Ипотека без первоначального взноса в 2022 году: где взять выгодно

Сегодня ипотека без первоначального взноса — достаточно редкое предложение на рынке. Тем не менее есть альтернативные способы, которые позволяют обнулить первоначальный взнос частично или полностью

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году: где взять выгодно

Monster Ztudio/shutterstock

Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса.

В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно.

На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.

Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.

Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт.

Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки.

Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%.

«Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году: где взять выгодно

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость ( ADragan/shutterstock)

Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.

В данном случае есть несколько вариантов.

1. Первый взнос маткапиталом

Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.

Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита.

«Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках.

Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.

2. Индивидуальные программы

Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.

Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых.

У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры.

Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году: где взять выгодно

Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке ( Puttachat Kumkrong/shutterstock)

3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.

При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке.

При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.

Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.

4. Льготные программы и субсидии

Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.

Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека».

Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке.

Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году: где взять выгодно

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом ( Billion Photos/shutterstock)

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость.

Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое.

Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.

«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.

Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.

«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.

Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году, ипотечный кредит — подать заявку и оформить без проблем | Банки.ру

Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 60 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 60 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 45 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от
Страхование: имущественное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 60 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Читайте также:  Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры по дду – оформление в 2020 году, образцы документов
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 60 дн.
Электронная регистрация сделки: Да

Ипотека с господдержкой для семей с детьми

Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от
Страхование: имущественное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да

Загородная недвижимость и земля

Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 18 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да

Приобретение готового жилья

Возраст заемщика: oт 18 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да

Строительство жилого дома

Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 75 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 90 дн.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика:
Стаж работы: общий от
Страхование: имущественное личное
Преимущества: срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 5 дней
Срок действия положительного решения 3 мес.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика:
Стаж работы: общий от
Страхование: имущественное личное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 5 дней
Срок действия положительного решения 3 мес.
Электронная регистрация сделки: Да

Сегодня многие кредитные организации стали вновь предлагать ипотечные программы кредитования без первоначального взноса.

Например, Сбербанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, НОМОС-Банк, Сургутнефтегазбанк, Балтинвестбанк, Транскапиталбанк, Запсибкомбанк и др.

Такой банковский продукт был распространен на рынке до финансового кризиса 2008 года, который и вынудил организации свернуть эти ипотечные программы.

При выдаче ипотеки на покупку жилья без первоначального взноса риски для банка весьма существенны. Основные риски заключаются в падении стоимости залога в случае кризисных явлений. Поэтому ипотечный кредит при таких параметрах кредитования имеет более высокий процент.

Также условия большинства ипотечных кредитов без первоначального взноса содержат требование по предоставлению дополнительного обеспечения (помимо приобретаемой недвижимости).

Как правило, обеспечением выступает уже имеющаяся в распоряжении заемщика недвижимость. На этих условиях без первоначального взноса можно взять кредиты в Сбербанке (программа «Ипотека с государственной поддержкой»), Газпромбанке, Райффайзенбанке, НОМОС-Банке и др.

В таких банках, как «Зенит» (кредит на покупку квартиры в ЖК «Северная долина») и Балтинвестбанке (программа «Готовое жилье»), дополнительным залогом может служить не только недвижимость, которой заемщик уже владеет, но и автомобиль.

Сургутнефтегазбанк при отсутствии первоначального взноса принимает в качестве обеспечения, помимо иной жилой недвижимости, поручительства двух физических лиц, поручительство платежеспособных юридических лиц или залог высоколиквидных ценных бумаг.

Сегодня некоторые банки готовы кредитовать покупку жилья заемщикам с нулевым взносом и без дополнительного залога. Например, Транскапиталбанк по программе «Городская ипотека» может потребовать поручительство физического лица.

В Запсибкомбанке по ипотеке без первоначального взноса требуется поручительство супруга (супруги).

Банк «Советский» выдает ипотечный кредит на квартиру или загородный дом под залог только приобретаемого объекта, поручительство не требуется.

Банкиры видят альтернативу залоговому обеспечению в страховании финансовой ответственности заемщика. Ведь в случае, если от реализации заложенного имущества кредитная организация получит меньшую сумму, чем размер предоставленного кредита, страховка покроет убытки банка.

