Ипотека в Германии для россиян в 2022г: процентная ставка, условия

https://pixabay.com/photos/city-houses-small-town-architecture-3378773/

Эксперты утверждают, что для желающих приобрести недвижимость в Европе проще всего это сделать в Германии, Франции, Великобритании и Испании. Банки этих стран предлагают выгодные условия кредитования и низкие процентные ставки.

Величина годовой ставки по ипотеке в Европе полностью зависит от европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Это усреднённая процентная ставка по кредиту в Европе, которая устанавливается при поддержке Европейской банковской федерации, представляющей интересы банков в странах Евросоюза и некоторых других странах Европы.

Спрос на жильё в Германии очень большой, и уже давно превысил предложения. Сейчас сложно найти квартиру в новостройке, которая вот-вот будет сдана в эксплуатацию.

Если вас интересует жильё на первичном рынке, то стоит обратить внимание на предложения застройщиков приобрести квартиру в ещё строящихся зданиях или которые только в проекте.

Да, придётся подождать несколько лет, но зато вы купите именно то, что хотели.

https://pixabay.com/photos/hildesheim-night-city-germany-2772941/

Цены на недвижимость различны. На востоке страны они дешевле, на западе – дороже. Самые высокие цены в Мюнхене – от четырёх тысяч евро за квадратный метр. В Берлине квартира на первичном рынке стартует от двух с половиной тысяч за квадратный метр. Вторичный рынок значительно дешевле – от полутора тысяч.

Как видите, чтобы приобрести собственное жильё в Германии, нужно обладать немаленькой суммой. Если её нет, то остаётся единственный выход – ипотечный кредит.

Правительство страны заинтересовано в инвестициях в недвижимость и строительство, поэтому немецкие банки с удовольствием кредитует не только своих граждан, но и иностранцев, являющихся нерезидентами страны.

Что привлекает россиян:

• высокое качество строительства – немцы строят аккуратно, добротно, по всем правилам и стандартам;
• низкие процентные ставки;
• лояльность к заёмщику, если он планирует приобрести дорогую недвижимость;
• возможность сдавать приобретённую жилплощадь в аренду, тем самым возвращая себе потраченные средства на погашение ипотеки (цены на съёмное жильё в Германии достаточно высокие).

Процент и условия ипотеки

Процентная ставка на ипотечный кредит в немецких банках является одной из самых низких в Евросоюзе. Для немцев она составляет от 0,8% до 2%. Ипотека в Германии для россиян и других иностранных граждан предлагается от трёх до пяти процентов.

Каждый клиент рассматривается в индивидуальном порядке. Любую кредитную организацию волнует платёжеспособность потенциального заёмщика, поэтому необходимо предоставить документально подтверждённые доказательства, что у вас есть стабильный доход, которого будет достаточно для обслуживания кредита.

• По немецким законом заёмщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше 35% от общего ежемесячного дохода.
• Кроме того, важными факторами являются:

• размер первоначального взноса (чем он больше, тем ниже будет процентная ставка);
• положительная кредитная репутация (если когда-либо были проблемы с оплатой любого кредита, то ипотеку могут и не одобрить);
• величина ипотечного займа (банк намного лояльнее отнесётся к клиенту, если сумма сделки превысит сто тысяч евро);
• открытый как минимум два года назад действующий счёт в немецком банке, на который регулярно поступают определённые суммы (это своего рода гарантия платёжеспособности);
• подтверждение доходов на территории страны (критерий не обязательный, но желательный).

В обязательном порядке банк будет оценивать приобретаемое жильё – оно должно быть достаточно ликвидным и в случае финансовых проблем заёмщика сможет покрыть убытки банка. Чем меньше рисков для кредитной организации, тем лояльнее она будет к потенциальному заёмщику.

На снижение величины процентной ставки могут повлиять следующие факторы:

• жильё, приобретаемое в новостройке;
• недвижимость расположена в престижном районе с развитой инфраструктурой или в курортном месте;
• жилплощадь приобретается для получения пассивного дохода – будет сдаваться в аренду.

Требования к заёмщику

У каждого банка они свои, тем более для иностранцев, но есть и общие правила:

• возрастной ценз – от 21 года до 65 лет (на момент погашения ипотеки);
• наличие банковского счёта (не менее двух лет), по которому прослеживается оборот денежных средств;
• стабильный доход на территории страны;
• хорошая кредитная история.

Если у россиянина будет официальный статус – ВНЖ, ПМЖ или оформлено гражданство, то он может рассчитывать на получение ипотеки, как для немецкого гражданина, без каких-либо правовых ограничений.

Получение ипотеки шаг за шагом

https://pixabay.com/photos/checklist-check-list-marker-2077020/

К покупке недвижимости нужно подходить ответственно, учитывать все нюансы немецкого законодательства, не спешить с решением, а хорошо проанализировать все имеющиеся предложения и выбрать наиболее выгодный вариант.

