Как согласовать перепланировку – подробная инструкция

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно, если она необходима для увеличения площади того или иного помещения, или наоборот — разделения комнат? Этот вопрос встает перед многими собственниками жилья, которые решили внести изменения в существующее расположение помещений квартиры.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияКак согласовать перепланировку квартиры самостоятельно

Затевая ремонт с перепланировкой, обязательно нужно знать о некоторых нюансах, которые необходимо учесть перед началом работ.  Это не только составление нового плана квартиры с точным архитектурным расчетом и дизайнерским проектом, но и согласование всех предстоящий действий в контролирующих органах.

Если этими вопросами не заняться вовремя, то при обнаружении неузаконенных переделок при проведении тех или иных сделок с недвижимостью, ее владелец, мало того, что заплатит большой штраф — он не сможет продать, подарить, переписать на другого члена семьи до тех пор, пока все перепланировки не будут официально узаконены.

Кроме этого, без заключения специалистов-архитекторов не рекомендуется трогать стены в квартире, не определив, какая из них является несущей.

Решив самостоятельно, без консультации со специалистами и без утверждения плана, снести стену или сделать в ней проем для двери, а также возвести дополнительные перегородки, можно серьезно нарушить общую прочность конструкции здания, что с большой долей вероятности может привести к ее повреждению.

Естественно, хождение по различным инстанциям дело хлопотливое. Однако, нужно помнить о том, что рано или поздно это все равно придется делать, но только позже такое согласование обойдется намного дороже.

Диапазон разрешенных и запрещенных действия при перепланировке

Чтобы не идти в жилищную инспекцию с пустыми руками, нужно заранее, хотя бы приблизительно, подготовить собственный проект перепланировки, с учетом имеющихся правил, которые указывают, что допустимо, а что категорически запрещено.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияПри планировании нужно обязательно знать перечень допустимых и запрещенных переделок

К допустимым мероприятиям по перепланировке можно отнести:

  • Объединение туалета и ванной комнаты для увеличения общей площади санузла, а также использования для расширения этой площади части коридора.
  • Обустройство из кухни и смежной с ней комнаты столовой-кухни, с проделыванием проема в стене, не являющейся несущей.
  • Увеличение площади жилой комнаты за счет объединения ее с коридором или какой-то его частью.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияПример увеличения жилой площади за счет коридора

  • Устройство дополнительных дверных проходов в стенах, не являющихся несущими.
  • Демонтаж стен кладовок или антресолей для увеличения жилых комнат или кухонного помещения.
  • Удаление части стены под окном при выходе на балкон — для расширения прохода или для объединения этого помещения с комнатой.
  • Перенос входной двери вглубь коридора, для создания перед ней тамбура, если для этого есть возможность.

Категорически запрещено планировать и проводить следующие переделки помещений:

  • Демонтаж или самостоятельное пробитие проходов в капитальных несущих стенах.
  • Объединение жилых комнат или кухни с лоджиями или балконами путем полного разбора любых внешних стен.
  • Объединение жилых помещений с комнатами санузла или увеличение полезной площади за их счет.
  • Перестановка на лоджию или балкон радиаторов, подключенных к центральной системе отопления.
  • Категорически запрещено объединять квартиры, находящиеся на разных этажах, с демонтажем даже самой незначительной части межэтажного перекрытия.
  • Проведение демонтажа или перекрытие вентиляционных коробов и отдушин.
  • Пристройка дополнительных комнат к квартирам первых этажей, а также обустройство в них или под балконами погребов и подвалов.
  • Самовольная установка капитальных перегородок в комнатах из железобетона или других массивных материалов.

Принимая во внимания эти правила, можно составить предварительную собственную схему-проект для предоставления ее в жилищную комиссию.

Куда обратиться для согласования перепланировки?

