Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2022 году

Оформление ипотеки всегда сопровождается дополнительными расходами. Некоторые из них, а именно ипотечное страхование, можно значительно снизить.

Далее расскажем обо всех нюансах страхования ипотеки, которая оформлена в банке ДОМ.РФ. Какие страховки нужны для ипотеки банка ДОМ.РФ, как сэкономить на страховании, можно ли отказаться от оформления полиса – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Ипотека в ДОМ.РФ: преимущества и недостатки

ДОМ.РФ внедряет государственные программы в жилищной сфере и предоставляет ипотеку. В этом банке можно оформить ипотеку по всем госпрограммам: семейная ипотека, льготная ипотека, дальневосточная ипотека и др.

При оформлении ипотеки заемщик должен оценить все плюсы и минусы обслуживания в банке именно для своей ипотеки, ведь условия для заемщиков в каждом случае могут быть разными.

Плюсы ипотечного кредитования:

  • Ипотека от банка ДОМ.РФ предоставляется по выгодным ставкам.
  • Заемщик может любым способом подтвердить свой доход.
  • Для определенных категорий людей разработаны специальные льготные условия.

Из недостатков клиенты отмечают:

  • Рассмотрение заявок занимает долгое время.
  • Документы заемщиков, а также бумаги на недвижимость проверяются более тщательно и требовательнее, чем в других банках.
  • При отказе от страхования процентная ставка вырастает на 0,7%.

Какая страховка нужна для ипотеки банка ДОМ.РФ

Независимо от выбранной ипотечной программы необходимо застраховать ипотеку. В понятие «страхование ипотеки» входит не один вид защиты, а три.

Страхование залога (т.е. имущества, которое находится в залоге у банка – дом/квартира) является обязательным, согласно закону об ипотеке. Это значит, что заемщик обязательно должен оформить страхование квартиры и предоставить полис уже на сделку.

Страхование жизни и здоровья заемщика относится к добровольному виду страхования. Но оформлять его тоже придется, так как в противном случае банк поднимает ставку по кредиту. Заемщик имеет полное право отказаться от страхования жизни и платить по повышенной ставке, только это в основном не выгодно.

Страхование титула также не является обязательным. В основном оно требуется при покупке жилья на вторичном рынке. Но иногда страховка может потребоваться и для новостройки. За отказ от титульного страхования предусмотрено повышение ставки, как и в случае со страховкой жизни.

От каких рисков защищает ипотечное страхование

Защита квартиры/дома заключается в финансовом возмещении убытков в случае повреждения или уничтожения конструкции жилья. Данный вид страхования позволяет заемщику не погашать долг перед банком, если с квартирой что-то случится. Все расходы на себя берет страховая компания.

В страхование имущества входят такие риски: пожар, взрыв, стихийные бедствия и т.д. При этом стоит учесть, что страхуется только конструкция жилья. Например, если в результате залива пострадали личные вещи или ремонт, это не входит в покрытие по ипотечной страховке.

  • Если вы хотите дополнительно защитить ремонт, бытовую технику и личные вещи от повреждения, то необходимо оформлять страхование квартиры (не относится к ипотеке).
  • Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2022 году
  • Страховка квартиры

Страхование жизни и здоровья включает риск смерти и инвалидности. При наступлении этих страховых случаев страховая компания погашает ипотеку за заемщика.

При оформлении этой страховки необходимо предоставлять медсправки. Если выяснится, что заемщик скрывал заболевание, страховая может отказать в выплатах.

Страхование титула подразумевает защиту права собственности владельца недвижимости. В течение трех лет с момента покупки квартиры другая сторона может оспорить право собственности заемщика. Поэтому данная страховка необходима, чтобы обезопасить себя с юридической стороны.

Можно ли не оформлять ипотечное страхование для банка ДОМ.РФ

Отказ от каждого из видов страхования несет за собой определенные последствия:

  • Отказаться от страхования имущества заемщик не может, так как это основное условие получения ипотеки в банке ДОМ.РФ. Стоит учесть, что договор нужно будет продлевать ежегодно до полного погашения ипотеки.
  • От добровольного страхования жизни клиент может отказаться, но тогда банк имеет полное право повысить ставку по кредиту. В банке ДОМ.РФ за отказ от личного страхования предусмотрено повышение на 0,7%. Это достаточно низкий процент, так как большинство банков увеличивает ставку на 1,5-2%.
  • Заемщик может не оформлять титульное страхование. ДОМ.РФ не повышает ставку при отказе от данного договора. Но страховку стоит оформить для собственной безопасности.

