Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

Кому доступна нежилая ипотека

Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

  • кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
  • размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
  • минимальная ставка кредитования – 8,5%;
  • наибольший период погашения кредита – 30 лет;
  • приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»).

Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%.

Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

  • кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
  • кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
  • первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
  • минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
  • предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
  • объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

  • обязательность резидентуры РФ;
  • годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
  • хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка.

К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности.

Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта.

Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Изменения для ИП в 2022 году, как изменится налоговое законодательство для предпринимателей

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

В законодательстве, регулирующем деятельность бизнеса в России, постоянно что-то меняется. Не все новшества можно назвать существенными, поэтому мы собрали в нашей подборке только самые важные, которые вступили в силу с 2022 года.

Как правило, именно налоговые изменения больше всего влияют на деятельность ИП, поэтому начнём наш обзор с них.

Изменения в налогообложении для ИП в 2022 году

Большинство индивидуальных предпринимателей работает на льготных режимах, условия которых изменились.

  • Важно знать, что на УСН в 2022 году к лимитам по доходам снова стал применяться коэффициент-дефлятор в размере 1,096 (приказ Минэкономразвития от 28.10. 2021 г. N 654). Это означает, что стандартный лимит в 150 млн рублей вырос до 164,4 млн рублей. Повышенный лимит, соблюдение которого позволяет применять УСН, увеличился с 200 млн рублей до 219,2 млн рублей.
  • ИП, работающие на ПСН, могут получить неприятный сюрприз в виде резкого роста стоимости патента на определённый вид деятельности. Например, в Москве с 2022 года за патент придётся платить в два раза больше. Не стали исключением и другие регионы. Так что, прежде чем подавать заявление на патент, узнайте, сколько он будет стоить (напомним, что эту сумму можно уменьшить на взносы ИП). Отказаться от уже выданного патента не так-то просто, хотя НК РФ такую возможность предоставляет.
  • С середины 2022 года должен начаться эксперимент по внедрению нового варианта упрощённой системы – АУСН. Разработчики проекта считают, что этот режим особенно подойдёт для ИП, потому что освобождает их от сдачи деклараций и ведения налогового учёта. На наш взгляд, АУСН нельзя назвать идеальным вариантом, ведь минусов у него немало.
  • Пожалуй, самые значительные изменения в налогообложении – это введение единого налогового платежа. Суть ЕНП в том, что налогоплательщик заранее перечисляет в бюджет какую-то сумму, которую ИФНС сама распределит в счёт налогов, взносов, пени и штрафов. Безусловно, в этом случае не обойдётся без дополнительных споров бизнеса с налоговиками. Пока что ЕНП вводится в виде добровольного эксперимента на период с 1 июля по 31 декабря 2022 года. Однако законодатели уже подготовили поправки в НК РФ, в соответствии с которыми такой способ расчётов с бюджетом станет обязательным.
Читайте также:  Право пожизненного наследуемого владения землей – как возникает, оформление, права владельца

Страховые взносы в 2022 году

Размер фиксированных взносов ИП за себя в 2022 году вырос незначительно:

  • 34 455 рублей – на пенсионное страхование;
  • 8 766 рублей – на медицинское страхование.

Всего получается 43 211 рублей, что на 2 337 рублей больше, чем в прошлом году. Дополнительно к фиксированной сумме надо перечислить 1% от годового дохода свыше 300 000 рублей.

Сроки перечисления взносов ИП за себя не изменились:

  • не позднее 31 декабря текущего года для фиксированной суммы;
  • не позднее 1 июля следующего года для дополнительного взноса.

Напомним, что взносы за себя платят все ИП, кроме тех, кто перешёл на уплату НПД. Есть также льготные периоды, в течение которых ФНС не начисляет взносы (уход за ребенком, служба по призыву и др.). О наступлении таких событий ИП должен заранее сообщить в свою налоговую инспекцию и временно прекратить ведение бизнеса.

Выросли также предельные значения базы по взносам за работников:

  • 1 565 000 рублей – по пенсионному страхованию;
  • 1 032 000 рублей – по временной нетрудоспособности и в связи с материнством.

