Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году

Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 годуПередача в аренду нежилого помещения подтверждается договором, который является гарантом соблюдения обязанностей и прав обеих сторон. Государственная регистрация потребуется, если договор аренды составлен на срок более года. Процедура эта достаточно сложная, сопряжена с оформлением ряда документов.

Основным документом, которым следует руководствоваться при регистрации договоров аренды недвижимости, является Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Но не все договора подлежат обязательной регистрации, только:

  • заключенные с установленным сроком более 1 года;
  • по аренде предприятия, срок по соглашению не имеет значения.

Подать заявление на регистрацию вправе одна из сторон или обе. Но при заключении договора с государственным или муниципальным органом подавать его должен он самостоятельно.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2022 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

  1. Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:
  • в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
  • при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
  • онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

  • проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
  • усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.
  • При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».
  • Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  • Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.
  • Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

  1. Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  2. Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  3. На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.
  4. Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  5. После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.
  6. Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  7. Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году
  1. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

  • договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
  • личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

  • 2 тыс. руб. для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

  • учредительные документы организации;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.
  1. Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:
  • лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
  • почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
  • прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.
  1. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:
  • при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
  • при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
  • регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
  • в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

  • в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
  • заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
  • право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
  • представлен не полный пакет документов;
  • документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
  • форма заявления не соответствует установленным требованиям;
  • подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
  • документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
  • иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.
  1. Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Подводные камни

Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году

Существует ряд моментов в процедуре госрегистрации договора аренды нежилой недвижимости:

  1. Следует обратить внимание, что собственник может подать заявление в орган Росреестра о внесении отметки в ЕГРН, которая сделает невозможным зарегистрировать договор аренды без его участия. Тогда документы, поданные на регистрацию арендатором, не будут приняты к рассмотрению. Поэтому следует известить о намерении собственника нежилого помещения и попросить его либо самому подать документы, либо отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации.
  2. Субъекты предпринимательской деятельности стали практиковать составление предварительных договоров аренды нежилого помещения, где прописываются условия заключения окончательного соглашения. Такой вид договора регистрировать не требуется.
  3. Что касается субаренды нежилого объекта, то здесь действуют все те же правила, которые применяются к договорам аренды. При составлении его сроком более года необходимо проходить процедуру регистрации.
  4. Закон не обязывает регистрировать бессрочные договора, но для урегулирования конфликтных ситуаций следует знать, что в законную силу такое соглашение вступает только после обращения в Росреестр и отметки о регистрации.
  5. Условие о периоде действия договора аренды не является существенным, его стороны могут устанавливать самостоятельно. Но обязательно нужно упомянуть об условиях расторжения.
  6. Арендодатель вправе сдавать нежилую площадь только при наличии всех необходимых документов, подтверждающих его права на нее. Не принятое в эксплуатацию здание не может быть поставлено на регистрационный учет и право невозможно оформить. Тем самым сдавать такое помещение по договору невозможно. В этом случае стороны могут составить предварительное соглашение до момента урегулирования всех правовых проволочек.

Видео: Подготовка технического плана перед регистрацией договора аренды нежилого помещения

Фсбу 25/2018: как изменится бухгалтерский учёт аренды с 2022 года

С 2022 года арендодателям и арендаторам придётся пересмотреть свои подходы к бухучёту и применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды». Рассказываем об изменениях, которые затронут всех, и о послаблениях для малого бизнеса. В конце статьи — видео с вебинара Алексея Иванова и Людмилы Архипкиной по применению нового стандарта.

Где регистрируют договор аренды нежилого помещения в 2022 году

Кто и в каких случаях должен применять ФСБУ 25/2018

В общем случае стандарт должны применять все организации, которые заключили договоры, связанные с предоставлением имущества во временное пользование. Это касается как коммерческих, так и некоммерческих компаний. Исключение — только бюджетные организации (п. 4 ФСБУ 25/2018).

Речь идёт как об операционной аренде (субаренде), так и о финансовой аренде или лизинге. В последнем случае имущество может быть отражено на балансе как арендатора, так и арендодателя. На порядок учёта это не повлияет (п. 2 ФСБУ 25/2018).

Есть исключения: новый стандарт не нужно применять при аренде следующих видов имущества (п. 3 ФСБУ 25/2018):

  1. Недр земли, которые арендуют для геологоразведки и добычи полезных ископаемых.
  2. Объектов интеллектуальной собственности, товарных знаков, знаков обслуживания и материальных носителей, на которых они находятся.
  3. Объектов концессионного соглашения.

