Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя https://pixabay.com/vectors/certificate-diploma-background-1237073/

Если человек нуждается в заёмных средствах в особо крупных размерах, то первым делом он обращается в банк. Именно эта финансовая организация может выдать кредит на любые нужды. Но задумывался ли рядовой обыватель, за счёт чего существует банк, откуда у него деньги?

Наличку банки получают от вкладчиков, которые хранят свои сбережения на депозитах. Кроме того, идёт доход от заёмщиков, которые взяли кредиты и выплачивают за них проценты. Неплохую выгоду можно получить с ипотеки – размер переплаты весьма существенный. К сожалению, это долгосрочный кредит, прибыль от которого «капает» небольшими суммами в течение двух-трёх десятков лет.

Что такое ипотечный сертификат участия

Закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году, но развиваться программа ИСУ стала сравнительно недавно. В 2013 году «Управляющей компанией ГФТ Капитал» было выпущено 20 ипотечных пулов на общую сумму более 140 миллиардов рублей.

Что такое ИСУ? Это именные ценные бумаги, не имеющие номинальной стоимости, но подтверждающие факт долевого участия владельца в инвестировании.

Механизм работы сертификатов напоминает паевые фонды, с той лишь разницей, что у ценных бумаг доходность гарантирована на 100%, а прибыль ПИФ зависит от того, куда конкретно были вложены деньги.

Схема работы ИСУ

Чтобы не углубляться в мудрёные экономические дебри, рассмотрим схему работы ИСУ буквально на пальцах.

Итак, в «мероприятии» принимают участие четыре стороны.

  1. Инвестор – может быть один или несколько, как правило, это организации (крупные банки, инвестиционные фонды и прочие богатые компании).
  2. Управляющая Компания (УК) – именно она выпускает ценные бумаги и осуществляет руководство.
  3. Банк – выдаёт ипотечные кредиты.
  4. Заёмщики – получают ипотечный кредит для покупки недвижимости.

Юридический механизм инвестирования

Он довольно сложный, но разобраться в нём можно.

Банк выдаёт ипотечные кредиты. В качестве обеспечения получает закладные на недвижимость. В случае если заёмщик перестанет платить по ипотеке, жилплощадь можно изъять и продать, тем самым покрыв свои убытки. Именно поэтому держатели ИСУ никогда не останутся в минусе.

Дабы не потерять свои квартиры Заёмщики ежемесячно выплачивают обязательные платежи по основному долгу и начисленным процентам. Банк может продать долговые обязательства Инвесторам. В этом случае он получит необходимую сумму, которую раздал Заёмщикам, и снова может пустить её в оборот для выдачи кредитов.

Банку выгодно продавать долговые обязательства не по одному, а целой пачкой, поэтому все закладные, имеющие сходные характеристики, упаковываются в один пул и продаются Управляющей Компании.

Ипотечный пул гарантирует получение неплохого дохода в течение длительного времени, ведь ипотеки выдаются на двадцать-тридцать лет. Всё это время ИСУ будут приносить прибыль без всякого риска, поскольку защищены недвижимостью.

В одном пуле может находиться сотни, а то и тысячи закладных общей стоимостью в миллиарды рублей. У Управляющей Компании нет таких денег, поэтому она подключает Инвесторов. Для этого выпускаются ценные бумаги (ИСУ) и раздаются Инвесторам в обмен на их денежки. Получается, что Инвесторы спонсируют Банк с помощью посредника – УК.

Заёмщик даже не подозревает, что платит уже не своему банку, а третьей стороне. В данном случае ею выступает Управляющая Компания.

В итоге, Инвесторы обеспечены постоянным доходом, получая свои деньги обратно с учётом процентов – этот вариант инвестиций безопасен и выгоден. УК берёт некоторое вознаграждение за свои посреднические услуги. Банк быстро возвращает свои деньги и может снова пустить их на кредитование. Все довольны.

Выводы

А теперь кратко подведём итоги.

Как происходит инвестирование?

  • Заёмщики берут деньги в Банке для приобретения недвижимости.
  • Банк предлагает УК закладные на продажу.
  • Инвесторы приобретают у Управляющей Компании пул сертификатов.
  • полученные средства УК отдаёт Банку.
  • Банк выдаёт новым Заёмщикам ипотечные кредиты.

Как возвращаются инвестиции?

  • Заёмщики ежемесячно выплачивают долговые обязательства по кредиту, но уже не Банку, а УК.
  • Управляющая Компания удерживает комиссионные за свои услуги, а остальную сумму распределяет между Инвесторами в зависимости от вложенной доли.

Кто выпускает ИСУ

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя https://pixabay.com/illustrations/finance-facade-mirroring-building-1074727/

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием выпускаются исключительно коммерческими организациями, имеющими право управления инвестиционными фондами, частными пенсионными фондами, банками.