Из хорошего: пониженные ставки по выплатам работникам свыше МРОТ сохранились и на 2022 год. Действует эта льгота, как и раньше, только для работодателей – субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, специальные сниженные тарифы взносов смогут применять ИП в сфере общепита, если их годовой доход не превысит 2 млрд рублей, а численность работников составляет от 250 до 1 500 человек.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

Изменения для работодателей в 2022 году

Самое главное изменение для работодателей – установление нового федерального размера МРОТ, то есть минимальной оплаты труда. В 2022 году это 13 890 рублей. Но если в вашем субъекте РФ установлен региональный МРОТ, выплачивать надо его. Например, в Москве это 21 371 рубль.

С 1 марта 2022 года вводятся новые требования по охране труда, утверждённые приказом Минтруда от 29.10.2021 N 774н.

Больничные листы в 2022 году будут оформляться только в электронном виде, за некоторыми исключениями (Приказ Минздрава № 1089н от 23.11.2021). Для обмена данными с ФСС работодатели должны использовать систему Социального электронного документооборота (СЭДО).

В 2022 году у работодателей появится новая отчётность:

  • ежемесячно в центр занятости населения;
  • в ФСС «Сведения о застрахованном лице» – при трудоустройстве работника или изменении ранее поданных о нем сведений.

Снизился порог численности работников для бумажных отчётов в фонды. Теперь это 10 человек вместо 25. Так что если у вас больше 10 работников, то ФСС и ПФР примут отчётность только онлайн, с использованием ЭЦП.

С января 2022 года работодатели с численностью персонала более 25 человек должны публиковать вакансии на портале «Работа в России».

Изменения отчётных форм

Изменения в налоговом законодательстве обычно влекут за собой изменения форм отчётности.

  • Отчёт 6-НДФЛ за прошлый год и следующие отчётные периоды в 2022 году надо сдавать по новой форме (утв. приказом ФНС от 28.09.2021 № ЕД-7-11/845@). В обновлённый бланк включены сведения, которые раньше подавались отдельно в виде 2-НДФЛ.
  • Изменился также бланк РСВ (приказ ФНС от 06.10.2021 N ЕД-7-11/875@), первый раз по новой форме надо отчитаться за 1 квартал 2022 года.
  • Новую форму декларации по УСН приняли ещё приказом ФНС от 25.12.2020 N ЕД-7-3/958@. Но поскольку приказ вступил в силу только 20.03.21, то есть в разгар отчётной кампании, ФНС принимала декларации как по прежней, так и по новой форме. В 2022 году разночтений уже нет, применяется только бланк из приказа N ЕД-7-3/958@.
  • ИП на общей системе налогообложения отчитываются за прошлый год по форме 3-НДФЛ, утверждённой приказом ФНС от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@. Изменения потребовались в связи с повышенной налоговой ставкой для доходов свыше 5 млн рублей в год.

Изменения при работе с кассовыми аппаратами в 2022 году

Грандиозная реформа, связанная с применением ККТ, завершается. С середины прошлого года возможность работы без кассового аппарата окончательно утратили ИП без работников, которые оказывали услуги. Льготу этой категории предпринимателей больше не продлили.

В 2022 году краткий перечень ситуаций, позволяющий не применять ККТ, ещё больше сократится. На рассмотрении депутатов уже внесён законопроект № 33099-8, который устанавливает, что торговать на рынках, ярмарках и в выставочных комплексах без ККТ смогут только плательщики ЕСХН, то есть производители сельхозпродукции.

С 1 марта 2022 года ИФНС больше не будет предупреждать о проверке применения кассовых аппаратов. Контроль за кассовыми операциями и ККТ станет проводиться в внеплановом порядке.

А с 20 апреля 2022 года при продаже маркированных товаров, перечень которых постоянно увеличивается, надо указывать реквизит «код товара». Для этого ККТ должны быть укомплектованы фискальным накопителем определённого формата.

Новое в работе с банками

Из-за того, что всё больше предпринимателей вынуждены работать с ККТ и открывать расчётный счет, у банков выросло количество коммерческих клиентов. А поскольку Центробанк выполняет контрольные функции за движением денежных потоков, то с 1 июля 2022 года бизнес-субъектов разделят на три группы по степени рисков.