Давайте подробно рассмотрим алгоритм действий, если вашей целью является оформление ипотечного кредита в Германии.

Анализ предложений

Россиянин может обратиться за ипотекой в любой банк страны или Сбербанк в Германии, который имеет там филиалы.

Первым делом необходимо изучить все предложенные программы, сравнить условия и требования банка, оценить выгоду. В Европе огромная конкуренция между кредитными организациями, в борьбе за клиентов они предлагают максимально выгодные условия. В той же Германии конкуренция действует даже среди филиалов одного и того же банка.

Это в нашей стране можно обратиться в два-три банка и выбрать чуть более выгодную программу – у нас конкуренция невелика, процентные ставки примерно во всех кредитных организациях одинаковы.

А вот в Германии лучше лично посетить все близлежащие банки, чтобы вы могли сделать выбор среди как минимум десятка финансовых организаций. Чем больше банков, их филиалов и отделений вы обойдёте, тем выше шанс найти самый выгодный вариант.

Пример. Молодая семейная пара из России, которая имела только вид на жительство в стране, решила взять ипотеку. Они подали заявки в пять немецких банках, два из которых находились в их населённом пункте, а остальные – в ближайшем крупном городе. Три из этих пяти банков были готовы дать им ипотеку.

Один из местных банков предложил годовую ставку в 1,5% при условии, что досрочное погашение возможно в размере не больше десяти процентов в год от общей суммы ипотеки. То есть если они берут кредит на сто тысяч евро, то в течение года могут погасить его на десять тысяч.

Супруги с условиями банка согласились, и уже была назначена встреча для подписания ипотечного договора. Но они решили попытать счастья ещё в одном месте – филиале этого же банка, но находящегося в другом городе. Каково же было их удивление, когда им предложили процентную ставку 1,23%.

Супруги обратились в первый филиал и сказали, что им предложили более выгодные условия, поэтому от сделки отказываются. Менеджер тут же перезвонил конкурентам, а поскольку они являются филиалами одного и того же банка, то информацию он получил в полном объёме. Опасаясь потерять клиентов, местный филиал в итоге предложил ипотеку на тех же условиях, что и у конкурентов. Сделка была заключена.

А буквально через несколько дней второй филиал перезвонил супругам и с сожалением сообщил, что не сможет одобрить им заявку, поскольку у них есть только ВНЖ, а требуется ПМЖ. В любом случае этот филиал сыграл свою роль, и россияне с видом на жительство в Германии получили более чем выгодный ипотечный кредит.

Подготовка документов

Для оформления ипотеки понадобятся оригиналы и копии следующих бумаг:

• паспорт гражданина России, а также загранпаспорт;
• заявка-анкета;
• выписка с банковского счёта, подтверждающая наличие собственных средств;
• сведения о всех доходах, полученных в течение трёх месяцев;
• налоговая декларация;
• техническая документация об объекте недвижимости;
• акт независимого оценщика о рыночной и ликвидационной стоимости жилья.

Этот перечень может быть дополнен другими документами, если они будут необходимы банку.

Все документы должны быть на немецком языке. Внутренний паспорт нужно будет перевести и поставить апостиль – это необходимо, чтобы подтвердить действительность документа и правильность перевода для предъявления на территории другой страны.

Одним из важнейших условий банка для одобрения ипотеки является наличие банковского счёта. Чтобы его открыть, необходимо лично обратиться в банк и предоставить следующие документы:

• внутренний и загранпаспорт;
• сведения о регистрации на территории страны (Anmeldung);
• заявка на открытие счёта по форме банка.

В Германии перечисление ежемесячных платежей по кредитам осуществляется по безналичному расчёту. Поэтому личный счёт жизненно необходим, к тому же он является гарантией, что человек платёжеспособен – по нему можно всегда определить оборот средств.

Счёт открывается в евро, внести на него деньги можно сразу же после заключения договора с банком на обслуживание счёта.

Заключение договора

https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

1. Ипотечное кредитование в Германии регулируется Гражданским кодексом (параграфы 601-610) и Законом об ипотечных банках (параграфы 14-16, 19).
2. После того как потенциальный заёмщик согласовал с банком все условия ипотеки, заключается ипотечный договор.
3. В нём в обязательном порядке указаны следующие сведения:

• размер ипотеки;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• условия предоставления кредита;
• график ежемесячных платежей;
• способы оплаты;
• возможность досрочного погашения;
• штрафы и комиссии, если заёмщик не платит взносы;
• действия сторон после полного погашения ипотеки.

Сроки оформления

Быстро оформить ипотеку у вас не получится. Не забывайте, что вы иностранец, поэтому входите в группу риска, даже если уже давно проживаете в Германии и имеете соответствующий статус.

