Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Зачастую у владельца доли возникает потребность продать свою часть. Как это сделать? Как продать долю в квартире в 2022 году?

Что такое долевая собственность?

Сегодня приватизированная квартира допускает наличие сразу нескольких собственников, причём они не всегда являются друг другу родственниками.

Но даже между родственниками могут возникнуть споры вокруг продажи долей: кто-то не согласен с продажей соседней комнаты стороннему лицу, другой заявит о своём преимущественном праве выкупа.

Ситуация ещё более усложняется, если невозможно выделить доли в натуре: например, если однокомнатная квартира принадлежит 2 гражданам и каждый из них вправе распоряжаться ½ жилплощади, то продажа «половины помещения» кажется не совсем реальной. Но законодательство разрешает проведение и таких сделок.

Долевая собственность — это имущество, принадлежащее 2 и более лицам на праве собственности, при этом доля каждого из них определена соглашением или законом РФ. Данное определение закреплено в п. 1. ст. 244 ГК РФ.

Выделяют 3 основных причины возникновения долевой собственности:

  • Раздел между бывшими супругами имущества, совместно приобретённого в браке.
  • Собственность, полученная лицами в порядке наследства.
  • Получение доли по договору дарения, ренты, залога или посредством покупки доли.

Как выделяется доля?

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкцияПродать можно только ту долю, которая чётко выделена в общей жилплощади и может быть оценена. На практике, прежде чем продать, собственнику всегда приходится сначала прибегать к выделению доли в натуре, т. е. определению того, какие помещения входит в эту часть.

Любой участник долевой собственности вправе выделить свою часть с целью её дальнейшей продажи. Но прежде он обязан уведомить о своём решении остальных сособственников, которым закон предоставляет преимущественное право покупки.

Если же сособственники отказались купить долю, то её можно продавать на рынке недвижимости. В том случае, если согласие купить долю выразило несколько сособственников, продавец сам делает выбор между претендентами на покупку.

Выделение долей может происходить по взаимному согласию собственников или через суд. Как только у продавца окажутся на руках документы о праве собственности на выделенную долю, он может приступать к оформлению договора купли-продажи.

Продажа доли в квартире: законодательная база

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкцияПоложения о долевом имуществе и их реализации закреплены в следующих нормативных актах:

  • ст. 244-259 ГК РФ;
  • закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»;
  • ФЗ — № 55 от 20.05.2002 г.

Порядок реализации имущества, принадлежащего нескольким собственникам, регулируется законом от 2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С 2016 года оформление сделок между собственниками жилья проводятся только с привлечением нотариуса. Без его услуг невозможно реализовать долю недвижимости.

Закон разрешает реализовывать даже часть 1-комнатной квартиры, если она находится в собственности у нескольких человек. Но на практике продать такую долю почти невозможно. Намного проще провести сделку, если в квартире имеется 2 и более жилых комнаты.

Как продать долю в квартире?

Реализация доли в квартире начинается с поиска покупателя. Это не так просто: отчуждение части объекта существенно сужает круг покупателей. Но если таковой найдётся, то можно начинать процедуру продажи.

Порядок действий продавца представим в виде пошаговой инструкции:

    Шаг 1 — Оповестите всех совладельцев в устном и письменном виде о намерении продать свою долю собственности, чтобы узнать их намерения относительно её выкупа в свою пользу. Обратите внимание, что с 01.01.2017 г. владелец доли может уведомить сособственников о своём намерении совершить сделку, разместив электронное объявление в Интернете.
    Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

  1. Шаг 2 — Составьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи доли. Если найден покупатель, подготовьте договор сделки, в котором должна обязательно содержаться информация об участниках сделки с указанием паспортных данных, предмета сделки и цены.
  2. Шаг 3 – Заверьте у нотариуса договор и передаточный акт, который к нему прилагается.
  3. Шаг 4 – Обратитесь в Росреестр или МФЦ для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации необходимы следующие документы:
    • заявления и паспорта каждой из сторон сделки;
    • оригиналы договоров (3 экземпляра);
    • акты передачи (3 экземпляра);
    • документы на имущество;
    • письменные отказы сособственников от выкупа доли;
    • согласие от органа опеки на распоряжение долей (если долей владел несовершеннолетний);
    • чек об оплате госпошлины.