Для получения разрешения на производство строительных работ по перепланировке квартиры, необходимо обратиться в местные органы самоуправления района, где или формируется жилищная комиссия, или создана специальная инспекция. Для того, чтобы выяснить точно, какой же уполномоченный орган в конкретном районе будет согласовывать подобные мероприятия, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияДля начала ремонтных работ необходимо получить согласовательный документ — разрешение

Для того чтобы не терять время понапрасну, можно заранее подготовить требуемый пакет документов, необходимых для процедуры рассмотрения заявки и ее согласования.

  • Подтверждающий документ на право собственности. Предоставить можно копию, заверенную нотариально.
  • Технический паспорт на жилье, в котором планируется перестройка.
  • Специальная форма заявления с описанием будущей перепланировки. Бланк выдается непосредственно в комиссии, занимающейся данными вопросами.
  • Проект-план проведения перепланировки.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияПроект будущей перепланировки входит в пакет документов на согласование

  • Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов на проведение мероприятий по переделке жилой площади.

Перепланировка в старых строениях может быть затруднена еще и тем , что они могут представлять собой историческую или культурную ценность. Если выяснилось, что все складывается именно так, то придется еще обратиться за разрешением и в организацию, занимающуюся охраной памятников.

Этот перечень документов узаконен для предоставления на территории всей РФ, никаких других документов с собственника жилья уполномоченные лица требовать не должны. Кстати, еще не так давно процедура согласования была гораздо сложнее, так как представителям жилищной комиссии предоставлялось право на самостоятельное определение перечня необходимых для согласования документов.

Сроки проведения согласования

Работа с принятыми к рассмотрению документами проводится комиссией максимум полтора месяца (а точнее — 45 дней). При сдаче пакета документов собственнику жилья должна быть выдана расписка, на которой проставляется дата их приема.

От этой даты и отсчитываются установленный для всего процесса согласования срок. Когда заключение о разрешенной или наоборот, запрещенной перепланировке принято, готовый заверенный документ можно получить в прошествии трех рабочих дней.

Если получено разрешение на перепланировку, то можно спокойно приступать к строительным работам.

Если же получен отказ, то нужно обратить внимание на обоснование причин запрета, так как официально утверждено всего три фактора, которые могут служить причиной отрицательного решения по перепланировке в квартире.

  • Составленный проект-план не соответствует требованиям законодательства или идет вразрез с установленными правилами, о которых говорилось выше.
  • Требуемый пакет документов собран не полностью или достоверность документов вызывает сомнения.
  • Документация предоставлена в комиссию, которая не занимается подобными вопросами — единичные случаи таких казусов тоже происходят. Чтобы подобного не произошло, и не было потеряно время, лучше сразу достоверно выяснить, кто именно в данном районе рассматривает подобные вопросы.

Если в перепланировке отказано, то решение об отказе выдается также в виде документа, в котором указана точная причина.

Если решение собственнику квартиры кажется неправомерным, то у него есть возможность оспорить отказ в судебных инстанциях.

Статистика показывает, что после того, как вступили в силу такие правила, отказов в просьбе выдать разрешение на перепланировку стало значительно меньше.

Если перепланировка разрешена, и работы в соответствии с утвержденным проектом проведены в полном объеме, то следующим шагом идет приглашение комиссии по приемке выполненной работы.

Она проверит все произведенные переделки и их соответствие утвержденному плану и составит соответствующий акт.

Затем весь пакет документов и акт-заключение должны отправиться в комиссию по недвижимости, и только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияПосле окончания перепланировки комиссия должна принять выполненные работы, сверив их с проектом

Все изменения обязательно отражаются в техническом паспорте квартиры, и у хозяина впоследствии не возникнет никаких проблем при совершении сделок с недвижимостью.

Видео: как правило согласовать перепланировку квартиры

Ответственность хозяев жилья за самовольную перепланировку

При неправомерных действиях собственника по самовольной перепланировке, могут быть наложены следующие наказания.

