Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

На рынке довольно часто встречаются ситуации, когда ипотечные заёмщики сдают в аренду приобретенные квартиры. Но, как правило, делают они это с незнанием закона и требований банков. Давайте разберемся, на что нужно обратить внимание и как правильно организовать процесс.

Что говорит закон?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

На самом деле в законе нет никаких ограничений по поводу сдачи в аренду квартиры, находящейся в залоге у банка. В частности, в статье 346 ГК РФ прописано, что заемщик может пользоваться своим активом по назначению, в том числе с получением дохода. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передать свое имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, уточняется, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.

Другими словами, законодательство не препятствует сдаче ипотечной квартиры в аренду, но позволяет сторонам договориться самостоятельно, то есть банк и заемщик должны найти консенсус в этом вопросе на добровольной основе.

Что думает банк?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

С одной стороны, сдача в аренду залоговой квартиры – это дополнительный доход заемщика и, как следствие, гарантия ежемесячных выплат для банка.

С другой, банк заинтересован в том, чтобы залоговое имущество оставалось в целости и сохранности, не теряло в качестве и цене. А как известно, арендаторы не часто берегут чужую недвижимость, и товарный вид квартиры довольно быстро может ухудшиться.

Поэтому даже если банк не против арендного бизнеса своего заемщика, в договоре могут быть прописаны определенные условия, которые гражданин должен соблюсти.

Что прописано в договоре?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Помните, раз вы подписали данный документ, значит согласны на все предложенные в нем условия и обязаны соблюдать требования банка, несмотря на то, что законом не запрещено сдавать залоговое имущество.

Например, в договоре может быть прописано, что заемщик обязан попросить согласие банка на сдачу квартиры в аренду. В противном случае к нему могут применяться штрафные санкции.

При самом неблагоприятном раскладе банк может потребовать досрочного погашения всего кредита.

Если гражданин не сможет выполнить данное условие, то кредитная организация имеет право подать в суд и потребовать реализации заложенного имущества для возврата кредита.

Поэтому внимательно изучите кредитный договор, прежде чем размещать объявление об аренде квартиры.

Как получить согласие банка?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Все, что нужно сделать, это обратиться с заявлением к менеджеру банка, в котором оформлен кредит.

При этом нужно предоставить паспорт и проект договора аренды, в котором нужно прописать ФИО, паспортные данные арендатора, а также срок сдачи жилплощади в аренду. В договоре обязательно нужно указать, что сдаваемая квартира находится в залоге у банка.

В некоторых случаях может понадобиться письмо из страховой компании, в котором подтверждается согласие организации покрывать риски на период действия договора аренды.

В целом не стоит бояться, что вам откажут. Сегодня большинство банков идут на встречу своим клиентам и не препятствуют в этом вопросе. Зато вы будете спокойны, что все условия соблюдены, и придраться к вам никто не может.

Все-таки банк вправе в любое время без оповещения заемщика проверить состояние предмета залога, в том числе выяснить, сдается ли квартира в аренду. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды.

Обязателен ли договор аренды?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Да, без всяких исключений, иначе вы нарушаете закон и сильно рискуете. Вас могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, начислить налоги за весь период сдачи квартиры, а также штрафы и пени.

Как правило, договор аренды заключается на срок до одного года. Именно на такой период банки охотно соглашаются.

Штрафы

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.

Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.

Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 5-7 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека.

Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку, нужно ли разрешение банка

Ипотека — это наиболее востребованный банковский продукт за последние годы по всей территории России.

А то, что в залог передается именно покупаемая за полученные деньги недвижимость, то это только выгодно заемщику, так как он хотя бы не рискует, что у него уже есть в собственности.

Но в то же время право владения на этот объект у него не полное. В этой статье мы расскажем, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку, в аренду.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду?

В первом пункте статьи 40 ФЗ «Об обременении» четко указано, что владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по которой еще выплачиваются кредитные платежи, имеют право сдавать эту квартиру/дом в аренду, если в ипотечном договоре это не запрещается и соблюдены следующие требования:

  1. Длительность аренды не больше срока погашения задолженности.
  2. Залоговый объект не используется для коммерческой цели.
  3. Сдача недвижимости осуществлена на законных основаниях.