Условия выпуска ИСУ таковы:

  • размер эмиссии (выпуска сертификатов) не должен быть больше стоимости ипотечных активов;
  • период обращения равен сроку кредитования;
  • стоимость сертификатов не должна быть больше пятидесятикратного размера общего капитала Управляющей Компании (эмитента);
  • минимальный выпуск сертификатов должен быть равным или превышать 100 000 евро по курсу Центрального Банка.

Использование в мошеннических целях ипотечных ценных бумаг в 2008 году привели к мировому кризису. А всё потому, что в пулы УК «упаковывали» активы с разной степенью риска. Финансовый пузырь лопнул, и по США пошла волна отказов или невозможности заёмщиков платить по ипотеке. В итоге выяснилось, что всему виной «мёртвые» кредиты, выданные неплатёжеспособным заёмщикам.

Банкам заранее было известно, что погасить такие ипотеки невозможно. Эти кредиты были включены в ипотечные пулы, что и привело к обесцениванию ИСУ.

Чтобы такого не произошло в нашей стране, необходим строгий контроль. В пулы должны включаться только высоколиквидные ипотеки.

Посредником между участниками инвестирования выступает Управляющая Компания, которая является ответственной за выдачу ипотечных сертификатов.

После выпуска и выдачи ИСУ между владельцами ипотечных ценных бумаг и УК образуется общая долевая собственность. УК выполняет функцию доверительного управляющего.

Для этого заключается договор, в котором указаны следующие ключевые моменты:

  • права и обязанности сторон;
  • количество выпущенных сертификатов;
  • порядок их распределения;
  • размер комиссионных для управляющего;
  • порядок и сроки выплаты денежных средств;
  • условия созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов;
  • срок действия договора;
  • иные сведения в соответствии с требованиями, установленными настоящим федеральным законом.

Управляющая Компания обязана:

  • аккумулировать денежные средства, поступающие от Заёмщиков;
  • переводить выплаты Инвесторам;
  • контролировать выполнение обязательств Заёмщиков по своевременному погашению ипотечных кредитов;
  • созывать общие собрания, если как минимум 10% держателей сертификатов выразили желание в необходимости решения конкретных задач;
  • ежемесячно предоставлять информацию о размере и балансе активов, собственных комиссионных.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя https://pixabay.com/illustrations/business-money-casting-plant-3462518/

Инвестирование в ипотеку чем-то напоминает инвестиции в паевые фонды – ПИФы. Механизм один и тот же. Инвестор отдаёт деньги Управляющей Компании, которая вкладывает их в ипотечный пул. Разница состоит лишь в том, что эта инвестиция безопасна, защищена от потерь и имеет гарантированную прибыль.

Правда, здесь есть одно «но». Доходность полностью зависит от дисциплинированности Заёмщиков. Если они платят аккуратно ежемесячные платежи, то Инвестор получает прибыль.

Если же Заёмщик не в состоянии погасить ипотеку, то его недвижимость изымается и реализуется по бросовой цене, лишь бы покрыть убытки. В этом случае Инвестор остаётся с минимальным доходом.

Впрочем, пул состоит из множества закладных, процент несостоятельных Заёмщиков невелик.

Дивиденды держателям ИСУ выплачивают обычно раз в два месяца. Суммы могут быть различны, если Заёмщики платят не в срок, но при благоприятном развитии Инвесторы получают прибыль на уровне средних ипотечных ставок с учётом удержания двух-трёх процентов на комиссионные УК.

Также следует учитывать, что Инвестор с полученного дохода должен заплатить налог, что также отразится на итоговой прибыли.

Особенности и отличия ИСУ от других ценных бумаг:

  • это не долговой документ, а бумага, удостоверяющая размер доли в общем ипотечном инвестировании;
  • ипотечные сертификаты не являются эмиссионными, что упрощает их выпуск;
  • все выпущенные и выданные сертификаты указываются в положениях договора доверительного управления;
  • у сертификатов отсутствует номинальная стоимость, поэтому они могут находиться в свободном обращении;
  • сертификат может приобрести государственная организация, юридическое или частное лицо;
  • размер инвестиций ничем не ограничен.

Основные риски ИСУ и способы их устранения

Любое инвестирование является рискованным предприятием. Вложение денег в ипотечное кредитование отличается низким уровнем риска, инвестор ничего не теряет, в самом неблагоприятном случае вернёт свои капиталы.

Тем не менее риски есть всегда. Рассмотрим основные.

Кредитный риск

Заёмщики в силу каких-либо обстоятельств могут оказаться неплатёжеспособными, допускать просрочки или и вовсе отказаться платить по кредиту. В итоге размер прибыли Инвестора уменьшается.

Ещё одна причина снижения доходности – некачественный пул закладных, когда наряду с высоколиквидными ипотеками включаются заведомо убыточные.

