Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Главная / Жилищные споры / Как выгнать арендатора из нежилого помещения?

Просмотров 978

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Нежилые помещения пользуются активным спросом как у ИП, так и у юридических лиц. Довольно часто объекты оборудуют под офисы, склады, магазины, производственные площадки. Это не только удобно, но еще и выгодно с финансовой точки зрения.

Однако аренда нежилого помещения не может длиться бесконечно: окончание договора аренды, задержка с оплатой, порча имущества, переоборудование нежилого помещения в жилое и прочие основания могут привести к выселению арендатора. Некоторым может показаться, что все просто – имеется причина и выселение происходит без проблем. Но порой выгнать арендатора без суда попросту невозможно.

Что делать в такой ситуации? Разберем основные моменты.

Основания

Различают два вида пользования нежилым помещением: законное и самовольное.

Первый случай стандартный – арендодатель (собственник) находит желающего и заключает с ним договор аренды недвижимости.

Если договора аренды нет – скорее всего это самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет объект без всяких гарантий. Логично, что с выселением могут возникнуть сложности.

В каких случаях можно выселить арендатора из нежилого помещения:

  1. Окончание срока действия договора аренды.
  2. Желание собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке – при условии, что сделка допускает такое действие.
  3. Признание соглашения об аренде недействительным – арендодатель возвращает полученные деньги, а арендатор освобождает нежилое помещение.
  4. Объект изымается для государственных (муниципальных) нужд.
  5. Арендодатель собирается перевести нежилое помещение в статус жилого.

Указанные основания требуют обязательного уведомления арендатора. Но бывают случаи, когда вместо уведомления нужна претензия. Например, если арендатор нарушает пункты соглашения.

Собственник имеет право выгнать арендатора без уведомления на основании ст. 619 ГК РФ.

Основания могут быть следующими:

  • Если предприниматель не платит арендную плату;
  • Если лицо имеет задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода);
  • Если выявлена порча имущества арендодателя;
  • Если арендатор сдает нежилое помещение в субаренду без разрешения собственника;
  • Если нежилой объект используется не по назначению (например, в качестве жилья).

Обычно встречается выселение арендатора за неуплату. Но, прежде чем прибегать к крайним мерам, желательно попытаться решить проблему разговором. Деловые люди всегда придут к компромиссу и постараются договориться без судебного вмешательства.

Как выселить арендатора без суда?

Добровольное изменение условий договора может служить основанием не обращаться в суд — в силу ст. 450 ГК РФ. Скажем, если арендатор согласен на выселение, собственнику не придется прибегать к принудительным мерам.

Однако нужно уточнить, что НЕ может считаться «добровольным» выселением из нежилого помещения:

  • личные угрозы, выселение силой;
  • выставление вещей и оборудования арендатора;
  • смена старых замков, изменение кодов безопасности;
  • обесточивание нежилого помещения (отключение газа, света, воды).

Выявление подобных действий оборачивается иском уже против самого собственника. Даже если ему удастся выселить арендатора, последний подаст встречный иск и потребует возместить ущерб.

Пример:

Производитель натяжных потолков ООО «ПромКом» заключил арендный договор на использование нежилого помещения. Собственником недвижимости выступал ИП Аветисян. Срок действия соглашения составлял 1 год, после чего стороны могли перезаключить договор.

Спрос на услуги ООО «ПромКом» повышался, компания имела неплохие активы, но в связи с увеличением оборотов им потребовалось более просторное производственное помещение. ООО «ПромКом» уведомили Аветисяна о том, что не планируют продлевать договор аренды.

Хозяина недвижимости это устраивало – он уведомил предприятие, что дает им месячный срок на выселение. Вскоре ООО «ПромКом» освободили занимаемую зону и сняли площадку в другом месте.

Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и собственник. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

Уведомление о выселении

Обращаем внимание на официальное уведомление о выселении из нежилого помещения. Строгих требований к заполнению документа не предусмотрено. Настоятельно рекомендуем направлять письменные уведомления. Если передавать информацию устно, у вас на руках не останется никаких доказательств вещественного типа.

Содержание уведомления о выселении арендатора:

  • ФИО или юридические данные сторон (владельца и арендатора);
  • местоположение объекта (адрес, № блока, участка, строения, корпуса);
  • почему происходит выселение – обязательно указать на причину (например, передача объекта на государственные нужды);
  • срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение;
  • дата в формате «чч.мм.ггг»;
  • подписи и печати.