Как минимум пара недель уйдёт на сбор документов. Затем нужно будет лично посетить все близлежащие банки, ознакомиться с условиями кредитования, выбрать оптимальные и подать заявки. Для этого также необходимо немало времени, особенно если придётся ехать в другие населённые пункты, чтобы охватить как можно больше кредитных организаций.

Решения банка придётся ожидать ещё несколько недель. Кредитору нужно оценить все риски и проверить иностранного гражданина на благонадёжность и платёжеспособность. На это может уйти до месяца, а то и больше.

После того как несколько банков одобрят ипотеку и предложат окончательные условия, можно будет выбрать наиболее выгодный вариант.

Срок ипотеки

Минимальный период кредитования – три года, максимальный – пятьдесят лет. Но стоит учитывать, что каждые пять лет процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,5%, а это много и невыгодно. Поэтому большинство заёмщиков предпочитает оформлять ипотеку на десять-пятнадцать лет.

Первоначальный взнос обычно составляет 40-50% от стоимости жилья.

Возможность досрочного погашения

Условие досрочного погашения обязательно должно быть прописано в ипотечном договоре. Это в ваших интересах – чем раньше рассчитаетесь с долгами, тем лучше. А вот для банка это невыгодно, поскольку он теряет свою прибыль – чем быстрее заёмщик избавляется от долговых обязательств, тем меньше можно будет заработать на начисленных процентах.

Поскольку конкуренция между банками высока, им приходится соглашаться на невыгодные для себя условия – разрешать заёмщикам вносить некоторую ежегодную сумму, чтобы уменьшить размер долга. На данный момент её размер составляет 5-10% от общей суммы ипотеки, чем больше процент погашения, тем выше процентная ставка.

Дополнительные расходы

Покупка недвижимости с помощью заёмных средств всегда сопряжена с дополнительными финансовыми тратами. Чего следует ожидать?

Любой новый собственник недвижимости должен быть зарегистрирован в Grundbuch – поземельной книге. Это кадастровый регистр, в который занесены все сведения о земельных участках и находящихся на них постройках. Представляет собой что-то похожее на регистрацию собственников в Росреестре.

Чтобы получить регистрацию, необходимо будет заплатить налог на приобретаемую недвижимость. Его размер полностью зависит от рыночной стоимости и местонахождения объекта. Например, в Саксонии нужно будет заплатить 3,5% от общей суммы, а в Северной Рейн-Вестфалии – 6,5%. По законодательству налог уплачивается покупателем и продавцом пополам.

Кроме того, покупателю придётся заплатить за:

• оформление права собственности (0,5-1%);
• нотариальные услуги (1,5-3%);
• услуги риэлтера (3-6%, но недорогое жильё может оплачиваться по фиксированному тарифу – от полутора до пяти тысяч евро);
• обслуживание банковского счёта (порядка 150 евро);
• оценку недвижимости, выполненную независимым оценщиком (одна-две тысячи евро);
• оформление кредита (1%);
• технический аудит строения на дефекты, исправность коммуникаций, качество строительных материалов (0,5-1,5%).

Как видите, траты предстоят немалые, поэтому к ним нужно быть готовыми сразу.

Заключение

Ипотека является одним из самых доступных способов приобрести собственное жильё. Правительство Германии заинтересовано в инвестициях в недвижимость, поэтому предлагает для россиян выгодные и гибкие условия ипотечного кредитования.

Германия является одной из немногих стран Евросоюза, которая может предложить низкую процентную ставку не только для своих граждан, но и для иностранцев. Главное условие – хорошая кредитная репутация и стабильно высокие доходы потенциального заёмщика.

Оценка статьи:

(2

Ипотека в Германии для россиян: особенности получения

Мечтаете иметь квартиру или дом в Германии, но Ваши ограниченные средства не позволяют Вам приобрести недвижимость? Прекрасным решением будет ипотечный кредит. Ипотека в Германии для россиян — это простой, быстрый и выгодный способ приобретения жилья.

Оформить кредит на приобретение недвижимости в Германиимогут не только граждане этой страны, но и иностранцы. Наличие собственных средств, составляющих 50% от стоимости выбранного объекта, позволяет получить в банке этой страны ипотечный кредит на срок от 5 до 15 лет.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян?

Кредит в банках Германии, процент которого составляет 2–3% годовых, безусловно, выгоден россиянам. Ведь банки РФ предлагают аналогичные услуги по значительно более высоким ставкам.

Заемные средства не только позволяют стать владельцем недвижимости, но и дают гарантию страховки от финансовых и политических кризисов.

Сдавая квартиру или дом в аренду, можно полностью покрыть выплаты по ипотеке за счет получаемой арендной платы.

Оформляя заем на покупку жилья в немецком банке, нужно знать, что до полного погашения кредита оно будет оставаться собственностью кредитующей организации.