Где оформить страхование ипотеки для ДОМ.РФ

Оформлять страховку можно в любой компании, которая аккредитована для банка ДОМ.РФ.

Если сотрудники банка настаивают на покупке полиса в банке, то клиент может отказаться и выбрать компанию, где полис будет дешевле.

Список аккредитованных компаний для страхования ипотеки банка ДОМ.РФ в 2021 году

Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2022 году

Самые выгодные тарифы на страхование на Полис812. Каждый клиент получает 500 бонусных рублей, которыми можно оплатить часть страховки, а также промокод на скидку 5%.

Сколько стоит страхование ипотеки ДОМ.РФ

Стоимость каждого из видов ипотечного страхования складывается из разных факторов и считается отдельно для каждого случая.

При оформлении полиса на недвижимость учитывается, какой объект страхуется. Квартиру в новостройке застраховать дешевле, чем частный дом или квартиру в старом доме.

При страховании жизни учитывается несколько основных факторов: состояние здоровья, пол и возраст, занятость на опасной работе. Каждый из факторов повышает стоимость полиса. Также цена каждого вида полиса зависит от суммы остатка по ипотеке.

Предварительно рассчитать цену на страхование ипотеки ДОМ.РФ можно с помощью онлайн калькулятора.

Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2022 году

Онлайн страхование ипотеки ДОМ.РФ на Полис812

  • Только на Полис812 вы можете застраховать ипотеку от банка ДОМ.РФ по самым выгодным ценам.
  • Оформить полис можно онлайн. Для этого нужно внести свои данные об ипотеке и выбрать программу страхования.

Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2022 году

  • После заполнения формы для страхового договора и оплаты полис придет на электронную почту.
  • Все интересующие вопросы вы можете уточнить в онлайн диалоге службы поддержки ПОЛИСа.

Продление ипотечной страховки для банка ДОМ.РФ

Важно вовремя продлевать страховку, чтобы банк не повысил процентную ставку. Оформлять новую страховку нужно за две недели до момента окончания старого договора.

Заранее произведите расчеты и узнайте стоимость полиса у разных страховых компаний. За переход из другой страховой некоторые компании могут предоставлять дополнительные скидки.

В остальном продление страхового договора происходит по такой же схеме, как и оформление новой страховки. При пролонгации в большинстве случаев не требуется предоставлять новый пакет документов.

Как предъявить страховку ипотеки в банк ДОМ.РФ

После оформления готовый документ приходит на вашу электронную почту. Дальше вы можете отправить полис в банк ДОМ.РФ двумя способами:

  1. Отправить полис на почту банка strahovka@domrf.ru. Не забудьте указать тему письма «Страхование».
  2. Также полис можно передать через отделения партнеров.

Обратите внимание, что после отправки страховки необходимо связаться с менеджером и уточнить, дошли ли документы. Если страховка не будет вовремя отправлена в банк, то процентная ставка может повыситься.

В россии нашли способ снизить ипотечные ставки

Секьюритизацией является выпуск ценных бумаг под залог недвижимости, на которую выдана ипотека.

Планируется, что законопроект будет внесен в Госдуму в феврале 2023 года. Документ касается процедуры выпуска ценных бумаг, позволяющей банку снизить нагрузку на капитал и разморозить часть средств, чтобы пустить в оборот.

Инструмент выпуска ценных бумаг под залог недвижимости, на которую выдана ипотека, работает и сейчас, но «Дом.РФ» не имеет доступа к кредитным историям заемщиков и, следовательно, не может оценивать риски по ипотечным облигациям.

«Доступ единого института развития в жилищной сфере к кредитным историям в целях проверки их при проведении сделок секьюритизации позволит прежде всего повлиять на снижение расходов на секьюритизацию и повышение скорости проведения таких сделок, а также окажет влияние на повышение качества портфеля ипотечных кредитов», — отметили в Минфине.

Благодаря дополнительной информации повысится точность оценки портфеля и улучшатся условия секьюритизации качественных ипотечных кредитов для банков-оригинаторов, что в конечном счете приведет к росту доступности кредитов для заемщиков, рассчитывают в «Доме.РФ».

Доступ единого института развития в жилищной сфере к кредитным историям заемщиков предоставит банкам более широкие возможности для дополнительного заработка от оперирования закладными, заявила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, это также упростит выпуск ипотечных облигаций и позволит увеличить объем свободных средств в банковской сфере, что поможет снизить ипотечные ставки для обычных заемщиков.