Чтобы избежать этих проблем, необходимо:

  • застраховать финансовые риски кредитора – заёмщик должен оформить не только обязательную страховку на залоговую недвижимость, но и личное страхование;
  • привлечь стороннего мастер-сервисера, то есть организацию, которая будет заниматься контролем и надзором над оборотом денежных средств;
  • провести аудит пула на стадии формирования, то есть тщательно проверить закладные, включаемые в пул на ликвидность.

Процентный риск

Чтобы не допустить изменение процентных ставок, необходимо:

  • в пул включать только ипотеки с фиксированной годовой ставкой;
  • в договоре доверительного управления указать, что используются только фиксированные ставки, не имеющие переменных составляющих.

Риск контрагентов

Если Управляющая Компания в силу каких-либо причин не может или в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств, то согласно ФЗ (ст. 152):

  • держатели ИСУ на общем собрании вправе заменить контрагента на другого;
  • в случае несостоятельности действующей УК и невозможности замены на альтернативную организацию управление активами передаётся в государственную корпорацию ВЭБ.РФ (инвестиционный банк на 100% принадлежащий России).

Риск ликвидности сертификатов

В случае если ИСУ нельзя реализовать в короткие сроки и с ожидаемой прибылью, необходимо принять этот риск и направить все усилия на повышение оборачиваемости ценных бумаг на вторичном рынке. Именно этими действиями активно занимается АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию).

Права и преимущества держателя ИСУ

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя https://pixabay.com/photos/businessman-kaufmann-money-dollar-3950117/

Владелец сертификатов имеет право:

  • получать выплаты и пользоваться денежными средствами, выданными в качестве дивидендов, по своему усмотрению;
  • требовать от УК соответствующего контроля над процессом;
  • полноценно участвовать в общих собраниях держателей ИСУ и принимать необходимые решения.

Преимущества:

  • на весь период оборота ИСУ заключается только один договор доверительного участия;
  • нет нужды составлять многочисленные дополнительные правовые соглашения;
  • не требуется дополнительная регистрация эмиссионного проспекта;
  • инвестор получает доход не с конкретных закладных, а со всего пула кредитов.

Заключение

Российский рынок ценных ипотечных бумаг пока ещё находится в зачаточном состоянии, но совершенствуется усиленными темпами. ИСУ – перспективный инструмент для развития ипотечного кредитования, поэтому их выпуск и распространение будет поощряться как банками, так и государством.

Читайте также:  Справка о заработной плате для субсидии – как заполняется, образец

Оценка статьи:

(2

Что такое ипотечный сертификат участия?

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое.

Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы.

Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем.

При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные, так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний.

⭐ Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных сертификатов на общую сумму более 140 млрд. руб.

Первым эмитентом, организовавшим в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Эти бумаги можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти тут, выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»).

По своей сути ИСУ весьма похожи на паевые фонды, однако отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом.

Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность.

УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к ним.

  • Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные бумаги довольно неплохо защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты обратно банку, который сам занимается их продажей:
  • Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя
  • Выпуск ИСУ участия возможен в случае соблюдения следующих условий:
  1. размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов
  2. срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите
  3. общая стоимость всех выпущенных сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента
  4. минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций невелик.

Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода.

Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного инвестиционного инструмента.

Ипотечные сертификаты участия как инструмент секьюритизации ипотечных активов

22.04.2014

Екатерина Осипова, руководитель направления спецдепозитарного обслуживания, ОАО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ»

Прошлый год ознаменовался повышенным интересом к ипотечным ценным бумагам. При этом особой популярностью у управляющих компаний и институциональных инвесторов пользовались ипотечные сертификаты участия (ИСУ).

Ипотечные ценные бумаги как способ секьюритизации ипотечных активов в России появились в 2005 году.

Создание и развитие рынка ипотечных облигаций шло довольно интенсивно, и уже к концу 2013 года количество выпусков ипотечных облигаций составило порядка 70 (по информации Московской биржи).

В то же время, Служба Банка России по финансовым рынкам зарегистрировала всего шесть правил доверительного управления ИСУ. Отсутствие нормативной базы для ведения реестра владельцев ИСУ тормозило до недавнего времени развитие данного инструмента. Это не позволяло ИСУ составить конкуренцию ипотечным облигациям перед институциональными инвесторами.

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — неэмиссионные именные бездокументарные ценные бумаги, особенности выпуска и обращения которых урегулированы №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Каждый ИСУ удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие (ИП), право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств во исполнение обязательств, требования по которым составляют ИП, а также иные права, предусмотренные законом.

ИСУ не имеют номинальной стоимости, количество выдаваемых при формировании ИСУ определяется исключительно правилами доверительного управления ИП (ПДУ ИП), срок действия которых не должен превышать 40 лет. ПДУ ИП являются основным документом всех участников процесса создания ипотечного покрытия, выпуска ИСУ и дальнейшего обслуживания.

В ПДУ ИП содержится не только основная информация об управляющей компании, специализированном депозитарии, регистраторе и количестве выдаваемых ИСУ при формировании, но и особенности проведения дополнительной выдачи ИСУ, порядок определения вознаграждения и расходов, ответственность и обязанности сторон.