Вы взвесили все «за» и «против» и готовы приобрести квартиру с привлечением заемных средств? Мы рады будем видеть вас в числе своих клиентов. Хотите подробнее узнать, как взять кредит в Германии для россиян? Обращайтесь к специалистам JA Real Estate.

Кредит в банках Германии: процент и условия кредитования

Кредит банками Германии предлагается на весьма выгодных условиях. Минимальная стоимость объекта недвижимости, для покупки которого можно привлечь заемные средства, составляет 100 тыс. евро по нотариальному договору. Чем дороже жилье, тем охотнее банки предоставляют кредиты на его приобретение.

Нужно сказать, что даже в одном банке, в зависимости от срока, на который оформляется ипотека в Германии, процент и условия кредитования могут быть различны. Срок кредитования выбирает заемщик.

Он составляет 5–15 лет с возможность продления. Условия погашения основного долга и процентов по займу подбираются банком в зависимости от срока кредитования.

Выбранная квартира или дом должны быть в хорошем состоянии и находиться в районе с высоким спросом на аренду недвижимости.

Принимая решение о возможности оформления ипотеки, банк, в первую очередь, изучает информацию о приобретаемом объекте. Документация, подтверждающая платежеспособность заёмщика, является вторичной, поскольку она лишь дает возможность кредитному учреждению убедиться в том, что клиент имеет необходимые средства на покупку недвижимости.

После получения стандартного пакета документов запрос обрабатывается. Решение о возможности предоставления ипотечного займа принимается в течение 1–2 недель.

После принятия положительного решения банк открывает счет на имя заемщика. На него будут перечисляться денежные средства – собственные и заемные.

Покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

В разных банках программы ипотечного кредитования могут иметь свои особенности. Вот почему нужно тщательно проанализировать предложения кредитных организаций, сопоставив их с собственными возможностями. Доверив эту работу специалистам JA Real Estate, вы можете быть уверены в выборе оптимальной для вас программы кредитования.

Срок ипотеки

Срок, на который оформляется ипотека в Германии, определяется самим заемщиком. Причем срок ипотечного кредита и реальное время погашения мало связаны друг с другом. При меньшем сроке ипотечного кредитования банки предлагают меньшую процентную ставку.

В том случае, если к окончательной дате кредит остается невыплаченным, необходимо либо полностью оплатить оставшийся долг, либо оформить новый кредитный договор на новых условиях.

Срок ипотеки – это период, в течение которого не изменяется процентная ставка по кредиту.

Дополнительная информация

Что делать, если вы не рассчитали собственные возможности и не можете оплатить ипотечный кредит в немецком банке? При прекращении выплат кредитное учреждение может выставить недвижимость на аукцион.

Однако при изменении ситуации лучше договориться с банком об уменьшении ежемесячной выплаты на определенный период. Большинство банков идет на такие уступки при условии, если причины, по которым заемщик не смог своевременно оплатить кредит, уважительны.

Например, при потере работы банк может приостановить выплаты по кредиту в среднем на год.

 

На нашем сайте для Вас работает онлайн-консультант по получению кредита на покупку жилья в Германии. Мы ответим на все ваши вопросы и поможем принять правильное решение.

Помогая нашим клиентам купить недвижимость в Германии, мы предлагаем свои знания и опыт, свой профессионализм и отличное знание рынка, полученные нами за время нашей работы.

 Полезная информация

• > Открыть счёт в немецком банке
• > Недвижимость Мюнхена — лидер рынка
• > Советы по покупке недвижимости в Германии

Ипотека в Германии

На сего­дняш­ний день ипо­те­ка в Гер­ма­нии заин­те­ре­со­вы­ва­ет мно­гих ино­стран­цев и, в част­но­сти, рос­си­ян.

Эта стра­на счи­та­ет­ся одной из самых либе­раль­ных с точ­ки зре­ния жилищ­но­го кодек­са, поэто­му при­ез­жие часто оста­ют­ся на посто­ян­ное про­жи­ва­ние.

Одна­ко перед этим сле­ду­ет позна­ко­мить­ся с усло­ви­я­ми, кото­рые поз­во­лят целе­со­об­раз­ность выбо­ра зару­беж­ной недви­жи­мо­сти. Все-таки бан­ки пред­ла­га­ют раз­лич­ные вари­ан­ты, тре­бу­ю­щие подроб­но­го разбирательства.

Усло­вия ипо­те­ки в Гер­ма­нии для иностранцев

Условия ипотеки для иностранцев в Германии

На самом деле немец­кие бан­ки посто­ян­но при­вле­ка­ют рос­си­ян и иных при­ез­жих. Их ипо­те­ка отлич­но под­хо­дит для гостей, так как поз­во­ля­ет сво­бод­но полу­чить вели­ко­леп­ное жилье в Гер­ма­нии. Разу­ме­ет­ся, глав­ной при­чи­ной явля­ют­ся усло­вия под­пи­са­ния договора.

