Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 году

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 году

Охотнее соглашаются на снижение ставки сторонние банки, так как у них появляется новый проверенный клиент с которого можно получить прибыль. Он в свою очередь снижает себе размер ежемесячного платежа.

В плюсе остаются обе стороны. Но так ли все радужно? Ведь известно, что банки не будут работать себе в убыток.

Чтобы иметь полное представление о банковском предложении рассмотрим подробно, что такое рефинансирование, плюсы и минусы перекредитования, условия предоставления займа.

Выгодно ли рефинансировать кредит?

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 годуВыгода от рефинансирования есть. Достаточно вспомнить недавнюю проблему на рынке ипотечного кредитования.

Заемщики, оформившие сделку в валюте, получили проблему в виде двойного (и более) увеличения ежемесячного платежа. Многие из них прошли процедуру рефинансирования, изменив при этом валюту кредита и получив фиксированную ставку на весь период.

Аналогичная ситуация с рублевыми займами – клиент берет новый кредит под более низкий процент и за счет этого уменьшает размер выплат. Выгода налицо, но есть и обратная сторона.

Инициирование процедуры чаще уместно в 2-х случаях – когда ситуация безвыходная и платить по долгам проблематично, либо – когда хочется уменьшить платеж добровольно в ущерб общей переплате. Чтобы точно понять, выгодно ли рефинансирование ипотеки, рассмотрим преимущества и недостатки услуги.

Рефинансирование ипотеки: преимущества

Рефинансирование – палка о двух концах. С одной стороны – выгода, с другой – убыток. Если при увеличении срока кредита уменьшается платеж, то повышается итоговая переплата и т.д.

На это и должен акцентировать внимание заемщик и выбирать для себя вариант пожертвования. Рассмотрим сначала преимущества рефинансирования ипотеки, затем – недостатки.

Снижение процентной ставки и платежа

Ставка ниже, чем есть – всегда заманчиво. Пусть даже на 0.5%. В итоге снижается и ежемесячный платеж. В дополнение – уменьшается итоговая переплата.

На деле наиболее выгодной является сделка, при которой ставка снижается на 1.5% и более, но разницы больше чем в 3% практически не бывает.

Уменьшение или увеличение срока кредита

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 году

В первом случае удобство заключается в отсутствии необходимости писать заявление при досрочном погашении каждый месяц. Во втором – в снижении суммы.

Рефинансирование может использоваться для снятия обременения с квартиры если требуется ее срочная продажа.

Порядок действий: получение нового займа – погашение долга – продажа.

В дополнение к ипотеке у заемщика бывают другие кредиты. Чтобы упросить процедуру возврата долгов можно их все объединить под единый процент. Это выгодно, так как потребительские или автокредиты предлагаются по более высоким ставкам.

Конвертация валютного займа в рублевый

Есть 2 типа перекредитования: получение нового займа или изменение условий существующего. С 2014—2015 гг. граждане активно рефинансировали кредиты, изменяя валюту. Сделать это можно и в 2022 году. Большинство банков предлагают такую услугу.

Получение дополнительной суммы на личные нужды

У банков есть условие, при котором они идут навстречу – запрашиваемая сумма не должна быть меньше остатка основного долга, больше – пожалуйста.

Если в дополнение к ипотеке нужны деньги на иное приобретение – можно узнать о возможности такого займа в финансовой организации.

Недостатки ипотечного рефинансирования

Недостатки рефинансирования ипотеки скрыты от глаз. Банки завлекают наиболее выгодными условиями и намерены извлечь максимальную выгоду для себя. Подходить к решению вопроса нужно обдуманно, ознакомившись со всеми подводными камнями.

Несоответствие требованиям и ожиданиям

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 годуЗаново получить ипотечный кредит по указанным в рекламе или на сайте ставкам очень сложно. Понять, на каких условиях будет заключен договор можно только после подачи запроса. С требованиями к кандидатам и условиями лучше заранее ознакомиться в соответствующем разделе на сайте банка.

Банк, скорее всего, предложит минимальное снижение ставки. Чтобы «выбить» лучшие условия, сделайте запрос в 1-й банк и получите на руки пробный договор с указанной ставкой.

Посетите 2-й банк, покажите его сотруднику и предложите оформиться на более выгодных условиях. Иногда схема срабатывает.

Требования предъявляются не только к потребителям, но и к самим кредитам:

  • Количество – 1-5 шт;
  • Время, прошедшее с момента оформления предыдущего кредита – не менее полугода;
  • Все платежи были внесены вовремя;
  • Нет задолженности на момент обращения;
  • Кредит не реструктуризовался и т.д.

Большая переплата

Если большая часть кредита уже выплачена – лучше его не рефинансировать. Погашение чаще осуществляется равными частями, где вначале всегда выше проценты.

Оплачивая первые годы практически только проценты и взяв новый кредит, клиент возвращается на исходный круг. В итоге платить ежемесячно он будет меньше, но переплатит существенно.