Самый большой  финансовый супермаркет в России*

ООО ИА «Банки.ру» использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения должного уровня работоспособности сайта и сервисов. Cookie называются небольшие файлы, содержащие информацию о настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, то можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь.

*На основании исследования Tiburon Research, июнь 2021 года

Ипотека без первоначального взноса в Москве

  • Памятка ипотечного заемщика
  • Интересное об ипотеке

Ипотека без первоначального взноса в 2021 – 2022 году в Москве открывает доступ к кредитованию практически для всех граждан, которые реально оценивают свои финансовые возможности на будущие годы выплат, другими словами, имеют стабильный источник дохода. Но чтобы обезопасить себя от рисков, многие банки вводят определенные ограничения по таким программам. Например, увеличивают проценты по выплатам, устанавливают верхний порог выдаваемой суммы, требуют заключить договор страхования от потери трудоспособности и т. д.

Верный способ получить необходимый кредит — заложить банку другую недвижимость, которая находится в собственности заемщика.

В любом случае, заключая ипотечный договор без первоначального взноса в банке Москвы, внимательно почитайте условия, поинтересуйтесь видом выплат (дифференцированные или аннуитетные), проследите, чтобы при расчетах не было дополнительных платежей, изучите ответственность сторон.

Отобрать из всей массы предложений самое подходящее вы сможете с помощью сайта Выберу.ру.

Вопросы и ответы

Возможна ли ипотека без первоначального взноса?

Ипотечный кредит без первоначальных взносов можно получить в ограниченном количестве банков. Выдают ипотеку такого типа Росбанк Дом, ЮГ-Инвестбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, ДОМ.РФ и др.

Часто ипотекой без внесения первоначального платежа называются кредиты с участием средств материнского капитала – заёмщик не платит наличными, но фактически вносит аванс.

Также кредиты с нулевым взносом часто предполагают выполнение дополнительных условий, например, залога имеющейся недвижимости.

Кому дают ипотечный кредит без ПВ?

Для оформления ипотеки без первого взноса к заемщику каждый банк предъявляет собственные требования, основанные на внутреннем регламенте.

Например, такие программы могут действовать только для многодетных семей, квартиру можно приобретать у определенного застройщика. Ещё важнее – доход заемщика.

Чаще всего программы с нулевым первоначальным взносом доступны только тем клиентам, которые получают больше минимальной для кредита суммы.

Как купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку?

Чтобы взять кредит на покупку жилья и не платить первый взнос, нужно: найти подходящую программу в банках, проверить, соответствуете ли вы требованиям (уровень дохода, возраст, тип жилья), отправить заявку онлайн, если это возможно, или обратиться в офис. Если есть материнский капитал, посмотрите предложения, где можно оформить ипотеку, используя эти средства в качестве аванса. Иногда можно оформить ипотечный кредит без первого взноса, используя существующее жильё или авто как залог.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса — востребованный продукт, но в чистом виде на рынке не встречается. Каждый банк говорит о необходимости внесения ПВ, указывая в тарифах его минимальное значение. Но Бробанк.ру расскажет о банках, которые могут принять в качестве взноса маткапитал.

Зачем банки требуют первый взнос

Планируя купить квартиру в ипотеку, вы в любом случае столкнетесь с указанием банка о необходимости внести первоначальный взнос. На рынке нет организаций, которые выдавали бы жилищные ссуды без привлечения средств на ПВ. По крайней мере, если брать классический вариант оформления ипотеки.

Зачем банкам первоначальный взнос:

  1. Его наличие положительно характеризует заемщика. Чем больше ПВ, тем более финансово стабильным можно назвать гражданина. По статистике, чем меньше взнос делает заемщик, тем больше он несет рисков проблемного возврата ссуды.
  2. Он используется как запас на случай непредвиденных ситуаций, если заемщик перестанет платить. Недвижимость придется продавать с дисконтом, плюс банк понесет юридические издержки. Эти 10-15% как раз покрывают возможные убытки.

Наличие первоначального взноса повышает вероятность одобрения ипотеки. И чем выше взнос, тем больше шансов получить одобрение, тем больше банк может назначить лимит. Если его не будет, уровень доверия к клиенту снижается.