Комиссия оставляет за собой право обязать собственника вернуть квартире первоначальный вид и устанавливает для этого процесса определенные сроки.

Если переделка квартиры была проведена без нарушений существующих правил и никак не влияет на общую конструкцию строения, то комиссия может разрешить узаконивание нового плана квартиры. Такой вариант тоже предусмотрен законодательно.

Безусловно, это будет сопряжено с привлечением хозяина жилья к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Хотя сумма штрафа там пока установлена незначительная – от 2 до 2,5 тыс.

рублей, есть предпосылки к тому, что в скором будущем взыскание существенно ужесточится – рассматривается вариант увеличения штрафов даже до 100 тыс. рублей.

Если комиссией было принято решение о возвращении квартире первоначального вида, в связи с тем, что нарушена безопасность всего здания, но собственник упорно отказывается выполнять эти требования и не проводит соответствующих работ, то иск на него передается в судебные инстанции. Суд может принять решение об отчуждении жилья у собственника и выставлении его на публичные торги. Вынесение таких решений производится очень редко, но все же такие случаи бывают. После продажи квартиры деньги передаются собственнику жилья за вычетом судебных издержек.

Если несогласованную перепланировку проводил гражданин, проживающий в квартире по договору социального найма (государственное, муниципальное или служебное жилье), то договор может быть расторгнут с последующим выселением виновных.

Видео: чем может грозить самовольная перепланировка квартиры

Как избежать приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Приобретая квартиру, необходимо очень внимательно изучить ее технический паспорт и сверить его с реальной планировкой.

Если чертеж в паспорте совпадает с существующим расположением помещений и их размерами, то это означает, что переделки узаконены, так как в любом случае все согласованные изменения заносятся в технический паспорт на жилье.

Самостоятельно сделать сверку достаточно сложно, поэтому рекомендуется пригласить в покупаемую квартиру специалиста из бюро технической инвентаризации или другого уполномоченного заниматься подобными вопросами органа. Специалист произведет нужные замеры, сверится с существующим планом, и однозначно определит законность планировки.

Читайте также:  Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, параметры для расчета - ставка, срок, вид платежа

Как согласовать перепланировку – подробная инструкцияПри покупке квартиры — особое внимание ее плану, который должен совпадать с реалиями

Первое, на что нужно обратить внимание в плане квартиры — это красные линии, показывающие новое расположение комнат и их размер.

Если план квартиры не совпадает с реалиями, и отсутствуют красные линии перепланировки, значит, она не узаконена, и у нового собственника могут возникнуть большие проблемы.

В дальнейшем вся ответственность за действия бывшего владельца целиком ляжет на нового собственника.

Поэтому, приобретая жилье, необходимо проявлять к документам особое внимание, дотошность в рассмотрении всех нюансов, до, казалось бы, мелочей, чтобы впоследствии не пришлось остаться без квартиры или же делать масштабный дорогостоящий ремонт, возвращая помещениям первоначальный вид.

Источник: https://stroyday.ru/remont-kvartiry/interernye-resheniya/kak-soglasovat-pereplanirovku-kvartiry-samostoyatelno.html

Согласование перепланировки квартиры самостоятельно – пошаговая инструкция

Большинство квартир имеет стандартную планировку. Зачастую собственникам хочется оформить жилье индивидуально, но в стремлении сэкономить люди не всегда получают необходимые разрешения и делают ремонт в квартире, минуя требования законодательства. Расскажем в статье, как происходит самостоятельное согласование перепланировки квартиры.

Следует учесть, что проведение перепланировки без получения разрешения влечет за собой неприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. Собственника, нарушившего порядок согласования, могут привлечь к административной ответственности, возможно наложение запрета на продажу квартиры или, напротив, принуждение продать недвижимость с торгов.

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя

Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.

Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.

Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.

Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.

К таким ремонтным работам можно отнести:

  • работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
  • работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
  • замена газовых кухонных плит на электрические;
  • работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
  • работы по переносу ванной или туалетной комнат;
  • возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
  • возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
  • иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.