ПДУ ИП должны соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием (ТПДУ ИП), утвержденным Банком России. Банк России вправе установить дополнительные условия (наряду с предусмотренными настоящим ФЗ) и/или перечень сведений, которые должны содержаться в ПДУ ИП.

Выдавать ИСУ имеют право только организации коммерческого типа, имеющие лицензии на ведение деятельности по управлению инвестиционными и паевыми фондами, негосударственными пенсионными фондами (управляющие компании), а также кредитные организации.

Управляющая компания не вправе приобретать за счет имущества, составляющего ИП, любое другое имущество, а полномочия управляющего ограничены управлением переданным в состав ипотечного покрытия имуществом. В соответствии с законодательством ведение реестра ИП осуществляет специализированный депозитарий на основании утвержденного регламента.

На специализированный депозитарий возложены свойственные ему обязанности по хранению и учету имущества, составляющего ИП, в том числе закладных, а также по расчету размера ипотечного покрытия (на основании данных, предоставленных управляющей компанией) и контролю за соблюдением нормативных актов. В отличие от обслуживания паевых инвестиционных фондов (ПИФ), специализированный депозитарий не вправе вести реестр владельцев ИСУ, что обязывает управляющую компанию привлекать организацию, имеющую лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра (регистратора).

  • Указанное требование некоторым образом усложняет инфраструктурную схему обслуживания ИСУ и ведет к ее удорожанию, оно является непривычным для управляющих компаний на рынке коллективных инвестиций.
  • Инфраструктура ипотечного покрытия
  • В состав ипотечного покрытия входят: 1) управляющая компания; 2) специализированный депозитарий; 3) регистратор; 4) страховщик управляющей компании, страховщик специализированного депозитария и страховщик регистратора (при наличии).
  • Особенности формирования ипотечного покрытия ИСУ

На первый взгляд очевидная процедура формирования ИП содержит в себе множество нюансов. Процесс формирования ипотечного покрытия начинается с подготовки ПДУ ИП и завершается выдачей ИСУ.

В состав ИП могут быть включены: 1) обеспеченные ипотекой требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными; 2) другие ипотечные сертификаты участия. Оценочная стоимость имущества, включенного в состав ИП при формировании, определяется Приказом ФСФР № 05-59/пз-н от 01.11.2005.

При этом норма закона, позволяющая включать недвижимое имущество в состав ИП, на текущий момент не действует, поэтому недвижимое имущество не может быть передано в состав ипотечного покрытия. Как такового периода формирования ИП (аналогичного формированию ПИФа) нет. Под формированием ипотечного покрытия понимается включение требований/закладных в реестр ИП.

Продолжительность периода, когда требования могут включаться в реестр ИП, не устанавливается. Общая последовательность формирования ИП представлена на Рисунке 2.

Специализированный депозитарий с момента заключения договора с управляющей компанией осуществляет ведение реестра ипотечного покрытия, вносит в реестр записи на основании распоряжения управляющей компании в срок не позднее трех рабочих дней с даты получения документов (или выдает уведомление с мотивированным отказом), формирует отчетность и рассчитывает стоимость. Выдача ИСУ также происходит на основании распоряжения управляющей компании, поданного регистратору. Срок выдачи ИСУ указывается в ПДУ ИП и не может составлять более пяти рабочих дней (см. п. 3.80 Положения, утв. Приказом ФСФР России от 30.07.2013 № 13-65/пз-н). Срок определяется со дня государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, переданные в состав ИП, в ЕГРП, если требования не удостоверены закладными. В случае, когда требования удостоверены закладными, срок определяется со дня совершения передаточной надписи на закладных, удостоверяющих переданные в состав ИП требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, которые предусмотрены кредитными договорами и договорами займа. Часто возникает вопрос о возможности выдачи ИСУ частями при формировании ипотечного покрытия, то есть по мере включения прав требования (закладных) в реестр ИП. Согласно ПДУ ИП, ипотечные сертификаты участия выдаются при условии включения требований в реестр ИП, совершения записи на закладных и регистрации залога по тем требованиям, которые указаны в заявке на приобретение ИСУ (раздел 7 ТПДУ ИП). Первоначально управляющая компания может выдать ИСУ не просто в пределах, а именно то количество, которое указала в ПДУ ИП. В реестр ипотечного покрытия требования (закладные) включаются на основании одного распоряжения управляющей компании. Именно в этот момент возникает зависимость между размером ИП и количеством паев. Управляющая компания подает распоряжение специализированному депозитарию на внесение требований/закладных в реестр ИП так, чтобы не нарушать срок выдачи ИСУ, то есть если прошла государственная регистрация части залогов и/или сделаны передаточные надписи на части закладных, не дожидаясь оставшихся требований (закладных). Это наиболее удобный и наименее рисковый вариант передачи закладных, чтобы не зависеть от сроков государственной регистрации залога. Новые ИСУ для прежних или новых владельцев могут быть выданы только через утверждение общим собранием выдачи дополнительных ИСУ и соответствующее изменение Правил доверительного управления. Затруднительной является ситуация формирования ИП при количестве участников более одного. В этом случае в Правилах доверительного управления указывается распределение ИСУ между участниками в зависимости от переданных в состав ипотечного покрытия пула прав требования (закладных). Правила доверительного управления подготавливаются и передаются на регистрацию до формирования ипотечного покрытия, поэтому однозначно определить пропорцию возможно только в случае изначального понимания пула передаваемых прав требования/закладных.