Читайте также:  Температурные нормы в квартире в отопительный сезон по закону в 2020 году

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Если начать искать информацию в интернете, то многие сайты сообщают о том, что ипотека без взноса выдается некоторыми банками. Указываются Райффайзенбанк, Номос-банк, Газпромбанк, Совкомбанк и другие.

Но если зайти на сайты этих финансовых организаций, там черным по белому написано, что первоначальный взнос — обязательный, что он должен составлять минимум 10-15%, а то и 20%.

Единственный вариант оформить ипотеку без первого взноса — провести ее оформление с материнским капиталом или иной федеральной или региональной субсидией, выраженной в твердой сумме. Некоторые банки готовы принять ее в качестве ПВ. Но, опять же, это актуально далеко не везде.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Чаще всего в качестве первоначального взноса граждане планируют использовать маткапитал, поэтому такую ситуацию и рассмотрим. То есть у вас на руках должен быть сертификат, который уже можно использовать для приобретения жилья.

Размер маткапитала в 2021 году — 466 тысяч или 616 в зависимости от количества детей и дат их рождения. Эту сумму и можно использовать как первый взнос.

В каких банках возможна ипотека без первоначального взноса на вторичное жилье или на покупку квартиры в новостройке:

Банк Ставка ПВ Срок
Сбербанк от 7,3% от 10% до 30 лет
ВТБ от 7,4% от 15% до 30 лет
Альфа-Банк от 7,89% от 15-20% до 30 лет
Газпромбанк от 7,5% от 10% до 30 лет
Россельхозбанк от 7,5% от 10% до 30 лет

Это самые популярные среди ипотечных заемщиков банки, и каждый из них готов выдать ипотеку без первоначального взноса. Но заемщику нужно иметь маткапитал, который и пойдет на ПВ.

При этом нужно выполнять условие банка по размеру первоначального взноса, который пройдет по документам. Если квартира стоит 5000000, а сертификат дает сумму 466 000, то он не дотягивает до минимальной планки в 10%. Заемщику придется добавлять личные средства.

Альтернативные варианты

Если у вас нет материнского капитала или иных государственных субсидий, тогда нужно рассматривать альтернативные варианты. Напрямую взять ипотеку без взноса не получится, поэтому приходится пользоваться обходными путями:

  1. Оформить потребительский кредит наличными нецелевого типа. Лучше, если ипотеку планируют оформить супруги, один берет кредит, другой выступает главным заемщиком по ипотеке. Деньги от ссуды пойдут на ПВ. Но нужно учесть, что долгое время придется одновременно выплачивать сразу два кредита.
  2. Взять кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае вы получите деньги, которые сможете использовать по своему усмотрению. То есть потратить на дом, квартиру, дачу, землю, строительство — на что угодно. Выдаче подлежит сумма не более 80% от цены залога.

Первый вариант банки крайне не приветствуют. Если выяснится, что заемщик взял кредит на первый взнос по ипотеке, ему могут отказать. Поэтому подавать заявку на ипотеку лучше сразу после получения кредита (он еще не будет отражен в кредитной истории) или спустя 3-6 месяцев.

Ипотека без первого взноса в Росбанке

На Российском рынке только Росбанк реально предлагает купить жилье в ипотеку без взноса . Больше ни один банк не разработал подобной программы, поэтому услуги этой организации весьма востребованы.

Суть предложения в том, что ипотечному заемщику дают кредит на первоначальный взнос. Но важный момент — его выдают под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости. То есть одновременно клиент будет выплачивать два кредита:

  1. Наличный, оформленный под залог имеющегося жилья. Его сумма может достигать 70% от цены объекта.
  2. Ипотека стандартного типа, выданная под залог покупаемого имущества.

Банк обращает внимание, что это будут два отдельных кредита со своими графиками и размерами ежемесячных платежей. Благодаря залогу со всех сторон Росбанк защищает себя от потерь, поэтому лоялен и может дать одобрение.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Процесс оформления ипотеки никак не зависит от присутствия первоначального взноса и его размера. Заемщик должен подходить под условия программы, соответствовать требованиям к заемщику, предоставить полный пакет необходимой документации.

