Как продать квартиру в ипотеке сбербанка в 2022г: порядок действий

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Зная об этом, многие заёмщики уверены, что квартиру, находящуюся в ипотеке, невозможно продать.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2022 году? О способах и нюансах такой сделки читайте далее.

Существует немало причин, вынуждающих заёмщика продать ипотечную квартиру. Это может быть переезд в другой город, страну, расторжение брака, ухудшение финансового состояния в связи с болезнью и пр. Иногда продажа недвижимости становится единственным выходом из создавшейся ситуации, и тогда у заёмщика возникает вопрос: возможно ли это и как осуществить подобную сделку?

Взятая в ипотеку квартира является залоговой, то есть на неё оформлена закладная, хранящаяся в банке, а это ограничивает возможности по её распоряжению вплоть до полного погашения задолженности.

Однако такую квартиру можно продать. Главное — соблюсти все требования и условия банка.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения Сбербанка. Банк согласится на продажу только в том случае, если заёмщик предоставит убедительное обоснование своего намерения продать квартиру с остатком долга. А причины должны быть действительно весомые, к примеру, потеря трудоспособности, переезд в другую страну, снижение заработка и пр.

Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действийВозможны 4 способа реализации залоговой квартиры:

  • Досрочно погасить ипотеку, используя средства платёжеспособного покупателя, желающего приобрести залоговую квартиру.
  • Продать с помощью банка.
  • Реализовать закладную.
  • Заняться продажей самостоятельно.

Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2022 году включает в себя следующие пункты:

  1. Определение остатка долга.
  2. Подготовка пакета документов.
  3. Получение разрешения Сбербанка.
  4. Проверка банком нового заёмщика.
  5. Подписание нового договора ипотеки.
  6. Аннулирование старого договора.
  7. Расчёт между продавцом и покупателем.
  8. Регистрация прав собственности.

Необходимо учитывать, что банк будет проверять благонадёжность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, поскольку он станет новым заёмщиком.

Потенциальный покупатель недвижимости, находящейся в залоге у банка, должен удовлетворять установленным требованиям (гражданство, возраст, трудовой стаж, чистота кредитной истории).

Какие документы нужны?

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действийДля продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

  • паспорта РФ всех собственников жилья, включая свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • справку из ТСЖ об отсутствии долга по оплате ЖКХ;
  • письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
  • нотариально заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
  • отчёт об оценке квартиры, составленный оценочной компанией.

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт;
  • копия трудовой книжки (заверенная нотариально);
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • заполненная анкета.

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

Как правильно составить договор?

Для заключения сделки по продаже ипотечной квартиры не стоит разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утверждённую форму, разработанную Сбербанком. Формы договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать на сайте Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действийКак предварительный, так и основной договор должны включать:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • ИНН;
  • адрес прописки и фактического пребывания;
  • полное описание недвижимости: местоположение, общая площадь и т.д.
  • сведения о праве собственности, на основании которого заёмщик продаёт недвижимость.

Предварительный договор, помимо основной информации, содержит обычно данные о том, кому принадлежит закладная на квартиру, стоимость и способ проведения расчёта, сроки выполнения обязательств сторон по внесению залога и оформлению документов, реквизиты сторон, по которым будет произведена оплата.

Оба договора скрепляются подписью сторон. Основной договор заверяется нотариально.

Как происходит передача денег?

При согласии банка на реализацию залоговой квартиры передачу денег можно произвести:

  • с использованием банковской ячейки (при расчёте наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счёта (при безналичном расчёте).

Покупатель передаёт продавцу разницу между остатком долга по ипотеке и стоимостью квартиры.

Обратите внимание! Приобретение ипотечной квартиры может стать для покупателя выгодной сделкой, поскольку обременённое жильё продают, как правило, со скидкой, по цене ниже среднерыночной.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку?

Такой вариант сделки продажи ипотечной квартиры встречается сегодня всё чаще. Но в этом случае существует один нюанс, без соблюдения которого сделка не будет заключена.

Покупатель должен обладать собственными средствами, сумма которых покроет остаток долга перед Сбербанком. В ином случае банк откажет в продаже залогового объекта такому покупателю.