Читайте также:  Акт о непроживании по месту прописки (регистрации) – образец

Многообразие залогов заставляет управляющие компании сомневаться в возможности включения прав требования/закладных, обеспеченных такими залогами, в состав ИП.

Перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, перечислены в статье 5 102-ФЗ «Об ипотеке». К ним относятся, например, воздушные и морские суда, земли сельскохозяйственного назначения.

Также, на наш взгляд, возможна передача в оплату ИСУ прав требований, обеспеченных залогом третьего лица, так как это напрямую предусмотрено 102-ФЗ.

Дополнительная выдача ИСУ

Управляющая компания вправе выдавать дополнительные ИСУ, принимая в счет их оплаты закладные (права требования).

Каждая дополнительная выдача сопровождается проведением общего собрания владельцев ИСУ и принятием решения о выдаче новых ИСУ.

Исходя из формулировок ряда пунктов ТПДУ ИП, можно сделать вывод, что фактической выдаче дополнительных ИСУ должна предшествовать регистрация изменений в ПДУ ИП в части определения количества дополнительных ИСУ.

Анализ процесса дополнительной выдачи ИСУ показал наличие спорных моментов, продиктованных особенностями формулировок нормативных актов.

Так, дата, на которую необходимо рассчитать стоимость одного ИСУ, выдаваемого при дополнительной выдаче, определяется пунктом 42 ТПДУ ИП и является днем государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего права требования, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указание на порядок расчета стоимости одного ИСУ, в случае передачи в их оплату закладных, отсутствует, хотя формирование ИП закладными является более привлекательной формой формирования ИП.

ИСУ для институциональных инвесторов

В соответствии с Постановлением Правительства № 379, в состав пенсионных накоплений могут входить ИСУ при условии допуска ИСУ к организованным торгам и включения хотя бы в один котировальный список высшего уровня. Для включения ИСУ в котировальные списки нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг установлены максимальные требования.

По правилам листинга Московской биржи ИСУ могут быть включены в список А2 при условии существования ИП не менее одного года, а в А1 — не менее двух лет.

Для обоих списков минимальный размер покрытия установлен на уровне 50 млн руб. Включение по факту формирования возможно, если стоимость ипотечного покрытия составляет 500 млн руб.

и более (возможно изменение в сторону минимального уровня до 1 млрд руб.).

При этом для прохождения листинга ИСУ на бирже, помимо предоставления обязательных документов, необходимым условием является наличие в ПДУ ИП положений об обращении ИСУ на организованных торгах.

В пп. г) п.2. 379 Постановления также установлено, что доля ипотечных ценных бумаг (ИСУ и облигации в совокупности) должна быть не более 40% от инвестиционного портфеля НПФ.

Также, в соответствии с Постановлением Правительства № 63, ИСУ могут входить в состав пенсионных резервов НПФ, при этом иных ограничений, кроме допуска к торгам, нет.

Однако доля ИСУ может составлять не более 20% пенсионных резервов, в том числе доля ИСУ, удостоверяющих доли в праве общей собственности на ИП, доверительное управление которыми осуществляется одним управляющим ипотечным покрытием, — не более 10% пенсионных резервов.

По мнению ОАО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ», ИСУ могут получить развитие в ближайшее время и как инструмент секьюритизации ипотечных активов, и как новый актив для инвестирования пенсионных денег.

Важно отметить, что, несмотря на ряд достоинств указанного финансового инструмента, в связи с отсутствием четкого нормативного регулирования возникает множество неоднозначных вопросов, в частности, связанных с перевыпуском закладных, их депозитарным учетом, заменой объекта залога.

Все указанные вопросы требуют детального анализа и проработки со стороны управляющего ипотечным покрытием и специализированного депозитария как при формировании ипотечного покрытия, так и при дальнейшем его обслуживании.

Скачать статью

Что такое ипотечные сертификаты участия?

Российский рынок ценных бумаг сейчас развит недостаточно сильно по сравнению, например, с США и странами Западной Европы. Однако он продолжает совершенствоваться усиленными темпами. Об этом говорит, к примеру, появление и развитие такого инвестиционного инструмента, как ипотечные сертификаты участия. Об этой ценной бумаге и пойдет речь в данной статье.