По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость.

По закону «Об ипотеке» кредитор может привлечь заемщика к ответственности, если залоговая недвижимость испорчена или снижен ее ценник сверх нормального износа.

Опираясь на нормативные акты банки вправе запретить сдавать жилье на посуточную аренду, которая приведет к быстрому износу.

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:

  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% — 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.

15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка.

Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко. Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Читайте также:  Кредит под залог дома или коттеджа: как получить и оформить в 2022

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2022 г: особенности

Ипотека – это отдельная форма кредита, имеющая целевой характер и позволяющая купить квартиру или иной вид недвижимости. Для многих именно этот тип займа является единственной возможностью стать обладателем собственного жилья.

Но следует учитывать характерные особенности данного вида кредитования, например, долговременный срок выплаты (до 30 лет). За это время обстоятельства могут измениться и возможно, возникнет вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Он имеет некоторые нюансы, с которыми необходимо ознакомиться, прежде чем приступать к поискам нанимателя.

Можно ли заемщику сдавать ипотечную квартиру в аренду

Данный вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Согласно указанному нормативно-правовому акту, объект недвижимости, приобретенный на банковские средства, является собственностью заемщика. Соответственно, он может распоряжаться им по собственному усмотрению (п.1 ст.

209 ГК РФ). Данное право также регламентируется №102-ФЗ, в ст. 29 которого говорится, что заемщик вправе:

  • использовать жилплощадь по назначению, т.е. проживать в ней;
  • получать финансовую прибыль от заложенного имущества.

Таким образом, использование ипотечной квартиры для получения дохода не является нарушением закона.

Однако здесь следует учитывать ограничение, которое устанавливается п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому, распоряжение собственностью не должно нарушать интересов третьих лиц, охраняемых государством. В случае с ипотечным кредитованием, их роль выполняет банк, выдавший заемные средства на приобретение недвижимости.

Получается, что, хотя закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилплощади в аренду, согласование с залогодержателем необходимо.

На сегодняшний день существует 3 варианта использования ипотечной недвижимости:

  1. Кредитное соглашение не содержит каких-либо ограничений по использованию предмета сделки либо прямо разрешает сдачу квартиры в аренду (последнее встречается крайне редко).
  2. Аренда допускается, но при условии соблюдения конкретных требований. Чаще всего, это означает возможность сдачи жилплощади только с письменного согласия залогодержателя.
  3. В соглашении о заложенном имуществе имеется отдельный пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. В этом случае, нарушение банковских требований ведет к негативным последствиям.

Чаще всего встречается второй вариант договора, т. е. сдача недвижимости в аренду допускается, но для этого необходимо получить разрешение у банка.

Как оформить через МФЦ?

В целом, оформление залоговой квартиры в собственность мало чем отличается от обычной, особенность состоит только в наличие обременения.

Одновременно с оформлением права собственности осуществляется и регистрация ипотеки, в результате в Росреестре за одним объектом (ипотечной квартирой) будут зафиксированы два права: собственности и залога банка.

Какие документы предоставить?

Первым делом необходимо осуществить сбор документов. Понадобится подготовить все правоустанавливающие документы и некоторые из банка-кредитора:

  1. Заявления от обеих сторон сделки (заполняются и подписываются на месте сдачи документов в МФЦ).
  2. Паспорта всех участников.
  3. Заключенный договор между продавцом и покупателем.
  4. Продавец должен предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на данную квартиру.
  5. Техническая документация на жилье.
  6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате налогов и коммунальных услуг, об оплате государственной пошлины.
  7. Ипотечный договор, который был заключен с банком, на его основании происходит регистрация обременения на квартиру.

Конечно, это общий пакет документов. Лучше всего предварительно уточнить у регистратора, какие еще из документов могут потребоваться. В зависимости от конкретной ситуации список может быть более расширенным.