Институт сможет более точно и взвешенно оценивать риски при предоставлении поручительства, считают в ВТБ.

«Это приведет к снижению финансовых расходов и операционной нагрузки банков-оригинаторов при выпуске ипотечных облигаций с поручительством госкорпорации, что в конечном итоге благоприятно скажется на стоимости и доступности ипотечных кредитов для заемщиков», — отметили в банке.

Эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота отметил, что падение ставок для благонадежных заемщиков на основе широкого использования кредитных историй может достигнуть 0,25–0,75 п.п. Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что снижение ставок для надежных заемщиков может составить 0,5–1 п.п.

В конце декабря эксперт-аналитик цифровой платформы законодательных инициатив «Инициатор» Марчел Кырлан заявил, что после повышения учетной ставки ЦБ до 8,5% ставки вырастут по всем видам кредитов. Эксперт полагает, что в 2022 году россиян ожидает рост ставок по ипотеке минимум на 1%.

Читайте также:  Дарение комнаты в коммунальной квартире в 2020 году – как оформить, список необходимых документов

Стояние при ипотечном страховании

Банк России в апреле представил концепцию регулирования ипотечного страхования, по которой риски заемщика кредитные организации страхуют за свой счет.

Бурные дискуссии о новациях регулятора не утихают и спустя семь месяцев: профессиональное сообщество банков и страховщиков пытается добиться разворота реформы. Они согласны пойти на менее резкие изменения, например на регулирование продаж полисов по ипотеке базовыми стандартами.

Однако ЦБ идти на уступки не собирается.

По данным ЦБ, почти в 90% случаев при оформлении договоров ипотеки заемщик страхует свою жизнь и здоровье. Сейчас на рынке ипотечного страхования работают 16 страховщиков, но основную долю таких полисов продают пять компаний (более 80%).

В 2019 году объем страховых премий в этом сегменте составил около 42 млрд руб. более чем по 8 млн договоров ипотечного страхования (из них 28,24 млрд руб. пришлись на страхование жизни заемщика, 11,3 млрд руб.— на защиту предмета залога).

В прошлом году по итогам продаж всех видов страховых полисов банки в качестве агентов заработали 201 млрд руб. комиссии, из них до 60 млрд руб.— на ипотечных заемщиках. Размер комиссии банков в страховании жизни заемщиков составлял 52,7% от взноса клиента, по страхованию имущества — 56,4%.

Согласно апрельскому поручению президента Владимира Путина, Банк России вместе с ДОМ.РФ должны были изучить расходы заемщиков, которые не входят в процентную ставку ипотечного жилищного кредита, чтобы за их счет снизить полную стоимость таких кредитов.

Опросив банки и страховые организации, ЦБ выяснил, что полная стоимость выданных в 2019 году ипотечных кредитов превысила ставку по ним в среднем на 1,45 процентного пункта (п. п.), из которых почти половину — 0,74 п. п.— составили расходы на страхование.

Регулятор решил кардинально изменить положение дел в этом сегменте.

С больной головы на здоровую

Сейчас при получении ипотечного кредита стоимость добровольного страхования рисков ущерба и утраты имущества, а также страхования жизни и здоровья заемщика ложится на его плечи.

По мнению ЦБ, такие расходы не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, что дополнительно затрудняет оценку заемщиком всех затрат на ипотеку. ЦБ предлагает переложить на банк выбор страховщика, переговоры о цене полисов и непосредственно заключение договора страхования.

Таким образом, банк от своего имени и за свой счет страхует заложенное имущество, а также жизнь и здоровье заемщика, выступая по таким договорам страхования выгодоприобретателем.

По ожиданиям регулятора, это приведет к снижению издержек на заключение договоров ипотечного страхования.

«Банк-кредитор, будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком, чем гражданин, сможет получить более выгодные условия и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба.

А страхование за счет банка приведет к большей прозрачности условий сделки для граждан: не будет расходов и комиссий по страхованию, не заложенных в полную стоимость кредита»,— говорилось в сообщении Банка России, которое было опубликовано вместе с концепцией.

Выдавая ипотеку, банк будет обязан страховать приобретаемую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика. В предложенной концепции указан минимальный перечень страхуемых рисков.

Например, к числу рисков по имуществу относится утрата или его повреждение в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, конструктивных дефектов.

