начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Мораторий предлагалось установить до 1 июля 2016 года. Однако Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Министерство строительства и ЦБ РФ подготовили на законопроект отрицательный отзыв, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник, знакомый с текстом отзыва. В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте. Кроме того, прописанный в тексте документа запрет на переуступку прав требований не позволит заемщикам пользоваться механизмами господдержки.

Суды пока также настроены скептически – 29 июня этого года Мособлсуд отменил решение Пушкинского городского суда, обязавшего банк «ВТБ 24» внести изменения в договор валютной ипотеки и пересчитать сумму ее платежа по курсу на момент заключения договора – 23,51 руб. за доллар (дело № 2-878/2015) (подробнее >>>).

Как безопасно купить недвижимость, выставленную на публичных торгах?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Кто может выставить имущество на публичный аукцион, по каким причинам?

Выставлять имущество на публичных торгах имеют право арбитражные управляющие, если имущество банкротное, государственные и унитарные предприятия, если речь о госимуществе, банки, если продается имущество, находящееся у них в залоге, а также судебные приставы, продающие арестованное имущество.

Документы, дающие такое право

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» сообщает, что для того, чтобы выставить имущество на торги, должно иметься судебное решение и исполнительный лист. А в случае, если было добровольное соглашение между залогодателем и залогодержателем, таким документом является исполнительная надпись нотариуса.

В каких случаях не может быть обращено взыскание на предмет залога?

Если арестованная недвижимость – единственная у должника, то ее взыскивать не имеют права.

Это же относится к подсобному хозяйству, если с его помощью кормится семья. Кроме того, если просрочка долговых платежей была небольшой (меньше 3 месяцев) и требования залогодержателя гораздо меньше стоимости залогового имущества (менее 5% стоимости), то взыскание на залоговое имущество не обращается.

Как именно проводится продажа через аукцион заложенного имущества (в частности, недвижимости) за долги, объясняется в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в статьях 447—449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как купить недвижимое имущество?

Где найти информацию?

Извещения о муниципальных торгах с 2013 года публикуются на площадке https://torgi.gov.ru, которая так и называется: «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов». Правила проведения таких торгов регулируются Федеральным законом №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (от 21.12.2001).

Сами торги проводятся на месте нахождения организатора, то есть государственного органа. На этой же площадке реализуют имущество должников судебные приставы.

Информацию о проведении таких торгов можно найти также на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Извещения о проведении публичных торгов». Арестованное имущество реализуется также через коммерческие торговые площадки.

Банкротные торги проводятся на коммерческих электронных площадках, их в России более 60. Искать конкретные лоты можно как на самих площадках, так и воспользовавшись сайтами-агрегаторами, которые собирают информацию по торгам с большинства крупных площадок.

Банкротные торги регулируются Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Имущество банков, которые обанкротились, реализуется Агентством по страхованию вкладов. Эта организация размещает информацию по лотам на своем сайте https://www.torgiasv.ru/, а продает его на других электронных площадках.

Сами банки реализуют имущество, которое находилось в залоге, либо через коммерческие ЭТП, либо на собственных площадках. Так, к примеру, делает АкБарсБанк, реализующий залоговое имущество на собственной площадке Profit.

Как поучаствовать в электронном аукционе?

Чтобы участвовать в электронном аукционе, необходимо сначала зарегистрироваться на площадке, а потом пройти аккредитацию, предоставив оператору площадки пакет документов:

  • для физлица это паспорт, ИНН;
  • для ИП и юрлица свидетельство о госрегистрации юрлица, госрегистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронно-цифровую подпись.

После успешного прохождения аккредитации покупатель находит нужный лот, перечисляет задаток (5-20% от стоимости лота) и подает свое ценовое предложение.

Читайте также:  Как получить свидетельство о праве на наследство – порядок и место выдачи

Как правило, аукционы проводятся в два этапа: на повышение цены (собственно аукцион) и на понижение цены (публичное предложение):

  • В первом случае выигрывает тот, кто предложил наиболее высокую цену.
  • На этапе публичного предложения выигрывает тот, кто первым предложил наиболее высокую цену.

Оформление сделки

После успешно проведенного аукциона покупатель перечисляет оставшуюся сумму на счет организатора торгов или на счет электронной площадки, а затем с ним заключается договор купли-продажи.

Сколько времени займет покупка?

Торги чаще всего проводятся в течение нескольких часов, но если лот интересный и на него много претендентов, то и несколько суток. Итоги торгов подводятся в течение получаса после их окончания. Договор купли-продажи заключается в течение трех-пяти дней.

