Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. — советы экспертов

В 2022 году потенциальные заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки могут столкнуться с дополнительными трудностями. Что же будет влиять на выдачу ипотеки?

Высокая долговая нагрузка

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

При выдаче ипотечных кредитов банки в первую очередь оценивают кредитоспособность и кредитную историю потенциального заемщика. Также учитываются дополнительные условия, обусловленные кредитной политикой конкретного банка. Например, возраст заемщика, прошлый опыт работы, наличие поручителей.

В 2022 году могут возникнуть дополнительные трудности для заемщиков с высокой долей заемных средств, поскольку банки уделяют этому больше внимания. Как и прежде, получить кредит будет сложнее тем, у кого в прошлом были погашены другие кредиты.

Поэтому очень важно оценить кредитную нагрузку заемщика: сколько у него будет возможности оплатить еще один кредит с учетом его кредитной истории и дохода.

Профессии

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Наряду с доходом ипотечного кредитора банки также учитывают, в какой сфере работает человек, кем он работает, насколько востребована его профессия и каков его опыт работы.

Например, в Сбербанке для получения ипотеки заемщик должен иметь опыт работы на текущем месте работы не менее трех месяцев, в ВТБ — не менее полугода.

Если вы новичок в работе, подождите, пока не закончится испытательный срок, рекомендуют эксперты.

Кредитные организации также анализируют, заслуживает ли доверия компания-работодатель. При оформлении ипотеки в банке важно, чтобы заемщик мог без проблем обслуживать ее в течение длительного периода.

В связи с этим банки рассматривают профессию заемщика с точки зрения того, как она может обеспечить долгосрочный стабильный доход.

Так что людям, которые работают в ИТ, финансах, энергетике или сырьевом секторе, наверное, будет проще получить ипотеку в 2022 году, чем работникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам.

Самый высокий процент одобрения среди государственных служащих, медицинских работников, работников сферы образования и науки, а также тех, кто работает в сфере финансов, энергетики, нефтегазового сектора и промышленности. В этот список эксперт также включает маркетологов, специалистов по кадрам, представителей СМИ и рекламной индустрии.

Предпринимателям будет сложно получить ипотеку, особенно если они новички в бизнесе и не получают стабильного дохода. А самозанятым, наоборот, в 2022 году получить ипотеку будет проще.

Какой должен быть доход?

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Одним из важных показателей, которые оценивают банки при выдаче ипотеки, является уровень и стабильность доходов будущего заемщика. По мнению экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков составляет в среднем 80-100 тысяч рублей и выше для крупных городов.

Так как ипотека выдается на длительный срок и выдаваемая сумма очень большая, зарплата заемщика должна быть такой, чтобы ее хватало не только на ежемесячные платежи, но и на поддержание нормального образа жизни.

Для расчета оптимального уровня заработной платы необходимо учитывать два основных параметра: стоимость квартиры, на которую клиент оформляет ипотечный кредит, и размер первоначального взноса в банке.

Возраст имеет значение

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Банки устанавливают минимальный и максимальный возрастные требования на момент погашения ипотеки. Каждая кредитная организация имеет минимальный и максимальный возрастной ценз.

Возраст заемщика влияет на срок кредита и платежеспособность клиента, поэтому банки учитывают этот показатель.

У молодых заемщиков по-прежнему мало опыта работы, в то время как пожилые люди приближаются к пенсионному возрасту, снижая доход.

Первый взнос по потребительскому кредиту

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Первоначальный взнос в 2022 году, как и ранее, будет иметь решающее значение: чем меньше его величина, тем больше шансов, что вам откажут в ипотеке. По мнению экспертов, оптимальный первоначальный взнос составляет 20%. В этом случае нагрузка на заемщика будет меньше, а вероятность получения кредита выше.

В случае когда первоначальный взнос состоит только из материнского капитала или представлен в виде другого кредита, вероятность получения ипотеки будет значительно ниже. Причем для большинства банков табу — первоначальный взнос, формируемый за счет потребительского кредита. Банки очень строго к этому относятся. Эта тенденция сохранится и в 2022 году.

  Как чувствовать себя комфортно, живя с ипотекой?

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку

Ипотека для многих единственный вариант купить собственное жилье. Она позволяет взять деньги в долг у банка на длительный срок и приобрести на них квартиру, дом.

Условия кредитования, процедура оформления в каждом финансовом учреждении имеет свои особенности и нюансы. Но при рассмотрении заявки банк должен обязательно оценить надежность и платежеспособность потенциального заемщика.

Именно поэтому у клиентов возникает вопрос о том, какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку.