По страхованию жизни и здоровья клиента — смерть заемщика в результате несчастного случая или болезни, присвоение инвалидности первой или второй группы по любой причине. Банк может включить в страховку и другие риски, но также обязан оплатить их сам.

ЦБ считает, что перекладывание обязанности по уплате ипотечной страховки с заемщиков на кредитные организации позволит снизить цену ипотеки и сделать услугу более прозрачной.

Если бы подход в концепции применялся уже сейчас, то стоимость ипотеки в 2019 году была бы ниже на 0,15–0,67 п. п.

По словам заместителя председателя Банка России Владимира Чистюхина, средний коэффициент убыточности по договорам страхования имущества и жизни заемщика составляет 11%, что «говорит о сверхмаржинальности продукта и о том, что потребитель, очевидно, переплачивает».

Предложение регулятора вызвало большое сопротивление профессионального сообщества. Так, Ассоциация банков России (АБР) и Всероссийский союз страховщиков (ВСС) раскритиковали новую концепцию, отметив, что предложения ЦБ приведут к росту ставок по ипотеке, увеличат расходы банков на изменение бизнес-процессов и вызовут схлопывание ипотечного страхования.

Через четыре месяца после публикации первой версии концепции и обсуждения ее с рынком Банк России представил финальную редакцию, которая, впрочем, глобально не изменилась. «Ни страховое, ни банковское сообщество не восприняли наши идеи.

Было несколько месяцев на то, чтобы изменить текущие подходы и улучшить ценность продукта для потребителя, но мы серьезных подвижек не видим.

Поэтому мы имеем право оставаться при своей точке зрения: данный вид страхования в том виде, в котором он существует сегодня, нуждается в серьезной модернизации»,— заявил господин Чистюхин в ходе выступления на одной из конференций в конце октября.

Рынки рисуют минусы

По мнению банковско-страхового сообщества, концепция ЦБ принесет больше вреда, чем пользы.

Во-первых, ударит по конкуренции на рынке страхования, потому что банки будут стремиться заключать договоры с аффилированными компаниями, которые, в свою очередь, будут завышать расходы с целью налоговой оптимизации.

Во-вторых, предложения регулятора существенно повысят риски ипотечных ценных бумаг, поскольку в случае банкротства банка ипотечное покрытие лишится страховой защиты (полис теряет силу, если по нему не вносятся страховые взносы).

Наконец, снизится ответственность и заинтересованность заемщиков в сохранении страховой защиты. При реализации концепции ставки по ипотеке, наоборот, вырастут, причем на 0,8–1,3 п. п., а потеря банками комиссий от продажи страховок, как говорится в совместном письме ассоциаций в ЦБ, приведет к сокращению налоговых поступлений в бюджетную систему на 4 млрд руб. в год.

«Именно переход от конкурентного рынка, когда в большинстве случаев выбор поставщика страховых услуг осуществляет потребитель этой услуги — заемщик, к рынку «договоренностей» между кредитором и страховщиком и вызывает серьезные опасения»,— говорит замдиректора корпоративных продаж компании «Абсолют страхование» Дарья Зуева.

При таком подходе банк-кредитор будет заинтересован заключить договор с парой страховщиков или даже с одним для оптимизации процессов взаимодействия с компаниями. В итоге тендеры по выбору страховщика банки будут проводить раз в год, причем на два-три года вперед.

«К очередному тендеру с ипотечного рынка уйдут страховщики, не выигравшие тендер в первый год запуска новой схемы. Уход конкурентов с рынка позволит оставшимся поднять тарифы на свои услуги.

В перспективе трех лет после введения новой концепции произойдет рост тарифов по ипотечному страхованию и, как следствие, очередной виток роста стоимости кредитования»,— делает неутешительные выводы госпожа Зуева.

Если концепция ЦБ РФ будет внедрена, не исключено, что некоторые участники рынка попробуют ее обойти. По мнению Артема Искры, управляющего директора департамента андеррайтинга розничного страхования компании «Ренессанс страхование», на рынке могут появиться схемы «самострахования», когда банк самостоятельно компенсирует убытки без привлечения страховщика.

Еще одной проблемой на рынке называют стандартизацию полисов. Сейчас страхование жизни заемщика и титула собственности проводится с индивидуальным андеррайтингом принимаемого на страхование объекта.

Заемщики с нестандартной анкетой или «сложной» недвижимостью могут найти удобный для себя вариант, а в условиях конкуренции — приемлемые тарифы.