Снизить сумму банк и вовсе может путем увеличения срока, а сделать это можно и в своей финансовой организации по системе реструктуризации.

Дополнительные услуги и затраты

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2022 годуНапример, страховка, обычно % от суммы. При ее оформлении ставка будет минимальной, при отсутствии – существенно выше. Плюс дополнительные траты:

  • Оценка недвижимости (банки порой навязывают своего дорогого оценщика);
  • Госпошлина;
  • Переводы между банками;
  • Доверенность;
  • Нотариус (заверение договора) и т.д.

Рефинансирование ипотечного кредита часто сопровождается необходимостью сбора дополнительных документов, поиска новых поручителей, тратой сил и времени.

Сделка может быть вовсе проигрышной – переплата будет больше, чем при первичном займе. Учитывать нужно не только разницу в процентах, но и оставшийся срок и сумму долга.

Перед сделкой нужно почитать отзывы в интернете и воспользоваться ипотечным калькулятором, рассчитав сумму всех переплат по обоим кредитам с учетом условий банка.

Дом-2022: что будет с ипотекой и ценами на жилье в новом году

{«id»:347165}

В 2021 году Россия установила сразу два рекорда: по объему построенного жилья (90 миллионов квадратных метров) и по выдачам ипотечных кредитов (их выдали на 5,76 триллиона рублей). При этом практически во всех крупнейших банках ставки по ипотеке растут и снова стали двузначными — превысили 10%. Откуда взялись эти рекорды и что будет с ипотекой и ценами на жилье в 2022 году?

Главные причины — государственная программа льготной ипотеки и ажиотажный спрос на собственное жилье из-за пандемии. Во время карантинов люди поняли, как хорошо иметь свой дом, даже если это маленькая однокомнатная квартира.

В 2020 году в России запустили льготную программу ипотеки под 6%, которую потом продлили до середины 2022 года. По такой программе можно купить жилье в новостройках, взяв кредит максимум на 3 миллиона рублей. В Москве или Питере за такие деньги не купишь даже «однушку».

Но в 16 регионах России средняя сумма ипотечного кредита в конце 2021 года была меньше, чем 3 миллиона рублей, а еще в 26 — от 3 до 3,5 миллиона.

Это значит, что жителям половины российских регионов по-прежнему хватает кредитных денег на покупку жилья по льготной государственной ипотеке, пока программа действует.

Спойлер: есть шанс, что они немного снизятся или хотя бы не вырастут

В 2022 году ажиотажный спрос на жилье может уменьшиться потому что доходы у людей не растут, а ипотека из-за роста инфляции и ключевой ставки Банка России становится дороже.

В новостройках застройщики точно захотят сохранить рост цен. Однако если спрос на новое жилье будет меньше, а ипотека дороже, это заставит застройщиков давать покупателям дополнительные прямые и скрытые скидки.

При этом цены на жилье на вторичном рынке будут примерно такими же, как сейчас, благодаря инерции рынка.

А если смотреть новостройки и вторичный рынок вместе, цены на квартиры в наступившем году в среднем по России могут снизиться по сравнению с концом 2021 года на 3-5%.

Спойлер: она станет дороже, а ипотечных кредитов в 2022 году выдадут меньше

Уже в конце декабря-начале января семь из десяти крупнейших российских банков опять подняли ставки ипотечного кредита до двузначных — выше 10%. А в течение всего 2022 года, с учетом продолжающейся пандемии и высокой инфляции (она в России выше 8% годовых и самая высокая за шесть лет), ставки по ипотеке могут оставаться на уровне 10-12%.

Как раз примерно такие ставки были в доковидных 2018-2019 годах. По сравнению с этими годами количество выданных ипотечных кредитов в новом году может оказаться на 10-15% выше: ведь сейчас есть несколько программ государственной поддержки ипотеки, которых не было тогда.

Но при этом в 2022 году ипотеки точно выдадут меньше, чем в рекордных 2020-2021-м. По итогам 2022 года в России могут выдать 1,2-1,3 миллиона ипотечных кредитов на сумму 4-4,5 трлн рублей. Это на четверть меньше показателей 2021 года.

Однако эти прогнозы может существенно изменить ход пандемии — она влияет на доходы людей, рост цен и ограничения в экономике.

Поэтому, пока ипотека не подорожала еще сильнее — что очень вероятно — самое время подумать о том, как обрести свой дом. А ипотечные программы банка «Открытие» помогут вам в этом.

{«contentId»:347165,»count»:0,»isReposted»:false}

{«id»:347165}

Транспортные Инновации Москвы

6 часов

В Москве появился фонд, инвестирующий в перспективные транспортные проекты

Фонд развития московского транспорта будет поддерживать стартапы, разрабатывающие прорывные технологии.

Маркетинг

Николай Мясников

6 часов

Эффективность рекламы через YouTube-блогеров для малого бизнеса

Лучшим толчок для развития регионального бизнеса или стартапа, будет рост новых клиентов, совершающих покупки. Но каждый новый клиент стоит слишком дорого, так как у продукта или торговой марки нет узнаваемости.