На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкция

Не допускается:

  • ухудшать общие условия проживания и эксплуатации;
  • создавать аварийные ситуации в результате нарушения целостности конструкции дома;
  • менять что-либо в вентиляционной сети;
  • создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия;
  • объединять газифицированные помещения с жилыми;
  • ухудшать внешний облик здания в результате проведения ремонта;
  • объединять лоджии и балконы с жилым помещением;
  • устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
  • обустраивать «теплый пол», подключаемый к центральной отопительной системе.

Если вы решили самостоятельно узаконить перепланировку, стоит первоначально изучить пошаговую инструкцию.

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

  1. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
  2. Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
  3. Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план здания;
  • экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

  1. Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
  2. Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
  3. Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкция

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Согласование перепланировки по факту через суд

Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.

Как согласовать перепланировку – подробная инструкция

В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:

  • квитанция о выплате госполшлины в размере 200 рублей;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы БТИ;
  • проект или эскиз реконструкции помещения;
  • договор с проектирующей компанией;
  • заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.

В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.

Для решения суда в вашу пользу, вероятнее всего, вам потребуется помощь квалифицированного юриста. Обращайтесь за консультацией, чтобы сэкономить время и нервы.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry-samostoyatelno/

Как согласовать перепланировку в квартире — Справочник Недвижимости

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.  

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы. 

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

Читайте также:  Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2018 году – расчет и правила уплаты

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.  

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

  • заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-soglasovat-pereplanirovku-v-kvartire

Как согласовать перепланировку: подробная инструкция

ShutterStock/Fotodom.ru
Процедура согласования перепланировки

Шаг первый: получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации. Если техпаспорт уже есть, его примут при подаче пакета документов, а затем вернут вместе с Актом о завершённом переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

  • Шаг второй: заказать проект перепланировки у автора проекта дома, а в случае отсутствия автора — в любой проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам.
  • Шаг третий: сдать весь пакет документов в жилинспекцию (в Москве собственники жилья передают документы в многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг).
  • На согласование по закону отведено 45 дней, однако чаще всего специалисты жилинспекции принимают решение в более короткий срок.

Шаг четвёртый: разработка проекта. Начинают с обследования помещений и составления технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Затем получают заключение Роспотребнадзора на внутреннюю перепланировку. По времени одобрение проекта занимает не менее 2–3 мес.

Шаг пятый: реализация проекта. Сроки зависят от сложности предстоящих работ, мастерства строительной бригады и навыков прораба, а также от непрерывности финансирования. В среднем бригада из пяти человек выполнит простую перепланировку в трёхкомнатной квартире за 3–4 мес.

Шаг шестой: заполнение журналов работ, составление актов скрытых работ, подготовка документов (их рекомендуется готовить и заполнять по ходу работ). После окончания работ необходимо пригласить специалиста жилинспекции для того, чтобы засвидетельствовать окончание перепланировки и подтвердить её соответствие проекту.

Шаг седьмой: получение нового плана БТИ, а затем и свидетельства о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ зай­мёт около 1,5–2 мес.

  1. Перепланировка — один из видов переустройства; в законодательстве эти термины зачастую используются как идентичные (применяется юридическая конструкция «переустройство и (или) перепланировка»), поэтому, если нет отдельного указания, эти термины могут заменять друг друга
  2. Документы для согласования перепланировки
  3. Жилищным кодексом РФ установлено, что для согласования перепланировки или переустройства необходимо передать в компетентные органы следующие документы:
  4. заявление;
  5. правоустанавливающие документы на помещение;
  6. проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
  7. технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического
  8. паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
  9. согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие нужно получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).
  10. Дополнительные документы

Список документов, которые понадобятся для согласования перепланировки, не является исчерпывающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить дополнительные документы, необходимые для получения информации в конкретном случае.