Требования банков

Каждый банк самостоятельно определяет требования к потенциальным заемщикам. Обычно рассчитывать на одобрение ипотеки могут российские граждане в возрасте от 20-23 до 65-75 лет. Но иногда финансовые учреждения устанавливают более мягкие требования и позволяют приобретать в кредит недвижимость всем россиянам старше 18 лет или даже открывают ипотечные программы для иностранцев.

В отношении оценки платежеспособности существует несколько подходов:

  • 60/40. Формулу применяют банки с консервативными подходами к оценке потенциальных заемщиков. Она подразумевает, что у клиента платежи по ипотеке, а также другим кредитным обязательствам должны не превышать 40% от получаемых доходов. Жесткий подход позволяет свести число дефолтов клиентов к минимуму.
  • 50/50. Этот подход подразумевает, что на оплату ипотеки и кредитов заемщик должен тратить не больше половины от своих доходов. Вторая половина должна оставаться у клиента на личные и семейные нужды.
  • 40/60. Активно продвигающие ипотеку банки смягчают требования. При этом подходе допускается, чтобы клиент тратил на выполнение долговых обязательств до 60% от своих доходов. Заемщик должен учитывать, что большая часть будет уходить на погашение кредитов. Это приведет к повышению нагрузки на личный и/или семейный бюджет и увеличивает риск дефолта в непредвиденных ситуациях.

Дополнительно банки требуют, чтобы у потенциального заемщика имелся опыт работы (стаж) в течение определенного времени на текущем месте и вообще. Это позволяет оценить не столько сумму доходов, сколько надежность заемщика. Обычно общий стаж для оформления ипотеки должен превышать 1 год, а на текущем месте надо отработать не меньше 3-6 месяцев.

Важно. При оценке платежеспособности и определении необходимой зарплаты для оформления ипотеки банк учитывает множество факторов, в т. ч. индивидуальные. Например, при наличии несовершеннолетних детей могут быть вычтены из суммы доходов расходы на их содержание, у плательщиков алиментов могут вычитать из расчетного дохода их сумму и т. д.

Как банки проверяют платежеспособность

Банки предлагают заемщикам указать сведения в анкете. В ней же предлагается заполнить информацию о действующих долговых обязательствах, основных расходах и т. д. Все эти сведения используются финансовым учреждением при анализе платежеспособности заемщика. Но верить на слово не очень хотят и предпочитают все данные проверять.

Для этого могут использоваться следующие методы:

  • Просьба к заемщику представить документы. Наиболее распространенный подход. Клиенту придется подтверждать справками, декларациями или выписками свои доходы.
  • Запрос информации в компетентных органах. Например, при согласии заемщика финансовое учреждение может направить запрос в ПФР. Кроме того, банки активно используют собственные базы данных и каналы получения сведений.
  • Анализ кредитной истории. Если в ней присутствуют крупные ссуды, которые клиент без просрочек и довольно оперативно погасил, то это говорит о надежности заемщика. А также эти факты могут свидетельствовать о хорошей платежеспособности и будут учтены.
  • Запрос информации от работодателей. Чаще всего сведения проверяют обычным телефонным звонком, но могут направить и официальный запрос с просьбой о предоставлении информации в письменном виде. В исключительных случаях сотрудники службы безопасности даже выезжают на место работы.

При анализе платежеспособности и надежности заемщика учитывается множество факторов. Некоторые из них могут не иметь прямого отношения к доходам. Например, банк может проверить сведения о наличие отметок в загранпаспорте о зарубежных поездках и учесть эту информацию при оценке заемщика.

Важно. Каждый банк применяет собственную систему оценки потенциальных заемщиков. Точные критерии финансовое учреждение не раскрывает, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны недобросовестных заемщиков.

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Как подтвердить свой доход

Заемщику для получения кредита надо убедить банк в наличие достаточного дохода для своевременной оплаты задолженности и процентов. Он может это сделать, представив максимум документов, подтверждающих зарплату и другие поступления средств.

Для подтверждения можно представить следующие документы:

  • Справка 2НДФЛ. Принимается всеми банками, доверяют ей больше, чем другим видам документов о зарплате.
  • Справка в свободной форме или по форме банка. Принимается многими банками, может подтвердить не только официальный доход, что актуально для тех, кто часть зарплаты получает «в конверте».
  • Декларации. Они могут быть представлены как предпринимателями, так и другими категориями граждан, получающими доходы от различной деятельности и сдающими самостоятельно отчеты в ФНС.
  • Договора аренды. Принимают не все банки, в основном рассматриваются только договора на сдачу в аренду недвижимости.
  • Справка из ПФР. Подтверждает размеры получаемой пенсии, представить могут только пенсионеры.
  • Выписки с банковского счета. Она может быть принята, если на счет поступает заработная плата и другие выплаты от работодателя.
Читайте также:  Cекьюритизация ипотечных кредитов в России и мире

Максимальная сумма ипотеки при минимальном доходе

Получить максимальную большую сумму ипотеки можно за счет увеличения срока кредита. Например, для получения ипотечного кредита в сумме 800 тыс. р. на 30 лет со ставкой 9,5% годовых в Сбербанке достаточно дохода в 11 212 р. в месяц. Это значит, что ее можно получить даже при практически минимальной зарплате. При аналогичных параметрах кредита, но сроке в 7 лет потребуется уже 21 792 р.