Преимущества способа — кому подойдет такой вариант?

Покупают недвижимость на торгах те, кто хочет сэкономить, и те, кто впоследствии перепродает купленное по низкой цене:

  1. К первым относятся обычные граждане, и, например, предприниматели, за счет покупки банкротного имущества сильно экономящие средства для развития предприятия.
  2. Вторые выставляют купленное на сайтах объявлений, причем цена может быть даже выше рыночной. Эти люди зарабатывают на разнице стоимости.

    Особенно много желающих поучаствовать в банкротных торгах, поскольку в этой категории продаж имущество должников продается с действительно большим дисконтом. Это происходит потому, что в первую очередь необходимо удовлетворить интересы кредиторов.

Как и везде, в покупке недвижимости на публичном аукционе есть свои подводные камни. И главный – это отсутствие возможности оценить ликвидность продаваемого имущества. Чаще всего выставляемая на реализацию недвижимость недоступна для непосредственной оценки.

В случае банкротных торгов можно положиться на отчет об оценке, составленный профессиональными оценщиками. Такие отчеты размещаются в ЕФРСБ – едином федеральном реестре по банкротствам.

В случае муниципальных торгов на электронной площадке также размещается описание лота.

Оценщик может подойти к процедуре оценки добросовестно и подробно расписать состояние и местоположение недвижимости, сделать много хорошего качества фотографий, даже видео.

Ко многим таким отчетам прилагаются кадастровые паспорта, копии документов на собственность, копии договоров с банком (если продается ипотечное жилье). Но так бывает далеко не всегда:

  1. во-первых, регламент составления подобных отчетов не обязывает делать их особенно детальными;
  2. во-вторых, должники не горят желанием пускать оценщиков к себе в квартиру.

Поэтому оценка ликвидности недвижимости становится проблемой потенциального покупателя.

Кроме того, на публичных торгах нередки сговоры между участниками процесса. Выставленная недвижимость может понравиться организатору торгов, арбитражному управляющему, кому-то из судебных приставов или даже оператору электронной торговой площадки, и он будет делать все, чтобы не допустить до покупки «посторонних».

Так, к примеру, потенциальный покупатель может столкнуться с недопуском по формальным причинам своей ценовой заявки. Потом ее допустят, но имущество уже будет продано. Или, например, покупатель выиграет торги, но окажется, что имущество уже оформлено на других людей.

Теоретически можно попробовать либо вернуть потраченные средства, либо добиться признания своей победы, но на все это уйдет время и необходимы деньги.

Еще одна трудность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, это юридические сложности с оформлением собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два или три собственника, и один из них не давал своего согласия на продажу.

Или, например, в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние, и это их единственное жилье. Или, к примеру, квартира была куплена на торгах у обанкротившегося застройщика, который находится под следствием, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.

Как избежать проблем?

  1. Самостоятельно проверять документы на квартиру. Сначала запросить их у организатора торгов, если он не предоставит – проверять недвижимость с помощью онлайн-сервисов.

    Обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там дадут информацию о переходе прав и запретах на перерегистрацию.

    С помощью сервиса «Электронное правосудие» узнать, притязают ли на имущество какие-то другие люди.

  2. Стараться приобретать имущество не у физических, а у юридических лиц, а еще лучше – у государства. У такой недвижимости будет намного меньше проблем с документами. Кроме того, такое жилье чаще бывает в хорошем состоянии.
  3. Хороший способ избежать проблем – покупать недвижимость у банков. Их залоговые квартиры не имеют проблем с документами, ведь предыдущие владельцы перед оформлением ипотеки проверялись банковскими службами.
  4. Сходить и посмотреть на недвижимость. Походить по району, где расположен дом или квартира, пообщаться с соседями, оценить инфраструктуру, заглянуть в местное жилищное управление. Для начала можно побродить по Гугл— и Яндекс-картам, даже такая виртуальная прогулка поможет сделать первоначальные выводы о ликвидности недвижимости.
  5. Участвовать в торгах с помощью проверенных агентов. Они работают за определенный, не очень большой процент с покупки, у них большой опыт работы на разных электронных площадках и знание юридических тонкостей. Агенты быстро вычисляют, есть ли в данных торгах ценовой сговор, насколько адекватна указанная цена и когда лучше подавать ценовые заявки.

Таким образом, приобрести недвижимость на публичном аукционе вполне возможно, причем для этого есть много разных способов: можно приобретать жилье на муниципальных торгах, у судебных приставов, банков, должников. Каждый способ хорош, главное – определить свои возможности и нанять хорошего юриста.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков

   Согласно статистике, о собственном жилье мечтает каждый второй соотечественник. А вот приобретает его только каждый десятый. И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить квартиру мечты.

