Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Кредитование – это выдача уполномоченными финансовыми организациями (банками, МФО, ломбардами и т.д.) денежных средств с возвратом на определенных условиях, установленных в договоре. Современные тенденции в сфере кредитования подразумевают широкий выбор многочисленных кредитных продуктов, отличающихся между собой по различным параметрам.

Содержание:

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Потребительские кредиты

Под определением «потребительские» кредиты, подразумевается выдача средств потенциальным клиентам, которые направлены, в первую очередь, на удовлетворение персональных потребностей путем:

  • Приобретения товаров и услуг
  • Получением денежных средств с последующим возвратом на определенных условиях

Необходимо четко понимать, что представленные виды потребительского кредита считаются одними из наиболее популярных в банковской сфере услуг. Во многом это связано с несколькими причинами:

  • Быстрое рассмотрение заявки на выдачу кредитных средств;
  • Минимальные установленные требования, которым должен отвечать потенциальный заемщик. Как правило, нужно предоставить паспорт гражданина РФ, ИНН.

Потребительские кредиты как правило берут на следующие нужды: путешествия, образование, покупку дорогостоящей техники, ремонт и т.д.

Чтобы продолжать конкурировать на рынке, большинство банков предлагают оформление потребительских займов на следующих условиях:

  • Сумма 50 000 – 1 млн. рублей
  • Процентная ставка 15-29,9%
  • Сроком от 1 года до 5 лет

К сведению: виды кредитов для физических лиц отличаются между собой по предельно допустимой сумме и сроку кредитования.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Автокредиты

Под автокредитованием подразумевается один из видов залоговых кредитов. При этом наблюдаются некоторые особенности. К наиболее значимым из них принято относить:

  • Целевое расходование кредитных средств. Потенциальным заемщикам могут быть выданы средства, предназначенные исключительно на приобретение транспортных средств.
  • Необходимость в последующем обязательном страховании транспортного средства. Что характерно, требование закреплено на законодательном уровне, поэтому вероятность увиливания приравнивается к нулю.

Микрозаймы

Помимо стандартных банковских предложений, потенциальные заемщики могут получить займ  в микрофинансовых компаниях, действующих на территории Российской Федерации. Несмотря на ужесточение правил их функционирования, которые закреплены на законодательном уровне, повышенный уровень популярности остается на прежнем уровне. 

Учитывая имеющиеся ключевые особенности предоставления услуг, часто называют микрозаймами либо займами до зарплаты. Во многом это связано с тем, что кредитные средства часто выдаются на небольшой срок – до 30 календарных дней. При этом можно получить наличными либо на банковскую карту. Из недостатков выделяют наличие высокой годовой процентной ставки, которая нередко достигает 400-500%.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Ипотечное кредитование 

К основным признакам ипотечного кредитования принято относить выделение существенных кредитных средств, включая срок действия подписываемого договора. Вполне очевидно, что приобретение жилой недвижимости без привлечения заемных средств сегодня доступно минимальному количеству граждан РФ. Именно это объясняет повышенный уровень спрос на рассматриваемый тип кредитования. 

Основная суть программы заключается в том, что потенциальный заемщик приобретает недвижимость с одновременным предоставлением в качестве залога. В некоторых ситуациях может потребоваться дополнительное имущество – к примеру, при небольшом уровне ежемесячного дохода либо испорченной кредитной линии.

Виды коммерческого кредита

На сегодняшний день используется несколько типов классификаций коммерческой разновидности кредитования. Основные виды кредитов:

  • Овердрафт. Ключевой особенностью принято считать доступность не только физическим, но и юридическим лицам. Подразумевает под собой определенную кредитную линию с установленным лимитом. Предельно допустимая сумма напрямую зависит от показателей ежемесячных оборотов по счету, после чего можно повторно пользоваться средства по выгодным условиям.
  • Коммерческое ипотечное кредитование. По своим внешним признакам напоминает классическую ипотеку, однако стоит говорить не о приобретении жилой недвижимости, а непосредственно коммерческого строения, к примеру, складских либо производственных помещений. Сегодня программа находится на стадии развития, поэтому предлагается не всеми банковскими учреждениями.
  • Товарное кредитование. Предоставляется на приобретение многочисленной бытовой техники. Условия зависят от банковского учреждения.