Направить уведомление можно любым удобным способом: личная передача (под роспись на втором экземпляре), почтовый перевод с уведомлением о вручении или через представителя — на основании доверенности.

Сроки

Очень важно прописать срок, в течение которого арендатор должен съехать из нежилого объекта. Если срок отсутствует, то применяют стандартный период – 30 дней с момента уведомления (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно столько отводится на выселение, а в случае затягивания собственник имеет право обратиться в суд.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

Порядок действий

Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебная процедура требует тщательного планирования действий.

Как выселить арендатора через суд:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию на словах.
  2. Направить претензию.
  3. Если ответ не получен или он отрицательный – составить исковое заявление и собрать доказательства.
  4. Оплатить госпошлину, уведомить ответчика (самостоятельно).
  5. Отправить пакет документов в Арбитражный суд.
  6. Выступить на судебных заседаниях.
  7. Получить копию решения суда.
  8. Обратиться к приставам за выселением арендатора.

Отметим, что вопросами выселения арендаторов из нежилых помещений занимаются арбитражные суды. Исковое заявление подается по аналогии с обращением в обычный судебный орган.

Процедура

Ситуации с арендаторами бывают разные – они отличаются в зависимости от характера исковых требований.

Особенности судебного выселения:

  • Если договор аренды расторгнут…

Хозяин уведомляет арендатора о прекращении прежних отношений. Следует указать, в течение какого срока нужно освободить нежилую площадь.

  • Если аренда была бессрочной…

Направить уведомление об освобождении жилого помещения – срок можно не указывать, т.к. закон предусматривает 30-дневный период. Если в течение указанного срока арендатор не покинет помещение, собственник подает исковое заявление в суд.

  • Если арендатор нарушил условия договора…

Составить претензию и направить ее в адрес второй стороны. Выделяется срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению в судебном порядке.

Список документов

Неоднородность исковых требований нуждается в подтверждении. Доказательством правоты истца служат документы, которые демонстрируют факт нарушения со стороны ответчика.

Какие документы понадобятся:

  • исковое заявление (количество – не менее 3 экземпляров);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия уведомления о выселении и/или претензии;
  • копия уведомления ответчика о подаче искового заявления — новое требование с 1 октября 2019 года;
  • паспорт истца + копия;
  • выписка из ЕГРЮЛ – организациям;
  • доверенность – если вместо истца действует его представитель;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на нежилое помещение;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • копия договора аренды;
  • документы, которые обосновывают выселение ответчика (выписка по лицевому счету, акт обследования нежилого помещения, акт об отчуждении объекта, заключение экспертов, фото–, аудио и видеоматериалы, переписки).

Заявителю предстоит собрать копии вспомогательных документов, а основные подкрепить оригиналами.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Общие нормы составления искового заявления закреплены в ст. 131 и 132 ГПК РФ – нарушение приводит к отказу в рассмотрении иска.

Исковое заявление в Арбитраж включает:

  • наименование арбитражного суда;
  • исчерпывающие сведения об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, ИНН, контактные данные, e-mail);
  • местоположение и кадастровые сведения о нежилом помещении;
  • кому и на каком основании принадлежит спорный объект;
  • информация о договоре аренды (когда заключен, кто выступает сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции);
  • описание сложившейся ситуации;
  • какие требования истец выдвигает к ответчику, на чем основаны его доводы;
  • отсылка к нормативно-правовым положениям;
  • требование к суду – выселить арендатора из нежилого помещения;
  • перечень приложений (документов);
  • дата и подпись + печать организации.

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Рекомендуем обратиться за консультацией к юристам. Наши правоведы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Обращение за консультацией – бесплатное и выгодное для вас.

Сроки

Редко, когда истцу удается выселить арендатора в течение 3 месяцев. Обычно на все разбирательства уходит до 4 месяцев, а в случае затягивания спора – до полугода (п. 2 ст. 152 АПК РФ). Последующее выселение занимает до 30 дней, но может быть продлено по просьбе арендатора.

Госпошлина, расходы

Орган государственной власти примет обращение от истца только в случае оплаты госпошлины. Вопросы выселения из нежилого помещения вытекают из правоотношений изменения и расторжения договоров – госпошлина составляет 6 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Оплатить взнос можно на сайте арбитражного суда или с помощью банковской операции.

Судебная практика

Связанные с выселением дела представляют особую сложность для Арбитража. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после расторжения договора аренды. Если договор не заключался, наниматель обязан съехать незамедлительно.