По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку. Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема. И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество.

Для одних – это плохо, а для других же – шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.

   Где посмотреть залоговые квартиры банков?

Поиск конфискованных и залоговых квартир по базе Росимущества

   Согласно правилам, продажа залоговых квартирв Москве и других городах России осуществляется уполномоченными финансовыми учреждениями.

Данные организации владеют всей информацией о лоте и пакетом документов на реализуемую недвижимость. А теперь представьте, насколько велик ваш регион и сколько банков придется обойти, чтобы найти подходящий вариант.

Согласитесь, не всегда свободное время имеется в таком большом объеме.

   Провести поиск недвижимости поможет наш ресурс, который собрал воедино все конфискованные квартиры страны. Работа с ним не займет много времени, благодаря удобному и функциональному поиску.

Достаточно обозначить регион, в котором интересует продажа залоговых квартир от банков, и выбрать продавца.

При изучении лотов, специалисты рекомендуют тщательно узнавать причины ареста имущества, чтобы избежать возможных осложнений после его приобретения.

   На каких условиях осуществляется продажа квартир в залоге банков?

   Если вас интересует продажа квартир в залоге у банков, необходимо подать заявку на участие в аукционе. Финансовая организация принимает ее и просит заплатить залог. Последний начисляется исходя из того, во сколько оцениваются конфискованные квартиры. Важно знать, что эти деньги возвращаются в полном объеме:

   • При победе в аукционе залог станет задатком.

   • При проигрыше торгов, сума поступит на ваш банковский счет в течение трех дней.

   Принимая участи в аукционе по продаже залоговых квартир банков стоит помнить, что полностью оплатить лот придется в течение 10 дней с момента оглашения результата. Малокто знает, но в течение этого же срока можно произвести оценку купленной единицы, если ее качество вызывает сомнение.

   Решив купить залоговую квартиру у банка, не лишним будет узнать о возможных рисках. Отметим, что описанные ниже ситуации встречаются крайне редко. Но все же, они возможны. А потому лучше знать о них заранее. Так, бывший владелец квартиры или его родственники могут подать жалобу на финансовую организацию по двумя причинам:

   1. Потому что продажа залоговых квартир была осуществлена по заниженной стоимости.

   2. Или потому, что их не поставили в известность о предстоящих торгах.

   В любом случае рассмотрением жалобы занимается суд, который ограничивает доступ к недвижимости до тех пор, пока не поставит точку в деле. И если жалоба будет удовлетворена, то придется вернуть залоговую квартиру. Потраченные деньги банк также обязан вернуть. Вот только придется набраться терпения, ведь процедура занимает несколько месяцев.

   Покупка залоговой квартиры: подготовка пакета документов

   Чтобы продажа ипотечной квартиры в залоге у банка прошла быстро и без лишних хлопот, необходимо заранее подготовить документы, необходимые для оформления сделки.

Если покупку будет совершать физическое лицо, то достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации с ксерокопиями, квитанцию об уплате государственной пошлины для участия в аукционе, а также не забыть взять с собой идентификационный номер участника торгов.

  •    Также советуем внимательно изучить документы, прилагающиеся к лоту:
  •    • Документы на квартиру.
  •    • Техническая документация.
  •    • Заключение эксперта по независимому оцениванию имущества.
  •    Также поинтересуйтесь, в порядке ли все разрешительные бумаги на продажу у финансового учреждения, которое проводит аукцион.

   Сегодня залоговые квартиры от банков в Москве являются отличной возможностью решить вопрос с индивидуальным жильем, не прибегая к взятию ипотеки и не мучаясь на съемных жилых площадях.

Чаще всего банки осуществляют продажу имущества на 25 процентов ниже рыночной стоимости.

Безусловно, учитывая тенденцию немалых цен на недвижимость, такой подход в состоянии помочь существенно сэкономить семейный бюджет.

   Сегодня есть большой риск стать жертвой мошенников, которые предлагают быстро выкупить залоговые квартиры, представляясь банковскими приставами. Чтобы не стать жертвой обмана сотрудничайте только с проверенными реализаторами.

   Подходите к решению вопроса о покупке недвижимости рационально. Приобретайте собственное жилье по низкой стоимости.

  1. О том, как покупать государственный конфискат с пошаговыми действиями и где находить выгодные лоты, вы сможете узнать из нашего учебного пособия
Ссылка на основную публикацию