Сегодня можно встретить и другие виды кредитов. Их перечень напрямую зависит от выбранного финансового учреждения.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Лизинг

Под определением лизинг подразумевается отдельная разновидность кредитования, которая часто именуется как финансовая аренда. Принцип действия заключается в том, что потенциальному заемщику предоставляется непосредственного от лизингодателя требуемое:

  • Специализированное оборудование
  • Автомобиль
  • Либо недвижимость

Согласно установленным правилам, заемщик вправе сразу приступить к эксплуатации, при этом продолжать постепенно расплачиваться. Полноценное право собственности передается новому владельцу исключительно после проведения последнего обязательного платежа в рамках условий подписанного договора.

К сведению: преимуществом лизинга считается наличием установленных на законодательном уровне налоговых льгот, что влечет за собой определенную финансовую выгоду.

Другие виды кредитов

Рассмотренные выше разновидности кредитования относятся к наиболее распространенным, из-за чего часто встречаются на практике. При этом финансовые учреждения готовы предложить альтернативные виды банковских кредитов.

Займ в ломбарде

Ключевым признаком займов в ломбарде принято считать предоставление кредитных средств исключительно под залог имущества. Как правило, условиями договора предусматривается краткосрочный период возврата, не превышающий в большинстве случаев 14 календарных дней.

В случае невыполнения долговых обязательств специалисты ломбарда инициируют изъятие залогового имущество с последующей передачей на реализацию. В таком случае доход организации заключается в том, что на руки заемщику предоставляется не больше 60% заявленной оценочной стоимости залога.

Виды государственного кредита

Изначально нужно четко понимать, что государственный кредит – это средства, которые выделяются на государственном уровне на определенных условиях из бюджета страны. При этом в качестве кредитора могут выступать регионы, многочисленные фонды, а также общественные и коммерческие предприятия.

Виды иностранных и международных кредитов

Иностранный кредит – кредитные средства, которые были предоставлены зарубежными странами, финансовыми учреждениями либо иными компаниями российским хозяйствующим субъектам.  При этом важно понимать, что международными именуются те займы, при которых кредитор и заемщик выступают в качестве официальных представителей многочисленных стран.

Другие

На практике встречаются огромное количество классификации займов. К примеру, в зависимости от условий предоставления, кредиты могут быть:

В зависимости от разновидности выбранной программы кредитования, определяются конечные условия. Чтобы избежать недопонимания, настоятельно рекомендуется внимательно относится к содержанию подписываемого договора.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Виды обеспечения кредита

Ключевым условием, который в значительной степени предоставляет возможность быстро определить тип кредитования, считается предоставляемое обеспечение потенциальным заемщиком.

В результате займы условно разделяются на несколько типов, среди которых обеспеченные.

Условиям предусматривают возможность получить максимально выгодно кредитные средства, поскольку наличие обеспечения существенно снижается риски финансовым учреждениям. По типу обеспечения выделяют:

  • Под залог. Может выступать любой тип ликвидного и ценного имущества потенциального заемщика. В качестве примеры можно выделить транспортное средство либо недвижимость.
  • Предоставление поручителей. Предусматривает под собой получение физических либо юридических лиц взять на себя обязанность погасить долговые обязательства при невозможности это сделать первоначальным заемщиком.

Также выделяют необеспеченный тип кредитования. В качестве примера выступают микрофинансвые компании, которые не требуют залога либо поручителей, но при этом имеющиеся высокие риски невозврата компенсируют за счет высокой годовой процентной ставки.

Виды погашения: платежей и процентов по кредиту

Сегодня выделяют несколько разновидностей погашения долговых обязательств:

Заемщики самостоятельно выбирают оптимальный для себя тип погашения долговых обязательств, отталкиваясь от персональных предпочтений и финансовых возможностей. Выбранная схема закрепляется в условиях подписываемого договора. 

Виды кредитования и условия оформления ипотеки

Ипотека – это вид сделки, когда банк предоставляет клиенту целевой кредит на приобретение конкретной недвижимости под залог имущества, находящегося в его собственности.