Важно. Банк всегда заботится, чтобы у заемщика хватало доходов не только на выплату ипотеки, но и на жизнь. Наличие минимального дохода для одобрения нужной суммы еще не означает гарантию ее одобрения.

Можно ли получить без официального дохода

Это существенно затрудняет получение ипотеки. Банки не всегда готовы рисковать, если клиент получает зарплату полностью «в серую» или перебивается лишь заработками время от времени. Но есть ряд решений этой проблемы:

  • Учет неофициальных доходов. Если клиент может представить справку по форме банка или работодателя, то это уже будет лучше, чем ее полное отсутствие.
  • Существенное увеличение первого взноса. Если клиент готов внести 50 и больше процентов от стоимости недвижимости собственными деньгами, то многие банки могут не требовать официального дохода.
  • Выбор программы кредитования без подтверждения дохода. Но условия по ней могут оказаться не самыми привлекательными, например, ставка часта будет выше, а вероятность отказа из-за отсутствия официального трудоустройства все равно сохраняется.

Дополнительным плюсом будет размещение в банке, где оформляется ипотека, крупных депозитов в прошлом, наличие его карты и большие обороты по ней и т. д.

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Если ипотеку оформляет семья

При оформлении ипотеки семье учитываются общие доходы обоих супругов. Но только при условии, что квартира или другая недвижимость оформляется в совместную собственность.

При этом один из супругов выступает заемщиком, а второй – созаемщиком (солидарным заемщиком).

Созаемщику придется также подтверждать свои доходы с помощью документов, чтобы они были учтены при расчете максимальной возможной суммы ипотеки.

Расходы семьи при покупке в ипотеку жилья в совместную собственность банк также будет считать совместно. При этом будут учитываться в них не только суммы, необходимые для жизни родителей, но и расходы на детей при их наличии.

Сколько может уходить на погашение долга

Идеальным считается вариант, когда у заемщика (или семьи) на оплату ипотеки уходит не больше 20-30% от доходов. При этом и других долговых обязательств должно быть не слишком много. Выплаты по ним также не должны превышать 20-30% от общих доходов. Например, если с дохода семьи в 50 тыс. р. на ипотеку тратится 10-15 тыс. р., то это будет считаться вполне нормальным.

На практике часто выплаты оказываются значительно больше. Нередко можно встретить ситуацию, когда с дохода в 100 тыс. р. семья ежемесячно отдает за ипотеку 45-50 тыс. р. и еще выплачивает другие кредиты на 15-20 тыс. р. Жить в таких ситуациях сложно и есть риск допустить дефолт по обязательствам, даже при небольших финансовых трудностях.

Совет. Перед оформлением ипотеки стоит оценить свои финансовые возможности по ее погашению. Причем надо учитывать, насколько просто будет выплачивать долг, не только в хороших ситуациях, но и при временных трудностях (например, если премия оказалась меньше ожидаемой или ее не выплатили по каким-либо причинам).

Какие банки выдают ипотеку заемщикам с минимальным доходом

Ипотечные программы развивает множество российских банков. Каждый из них имеет собственную скоринговую модель и требования к минимальному доходу потенциальных заемщиков. Условия кредитования в разных банках также существенно различаются.

В таблице сравним условия самых популярных банков, выдающих ипотеку заемщикам с минимальными доходами.

Банк Сумма ипотечного кредита Ставка Первый взнос
Открытие До 150 млн р. От 8,35% От 15%
Альфа-Банк До 50 млн р. От 8,49% От 10%
Сбербанк До 60 млн р. От 7,3% От 20% (От 10-15% – по акциям)

При какой зарплате дают ипотеку в Сбербанке

Сбербанк – один из лидеров рынка ипотечного кредитования в РФ. Он активно выдает кредиты по всей стране на довольно привлекательных условиях. Срок кредитования в нем может достигать 30 лет, первый взнос должен быть минимум 10-15%, а ставка может составить от 7,3% годовых (от 5% – по программам с господдержкой).

Минимальную зарплату для одобрения нужной ипотеки можно рассчитать в Сбербанке самостоятельно. Для этих целей надо воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте. В нем надо указать следующую информацию:

  • цель кредита (тип приобретаемого жилья);
  • стоимость недвижимости;
  • размер первого взноса;
  • срок кредитования;
  • информацию о наличие зарплатной карты Сбербанка, ответы на доп. вопросы.