Ипотечные ценные бумаги: введение в понятие

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это, прежде всего, ценная бумага. Она является именной и не эмиссионной. Это означает, что выпускается она на имя конкретного владельца, соответственно продать ее может только он (в отличие, например, от ценной бумаги на предъявителя).

Ипотечная ценная бумага привлекательна тем, что удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию. Помимо этого, ИСУ удостоверяет право держателя на получение средств по исполненным обязательствам по ипотечному покрытию.

Все эти моменты четко прописаны в Федеральном Законе «Об ипотечных ценных бумагах». Однако на сегодняшний момент он представляется еще не до конца проработанным. Поэтому по ипотечным ценным бумагами участия и возникают многочисленные вопросы.

Для начала, разберемся с основными терминами. Прежде всего, важно понять, что означает ипотечное покрытие. Это – совокупность требований о выплате тела долга с процентами, обеспечением по которым и является ипотека. В качестве удостоверения требования применяются закладные или как раз ИСУ.

Однако этот вид ценной бумаги имеет силу только при соблюдении ряда условий, а именно:

  • Необходимо, чтобы величина задолженности по обязательству по каждому из соглашений (или закладных) не была более 70% от рыночной цены за недвижимость. Объект недвижимости должен быть при этом оценен независимым экспертом.
  • Ипотечное соглашение не предполагает, что можно заменить или произвести отчуждение объекта недвижимости, который находится в залоге у банка, если на то не получено разрешение залогодержателя.
  • Необходимо застраховать объект недвижимости, находящийся в залоге, от риска его утраты или повреждения. Страховая сумма должна быть выше величины требования по ипотеке.
  • В роли предмета соглашения могут выступать только средства в денежной форме.

Кто выпускает данный вид ценных бумаг?

По закону данный вид ценных бумаг вправе выпускать только те коммерческие организации, которые обладают соответствующей лицензией на управление инвестиционными фондами. Это могут быть организации, занимающиеся паевыми инвестиционными фондами, пенсионными фондами и т.д.

После выдачи ИСУ образуется общая долевая собственность между держателями данных ценных бумаг и той организацией, которая занимается регулированием доверительного управления.

Здесь несколько слов необходимо сказать про доверительное управление. Для его учреждения, прежде всего, необходимо заключить договор. Данный документ регламентирует множество ключевых вопросов, например:

  • права и обязанности управляющего;
  • количество ценных бумаг;
  • порядок их выдачи;
  • срок действия ДДУ;
  • права владельцев бумаг;
  • размер вознаграждения управляющему;
  • и многие другие вопросы.

Особенности обращения ИСУ

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются на рынке. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

Еще одна их особенность заключается в том, что удостоверяемые ими права фиксируются в бездокументарном виде.

Они не обладают номинальной стоимостью. Кроме того, ИСУ не могут служить базовым активом для выпуска соответствующих производных ценных бумаг.

Владелец данной ценной бумаги наделен следующими основными правами:

  • он вправе воспользоваться денежными средствами, которые были получены благодаря фактическому выполнению обязательств;
  • он может ожидать от организации выпуска ИСУ соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Преимущества ипотечных сертификатов

Отметим основные преимущества данных ценных бумаг для их держателей:

  1. Благодаря им устраняется необходимость оформлять все новые дополнительные соглашения.
  2. Отсутствует требование дополнительной регистрации эмиссионного проспекта.
  3. Возникает необходимость заключения лишь одного договора, который основан на ДУ.

Данный сегмент в России только начинает развиваться. Поэтому до сих пор на рынке обращения ИСУ еще не так много участников. Их выпуск начался лишь в 2012 году.

В дальнейшем АИЖК планирует развивать данный сегмент за счет средств индивидуальных инвесторов. Средства пойдут, в первую очередь, на развитие инфраструктуры. Ипотечные сертификаты способствуют развитию рынка ипотечного кредитования.

Поэтому данный инструмент будет в дальнейшем развиваться в России.

Проблемы в правовом регулировании ипотечных сертификатов участия

Правовую основу секьюритизации ипотечных активов, то есть прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, в том числе удостоверенных закладными, устанавливает ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»1 (далее — Закон об ИЦБ).

Цели секьюритизации

  • Основные идеи секьюритизации заключаются в следующем:
  • • рефинансирование (взамен «длинных» денег, получаемых по правам требования, оригинатор сделки приобретает «быстрое» финансирование);
  • • замена неликвидных прав требования к должникам ликвидными ценными бумагами, приносящими регулярный доход и способными обращаться на организованных торгах.
  • Достижение данных целей возможно при использовании различных моделей секьюритизации, предполагающих долговое или долевое финансирование.