После завершения регистрации получите выписку из ЕГРН, где будет отражён факт передачи прав на долю.

Налоговым кодексом определены сроки, в течение которых доля квартиры может быть в собственности без уплаты налога:

  • не менее 3 лет, если имущество приобретено до 01.01.2016 г.;
  • не менее 5 лет, если собственность приобретена после 01.01.2016 г.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

При намерении продать долю гражданин обязан известить об этом второго и других собственников. В уведомлении указываются условия продажи и цена доли.

Если в течение 1 месяца никто из сособственников не изъявляет желания выкупить долю, то продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Отказ от приобретения сособственники оформляют в письменном виде. Если отказ получен ранее отведённого в 1 месяц срока, то долю можно продать до его истечения.

Без наличия письменного отказа всех совладельцев от покупки доли нотариус не имеет права заверять никакие документы по сделке. Это нарушение закона, которое может повлечь за собой тяжбы в суде с другими владельцами долей (п. 3 ст.250 ГК).

По закону, сособственники, узнав о нарушении их прав, могут в течение 3 месяцев обратиться в суд и потребовать выкупа своей доли и перехода к ним прав собственности.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкцияВстречаются ситуации, при которых сособственники не согласны с продажей доли одного из совладельцев. Продавец пытается вручить уведомление о своем намерении, но другие собственники отказываются принять бумагу. В этом случае продавцу остаётся лишь одно: подать в суд на совладельцев.

Суд вправе обязать несогласного сособственника принять уведомление и написать отказ от выкупа, если у него нет возможности самому это сделать. А вот продать свою долю кому бы то ни было не может заставит никто, даже суд.

Существует ещё один путь, прибегнув к которому можно продать свою долю без согласия других собственников и даже без уведомлений, — оформить договор дарения. При этом подарить долю недвижимости можно абсолютно любому гражданину.

Схема такова: продавец берёт в долг деньги, оставляя свою долю в квартире под залог. В дальнейшем окажется, что продавец не может отдать средства в срок и доля квартиры остаётся у кредитора.

Этот способ даёт возможность продавцу избежать суеты с уведомлением и написанием отказа от выкупа у совладельцев.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка?

Если нужно реализовать долю квартиры, которая принадлежит ребёнку, следует учитывать ограничения, предписываемые Гражданским кодексом.

До 18 лет интересы несовершеннолетнего защищают родители и опекуны, которым необходимо получить разрешение органов опеки.

Продажа детской доли имущества возможна, если:

  • Ребёнок имеет постоянную прописку и проживает по другому адресу.
  • Во владении ребёнка имеется другая жилплощадь, пригодная для проживания.
  • На имя несовершеннолетнего будет оформлена другая недвижимость, гарантирующая ему жильё.

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкцияС ходатайством о разрешении на продажу доли родители/опекуны обращаются в местный попечительский орган. Необходимые бумаги:

  • паспорта родителей/опекунов;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • документы на продаваемую недвижимость и на жилплощадь, в котором живёт или будет жить ребёнок в дальнейшем.
  • Платёжки, подтверждающие поступление средств на счёт ребёнка.

Если для ребёнка приобретается другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценная жилплощадь; в ином случае органы опеки признают ущемление интересов несовершеннолетнего.

Налог с продажи доли в квартире

При реализации любой недвижимости, в том числе и доли, продавец обязан уплатить 13% от её стоимости в бюджет РФ.

При этом если цена сделки составила менее 1 млн. руб., то налогообложения можно избежать. Если стоимость доли выше, то предусматривается налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Можно ли продать часть своей доли?

Закон допускает продажу отдельной части доли. После выделения её можно реализовать в рамках стандартных условий.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Если часть собственности выкупает второй супруг, то согласие будет получено однозначно, а ипотечный договор будет перезаключен на одного собственника.