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/3f1a825f-ef5f-5cfc-a6e7-c94a779896f7/»
}
]
}

{«id»:351978}

«Холакратия, любимые мемчики и прозрачность»: программист о работе в Точке, моделинге и запуске треков на Spotify

Точка — это про людей. Про сотрудников, которые создают удобный банк для бизнеса. Мы запускаем серию интервью с нашей командой, чтобы рассказать, как у нас всё устроено.

«Инновации — это поле для сражений»

Как фуд-ритейл внедряет новые технологии.

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/55ce8696-6d65-fc2b-6113-3e2d9ea12719/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/dadb4482-71ee-5128-a49e-d1b12f251201/»
}
]
}

{«id»:350946}

Трибуна

Дмитрий Беговатов

9 часов

Субботний самопиар на vc.ru

Делимся в комментах ссылками на свои проекты и скидками для висян!

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/58427ea9-1ad5-5da3-a323-a6d3688ff986/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/93b51e5b-73f8-589a-a791-a14c6103ef5c/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/53ad80d1-beb8-5b8e-9f4f-4af3d343915c/»
}
]
}

{«id»:351821}

Истории

Елена Абрамова

8 часов

«Общность условий жизни — вот что необходимо для воспитания нового человека»: почему на заре СССР появились дома-коммуны Статьи редакции

В «машинах для жилья» власти пытались воспитать человека, который бы отбросил личное и сосредоточился на общем деле. Теперь люди объединяются в коливинги, потому что хотят вместе веселиться, развиваться и получать поддержку.

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/d533b32f-a822-5e50-be57-ec7e8ed129b1/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/18fd4ea2-8173-0314-a050-47d70e3971e7/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/05056813-0536-53c8-be06-430c82d0b698/»
}
]
}

{«id»:347951}

Сервисы

Марат Мурзаханов

6 часов

Вы ВТБ или календарь праздников?

Зачем в мобильном приложении ВТБ каждый день показывают клиентам, какой сегодня день в истории? Нет, я очень уважаю Эйзенштейна, Сезанна и Винни-Пуха, но вам не кажется, что клиенты заходят совсем не за этим?

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/a3361f11-0761-5a9a-be2d-237f3f6ee13d/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/f6dc86f5-3b6c-6cef-5b37-15109bc705ec/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/81504163-86e5-56dc-a7fa-5f021d2a48c6/»
}
]
}

{«id»:351968}

Как пандемия изменила рынок онлайн-страхования

Выяснили и рассказываем, как изменился онлайн-спрос на услуги страхования с начала пандемии.

Читайте также:  Можно ли сделать дарственную на несовершеннолетнего ребенка

Аллилуйя: платные комментарии на vc.ru существуют

Не замечали в статьях на vc.ru про крупные банки (да и не только про банки) странные комментарии? Вдруг десятками слетаются любители бренда и начинают его защищать от нападок. Исследую, существует ли рынок платных комментариев для «Виси‎», и уже нашел первые следы.

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/9a47c02f-e231-b072-f786-aaffd7a800e4/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/df05339a-a03f-9a09-7f98-c7e8d5f9126d/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/68f12a4c-fab8-5968-88de-755be18730f5/»
}
]
}

{«id»:351967}

Аренда недвижимости на Cian : новые схемы мошенников

Что почитать

Евгения Евсеева

3 часа

Секретность и дизайнеры, диктующие условия — причины, которые тормозят разработку электромобиля и других проектов Apple Статьи редакции

Система взаимозачетов при покупке жилья

О тонкостях систем взаимозачетов при покупке жилья и о связанных с этим рисках порталу Novostroy-M.ru рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева, а также руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Система взаимозачетов при покупке жилья заключается в быстрой продаже своей квартиры и приобретении другого жилого или нежилого помещения на вырученные средства.

На практике, однако, эта система применяется нечасто: при покупке квартиры в новостройках, при покупке и продаже недвижимости в разных городах (областях) России или даже в разных странах (последний вариант крайне редок).

Характерной особенностью такой схемы является наличие в качестве продавца и/или покупателя одного или нескольких юридических лиц.

Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент распространена исключительно слабо.

Это связано, прежде всего, с тем, что относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого дисконта.

А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке препятствует отсутствие «резервного» жилья у большинства граждан, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие ставки на аренду жилья.

Плюсы

Взаимозачет позволяет относительно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах.

Минусы

К недостаткам схемы следует отнести, в первую очередь, довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.

Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше. 