Система сразу автоматически рассчитает примерный размер ежемесячного платежа, а также необходимый минимальный размер дохода. В зависимости от ситуации это может быть минимальная сумма зарплаты заемщика, общий доход семьи и т. д.

Что делать, если не хватает доходов

Такая ситуация распространена. Из нее может быть несколько выходов:

  • Поиск дополнительных созаемщиков. Многие банки готовы рассматривать 3-5 дополнительных заемщиков. Причем выступать ими могут близкие родственника самого заемщика, его супруги, а иногда и другие лица.
  • Подтверждение дополнительных доходов. При работе по совместительству, получении пенсии и т. д. Часто представляют для оформления ипотеки только справку с основной работы о зарплате. При этом если подтвердить доп. доход, то можно взять кредит на большую сумму.
  • Увеличение срока кредита. Если изначально планировалось взять ипотеку на относительно короткое время (5-15 лет), то можно для увеличения суммы кредита согласиться на больший срок договора. Погасить задолженность можно раньше, проценты при этом будут пересчитаны. Главное, заранее узнать, как правильно проводить досрочное погашение в конкретном банке-кредиторе.

Подходить к получению ипотеки надо ответственно. Заемщику надо по максимуму постараться подтвердить свои доходы как по основному месту работы, так и дополнительные. Если же их для одобрения нужной суммы все равно недостаточно, то придется задуматься о поиске созаемщиков из числа родственников или подборе других вариантов решения проблемы.

Видео: Как купить квартиру в ипотеку, если серая зарплата

Last modified: 25.10.2019

Какая зарплата должна быть для ипотеки

Ипотека создает серьезную финансовую нагрузку на семейный бюджет в течение многих лет и банк-кредитор должен быть уверен, что заемщик способен выполнять взятые обязательства.

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

При оценке кредитоспособности клиента специалисты финансовых организаций акцентируют внимание на занятости и уровне дохода клиента. Его должно хватать для погашения задолженности без срыва графика платежей.

Какой доход ипотечного заемщика устроит банк?

При желании оформить ипотечный кредит нужно быть готовым к строгой оценке банком главного показателя платежеспособности — дохода. При этом не существует единых нормативных требований к его минимально допустимому значению. Расчет ведется отдельно для каждого заемщика с учетом десятков показателей, включая стоимость приобретаемого жилья.

В ипотеке действует та же логика, что и в других кредитных продуктах: чем выше доход, тем больше шансов на одобрение заявки.

При этом есть существенная разница — цифры совсем другие, поэтому заработок на уровне МРОТ не подойдет.

Также необходимо внести первоначальный взнос, который может составлять 10-20% от стоимости квартиры. Однако, есть банки, которые дают ипотеку без первоначального взноса.

Кредиторы в процессе расчета ипотеки обязательно учитывают два обстоятельства:

  1. Определяется процент от дохода, кратно которому устанавливается кредитный лимит. Общих цифр по рынку не существует, так как многое зависит от места приобретения недвижимости. Для покупателей квартиры в Москве или Сочи требования к заработку будут более жесткими, чем в Кургане или Оренбурге из-за большей стоимости квадратного метра. Имеет значение тип объекта (новая благоустроенная квартира или старая хрущевка), а также район города.
  2. Многие банки применяют коэффициент «обязательства/доход». Он представляет собой соотношение всех обязательных расходов клиента к его общему доходу за аналогичный период (за вычетом налогов). С его помощью рассчитывается доля расходов в семейном бюджете клиента. В периметр обязательных затрат включается:
  • обучение;
  • содержание иждивенцев; алименты;
  • страхование;
  • наем жилья;
  • обязательства по действующим займам.

Допустимые значения коэффициента используются каждым банком индивидуально. В среднем по рынку величина обязательных расходов не должна превышать 45-65% от совокупного дохода потенциального заемщика, хотя из этого правила существуют исключения в большую сторону. Произвести точные расчёты вы можете на кредитном калькуляторе.

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

Как работает коэффициент?

Если вы получаете 80000 рублей и из них 20 тысяч выплачиваете алименты, 17 тысяч платите за автокредит и еще 20 тысяч рублей будете отдавать за ипотеку коэффициент «обязательства/доход» составит 71%, что критично и большинство банков откажут в выдаче кредита.

При доходе в два раза меньше есть большая вероятность одобрения заявки если отсутствуют обязательные расходы, а размер ежемесячного платежа составляет 14000 рублей. В таком случае значение коэффициента всего 35% и шанс на положительное решение кредитора остается большим.

Если ипотеку оформляет семья?

В подобной ситуации банк рассматривает совокупный доход всех членов семьи. Разница между ним и всеми долговыми выплатами (включая ипотеку) не должна быть меньше МРОТ на мужа, жену и детей.