Кстати, банки станут играть существенную роль при внедрении нового налогового режима АУСН. В частности, именно банк будет перечислять зарплату работникам и удерживать с неё НДФЛ. А для корректности расчётов ИП-работодатель должен передавать отчёты по работникам, где указывать суммы зарплаты и других выплат.

С 1 января 2022 года клиенты банков впервые станут платить штраф за недостоверные или неполные данные о себе, выгодоприобретателях или контролирующих лицах.

Для этого в НК РФ внесли новую статью 129.7-1, которая установила такие размеры санкций за каждый факт нарушения:

  • 10 000 рублей на физические лица;
  • 25 000 рублей на юридические лица.

Если будет доказано, что деяние совершено умышленно, размер штрафа удваивается до 20 000 рублей и 50 000 рублей соответственно.

Прочие изменения для ИП в 2022 году

Напоследок ещё несколько изменений в законодательстве, которые имеют значение не для всех предпринимателей. Эти последние новости можно назвать позитивными.

  • ИП, которые не имеют необходимого залога при оформлении бизнес-кредита, будут автоматически получать поручительство Корпорации МСП до 50% суммы.
  • Предприниматели, которые включены в реестр МСП, смогут приобретать российское ПО со скидкой в 50%. Остальная сумма компенсируется разработчикам из бюджета.
  • Внедрение машинописных доверенностей для работников отложили на год, хотя ранее планировалось, что они станут обязательными с 1 января 2022 года.
  • Разные виды платежей в бюджет можно будет засчитывать между собой. Если раньше переплаченные взносы или налоги учитывались по отдельности, то теперь переплату по взносам можно учесть в налогах и наоборот.
  • Новое в подаче заявления на УСН: теперь обратиться можно в любую инспекцию, а не только в ту, где ИП поставлен на учёт.

Бесплатная консультация по налогообложению

Ваша заявка успешно отправлена. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Коммерческая ипотека для физических лиц в СПб

Коммерческая ипотека для физических лиц – это кредит на покупку коммерческой недвижимости (магазина, ресторана, склада и т.п.) под залог приобретаемого объекта. Если вы арендуете объект недвижимости, замените плату за аренду на ежемесячные погашения кредита. Получить одобрение ипотечной заявки вам помогут специалисты компании «Финансовая помощь».

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

Кто может претендовать на коммерческую ипотеку для физических лиц?

Заявку на получение ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц могут подать:

  1. ИП и физические лица;
  2. Руководители компаний и предприятий.

Именно для этой категории граждан создана новая банковская программа: Ипотека на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом.

Основными требованиями для заемщика являются:

  • Возрастной ценз – старше 20 лет на момент одобрения кредита и не более 70 лет ко времени его погашения;
  • наличие гражданства России, есть программы для нерезидентов.

Ипотека под коммерческую недвижимость для ИП имеет свои особенности:

  • Более строгие требования к заемщикам. Завышенная % ставка. Первоначальный взнос – от 25 до 40% от цены залогового объекта.
  • Оформить ипотечный кредит могут только заемщики, имеющие стабильный доход.
  • Трудность оформления такого ипотечного займа заключается в том, что первоначально заключается договор купли-продажи, а затем выдается кредит.
  • Регламент оценки коммерческой недвижимости до конца не отрегулирован, поэтому к этому вопросу подходят индивидуально. Банки требуют, чтобы объект был в хорошем состоянии и охотнее берут в залог помещения площадью до 150 м2.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

Часто предприниматели интересуются, можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку.

Кредитные организации не всегда дают добро на подобные займы ИП, поэтому лучше обратиться за поддержкой к профессионалам.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

Мы поможем получить ипотеку:

  • Выбрать программу ипотечного кредитования с минимальным первым взносом, пакетом документов и минимальной ставкой.
  • Определить возможные нюансы, с которыми выбранный объект может пройти проверку в том или ином банке.
  • Учесть особенности налогообложения при приобретении определенного объекта.
  • Выяснить все скрытые нюансы приобретения объекта и структуризировать сделку под клиента.
  • Определить и скорректировать подтвержденный доход для получения необходимой суммы.
  • Учесть управленческую отчетность или обойтись без документов по бизнесу.
Читайте также:  Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Ипотечный центр «Финансовая помощь» предлагает свое содействие в оформлении коммерческой ипотеки в Санкт-Петербурге.