  • Схемы при покупке жилья в зачет старого
  • 1. покупатель продает квартиру и вносит эти деньги в счет оплаты новой, остальное доплачивает в рассрочку;
  • 2. покупатель берет ипотеку под залог старого жилья, потом продает эту квартиру — досрочно погашает кредит;
  • 3. застройщик покупает квартиру и затем перепродает ее;
  • 4. покупатель приобретает жилье у застройщика на высокой стадии готовности дома или уже в построенном доме, выбранная квартира в построенном доме бронируется до момента совершения сделки по продаже квартиры на вторичном рынке;

5. покупатель «резервирует» квартиру на начальном этапе строительства дома, и продолжает жить в старой.

Рассмотрим эти схемы более подробно:

Схема 1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по согласованию с правообладателем квартиры.

Схема 2. Покупатель оформляет кредит под залог своей квартиры. После регистрации залога и подтверждения готовности банка перечислить заемные средства, заключается договор приобретения с правообладателем.

За счет собственных и заемных средств стоимость новостройки погашается полностью. После сдачи новостройки в эксплуатацию и проведения ремонта, квартиру, находящуюся в залоге банка, продают и выплачивают кредит.

Схема 3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.

Схема 4. Данная схема подразумевает реализацию своей квартиры и приобретение новой квартиры в новом доме, когда стадия готовности новостройки очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), с фиксацией цены новостройки на период продажи старой квартиры на регулярном рынке.

После того как покупатель старой квартиры найден, проходит сделка на регулярном рынке и одновременно сделка по приобретению новостройки.

Если право собственности на квартиру правообладателем оформлено, то возможно проведение «альтернативной» сделки.

После получения денег от продажи своей квартиры покупатель рассчитывается с правообладателем квартиры в новостройке, получает ключи и делает ремонт.

Схема 5. Покупатель определяется, какая новостройка ему необходима и заключает с правообладателем одновременно три договора.

Первый – на приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а также физического и юридического освобождения квартиры.

При этом сроки по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку. Третий – на аренду помещения на период до физического и юридического освобождения продаваемой старой квартиры.

При этом третий договор заключать необязательно — его положения могут быть прописаны в договоре купли-продажи старой квартиры.

Взаимозачет, но без «вторички»

Взаимозачет – обычно под этим словом подразумевается продажа вторичного жилья и покупка квартиры в новостройке. Однако в рамках этой альтернативной сделки можно обменять одну первичную недвижимость на другую.

Согласно статистике компании «НДВ-Недвижимость», около 15% от общих обращений по взаимозачету приходятся на клиентов, желающих совершить эту сделку. При этом основной причиной обмена является желание получить прибыль.

Новостройки – это отличный инструмент для инвестиций. По мере повышения стадии строительства стоимость квадратного метра гарантированно растет.

Поэтому клиенты продают квартиры в построенных домах и вкладывают деньги в новые проекты.

Среди тех, кто совершают обмен одной «первички» на другую, более половины клиентов составляют частные инвесторы. Однако подобному взаимозачету способствуют и другие факторы. Например, клиент может разочароваться в выбранной новостройке и захотеть купить квартиру в другом проекте.

Изменения состава семьи, включая рождение ребенка, являются еще одним поводом для обмена. Нередко бывает так, что клиент сначала вкладывается в «однушку» или «двушку», а потом уже покупает более просторное жилье.

Если в выбранном доме нет подходящих по площади и цене квартир, то тогда поиск переходит на другие объекты.

«Взаимозачет – это одна из самых актуальных сделок на рынке недвижимости, – говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

– Так как новостройки на начальном этапе реализации дешевле, то можно обменять свою вторичную квартиру на более просторное и комфортное жилье. При этом доплата не потребуется или будет минимальной. В результате взаимозачет очень популярен среди клиентов.

Люди охотно продают квартиры в тех же пятиэтажках и переезжают в новые дома. Этот плюс настолько очевиден, что о такой возможности, как обмен «первички» снова на «первичку», вспоминают реже.

Специалисты «НДВ-Недвижимость» работают со сделками любой сложности, включая взаимозачет. Опытные сотрудники сделают необходимые расчеты и подберут наиболее выгодные варианты обмена.

Такая схема, как взаимозачет, удобна со всех сторон. Речь идет не только о выгоде, но и безопасности сделки. Продажа и покупка выбранной квартиры происходят одновременно.

Уже в день обращения сотрудники резервируют выбранную квартиру на весь срок реализации.

Комбинированная схема «взаимозачет плюс ипотека»

Это одна из наиболее распространенных схем — продажа своей квартиры и приобретение новой за счет выручки с добавлением средств ипотечного кредита.

Покупатель выставляет на продажу через подразделение холдинга, занимающегося регулярным рынком, свою квартиру, одновременно бронируя квартиру в новостройке через компанию, работающую на первичном рынке.

Тогда же покупатель подает документы на рассмотрение в банк для получения кредита. Но обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно, так как большинство банков кредитуют исключительно определенные новостройки.

В результате, получив одобрение заранее в одном банке, может понадобиться аккредитоваться в другом.

  1. Как только на старую квартиру находится покупатель и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.
  2. После этого покупатель переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.
  3. Достоинством такой схемы является ее универсальность, а также отсутствие дисконта от срочной продажи недвижимости.

