Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году

На рынке недвижимости бытует предубеждение, что покупать квартиру, полученную собственником по наследству, опасно. Действительно ли это так, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы, работающие на этом рынке.

Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (18:00), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.

«На самом деле, если говорить о мошеннических схемах, количество которых, к сожалению, не уменьшилось – покупать любую квартиру на вторичном рынке опасно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

– С юридической точки зрения, наследственная квартира не хуже и не лучше остальных, просто проверять ее надо более тщательно.

Я бы крайне не рекомендовал проводить такие сделки самостоятельно, потому что проверить без посторонней помощи квартиру, которая продается, например, по договору купли-продажи (ДКП), значительно проще, чем по наследству.

И я бы рекомендовал привлекать к этому именно юриста, а не риэлтора. Дело в том, что квалифицированных риэлторов много, но они могут не знать некоторой юридической специфики, которая может стать проблемой для покупателя такой квартиры в дальнейшем».

Завещательный отказ и другие риски

По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:

Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.

Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание.

К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году Shutterstock/FOTODOM

Обязательная доля в наследстве составляет 1/2 от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания. Например, Петр Иванович умер и оставил квартиру по завещанию своему единственному совершеннолетнему сыну.

В то же время у Петра Ивановича осталась престарелая мать, которой на тот момент было 80 лет. Она не знала об обязательной доле в наследстве, поэтому права не предъявляла. Сын Петра Ивановича продал квартиру после принятия наследства.

В этой ситуации мать Петра Ивановича могла бы обратиться в суд в течение 3-х лет с того момента, как она узнала о смерти сына, и получить ¼ от наследственной квартиры.

Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц.

Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз.

Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.

Например, Мария Петровна умерла, оставив завещание в пользу своего старшего сына, который стал собственником ее квартиры, но у нее был еще младший сын, который имел проблемы с алкоголем.

Зная это, Мария Петровна прописала в завещании, что собственником будет старший, но младший имеет право пожизненно проживать в наследной квартире, чтобы младший тоже не остался на улице из-за своего пристрастия.

В итоге, в случае продажи такой квартиры, новый собственник приобретет не только квадратные метры, но и незваного жильца, которого невозможно выселить.

Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика.

Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше.

Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.

Главный риск покупки квартиры, полученной по наследству, в том, что в случае появления обделенных наследников покупатель может стать участником судебного разбирательства.

Максимум в качестве ответчика, минимум в качестве третьего лица.

Какое решение в каждом конкретном случае вынесет суд – зависит очень от многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора, ведь судья – тоже человек.

«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко.– Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу.

После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет).

Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.

Предположим, у наследодателя было два брака и в каждом из них появился ребенок. После расторжения первого брака бывший муж не поддерживал отношения с прежней семьей, соответственно, первый ребенок не знал, что происходит с его отцом. Мужчина умер.

Второй ребенок заявил права на наследство, не указав других наследников. Через полгода он вступил в свои права. Но еще через год о смерти отца узнал его первый ребенок и обратился в суд с иском о восстановлении срока на принятие наследства.

Суд удовлетворил его требования, потому что причина пропуска была уважительной.

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году Shutterstock/FOTODOM

Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.

Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.

Допустим, старший ребенок узнал о смерти отца не через год, а через 4 года. В этом случае он точно так же может обратиться в суд и восстановить свои права на наследство.

Максимальный срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет.

Если за 10 лет – с момента распределения наследства – никто не предъявил свои права, то срок исковой давности восстановить практически невозможно даже по уважительным причинам.

Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много.

Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д.

– им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.

Но есть и хорошая новость – существуют судебные механизмы для защиты покупателя наследственного имущества. В 2003 году Конституционный суд РФ принял постановление, суть которого сводится к тому, что нельзя истребовать обратно имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем, т.е. тем, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.

Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году Shutterstock/FOTODOM

Как проверить квартиру перед сделкой

По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.

Для этого надо:

  • Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
  • Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
  • Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
  • Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.

Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре.

Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году
Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 годуПокупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 годуПокупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 годуПокупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2022 году

Главная / Наследство / Покупка квартиры полученной по наследству

Просмотров 2109

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2022 году

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения и даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему?

По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

✅ Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.

Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным опасением является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

???? По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.

Читайте также:  Военная ипотека: документы для оформления (полный перечень)

Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки.

Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее – в силу ст. 1141 ГК РФ.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

  • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
  • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
  • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному – спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее – недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение.

Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены.

Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет – покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

???? По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть.

Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.

Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут (см. “Обязательная доля в наследстве“).