Для того чтобы сдать набор документов для регистрации в МФЦ предварительно записываться не нужно, используется электронная очередь.

Уплата госпошлины

Размер государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Ее нужно оплатить до того момента, как документы будут предоставляться в МФЦ. Сделать это можно через банкоматы Сбербанка, через терминал в МФЦ, портал Госуслуги. Оплачивает госпошлину покупатель.

Внесение записи в ЕГРН

Запись о переходе права собственности заносится в ЕГРН одновременно с записью о присутствии обременения в виде залога. На руки выдается выписка, в которой указаны подробные сведения на нового собственника жилья.

Сроки регистрации

Согласно Федеральному закону “О государственной регистрации недвижимости” (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.) установлены конкретные сроки для оформления документов.

На регистрацию ипотечной квартиры в собственность в МФЦ допускается 7 дней, естественно, при условии сдачи полного набора документов.

Дата внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости будет считаться датой регистрации права на недвижимость (п.12 ст. 16 Федерального закона №218-ФЗ).

Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь

Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать.

На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства.

Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.

Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:

  • использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
  • покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.

А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.

  Как распознать риэлтора мошенника – все схемы мошенничества

Важно! При сдаче в аренду, следует учитывать условия содержания ипотечного жилья и помнить, что ответственность за его сохранность лежит на заемщике, а не на арендаторе.

Когда во время ипотечного кредитования наступает право владения

Получение ипотеки зачастую вызывает у людей вопросы, когда же именно квартира становится их владением и как именно производится определение права собственности на данную недвижимость.

Профессиональные юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, отвечают здесь однозначно — сразу после оформления всех необходимых документов жилплощадь становится полной собственностью покупателя.

Все требуемые бумаги, отвечающие за данный момент, оформляются в процессе заключения этой сделки и прохождения регистрационной процедуры.

Однако данная проблема имеет ряд подводных камней: в частности, не следует заключать соглашения с организациями, выдающими ипотечные кредиты, ограничивающими права человека, решившего воспользоваться подобной программой.

Следует опасаться компаний, которые не позволяют вступить покупателю квартиры в полное право собственности сразу после приобретения жилплощади, а прекращение данного периода стремятся перенести на неопределенное время.

Однако из данного правила имеются определенные исключения: в частности, даже крупные банки ограничивают такое право потенциального владельца в случае, если недвижимость приобретается в строящемся доме.

В таком случае новый хозяин становится собственником жилья сразу после того, как строение сдается в эксплуатацию. При этом квартира не будет находиться в залоге, хотя кредитор и обязуется внести первоначальный взнос и начинает погашать заем в порядке ежемесячных платежей.

Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.

Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:

  1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
  2. Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.

Важно! Чтобы минимизировать свои риски при сдаче данного вида недвижимости в аренду, получите бесплатную консультацию юриста прямо на сайте.

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения

, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Читайте также:  Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: условия и порядок

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

  Программа «Молодая семья» в 2022 году — условия ипотеки

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная.

А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет.

Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик

.

Возможные риски и проблемы при сдаче ипотечной квартиры без согласия банка

В случае принятия решения сдавать квартиру в аренду без согласия залогодержателя, следует быть готовым к определенным рискам. Последствием подобного поведения может стать:

  • наложение крупного штрафа за нарушение условий соглашения;
  • расторжение кредитного договора и отчуждение недвижимости в пользу банка.

Перечисленные риски существуют, но нельзя сказать, что они являются высокими. Так как собственник и заемщик – это одно лицо, то, закон позволяет ему распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Также следует учитывать, что официальная сдача квартиры в аренду предполагает получение статуса индивидуального предпринимателя. А без его наличия и информации из налоговых органов, доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости практически невозможно.