Минус данной схемы — ограничение по выбору жилья, так как, во-первых, это могут быть только квартиры в новостройках, аккредитованных банками, во-вторых, для того, чтобы кредит одобрили в интересующем банке, покупатель должны соответствовать определенным критериям. Если же квартира приобретается на стадии строительства, то появляется и необходимость где-то проживать и быть официально зарегистрированным до ввода объекта в эксплуатацию и проведения там ремонтных работ.

Наиболее выгодные и безопасные схемы

Наиболее распространенной, а также самой выгодной и безопасной, схемой является продажа своей квартиры и приобретение новостройки за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости жилья, то возможно использование как кредитных средств, так и рассрочки платежа.

Главное же в данном вопросе – адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды съемного жилья).

А также быть уверенным, что застройщик/правообладатель будет «держать» стоимость новостройки неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру на регулярном рынке (что получается крайне редко).

Наиболее безопасна была бы схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке, когда стадия ее готовности очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию новостройки) с фиксацией цены.

Однако застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят.

Главный плюс в данных схемах – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком.

Риски при покупке квартиры по подобным схемам

Основной риск – это повышение стоимости новостройки в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру.

Во-вторых, в случае, если покупатель вносит какой-либо аванс за новостройку, например, с целью фиксации цены, сделка на регулярном рынке может не состояться ввиду каких-либо причин. Тогда весьма велик риск данный аванс потерять.

  • В-третьих, если покупатель приобретает квартиру в новостройке на ранних стадиях, то могут затянуться сроки строительства, а также не произойти ввод объекта в эксплуатацию.
  • Минимизация рисков
  • При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым приобретается объект, а также «документам-основаниям» новостройки.
  • Также необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены и возврата средств в полном объеме, в случае, если сделка на регулярном рынке не состоится.
  • Бесспорно, стоит воспользоваться помощью профессионалов (юристов или риелторов), поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится.
  • Оценка старой квартиры (ниже рыночной стоимости)
  • Как правило, такую оценку проводят подразделения риелторских компаний, реже – профессиональные оценщики.
Читайте также:  Какие риски при продаже квартиры существуют в 2020 году и как их избежать?

«Грубая» оценка проходит в соответствии с методом аналогов, т.е. делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконта сильно отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего предлагают 75-85% от стоимости недвижимости.

Хотя этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%.

Требования к объекту, который принимают в «зачет»

К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлены права собственности и которые физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в кратчайшие сроки, а также не имеют незаконных (незарегистрированных) перепланировок и находятся в собственности более 3 лет. Большинство компаний, занимающихся выкупом жилья требуют, чтобы передаваемые объекты находились в «дорогих» городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

Дата публикации 25 августа 2014

«Квартира в зачет»: плюсы и минусы

По оценкам экспертов, порядка трети квартир на первичном рынке Петербурга приобретается за счет средств, вырученных от продажи старой квартиры. Есть несколько вариантов переезда из старой квартиры в новую, в том числе схема trade-in («трейд-ин»), которая предполагает, что при покупке квартиры в новостройке старая квартира принимается в зачет.

Суть схемы trade-in

Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.

В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости.

Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство.

На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.

Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах компаний «КВС», «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.

Преимущества

Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев.

Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).

Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.

«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена.

На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», –  считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.

Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.

Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.

«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства.

Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС.

Недвижимость» Анжелика Альшаева.

Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.

Недостатки

Основным недостатком схемы trade-in является уже упомянутое выше снижение цены на старую квартиру для ее быстрой продажи в отведенный застройщиком срок. По оценкам экспертов, снижение цены на квартиру, продаваемую по схеме trade-in, может составлять 5-7%.

Еще одним недостатком является то, что между продажей старой квартиры и заселением в новую, как правило, проходит, какое-то время.

«Временной промежуток между продажей квартиры на вторичном рынке и въездом в новую квартиру может доходить до одного года и больше. Когда у людей, кроме своего жилья, есть актив в виде родительской квартиры, комнаты, то они могут в этот период пожить там.

Если клиенты продают по схеме trade-in свою единственную квартиру, то их ждет съем квартиры.

Хотя для многих клиентов это не является серьезной проблемой – они говорят, что в это время смогут пожить у родственников», – комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Таким образом, схема trade-in больше подходит тем клиентам, у которых есть второе жилье или возможность какое-то время пожить у родственников. В противном случае нужно готовиться к расходам на съем жилья. Хотя специалисты корпорации «Адвекс.

Недвижимость» отмечают, что в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства и уже готовятся к сдаче, возможен вариант, когда клиент оплачивает первоначальный взнос, въезжает, а потом уже с помощью риэлтора продает свою старую квартиру.

Но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства заметно выше, чем на начальном.

Минусом можно считать и то, что trade-in в качестве схемы оплаты применяется ограниченным кругом застройщиков и в связи с этим распространяется далеко не на все объекты на рынке.