Читайте также:  Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов в россии

При этом существуют обстоятельства, которые влияют на итоговый расчет:

  • если есть несовершеннолетний ребенок — затраты на его содержание вычитаются;
  • пособия и иные социальные трансферты плюсуются к доходам;
  • если один из супругов находится на иждивении у другого величина ипотечного займа может быть снижена.

Способы подтверждения дохода

При желании оформить ипотеку вы должны подтвердить свой заработок документально. Ряд финансовых организаций, например, Альфа-Банк требуют сделать это по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте. В документе указывается среднемесячный доход после налогообложения за календарный год. Если ваш стаж меньше, даются сведения о заработке за фактически отработанное время.

Другие финучреждения, среди которых Сбербанк кроме документа по форме банка рассматривают справки о доходах и суммах налога физлица по форме 2-НДФЛ за последние 12 месяцев.

Документы подаются в банк в оригинале.

Также необходимы документы, удостоверяющие трудовую занятость:

  • ксерокопия трудовой книжки;
  • выписка из трудовой;
  • справка от работодателя с информацией о должности, занимаемой заемщиком, его трудовом стаже;
  • копия контракта/договора с последнего места трудоустройства (для физлиц, в отношении который законодательство РФ допускает отсутствие трудовой).

Какие виды доходов учитывают банки?

Кроме заработка, получаемого по основному месту работы, банки учитывают дополнительные источники пополнения бюджета, которые также необходимо документально подтверждать:

  • пенсии, назначенные по старости, инвалидности, из-за потери кормильца;
  • доходы от деятельности ИП без образования юрлица;
  • заработок совместителя;
  • вознаграждение от применения интеллектуальной собственности;
  • дохода от найма/аренды жилых либо нежилых помещений;
  • вознаграждения, полученные по гражданским договорам.

Клиентам Сбербанка не нужно документально подтверждать страховые компенсации, алименты, стипендии, прибыль от инвестирования в ценные бумаги, выигрыши, неустойки, вознаграждения донорам и ряд других видов дохода.

Финансовые организации для оценки кредитоспособности клиентов используют сложную скоринговую модель. Она учитывает сотни показателей, которые автоматически обрабатывает компьютерная программа. Каждому заемщику присваивается определенный скоринговый балл (номинальное значение зависит от вида скоринга).

О надежном финансовом положении гражднина свидетельствует владение движимым и недвижимым имуществом:

  • автомобиль;
  • земельный участок;
  • гараж;
  • собственное дело;
  • сад, дача.

Доверие кредитора повышает востребованная профессия клиента, серьезный стаж работы на последнем месте трудоустройства, а также наличие высшего образования.

Можно ли взять ипотеку с «серой» зарплатой?

Если у вас возникают вопросы об ипотечном кредитовании для граждан с «серой» зарплатой, значит основную часть заработка работодатель выплачивает в конверте.

В таком случае с помощью справок можно подтвердить только меньшую долю дохода. Однако если этого недостаточно для приобретения желаемой квартиры с большой вероятностью последует отказ.

Увеличить шансы на получение займа может привлечение созаемщика или поручителя.

Бывают и иные обстоятельства — человек официально нигде не трудоустроен, но имеет постоянный доход во фрилансе или работает в какой-либо сфере самозанятым. Здесь также шансы на кредитование малы. Не спасает даже наличие вклада и возможность оплатить стартовый взнос.

Можно убедить финансовую организацию в платежеспособности альтернативными способами. Среди них договор найма, выписка из банковского счета, налоговая декларация. Однако нет никаких гарантий принятия этих подтверждений.

Аргументы банков понятны — неофициальную работу можно потерять в любой момент и для кредитора это огромный риск. Наличие открытого счета также ничего не гарантирует. Клиент по закону вправе забрать деньги когда угодно, в том числе при наличии финансовых обязательств по ипотеке.

При этом кредиторы положительно относятся к таким источникам заработка, если они выступают в качестве дополнительных к подтвержденному основному. В Сбербанке даже не требуют соответствующих документов, правда, вы должны внятно объяснить происхождение такого дохода во время прозвона.

Если вы всерьез занимаетесь фрилансом, и он приносит доход, отвечающий требованиям банков по ипотечному кредитованию, хорошим выходом станет регистрация в качестве ИП. При успешной работе через 1 или 2 года (срок зависит от условий кредитора) можно оформить ипотеку, накопив на первоначальный взнос.

Как поступить, если не хватает дохода

Созаемщики

Решение проблемы улучшения жилищных условий может серьезно осложниться, если официальный доход недостаточен для внесения ежемесячных платежей по ипотеке. В таком случае часто привлекают созаемщиков. Они несут солидарную ответственность перед банком-кредитором вместе с основным заемщиком. Финансовая организация имеет право требовать вернуть долг ко всем лицам, указанным в договоре.