Если же долю приобретает стороннее лицо, то договориться с банком будет сложнее. Скорее всего, продавцу порекомендуют погасить ипотеку досрочно, снять обременение, а уж потом реализовывать части квартиры.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже?

Определить стоимость доли – непростая задача. В подобном случае нет конкретных критериев оценки. Основная сложность состоит в том, что долю, зафиксированную на бумаге, в реальности трудно выделить в квартире и, соответственно, оценить.

Если доля продаётся совладельцу квартиры, то цена зависит в основном от договорённости между собственниками. При продаже доли третьим лицам оценка её стоимости проводится самостоятельно или с привлечением независимых оценщиков.

Не следует определять цену части недвижимости по схеме деления средней рыночной стоимости квартиры на количество долей. При продаже отдельной доли третьим лицам стоимость её падает на 30%.

Читайте также:  Приватизация квартиры – с чего начать, перечень документов и справок, стоимость

Считается: чем дороже квартира, тем ниже стоимость отдельной её доли. Объясняется данный факт тем, что в 99% случаев покупатель предпочтёт приобрести отдельную квартиру, пусть и ниже классом, чем долю в дорогой недвижимости.

На ценообразование влияют:

    Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

  • стоимость целой квартиры;
  • её общая площадь;
  • количество и изолированность комнат;
  • число сособственников и зарегистрированных в квартире лиц;
  • наличие/отсутствие несовершеннолетних лиц среди сособственников;
  • размер доли;
  • расположение и состояние жилого помещения;
  • порядок пользования жилым помещением (может быть определён по соглашению сособственников или по суду).

В завершение стоит отметить, что продажа и оценка доли в квартире – сделка специфичная и сложная, поэтому желательно доверить это дело профессионалам.

Видео: Как продать долю в квартире?

Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2022 году — какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Главная / Жилищные споры / Продажа квартиры в долевой собственности

Просмотров 668

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Недвижимость растёт в цене и пользуется спросом. Даже если речь идет о квартире с долевой собственностью, ее можно продать целиком. Правда, нужно учесть мнения всех собственников, в противном случае купля-продажа не состоится.

Имейте в виду, что в случае продажи квартиры в долевой собственности в сделку включаются все доли, в том числе незначительные (например, 1/40 часть). И если возникают противоречия, желательно решить их как можно скорее.

Иначе ни о какой продаже всей квартиры не может быть и речи.

Как правильно продать долевую квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры – всем вместе или каждым по отдельности с покупателем? Особенности процесса мы разберем в статье.

✅ Новое в законе: изменения на 2019 год

Прежние изменения в законодательстве были связаны прежде всего с нотариальной формой договоров. Отчуждение долей в общем праве с 2016 года подлежит обязательной заверке у нотариуса. Иначе МФЦ и Росреестр не примут документы для регистрации права.

Аналогично и в случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности – пока без нотариуса не обойтись (изменения в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации…»).

Нововведение 2019 года – отказ от нотариальной формы, если в сделке участвуют все владельцы долей одновременно. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент В.В.

Путин 1 мая 2019 года – ФЗ № 76 вступает в силу с 31 июля 2019 года. Начиная с лета, такие сделки будут проводиться без участия нотариуса.

Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

Не утратила актуальность и общее решение совладельцев по распоряжению долями – продать квартиру целиком можно только с согласия всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если хотя бы один из них выступит против, сделка не состоится. Остается два варианта – продажа жилья по долям одному покупателю или принудительная продажа через суд.

✅ Как продать квартиру в долевой собственности

Отчуждение долей по отдельности – утомительное и невыгодное занятие. Лучше всего договориться о продаже всей квартиры в долевой собственности. Такое жилье ценится выше, на него проще найти покупателя (доли чаще покупают под прописку, например, в Москве или Санкт-Петербурге).

Если прийти к общему решению, порядок продажи долевой квартиры не будет отличаться от обычной сделки.

???? Что лучше: одним или разными договорами?

Разумеется, в ходе обсуждений возникнут споры – что выбрать, заключение сделки по долям или одним договором на всех совладельцев? Обязательно найдутся противники второго способа.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа на примере сравнительной таблицы.