1. Пер­во­на­чаль­ный взнос состав­ля­ет 50%;
2. Про­цент­ная став­ка не пре­вы­ша­ет 6%;
3. Неболь­шой пакет документов.

Такие усло­вия под­ска­зы­ва­ют, что ипо­те­ка в Гер­ма­нии инте­рес­на по мно­гим пара­мет­рам. Прав­да, к ней при­дет­ся серьез­но под­го­то­вить­ся, но после это­го удаст­ся быст­ро пере­ехать в выбран­ную квар­ти­ру. Тем более что про­цент пере­пла­ты заин­те­ре­су­ет даже рос­си­ян. Соот­вет­ствен­но, полез­но подроб­но опи­сать каж­дый пункт.

Пер­во­на­чаль­ный взнос

Серьез­ной про­бле­мой для всех поку­па­те­лей ста­но­вит­ся пер­во­на­чаль­ный внос. Даже неболь­шой про­цент пере­пла­ты в Гер­ма­нии часто забы­ва­ет­ся, когда при­хо­дит­ся под­го­то­вить поло­ви­ну сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го жилья. Дей­стви­тель­но, Сум­мы ока­зы­ва­ют­ся при­лич­ны­ми, поэто­му дале­ко не все­гда чело­век готов к этому.

Такой боль­шой взнос лег­ко объ­яс­ня­ет­ся недо­ве­ри­ем к при­ез­жим. К ним мест­ные вла­сти не могут предъ­яв­лять ника­ким тре­бо­ва­ни­ям, поэто­му ипо­те­ка в неко­то­рых слу­ча­ях пре­вра­ща­ет­ся в поте­рю для финан­со­вой орга­ни­за­ции. Из-за это­го перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра при­хо­дит­ся пере­дать круп­ную сум­му, кото­рая даст допол­ни­тель­ные гаран­тии банку.

Низкая процентная ставка

Силь­нее все­го заем­щи­ков при­вле­ка­ет вни­ма­ние низ­кий про­цент по ипо­те­ке. В Гер­ма­нии пер­во­на­чаль­ный взнос высок, поэто­му поте­ри финан­со­вых орга­ни­за­ций све­де­ны к мини­му­му. Вслед­ствие это­го им не при­хо­дит­ся попол­нять соб­ствен­ные акти­вы за счет огром­ной пере­пла­ты. Так что став­ка не пре­вы­ша­ет 6% неслучайно.

Како­ва про­цент­ная став­ка в Гер­ма­нии при ипо­те­ке для россиян?

После при­об­ре­те­ния жилой недви­жи­мо­сти заем­щи­ку не при­хо­дит­ся еже­ме­сяч­но отда­вать огром­ные сум­мы. Этот факт под­твер­жда­ет низ­кий про­цент пере­пла­ты.

Неуди­ви­тель­но, что сра­зу после пере­ез­да ино­стран­цы в крат­чай­шие сро­ки заду­мы­ва­ют­ся о соб­ствен­ной квар­ти­ре.

В Гер­ма­нии она ста­но­вит­ся реаль­но­стью бла­го­да­ря ипо­те­ке, кото­рая не застав­ля­ет забы­вать обо всем на све­те на несколь­ко десятилетий.

Небольшой пакет документов

Кро­ме того, перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра при­дет­ся собрать неболь­шой пакет доку­мен­тов. Он даже мень­ше, чем в Рос­сии, хоть пода­ют заяв­ки ино­стран­цы. Если оце­нить про­цент и срав­нить необ­хо­ди­мые бума­ги, почув­ству­ет­ся разо­ча­ро­ва­ние в оте­че­ствен­ной систе­ме кре­ди­то­ва­ния. Какие же доку­мен­ты потре­бу­ют­ся для оформления?

• Удо­сто­ве­ре­ние личности;
• Сви­де­тель­ство о реги­стра­ции на тер­ри­то­рии страны;
• Справ­ка о дохо­дах за 1 год.

В Гер­ма­нии не потре­бу­ют­ся соза­ем­щи­ки или пору­чи­те­ли, поэто­му каж­дый чело­век силь­но уди­вит­ся. Есть лишь пара момен­тов, кото­рые застав­ля­ют при­за­ду­мать­ся. Хотя, если гость при­бы­ва­ет для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, ника­ких осо­бых труд­но­стей у него не будет. О чем идет речь?

Вме­сте с удо­сто­ве­ре­ни­ем лич­но­сти необ­хо­ди­мо предо­ста­вить сви­де­тель­ство о реги­стра­ции. Разу­ме­ет­ся, без него ипо­те­ка недо­ступ­на, но эта деталь нисколь­ко не пуга­ет нико­го из заем­щи­ков. Ведь они при­бы­ва­ют на посто­ян­ное место про­жи­ва­ния, а зна­чит, в любом слу­чае про­хо­дят регистрацию.