Если покупатель со средствами найден, то реализация ипотечной квартиры производится по схеме:

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

  1. Заключение предварительного договора с указанием:
    • суммы задатка;
    • остатка задолженности в Сбербанке;
    • наименования и реквизитов ипотечного банка покупателя;
    • порядка и сроков расчётов.
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залоговой квартиры от обременения.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности.
  5. Предъявление пакета документов в другой банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в Регпалате.
  8. Снятие обременения.

При ипотечном кредитовании квартира, приобретаемая за кредитные средства, остаётся в собственности заёмщика и оформляется в залог банку-кредитору. После погашения займа клиент вправе снять обременение с недвижимости и погасить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке. После этого собственник жилья получает новое свидетельство или выписку из ЕГРП без отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка обязаны связаться с заёмщиком в течение 3 рабочих дней после полного погашения ипотеки для согласования дальнейших шагов по снятию обременения.

В ином случае клиенту необходимо позвонить в Сбербанк по телефону +7 (495) 665-86-36 или написать сообщение по адресу электронной почты: mfl@sberbank.ru.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Пошаговая инструкция подобной сделки:

  1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
  2. Банк одобряет сделку.
  3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
  5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

  1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
  2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
  3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
  4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
  5. С квартиры снимается обременение.
  6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.

Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действийПолучить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:

  • Необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки (выдаётся только после подтверждения фактов о том, что права детей в результате продажи не будут ущемлены в будущем).
  • Продать такую квартиру можно только в целях покупки новой жилплощади, обмена, строительства собственного дома или для открытия депозита в банке на имена детей.
  • Перед продажей необходимо выделить обязательные доли на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
  3. Подписание договора.
  4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
  5. Снятие обременения.
  6. Покупка нового объекта недвижимости.

Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, то сделка не может состояться.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действийСуществует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

  • Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
  • Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
  • Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.
Читайте также:  Новые условия ипотеки для многодетных семей под 3%

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотека — это не просто длительный кредит, но и разновидность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Процесс погашения ипотечного займа в России нередко растягивается на 15-20 лет.

За это время люди женятся, разводятся, меняют место работы, заводят детей, начинают задумываться о переезде в другой город или даже в другую страну.

И человек хочет продать купленную когда-то в ипотеку квартиру, которая вдруг стала слишком тесной, просторной или ненужной.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, можно, продажа ипотечного жилья, которое, по сути, является полноценной собственностью заемщика, — его законное право, регламентированное п. 1 ст. 37 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Но поскольку ипотека представляет собой одну из разновидностей обременения недвижимости, продать квартиру, которая стала предметом залога, можно только при условии согласия залогодержателя — банка или некредитной организации.

Информация о том, что объект недвижимости находится в обременении, зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До тех пор, пока банк не сообщит в Росреестр о погашении долга, ЕГРН не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Согласится ли кредитор на продажу квартиры с ипотекой, находящейся под залогом, или откажет, зависит от того, предусмотрено ли условиями кредитования досрочное погашение ипотеки, и каким образом будет снято обременение с недвижимости. Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо лично обратиться в офис залогодержателя с письменным заявлением. Тем не менее сделки по продаже ипотечного жилья не являются редкостью.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк?

Пока долг по кредиту не выплачен, продажа квартиры в ипотекевозможна только с согласия залогодержателя. Чтобы сделка состоялась, ее должен пропустить Росреестр. Законно «обойти» банк можно двумя способами:

  1. Оплатить долги по кредиту за счет вновь полученного потребительского или личных средств.
  2. Попросить близких друзей или родственников занять необходимую для досрочного погашения долговых обязательств сумму.
  3. Найти покупателя, который согласится выдать в качестве задатка деньги в количестве, соответствующем остатку по кредиту.

Возможности владельца квартиры определяются его кредитным договором, в котором обычно указываются условия продажи, рефинансирования и досрочного погашения долга.

Способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Продать объект недвижимости, находящийся под залогом, нелегко.

Ведь какой бы из вариантов продажи квартиры в ипотеке ни выбрал ее хозяин, такого рода оформление требует больше времени, а в некоторых случаях связано с существенным риском для покупателя.

Не каждый решится приобрести квартиру под обременением. Привлечь внимание потенциального будущего владельца можно, снизив стоимость на 15-20 %.