При этом должник сохраняет возможность владеть и пользоваться домом или квартирой, выступающей в качестве гарантии выполнения клиентом своих обязательств.

В случае их невыполнения кредитор вправе вернуть средства, выручив их от реализации заложенного имущества.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Ипотечное кредитование нужно тем, кто не может приобрести жилье за наличный расчет.

Большинство банковских программ рассчитано на молодые семьи и позволяет им приобрести квартиру в новостройке, не дожидаясь, когда для этого будет достаточно денежных накоплений.

Часто ипотеку используют люди, не имеющие собственного жилья или желающие улучшить условия проживания, приобрести или построить загородный дом, инвестировать средства в недвижимость для получения прибыли с ее аренды.

Возрастающая популярность ипотечного кредитования обоснована несколькими факторами:

  • Удобство. Дорогостоящую недвижимость, на которую пришлось бы копить годами, можно получить здесь и сейчас.
  • Выгода. Наиболее выгодной считается краткосрочная ипотека на срок не более 5-7 лет, так как значительно сокращает переплаты. Тем, кто не имеет собственного жилья, ипотека дает возможность вносить ежемесячный платеж не за аренду чужой квартиры, а в качестве выплаты за свою собственную жилплощадь.
  • Необходимость. Не все могут позволить себе приобрести недвижимость за наличный расчет или воспользоваться помощью родственников в данном вопросе. Часто ипотека в Москве и других городах становится единственной возможностью получить необходимую сумму на собственное жилье.
  • Доступность. Ипотечное кредитование доступно большому количеству граждан, благодаря высокой конкуренции на рынке.
Читайте также:  Что такое переуступка квартиры в новостройке: риски и подводные камни

Ипотечный кредит на покупку дома от 9.85%

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Оценить популярность кредитов на покупку недвижимости под залог другого имущества позволяет индекс ипотечного рынка.

Данный индекс, разработанный специалистами «Росбанк Дом», является надежным источником аналитической информации и дает возможность увидеть изменения в количестве выданных новых кредитов.

Динамика указывает на стабильное увеличение объемов ипотечного рынка. Подтверждением этой информации является наглядный график.

Виды ипотеки

Банки предлагают различные ипотечные программы, ориентированные на разные категории клиентов.

Благодаря разнообразию предложений потенциальный заемщик может сделать выбор в пользу решения с наиболее оптимальными условиями.

Виды ипотеки различаются типом залога, под приобретаемую или уже имеющуюся недвижимость, сроком выплат по ипотеке, суммой, первоначальным взносом, процентной ставкой по кредиту, а также другими параметрами.

Одним из ведущих предоставляющих ипотеку банков является «Росбанк Дом». Организация выдает разные виды кредитов, в том числе как под имеющееся, так и под приобретаемое недвижимое имущество, а также с возможностью использования материнского капитала, отсрочки выплат для молодых семей и т.д.

Услуги банка позволяют приобрести любой тип жилья в Москве и других городах. «Росбанк Дом» предлагает простые и специальные программы, а также подключение опций и участие в акциях, которые обеспечивают клиентам дополнительную экономию.

На сайте вы можете ознакомиться с несколькими готовыми и наиболее популярными программами банка:

  • Кредит на квартиру или долю на первичном или вторичном рынке недвижимости. Программа рассчитана на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 15% и процентной ставкой от 6,80% годовых и доступна для клиентов от 21 до 65 лет с любым гражданством.
  • Ипотека на квартиру в новостройке. Программа подходит для тех, кто собирается купить жилье в сданном или строящемся доме, одобренном Банком. Список квартир, доступных для приобретения с помощью ипотечного кредитования в Москве и регионах, можно посмотреть в базе аккредитованной недвижимости для ипотеки в Росбанк Доме. Предложение пользуется популярностью в частности у родителей, которые хотят купить жилье для своего ребенка.
  • Рефинансирование ипотеки – досрочное погашение кредита на недвижимое имущество в другом банке с уменьшением ежемесячного платежа за счет снижения ставки или продления срока выплат. Возможно рефинансирование договора, залоговым имуществом в котором указана квартира, доля или комната в апартаментах первичного или вторичного рынка недвижимости.
  • Целевой ипотечный кредит. Предоставляется на приобретение квартиры в сданном или строящемся многоквартирном доме, отдельного строения, в том числе с земельным участком, земли для постройки. Срок кредита также составляет до 25 лет, процентная ставка – от 7,10% годовых.