Прав­да, ино­стран­цев немно­го удив­ля­ет справ­ка о дохо­дах за 1 год. Обыч­но она предо­став­ля­ет­ся все­го за 3–6 меся­цев в Рос­сии, но в евро­пей­ских стра­нах такая прак­ти­ка встре­ча­ет­ся повсе­мест­но. Про­вер­ка тру­до­вой дея­тель­но­сти ино­стран­ца невоз­мож­на, а зна­чит, кре­дит­ная комис­сия долж­на полу­чить под­твер­жде­ние пла­те­же­спо­соб­но­сти из его рук.

Как подыскать квартиру в Германии?

Теперь пора поду­мать, как подыс­кать под­хо­дя­щую квар­ти­ру.

Конеч­но, в Гер­ма­нии так­же выдви­га­ют­ся жест­кие тре­бо­ва­ния к жилью, так как до момен­та послед­ней выпла­ты оно оста­ет­ся зало­го­вой недви­жи­мо­стью в соот­вет­ствии с усло­ви­я­ми дого­во­ра с бан­ком. При­чем став­ка невы­со­ка, поэто­му опас­ность поте­ри средств финан­со­вой орга­ни­за­ции оста­ет­ся высокой.

В выбо­ре квар­ти­ры на помощь часто при­хо­дят пред­ста­ви­те­ли бан­ков. Неко­то­рые ино­стран­цы пола­га­ют, что про­цент пере­пла­ты низ­кий лишь по при­чине пря­мо­го сотруд­ни­ка с застрой­щи­ка­ми.

При­чи­на не в этом, но все-таки суще­ству­ет опре­де­лен­ный спи­сок, где пред­став­ле­но мно­же­ство вари­ан­тов.

Каж­дый из них подой­дет тому или ино­му заем­щи­ку, а зна­чит, не нуж­но тра­тить силы на само­сто­я­тель­ные поиски.

В Гер­ма­нии даже ино­стран­цы полу­ча­ют отлич­ные усло­вия по ипо­те­ке. Из-за это­го пре­бы­ва­ние на посто­ян­ное место житель­ства обре­та­ет реаль­ные воз­мож­но­сти.

Через неко­то­рое вре­мя после полу­че­ния сви­де­тель­ства о реги­стра­ции удаст­ся под­пи­сать дого­вор с бан­ком, что­бы пере­се­лить­ся в ком­форт­ную квар­ти­ру.

Так что бес­по­ко­ить­ся о жилищ­ных труд­но­стях в евро­пей­ской стране не следует.

Ипотека в Германии

У меня неоднократно интересовались относительно того, каковы условия приобретения недвижимого имущества в Германии. Людям было интересно, каково устройство ипотечной системы в банках, каковы процентные ставки и тому подобные вопросы. Потому мною принято решение просветить соотечественников относительно указанных аспектов.

Для начала скажу, что в Германии не очень много собственников своего жилья. Скажу больше – заветной частной жилплощадью на правах собственности владеют далеко не все местные «бюргеры», не говоря уж о приезжих жителях. Каждая земля и каждый населенный пункт данной земли характеризуется своими отличительными особенностями в плане цен на недвижимость и ее условиями.

В моем рассказе речь пойдет о городе Мюнхене, а также о пригороде Мюнхена, потому как, прежде чем приобрести недвижимость, мною около трех лет объезжались практически все деревни вблизи данного города в надежде купить участок или дом.

Для понимания статистики отмечу, что практически 70% мюнхенцев арендуют свое жилье, а не владеют им на праве собственности. Данный статус жителя дома называется «Mieter». Если же вы жилье в аренду предоставляете, то вы уже называетесь «Vermieter». За ближайшие два десятка лет цена на аренду без остановки возрастала.

В то время, когда я сюда приехал, 2,5 комнаты вблизи центральной части города реально было арендовать за 750 марок за 1 месяц, что приравнивалось примерно к 300 евро. При съезде из данных «апартаментов» со стоны собственника уже запрашивалась сумма в размере 900 евро.

• В условиях современности достойная жилплощадь на 2,5-3 комнаты (50-60м2) в центральной части Мюнхена обойдется примерно 1000-1200 евро за 1 месяц.
• Стоит напомнить, что речь идет о стоимости аренды, не учитывая коммунальные услуги в виде отопления, водоснабжения, электричества, вывоза мусора) – эти блага цивилизации уже будут вами оплачиваться отдельно.
• Конечно же, за сумму в 1200 евро в месяц данный дом сможет похвастаться бассейном, а возможно даже бассейном с сауной, но все же подобная сумма довольно велика для среднестатистического жителя города.
• К примеру:

48°09’56.5″N 11°35’17.9″E

В данном доме, расположенном на Ungererstr. 18-19, проживал один мой знакомый мужчина.