Сравнительный критерий Один договорРазные договоры
Выгода (цена) Стандартная рыночная стоимость

Плюс: никаких потерь, возможность повысить цену

30-40% ниже, чем кадастровая или рыночная стоимость доли в составе квартиры

Минус: приготовьтесь к финансовым убыткам

Госпошлина и расходы Общая на всех продавцов (собственников) – 2 000 рублей + услуги нотариуса (так же поровну)

Плюс: распределение расходов, минимум затрат

Затраты несет продавец отдельной доли – он же оплачивает УПТХ нотариуса.

Минус: финансово невыгодно

Поиск покупателя Относительно легко (объявления, газеты, интернет, знакомые, риелторы)

Плюс: поиск и выбор подходящего платежеспособного кандидата

Очень сложно

Минус: далеко не все согласятся покупать долю в квартире – чтобы жить по соседству с чужими людьми

Преимущественное право покупки Не требуется

Плюс: отсутствие затрат на рассылку уведомлений, минимум споров и проблем

Обязательное условие в соответствии со ст. 250 ГК РФ

Минус: сколько совладельцев – столько и предложений о выкупе доли по единой цене и условиям для всех

Расчет стоимости Осложняется наличием нескольких собственников – возможны разногласия

Минус: затраты на независимую экспертизу, длительное обсуждение условий сделки

Особых сложностей нет

Плюс: итоговую цену устанавливает продавец доли – в этом плане ему проще (достаточно изучить спрос на рынке жилья)

Таким образом, выгоднее и удобнее продать долевую квартиру по одному договору – при единогласном решении всех собственников. Зачастую оформление поручается одному из собственников по доверенности от остальных. Разные продавцы и договоры усложняют сделку.

Схожие моменты и для покупателя (-ей) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, возрастают расходы – регистрация договоров у нотариуса, УПТХ, госпошлины Росреестра. Вместе с тем приходится изучать множество договоров, вчитываться в условия, проверять чистоту операции, полномочия продавца – на это уходит много времени и сил.

???? Продажа квартиры: пошаговая инструкция

  • Согласие достигнуто, что делать дальше?
  • Порядок заключения сделки по продаже квартиры в общедолевой собственности состоит из следующих этапов:
  • Этап 1.

Обсуждение вопроса реализации жилплощади – в рамках общего договора или отдельных ДКП на каждого из собственников. Второй вариант потребует рассылки уведомлений о намерении продать долю.

Остальные совладельцы решают – выкупать долю или отказаться от преимущественного права (ст. 250 ГК РФ). Первый вариант не требует извещений, поскольку в сделке изначально участвуют все дольщики.

Этап 2.

Выработка общей стратегии. Совладельцы выступают в роли Продавца квартиры, им нужно определить цену (см. ниже). Помимо этого, они обсуждают вопрос с оплатой госпошлин.

Желательно выбрать одного человека и передать ему полномочия на заключение купли-продажи. Избранный займется сбором документов, встречей с покупателем, показом квартиры, снятием с регистрационного учета (выписка).

Однако при подписании ДКП у нотариуса должны присутствовать все собственники.

Этап 3.

Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + акта приема-передачи и расписок. Составлением документа занимается нотариус. Даже если вы составите ДКП самостоятельно, с вас возьмут тариф за утверждение. Нотариус проверяет документы, запрашивает нужные справки, изучает характеристики жилплощади, дает консультации.

Этап 4.

Передача ДКП и документов в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, операция поручена нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно. Сведения передаются через нотариуса в электронном виде – в течение 1 дня. При необходимости специалист заверит договора ЭЦП – электронной цифровой печатью.

Этап 5.

Получение готового документа о регистрации права собственности. Раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили выписки из ЕГРП, а сейчас выдают выписку из ЕГРН. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный образец. При желании можно заказать у нотариуса заверку бумажной выписки из Росреестра (за отдельную плату).

Этап 6.

