Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.

Феномен трейд-ин

Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.

«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.

«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.

По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.

Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.

«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Чаще всего к такому способу замены недвижимости прибегают:

  • семьи, желающие увеличить жилую площадь или переехать в другой город;
  • инвесторы, получившие недвижимость по наследству;
  • жители регионов, которые давно проживают в Москве и владеют жильем в другом городе, но решили его продать, чтобы полностью обосноваться в столице.

 

Как это работает?

В целом схема работы этого инструмента у девелоперов схожа. Клиент обращается к застройщику, выбирает новостройку, его жилплощадь оценивают, затем заключают договор и бронируют новую квартиру на время продажи предыдущей. Когда покупатель находится, проводятся две параллельные сделки.

У ГК ПИК схема немного другая: желающий воспользоваться услугой трейд-ин оставляет заявку на сайте, его квартиру выкупают по рыночной стоимости и подбирают новостройку со скидкой до 3% от застройщика.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

ГК «Инград» предлагает клиентам самые разные опции. Одной их самых удобных является возможность проживать в своей квартире до получения ключей от новой. Сюда же входит зачет старого жилья в счет оплаты нового, а именно выкуп, и бронирование новостройки. Любая из услуг программы доступна для покупателей без дополнительных трат.

Однако бывают ограничения, с которым люди могут столкнуться при покупке квартиры в трейд-ин, к примеру:

  • новостройка должна располагаться в Москве или Московской области;
  • услуга может не распространяться на ЖК, где остались последние лоты, и на которые есть спрос.

 

Как и кто оценивает жилье клиента? 

«Для оценки квартиры достаточно заполнить небольшой чек-лист, мы перезвоним с уже готовым предложением. Чтобы клиенты получили честную стоимость, оцениваем квартиру более чем по 20-ти параметрам, учитывая схожие совершенные сделки и ситуацию на рынке недвижимости», – отметила руководитель операционного департамента ГК ПИК Анастасия Топильская.

Взаимодействуя с ГК «Инград», клиенту нужно просто предоставить снимки его квартиры и устную информацию о ней. После чего назначается выездная оценка и собираются данные о ситуации на рынке. Она основывается на показателях по вторичному жилью: его состоянию, ликвидности и расположению.

В Группе «Эталон» план оценки немного другой: здесь агент выезжает на осмотр, фотографирует жилье и предоставляет итоговую оценку квартиры клиента. Затем заключается агентский договор по согласованной форме компании – это занимает, как правило, два дня. После специалисты направляют еженедельные отчеты о динамике реализации продаваемой недвижимости.

«Для участия в программе трейд-ин аккредитованы лучшие агентства России. Нам важно, чтобы сервис был на высоком и качественном уровне. Каждое агентство недвижимости проходит проверку в компании. Работа с клиентом находится под нашим постоянным контролем.

Мы понимаем, что покупатель – не профессионал.

Благодаря более чем 30-летнему опыту работы на рынке, мы гарантируем надежность, безопасность и компетентную поддержку на всех этапах сделки по программе трейд-ин», – утверждает коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Москва Ленария Хасиятуллина.

Кстати, эта компания в рамках программы реализует недвижимость покупателей, находящуюся не только в российской столице, но и по всей стране.

Какова выгода для обеих сторон?

Для застройщиков плюсы очевидны: трейд-ин помогает им привлечь и удержать клиентов, а также повысить лояльность бренда.

«Единственным минусом можно считать растянутые по времени сроки проведения сделки, то есть более «длинные деньги», чем при обычной. Если стандартная покупка – это 10-14 дней, то при схеме трейд-ин время варьируется от одного до трех месяцев, в зависимости от ликвидности жилья на вторичном рынке», – отметил начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.

Среди плюсов для клиентов можно выделить: фиксация цены на новую квартиру, экономия времени и нервов, нет необходимости в поиске покупателя и сбора документации, гарантия чистоты сделки с юридической стороны, а также отсутствие затрат.

Есть ли риски?

По мнению застройщиков, риски при покупке жилья в трейд-ин исключены. Это один из самых безопасных способов обмена старой недвижимости на новую без привлечения ипотеки или с минимальными заемными средствами.

А что если сроки ввода новостройки откладываются?