Есть ограничения и по типам объектов, которые могут участвовать в программе.

Большинство петербургских компаний принимают «в зачет» только квартиры, причем они должны быть расположены в Петербурге или в пригородной зоне Ленобласти.

Из-за своих особенностей схема trade-in пока не обрела широкого распространения на первичном рынке. По оценкам участников рынка, доля сделок trade-in на рынке новостроек колеблется в пределах 5-10%, хотя в конкретных проектах она может быть и выше.

В то же время около 30-40% клиентов покупают квартиру в новостройке за счет средств, полученных от продажи старой квартиры. Зачастую вместо схемы «квартира в зачет» они используют обычную рассрочку.

«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру в строящемся доме за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади.

В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Также вместо схемы trade-in можно использовать обычную ипотеку – внести первоначальный взнос, а ипотечный кредит погасить досрочно после продажи старой квартиры (если вырученных средств будет достаточно). Можно обратить внимание на ипотечные программы без первоначального взноса, которые сейчас предлагаются рядом банков на квартиры в определенных проектах. 

Покупка новой квартиры в зачет старой — в новостройке, вторичное жилье

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья можно у застройщика, агентства или физического лица за собственные деньги или в ипотеку. Везде используются разные схемы, и они довольно популярны. Рассмотрим, как продать старую жилплощадь в зачет новой, какие есть варианты, что для этого понадобится, можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, и как оформить все правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Способы покупки квартиры в зачет старого жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья подразумевает продажу старой недвижимости с одновременной покупкой новой. Это возможно несколькими способами:

  1. Продажа объекта через агентство или застройщика.
  2. Выкуп жилья застройщиком или агентством.
  3. Двойная сделка с жильем на вторичном рынке.
  4. Ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Обратите внимание! Для каждого способа используются разные схемы, в некоторых случаях возможно участие сразу трех сторон в сделке.

Продажа квартиры

Сдать старую квартиру в счет новостройки можно строительной организации. Как это выглядит на практике:

  1. Собственник-физлицо выбирает застройщика, заключает с ним договор, согласно которому компания должна продать старое жилище в установленные сроки, а вырученные деньги забрать себе в счет нового для покупателя. Продажа «вторички» обычно перепоручается агентству недвижимости.
  2. Отдельно с собственником оформляется договор бронирования жилья, он вносит небольшой аванс. Обычно это до 20% стоимости недвижимости.
  3. Когда старая квартира продается третьему лицу, деньги от продажи получает застройщик. На новое жилье оформляется договор купли-продажи (далее – ДКП), если дом уже введен в эксплуатацию. Если строительство ведется, вместо ДКП подписывается договор долевого участия.

Совет юриста: нужно заранее просчитать разницу между стоимостью старой и новой квартиры, ее придется доплачивать до подписания ДКП или ДДУ с компанией. Имеет значение и цена, по которой продается недвижимость: если она выше средней рыночной стоимости, продажа займет много времени. Быстрее всего реализуется недвижимость по минимальной рыночной цене.

Выкуп объекта застройщиком

Строительные компании, берущие в зачет старое жилье, обычно используют следующую схему:

  1. Клиент-собственник старой недвижимости обращается в организацию. Проводится оценка стоимости его квартиры.
  2. Заключается ДКП, согласно которому жилье на вторичном рынке передается застройщику в зачет новой жилплощади.
  3. Оформляется договор купли-продажи на новое жилье.

Важно! Как правило, недвижимость на вторичном рынке покупается компаниями на 10-20% ниже средней стоимости. По средней цене ее никто выкупать не будет: в дальнейшем застройщик ее продаст другому человеку, и сделки бесплатно никто не проводит – каждый хочет «навариться».

Выкуп недвижимости агентством

Агентство может выкупить квартиру себе, и в дальнейшем продать ее, а продавцу предложить другую недвижимость, но возможна и альтернативная сделка. В ней участвует сразу несколько сторон:

  1. Человек обращается в агентство, его сотрудники находят клиенту другое жилье.
  2. Имеющаяся недвижимость выкупается агентством по ДКП.
  3. Заключается и другой ДКП, но между клиентом-1 (собственником) и клиентом-2 (покупателем).
Читайте также:  Документы необходимые для дарения квартиры в 2018 году

Таким образом, один клиент компании выступает одновременно продавцом и покупателем. Свою квартиру он продает агентству, и сразу покупает новое жилье. Переход права собственности по альтернативным сделкам регистрируется в Росреестре одновременно в отношении всех участников.

Совет юриста: альтернативные сделки довольно рискованны. Продавец нового жилья в любой момент может отказаться от подписания ДКП, и вся цепочка разрушится. Но такая схема подходит, если нужно сразу продать старое жилье одновременно с покупкой нового. Если есть возможность, лучше обратиться для сопровождения к юристу или риэлтору.