Как взять ипотеку без взноса:

  1. Определиться, что это будет за ипотека. Например, с применением в качестве взноса маткапитала, предложение Росбанка, предварительное получение наличного кредит на взнос, кредит под залог имеющегося жилья.
  2. Выбрать банк, узнать его требования к заемщику и пакету документов. Подать в него заявку онлайн или путем посещения офиса.
  3. Дождаться решения банка. Если оно оказывается положительным, приступить к поиску недвижимости. Кредитор сообщит требования к ней, она должна соответствовать всем критериям банка.
  4. Собрать документы на покупаемый объект по списку банка, провести его экспертную оценку через аккредитованную банком организацию. Принести все бумаги в банк на юридическую проверку.
  5. Если объект соответствует всем критериям, дается окончательное одобрение. Можно оформлять обязательное страхование объекта, заключать договор и регистрировать сделку в Росреестре.
  6. На жилье накладывается обременение, которое будет снято после полной оплаты кредита.

Если взнос выполняется с применением материнского капитала, сделка также проходит под надзором Пенсионного Фонда. Он запросит пакет документов, проведет свою проверку. Если все в порядке, переведет на счет продавца сумму капитала, которая по банковским документам и пройдет как первоначальный взнос.

После оформления

Ипотека в любом случае погашается ежемесячными платежами. Стандартно это аннуитетный график, при котором каждый месяц платеж имеет идентичный размер. Если заемщик нарушает условия оплаты, появляется риск потери жилья.

За небольшие просрочки банк квартиру не заберет, это актуально только для злостных неплательщиков. В случае возникновения финансовых сложностей можно рассчитывать на помощь банка в виде рефинансирования или реструктуризации.

Если была оформлена ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса (или на новостройку) с материнским капиталом, то в процессе выдачи заемщик составляет обязательство после выплаты ссуды выделить доли детям. Если этого не сделать, можно попасть под суд.

При оформлении кредита на первоначальный взнос первые годы придется платить сразу две ссуды. В приоритете, конечно, будет ипотека, но оба обязательства важны. Главное заблаговременно оценить свои финансовые возможности, чтобы справиться с бременем выплат.

Частые вопросы

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Технически ни один российский банк не выдает ипотечные кредиты без первоначального взноса. Но выходы из ситуации есть, они описаны в материале. Как рассчитать ипотеку без взноса? Можете использовать онлайн-калькулятор кредита, который есть на Бробанк.ру. В поле суммы введите ту, что уйдет в кредит.

Ставки можете посмотреть на сайте интересующего банка. По итогу расчета получите график с указанием размера ежемесячного платежа. Расчет примерный, точный даст только банк. Как быть, если у меня нет маткапитала? Если есть собственная недвижимость, обратитесь за ипотекой без взноса в Росбанк или оформите нецелевой кредит под залог квартиры/дома.

Последний вариант — оформить потребительский кредит и полученные деньги использовать как ПВ. Можно ли для взноса использовать часть капитала? Можно. Главное, чтобы сумма первоначального взноса по ипотеке соответствовала установленным банком рамкам. Обычно это 10-15%.

Ипотека без взноса обходится дороже? Если вы хотите купить квартиру ипотеку без взноса, стоит сразу быть готовым к тому, что кредит обойдется несколько дороже. Отсутствие личных средств на ПВ несет повышенные риски банка, и эти риски стандартно закладываются в ставки. А если вы берете ссуду на взнос, тогда переплата будет еще выше.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Большое спасибо 🙂

Как купить квартиру без первоначального взноса по ипотеке

Схема 1: Взять в одном банке потребительский кредит на первоначальный взнос, в другом — ипотеку

Как это работает: потребительский кредит становится первоначальным взносом, без которого ипотеку не дадут.

Главное условие — действовать быстро и соблюдать очерёдность процессов: одобрение ипотеки в одном банке, получение потребительского кредита в другом, получение ипотеки.

Если сначала оформить и получить потребительский кредит, а  потом пойти за ипотекой, есть большой риск, что в ней будет отказано из-за высокой кредитной нагрузки.

Кейс от покупателя недвижимости Павла К.:

«Я оформлял одновременно потребительский кредит в одном банке и ипотеку в другом. Весь пакет документов у меня был подготовлен заранее.