Минимально необходимый пакет документов

Заявление на регистрацию в квартире желательно подавать лично через паспортный стол. Вот набор документов, которые потребуется предоставить:

  1. Главе семьи из 2 человек достаточно заявления, паспортов, свидетельства о браке, листка об убытии с прежнего адреса, копии свидетельства о собственности на жилье и копии страницы из договора, где нет ограничений для прописки семьи.
  2. При наличии детей – свидетельство о рождении или паспорт, если ребенок достиг 14 лет.
  3. Военнообязанные предъявляют военный билет. Для иностранцев это правило не работает.
  • Мнение эксперта
  • Ирина Богданова
  • Эксперт в области ипотечного кредитования.

Разрешение от банка могут потребовать, если заемщик пытается прописать посторонних или дальних родственников. В этом случае следует получить письменное согласие кредитора. Без него обходятся, только если третье лицо выступает в роли созаемщика.

Есть ли риски для арендатора

Лицо, снимающее ипотечную квартиру, является самым защищенным звеном. Максимальный риск, который для него существует – выселение из жилплощади в случае возникновения конфликта между заемщиком и банком.

Но здесь нужно учитывать, что вероятность форс-мажора существует в любой ситуации и статус квартиры, которая арендуется, не имеет принципиального значения.

К тому же, при наличии официального договора аренды, у жильца имеется 30 дней на поиск другой квартиры.

Других рисков арендатор не несет. Его не касаются отношения между заемщиком и банком, и даже если арендодатель вовремя не вносит свой ежемесячный платеж, это не входит в его проблемы.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Образец договора аренды

Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.

Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.

В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

  • данные о сторонах сделки;
  • предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
  • срок аренды;
  • стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • дата, подписи сторон.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира отошла банку через суд, потому что владелец задолжал по кредиту, то финансовое учреждение продаёт её через публичные торги.

Когда сам собственник решает продать недвижимость в залоге, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. У ипотеки есть репутация рабства, оковы которого можно скинуть только с последним платежом.

Если человек продаёт квартиру, что‑то не так либо с ним, либо с жильём, считают некоторые.

На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.

  Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

Разумеется, причиной может быть и что‑то неприятное: течёт крыша, в подъезде наркопритон, а управляющая компания собирает столько денег, будто посыпает тротуары зимой кристаллами Сваровски. Но от подобных рисков вы не застрахованы и при покупке квартиры без ипотеки — просто нужно всё проверять.

Сейчас в России почти половина Названа доля ипотечных сделок с жильём в России сделок с недвижимостью происходит с привлечением ипотеки. Так что квартир, обременённых залогом, на рынке будет становиться больше.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру, взятую в ипотеку

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор.

Но сейчас чаще прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся обговорить это и со страховой компанией.

Страховщики вправе повысить взнос, обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это не учтённым при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заёмщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жильё в аренду:

Даже при прописанном запрете не всё потеряно. Можно попытаться договориться с банком. Аргументировать лучше как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы нужно изложить письменно при подаче заявления.

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление.

Больше шансов на то, что банк пойдёт навстречу, если заёмщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору.

Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобиться согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, что заёмщик может делать без чьего-либо одобрения.

  • Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заёмщик вправе самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть ещё один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке.

В этом случае заёмщик изначально берёт кредит на недвижимость, чтобы её сдавать, то есть, по сути, под арендный бизнес.

Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

Читайте также:  Как правильно оформить завещание на квартиру и сколько это стоит

Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём — блоги риэлторов | ЦИАН

Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.

К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.

Пример первый.

В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000.

По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000.

Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.

Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.

Пример второй.

В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.

Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.

Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).

Пример третий.

Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.

Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные.

Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков.

По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.

Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.

А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.

Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ.

36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги.

А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза.

К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее. 

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт).

Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%).

Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв.

м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.

) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

  • Банки, в которых взять ипотеку проще всего
  • Рефинансирование ипотеки
  • Но:
  • 1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;
  • 2) нужны средства на первоначальный взнос;
  • 3) нужны средства на ремонт;
  • 4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные.

В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке.

Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

  1. Tsiumpa/Fotolia
  2. Не пропустите:
  3. Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
  4. 3 способа продать квартиру в ипотеке
  5. Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
  6. 10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ссылка на основную публикацию