Выкуп недвижимости с правом проживания (найма)

Можно передать недвижимость в зачет при покупке новой жилплощади, но остаться в ней жить до момента, пока не будет найдено подходящее жилье или не достроится дом:

  1. Продавец заключает договор с застройщиком. Старая недвижимость передается в зачет новой.
  2. Оформляется второй договор на продажу вторичной недвижимости клиента. В нем указываются все особенности и сроки сделки.
  3. Заключается договор найма, согласно которому продавец сможет жить в своей квартире до тех пор, пока дом не будет достроен или не найдется подходящее жилье.

Квартира в зачет жилья на вторичном рынке

Продать квартиру в зачет покупки дома можно и в случае, если в сделке участвуют только физические лица. Но здесь вместо стандартного ДКП оформляется договор мены с доплатой или без таковой.

Как выглядит весь процесс:

  1. Собственник квартиры находит для себя дом, предлагает продавцу обмен с доплатой со своей стороны.
  2. Заключается договор мены. Владельцу дома переходит в собственность квартира, собственнику квартиры – дом.

Доплата может быть с любой стороны. Если сложно определить реальную стоимость объектов недвижимости, лучше обратиться к оценщикам. Они выдадут заключения на каждый объект, и, исходя из определенной цены, можно договориться о выходе на сделку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Особым спросом пользуется ипотека в зачет вторичного жилья, потому что здесь не требуется первоначальный взнос:

  1. Человек находит банк для ипотечного кредитования под залог недвижимости на вторичном рынке.
  2. Банк одобряет заявку, направляет сотрудника для оценки стоимости жилья.
  3. Клиент представляет кредитору полный комплект документов, заключается договор ипотечного кредитования.
  4. Клиент находит жилье в новостройке, заключает договор с застройщиком. Банк переводит деньги продавцу напрямую.

Чаще всего используется другой вариант: человек берет кредит под залог имеющейся недвижимости, получает деньги и тратит их на покупку другого жилья. Банку при этом неинтересно, на что они потрачены.

Важно! После подписания кредитного договора банк накладывает на задолженную квартиру обременение. До погашения задолженности ее нельзя продать, подарить или обменять без разрешения кредитора.

Совет юриста: если есть возможность, лучше найти банк для обычного ипотечного кредитования с первоначальным взносом. Там выдадут большую сумму, чем при кредитовании под залог недвижимости.

В последнем случае банки одобряют в среднем 30-50% от реальной стоимости залогового жилья. Например, если рыночная цена составляет 2 500 000 руб., одобрят 750 000 руб. Ставки по кредитам под залог недвижимости выше, чем при стандартной ипотеке.

Кроме того, воспользоваться сертификатом на материнский капитал или другой госпрограммой для погашения вряд ли получится.

Где оформить ипотеку под залог недвижимости?

Взять ипотеку без первого взноса в зачет старого жилья можно в нескольких банках:

Название
Сумма (руб.)
Ставка (% годовых)
Максимальный срок
Сбербанк До 10 000 000 От 11,3 1-20 лет
ВТБ До 15 000 000 От 9,2% для зарплатных клиентов, от 9,5% — для остальных
Росбанк До 50% стоимости старой, не более 70% цены приобретаемой От 8,14 1-25 лет
АльфаБанк (требуется первоначальный взнос – от 15%) До 50 000 000 От 6,19 1-30 лет
Тинькофф До 15 000 000 От 8 10-15 лет

Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья по ипотеке?

Чаще всего купля жилища в зачет старой недвижимости проводится с привлечением ипотечных средств. Что для этого нужно:

  1. Найти банк, предоставляющий кредит под залог недвижимости.
  2. Отправить заявку на ипотечный кредит.
  3. Выбрать застройщика и объект.
  4. Присутствовать на осмотре закладываемой квартиры для оценки специалистом банка.
  5. Представить кредитору окончательный пакет документов, подписать договор ипотеки.
  6. Получить деньги или согласовать перевод застройщику.
  7. Заключить ДКП или ДДУ со строительной компанией (продавцом). Если банк выдал деньги на карту, стоимость нового жилья переводится до подписания документов. В остальных случаях кредитор перечисляет средства самостоятельно, ипотека регистрирует в Росреестре тоже он.
  8. Подать документы на регистрацию перехода права собственности на новое жилье.
  9. Получить выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации в Росреестре.

Примечание: регистрация права собственности при обращении напрямую в Росреестр занимает 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок составит 9 рабочих дней. Ипотека под залог старой недвижимости регистрируется в срок до 15 дней.

Содержание и образец договора

Если банк выдает кредит под залог недвижимости наличными, заключаются два договора: первый – ипотечный с кредитором, второй – обычный с продавцом жилья в новостройке. Последнему знать об ипотеке необязательно. Если же деньги переводятся банком продавцу напрямую, в ДКП обязательно это отражается.