Получение денег от покупателя – остаток за проданную квартиру поступает на счет продавцов (совладельцев). Безопасный способ передачи денег – аренда банковской ячейки, аккредитив и депозит нотариуса. Тот, кто получает деньги, составляет расписку – чтобы впоследствии не возникло вопросов по расчетам.

Этап 7.

Внесение налога за доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в квартире – каждый соразмерно своей части (см. ниже).

???? Определение стоимости

Один из важных моментов – установить стоимость квартиры. Причем, если продавец не один, а их несколько, предстоит договориться о цене на общем собрании. Нельзя заключать сделку, если Иванов хочет выручить за квартиру 5 млн, Петров – 3,5 млн, а Зайцев 1 млн рублей.

Как собственники могут оценить недвижимость:

  1. Самим – предстоит найти схожие объекты, сравнить по характеристикам с объектом оценки, узнать рыночную (кадастровую) стоимость. Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке вторичного жилья, нужно искать недвижимость из этой же группы (новостройки и коттеджи не подойдут).
  2. Услуги лицензированных оценщиков – профессиональная работа с выдачей заключения об оценке недвижимости. Совладельцам предстоит найти подходящую фирму, заключить с ней договор на оказание услуг, предоставить документы на квартиру и ждать результата.
  3. Кадастровая цена – указана в справке из ЕГРН о кадастровых характеристиках объекта. Все, что нужно – обратиться в Росреестр и заказать выписку с ценой квартиры. Удобнее сделать это через официальный портал Росреестра – срок готовности от 1 до 3 дней.

Что выбрать? Если вы не отслеживайте изменения на рынке недвижимости, не знаете о ценах, критериях оценки и сравнения – лучше всего доверить работу профессионалам. Предварительно вы можете получить консультацию наших юристов.

Рекомендуем к прочтению “Как рассчитать стоимость доли в квартире“.

???? Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Начинайте собирать документы заранее, поскольку ряд справок выдаются не сразу, а спустя 2-4 недели.

Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:

  • удостоверения личности: для взрослых и детей до 14 лет – паспорта, малолетним до 14 лет – свидетельства о рождении;
  • документы-основания на доли в квартире – дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмена и др.;
  • документы о регистрации – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • технические и кадастровые – кадастровый план (Росреестра) или техплан из БТИ (старого образца);
  • архивная выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕИРЦ о том, что никто из собственников не имеет задолженности по квартплате;
  • три экземпляра ДКП – один останется в ФКП «Росреестра»
  • передаточный акт (акт приемки).

Иногда могут понадобиться иные документы – справка из Налоговой, акт-разрешение органа опеки (ООП), согласие второго супруга и др.

Если отчуждать доли по отдельности, в МФЦ потребуют копии уведомлений/отказов/согласия остальных дольщиков. Их отсутствие является основанием для приостановки регистрации – на устранение проблем дается 3 месяца.

???? Образец договора купли-продажи

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

???? Стоимость

Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок с долевой собственностью. Теперь, чтобы продать квартиру, находящуюся в общедолевом владении, нужно заплатить за услуги нотариуса (раньше их не было).

Обращение к нотариусу всех совладельцев квартиры дешевле – тариф на госпошлину составит 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к оплате – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание, что расходы несут не по отдельности, а все вместе – независимо от числа собственников.

Второй обязательный платёж – оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет прочие действия в интересах клиента: консультации, запросы в Росреестр, распечатка, заверка копий, поиск сведений в ЕИС, разработка проектов, проверка юридической чистоты сделки и т.д.

???? Налогообложение: как рассчитать налог

Группа продавцов получает обогащение в виде выручки от продажи квартиры. Прибыль облагается налогом в размере 13% НДФЛ – при условии, что жилье было в собственности менее 3 (5) лет. Расчеты тесно связаны с размерами долей совладельцев.

За основу берется один из показателей:

  • цена квартиры в рамках договора купли-продажи;
  • кадастровая стоимость с учётом понижающего коэффициента (0,7% от суммы = 70% от кадастровой цены).

Наибольшее значение применяют в ходе расчета НДФЛ от сделки с жильем (см. “Налог с продажи доли квартиры“).