  • Кроме того, дополнительные документы потребуется представить в тех случаях, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество. Потребуются:
  • план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества;
  • копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества (если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений);
  • документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка в случае, если переустройство предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка многоквартирного дома.
  • Документы, которые должна предоставлять строительная компания, занимавшаяся переустройством

Отношения между подрядчиком, проводящим работы по перепланировке, и заказчиком урегулированы договором. Этот документ, составляемый при оформлении отношений со строительной организацией, подписывается сторонами как минимум в двух экземплярах.

До истечения гарантийного срока на результаты проведённых работ необходимо хранить свой экземпляр договора. Кстати, он может вам понадобиться и после этого — например, если вы захотите нанять ту же строительную организацию для проведения косметического ремонта.

Перепланировка должна сопровождаться заполнением журнала производства ремонтно-строительных работ. Он заполняется постепенно, после каждых проведённых работ, причём и подрядчиком, и самим собственником (при перепланировках типа демонтажа или возведения ненесущих перегородок).

Если перепланировку (особенно сложную, по проекту) делает подрядчик, у вас должна остаться копия допуска саморегулируемой организации (СРО) участников рынка ремонтно-строительных услуг — аналога существовавшей раньше лицензии.

После того как будут закончены скрытые работы, необходимо составить соответствующий акт.

Этот документ оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании-проектировщика, представителя жилищной инспекции.

Учтите, принимать такие работы необходимо до того, как их результат окажется скрыт следующими (например, к числу скрытых работ относится устройство стяжки пола, которая окажется под паркетом при чистовой отделке).

Как оформить уже сделанную перепланировку

ShutterStock/Fotodom.ru
Есть два пути легализации уже выполненной перепланировки — через согласование проекта в районной Межведомственной комиссии или через суд (в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

По общему правилу, если выявлен факт самовольной перепланировки, собственник такого помещения обязан привести его в первоначальное состояние в разумный срок.

Однако по решению суда квартира может быть оставлена в перепланированном виде, если, конечно, в результате проведённого переустройства не нарушаются права и законные интересы граждан, а результат работ не представляет угрозы их жизни или здоровью.

  1. Алгоритм согласования самовольной перепланировки:
  2. производим обмеры;
  3. собираем исходно-разрешительную документацию;
  4. организуем проведение технического обследования (это не всегда необходимо, однако зачастую бывает нужно);
  5. обращаемся в проектную организацию для составления документации;
  6. заказываем проведение необходимых экспертиз;
  7. обращаемся в жилинспекцию для согласования;
  8. если согласовать в жилинспекции не удалось, обращаемся в суд.
  9. Если удалось получить положительное решение жилинспекции, необходимо будет пройти процедуру сдачи перепланировки госкомиссии, а затем на основании подписанного акта обратиться за составлением нового кадастрового плана и получить новое Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
  10. Если на этапе ремонтных работ собственник по каким-то причинам поменял мнение о проводимой перепланировке, ни в коем случае нельзя отклоняться от утверждённого проекта перепланировки; любые изменения в проект должны снова пройти согласование.
  11. Как обжаловать отказ в согласовании перепланировки
  12. Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес после его получения.
Читайте также:  Чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения?

Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа.

Ответственность за несогласованную перепланировку

Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в размере:

от 2000 до 2500 руб. — в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ за самовольную перепланировку;

до 1500 руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ.

Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны.

Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

Источник: https://news.rambler.ru/other/38745948-kak-soglasovat-pereplanirovku-podrobnaya-instruktsiya/

Как самостоятельно согласовать перепланировку

Рубрика: Перепланировка квартиры

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».

  • В инструкции вы найдете:
  • — Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры
  • — Сроки согласования
  • — Списки необходимых документов
  • — Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку
  • — Последовательность действий на каждом этапе
  • — Возможные сложности и риски
  • — Важную информацию, которую вы должны знать
  • — Наши полезные советы и рекомендации

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры?