Он арендовал одну комнату, площадью не более 20 м2, оснащенную ванной, и платил за это 720 евро! На крыше данного дома имеется бассейн, предназначенный для пользования жильцами и их гостями, верхний же этаж вмещал фитнес-центр, и эти условия предоставлялись на безвозмездной основе – хотя корректнее было бы сказать, эти блага были включены стоимость месячной аренды.

1. Минусом данного дома выступала его беспрецедентная интернациональность, по причине которой там было постоянно довольно шумно и невозможно спокойно заснуть даже посреди глубокой ночи.
2. Кроме того, замечу, что данный дом оснащен лифтом, спускающимся вниз в помещение супермаркета, в котором я неоднократно мог наблюдать людей в домашней непритязательной одежде, комнатных тапках и прочем неофициальном «обмундировании».
3. Другой момент, что на этажах и между ними в «закутках» красовались пустые бутылки из-под пива, которые хоть и убирались со стороны уборщиков, но, все же, не раз попадались на глаза и портили всю идиллию.
4. Есть и частные дома за чертой города. К примеру, вот:

47°59’48.7″N 11°18’09.1″E

Если я не ошибаюсь, в данном доме некогда обитал мой коллега по первому месту работы. На тот момент он платил порядка 1100 евро в месяц за аренду данного жилья, однако, он мог похвастаться личным садом и отсутствием соседей, что создавало идеальные условия для уединения.

Уличная территория также была мало оживлена, а потому тиха в ночное, да и дневное время суток. Недостатком можно отметить отдаленность торговых точек (порядка получаса езды), однако, уровень тишины и покоя с лихвой перекрывал подобный минус.

Вспоминаю, что и у меня была некоторая дилемма относительно того, где мне и моей семье лучше обитать: в черте города или же за городом.

В результате неоднократных диспутов на семейном «совете», мы пришли к общему мнению относительно выезда за пределы городской суеты.

«Весы сомнения» перевесили в сторону загородного дома также по причине наличия шумных соседей, из-за которых я не мог выспаться в выходные дни после насыщенной трудовой недели.

Мы нашли подходящий дом. Он располагался в тихой местности, практически в лесу. Оплата за аренду в месяц составляла порядка 1200 евро – это, в принципе, было неплохо для трех комнат и маленького садика. Неподалеку от дома имелась станция электропоезда, что позволяло добраться в город примерно за 40-45 минут.

Однако как-то раз при общении в трудовом коллективе мне задали вопрос, по какой причине я не хочу приобретать жилье в свою частную собственность. Мой ответ мотивировался достаточно высокой дороговизной личного жилья, я пояснил, что это мне не совсем «по карману».

Затем товарищи рассказали мне об интернет страничке interhyp.de, а также предложили мне подсчитать, спустя какой период времени моя квартира сможет перерасти ипотеку, которая могла бы мною выплачиваться уже с настоящего времени.

Итого вышло, что в течение практически десятка лет я платил, как говориться, «дяде», хотя реально мог выплачивать сумму по ипотеке на свое жилье, в котором бы одновременно проживал. С данного времени в течение практически 3-х лет следил за рынком недвижимости, а также за ставкой по процентам ипотечных кредитов.

Как результат, я подсчитал и выяснил, что построить дом намного дешевле, нежели покупать готовый. Кроме того, получалось, что дом с землей обходился выгоднее апартаментов центральной части города. Также наблюдается такая картина, что ставка по процентам за последние 6 лет двигалась вниз с 8 до 2%, однако, цена на жилье возросла в довольно значительных объемах.

Если ранее 2,5 комнаты было реально приобрести за сумму 150-200000 евро, то на настоящий момент все та же «двушка» обойдется практически в 350-450000 евро.

Однако есть среди моих аналитических трудов и позитивные результаты – я подсчитал, что на участке площадью около 500 м2 можно возвести жилой дом, и обойдется он примерно в 150000 евро.

После этого я стал объезжать окраины Мюнхена в поисках оптимально подходящего по всем параметрам участка.

Как мною было выяснено, в северной части возле аэропорта имеются участки, стоимостью 200 евро за 1 м2, что в совокупности с домом выходило бы мне порядка 250000 евро. Однако не тут-то было. В последние годы довольно распространены прецеденты мошенничества в строительной сфере.

Суть в том, что для тебя возводят дом, на который представляют гарантию на срок 5 лет. После этого, через некоторое время дом, как правило, проседает, течет, его стены осыпаются, однако, вы уже не можете предъявить претензии к фирме-застройщику, поскольку она уже объявлена банкротом.

Относительно участков ситуация выходит еще комичнее и нелепее, поскольку ты осматриваешь их примерно 15 минут, после чего маклером собираются заказы на приобретение.

Вы вправе задавать вопросы, на которые маклер вроде бы и отвечает, однако, не подтверждает свои слова в письменном виде, а потому в случае несовпадения слов с действительностью он не будет считаться виновным, поскольку земельные участки распродаются в стихийном порядке.