«С проверенными застройщиками такие случаи происходят крайне редко. Если все же ввод в эксплуатацию откладывается, то девелопер с клиентом заключают дополнительное соглашение о переносе срока сдачи», – пояснила руководитель операционного департамента ГК ПИК Анастасия Топильская.

  • Число девелоперов, которые предлагают услугу трейд-ин в столице, уже составляет около двух десятков.
  • По мнению руководителя группы вторичных продаж ГК «А101» Элины Мухамедьяновой, их число будет только расти: такая программа на хороших рыночных условиях представляет собой реальную альтернативу первому взносу.
  • «Возможно, условия трейд-ин со временем изменятся, появятся новые продукты, тесно связанные с этим механизмом, но точно можно сказать, что на рынке у него хорошие перспективы», – заявила Элина Мухамедьянова.
  • Строительство жилья в Москве
  • Годовой план по вводу жилья выполнен на 90%
  • В Москве ввели около 7 млн кв. метров недвижимости

Trade-in в тренде: как параллельно продать старую и купить новую квартиру

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Разновидности покупки квартиры в trade-in

При стандартном trade-in покупатель передает квартиру застройщику по цене ниже рыночной (как правило, –15% обычной стоимости), а взамен получает новое жилье.

Есть и обратный вариант: покупатель заключает с застройщиком договор, приобретает в ипотеку новую квартиру, до сдачи дома продолжает жить в старой, а после ее продажи тратит полученные деньги на то, чтобы выплатить кредит. Такой алгоритм подходит, только если период ожидания нового жилья составляет четыре–шесть месяцев.

Пожалуй, самый выгодный для покупателя путь — параллельный trade-in, когда оба процесса проходят одновременно. Застройщик или его партнерское агентство недвижимости занимается продажей квартиры на вторичном рынке: проводит оценку, дает рекламу, проводит показы, оформляет документы. При этом застройщик бронирует новую квартиру для покупателя — это значит, что ее стоимость не вырастет.

Квартиру продают по рыночной цене, но в оговоренный период, так как застройщик не будет ждать слишком долго. Время бронирования зависит от скорости возведения дома и общей ситуации на рынке. Как правило, минимальный срок — два месяца, максимальный — шесть месяцев, но по договоренности его можно продлить.

Плюсы схемы

Во-первых, фиксированная цена.

Средняя стоимость квартиры в московской новостройке, по подсчетам экспертов, составляет сейчас 12,7 млн рублей: в 2020 году был зафиксирован самый быстрый рост цен на недвижимость с 2013 года.

В 2021-м ситуация выровнялась, но цены все равно, хотя и медленно, но растут. Поэтому договор trade-in — выход для тех, кто хочет максимально обезопасить себя от колебаний рынка.

Кроме того, застройщик может поставить на паузу не цену, а саму продажу квартиры — в зафиксированный период ее никто другой не купит. Учитывая спрос на жилую недвижимость в последние месяцы, это тоже важно.

Недавно правительство изменило условия государственного субсидирования семейной ипотеки: до 1 июля 2022-го семьи с одним ребенком вправе взять ипотеку под небольшой процент.

Следовательно, в ближайшее время число желающих приобрести недвижимость точно не сократится.

Во-вторых, trade-in удобен для продавца. Все нюансы, связанные с продажей квартиры, возьмет на себя брокерское агентство.

  • Найти эксперта по оценке недвижимости, заключить с ним договор, оценить квартиру, сделать фотографии, составить привлекательное объявление, подать рекламу и следить за ее эффективностью, приводить потенциальных покупателей на просмотры и, наконец, оформить все нужные документы — вот далеко не полный список того, чем в противном случае продавцу придется заниматься самостоятельно.
  • Это отнимает много времени, а стоять в очередях в Росреестре или МФЦ еще и небезопасно из-за эпидемиологической обстановки.
  • Минусы

Но у этого способа есть и минусы. Не всегда продавцы предлагают зафиксировать цену на приобретаемую недвижимость — чаще только бронируют за покупателем квартиру, цена на нее может повыситься.

Это вынуждает снижать стоимость старой недвижимости, чтобы быстрее ее продать. Поэтому не все потенциальные покупатели соглашаются на trade-in.

Сейчас гораздо проще самому заняться продажей: количество сервисов для реализации недвижимости и уровень агентских услуг выросли — нет смысла терять от 15% стоимости жилплощади.