Перейти на новый стандарт нужно с 1 января 2022 года.

Что входит в арендные платежи 

Арендные платежи — это все выплаты, которые предусмотрены договором аренды, за вычетом НДС и акцизов. В п. 7 ФСБУ 25/2018 приведены примеры основных видов арендных платежей:

  1. Фиксированные выплаты от арендатора арендодателю, за вычетом «встречных» платежей, например — возмещения арендодателем расходов арендатора.
  2. Переменные выплаты, привязанные к ценовым индексам или процентным ставкам.
  3. Справедливая стоимость передаваемого имущества при неденежной оплате.
  4. Платежи, связанные с изменением срока аренды.
  5. Платежи, связанные с выкупом предмета аренды арендатором.
Читайте также:  Временная регистрация в неприватизированной квартире в 2022 году

Это открытый перечень — другие виды платежей, предусмотренные договором, тоже можно относить к арендным. Главное — чтобы передаваемое имущество соответствовало условиям для объекта учёта аренды.

Как вести учёт аренды у арендатора

Арендатор в общем случае должен в момент получения актива признать в бухучёте право пользования им и обязательство по аренде.

Учёт права пользования активом

Право пользования активом (ППА) нужно учитывать по правилам, установленным для основных средств и капитальных вложений (п. 10 ФСБУ 25/2018). ППА при его формировании следует учитывать у арендатора в балансе в составе внеоборотных активов на счете 08. Для этого нужно завести отдельный субсчёт.

Стоимость ППА складывается из следующих частей (п. 13 ФСБУ 25/2018):

  1. Первоначальной оценки обязательства по аренде.
  2. Арендных платежей, произведённых «авансом» — до передачи или непосредственно в дату передачи предмета аренды.
  3. Затрат арендатора на доставку предмета аренды, установку, монтаж, настройку и другие подобные работы.
  4. Оценочных обязательств арендатора, например — по предстоящему демонтажу объекта или охране окружающей среды.

Компании, которые ведут упрощённый бухучёт, могут не учитывать затраты из п. 3 и 4, признавая их текущими расходами.

Расчёт обязательства по аренде

Обязательство по аренде в общем случае нужно оценивать по приведённой стоимости будущих арендных платежей. Эту сумму определяют путём дисконтирования — с учётом уменьшения стоимости денег в будущем (п. 14,15 ФСБУ 25/2018).

Период дисконтирования должен быть не длиннее, чем период, за который организация формирует бухгалтерскую отчётность. В общем случае это календарный год. Можно проводить дисконтирование и чаще, например — для составления управленческих отчётов. Если период аренды меньше отчётного, то арендные платежи можно не дисконтировать.

Организации, которые ведут упрощённый бухучёт, могут оценивать обязательство по аренде как номинальную сумму будущих платежей, без дисконтирования.

Стандартный порядок расчёта ставки дисконтирования:

  1. Оценить справедливую стоимость предмета аренды к концу срока его использования арендатором. 
  2. Вычесть из этой справедливой стоимости суммы выплат, связанные с гарантией выкупа объекта, если таковые предусмотрены договором. 
  3. Определить негарантированную ликвидационную стоимость предмета аренды как разность показателей из пп. 1 и 2. Это та потенциальная экономическая выгода, которую объект может принести по истечении срока аренды. 
  4. Вычесть из текущей справедливой стоимости предмета аренды его негарантированную ликвидационную стоимость. Эта разность должна равняться сумме арендных платежей с учётом дисконтирования.
  5. Подобрать ставку дисконтирования так, чтобы приравнять сумму номинальных арендных платежей к разности из п. 4. 

Достаточно сложная схема. Но арендатор имеет право применять упрощённый вариант. Компания может использовать для дисконтирования ставку по заёмным средствам на период аренды.

Это может быть фактическая ставка, по которой организация берёт кредиты на срок, сопоставимый с длительностью аренды, либо оценочная величина.

Например, можно взять текущую ставку рефинансирования ЦБ и прибавить к ней несколько процентных пунктов, с учётом кредитоспособности компании.

Пример 1.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. 

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН. 

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости. 

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

  • — Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
  • — Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
  • — Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ.

Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

  1. — Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
  2. — Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

  3. — Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

Читайте также:  Наследство на дом и земельный участок – процедура, документы, стоимость, наследования паев

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

  • Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 
  • Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 
  • Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.
  • Статья о расторжении договора аренды
  • Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении.