Потому может сформироваться ситуация, когда уютный участок земли в северной части Мюнхена является тихим лишь тогда, когда не садятся самолеты на находящуюся рядом посадочную полосу аэродрома, а лесок и поле находятся в девственном состоянии, пока через месяц на его территории не начнется «тихая» постройка автобана. А другой участок прекрасен лишь до наступления весенних паводков, при которых у тебя в подвале стоит 2 метра воды.

Однако участок вами выбирается только летом или в зимний период. Естественно, существуют специалисты, способные тебя проконсультировать, однако, их ценная консультация в действительности ценна – ни мало, ни много 80 евро за 1 час, + дорога. Потому подобного рода «смотрины» обойдутся вам довольно дорого.

• В общей сложности за годичный период я накатал около 40000 км в поисках наиболее подходящего участка и местности его расположения, однако, не смог найти – подходящие были уже заняты запланированной постройкой детсада или же были уже проданы, но не застроены.
• Касательно тех участков земли, которые находились в состоянии продажи, реализовались через маклеров, а потому я не мог успеть собрать сведения о конкретном участке до момента его продажи.
• Но, к счастью, проблема была решена при помощи опытного каменщика, который подсказал, что при условии, что у меня не будет времени ежедневно находиться на стройке и контролировать процесс, а также не будет денежных средств для найма незаинтересованного прораба, который зовется Bauleiter’ом, то мне можно и не начинать строительство.

Это он объяснил тем, что в условиях современности нет того бывалого легендарного немецкого качества, а есть лишь польская халтура, которая меня точно не порадует. По этой причине я начал выстраивать свои планы заново.

Мною были предприняты попытки поиска уже выстроенного жилья. И в данном контексте образовалась следующая череда аспектов. В Германии есть дома с частным участком (дорогие дома) или же дома с арендованной землей (подешевле). По последнему варианту почти не реально заметить подвох, однако, мои коллеги меня просветили относительно основных «подводных камней» подобного предложения.

При условии, что у меня нет детей и я не имею в планах их заводить, то вариант Erbpacht может выступить выгодным предложением.

Суть такова: покупается дом по цене 250000, на который берется кредит, а к данной сумме выплачивается дополнительно от 300 до 600 евро в месяц в счет аренды земли, на которой возведена недвижимость.

Аренда земли длится от 70 до 120 лет. Смысла практически нет.

Он есть лишь для собственника земли, который вправе поднять стоимость аренды в 10, 100 и 1000%, что не избавит вас от обязанности ее выплачивать – в ином случае вас «попросят» с территории участка.

Дом при этом останется стоять на чужой земле. Вы сможете лишь получить за него выкуп, равный по размеру стоимости не самого дорогого автомобиля.

1. Следовательно, вариант один – подыскивать старые дома, построенные на приватных участках земли.
2. По кредитам.
3. При покупке жилья для личного проживания расчет таков:

Дом на участке стоит порядка 600000 евро. Ставка по кредиту исчисляется по вашему первоначальному авансовому платежу (Eigenkapital), сроку кредита, а также вашей потенциальной возможности погашать тело кредита. Также учитывается оценка объекта непосредственно банковским сотрудником.

• Для банка важен объект ипотеки, однако, по данной причине он рассчитывает на погашение вами расходов по его покупке (услуги маклера, нотариуса, регистрационных затрат, подключение услуг коммунального характера).
• Своим первоначальным взносом вы покрываете все данные затраты.
• Размер подобных затрат составляет около 9-10% от цены на объект недвижимости.

Итак, согласно нашему примеру, с учетом стоимости дома в 600000 евро, вы должны будете потратить примерно 60000 (!!!) на проведение самой гражданско-правовой сделки. Банком выдается кредит на стоимость объекта недвижимости, а потому указанные 60000 евро вы должны подготовить как Eigenkapital.

1. Банком, конечно, могут финансироваться и подобные расходы, но есть другая сторона медали – баснословные процентные ставки, которые для многих граждан являются «неподъемными».
2. Учитывая вышеуказанные факты, для более успешной покупки дома (квартиры) соберите изначально свой Eigenkapital.
3. Процентная ставка будет намного ниже, если выплатить в пользу банка Nebenkosten + 5-10% от цены на саму недвижимость.

Далее определяемся со сроком кредита, он может составлять 5, 10, 15 или 20 лет. Длительность срока прямо пропорциональна размеру процентной ставки по кредиту и для банковского учреждения, как видно, наиболее выгодными выступают «долгосрочники». Однако размер ставки фиксирован и стабилен, а также защищен от различного рода кризисов и дефолтов.

• Ежемесячная выплата, как правило, составляет 1,5-3,5%.
• (600000 * 10% Nebenkosten – 120000 Eigenkapital ) * (2% + 2,5%) / 12 = 2025 EUR/m
• Ищите, и выгодный вариант вам, все равно, подвернется!