Нюансы

Бронирование новостройки рано или поздно закончится. Следовательно, надо успеть продать старую квартиру в установленный срок. Поэтому продавцу стоит трезво оценить сумму, за которую он готов расстаться с недвижимостью. Если стоимость будет существенно выше рынка, то покупатели не найдутся и за полгода. Эксперты уверяют, что необходимо уметь вовремя предложить хотя бы небольшую скидку.

Читайте также:  Как поставить земельный участок на кадастровый учет в 2020 году, внести изменения, снять с учета

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Всегда следует считать конечную выгоду. Например, если застройщик закрепляет за покупателем цену, а тем временем стоимость незабронированной недвижимости растет, есть смысл во время продажи старой квартиры сделать дисконт покупателю — чтобы быстрее заключить сделку и успеть до окончания брони.

Забронированная квартира в новостройке и квартира на продажу должны быть в одном регионе. Дело в том, что не все агентства и застройщики занимаются недвижимостью в других регионах, поэтому реализовать старую квартиру им будет непросто или вообще нереально.

Шаг за шагом: как устроена схема trade-in

Шаг первый. Выбрать новую квартиру и уточнить у застройщика, существует ли вариант покупки со схемой trade-in.

Шаг второй. Заключить с застройщиком договор бронирования квартиры: за покупателем закрепляется определенная квартира, и застройщик обязуется продать ее по определенной цене.

В некоторых случаях за этот договор придется заплатить. Цена таких документов ни в каких регламентах не зафиксирована, поэтому каждая компания устанавливает свою.

Обычно покупателю предстоит отдать от 30 до 50 тыс. рублей.

Шаг третий. Заключить с партнерским агентством недвижимости или с особым отделом застройщика договор на услуги по продаже старой квартиры и тоже его оплатить.

Стоимость зависит от цены продаваемой квартиры — обычно это 2–3% (предположим, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то за услуги потребуют 200–300 тыс. рублей).

В некоторых агентствах называют фиксированную цену, которая не зависит от стоимости жилья.

Шаг четвертый. Если требуется, брокер занимается подготовкой квартиры к продаже.

Шаг пятый. Брокер находит покупателя и готовит документы к продаже. Продавец оплачивает комиссию агентству, подписывает необходимые документы и получает деньги от покупателя.

Шаг шестой. Застройщик одновременно с этим тоже готовит все документы — на покупку квартиры. Покупатель передает деньги за квартиру, оплачивает регистрацию договора долевого участия и услугу по оформлению собственности и получает ключи.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Вывод

Если учесть все вышеперечисленные тонкости, trade-in способен стать выгодной и удобной для всех участников сделкой. Особенно этот способ подходит людям, у которых нет шанса накопить на новое жилье с нуля. К тому же совмещать во времени продажу старой квартиры и покупку новой довольно непросто, поэтому ко всем сложностям добавляются еще и расходы на аренду временной недвижимости.

В свою очередь застройщик при параллельном trade-in получает гарантию того, что квартиру купят, и ему не понадобится тратить дополнительные деньги на ее рекламу.

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

Комментировать

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов.

На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов.

В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

  • Вы должны быть собственником недвижимости;
  • Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
  • Расположение в черте города;
  • Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
  • Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.

В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д. – платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4.

Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры.

В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6.

Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей.

Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.

Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор. Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

  • Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
  • Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
  • Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

  1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
  2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
  3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Читайте также:  Госпрограмма "жилище" на в 2020 году – условия, сроки и порядок оформления, документы, законы

Сначала рассмотрим преимущества.

  • Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
  • Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
  • Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
  • Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

  • Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
  • Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
  • Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

  • Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
  • Бесплатное оформление договоров;
  • Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

  • Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
  • Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
  • Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент.

Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства.

По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок.

Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк.

Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.

Как выгодно продать старую квартиру и купить новую?

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой.

Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.

 

Пример Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи.

И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать.

Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

  • Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
  • Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
  • Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
  • Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом.

Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ.

Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели.

Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи.

Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

  • Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
  • Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
  • Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
  • Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
  • Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
  • Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
  • Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
  • Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Читайте также:  Военная ипотека в 2022 году сумма в разрезе топ 10 банков

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.

Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.

Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.

Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.

РФ» Роман Корякин.

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

«Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко.

Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.

Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса.

Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме.

Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание.

В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто.

Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая.

Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Ссылка на основную публикацию