Интересная ситуация с налоговым вычетом. Сумма равна 1 000 000 рублей в рамках одной сделки (ст. 220 НК РФ). Однако, если квартира продается по долям, вычет будет меньше – соразмерно доли продавца.

Пример:

Собственники «А» и собственники «В» продают квартиры, находящиеся в долевом владении. Цена жилья одинаковая – по 3 000 000 рублей. Собственники «А» не смогли договориться и намерены реализовать недвижимость по отдельности – всего 4 человека с равными долями. Группа «В», напротив, продает квартиру сообща (их также 4 человека). Кто получит большую выгоду от налогового вычета?

  • Собственники «А» смогут получить 1 млн рублей на каждого – учитывая, что цена доли меньше 750 000 рублей на человека, они освобождаются от налогового сбора;
  • Группа «В» получит 1 млн рублей на четверых, т.е. по 250 000 рублей на каждого. Эту сумму они могут отнять от цены сделки (размера своей доли), а остаток пойдет для расчета НДФЛ – налог платить все же придется.

Вывод: с точки зрения налогового вычета выгоднее продавать квартиру по долям. Но и общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.

✅ Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?

Нередко при обсуждении продажи квартиры находятся несогласные. Кому-то выгоднее продать лишь свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи просто не желают продавать квартиру. Как быть в такой ситуации?

  1. Очевидный вариант – продать оставшиеся доли (не всю квартиру целиком). Сперва придется предложить их несогласному, и, если он откажется от выкупа, искать покупателя по объявлениям.
  2. Принудительная продажа – подойдет в случае с незначительной долей в квартире (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Совладельцам нужно заказать экспертизу, установить размер доли несогласного, подать иск и добиться выкупа.

Если жилье представляет ценность, можно предложить несогласному выкуп его доли и без суда. Впоследствии квартира продается по высокой цене с учетом затрат на выкуп доли одного из собственников. Подобное актуально для регионов с дорогим жильем – Москва, Санкт-Петербург, Крым.

“Как продать долю квартиры, если другие собственники не согласны“.

✅ Заключение

Продажа квартиры, которая находится в долевой собственности делает участниками всех совладельцев. Если они договорятся, то смогут продать жилье по одному договору купли-продажи. Если нет – придется отчуждать доли по разным ДКП и за меньшую цену. Операции с долевой собственностью требуют участия нотариуса, а с 31 июля 2019 года – нотариус не обязателен.

Нехватка знаний может серьезно осложнить сделку с жильем. Каждая ситуация требует индивидуального анализа – расчет цены, списка документов, условий продажи, извещения совладельцев, поиска покупателя и других особенностей. Если вам сложно разобраться с продажей, задайте вопрос нашим юристам. Жилищные эксперты подскажут, как лучше заключить сделку, куда обратиться и на чем сэкономить.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры в долевой собственности:

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция в 2022 году

Реализовать можно не только целый объект, но и его часть. Соответственно, продать долю в квартире можно, если следовать установленным правилам. Это может сделать как единоличный владелец, так и сособственник, распорядившись своей частью. Каждый случай требует особого подхода.

Когда это возможно

Продажа доли в квартире возможна в любой ситуации, чаще всего это происходит:

  • единоличный собственник хочет продать часть принадлежащей ему квартиры;
  • совладелец продает принадлежащую ему долю (или ее часть);
  • супруг продает квартиру, купленную в браке.

Например, если наследники получают один объект по завещанию (или по закону, являясь наследниками одной очереди), некоторые могут пожелать реализовать полученное имущество.

Каждый собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом так, как захочет. Но при продаже доли есть свои ограничения. Если изначально квартира принадлежит одному лицу, то процедура проходит по общим правилам, в договоре лишь прописывается доля, на которую лицу стоит рассчитывать. Если же объект принадлежит двум или более лицам, то накладывается ряд особенностей.

Можно ли продать долю без согласия других собственников

Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.

Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.

Как продать долевую квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Нажмите для увеличения изображения

Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.