«Для такого заемщика будут выставлены заградительные условия, так как заниматься индивидуальным андеррайтингом в условиях отлаженного цифрового процесса по продукту просто нецелесообразно.

Либо появится альтернатива — максимально вычищенный «невыплатной» продукт» (то есть в исключениях из страхового покрытия прописывается максимально широкий список заболеваний и отклонений от стандартной анкеты, которые не являются страховым случаем, соответственно, по такой страховке клиент почти не сможет получить выплату.— “Ъ”)»,— отмечает руководитель дирекции имущественного страхования компании МАКС Александр Агапов.

По словам Сергея Юдочкина, управляющего продуктом управления личного страхования и страхования выезжающих за рубеж компании «РЕСО-Гарантия», реализация концепции потребует существенной перестройки бизнес-процессов (в том числе доработки информационных систем) как в страховых компаниях, так и в банках, что требует дополнительных затрат. ВСС и АБР оценивают такие издержки в 20 млрд руб., поддержание новых процессов обойдется банкам в 10 млрд руб. в год. «Свои расходы, банки будут перекладывать на заемщиков»,— ожидает Сергей Юдочкин. Повышая ставки по кредиту, по его словам, банки заложат в них не только свои издержки на страхование, но и долю прибыли.

В концепции не уделено достаточного внимания титульному страхованию — страхованию риска утраты права собственности, считает господин Юдочкин.

А этот риск представляет для клиента существенный интерес, особенно при приобретении вторичного жилья, так как ни риэлторы, ни банки не несут ответственности за проверку документов по сделке с конкретным объектом, даже если такая работа ими проводилась.

Читайте также:  Социальная ипотека в Казани при Президенте Республики Татарстан

«И возникают ситуации, когда приобретенный объект недвижимости по решению суда возвращается предыдущим собственникам, а его покупатель остается с долгом по ипотеке и без недвижимости. Помочь в этом случае могло бы страхование титула»,— поясняет представитель «РЕСО-Гарантии».

Попытки смягчить реформу

АБР и ВСС с момента публикации концепции направили в ЦБ три письма со своими предложениями о реформировании этого вида страхования.

Последнее из писем было направлено в ЦБ и Минфин в октябре — в нем в качестве альтернативного решения была представлена «дорожная карта», по которой Банк России мониторит и публикует страховые тарифы и полную стоимость ипотечного кредита, а ВСС, в свою очередь, примет единые правила страхования.

К тому же ассоциации предлагают ввести имущественный вычет по оплаченной страховой премии и одновременно отказаться от обложения НДС агентских вознаграждений банков при продаже ипотечных страховок, что сразу же приведет к снижению стоимости ипотечного кредита на 0,1 п. п.

Еще одним способом снижения цены страхования может быть переход на электронный полис, считает директор департамента андеррайтинга и управления продуктами компании «Согласие» Андрей Ковалев.

«Необходим отказ от аккредитации отдельного страховщика конкретным банком, должно быть создано общее конкурентное поле, участники которого аккредитуются и проверяются ЦБ в рамках их постоянного мониторинга.

При этом должны быть созданы универсальные требования к страховой услуге (их минимально допустимый набор) для поддержания качества услуги для клиента.

Разумеется, у страховщиков сохранится возможность повышать качество продуктов (объем покрытия, дополнительные опции при выплатах) свыше минимально требуемого уровня»,— говорит начальник управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах» Роман Варламов.

По мнению Александра Агапова, сейчас в ипотечном страховании нет системных проблем, кроме одной — высокой комиссии банка. «Как только банк откажется от комиссии, страховщики тут же понизят тарифы.

С другой стороны, для среднестатистического ипотечного договора расходы на страхование не превышают 5–7%, поэтому выигрыш заемщика будет настолько незначителен, что никак не повлияет на его решение взять ипотеку»,— говорит он.

Похожая реформа ипотечного страхования в Чили практически полностью закрыла этот рынок для свободной конкуренции и привела к потере возможности выбора у клиентов, напоминает глава компании «Зетта Страхование» Игорь Фатьянов. «Очень рассчитываем на то, что регулятор учтет этот негативный опыт зарубежных рынков»,— надеется он.

Мария Абрамова

Что нужно знать заемщикам по кредиту? Новые правила возврата денег с 1 января 2022 года

  • Для заемщиков по кредитам ввели период охлаждения
  • Здравствуйте, уважаемые читатели!
  • Заемщики по кредитным обязательствам получили право требовать от банков вернуть деньги за все, привязанные к кредитам услуги.

