Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости. В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

  1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
  2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
  3. Реализация недвижимости через открытые торги.

На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость.

Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

Как происходит продажа?

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

  • заёмщик погашает все обязательства перед банком;
  • после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
  • с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

  • продавец собирает пакет документов;
  • покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
  • оформляется предварительное согласие на покупку;
  • оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
  • заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
  • оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
  • оплачивается госпошлина;
  • вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
  • покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже.

И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств.

Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя. Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры. К примеру, в случае.

если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала.

При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи.

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Покупка залоговой недвижимости в ипотеку

Залоговая недвижимость может быть реализована за «живые» средства, т. е. у покупателя деньги имеются на руках или в ипотеку. И вот со вторым могут быть серьёзные сложности.

Купить такую квартиру в ипотеку в 99% случаев можно только при одобрении кредита в том банке, у которого эта квартира находится в залоге. Оформить кредит в другом банке можно только в теории, на практике банки попросту отказывают в этом.

Поэтому при желании оформить ипотеку следует обращать внимание только на квартиры, которые реализуются самим банком, где оформляется кредит. Это не только значительно снижает количество доступных вариантов, но и, как писалось выше, можно столкнуться с завышением среднестатистических цен.

Плюсы покупки залоговых квартир

Несмотря на все минусы, существуют всё же и плюсы, которые делают залоговые квартиры очень привлекательными для покупки:

  1. Высокое качество приобретаемой недвижимости. При такой покупке практически невозможно столкнутся с убитой квартирой, так как банки выдают кредиты только на высококачественное жильё.
  2. Гарантия юридической чистоты сделки. Для многих именно этот пункт перевешивает все минусы сделки, ведь это позволяет обезопасить себя от мошеннических схем.
  3. Шанс снижения цены. В некоторых случаях остаётся возможность значительно сократить расходы на покупку, что также делает залоговые квартиры очень привлекательными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!  

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/zalogovaa.html

Покупка квартиры у банка: риски покупателя залоговой недвижимости

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

  • Покупка квартиры в залоге у банка риски покупателя недвижимости, особенности и опасности приобретения залогового жилья, читайте, чтобы не лишиться денег.
  • Широкое распространение ипотечных кредитов привело к росту продаж квартир, находящихся в залоге банка, выставляемых на торги кредитной организацией, в связи с отказом или невозможностью оплаты ипотечниками ежемесячных взносов.
  • Реализуемая с банковских торгов недвижимости выставляется по цене заведомо ниже рыночной и банки не знают, что велики риски у покупателя, но знаете ли вы?
  • Обо всех рисках покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке читайте в статье

Покупка квартиры у банка: риски

  1. Залоговая квартира — это жилплощадь, находящаяся в залоге у банковской организации, на которое наложено обременение в силу закона.

  2. Закон разрешает банку изъять залоговую недвижимость, если платежи по ипотеке не поступали от полугода до 9-ти месяцев (ст.

    334 ГК РФ и ст 37, 50 ФЗ №102 «Об ипотеке»

  3. Варианты покупки залогового жилья:
  1. Покупатель погашает задолженность собственника перед банком;
  2. ДКП с участием банка ипотечника (расчет через две банковские ячейки – подробнее читайте ниже);
  3. Смена залогодателя (покупатель берет на себя обязательства по выплате ипотечного долга банку)

Чтобы объективно взвесить все за и против покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрим плюсы, а затем риски покупателя.

Плюсы приобретения квартиры в собственности банка:

  • Получение выгодной цены за реализуемую с банковских торгов недвижимость;
  • Качественное жилье (все знают, что банк перед выдачей ипотеки одобряет не только заемщика, но и объект залога);
  • Юридическая «чистота» объекта недвижимости (хотя здесь можно поспорить);
  • Сделку купли-продажи оформляют организаторы аукциона.

Перечень рисков покупателя залоговой квартиры

  1. Изъятие осуществляется в судебном порядке и это первый риск! Решение суда всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции и вернуть недвижимость бывшему собственнику;
  2. Прописанные несовершеннолетние, например, часто ипотеку берут молодые семьи с детьми и прописывают на новой жилплощади маму и ребенка, которого без согласия суда так же нельзя выписать.

    Аналогичная ситуация по недееспособным;

  3. Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки;
  4. Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости.

    За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно;

  5. При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником. А вам оно надо?
  6. Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности. Если так сделать, то собственник, расплатившись вашими деньгами с банком может передумать продавать жилплощадь и сделка затянется на годы;

Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?
Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:

  • воспользоваться двумя банковскими ячейками, разбив оплату на две суммы — на погашение долга банку и оставшиеся деньги покупателю;
  • подписать предварительный договор купли-продажи, включив в него штрафные санкции и прописав условия, при которых покупатель не будет чинить препятствия ни до сделки, ни после;
  • оформлять не аванс, а задаток при подписании предварительного договора.

Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежать

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/pokupka-kvartiry-banka-riski.html

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Последнее обновление: 22.12.2019

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка – основные риски и способы их избежатьОтвет:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.

346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.

), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.

Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки.

То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.

Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга).

В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.

Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.