Возможно, кому-то хочется купить квартиру именно в этом районе и доме, или человек уже оформил согласие на предоставление кредита в вашем банке и теперь подбирает для себя вариант, подходящий по условиям.

Не побоятся приобрести обремененную недвижимость профессиональные риелторы. Действия, которые должен предпринять владелец квартиры, ничем не отличаются от тех, что выполняются при обычной купле-продаже.

Быстро продать ипотечную квартиру, можно, разместив объявления о продаже на специализированных сайтах с описанием технических особенностей и условий сделки, назначив адекватную цену.

Большое значение имеет правильная оценка объекта недвижимости.

Чтобы не ошибиться при определении стоимости квартиры, лучше воспользоваться услугами оценщика или риелтора, ознакомиться с предложениями по продаже аналогичного жилья в своем районе.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Поиск покупателя на залоговое имущество

Как один из вариантов продажи недвижимости, находящейся под залогом, можно рассматривать погашение задолженности за счет личных средств покупателя, и в результате после снятия с объекта обременения — оформление обычной сделки купли-продажи. Это один из самых выгодных для владельца недвижимости вариантов продажи его собственности.

У заинтересованного в приобретении квартиры человека на руках должна быть вся сумма, необходимая для ее покупки.

По предварительному договору купли-продажи владелец ипотечной недвижимости получает задаток, за счет которого и погашается кредит.

Однако на практике далеко не каждый потенциальный покупатель рискнет на таких условиях предоставить в качестве задатка даже стандартные 15-20 % от стоимости квартиры.

Гораздо чаще встречаются более надежные для него сделки с привлечением держателя закладной, когда долг погашается в процессе сделки купли-продажи, а гарантом её чистоты выступает кредитор.

Задаток в этом случае перечисляется сразу банку, что и делает риск покупателя минимальным. Продавец также может рассчитывать, что продаст свою квартиру по рыночной стоимости.

Важное значение имеют условия, прописанные в закладной, с которыми желательно ознакомиться, прежде чем заключать договор задатка.

Если они будут нарушены, кредитор сможет потребовать признания сделки недействительной. Покупатель помещает средства в две депозитные ячейки — отдельно для выплаты залогодержателю и заёмщику.

Суть состоит в том, что банк получает необходимую для погашения задолженности сумму.

С объекта недвижимости снимается обременение, и право собственности переходит к покупателю, а бывший владелец ипотечной квартиры получает возможность забрать деньги из ячейки.

Продажа кредитных обязательств

Перепродажа долга по ипотеке возможна в том случае, когда у покупателя недостаточно средств, чтобы полностью выкупить квартиру.

Если будущий и нынешний владельцы объекта недвижимости переоформляют ипотечный кредит внутри одной кредитной организации, то оформление документов обходится дешевле за счет того, что бумаги на квартиру в распоряжении кредитора уже есть. Сумма на руках покупателя должна быть достаточной, чтобы рассчитаться с продавцом.

Уступка прав оформляется в виде заключения договоров цессии и купли-продажи. Сделка проходит быстрее, чем в предыдущем случае. Покупателю придется предоставить такие же документы, как потребовались бы для оформления ипотеки.

Чтобы банк смог дать согласие на этот вид сделки, ему надо проверить заемщика.

Вместо договора цессии, который не меняет условий кредитования, перешедших от предыдущего владельца квартиры, банк-кредитор может заключить новый договор с заемщиком уже на других и, возможно, более выгодных условиях.

Продажа через банк

Этот способ продажи ипотечной квартиры применяется в случае, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Объект недвижимости продается с торгов, которые проводятся в форме аукциона, на специальных интернет-площадках. Из полученной с продажи суммы вычитают судебные издержки, стоимость организации торгов, пени, просрочки по кредиту, штрафы. Заемщик получает остаток средств.

Продажа через банк — самый невыгодный для владельца недвижимости вариант продажи квартиры, приобретенной им в ипотеку, поскольку в интересах кредитора получить обратно свои деньги как можно быстрее, чтобы компенсировать понесенные убытки, и ждать, пока появится покупатель, готовый заплатить большую стоимость, он не будет. Иногда в таких случаях заемщик даже остается должен банку.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Пошаговая инструкция

Оформление трехстороннего договора купли-продажи квартиры в ипотеке немногим отличается от покупки объекта недвижимости вместе с кредитом.