Для первоначального взноса я брал потребительский кредит 500 000 рублей. Банку, который выдал мне ипотеку, я, разумеется, не сообщал, откуда у меня средства на первый взнос.

Понимая, что кредитная история обновляется ежемесячно, все процессы, в том числе предварительное одобрение по ипотеке, я проводил в рамках одного месяца — это более чем реально, потому что все банки готовы оперативно обрабатывать ваш запрос на кредитование. Сегодня потребительский кредит я закрыл и продолжаю выплачивать ипотеку».

  • Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «В идеале оба договора — и кредитный по ипотеке, и потребительский — подписываются в один день, и вы сразу же делаете первый взнос.
  • Как показывает практика, при таком раскладе — если у банков нет времени перепроверить кредитную историю, потому что информация о потребительском кредите ещё не попала в кредитное бюро — всё проходит довольно легко».
  • При заполнении заявления на ипотеку банк, скорее всего, не будет спрашивать, откуда у вас сумма на первоначальный взнос — для него важно, что сделка состоится, а его риски нивелируются тем, что у него в залоге объект недвижимого имущества.
Читайте также:  Платится ли налог с дарственной на квартиру или на другое имущество

Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «Банк может отказать в выдаче кредита на любом этапе сделки. Если в процессе проверки банк всё же узнает, что у вас два кредита, а подтверждённого дохода на выплату обоих не хватает, он вправе отказать в кредитовании даже в день выдачи кредита».

Добавляет Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Важный момент относительно потребительских кредитов: зачастую клиенты банка отказываются от финансовой защиты — страховки. Она оформляется на случай потери работы, утраты трудоспособности или смерти заёмщика.

Страховка прибавляется к основному телу кредита. Из-за этого ежемесячные платежи немного увеличиваются, и заёмщики отказываются её оформлять, чтобы сэкономить. На деле получается не всегда: при отказе от финансовой защиты банк, скорее всего, повысит процентную ставку по самому кредиту.

Поэтому считайте и сравнивайте, как выгоднее».

Плюс схемы: доступность и простота реализации. Пакет документов в каждом банке стандартный, сроки рассмотрения вашей заявки на ипотеку — от нескольких часов до недели, потребкредита — до пяти рабочих дней. 

Минусы схемы: большая кредитная нагрузка и большая переплата процентов. 

Риски: невыплата кредитов в случае потери постоянного дохода. Если при этом заёмщик никак не взаимодействует с банком (не предоставляет справки о потере трудоспособности, не объясняет причины невыплат), есть риск, что дело будет передано в суд, имущество конфисковано, а счета арестованы.

Схема 2: «Пакетные» предложения по кредитам от банков или ипотека без первоначального взноса (бывает и такая!)

Есть банки, которые сами «упаковали» первую схему и стали предлагать «инновационные программы двойного кредитования». Такой продукт зачастую представляется как «ипотека плюс потребительский кредит на ремонт». Сумма «на ремонт», как правило, и уходит на погашение первого взноса.

Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Банки идут на это, потому что для них ипотека — наиболее привлекательный продукт.

Но, выдавая двойной кредит, банк должен быть уверен в платёжеспособности клиента, поэтому тщательно проверяет кредитную историю и общую долговую нагрузку семьи.

Кроме того, банк может перепроверить документы на объект недвижимости, чтобы убедиться, что в случае, если клиент не сможет платить, он погасит обе задолженности, продав квартиру.

Предположить, получите вы одобрение или отказ по кредиту, довольно сложно: в каждом банке существует автоматизированная система определённых триггеров. У меня есть кейсы, когда, предоставляя справку о доходах в свободной форме, люди получали несколько ипотечных кредитов».

Некоторые банки всё-таки вышли на рынок с предложением ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Как утверждает Алексей Пискорский, такие программы в основном предлагаются с целью покупки жилья в новостройках, и ставка в этом случае выше стандартной ставки по ипотеке этого банка на 3–4%.

  1. Плюс схемы: в отличие от схемы один, вам не нужно готовить двойной пакет документов и думать о сроках получения кредитов в двух банках.
  2. Минусы схемы: скорее всего, банк предложит очень высокую ставку по кредиту, а значит, и переплата по нему будет очень большая. 
  3. Риски: не факт, что большую кредитную нагрузку вообще одобрят.