К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 28.01.2021

Учет операций аренды у арендатора в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25

С 1 января 2022 года вступает в силу совсем не новый бухгалтерский стандарт, утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н, «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»».

В данной статье мы рассмотрим порядок бухгалтерского учета операций, связанных с договором аренды у арендатора. Сразу отметим, что учет со стороны арендатора никак не зависит от учета данных операций со стороны арендодателя. И по большому счету арендатору всё равно как арендодатель классифицирует у себя объект учета аренды.

  • Задача арендатора отразить или не отразить (в случае, оговоренном в Стандарте), операции с арендованным имуществом.
  • Начнем с того, кто имеет право не применять новые правила учета. В случае если договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа и предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду, а так же:
  • *️⃣ срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
  • *️⃣ рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
  • *️⃣ арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (прошу не путать с упрощенной системой налогообложения и внимательно прочитать статью 6 закона «О бухгалтерском учете»).
  • Тогда арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде.

При этом, обратите внимание, что срок аренды, не превышающий 12 месяцев, считается не только по договору аренды, но и исходя из фактических условий и намерений самой компании! Вспоминаем ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» п.6 требование приоритета содержания перед формой.

Под условие «срок аренды не более 12 месяцев» не попадают договоры, которые заключены на 11 месяцев и которые продлевают несколько раз, чтобы избежать госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

По новым правилам срок аренды считается с учетом возможностей и намерений сторон его изменять (п. 9 ФСБУ 25/2018). В итоге общий срок с учетом продлений превысит 12 месяцев.

Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей).

При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений. Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.

  1. Кроме того, ФСБУ 25/2018 не применяется при предоставлении в аренду участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых, результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены и объектов концессионного соглашения.
  2. Мы исключили тех, кто имеет право не применять ФСБУ 25/2018 и, следовательно, дальше не читать данный материал.
  3. А вот кто не попал в группу исключения, тот продолжает работать далее.
  4. Арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде.
  5. Право пользования активом (далее ППА) признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:
  6. *️⃣ величину первоначальной оценки обязательства по аренде (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами» /Арендное обязательство);
  7. *️⃣ арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами /Авансы выданные (62/Авансы выданные);
  8. *️⃣ затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях Д Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» (23, 70, др. счета);
  9. *️⃣ величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 96 «Оценочные обязательства»).
  10. Фактическая стоимость ППА изменяется в следующих случаях:

*️⃣ переоценка ППА. Это возможно, когда предмет лизинга по характеру использования относится к группе ОС, по которой вы приняли решение о проведении переоценки (п. 16 ФСБУ 25/2018);

Два упрощения в учете арендатора в 2022 году

ФСБУ 25/2018, как вы знаете, нужно применять не к фирме в целом, а только к договорам аренды, которые она заключает. Для арендаторов ФСБУ 25/2018 предусматривает два упрощения в учете договоров.

Одно касается определенных договоров, когда платежи просто признаются в расходах, и не нужно учитывать ни ППА, ни обязательство по аренде. Другое состоит в упрощении способов оценки этих объектов.

Суть упрощенного учета договора аренды в том, что арендатор не отражает в бухучете ни право пользования активом (ППА), ни обязательство по аренде. Он признает только расходы по арендным платежам, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя. То есть по-старому.

Вы, конечно, знаете, что с 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ установлено, что с 1 января 2022 года по имуществу, находящемуся в аренде, в том числе лизинге, налог платит арендодатель. Этим и определяется, что на своем балансе предмет аренды учитывает только арендодатель.

Арендатор признает только расходы по арендным платежам равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода. То есть сохраняет прежний порядок учета (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018).

Как правило, это краткосрочная аренда и аренда недорогих объектов.

Никаких изменений в бухучете в этой ситуации у арендатора не происходит. Однако придется вносить изменения в учетную политику. В ней нужно будет прописать, в отношении каких договоров применяется упрощенный порядок учета.

Упрощенные способы расчета фактической стоимости ППА и оценки обязательства

В качестве актива выступает стоимостная оценка права пользования активом — предметом аренды (ППА). Оно принимается к учету на счете 01 «Основные средства», а стоимость погашается путем начисления амортизации на счете 02.

Читайте также:  При каких условиях признается недействительность завещания и как подать иск

Обязательство – это стоимостная оценка обязательства по аренде. После принятия к учету величина обязательства по аренде увеличивается на начисляемые проценты (в случае, когда фирма не вправе вести учет упрощенно) и уменьшаются на уплаченные арендные платежи.