Созаемщик может владеть долей в приобретаемой квартире или не иметь к жилью никакого юридического отношения.

Любой из этих статусов предполагает ответственность перед банком в случае неспособности главного заемщика выполнять обязательства.

На практике кредиторы привлекают 2-3 созаемщика, которыми становятся близкие родственники. Проводя расчеты платежеспособности, финучреждение учитывает всех участников сделки.

Законодательство требует привлечение в роли созаемщика супруга или супругу, если ипотечный кредит оформляется на лицо, которое состоит в официальном браке. Иногда жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка. В таком случае созаемщиками выступают родители или иные платежеспособные родственники.

Поручительство

Еще одним гарантом ипотечного кредитования выступает поручитель. Если созаемщиками в основном выступают родственники, поручительство можно оформить на посторонних граждан и юридических лиц. Заработок созаемщиков учитывается при расчете суммы ипотечного займа, поручитель выступает в роли гаранта и не влияет на размер кредита.

Поручитель не претендует на жилую недвижимость, за которую он берет на себя ответственность.

Созаемщик имеет личный интерес в сделке и если главный заемщик отказывается платить по счетам кредитор вправе обратить взыскание на это лицо.

При добросовестном исполнении обязательств ипотечную квартиру или дом могут полностью переоформить на него. У поручителя так не получится и взыскать расходы с заемщика он сможет только в судебном порядке.

Доход — основной показатель при решении о предоставлении ипотечного займа.

Если он стабилен на протяжении, как минимум года, документально подтвержден, а его размер составляет до 40-45% от суммы ежемесячного платежа вероятность получения ипотеки очень высока.

В остальных случаях свою роль играют иные обстоятельства, среди которых дополнительные доходы, а также привлечение созаемщиков и поручителей.

Какой должна быть зарплата, чтобы дали ипотеку — официальные данные, мнения экспертов

Какая должна быть зарплата для ипотеки в 2022 г. - советы экспертов

За последние 2 года банки выдали около 6 миллионов ипотечных кредитов – это в среднем по одному кредиту на 25 россиян. Кажется, ее выдают вообще всем – но на самом деле, чтобы оформить кредит, нужно проходить по всем параметрам банка, и главный из них – доходы. Мы спросили у экспертов, какие должны быть доходы у заемщика, чтобы банк одобрил ему ипотеку.

С 2018 года государство активно наращивает объемы ипотечного кредитования – преимущественно через государственные программы.

Так, если с 2018 года льготную ипотеку получают семьи с 2 и более детьми, то в 2020-м ипотека с субсидированием по госпрограмме выдается вообще почти без ограничений – и некоторые банки не ограничились установленными программой 6,5% годовых и опустили ставку еще ниже. Еще есть сельская ипотека, дальневосточная ипотека, «деревянная» и другие программы.

На первый взгляд все это выглядит почти идеально – заемщик получает практически беспроцентную рассрочку (ставка 6% годовых – это примерно столько же, на сколько каждый год обесценивается рубль), и ипотеку должны оформлять вообще все, у кого есть потребность в жилье. Однако в реальности все не так просто.

В правительстве обсуждают вопрос продления госпрограммы по 6,5% (пока она запланирована до ноября текущего года), заместитель министра финансов Алексей Моисеев выступил против.

Он считает, что государство может раздуть на этом пузырь, выдавая кредиты тем, кто не сможет их обслуживать.

А 40% россиян не смогут взять ипотеку даже по ставке 0% годовых (то есть, даже если просто поделить стоимости квартиры на 20-25 лет).

Так что при оформлении ипотечного кредита ставка – не единственное, на что нужно обращать внимание.

А если оценить полную сумму расходов при оформлении ипотечного кредита, список будет весьма объемным:

  • первоначальный взнос. Как правило, это минимум 20% от стоимости жилья, но сейчас банки готовы выдавать кредиты со взносом в 10-15%. Первоначальный взнос для банка – гарантия того, что при дефолте заемщика он не потеряет на разнице в стоимости первичного и вторичного жилья (а еще – дополнительный способ оценить заемщика);
  • расходы на оценку жилья. Без оценки банк не выдаст кредит, но она платная и стоит от 5 тысяч рублей;
  • страховка недвижимости. Это обязательное условие по ипотечным кредитам – банк должен быть уверен, что не потеряет свои деньги даже при пожаре или затоплении квартиры;
  • госпошлина за регистрацию. Нужно будет оплатить 2000 рублей госпошлины за регистрацию права собственности;
  • добровольная страховка жизни и здоровья, чтобы снизить процентную ставку. Условия кредитования прописаны так, что заемщику дешевле платить 15-20 тысяч рублей в год за личную страховку, которая полностью добровольная и практически бесполезная для него.