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью (ст. 1137 ГК РФ).

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

✅ Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. При этом срок исковой давности для защиты права не должен превышать 10 лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

???? Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки.

Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей – согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом (см.

“Продажа квартиры менее 3 лет в собственности“).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец.

А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

???? Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине.

Как уже упоминалось выше, не позже, чем через 6 месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока.

И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах – в силу ст. 1155 ГК РФ.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

✅ Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности.

Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

  • Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
  • Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Также почитайте наши статьи “Генеральная доверенность на продажу квартиры“, “Договор купли-продажи квартиры по доверенности“, а также “Доверенность на квартиру без права продажи”

✅ Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти.

Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации (см.

“Схемы мошенничества при покупке квартиры“).

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи) – желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием.

Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ, согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу.

Завещание может содержать и другие важные сведения о наследственном имуществе и наследниках.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Рекомендуем почитать наблюдения юристов “Как обманывают при покупке квартиры“.

✅ Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.

Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца.

Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей.

Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Читайте также:  Военная ипотека в 2022 году сумма в разрезе топ 10 банков

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет.

Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире.

Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск.

Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.

На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.

205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве.

Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности.

Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ.

Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры по наследству выгодна для продавца, а вот для покупателя есть риски оспаривания сделки внезапно появившимся наследником.

Все дело в сроке исковой давности, в течение которого можно обратиться с иском о признании договора купли-продажи (далее – ДКП) недействительным. Но требования удовлетворяют не всегда.

Рассмотрим, каковы особенности наследования недвижимости, какие есть риски для покупателя, как проверить квартиру перед покупкой, оформить ДКП и избежать его оспаривания в суде.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности наследования недвижимости

Наследование имущества регламентируется гл. 61-65 ГК РФ. Получить недвижимость в наследство можно по закону или по завещанию. В первом случае существует очередность наследников:

Есть и правопреемники последующих очередей: прабабушки, прадедушки, дети племянников или двоюродных внуков (ст. 1145 ГК РФ).

Принцип распределения наследников согласно очередям очень прост: имущество принимают правопреемники первой очереди, оно распределяется между ними в равных долях. Если таковых нет, в наследство вступают преемники второй, третьей или последующей очередей.

С завещанием все проще. Человек может указать в нем кого угодно, необязательно родственника, и тогда имущество достанется ему.

Но есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют (ст. 1149 ГК РФ).

К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

  1. Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.
  2. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.
  3. Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

Обратите внимание! Призываться к наследованию могут как физические, так и юридические лица (ст. 1116 ГК РФ).

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как вступают в наследство?

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

  1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
  2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
  3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
  4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Покупка квартиры по наследству: риски для покупателя

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

  1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
  2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
  3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
  4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи.

Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Читайте также:  Реструктуризация ипотеки с помощью государства 2022: условия

Если прошло более трех лет

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

  1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
  2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Если квартира получена по наследственной трансмиссии

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Мошеннические схемы

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

  1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
  2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
  3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что проверить наследственную квартиру при покупке никак нельзя. Можно только отследить историю перехода права собственности и отказаться от сделки, если недвижимость получена в наследство менее 10 лет назад – самого безопасного срока, после которого оспорить сделку не получится.

Совет юриста: чтобы минимизировать риски, желательно удостоверить ДКП у нотариуса. он проверит законность сделки, и, если есть проблемы с документами или другими наследниками, откажет в нотариальном удостоверении. Это повод отказаться от сделки и для покупателя.

Когда куплю-продажу не смогут оспорить?

Покупателю не придется возвращать деньги за квартиру или выплачивать часть доли внезапно появившемуся наследнику, если он докажет, что является добросовестным приобретателем. Под этим подразумевается приобретатель, который не знал и не мог знать о возможных наследниках или незаконного приобретения недвижимости продавцом.

Кроме того, есть и п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, который при судебных разбирательствах зачастую играет решающую роль:

«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».

Иными словами, после продажи наследственной квартиры внезапно появившемуся наследнику компенсировать его долю будет продавец, а не покупатель.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Чтобы минимизировать риски, покупателю важно соблюсти несколько правил:

  1. Тщательно изучить документы и историю перехода права собственности. Сведения можно запросить в Росреестре.
  2. Указывать в ДКП только реальную стоимость. Продавец может просить указать там заниженную цену, чтобы снизить размер налога. Но если сделку оспорят, покупатель получит только то, что указано в договоре.
  3. Покупать квартиру, если она получена в наследство минимум 7 лет назад. Вероятность появления наследников сохраняется, но на низком уровне. Если же прошло 10 лет, сделку оспорить не смогут.