Как оформить предложение совладельцам

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:

  • документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
  • документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
  • при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.

Если в течение месяца с момента извещения совладельцы не приобретут долю, то лицо вправе продать свое имущество любому покупателю.

Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.

Прочтите: Обмен долями между родственниками

Последствия игнорирования преимущественного права

Гражданский кодекс четко устанавливает преимущественное право покупки имущества, находящегося в совместной собственности. Долю нельзя просто так продать даже родственнику.

Если проигнорировать преимущественное право, совладелец вправе обратиться с требованием возложить на него права и обязанности покупателя, а также расторгнуть договор, заключенный ранее. Сделать это он может в течение трех месяцев. Срок исчисляется с того момента, как он узнал или должен был узнать о сделке.

Требование оформляется в виде иска и направляется в суд по общим правилам подсудности. В данном случае – по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать последовательно:

  1. Определиться с условиями сделки. Для установления цены можно обратиться к оценщику или сравнить объект с аналогичными предложениями. Нужно помнить, что, например, ½ доли всегда стоит меньше, чем половина от стоимости целой квартиры. Это связано с тем, что единоличная собственность свободна от ограничений, а распоряжение и практическое использование совместной всегда осложнено.
  2. Направить предложения о приобретении совладельцам. Есть второй вариант – можно провести с ними переговоры и получить отказ от приобретения. Это позволит сэкономить время.
  3. Если сособственники захотят выкупить долю, договор с ними оформляется в общем порядке.
  4. При отказе прочих собственников, нужно дождаться, когда пройдет месяц с момента их уведомления и начинать продажу доли иному покупателю по общим правилам.

Продажа доли всегда реализуется через нотариуса. Росреестр, если обратиться в него напрямую, откажет в регистрации сделки. Обращаться можно в любую палату, а не только в ту, что находится по месту расположения объекта недвижимости.

Что делать, если местонахождение совладельцев неизвестно

Встречаются ситуации, когда гражданин владеет частью квартиры, но сособственник с ним не проживает. Лицо может не знать, где тот находится, но это не значит, что он не сможет продать принадлежащую ему часть.

Каждый гражданин отвечает за получение им почтовой корреспонденции. Если он зарегистрирован в одном месте, но фактически проживает в другом, он должен предпринять все возможное, чтобы ознакамливаться с приходящими письмами. Это дает сособственнику возможность направить на свой же адрес письмо с предложением о приобретении доли. Формальная обязанность уведомления совладельца будет соблюдена.

Если совладелец не был зарегистрирован по адресу квартиры, долю в которой планируется продавать, следует направлять письмо по месту его прописки. Если такой адрес неизвестен, то конверт отправляется по последнему известному адресу.

В такой ситуации совладелец сможет оспорить сделку, только если докажет, что сделал все необходимое для уведомления о смене им адреса проживания. Например, направил письмо с указанием контактов для связи.

Продажа совместной собственности супругов

Квартира, купленная одним из супругов в браке, тоже будет считаться совместной собственностью. Поэтому и продать ее просто так не получится. Супругу, который планирует продать ее, нужно действовать одним из способов:

  • получить согласие супруга. Оно выдается только добровольно. Чаще всего, квартира продается по взаимному согласию, а средства, вырученные от реализации, становятся общими и расходуются на семейные нужды;
  • выделить свою долю и продать только ее. Это можно реализовать и без согласия супруга, но ситуация может осложниться.

Согласие оформляется через нотариуса. Отсутствие такого документа сделает невозможным реализацию целого объекта.

После выдела доли супруг, ставший сособственником, получит преимущественное право на покупку. То есть продажа будет проходить по общим правилам, сначала нужно будет направить ему предложение или получить отказ от приобретения. Только после этого можно будет предлагать объект сторонним лицам.

Прочтите: Что такое выделенная доля в квартире и как ее оформить

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:

  • передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
  • если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
  • если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
  • условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.

Подведем итоги

Продажа доли в квартире проводится по правилам, установленным Гражданским кодексом и иными правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на преимущественное право покупки. Сособственникам нужно направить уведомление или получить от них согласие на продажу третьим лицам. В противном случае они смогут оспорить договор в судебном порядке.