Современная судебная практика предусматривает следующее:

  • Если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
  • Если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
  • Если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
  • Исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).

Заявитель вправе взыскать с ответчика расходы на ведение судебного процесса. Важно, чтобы суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Если признается только часть требований, стороны несут расходы в соответствии со своими притязаниями.

Пример:

Распорядитель нежилого помещения ИП Шайхутдинов заключил арендный договор с ИП Бурковским. Объект соглашения – нежилое помещение, оборудованное под склад бытовых вещей. Осуществляя свою деятельность, ИП Бурковский решил передать помещение в субаренду ООО «Коммерс-Инвест».

При этом арендатор не поставил в известность ИП Шайхутдинова, тем самым нарушив одно из условий договора. Собственник узнал об этом и расторг договор аренды в одностороннем порядке. ИП Бурковский отказывался покинуть занимаемое им помещение, т.к.

считал, что ничего не нарушил и действовал без корыстного интереса. Владельцу нежилого помещения пришлось обращаться в суд за принудительным выселением арендатора.

Требования были удовлетворены, суд признал, что ответчик не имел права сдавать объект в субаренду, не поставив в известность истца — в силу ст. 615 ГК РФ.

Помощь юриста

Каждый договор аренды индивидуален. Условия, которые в нём прописаны — обязательны для арендодателя и арендаторов. Существуют варианты обойтись без суда, однако в ряде случаев собственник натыкается на упорство арендаторов. Последние не хотят съезжать и всячески препятствуют выселению.

Вариант с судом универсальный. Но вместе с тем не терпит ошибок и пропуска сроков. Чтобы выиграть дело и выгнать арендаторов, истцу предстоит оформить иск, собрать документы, изучить законы, свериться с судебной практикой. Для кого-то это легко, а кому-то нужна юридическая помощь.

Читайте также:  Как оформить дачу в собственность в 2018 году – порядок, документы, цена

Если вы собственник или арендатор, обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам. Из неё вы узнаете о своих правах, обязанностях и шансах на успех. Иногда можно обойтись без суда — юрист подскажет, как.

Зачастую вариант с судом — единственно верный, поэтому можно будет приступить к нему безотлагательно. Обращайтесь, поможем!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

  • Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать  Образец и бланк
  • Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
  • Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke-arendodatelem/

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, судебная практика

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли досрочно прекратить соглашение о найме?

Досрочно расторгнуть действующее соглашение можно. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. Этому способствуют причины различного характера.

По правилам статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока сделки соглашение считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Это возможно только при отсутствии возражений со стороны собственника.

Законные основания

Статьей 620 определены обстоятельства, когда процедуру может инициировать арендатор. К ним отнесены:

  • Имущество не предоставлено в оговоренный срок.
  • Собственник создает препятствия для пользования недвижимостью.
  • Недвижимость имеет недостатки, которые делают его целевое использование невозможным. Эта причина применима в случае, если недостатки не могли быть выявлены в процессе приема-передачи, либо арендатор не был уведомлен о них.
  • Собственник не выполняет работ по капитальному ремонту, если это является его обязанностью в рамках заключенного соглашения.
  • Помещение стало непригодным для использования в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

По правилам статьи 619 ГК РФ собственник инициирует такую процедуру, если арендатор:

  1. использует объект с нарушением условий сделки, не по целевому назначению, либо допускал нарушения неоднократно;
  2. ухудшает состояние имущества;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не оплачивает аренду;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является обязанностью пользователя по условиям сделки.

Со стороны арендатора

Инициатором может быть, как сам пользователь, так и уполномоченное им лицо. Например, если объект арендует юридическое лицо, то расторгнуть соглашение может директор компании, даже если он не является её учредителем.

Со стороны владельца площадей

В полномочия законного представителя должно быть включено право на совершение таких действий. Документально это подтверждается нотариально оформленной доверенностью.

Какие претензии могут стать основанием для разрыва контракта?

Статьями 619 и 620 ГК РФ предусмотрены основания прекращения соглашения для обеих сторон. Перечень основания не является исчерпывающим. Условиями соглашения аренды могут быть предусмотрены и другие причины расторжения сделки. Претензии носят имущественный характер и касаются использования помещения.

Нужно ли уведомлять о досрочном аннулирования отношений?

Уведомление о расторжении договора является обязательным условием аннулирования аренды нежилого помещения. Это правило указано в статье 610 ГК РФ.

Какие требования указывать для освобождения здания?