Привязанные к кредитному договору услуги с 1 января 2022 года

Закредитованность россиян растёт с каждым годом. А в предновогодний период граждане стали ещё чаще пользоваться заемными средствами и оформлять кредиты, в том числе в МФО.

Многие кредитные организации при заключении договора займа, предлагают заемщикам дополнительные услуги, например, страховку денежного займа, залогового имущества, жизни и здоровья заемщика и т. д.

Как заёмщику вернуть деньги за привязанные к кредиту услуги с 1 января 2022 года?

Как сообщила пресс-служба ЦБ, с 1 января 2022 года заемщики по кредитным обязательствам могут потребовать от кредитной организации вернуть деньги за все, привязанные к кредиту услуги,

Для того, чтобы вернуть деньги, заемщик в течение 14 календарных дней с даты оформления договора займа может подать заявление в банк с просьбой вернуть деньги.

Напомню, что до принятия изменений, период охлаждения в 14 дней действовал только для добровольных страховок.

Теперь заемщики могут подать заявление о возврате к компании, услуга которой была оплачена вместе с кредитом или займом.

В какой срок банки должны вернуть деньги заемщикам?

В течение 7-ми рабочих дней кредитная организация должна принять решение и перечислить деньги, за вычетом стоимости фактически оказанных услуг.

Что ещё изменится в правилах заключения кредитнов с 1 января 2022 года?

Кроме возможности вернуть потраченные на дополнительные услуги деньги, заком введены ограничительные меры при заключении кредита:

  • закон теперь запрещено кредитным организациям заранее проставлять в бланках на кредит галочки, подтверждающие согласие заемщика оплатить дополнительных услуг,
  • такую отметку заемщик должен поставить собственноручно.

Поправки к закону «О потребительском кредите» вступили в юридическую силу 30.01.2021 года.

Вы подавали заявление на возврат страховки по кредиту?

Благодарю Вас за оценки и комментарии!

https://images.pexels.com/photos/7534768/pexels-photo-7534768.jpeg?cs=srgb&dl=pexels-mikhail-nilov-7534768.jpg&fm=jpg

Фото автора Mikhail Nilov: Pexels

Подробнее ➤

Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.

Совет директоров Банка России, принимая решение по надбавкам к коэффициентам риска, исходил из следующего.

С середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.

По данным за I квартал 2021 года, рост цен на жилую недвижимость в целом по Российской Федерации составил на вторичном рынке 13,6% в годовом выражении, а на первичном рынке 17,6%1. При этом в отдельных регионах рост цен за 12 месяцев превысил 20%.

В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита2 и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании.

Уровень обеспеченности кредита залогом ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость. Кроме того, первоначальный взнос коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.

Банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%).

Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%.

На первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла с 24% в II квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021 года3. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно — с 30 до 33%.

Годовые темпы роста задолженности по ипотечному кредитному портфелю в рублях остаются устойчиво высокими — 23% на 1 апреля 2021 года4. В этих условиях происходит быстрое накопление банками кредитов с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.

Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85%. Новые значения надбавок составят от 50 до 100 процентных пунктов в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика и будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.

Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения

Надбавка, п.п. Показатель долговой нагрузки заемщика, % Нет ПДН (0; 30] (30; 40] (40; 50] (50; 60] (60; 70] (70; 80] 80+
Отношение величины основного долга к справедливой стоимости залога (кредит/залог) (80;85] 70 50 50 50 70 80 90 100
Справочно: текущие значения надбавок 50 20 30 40 50 60 70 80

Надбавки к коэффициентам риска по кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях на финансирование по договору долевого участия в строительстве

Надбавка, п.п. Показатель долговой нагрузки заемщика, % Нет ПДН (0; 30] (30; 40] (40; 50] (50; 60] (60; 70] (70; 80] 80+
Отношение величины первоначального взноса к справедливой стоимости залога (ПВ/залог) (15;20] 70 50 50 50 70 80 90 100
Справочно: текущие значения надбавок 50 20 30 40 50 60 70 80

Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, а также позволит ускорить восстановление макропруденциального буфера по ипотечным кредитам и обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям.

Учитывая, что платежеспособность заемщиков в значительной мере зависит от уровня долговой нагрузки, в случае дальнейшего повышения долговой нагрузки и сохранения ускоренного роста цен на недвижимость Банк России во втором полугодии 2021 года может рассмотреть вопрос об установлении надбавок к коэффициентам риска также для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика5. В I квартале 2021 года на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.