Какие сведения понадобятся для ипотечного договора:

  1. Дата, место заключения.
  2. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные залогодателя.
  3. Наименование, БИК, ИНН, ОГРН, адрес банка-залогодержателя.
  4. Сумма, срок, порядок предоставления, процентная ставка по кредиту.
  5. Цель получения кредита (спрашивают не все банки).
  6. Сведения о недвижимости, передаваемой в залог: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  7. Ответственность за неисполнение обязательств.
  8. Порядок урегулирования споров.
  9. Подписи сторон.

К договору ипотеки всегда прилагается график платежей, которым должен руководствоваться клиент до полного погашения задолженности.

Что касается договора купли-продажи, то он заключается уже с продавцом. Какая информация указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Характеристики приобретаемой квартиры: адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, и пр.
  4. Общая стоимость жилья.
  5. Общий размер собственных средств, отдельно – кредитных.
  6. Порядок и сроки расчетов.
  7. Сведения о залогодержателе: наименование, реквизиты, местонахождение.
  8. Права и обязанности участников сделки.
  9. Ответственность сторон.

В конце покупатель и продавец ставят подписи.

Документы

Перечни документов для банка и продавца различаются:

Банк
Продавец
Паспорт Паспорт
Справка 2-НДФЛ Ипотечный договор, если банк переводит деньги продавцу сам
Копия трудовой книжки
Документы на закладываемую недвижимость: выписка из ЕГРН, техпаспорт

Продавец приобретаемой недвижимости должен представить паспорт, техпаспорт, выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ, а также о количестве зарегистрированных граждан по адресу объекта.

Важно! Если жилье покупается в новостройке у застройщика, нужно затребовать у него проектную документацию, разрешение на строительство, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Если объект уже сдан, понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию и сам акт ввода.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Решив купить жилплощадь в зачет старой квартиры у застройщика, нужно тщательно взвесить все нюансы сделки:

Плюсы
Минусы
Заключение сразу двух сделок: продажи старого жилья и покупки новой недвижимости. Это экономит время Жесткие требования к недвижимости, предоставляемой в зачет. Обычно это строительство не более 10 лет назад, расположение в удобном районе, отсутствие обременений и неузаконенной перепланировки. Компании важно, чтобы потом объект можно было быстро и выгодно продать
Если объект приобретается на стадии строительства, цена будет ниже, чем на готовое жилье Недвижимость оценивается застройщиками гораздо ниже рыночной стоимости
По договоренности с застройщиком можно остаться жить в предоставляемой в зачет квартире до покупки другого объекта Не получится купить новую квартиру по акции. Обычно все бонусные программы распространяются только на стандартную куплю-продажу

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в счет имеющейся, если она в ипотеке?

Только с разрешения банка или при условии полного погашения задолженности до подписания ДКП. Можно взять с застройщика задаток, равный остатку долга, если он на это согласится.

Как платить налоги, если передана старая квартира в зачет новой от застройщика?

Передача квартиры в зачет нового жилья все равно облагается НДФЛ 13%, даже если собственник не получает деньги на руки. Если переданная недвижимость получена в наследство, по договору дарения, ренты или в результате приватизации, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

Если жилье куплено до 01.01.2016, минимальный срок вне зависимости от основания возникновения права собственности равен трем годам.

Гражданин может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Например, если стоимость переданного объекта в зачет равна 3 000 000 руб., сумма налога составит:

(3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб. Без вычета это было бы 390 000 руб.

Купил новую квартиру взамен старой. Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных для покупки жилья, переданного в зачет?

Да. Для этого нужно представить старый договор купли продажи. Такой вычет даже выгоднее стандартного в 1 000 000 руб.

Например, если вы купили жилплощадь за 3 000 000 руб., а продали за 2 000 000 руб., НДФЛ платить не придется, так как нет дохода.

Можно ли продать квартиру в зачет вторичного жилья агентству недвижимости?

Да, многие агентства предоставляют такую услугу. Заключается альтернативная сделка, где компания выступает покупателем, один собственник продаваемого жилья – продавцом и покупателем, второй собственник – только продавцом, у которого первый владелец приобретает недвижимость.

Купила новую квартиру в зачет старой в Москве. Дом еще не достроен. Теперь хочу ее продать в зачет дома. Можно ли так сделать?

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, по ДДУ вам принадлежит не квартира, а право требования жилплощади с застройщика. Маловероятно, что продавец дома согласится на такую сделку, к тому же понадобится согласие строительной компании.

Заключение эксперта

  1. Перед тем, как купить новую квартиру в зачет старой, рекомендуется изучить всевозможные варианты сделки и выбрать для себя наиболее оптимальный. Их несколько, и все они отличаются особенностями и порядком действий.
  2. Долевая квартира в зачет нового жилья не принимается. Помимо того, что для продажи доли нужно согласие других собственников, такая сделка крайне невыгодна для покупателя, особенно если это застройщик или агентство.
  3. Взаимозачет квартир на вторичном рынке проще оформить по договору мены с доплатой или без таковой.
Ссылка на основную публикацию