1 шаг: обратитесь в банк

В банке, где оформлен ипотечный кредит, уточняют остаток долга и согласие на продажу объекта недвижимости. На рассмотрение этого вопроса ему может потребоваться несколько недель.

2 шаг: выставляйте квартиру на продажу

Квартира выставлена на продажу. Главное — не скрывать от покупателя информацию о статусе этого объекта. Как только он дал согласие, из квартиры необходимо выписать всех жильцов, в том числе и несовершеннолетних, которым нужно предоставить для прописки подходящие условия.

3 шаг: договор купли/продажи

В случае компенсации долга за счет средств задатка, оставленного покупателем, участники сделки распределяют сумму по ячейкам или на аккредитивные счета. После того как договор купли-продажи будет зарегистрирован, кредитор и продавец забирают каждый свою сумму.

При покупке квартиры вместе с займом покупатель перезаключает договор ипотеки, подписывает договор цессии и заключает договор купли-продажи.

4 шаг: обратитесь в Росреестр

Сделка регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. После этого каждый ее участник получает причитающуюся ему сумму, а покупатель объект недвижимости.

5 шаг: снимите обременение и заключите договор купли-продажи

Одновременно с регистрацией в ЕГРН перехода прав собственности с квартиры, приобретенной по трехстороннему кредитному договору, снимаются обременения.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Несмотря на то что в итоге оформление в собственность квартиры с ипотекой не обходится без сделки купли-продажи, есть у сделок с такого рода недвижимостью и своя специфика:

  1. Купить квартиру невозможно без участия банка. Сотрудники Единого государственного реестра недвижимости не перерегистрируют ее с обременением на другого собственника. Если эта сделка состоится, ее признают ничтожной, и покупателю будет нелегко даже через суд полностью вернуть вложенные деньги.
  2. Будущий владелец квартиры может сам понести ответственность за фиктивную сделку, если суд признает, что он сознательно участвовал в ней.
  3. Квартиру, обремененную залогом, трудно продать дорого. Скидки при ее продаже могут составлять пятую часть от рыночной стоимости.
  4. Переуступка прав на ипотеку в новостройке требует согласия девелопера на смену кредитора.
  5. Если жилье купили с использованием маткапитала, сделка будет проводиться с учетом несовершеннолетних и их долей, что существенно увеличит ее продолжительность. Продажа квартиры также согласовывается с органами опеки и попечительства.
Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры по доверенности 2022: образец

Для сделки потребуются следующие документы: паспорта участников, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, свидетельство о браке и согласие супруга (супруги) на продажу, если ипотечная квартира покупалась в браке, разрешение на сделку органов опеки, если в квартире прописаны дети, справка о том, что в квартире никто не прописан, оценочный документ и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую?

Да, можно, но очень сложно, учитывая, что большинство сделок такого типа предполагают одновременную продажу своей недвижимости и покупку новой. Нелегко найти покупателя, который согласится заплатить долги за продавца. После того как он подыщет подходящий объект, он должен собрать необходимые документы, пройти проверку будущего кредитора, внести начальный взнос.

Процедура может продолжаться несколько месяцев и не обязательно закончится одобрением, а между тем покупатель будет вынужден искать способ оплатить долг по кредиту.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Квартира, приобретенная военнослужащим в рамках программы «Росвоенипотека», часто становится объектом сделки купли-продажи тогда, когда военный хочет поменять место своего жительства.

Чтобы снять с нее обременение, военнослужащий должен не только вернуть остаток по кредиту банку-залогодержателю, но и компенсировать государству в лице ФГКУ «Росвоенипотека» перечисленные в счет погашения задолженности средства.

Поэтому военнослужащие, чтобы продать квартиру, обычно берут потребительский кредит в банке, компенсируют кредитору задолженность по ипотеке, снимая обременение, затем продают квартиру и с полученных средств выплачивают потребительский кредит. Вернувшиеся на счет бюджетные средства можно использовать в случае, если военный захочет купить квартиру еще раз.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантом безопасности сделки с обремененным объектом недвижимости для заемщика всегда будет банк. Пока квартира остается в залоге, она не будет продана.