Мы сотрудничаем с проверенными и надежными партнерскими, страховыми и оценочными компаниями для проведения сделки по конкретному объекту.

Если у вас остались вопросы, вы можете получить онлайн-консультацию, позвонив по телефону: 8 (812) 234-16-46.

Отзывы, комментарии, вопросы и ответы:

Ипотеку на коммерческую недвижимость предлагают сейчас почти все банки

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2022 году

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м) / Максим Стулов / Ведомости

Во многом она напоминает жилищное кредитование, но условия строже, и по объемам их даже сравнивать нельзя.

По оценке Максима Лукьяновича, директора департамента малого бизнеса Росбанка, сейчас все основные игроки на банковском рынке имеют в продуктовой линейке кредит на приобретение коммерческой недвижимости. Заметной тенденцией в этом секторе за 2017–2018 гг.

стало развитие ипотеки на нежилую недвижимость для физических лиц – от единичных сделок до отдельного сегмента, как отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП банка». «Но это скорее нишевый продукт», – добавляет эксперт.

Доля коммерческой ипотеки, по данным Ивана Любименко, управляющего директора по продажам подразделений сети «Абсолют банка», в общем объеме выдач составляет менее 5%.

Одну из причин столь скромного присутствия ипотеки в мире коммерческой недвижимости Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркет недвижимости», объясняет так: если покупатель не может заплатить за помещение всю сумму сразу, он попытается получить рассрочку и, только если не справится с бременем платежей, переведет ее в ипотеку.

Тем не менее Лукьянович говорит о росте спроса со стороны малого бизнеса в Росбанке. Да и «Абсолют банк» с начала этого года увеличил в два раза объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2018 г., рассказал Любименко.

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м) на первых этажах жилых домов, офисные, торговые площади.

Многие из них потом сдаются в аренду, и часто первые 5–7 лет заемщики арендными платежами отбивают кредиты, а потом уже спокойно получают свой пассивный доход.

Предприниматели часто расширяют уже имеющиеся у них производственные площади, интересуются складами, а граждане приобретают машино-места.

В сравнении с жилищной у коммерческой ипотеки условия пожестче. Ставки от 12 до 15% годовых, первоначальный взнос – от 20 до 40%.

«Максимальные сроки ипотеки на нежилую недвижимость для физлиц схожи с жилищным кредитованием – как правило, до 20–25 лет, для юрлиц и предпринимателей сроки меньше – 10–15 лет», – рассказывает Коняхина.

С повышением ключевой ставки ЦБ коммерческая ипотека дорожала так же, как и все остальные кредиты.

Программа Росбанка рассчитана на индивидуальных предпринимателей и юридических лиц: срок кредитования – до 84 месяцев, первоначальный взнос – не менее 20% и, если денег не хватает, можно оформить дополнительный залог имущества. Ставка по кредиту под залог приобретаемого объекта – 11,88%. «Незавершенное строительство не рассматривается в качестве приобретения», – комментирует Лукьянович.

По программе Сбербанка «Экспресс ипотека» ИП и малым предприятиям предоставляется заем до 10 млн руб. на срок до 15 лет под 13,9% годовых, назначение приобретаемого помещения роли не играет, но оно должно быть сдано в эксплуатацию. На строящиеся объекты ипотеку можно получить по другой программе.

В «Абсолют банке» кредитуют приобретение нежилой недвижимости на первичном или вторичном рынках по программе «Коммерческая ипотека». Минимальная процентная ставка – 12,74% годовых (11,74% на приобретение машино-места), максимум на 15 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%.

Любименко приводит примеры из практики банка: клиент – физическое лицо приобрел помещение на цокольном этаже в Подольске за 7,8 млн руб., из которых 3,9 млн руб.

выдал банк на 20 лет под 12,74%, ежемесячный платеж составил менее 45 000 руб. Второй клиент – собственник бизнеса выкупил арендуемый под агентство недвижимости офис в Пушкино. Стоил он 7,7 млн руб.

, кредит был оформлен на 4,6 млн руб. на 15 лет. Ставка – 14,24%, платеж – 62 000 руб. в месяц.