Собственник вправе потребовать:

  • проведение ремонта за счет арендатора, если действиями последнего помещению был причинен ущерб;
  • погашение задолженности по оплате аренды и коммунальных платежей.

Арендатор может рассчитывать на:

  • получение в собственность любого улучшения отделимого от помещения;
  • компенсацию за проведение улучшений недвижимости, не отделимых без вреда для имущества при условии, что они были произведены за счет его собственных средств и с согласия собственника.

Читать еще:  Предварительный договор купли продажи дачи

Порядок и условия прекращения арендных отношений

Расторжение начинается с направления уведомления собственнику помещения. После этого стороны подготавливают необходимые документы и подписывают соглашение.

Куда обращаться?

Для расторжения соглашения необходимо обращаться ко второму участнику. Сделать это можно лично, по почте, через интернет или своего законного представителя.

Для того, чтобы расторгнуть зарегистрированный в Росреестре договор, нужно на сайте федеральной службы узнать, как правильно направить им дубликат и сообщение о данной операции.

Какие документы нужны?

Для расторжения соглашения потребуется:

  • соглашение о прекращении аренды;
  • решение суда, если сделка аннулировалась в порядке иска;
  • акт приема-передачи помещения;
  • паспорт физического лица;
  • доверенность законного представителя компании.

Сроки и стоимость

Уведомление о расторжении сделки должно быть направлено другой стороне за три месяца, до планируемой даты прекращения аренды. Срок расторжения сделки определяется сторонами и указывается в соглашении. Если аренда была прекращена через суд, то дата будет указана в решении.

Стоимость процедуры зависит от порядка её расторжения. Если договор аннулируется по взаимному согласию сторон, расходы будут связаны с оплатой пошлины за обращение в Росреестр. Для человека – 2 000 рублей, для организации 22 000.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Необходимость оформления акта приема-передачи определена правилами части 2 статьи 655 ГК РФ. Такой документ должен содержать в себе информацию о состоянии помещения. В нем указываются все недостатки, выявленные при передаче недвижимости собственнику.

Акт оформляется в двух экземплярах. Если сделка была зарегистрирована, то оформляется дополнительный экземпляр для Росреестра.

Как оформить соглашение о разрыве контракта?

Соглашение о расторжении договора оформляется в письменном виде. В нем указывается:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки.
  3. Дата прекращения договора.
  4. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и Росреестра.

Что делать, если не получается найти компромисс?

К заявлению нужно приложить документы, касающиеся совершения сделки и квитанцию об оплате государственной пошлины за рассмотрение обращения, размер которой определен пунктом 3 части 1 статьи 333.19 НК РФ. Для физических лиц он составляет 300 рублей, для юридических – 6 000.

Читайте также:  Госпошлина при вступлении в наследство в 2020 году – размер, как рассчитывается

Расторжение договора аренды – процедура поэтапная. Она начинается с обращения к другому участнику и завершается регистрацией соглашения в Росреестре. При несогласии другой стороны вопрос можно решить в судебном порядке.

  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
  • Это быстро и бесплатно !

Источник: https://tihomirovasv.ru/dogovora/kak-pravilno-rastorgnut-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС — новости Право.ру

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014).

 Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.

ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport».

Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года.

Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред.

 – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания.

 Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца.

Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года.

ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»  

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение.

Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия.

Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд. 

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки. 

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды  

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд.

 На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства». 

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ.

 Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами».

По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена.

Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС.

В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства. 

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru   

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.

Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях.

Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения.

Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали». 

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора.

 С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении».

Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора.

 По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Источник: https://pravo.ru/review/view/133578/

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Обновлено 15.11.2019

2019-11-11T13:44:11+03:00

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Расторжение договора аренды всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения.

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  • По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

  • Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.
  • Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.
  • Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.
  • При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.
  • При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.
  • Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:
  • составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
  • дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.
  1. При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.
  2. При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.
  3. Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.
  4. В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.
  5. В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.
  6. Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.
  7. Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.
  8. Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.
  9. По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.
Читайте также:  Дарственная с обременением – с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, арендой, правила и образцы документов

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора.

Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
  • для физического лица – паспорт;
  • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.
  • Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
  • Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
  • Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
  • Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени.

Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  • Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  • Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  • Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  • Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  • Отсутствие претензий друг к другу.
  • Дата с подписями сторон.

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке».

Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

Важно

Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи.

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

Важно

Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Источник: https://pred-pravo.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-2020/

Ссылка на основную публикацию