Продавец может только потерять часть ее стоимости, если квартиру выставят на торги. Нелегко ему будет также обменять ее на жилье большей площади.

Тем не менее намного больше рискует при совершении сделки с такой недвижимостью покупатель, который отдает задаток:

  1. Продавец, расплатившись с долгами, может передумать продавать квартиру или не получить согласие банка. А судебное разбирательство длится долго. И если покупатель, рассчитывая на сделку, дал задаток за свою квартиру, он может получать его обратно частями в течение продолжительного времени.
  2. В процессе оформления недвижимости могут «всплыть» нарушенные права несовершеннолетних детей, нарушения оформления правоустанавливающих документов.
  3. Помешать пролонгированной сделке могут форс-мажорные обстоятельства: смерть, болезнь и стихийные бедствия.

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен. Она, как и любой другой объект недвижимости, является собственностью владельца, поэтому ее можно продать.

Продажа ипотечной квартиры обычно невыгодна продавцу с учетом вложенных им средств.

Чтобы продажа ипотечной квартиры принесла какой-то доход, ее хозяину нужно самостоятельно заниматься этим вопросом, поскольку банк-кредитор хоть и выступит гарантом чистоты сделки, будет в первую очередь заботиться о своих интересах.

????Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка.

Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки.

Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка В 2022г: порядок действий

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:

  • •больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;
  • •возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;
  • •в другом банке условия по ипотеке выгоднее;
  • •по любым другим субъективным причинам.

Как банк относится к таким сделкам

Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе сделка может быть оспорена, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.

Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.

Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:

  • •Досрочное погашение ипотеки;
  • •Продажа с погашением по ходу сделки;
  • •Продажа квартиры вместе с долгом;
  • •Продажа ипотечного жилья банком.

Досрочное погашение ипотеки

Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.

Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:

  • •Найти покупателя, который готов внести задаток;
  • •Заключить предварительный договор купли-продажи;
  • •Получить задаток и погасить остаток задолженности;
  • •Взять в банке справку о полном погашении долга;
  • •Снять обременение через МФЦ;
  • •Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:

Не обязательно получать разрешение банка на сделку.

Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.

Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.

Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.

Порядок действий:

  • •Продавец получает согласие кредитора на продажу;
  • •Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;
  • •Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;
  • •Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.

Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.

Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.

Переоформление ипотеки на покупателя

Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.

Порядок действий:

  • •Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;
  • •В банке переоформляют ипотечный кредит;
  • •Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.

Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.

Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.

Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.

Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.

Не нужно снимать обременение.

Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.

Сделку полностью ведёт банк

Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.

Читайте также:  Налоговый вычет пенсионерам при покупке квартиры в 2022 году

Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.

Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.

Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.

С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Сделка может проходить под контролем банка.

Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.

Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа⁠-⁠Банк:

  • •в отделении банка;
  • •через личный кабинет интернет-банка;
  • •через мобильное приложение;
  • •по телефону 8 800 200 00 35;
  • •по электронной почте: ipoteka-support@alfabank.ru.

Где найти покупателя

Найти покупателя на ипотечное жильё можно так же, как и на жильё без обременения: разместить объявление в интернете, печатных изданиях, а также поискать заинтересованных через знакомых. В объявлении сразу предупредите потенциального покупателя о залоге. Если предоставите скидку, покупателя можно найти быстрее.

Залог не является препятствием для риелторов и обычных граждан, у которых есть наличные для досрочного погашения ипотечного кредита. Покупка для них выгодна: такой объект будет стоить дороже после того, как снимут обременение.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что следует обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора  зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также  от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной  квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

  • И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
  • Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
  • В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
  • Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
  • Соответственно порядок действий будет следующим:
  • Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
  • Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
  • После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
  • Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

  1. Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
  2. Соответственно порядок действий будет следующим:
  3. Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
  4. После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
  5. У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
  6. Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
  7. Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
  8. На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
  9. После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
  10. Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца.

Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств.

Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

  • При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
  • Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
  • Схема действий выглядит следующим образом:
  • Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
  • Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
  • В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
  • В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

  1. Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
  2. В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
  3. Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
  4. Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
  5. Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
  6. Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
Ссылка на основную публикацию