Обратите внимание! В ДКП желательно указать, что все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении других наследников несет продавец. Это и так определено законом, но лучше отразить такой пункт и в договоре.

Покупка квартиры после наследства: пошаговая инструкция

Купля-продажа унаследованной недвижимости состоит из нескольких этапов:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация права собственности продавца.
  2. Поиск покупателя, обсуждение условий сделки.
  3. Заключение ДКП, получение задатка.
  4. Подача документов на переоформление права собственности в Росреестре, возможно через МФЦ.
  5. Получение итогового комплекта документов. Его выдадут через 7 рабочих дней, если заявление представлялось в Росреестр, и через 9 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Если ДКП удостоверяет нотариус, он самостоятельно подает документы на регистрацию, плата за это не взимается (кроме госпошлины). Срок регистрации сокращается до трех рабочих дней.

Содержание и образец договора

В ДКП унаследованной квартиры обязательно указываются сведения об участниках сделки и другие пункты:

  1. Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о наследстве.
  2. Дата регистрации права собственности продавца.
  3. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
  4. Отсылка на то, что сделка не нарушает права третьих лиц, а в случае предъявления претензий ими ответственность несет продавец.
  5. Гарантия, что недвижимость не находится в обременении.
  6. Ответственность, права и обязанности сторон.
  7. Стоимость, способы и порядок расчета.
  8. Дата составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписку из домовой книги.

От покупателя потребуется только паспорт.

Эти документы предоставляются в Росреестр вместе с ДКП в трех экземплярах, кроме выписки из домовой книги и справки из ЖКХ.

Расходы

Покупатель оплачивает госпошлину за переоформление права собственности – 2 000 руб. Если договор удостоверяется нотариусом, и по закону удостоверение обязательно, за это платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Примечание: нотариальное удостоверение обязательно, если продается недвижимость ребенка или недееспособного, доля в праве собственности постороннему человеку, не являющемуся владельцем другой доли.

Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, вместо пошлины платится тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»:

Кому продается жилье
Размер тарифа (руб.
Ребенку, супругу, родителю, внуку при цене сделки до 10 млн.; 3 000 + 0,2% от суммы
От 10 млн. 23 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн.
Постороннему человеку при цене жилья до 1 млн. 3 000 + 0,4%
От 1 до 10 млн. 7 000 + 0,2% от суммы более 1 млн.
От 10 млн. 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн.

Ответы юриста на частные вопросы

Что более рискованно для покупателя: покупка квартиры, полученной продавцом по закону или по завещанию? В первом случае могут объявиться наследники по закону, пропустившие сроки принятия наследства. Во втором – люди, которым полагается обязательная доля, и тоже пропустившие сроки. Риски везде примерно одинаковы.

Какие есть риски при покупке унаследованной доли в праве собственности? Покупатель рискует лишь в том случае, если продавец не предоставил преимущественное право покупки остальным собственникам долей (ст. 250 ГК РФ). Но тогда нотариус откажется удостоверять ДКП, а Росреестр не примет договор без его подписи и печати.

Как доказать приобретателю, что он добросовестный? Все зависит от конкретной ситуации. Суды изучают, мог ли узнать покупатель о праве третьих лиц на квартиру, знал ли он об этом. Но в большинстве случаев добросовестными все же признают, и компенсацию выплачивают наследники-продавцы. Нужно ли согласие жены на продажу недвижимости, которую я получил в браке по наследству? Нет.

Согласно ст. 35 СК РФ, такая недвижимость считается личным имуществом супруга-наследника. Нотариальное согласие требуется только на распоряжение общенажитой квартирой. Может ли покупатель защитить себя от утраты права собственности на квартиру, полученную в наследство продавцом? Да, для этого достаточно оформить договор титульного страхования.

Такая страховка как раз защищает от риска утраты права собственности, а оформляется обычно на срок давности оспаривания сделки. Но если риски минимальны, покупать ее не всегда целесообразно.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Покупатель при приобретении унаследованной недвижимости рискует только тогда, когда заведомо знает, что она продается с нарушением законодательства и прав третьих лиц. В остальных случаях даже при внезапном появлении других наследников их доли компенсирует продавец.
  2. Меньше всего рисков при покупке квартиры, оформленной в собственность продавца более 10 лет назад.
  3. Проверить недвижимость на наличие других наследников, которые могут объявиться, проблематично, но можно свести риски к минимуму, если тщательно изучить документы или обратиться за помощью к юристу для полной юридической проверки сделки.
Ссылка на основную публикацию