Читайте также:  Расторжение договора купли продажи квартиры 2022: причины и порядок

1 По данным Росстата. 2 Показатель LTV (кредит/залог). 3 По данным формы отчетности 0409704. 4 По данным формы отчетности 0409316 и данным формы отчетности 0420863 с информацией о задолженности по секьюритизированным ипотечным кредитам.

С учетом приобретенных прав требования. 5 Применение данной меры было запланировано в 2020 году, но в последующем было отменено в связи с пандемией COVID-19 (см.

доклад для общественных консультаций «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», декабрь 2019 года).

При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.

Средний срок ипотеки в России в следующем году вырастет до 23 лет

Средний срок ипотечного кредита в России в 2022 г. продолжит расти и составит 23 года — примерно треть средней продолжительности жизни россиян (71,5 года по итогам 2020 г.

), сообщил РБК со ссылкой на прогноз рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

По данным агентства, в сентябре этого года не осталось ни одного региона России, где средний срок новой ипотеки был бы меньше 18 лет, в 2020 г. таких регионов было 38.

С начала года длительность оформляемых ипотечных ссуд уже выросла на более чем на два года, или на 11,2%, следует из данных ЦБ.

 Аналитики НКР рассказали, что увеличение срока кредитов произошло на фоне роста среднего чека по ипотеке: в начале года он составлял 2,65 млн руб, а в ноябре — более 3 млн руб. С начала 2019 г.

средний чек по ипотеке вырос на 41,7%, а срок — на 20%. По прогнозу аналитиков, срок кредитов будет «догонять» рост среднего чека. 

Аналитик агентства Дмитрий Рышков отметил, что заемщики зачастую увеличивают срок выплат, чтобы снизить ежемесячную выплату и застраховаться на случай снижения дохода.

Они также стараются откладывать свободные деньги и гасить кредит досрочно, чтобы уменьшить переплату. По его мнению, в 2022 г. срок ипотеки вырастет преимущественно потому, что стоимость жилья будет расти быстрее доходов людей.

Увеличение срока кредита несколько снизит долговую нагрузку и обеспечит поток новых заемщиков. 

Выдача ипотеки в следующем году замедлится из-за роста ставок по кредитам. Согласно базовому сценарию аналитиков, по итогам первого полугодия 2022 г. средние ставки по ипотеке превысят 9%. «В 2021 г.

на уровне ипотечных ставок позитивно сказывалась высокая доля госпрограмм [с льготными процентами], но в 2022 г. основной объем выдач придется на собственные программы банков, тогда как доля госпрограмм составит 10–12%.

Ставки по собственным программам банков в следующем году могут достигнуть 10%», — отметили аналитики.

Ранее гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко заявил в интервью РБК, что в 2022 г. ставки по ипотеке вырастут до 10-10,2% из-за повышения ключевой ставки ЦБ. Мутко предположил, что рост ставок в 2022 г.

замедлит темпы выдачи ипотеки: в следующем году может быть выдано 1,4 млн кредитов против 1,7 млн выданных за 11 месяцев этого года.

По мнению главы компании, замедление выдачи ипотеки меньше скажется на первичном рынке, потому что количество договоров долевого участия сейчас не уменьшается, а льготную ипотеку заменили рыночная и семейная.

Что будет с розничным кредитованием в 2022 году

Темпы прироста рынка розничного кредитования в следующем году упадут более чем вдвое в сравнении с нынешним. Это станет следствием принятых регулятором мер по охлаждению рынка, а также его борьбы с инфляцией. На что в этих условиях рассчитывать заемщикам?

Средняя сумма выданного банками потребительского кредита снижается третий месяц подряд — таковы данные НБКИ. Это стало одним из итогов работы Банка России по охлаждению рынка потребительского кредитования.

В частности, так отразилось на рынке введение новых коэффициентов риска при выдаче кредитов. Привлекательность кредитов (уже для клиентов) снижается и в связи с ростом ключевой ставки, который неизбежно транслируется в увеличение конечной стоимости кредита для потребителя.

Кроме того, если в течение года еще наблюдался спрос на рефинансирование (заемщики перекредитовывались на более привлекательных условиях), то к декабрю этот процесс практически полностью исчерпал себя.

Несмотря на это, темпы розничного кредитования по итогам года останутся относительно высокими — 21—25% (по итогам октября — 22%) против 13% годом ранее.