Модели секьюритизации

При долговом финансировании путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием схема сделки выглядит следующим образом:

В данном случае создается компания специального назначения (ипотечный агент), юридические характеристики которой (в том числе ограниченная правоспособность, передача функций единоличного исполнительного органа управляющей организации, отсутствие штата сотрудников) позволяют выпустить облигации более надежные, чем если бы они выпускались с баланса оригинатора сделки. Подобные облигации обеспечиваются залогом так называемого ипотечного покрытия — комплекса имущества, включающего в себя прежде всего проданный на компанию специального назначения пул ипотечных активов. Приобретая облигации, инвестор оценивает надежность данного пула; при этом у него отсутствует необходимость проводить оценку рисков эмитента, возникающих из его деятельности, поскольку эмитент (ипотечный агент) — лицо техническое, созданное только для того, чтобы приобрести пул ипотечных активов и выпустить под их залог (в составе ипотечного покрытия) облигации.

Итогом сделки является получение рефинансирования с рынка [за счет выпуска ипотечным агентом облигаций и расчетов по договору уступки (продажи) ипотечных активов].

Кроме того, обычно оригинатор приобретает облигации одного из выпусков, субординированные по отношению к облигациям ипотечного агента других выпусков, с одной стороны, принимая участие в рисках по сделке, а с другой стороны, получая доход, который образуется за счет остатков поступлений по ипотечным активам после осуществления выплат всем остальным контрагентам ипотечного агента.

  1. Секьюритизация, предполагающая долевое финансирование и выдачу ИСУ, осуществляется по следующей схеме:
  2. (1) Оригинатор передает свои ипотечные активы в доверительное управление управляющему ипотечным покрытием на определенный правилами доверительного управления срок, становясь учредителем доверительного управления.
  3. (2) Взамен переданных ипотечных активов оригинатор получает ипотечные сертификаты участия (далее также — ИСУ).
  4. (3) Оригинатор продает полученные ИСУ инвесторам и (4) получает за них оплату.
Читайте также:  Каков налог на наследование квартиры и кто обязан платить

Таким образом, итогом сделки является обмен оригинатором неликвидных прав требования на ликвидные ценные бумаги, которые могут обращаться на организованных торгах, а также получение рефинансирования с рынка.

Кроме того, в случае оставления оригинатором части ИСУ у себя на балансе он, как и другие владельцы ИСУ, получает доход по портфелю ипотечных активов, входящих в состав ипотечного покрытия и находящихся в общей собственности владельцев ИСУ.

Остановимся подробнее на статусе ипотечных сертификатов участия.

Правовая природа ИСУ

Согласно части 2 ст. 17 Закона об ИЦБ выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ИСУ и принадлежат им на праве общей долевой собственности (часть 2 ст. 18 Закона об ИЦБ).

В соответствии со ст. 29 Закона об ИЦБ выдача ИСУ осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие. На этом основании можно заключить, что при формировании ипотечного покрытия ИСУ в него могут войти только права требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, в том числе удостоверенные закладными.

В соответствии с п. 1 ст.

1012 ГК РФ2 по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему.

В п.

97 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 года № 7653 , указывается, что залогодержателями недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, являются владельцы ИСУ. При этом владельцы ИСУ продолжают нести риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (часть 2 ст. 18 Закона об ИЦБ).

Применительно к инвестиционным паям в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 года № 930/104 указано: «Право собственности учредителя доверительного управления на передаваемое имущество прекращается, и возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, которое подлежит государственной регистрации в ЕГРП»5.

Данный вывод применим и к отношениям, возникающим в связи с выдачей ипотечных сертификатов участия. Между тем передача имущества (закладных или обеспеченных ипотекой прав требования) в состав ипотечного покрытия влечет фактически утрату правомочий в отношении данного имущества. Остановимся подробнее на обособлении секьюритизируемого актива.

Согласно части 1 ст.

22 Закона об ИЦБ требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, обособляются от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ИСУ, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего; имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Согласно части 3 ст. 22 Закона об ИЦБ по долгам владельцев ИСУ, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, не допускается. В таком случае взыскание обращается на принадлежащие им ИСУ.

ИСУ, выдаваемый взамен на передачу в общую собственность обеспеченного ипотекой права требования, удостоверяет долю его владельца в указанной общей собственности. Однако титул собственника в данном случае не предоставляет владельцам ИСУ правомочий собственника — владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ6).

Владельцы ИСУ (в том числе оригинатор, если он оставил ИСУ у себя на балансе) не имеют права по своему усмотрению распоряжаться ипотечным покрытием.

Распоряжение активами, вошедшими в ипотечное покрытие, осуществляет управляющий ипотечным покрытием на основании договора доверительного управления, который считается заключенным путем присоединения к правилам доверительного управления в момент приобретения ИСУ.

Так, в определенных Законом случаях управляющий ипотечным покрытием (и только он) может продать ипотечные активы, а также приобрести на денежные средства, вошедшие в состав ипотечного покрытия, ИСУ, удостоверяющие долю в общей собственности на другое ипотечное покрытие.

Владельцы ИСУ получают по таким бумагам доход, выплачиваемый за счет поступлений по активам, вошедшим в ипотечное покрытие. Данное право входит в состав правомочия пользования имуществом.