  • Суть упрощения в том, что арендатор формирует стоимость ППА в сокращенном виде, а обязательство по аренде оценивает без дисконтирования.
  • Это упрощение предусмотрено для арендатора, который вправе применять упрощенные способы бухучета.
  • В фактическую стоимость ППА такие арендаторы вправе включить только:
  • величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
  • арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты.

При этом в фактическую стоимость ППА не включают:

  • затраты, связанные с поступлением и доведением предмета аренды до состояния, пригодного для использования;
  • величину оценочного обязательства, например, по демонтажу, восстановлению окружающей среды.
  1. Эти затраты нужно признавать в расходах в периоде возникновения.
  2. По окончании срока аренды ППА будет самортизировано полностью, и его стоимость нужно списать. В бухгалтерском учете бухгалтер сделает проводки:
  3. Дебет 01 субсчет Выбытие ОС Кредит 01
  4. — списана стоимость ППА;
  5. Дебет 02 Кредит 01 субсчет Выбытие ОС»
  6. — списана амортизация ППА.

Обязательство по аренде, которое учитывается в пассиве баланса, первоначально оцените как сумму номинальных величин будущих арендных платежей. То есть, чтобы определить сумму приведенной стоимости будущих арендных платежей арендные платежи дисконтировать не нужно (п. 13, 14 ФСБУ 25/2018). Нужно просто просуммировать их номинальные значения.

Компания — имеет право на упрощенный бухучет.

Во временном пользовании компания имеет помещение склада (используется в производственной деятельности). По условиям договора арендная плата в месяц составляет 120 000 руб. (в том числе НДС — 20 000 руб.). Срок аренды — 2 года.

Номинальная стоимость арендного обязательства составляет 100 000 руб. х 24 мес. = 2 400 000 руб.

  • Эта же сумма характеризует стоимость первоначальной оценки обязательства по аренде.
  • ППА отражается проводкой:
  • Дебет 01 Кредит 08
  • — 2 400 000 руб.
  • — учтено право пользования активом.

Сумма амортизации составит 100 000 руб. (2 400 000 руб. : 24 мес.). Ее нужно отражать в учете ежемесячно.

Дебет 20 Кредит 02

— 100 000 руб. — начислена амортизация по ППА (отнесена к расходам производственного характера).

По окончании договора аренды ППА будет полностью самортизировано. Его нужно будет списать.

  1. Первоначальная оценка обязательства по аренде также составляет 2 400 000 руб.
  2. Бухгалтер сделает проводку:
  3. Дебет 08 Кредит 76 

— 2 400 000 руб. — отражено арендное обязательство (первоначальная оценка обязательства по аренде).

  • Арендное обязательство будет ежемесячно уменьшаться.
  • Арендатор учитывает расчеты по арендным платежам проводками:
  • Дебет 19 Кредит 76
  • — 20 000 руб. — учтен входной НДС по арендной плате;
  • Дебет 68 Кредит 19
  • — 20 000 руб. — входной НДС поставлен к вычету на основании счета-фактуры;
  • Дебет 76 Кредит 51

— 120 000 руб. — перечислен арендный платеж, в том числе НДС.

По окончании срока аренды арендное обязательство будет погашено.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера. Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.

Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Регистрация прав на помещения

  • Получатель – юридическое лицо
  • Необходимые документы:
  • 1) заявление юридического лица (одной из сторон договора) о государственной регистрации договора аренды; нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия (оригинал);
  • 2) документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
  • 3) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица  действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
  • 4) учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов;
  • 5) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия);

6) договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее чем в двух экземплярах, один из которых подлинник).

  1. 7) межевой план, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства(в случае передачи в аренду части земельного участка не состоящей на кадастровом учете).
  2. 8) технический план, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства(в случае передачи в аренду части здания, сооружения не состоящей на кадастровом учете);
  3. 9) иные документы, которые в установленных законодательством случаях   необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
  4. письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге  и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  5. согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий  (оригинал и копия);
  6. решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).

Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Обращаем Ваше внимание: если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

  Обращаем Ваше внимание: государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Государственная пошлина: 22000 рублей. Если с заявлением о государственной регистрации обращаются обе стороны договора, государственная пошлина уплачивается в размере 22 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

  • Срок предоставления услуги:
  • 7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  • 9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  • 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  • 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  • 3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • 5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • Результат услуги: документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью (оригинал).
Ссылка на основную публикацию