При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры 

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/mozhno-li-kupit-kvartiru-nahodyashchuyusya-v-ipoteke/

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

  • Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.
  • Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?
  • Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.
  • Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

  1. Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга
  2. После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.
  3. Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

  • Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.
  • Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.
  • В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.
  • Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

  1. Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.
  2. Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.
  3. Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.
  4. Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.
  5. Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.
  6. Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

  • Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.
  • Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?
  • Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.
  • Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.
  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  • +7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/ipoteka/kvartira-2/zalogovaya.html

Квартира в залоге у банка. Как покупателю избежать рисков?

Часто клиенты спрашивают меня: «Безопасно ли покупать квартиру, которая находится в ипотеке, т.е. в залоге у банка? Какие могут быть риски? Не потеряю ли я свои деньги?».

Это весьма актуальные вопросы, особенно учитывая тот факт, что более половины квартир покупаются с привлечением кредитных средств. Ответ – да, такую квартиру приобрести можно, но стоит уделить особое внимание схеме расчёта по сделке.

Но для начала о том, что будет если пренебрегать рекомендациями юриста.

Риски.

Недобросовестность продавца – это основной риск для покупателя в сделках с недвижимостью, обремененной ипотекой. Всё дело в том, что продавцы очень часто просят закрыть их ипотеку до сделки.

Деньги в этом случае они принимают по расписке на основании соглашения об авансе/задатке, либо предварительного договора купли-продажи. Но так делать ни в коем случае нельзя.

Почему? Существует множество прецедентов, когда наивный покупатель погашает ипотеку, а продавец говорит ему: «Спасибо!», а потом меняет номер телефона и уезжает в закат. Суд, конечно, обманутый покупатель выиграет, но деньги «вытащить» из мошенника зачатую очень проблематично.

Каким же образом можно купить квартиру, которая находиться в залоге у банка? 

Есть 3 безопасных схемы сделок с ипотечной недвижимостью. О них сейчас и поговорим.

Оплата долга продавцом.

Это самый простой способ избавиться от обременения и выйти на сделку. Однако для продавца такая схема может быть весьма накладной. Далеко не всегда люди располагают необходимыми денежными средствами. Как выйти из подобной ситуации? Продавец может оформить потребительский кредит и за счет него погасить свой долг.

Но кредит могут и не одобрить ввиду высокой кредитной нагрузки. Вторым вариантом выступает привлечение денег инвестора. Сейчас на рынке множество подобных предложений. Инвесторы берут за свои услуги в среднем 100-200 тысяч рублей. Да, немало, но порой это единственный вариант выйти на сделку без риска для покупателя.

Оплата долга покупателем.

Компромиссный вариант. Стороны выходят на сделку предварительно договорившись с кредитной организацией, что часть денежных средств покупателя идет на досрочное погашение долга по ипотеке, вторая в пользу продавца. Если по каким-либо причинам сделка не будет зарегистрирована, стороны остаются при своём. В данном случае банк выступает гарантом сделки и не позволит Вам потерять свои деньги.

Замена кредитора по договору об ипотеке.

Бывают случаи, когда ни у кого из сторон нет возможности оплатить задолженность перед банком за счет собственных или кредитных средств. В этом случае банковская организация может «переоформить» ипотеку на новое лицо. При этом залог на квартиру сохраняется.

И помните, если вы приобретаете ипотечную квартиру, якобы проверенную банком «вдоль и поперек», пренебрегать независимой юридической оценкой рисков покупки недвижимости не стоит, т.к. проверка банка страхует лишь его риски, но никак не Ваши.

  • Сопровождение сделок с недвижимостью.
  • Наш сайт
  • 8 (495) 005-71-59

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bfbb066793dec00aa606fb4/5e39d1c8264b2e658df20b80

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

ВНИМАНИЕ: Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ.

Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом.

Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

  • Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  • Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве. Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

  1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
  2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
  3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
  4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

ВАЖНО: Покупка жилья на вторичном рынке таких гарантий не представляет, здесь же не предусматривается существенное снижение цены.

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

  1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
  2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
  3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
  4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

  • кредитор;
  • при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными.

Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.

  • Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.
  • СОВЕТ: При обращении в суд иск подаётся в районный юрисцикционный орган по месту расположения квартиры, согласно нормам статьи 28 ГПК РФ.
  • Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

  • совершеннолетие;
  • дееспособность;
  • наличие гражданского паспорта с пропиской.

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год.

Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.

Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.

ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае не следует приобретать залоговую недвижимость, не обеспеченную полным пакетом документации – такие сделки несут в себе угрозу оспоримости, с вытекающими юридическими последствиями.

Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий.

Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя.

Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Продажа изъятой по суду недвижимости

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

ВАЖНО: Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (ст. 380, 381 ГК РФ), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение.

Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион.

В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

  1. самостоятельно продать жилое помещение;
  2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

  • через риэлтора (о том, как купить квартиру без риэлтора, рассказано в этой статье);
  • на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
  • через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

  1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
  3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
  4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.
  1. Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.
  2. СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.
  3. Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:
  1. Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
  2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
  3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте.

Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки.

Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.

С переоформлением кредита

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
  2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
  3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
  4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски.

Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Приобретение у застройщика

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
  2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
  3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/v-zaloge-u-banka.html

Ссылка на основную публикацию