Как рассказывает Любименко, возможность покупать нежилые помещения на первичном рынке в аккредитованных банком объектах строительства появилась у клиентов в начале прошлого года. Максимальный срок займа увеличили с 10 до 15 лет, в 2 раза уменьшили минимальный первоначальный взнос (20%).

Банк также отменил требование предоставить поручительства юридическими лицами – собственниками дополнительного обеспечения. «Если несколько лет назад базовые ставки на жилую и коммерческую недвижимость отличались на 5–6 п. п., то теперь эта разница составляет не более 1–2 п. п.

», – говорит Любименко.

В зависимости от «статуса» заемщика требования банков несколько различаются. Коняхина объясняет: если клиент – физическое лицо и покупает недвижимость для своих нужд, то банк анализирует его доход, финансовое положение, обязательства.

У юрлица или ИП запрашивают пакет документов, касающихся бизнеса, и анализируют уже финансовое положение компании, в залог могут принять другие активы. «В некоторых организациях, например, при займах на сумму более 30 млн руб. банк настаивает на выдаче кредита именно юридическому лицу.

Бывает, что человеку приходится регистрировать ООО или ИП, чтобы получить одобрение», – замечает Туманова.

В «Абсолют банке» для собственника бизнеса ставка увеличивается на 1 п. п. По оценке Арташеса Оганова, советника, главы практики недвижимости CMS Russia, с юридической точки зрения нет принципиальной разницы, выдается кредит юридическому лицу или ИП, но внутренние требования банка могут различаться.

Перспективы коммерческой ипотеки для малого бизнеса зависят от ипотечной ставки – если она будет снижаться, то спрос на кредиты будет расти, прогнозирует Туманова. В противном случае покупатели станут искать возможность воспользоваться рассрочкой. Эксперт также считает, что в секторе не хватает программ государственной поддержки.

«Для частных предпринимателей, приобретающих помещение для себя, а не в аренду, можно было бы разработать программу все той же господдержки (например, сниженную ставку), но, по всей видимости, рынок слишком узкий, чтобы проблемами ИП заинтересовались на высшем уровне. К тому же слишком сложно обеспечить контроль за целевым использованием помещения», – рассуждает Туманова.

Лукьянович полагает, что на законодательном уровне нужно дать возможность заемщикам получить имущественный вычет по аналогии с имущественным вычетом, который получают покупатели жилья. Такая мера, по мнению эксперта, могла бы поспособствовать дальнейшему росту спроса на этот вид кредитования.

Ипотека на коммерческую недвижимость — ипотечное кредитование коммерческой недвижимости для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается индивидуальным предпринимателям или коммерческим юридическим лицам. Предметом залога могут быть офисы, складские и производственные помещения, торговые центры, недвижимость, используемая для сдачи в аренду.

Преимущество ипотечного кредитования – возможность получения крупной суммы под относительно невысокую процентную ставку на длительный срок.

В каких банках можно ипотеку на коммерческую недвижимость

Большинство крупных банков страны предлагают собственные программы ипотечного кредитования, в том числе и коммерческой недвижимости. К наиболее известным из них принадлежат Сбербанк, Альфа-банк, Росбанк, ЮниКредит банк.

Популярные предложения банков в 2021 году

  • Альфа-банк – ставка от 5 %, сумма до 50 000 000, сроком до 30 лет, первоначальный взнос от 10 %;
  • Открытие банк – ставка от 7,8 %, сумма до 50 000 000, сроком до 30 лет, первоначальный взнос от 30 %;
  • ТрансКапитал банк – ставка от 5,3 %, сумма от 300 тысяч, сроком до 25 лет, первоначальный взнос от 5 %.

Условия ипотеки

Предметом залога может быть любая недвижимость, находящаяся в хорошем состоянии и используемая для предпринимательской деятельности. После оформления ипотеки на нее накладывается обременение, которое сохраняется до полного погашения кредита.

Если заемщик допускает длительные просрочки по погашению кредита, коммерческая недвижимость изымается в пользу банка.

