Найм жилья: что это, отличие, порядок и срок действия договора в 2022

Найм жилья: что это, отличие, порядок и срок действия договора в 2022

Как правило, договор аренды стороны заключают на определенный срок. Какие подводные камни могут быть при заключении или последующем переоформлении аренды на неопределенный срок?

Гражданское законодательство допускает заключение договоров аренды на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон договора: как арендодатель, так и арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения договора.

Достаточно лишь за один месяц либо за три месяца (если речь идет об аренде недвижимости) уведомить вторую сторону о расторжении. При этом арендатор или арендодатель вправе в договоре прописать иной срок уведомления (п. 2 ст.

 610 ГК РФ).

Какие плюсы в неопределенном сроке договора аренды?

Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.

Важно! При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок регистрация не требуется (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2018 № Д23и-389).

Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.

Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.

При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 16092/10, от 15.02.2011 № 14381/10).

Какие правила бухгалтерского учета нужно применять с 2022 года к бессрочным договорам?

Начиная с 2022 года, для многих компаний становится обязательным применение стандарта ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н).

Этот стандарт касается учета как у арендатора, так и у арендодателя.

Для некоторых бухгалтеров применение данного стандарта вызывает сложности, ведь арендованное имущество годами учитывалось на забалансовом счете и не выводилось на баланс у арендатора.

Теперь требуется определять так называемую справедливую стоимость, руководствуясь международным стандартом IFRS 16 «Аренда» и использовать ставку дисконтирования.

Можно ли избежать применения этого стандарта и учитывать арендные отношения по «старым» правилам?

Классификация объектов учета аренды подразумевает выполнение ряда условий. Одним из таких условий является предоставление арендодателем арендатору предметов аренды на определенный срок (п. 5 ФСБУ 25/2018).

Как мы видим, формально бессрочные договоры аренды не подпадают под объекты учета. А при расчете срока аренды для целей учета стандарт опять отсылает нас к срокам, установленным договорам аренды (п.

 9 ФСБУ 25/2018).

Обратимся к международному стандарту IFRS 16 «Аренда» — он тоже регулирует арендные отношения с определенным сроком действия.

В данной ситуации стороны, которые изначально заключают договоры аренды на 11 месяцев, а затем их продлевают, не избавлены от обязанности применять стандарт. Согласно п.9 ФСБУ 25/2018 точкой отчета действия срока аренды является дата предоставления предмета аренды.

Поэтому бессрочные договоры аренды проще отражать на счетах бухгалтерского учета.

Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?

Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.

Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).

На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).

Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).

Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты.

В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.

2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.

Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.

1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту.

То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).

8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.

Участвовать

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую.

В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация.

В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
  • организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора

ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.

В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:

При получении батута:

  • Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;

Ежемесячно в течение срока аренды:

  • Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
  • Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
  • Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;

По окончании аренды:

  • Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.

Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018

Организация получила в аренду станок.

  1. Срок аренды — 24 месяца. 
  2. Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
  3. Авансовых платежей нет.
  4. Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых. 
  5. Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.
Читайте также:  Дарение квартиры близкому родственнику в 2020 году – порядок оформления сделки

Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей

В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.

Номер периода (месяца) Номинальная сумма платежа, руб. Кол-во месяцев до платежа Коэффициент Приведённая сумма платежа, руб.
1 100 000,00 1 0,992088943 99 208,89
2 100 000,00 2 0,984240472 98 424,05
3 100 000,00 3 0,984240472 97 645,41
4 100 000,00 4 0,968729306 96 872,93
5 100 000,00 5 0,961065634 96 106,56
6 100 000,00 6 0,953462589 95 346,26
7 100 000,00 7 0,945919693 94 591,97
8 100 000,00 8 0,938436469 93 843,65
9 100 000,00 9 0,931012445 93 101,24
10 100 000,00 10 0,923647153 92 364,72
11 100 000,00 11 0,916340128 91 634,01
12 100 000,00 12 0,909090909 91 634,01
13 100 000,00 13 0,901899039 90 189,90
14 100 000,00 14 0,894764065 89 476,41
15 100 000,00 15 0,887685536 88 768,55
16 100 000,00 16 0,880663006 88 066,30
17 100 000,00 17 0,873696031 87 369,60
18 100 000,00 18 0,866784172 86 678,42
19 100 000,00 19 0,859926993 85 992,70
20 100 000,00 20 0,853124062 85 312,41
21 100 000,00 21 0,84637495 84 637,49
22 100 000,00 22 0,83967923 83 967,92
23 100 000,00 23 0,83303648 83 303,65
24 100 000,00 24 0,826446281 82 644,63
ИТОГО 2 400 000,00 2 176 456,76

Чем отличаются аренда и наем квартиры — Юридическая консультация

Содержание

  • Основное отличие
  • Сроки
  • Условия расторжения договоров аренды и найма
  • Налоги

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект.

Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст.

683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

  • Относительно налогообложения.
  • Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
  • По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Отличия договора аренды от договора найма — Компания «АПИ»

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем.

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст.

671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

  1. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Читайте также:  Договор купли продажи квартиры ипотека сбербанк: образец 2022

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс

Ситуация: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? («Электронный журнал «Азбука права», 2018) {КонсультантПлюс}

«Кидать станут чаще»: зачем ужесточают контроль за арендой жилья

 Вечерняя МоскваВечерняя Москва

Поможет ли новый нормативный акт легализоваться теневым арендодателям и увеличить приток средств в казну, «Вечерняя Москва» спросила у экспертов в области предпринимательства, налогов и недвижимости.

Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.

— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.

Сегодня, напомнила собеседница «ВМ», можно внести через интернет долгосрочный договор аренды без каких-либо трудностей. По ее мнению, дополнительные новшества в области цифровизации для этого не нужны.

Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.

Общественный деятель пока не видит инструментов позитивной мотивации арендодателей к легализации, кроме «ужесточения наказания за сокрытие дохода». Она назвала страх плохим стимулятором и предположила, что «выйти из тени захотят немногие».

Руководитель проекта «Квартиры без риска» Кирилл Манаенков считает, что законы, необходимые для регулирования отношений на рынке недвижимости, есть, но они не работают.

— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.

Маненков уточнил, что доля профессиональных рантье на рынке сдачи жилья мала. Это, как правило, люди с невысокими доходами. Собеседник «ВМ» заметил, что для них даже налог 4 процента согласно Закону о самозанятых — это много. По словам Маненкова, такие люди стараются брать деньги наличными и не афишировать то, что сдают квартиры.

Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.

Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.

Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Александр Саяпин предположил, что стоимость аренды в наступившем году поднимется незначительно, не более чем на 3 процента. Это «будет реакцией на инфляцию».

— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.

Он допустил, что особо ответственные и законопослушные люди, возможно, легализуются. В лучшем случае «таких будет не более трети от всего рынка».

Саяпин также предположил, что многие из упомянутых рантье пойдут на «компромисс»: они не станут указывать в договоре полную стоимость аренды, чтобы скрыть доход.

Квартиранты станут делать то же самое, чтобы не платить лишнее за аренду. Это, по мнению эксперта, увеличит риски арендодателей — их «чаще станут кидать».

Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.

— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.

Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.

Депутат также считает, что ставка 4 процента, утвержденная как налог для самозанятых, по понятным причинам будет воспринята арендодателями лучше, чем 13 процентов подоходного налога.

Собеседник «ВМ» выразил надежду, что в процессе обсуждения рабочая группа рассмотрит минимальный вариант налогообложения.

Он также допустил возможность дискретного подхода по налогообложению в этой области, учитывающего форму собственности, арендную ставку и другие факторы.

Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов заверил, что позитивные стороны для граждан новый закон также будет иметь, «надо лишь правильно все сделать».

— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.

Чижов пока не видел документов законопроекта, поэтому ему сложно судить об инициативе. Депутат заявил, что «насильно рынок не обелить». При этом преференции и льготы гораздо эффективнее работают для тех, кто действует легально. Это подтверждает практика, сказал парламентарий.

Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2020 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.

Заместитель председателя комитета по налогам сообщил, что «в тени» сегодня находится порядка 90 процентов арендного рынка — это около 5 миллионов квартир общей площадью свыше 230 миллионов квадратных метров. Сфера давно требует наведения порядка, уверен он.

Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.

— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди.

Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества.

Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.

Читайте также:  Ипотека в Сбербанке без первоначального взноса в 2022 году

Собеседник «ВМ» отметил, что правительство планирует внести законопроект ближе к декабрю. Он пообещал при обсуждении отстоять нормы, которые повысят гарантии правовой защищенности граждан, и пригласил заинтересованные стороны к личному диалогу.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.

673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.

15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия.

Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования !!! Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.

675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.

686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений.

В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель.

(не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами  и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность.

В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.

677 ГК РФ  граждане, постоянно проживающие с нанимателем,  должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний  их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо  соблюдение нормы общей площади на одного человека.

(не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых  не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет.

Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст.

683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

 Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от  аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре  (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

 Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
  2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • использование жилого не по назначению
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

  1. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством

Ссылка на основную публикацию