Что ещё не так со схемой «Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке»

Комментирует эксперт по недвижимости Руслан Соешев:

«Чаще всего причина, почему покупатели недвижимости соглашаются на двойные кредитные истории — психологическая: они не умеют копить.

Из-за доступности кредитных продуктов у людей возникает желание воспользоваться сразу всеми предложениями от банков. По сути, это вопрос культуры потребительского поведения.

Но если мы говорим об экономической целесообразности этих действий, то чаще всего люди переплачивают банкам очень большие суммы».

Простая арифметика:

Мы покупаем квартиру за 6 млн рублей в ипотеку под 9% годовых сроком на 20 лет. Для первоначального взноса, во многих банках это 10%, нам нужно 600 000 рублей, лучше — 20%, то есть 1 200 000. Рассмотрим затраты и переплату для трёх кейсов — когда первоначальный взнос есть и приходится брать в кредит у банка 10% или 20% от стоимости квартиры.

Копим первоначальный взнос 10%

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 6 229 262 рубля. А всего за 20 лет придётся отдать 11 629 262 рубля. В месяц при этом нужно будет платить 48 658 рублей. 

Переплата: 6 229 262 рубля

Копим первоначальный взнос 20%

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 5 559 994 руб. А всего за 20 лет придётся отдать 10 359 994 руб. В месяц при этом нужно будет платить 43 186 рублей. 

  • Переплата: 5 559 994 рубля
  • Берём первоначальный взнос 10% в кредит
  • А если первоначальный взнос, 600 000 рублей, вы брали по потребительскому кредиту со ставкой 10% годовых на 5 лет, вы переплачиваете 164 880 рублей только за этот кредит и увеличиваете общую кредитную нагрузку ещё на 12 748 рублей в течение следующих 60 месяцев.
  • Переплата: 6 394 142 рубля
  • Берём первоначальный взнос 20% в кредит

Ставка на такие суммы потребкредитов, как правило, ещё выше, так как срок нашего кредита будет  больше, допустим 10 лет под 12% годовых.

Только по потребительскому кредиту переплата в этом случае составит 865 841 рубль. А в месяц придётся отдавать 17 216,51 рубля за потребительский кредит и 43 186,85 рубля за ипотеку 4,8 млн рублей.

Всего первые 10 лет придётся выплачивать банкам чуть больше 60 000 рублей ежемесячно.

Переплата: 6 429 811 рублей

Переплата получается не такая уж и большая, но в случаях с потребительским кредитом ежемесячный взнос по двум кредитам увеличится на 12 000 —13 000 рублей. В год это уже солидная сумма.

Схема 3: Завышение цены в договоре купли-продажи на сумму первоначального взноса

Как это работает: покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости недвижимости в договоре на сумму, равную первоначальному взносу. Например, если квартира стоит 3 млн. рублей и взнос равен 300 тыс. рублей, в договоре указывается, что стоимость недвижимости — 3,3 млн. рублей. Продавец пишет расписку для банка о том, что первоначальный взнос им уже получен.

Иногда, как утверждают покупатели, таким образом договориться можно даже с компанией-застройщиком.

Кейс от покупателя недвижимости на первичном рынке Натальи Г.:

«О том, что некоторые застройщики работают по схеме завышения стоимости цены в договоре, мне рассказали знакомые. Я выбирала между двумя объектами недвижимости — один застройщик сообщил, что с завышением они не работают, а второй сам проявил инициативу.

От застройщика я получила платёжную квитанцию о внесённой сумме — 300 с небольшим тыс. рублей. Договор купли-продажи был заключён на 2,1 млн. руб., а ипотека составила 1,8 млн. рублей.

После подписания договора о кредитовании мы заключили с застройщиком дополнительное соглашение об уменьшении стоимости покупки. При этом банк этой информации не имеет — я просто ежемесячно выплачиваю ипотеку на одобренную изначально сумму».

Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Не стоит забывать, что любому объекту, по которому банк одобряет ипотеку, даётся оценка стоимости независимой компанией. В 99% случаев эта цена будет ниже рыночной.