Но в наступающем году увидеть повторение подобных темпов мы уже не сможем. Напротив, этот сегмент ожидает стагнация.

Например, в СберБанке прогнозируют, что розничное кредитование замедлится более чем вдвое — до 10—12%.

Более того, банкиры опасаются, что даже если рынок начнет расти быстрее по итогам первых же месяцев нового года, то ЦБ начнет принимать дополнительные меры по сдерживанию кредитования.

Стоит отметить, что если шаги регулятора в отношении денежно-кредитной политики можно расценивать по-разному, то в отношении нас с вами, заемщиков, он точно преследует благородную цель: не дать попасть в долговую яму и тем более испытать на себе все прелести процедуры личного банкротства.

Так, в будущем году ЦБ пересмотрит подход к расчету показателя предельной долговой нагрузки (ПДН) — доли от доходов заемщика, которая направляется на платежи по кредитам. Сейчас ЦБ исходит из предположения, что задолженность по долгосрочным потребительским кредитам выплачивается в течение пяти лет.

А с февраля 2022 года планируется сократить период до четырех лет: то есть значение ПДН автоматически вырастет, а выдача кредитов для банка станет более рисковой и менее выгодной. ЦБ решился на такие меры из-за того, что долговая нагрузка населения достигла абсолютных исторических рекордов при одновременном ускорении темпов выдачи потребительских кредитов.

По оценкам экспертов, последние действия регулятора приведут к тому, что средние ставки по новым розничным кредитам в начале года вырастут на 0,7—1,5 процентного пункта.

Вместе с тем не стоит ожидать, что кредитный «кран» с нового года нам с вами перекроют вовсе. По-прежнему здоровый, органический рост будет происходить в ипотеке. Темпы жилищного кредитования окажутся выше средних и составят 15—19%. Это несмотря на уже подросшие ставки: по данным «ДОМ.

РФ», в начале декабря средние ставки по нельготным ипотечным ссудам на покупку строящегося и готового жилья в топ-15 банках достигли 9,5% и 9,6% соответственно. Некоторые банки даже выставили двузначные ставки. Между тем ипотека — самый «здоровый» вид кредитования.

И для банков, и для заемщиков: по ипотечным кредитам традиционно самый небольшой процент необслуживаемых ссуд. Кроме того, банки активно развивают новые ипотечные продукты, например цифровую ипотеку, электронные закладные, сервисы по удаленному осмотру квартиры.

Уникальность данных продуктов в их экстерриториальности: условно банк из Москвы может выдать ссуду в Хабаровске. Пока доля полностью удаленных сделок по покупке жилья составляет менее 10%, однако на горизонте трех лет эта доля вырастет до 50% и более.

В наступающем году продолжат бурно развиваться все удаленные банковские сервисы — тренд на цифровизацию банковских услуг, который был задан пандемией, еще далеко не исчерпан. А в 2022 году цифровизация станет едва ли не единственным условием для сдерживания роста ставок — через сокращение банковских расходов.

Еще одним трендом будущего года на кредитном рынке станет то, что с кредитов наличными банки переключатся на сегмент кредитных карт. Причем повышенный спрос можно ожидать в сегменте карт рассрочки.

На фоне роста ставок и ограничения доступности кредитов спрос на беспроцентные карты однозначно вырастет и не исключено, что из нишевых продуктов карты рассрочки будут выходить на широкую аудиторию.

Что касается автокредитования, то развитие рынка тут замедляется, а рентабельность падает. Уже IV квартал показал значительное сокращение выдач автокредитов в сравнении с предыдущими кварталами: люди стали реже менять автомобили, чаще покупать б/у или вовсе пользоваться каршерингом.

Наконец, по данным «Автостата», рынок новых автомобилей ждет снижение в 2022 году на 3% — дефицит автомобилей не исчезнет. Недостаток предложения и рост цен уже стали причиной увеличения среднего чека автокредитов, более чем на 31% в сравнении с началом года.

Есть опасения, что без перезапуска льготных программ по автокредитованию и продолжения дефицита новых авто полная стоимость кредита (ПСК) вырастет в будущем году до 14% с нынешних 9—10%.

Таким образом, наступающий год станет годом «затянутых поясов» — после праздника отложенного спроса в уходящем. Средние ставки неизбежно вырастут, хоть и на щадящие 1—2 п. п. Однако и доступность кредитов снизится, особенно для тех категорий заемщиков, которые уже набрали достаточно ссуд.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Ссылка на основную публикацию