Прочтите: Как отказаться от доли в квартире

Продаём долю в квартире второму собственнику: пошаговая инструкция

Часто случается так, что у одного объекта недвижимости может быть несколько собственников, каждому из которых принадлежит определенная доля. Сегодня мы расскажем, что делать, если один из владельцев захочет продать свою долю второму. И спойлер – без нотариуса не обойтись.

Какие бывают доли

Для начала стоит знать, что доли могут быть двух типов – «идеальная» (например – ½ квартиры) или «выделенная» (например «одна комната» или «21 кв.метр»).

Разница между ними в том, что если вы владеете выделенной долей, то другие собственники этой квартиры не имеют право использовать это пространство, так как оно полностью принадлежит вам (равно как и вы не имеете права находится на их выделенной территории). При это коридор, кухня, санузел будут продолжать являться общими помещениями. В случае же идеальной доли все собственники имеют равные права и нельзя просто объявить одну из комнат своей.

Кстати, если супруги в браке покупают квартиру, то такая недвижимость будет считаться не долевой, а совместной собственностью. Если они захотят в дальнейшем продать или подарить кому-то долю в своей квартире, то придётся сперва перевести этот объект недвижимости из совместной собственности в долевую. Для этого придётся оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества, а затем зарегистрировать изменения в Росреестре.

Уведомление других собственников о намерении продать долю

В вопросе о том, требуется ли обязательное уведомление других собственников о намерении продать долю часто возникает путаница.

Разобраться здесь, на самом деле, довольно просто – если вы хотите продать свою долю постороннему человеку, то обязательно нужно в письменном виде отправить извещение каждому из собственников недвижимости за месяц до совершения сделки, а если покупателем будет выступать один из других собственников, то никакого уведомления не нужно.

Подписание договора у нотариуса

Несколько лет назад изменились правила регистрации договоров по отчуждению долевой собственности. Теперь в этом случае требуется обязательное удостоверение договора у нотариуса.

Здесь допустимо лишь одно исключение – если все собственники недвижимости решили продать свои доли одновременно и в рамках одной сделки. В таком случае будет достаточно составить договор в простой письменной форме.

За такую услугу нотариус возьмёт с вас государственную пошлину в размере 0,5% от суммы договора (но не более 20 000 рублей), обычно эту сумму делят поровну между участниками сделки. Кроме этого, за дополнительную оплату, нотариус может составить для вас договор купли-продажи.

Вы в праве сами составить ДКП, однако если ранее не сталкивались с такими документами, то лучше всё-таки оставить эту работу нотариусу, т.к. договор должен содержать множество важных и существенных условий, без правильного указания которых может быть просто не зарегистрирован.

В случае продажи доли квартиры второму собственнику вам потребуется небольшой комплект документов:

  • Непосредственно сам договор – по одному экземпляру для каждой из сторон сделки и ещё один для Росреестра
  • Паспорта продавца и покупателя

Если же покупателем будет выступать третье лицо, то потребуются так же:

  • Подтверждения отправки извещений о продаже доли другим собственникам
  • Их отказы от права преимущественной покупки
  • Если в квартире имеется несовершеннолетний собственник – согласие органов опеки

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

С 2019-о года нотариус имеет возможность самостоятельно отправить подписанные в его присутствии документы на регистрацию в Росреестр, при этом вам не нужно платить за это никаких дополнительных денег за исключением обязательной государственной пошлины.

Тем не менее вы в праве отказаться и подать заявление о регистрации самостоятельно. Для этого можно обратиться непосредственно в отделение Росреестра (лично или через официальный сайт), в любой Многофункциональный Центр или через сайт госуслуг.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности – 2000 рублей при личной подаче заявления или 1400 в случае предоставления документов в электронном виде.

После успешной регистрации Росреестр вернёт вам договора с отметкой о регистрационной записи, а также выдаст ЕГРН для нового собственника.

Ссылка на основную публикацию