В чём здесь нюанс: банк, скорее всего, не даст вам кредит на сумму, превышающую стоимость, установленную оценочной компанией. Даже если изначально банк одобрил вам кредит на 3,3 млн. рублей, но ваша квартира была оценена на 2,9, вам предложат сумму кредитования 2,9 млн. минус первоначальный взнос. А найти оценочную компанию, которая сможет завысить стоимость недвижимости, очень непросто».

Юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «Не каждая оценочная компания пойдёт на завышение стоимости квартиры, потому что для этого приходится „искусственно“ поднимать рынок, создавать фейковые объявления с аналогичными квартирами по завышенной цене и держать необходимый ценовой диапазон две-три недели. К тому же увеличиваются расходы покупателя на такую оценку: если стоимость обычной оценки составляет 4000–5000 тысяч рублей, то цена оценки с завышением колеблется от 30 000 до 50 000 рублей.

Увеличиваются сроки подготовки оценки, так как нужно время для „раскачивания“ рынка, чтобы выйти на нужный уровень цены. И эти сроки могут затянуться. Соответственно, затягиваются сроки выхода на сделку. Не каждый продавец готов столько ждать, и сделка может не состояться».

Кейс от покупателя недвижимости на вторичном рынке Ирины М.:

«Нам удалось договориться с продавцом и завысить стоимость квартиры по договору, но совсем без первоначального взноса провести сделку не получилось.

Дело в том, что банк, который выдавал нам ипотеку, проводил верификацию оценочной деятельности — сначала нам одобрили одну сумму, а как только мы вышли на сделку, её сократили. Поэтому первоначальный взнос продавцу мы всё равно выплачивали, пусть и меньше, чем он был по договору».

Комментирует эксперт по недвижимости Татьяна Романова: «Не каждый продавец недвижимости, особенно на вторичном рынке, и не каждый риелтор согласится на реализацию такой схемы — думаю, половина назовёт завышение цены в договоре мошенничеством.

В этой схеме, на первый взгляд, собственник ничем не рискует: в результате он получает те же 3 млн. рублей, на которые изначально претендовал. Но в случае возникновения форс-мажорных ситуаций по сделке — если договор по какой-то причине  расторгнут — собственник должен будет вернуть покупателю не 3 млн. рублей, а на 10% больше. Как мы понимаем, эти 10% на самом деле он в руках не держал».

Комментирует юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «И покупатель, и продавец должны осознавать, что схема с завышением незаконна. Если обман вскроется, в лучшем случае банк откажет в выдаче кредита.

В худшем — если схема с завышением станет известна после того, как кредитные средства всё же были выданы заёмщику, а он не справился с завышенной финансовой нагрузкой и не смог выплатить кредит банку, в этом случае стороны могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.

1 Уголовного кодекса РФ — Мошенничество в сфере кредитования.

Статья предусматривает наказание в виде штрафа до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до одного года либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до 2-х лет, либо принудительные работы на срок до 2-х лет, либо арест на срок до 4-х месяцев.

Если будет установлено, что деяние совершено группой лиц по предварительному сговору, то санкции тяжелее. Максимально — лишение свободы на срок до 4-х лет».

Плюсы схемы: несмотря на то, что многие покупают квартиры таким способом, на плюсах мы останавливаться не будем, так как схема незаконная.

Минусы схемы: это незаконно. Вы обманываете банк и пишете в договоре, который регистрирует государство, ложную информацию. Плюс найти продавца, который согласится на эту схему будет непросто. Скорее всего, согласятся те, кто очень долго не может продать квартиру, или, наоборот, продаёт срочно. И то, и другое на рынке недвижимости довольно подозрительно.

Для продавца минусов ещё больше. Во-первых, он становится соучастником мошенничества, от которого ничего не выигрывает. Во-вторых, если продавец квартиры владел ею менее 3-х лет, ему нужно платить налоги на доход от её продажи, в том числе и с тех самых 300 000 рублей, которые продавцу не выплачивали. Вот тут мы подробно разбирали, как платить налоги с продажи и как их уменьшить.

Логично, что продавцы часто отказываются от подобной схемы, потому что плюсов для них в ней нет.

Риски: если схема вскроется, можно попасть в тюрьму. Поэтому будьте осторожны.

Авторы: Мария Виноградова. Иллюстратор: Егор Шатохин.

Ссылка на основную публикацию