  1. Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:
  2. — Разработка проекта перепланировки вашей квартиры
  3. — Согласование проекта перепланировки
  4. — Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта
  5. — Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
  6. — Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

  • Срок:
  • 1-2 месяца
  • Необходимые документы: 
  • — Технический паспорт на квартиру
  • — Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)
  • — Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры
  • — Акт обследования вентиляционных каналов
  • — Технические условия на электричество и воду (по требованию)
  • Последовательность действий: 
  • — Сбор необходимых документов
  • — Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки
  • — Поиск и переговоры с проектной организацией
  • — Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)
  • Результат:
  • Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки
  • Возможные сложности: 
  • Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
  • Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
  • В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
  • Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

Советы и рекомендации:

  • Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
  • Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
  • Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать
  1. ВАЖНО!
  2. На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки
  3. Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ
  4. Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК 

Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

  • Срок:
  • от 45 дней
  • Необходимые документы:
  • — Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки
  • — Правоустанавливающие документы на квартиру
  • Согласования:
  • — Возможные предварительные согласования
  • Пожарная инспекция (ОГПН)
  • Банк (если квартира куплена в ипотеку)
  • Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
  • Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
  • Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
  • Управляющая компания / ТСЖ
  1. — Межведомственная комиссия
  2. Последовательность действий:
  3. — Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований
  4. — Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию
  5. — Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)
  6. — Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
  7. Результат:
  8. Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ
  9. Возможные сложности:
  • Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
  • После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
  • Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
  • Ожидание приема в очередях
  • Увеличение сроков согласования проекта

Советы и рекомендации:

  • Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
  • Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)
  • ВАЖНО!
  • Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.
  • Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний. И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней 

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

  1. Срок:
  2. от 5 дней
  3. Необходимые документы:
  4. — Согласованный проект перепланировки
  5. — Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
  6. — Выписка из ЕГРН
  7. — Декларация об объекте недвижимости
  8. Последовательность действий:
  9. — Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги
  10. — Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта
  11. — Составление инженером технического плана квартиры
  12. Результат:
  13. Технический план кадастрового инженера
  14. Возможные сложности:
  • Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
  • Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т.п.)

Советы и рекомендации:

  • Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
  • Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
  • Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру
  • ВАЖНО! 
  • По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером
  • Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера
  • Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

  1. Срок:
  2. от 45 дней 
  3. Необходимые документы:
  4. — Технический план квартиры
  5. — Договор на строительные работы
  6. — Договор на технический надзор
  7. — Акты на проведение скрытых работ
  8. — Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
  9. — Справка о вывозе строительного мусора
  10. Согласования: 
  11. — Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
  12. — Межведомственная комиссия
  13. Последовательность действий: 
  14. — Получение предварительных согласований
  15. — Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
  16. — Выход Межведомственной комиссии на квартиру
  17. — Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
  18. — Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
  19. Результат: 
  20. Акт ввода квартиры в эксплуатацию
  21. Возможные сложности: 
  • Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
  • Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
  • Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

Советы и рекомендации: 

  • Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

Шаг 5. Регистрация перепланировки

  • Срок:
  • от 14 дней
  • Необходимые документы: 
  • — Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)
  • Последовательность действий: 
  • — Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию
  • — Корректировка технического плана кадастровым инженером
  • — Подача пакета документов в МФЦ
  • — Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой
  • Результат: 
  • Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)
  • Возможные сложности: 
  • Большие очереди в МФЦ
  • Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
  • Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
  • Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов
  1. ВАЖНО!
  2. Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться
  3. Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку
  • Более подробно:
  • — Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры
  • — Как правильно сделать перепланировку квартиры
  • Наши услуги:
  • — Согласование перепланировки квартиры
  • — Узаконить перепланировку квартиры
  • — Разработка проекта перепланировки

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Источник: https://real-pro.ru/poleznoe/pereplanirovka/instrukcziya-kak-samostoyatelno-soglasovat-pereplanirovku.html

Ссылка на основную публикацию