И если оценку жилья и регистрацию нужно будет оплатить сразу, то обе страховки придется продлевать каждый год. А что касается первоначального взноса, многие берут на это потребительский кредит и еще несколько лет его выплачивают.

Читайте также:  Ипотека у родственников в 2022 г: выкуп доли в квартире и сбербанк

Из-за всех этих расходов заемщик может серьезно прогадать – получая зарплату в каком-то фиксированном размере, он будет надеяться на определенную сумму ежемесячного платежа, но по факту будет вынужден платить больше. С этим уже пытаются разобраться законодатели, но до ипотечного кредитования дело пока не дошло.

Что требует закон по части доходов

С 1 октября 2019 года в потребительском кредитовании наступила практически новая эра – банки больше не могут бесконтрольно наращивать кредитование тех клиентов, которые уже и так закредитованы. Банк России стал требовать рассчитывать по каждому клиенту показатель долговой нагрузки – правда, пока только по потребительским кредитам.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) – это соотношение общей суммы платежей по всем кредитам в месяц к сумме ежемесячного дохода заемщика.

И если ПДН окажется выше 50%, то банк будет вынужден применять надбавки к уровню риска по этому кредиту.

На практике это значит, что банку придется формировать больший по сумме резерв – а это отвлечение средств из оборота и снижение потенциальной прибыли.

Данные о кредитах заемщика банки берут из бюро кредитных историй, а данные о доходах запрашивают у самого заемщика. Пока надбавки к коэффициентам риска применяются только к потребительским (необеспеченным) кредитам, а при выдаче ипотечных ПДН напрямую не влияет на одобрение.

Центробанк планировал ввести обязательный расчет ПДН и для тех заемщиков, которые оформляют ипотечные кредиты – начиная со второй половины 2020 года. Но второе полугодие уже наступило, а ПДН банки все еще не рассчитывают. Банк России решил отложить введение повышенных коэффициентов для кредитов закредитованных заемщиков, а на какую именно дату – пока не сообщается.

Возможно, когда ПДН по ипотечным кредитам все же будет введен, окажется, что выдавать ипотеку будет просто некому. Недавнее исследование Объединенного кредитного бюро по ипотечным заемщикам за 2019 год показало, что средний показатель ПДН по ним вырос до 50,1%. Это значит, что среднестатистический заемщик отдает на погашение своих долгов чуть больше половины доходов.

Более того, ПДН отличается для заемщиков с разными доходами:

  • заемщики с доходами до 30 тысяч рублей в месяц отдают за кредиты 86% доходов;
  • заемщики с доходами от 30 до 50 тысяч рублей отдают 58,4%;
  • заемщики с доходами от 50 до 70 тысяч рублей – отдают 45,5% доходов.
  • в среднем все заемщики с доходами до 70 тысяч рублей отдают за кредиты 63,3% своих доходов.

Данные Центробанка примерно такие же – большая часть заемщиков получают не более 70 тысяч рублей в месяц, и отдают по кредитам от 47 до 50% от своих доходов.

Кредитные организации говорят примерно о том же – что большинство ипотечных заемщиков получают зарплату до 70 тысяч рублей в месяц.

Учитывая, что среднемесячная зарплата в мае 2020 года по данным Росстата составляла чуть больше 50 тысяч рублей, а медианная – менее 30 тысяч, «вилка» выходит достаточно большая.

Так сколько же нужно получать, чтобы банк одобрил ипотеку?

Каких доходов требуют банки

То, как банк оценивает заемщика, всегда закрытая информация, но основное внимание в скоринговых моделях уделяется доходам, опыту работы (в том числе на последнем месте) и надежности его работодателя.

Если следовать логике, то банки должны приблизительно оценивать обязательные ежемесячные расходы заемщика – например, на услуги ЖКХ, продукты, проезд, развлечения, лечение, детей и т.д., и после вычета всех этих расходов из суммы доходов должно оставаться достаточно, чтобы клиент мог оплачивать кредит.

По факту банки обычно рассматривают анкету заемщика, и если ее одобряют – то одобрение распространяется на определенную сумму.

Например, клиент хочет купить квартиру за 3 миллиона рублей в ипотеку и у него есть 600 тысяч рублей на руках, но банк оценил доходы клиента и согласен выдать только 2,2 миллиона рублей.

В этой ситуации клиенту остается найти еще 200 тысяч на первоначальный взнос, или найти более дешевую квартиру, или сторговаться с продавцом (хотя если это первичный рынок, то торговаться с застройщиком не получится).