Однако у владельцев ИСУ отсутствует право обслуживать ипотечные активы, входящие в ипотечное покрытие, и тем самым влиять на свой доход. В соответствии с частью 3 ст. 18 Закона об ИЦБ обслуживание ипотечных активов является полномочием управляющего ипотечным покрытием.

Последний может в том или ином объеме передать данное полномочие сервисному агенту.

Помимо этого об отсутствии у владельцев ИСУ вышеуказанных правомочий собственника свидетельствует запрет на раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре, закрепленный в части 2 ст. 18 Закона об ИЦБ.

При этом владельцы ИСУ не получают в натуре ипотечные активы, входящие в состав ипотечного покрытия, ни при каких обстоятельствах.

Так, если при прекращении договора доверительного управления в ипотечное покрытие будут входить непогашенные обязательства, владельцы ИСУ получают денежные средства от их реализации, но не сами ипотечные активы (п. 47 Типовых правил7).

Таким образом, владельцы ИСУ имеют титул сособственников ипотечного покрытия (и сокредиторов по обеспеченным ипотекой правам требования), однако не наделены соответствующими правомочиями. И, наоборот, управляющий ипотечным покрытием имеет правомочия собственника, но не имеет соответствующего титула.

Из приведенных норм видно, что конструкция ИСУ нетипична для континентальной правовой системы. Она была заимствована из американского права и сравнима с participation certificates — долевыми ценными бумагами, которые обычно выпускаются американским агентством Freddie Mac.

Американские participation certificates8, как и российские ипотечные сертификаты участия, удостоверяют права на нераспределенный пул ипотечных активов, а также предоставляют инвесторам право на получение поступлений в неизмененном виде пропорционально их участию (pro rata).

Между тем американское право предполагает нахождение указанного пула в так называемой доверительной собственности у доверительного собственника9. Российское право не принадлежит к англо-саксонской правовой системе и не знает понятия доверительной собственности.

Как следствие внедрение конструкции долевой ценной бумаги в законодательстве РФ породило вышеуказанный юридический нонсенс для континентальной правовой системы, когда собственник имущества не обладает ни правом владения, ни правом пользования, ни правом распоряжения имуществом, находящимся в его собственности.

Порядок определения количества выдаваемых ИСУ

В рамках настоящей статьи мы бы хотели остановиться еще на одной проблеме, связанной с оборотом ИСУ. Согласно п.

42 Типовых правил в случае выдачи дополнительных ИСУ в связи с дополнением состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными количество выдаваемых ипотечных сертификатов участия определяется путем деления стоимости указанных требований и (или) закладных на оценочную стоимость одного ИСУ по состоянию на день государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего указанные требования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом оценочная стоимость одного ИСУ определяется путем деления размера ипотечного покрытия на количество выданных ИСУ.

Порядок определения размера ипотечного покрытия содержится в Положении о порядке определения размера ипотечного покрытия10, в соответствии с которым размер ипотечного покрытия рассчитывается путем суммирования денежных средств, ИСУ из другого ипотечного покрытия, а также размера требований по обеспеченным ипотекой обязательствам. Размер таких требований для данных целей рассчитывается с учетом процентов будущих периодов (п. 3.1 Положения о порядке определения размера ипотечного покрытия).

Таким образом, оценочная стоимость одного ИСУ для целей п. 42 Типовых правил подлежит расчету с учетом процентов будущих периодов по правам требования, входящим в состав ипотечного покрытия ИСУ.

В то же время в Типовых правилах не прописано, как определяется стоимость вносимых в состав ипотечного покрытия прав требования (закладных).

На практике стоимость таких прав требования (закладных) при осуществлении сделок с ними рассчитывается без учета процентов будущих периодов; при этом балансовая их стоимость обычно определяется исходя из непогашенного остатка основного долга и начисленных, но не выплаченных процентов.

Однако в данном случае для целей пропорционального распределения ИСУ, видимо, необходимо исходить из того, что и права требования (закладные) должны оцениваться с учетом процентов будущих периодов.

В любом случае при выдаче дополнительных ИСУ необходимо, чтобы соблюдался тот же принцип оценки прав требования (закладных), что и при первоначальной выдаче ИСУ; в противном случае интересы либо первоначальных, либо новых владельцев ИСУ будут нарушены.

При этом следует отметить, что порядок определения количества выдаваемых ИСУ и стоимости расчета одного ИСУ при формировании ипотечного покрытия вообще не регулируется Типовыми правилами. В свою очередь, Положение о порядке определения размера ипотечного покрытия для указанных целей не применяется.

1. ИПС «КонсультвнтПлюс». С 1 июля 2014 года секьюритизация ипотечных активов также может быть осуществлена на основании Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Однако ипотечные сертификаты участия, правовому положению которых посвящена настоящая статья, регулируются именно Законом об ИЦБ.

Ссылка на основную публикацию