Требования к заемщику

  • срок государственной регистрации не менее 9 месяцев;
  • нахождение адреса регистрации заемщика в регионе присутствия банка;
  • фактическое расположение заемщика не далее, чем в 100 километрах в регионе присутствия банка;
  • возраст заемщика от 22 до 65 лет;
  • предоставление паспорта гражданина РФ.
Читайте также:  Договор пожизненной ренты на квартиру: что это, плюсы и минусы

Требования к коммерческой недвижимости

Определенные требования выставляются и к недвижимости. Она должна иметь четко оформленную документацию, не быть режимным объектом и не иметь ограничений по доступу, находиться на территории страны, в регионе присутствия банка. Недвижимость не должна пребывать в залоге у других банках.

Как оформить ипотеку

Для одобрения ипотеки заемщик подает заявку онлайн или в отделении банка. Банк анализирует документацию на объект и финансово-хозяйственную деятельность компании, после чего принимает решение.

Из документов банк может потребовать свидетельство о государственной регистрации, лицензии (там, где они требуются), копии паспортов руководителей, протоколы заседаний компании, бухгалтерскую отчетность, устав, налоговые декларации.

Программа коммерческой ипотеки принадлежит к относительно новым предложениям на банковском рынке, но большинство ведущих банковских учреждений работают с ней успешно.

Советы юристов

Юристы советуют бизнесменам и юридическим лицам обращаться за ипотекой в те банки, с которыми уже приходилось сотрудничать. В этом случае можно получить более выгодные предложения.

К ипотечным средствам нужно относиться как к инвестиции, с помощью которой можно расширить бизнес и вывести его на новый уровень. Наиболее удачный результат – это превышение выгоды от инвестирования процентной ставки по кредиту.

Вопросы и ответы

Можно взять коммерческую ипотеку без первоначального взноса?

Обычно банки такого не практикуют. Первоначальный взнос составляет в среднем 10-15 %, и берется с целью минимизации рисков.

Нужно объяснять банку целевое предназначение кредита?

Да, банк может сделать запрос по предоставлению проекта, как планируется использовать коммерческую недвижимость.

Коммерческая ипотека для физлиц и юридических лиц — полезная информация

Ведение предпринимательской деятельности невозможно без покупки или аренды нежилой коммерческой недвижимости.

Приобретение помещения для размещения офиса или хозяйственной структуры – едва ли не главная графа расходов в бизнес-плане.

Доступность недвижимости для бизнес-проектов увеличивает коммерческое ипотечное кредитование. Однако несовершенство законодательства в этой сфере вызывает вопросы.

Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение юридическими и физическими лицами недвижимости для размещения офиса, производства, склада или других предпринимательских структур.

Отличия коммерческой недвижимости состоят в ее принадлежности к нежилому фонду и способности приносить доход. Коммерческая ипотека в банке выдается на срок 5-10 лет.

Ставки в данном случае начинаются от 11,5% годовых для физических лиц и от 13,5 до 19,5% — для юридических.

Размер первичного взноса по кредиту достаточно демократичен и варьируется от 10 до 40% от стоимости недвижимости. Коммерческая ипотека без первоначального взноса практикуется узким кругом кредитно-финансовых учреждений.

Их решение о выдаче кредита обычно действует на протяжении 2-х месяцев. Обеспечением по такому кредиту служит покупаемая недвижимость. Однако заложить ее можно только после заключения предварительной сделки.

Поручителями могут выступать как совладельцы предприятия или компании, так и юрлица, входящие в группу заемщика.

На сумму ипотечного кредита на коммерческую недвижимость прямо влияет возраст здания, в котором располагается помещение, а также строительный материал. К залоговой недвижимости выдвигаются и другие непременные требования:

  • корректное оформление документов, которые подтверждают право собственности не только на недвижимость, но и на земельный участок
  • отсутствие ареста, залога и других обременений;
  • перевод здания из жилого фонда в нежилой
  • соответствие недвижимости санитарно-техническим нормам
  • наличие соглашения, которое подтверждает передачу продавцу первичного взноса
  • наличие страховки на недвижимость, технического паспорта и кадастровой выписки.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:

  • иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
  • застраховать жизнь и здоровье;
  • быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
  • не иметь финансовых обременений.

Оформление начинается с выбора имущества для приобретения. При условии, что собственник предоставляет всю необходимую документацию, нужно получить оценку стоимости недвижимости у независимого эксперта, а затем заключить соглашение о намерениях.

Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:

  • заявление на выдачу кредита; 
  • документы, удостоверяющие личность заемщика; 
  • акт оценивания имущества; 
  • предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
  • страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
  • свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
  • индивидуальный налоговый номер.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса физическому лицу предоставляется лишь в том случае, если оно является индивидуальным предпринимателем, владельцем бизнеса или топ-менеджером компании.

Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.

Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).

 

Потребуется собрать следующие документы:

  • заявка на кредитование;
  • учредительный договор, устав, регистрационные документы;
  • акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
  • декларация о доходах за последнее полугодие;
  • выписка о банковских реквизитах;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.

  В залог приобретаемого имущества может потребовать предоставления дополнительных документов, конкретный перечень которых можно уточнить в отделении банка по месту жительства. Срок принятия решения по ипотеке на ООО обычно составляет от 10 до 60 дней.

Причиной отказа банка в коммерческой ипотеке для ИП часто становится ведение хоздеятельности по упрощенной системе налогообложения. Это единственное отличие от процесса выдачи кредита юридическому лицу.

Втб предлагает продлить госпрограмму по ипотеке в 2022 г. для льготников

ВТБ выступил с инициативой по модернизации условий «Ипотеки с господдержкой» после ее окончания 1 июля 2022 года. По оценке банка, программу следует продолжить с фокусом на социальные категории населения и жителей моногородов, а также увеличить объем субсидирования для рынка ИЖС.

Адресный подход обеспечит доступные ценовые условия для льготников на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ и поддержит растущий сегмент частных домов. С таким заявлением выступил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников в ходе инвестиционного форума ВТБ Капитал «РОССИЯ ЗОВЕТ!».

С начала 2021 года Банк России уже увеличил ключевую ставку на 3,25 п.п., до 7,5%, анонсировав возможность еще одного повышения уже в декабре этого года. По оценкам аналитиков ВТБ, в 2022 году ее размер достигнет 8,5%. В связи с этим на рынке можно ожидать продолжения роста стоимости жилищных кредитов, которые уже сегодня стоят на пороге двузначных ставок.

Программа господдержки по ипотеке в нынешнем виде действует до 1 июля 2022 года со ставкой, установленной Правительством РФ на уровне 7% годовых (крупнейшие банки предлагают к ней дополнительные скидки). После ее окончания заемщики столкнутся с резким ростом средней ставки на рынке, что станет особенно чувствительным для льготных категорий населения: к примеру, сотен тысяч врачей, учителей, ученых.

Из-за резкого изменения конъюнктуры рынка ВТБ считает принципиально важным заранее проработать новые условия госпрограммы и перезапустить ее летом 2022 года. Это позволит льготникам без излишней спешки подобрать новое жилье и готовиться к сделкам, а рынку — избежать «перегрева», который случился в июне 2021 г. и привел к резкому сокращению выдач в следующие месяцы.

«Первый этап господдержки способствовал росту рынка в мегаполисах, сейчас, по большей части, программа востребована в регионах.

В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов.

Для уверенного развития социальной сферы возможность купить недвижимость с использованием льготной ипотеки может действовать и на постоянной основе. Это позволит заемщикам планировать свои расходы на несколько шагов вперед, а также обеспечит равномерный ввод новых объектов на всей территории страны», — прокомментировал Анатолий Печатников.

По словам топ-менеджера, ВТБ совместно с ДОМ.РФ реализует этот принцип в рамках единой региональной программы со сниженными ставками.

В начале 2022 года первая универсальная программа для социальных категорий заемщиков стартует в Архангельской области.

Она будет доступна клиентам в «режиме одного окна» со ставкой 6% для льготников и 2% — для молодых семей. В течение года программу планируется масштабировать на 20 регионов.

В рамках модернизации госпрограммы ВТБ также предлагает увеличить объем субсидирования ипотеки для рынка ИЖС. По итогам 10 месяцев 2021 года объем ввода жилья в данном сегменте составил 40,8 млн кв.

 м, превысив на 40% показатель за аналогичный период прошлого года и на 6% — уровень, достигнутый в 2020 году в целом.

Возможность приобрести собственный дом по льготной ставке станет дополнительным стимулом для расширения и улучшения жилищных условий для сотен тысяч россиян по всей стране.

Ссылка на основную публикацию