Но как именно банки определяют минимальный доход или максимально возможную сумму кредита для клиента? Как считает Ольга Ильюшкина из ипотечного агентства, банки просто «прикидывают» расходы семьи на те или иные цели:

Как того и следовало ожидать, после начала пандемии коронавируса у клиентов начали снижаться доходы, соответственно, банки ужесточили требования к заемщикам – ужесточили правила кредитного скоринга и более тщательно оценивают платежеспособность. Все это закономерно привело к росту числа отказов по кредитам, причем чаще начали отказывать самым рискованным группам:

  • те, кто оплачивает первоначальный взнос материнским капиталом;
  • молодые специалисты;
  • индивидуальные предприниматели (им и так ипотеку почти не выдают);
  • те, кто работает в отраслях из числа наиболее пострадавших от пандемии.

В хорошем положении оказались те заемщики, которые работают на государство (чиновники и бюджетники) – они почти не подвержены риску увольнения, а некоторые даже стали получать чуть больше. В идеале – если такой клиент еще и получает зарплату на карту банка, при отсутствии каких-то проблем с кредитной историей это практически гарантия одобрения ипотечного кредита.

Правда, банки смотрят и на доходы даже таких «приоритетных» заемщиков – даже в госсекторе до сих пор встречаются зарплаты на уровне МРОТ. Но если доходы у клиента недостаточно высоки, банки могут пойти на хитрость и предложить просто удлинить срок кредитования, отмечает Иван Зинченко из «Ипотека.Центр»:

Что же касается первоначального взноса, то здесь все неоднозначно.

С одной стороны, президент России Владимир Путин распорядился снизить первоначальный взнос по льготной семейной ипотеке до 15% (сейчас это минимум 20%), но банки обычно почти не выдают кредиты при таких условиях. Например, один из банков показал такую статистику: только 9% из всех одобренных заявок были по кредитам с первоначальным взносом меньше 20%.

Так что распоряжение президента может не помочь – банки формально будут требовать первоначальный взнос от 15%, но тем, кто дает меньше 20%, они будут просто чаще отказывать, ссылаясь на собственные системы оценки платежеспособности заемщиков.

Как все правильно рассчитать

Ипотечный кредит во многих случаях оказывается выгоднее аренды жилья – при сопоставимых ежемесячных платежах квартира сразу переходит в собственность заемщика, а через 15-20 лет кредит выплачен и он может свободно ею распоряжаться. Но если при финансовых проблемах из арендованного жилья можно без проблем съехать (например, в более дешевый вариант), то ипотека – это всерьез и надолго.

Подходить к оформлению ипотеки нужно с умом – рассчитав все возможные цифры и риски. Заемщику нужно придерживаться нескольких принципов:

  • заранее просчитать свои будущие расходы (а еще лучше – просчитать с хорошим запасом). Как говорит Кирилл Сиволапов из Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, желательно, чтобы на выплату всех обязательных платежей по кредитам уходило не больше половины зарплаты заемщика;
  • кроме обязательных расходов и выплат по кредиту должна оставаться какая-то сумма из зарплаты. Как нам рассказал вице-президент QBF Владимир Масленников, ежемесячные доходы должны быть как минимум в 3 раза выше, чем сумма платежей по всем кредитам. В цифрах это дает примерно 70,7 тысяч рублей в месяц в среднем по России, а для Москвы минимальные доходы будут составлять 158,4 тысячи рублей;
  • не гнаться за кредитами «по двум документам», с минимальным первоначальным взносом и другими завлекающими акциями. Все это напрямую влияет на процентную ставку – то есть, оформить такой кредит проще, но платить по нему придется больше. Лучше предоставить справку по форме 2-НДФЛ и другие документы, но получить кредит под минимальную ставку;
  • брать потребительский кредит на первоначальный взнос – не лучшая идея. Во-первых, это увеличивает долговую нагрузку в первые годы выплаты ипотеки, а во-вторых, может стать причиной отказа в ипотечном кредите;
  • всегда иметь запас средств на оплату ипотеки. Специалисты советуют отложить денег хотя бы на 6 ежемесячных платежей и не тратить их. Как показала пандемия коронавируса, потерять работу можно буквально «на ровном месте», а найти новую будет не очень легко, тем более чтобы зарплата позволяла оплачивать ипотеку;
  • если зарплата чуть-чуть не дотягивает до нужного уровня, чтобы банк одобрил кредит, можно попробовать перевести в него свою зарплату. Госдума уже достаточно давно приняла закон против «зарплатного рабства» – получать зарплату можно через любой банк, который для такого клиента даст чуть более интересные условия.

Но главное, о чем нужно задуматься – готовы ли вы в течение следующих 15-20 лет тянуть ежемесячные выплаты по ипотеке? Сначала кажется, что ради своего жилья можно потерпеть какое-то время, но долгосрочная ипотека многих угнетает психологически – даже если у человека высокая зарплата и нет проблем с деньгами.

Ссылка на основную публикацию