Подробнее с условиями всех программ ипотечного банка «Росбанк Дом» можно ознакомиться в соответствующем разделе сайта. Организация также предлагает специальные программы, дающие возможность:

  • вносить платеж по ипотеке один раз в 14 дней;
  • уменьшить сумму ежемесячного платежа по кредиту на 1 или 2 года;
  • частично-досрочно погасить долг за счет материнского капитала и другие.

Условия и ставки

Банк «Росбанк Дом» выдает ипотечные кредиты в Москве и регионах на квартиру, дом или дачу:

  • трудоустроенным людям – наемным работникам или индивидуальным предпринимателям;
  • гражданам в возрасте от 21 года на момент подписания договора и до 65 лет на момент погашения кредита;
  • клиентам, готовым предоставить необходимые документы.

Первоначальный взнос на покупку готового жилья – от 5% до 50%, на строящуюся недвижимость – от 15% до 40%. Минимальная сумма ипотечного кредита составляет от 600 000 рублей в Москве и области и от 300 000 рублей в других регионах. Выдается на срок от 3 лет до 25 лет.

Рефинансирование ипотеки от 8.65%

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная суммана личные нужды

До 90% от стоимостизалоговой недвижимости

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация

Каждая ипотечная программа имеет свои особенности. Например, для оформления ипотеки на квартиру в новостройке необходимо предоставить определенный список документов:

  • копии всех страниц паспорта;
  • справку о доходах;
  • копию трудовой книжки или справку по установленной форме для военнослужащих;
  • заявление-анкету;
  • документы на залоговое имущество;
  • кадастровый/технический паспорт на недвижимость;
  • копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов;
  • согласие на обработку персональных данных.

Таковы основные условия и требования, которые делают доступными ипотечные кредиты от Банка «Росбанк Дом». Рассчитать основные параметры можно прямо на сайте с помощью онлайн-калькулятора.

Основы ипотечного жилищного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечный кредит — сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования.

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

  1. выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;
  2. уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Важным вопросом в познании сущности ипотечного кредита является определение его классификационной принадлежности.

Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости.

С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора.

Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом процентов.

Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в частности совокупного дохода заемщика — физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита.

В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования.

В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам.

Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, — как ссуда частному лицу.

Исключение составляет ипотечный кредит. Несмотря на то что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит. Такое положение отличается своей логикой.

В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т. е.

ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного жилищного кредитования: ипотека служит основой формирования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах.

На рисунке 16.1 представлена классификация кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости.

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация
Рис. 16.1. Классификация кредита

Сущность экономической категории, как известно, проявляется через ее функции. Основополагающей функцией кредита как категории распределения признается распределительная. Кроме указанной функции различными авторами выделяются функции: эмиссионная, контрольная, стимулирующая и др.

Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит как экономическая категория.

Читайте также:  АО СОГАЗ страхование жизни по ипотеке в 2022 году

На наш взгляд, это касается только основополагающей функции кредита — распределительной. Являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категориальности.

Их видовые отличия проявляются через свои специфические функции.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную, формирования рынка жилья, инвестиционную.

В какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов в пользу других, ощущающих временный их недостаток. Следовательно, ипотечный кредит выражает свою сущность прежде всего посредством распределительной функции.

Функция формирования рынка жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в целях накопления денежных средств для решения в том числе и жилищных проблем в банковском секторе экономики способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономических процессов в обществе.

Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая ипотечный кредит как экономическую категорию, необходимо выделить характер отношений, складывающихся между конкретными субъектами, а также особенности объектов кредитных отношений, т. е. исследовать структуру кредита.

Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Становление этих субъектов в ипотечных кредитных отношениях обусловлено в первую очередь развитием рыночной экономики, в которой жилье становится товаром. Его приобретение основной частью населения зависимо от привлечения кредитных ресурсов.

Для того чтобы между кредитором и заемщиком могли сложиться кредитные отношения, кредитор должен располагать достаточной ресурсной базой.

В связи с этим особенностью функционирования ипотечного кредита является то, что длительные сроки предоставления кредита заставляют кредитора осуществлять процессы его рефинансирования, в результате чего классическая схема банковского кредита «заемщик — кредитор» принимает иную форму при ипотечном кредите: «заемщик — кредитор — инвестор». Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию выдачи кредита, чем ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями.

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования и определяется спецификой ипотечного процесса.

К субъектам ипотечного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риелторские и страховые компании, операторов вторичного рынка, инвесторов, государство.

Все эти субъекты выступают участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риелторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Элементом структуры кредитных отношений является их объект, т. е. ссуженная стоимость.

Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает особой добавочной потребительной стоимостью, способной ускорять воспроизводственный процесс. Касательно ипотечного кредита ссуженная стоимость здесь таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает.

Важной чертой ссуженной стоимости является ее авансирующий характер.

Несмотря на то что ссуженная стоимость при ипотечном кредите не используется производительно, тем не менее она также носит авансирующий характер, ибо население решает свои жилищные вопросы только после накопления требуемой суммы денежных средств. К тому же оно может получить доход от того, что приобретение жилья по окончании этапа накопления денежных средств обошлось бы ему дороже.

Основу ипотечного кредита, раскрывающего его сущность, составляет возвратность кредита, т. е. движение ссуженной стоимости. Возвратность кредита во многом обеспечивается соблюдением принципов кредитования, образующих методологическую основу функционирования кредита как экономической категории.

К принципам кредитования относятся: срочность, платность, обеспеченность, целевой характер кредита. Принципы кредитования едины для всех форм кредитных отношений, в том числе ипотечных.

Ипотечный кредит имеет свои характеристики. В зависимости от ссуженной стоимости он относится к денежной форме кредита. В зависимости от того, кто является кредитором как субъектом кредитных отношений, ипотечный кредит относится к банковскому кредиту, хотя в качестве кредитора может выступать небанковская кредитная организация.

В зависимости от целевых потребностей заемщика кредит является разновидностью потребительского кредита, используемого на цели потребления. Более детальная характеристика формы кредита определяется как вид кредита.

Единых мировых стандартов классификации кредита не существует.

В России приняты следующие классификационные признаки: стадии воспроизводства, обслуживаемые кредитом; отраслевая направленность; объекты кредитования; обеспечение кредита; срочность кредита; платность и др.

В то же время ипотечный кредит имеет существенные отличия от классических форм кредитования, в связи с чем среди основных признаков необходимо выделить следующие: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки.

Схема классификации видов ипотечного кредита представлена на рис. 16.2

Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация
увеличить изображениеРис. 16.2. Классификация ипотечных кредитов

Кредитные отношения должны развиваться с учетом производственных и общественных потребностей, т. е. иметь свои границы. Кредит стимулирует воспроизводственные процессы, однако избыточное кредитование равно как и недостаточное, обусловливает негативное влияние на развитие экономики. Данное положение особенно актуально для развития системы ипотечного кредитования.

Рост объемов предоставляемых кредитов, имевший место в последние годы в России, при низких объемах жилищного строительства приводит к снижению заинтересованности строительных организаций в ускорении процессов производства и обеспечивает возможность получения высоких финансовых результатов за счет ценового фактора.

Вместе с тем касательно строительного производства необходимо учитывать, что оно характеризуется неэластичным предложением на увеличение платежеспособного спроса, в результате чего неуправляемый процесс ипотечного кредитования на макроуровне приводит к возникновению избыточного спроса при низком уровне доходности населения в целом по России.

В то же время ограничение размеров предоставляемого банковского кредита обусловливает снижение платежеспособного спроса и негативно складывается на сдерживании цен, в результате чего начинают снижаться объемы строительства.

При этом, учитывая отмеченные особенности строительства, организации вынуждены завершать строительный процесс при отсутствии финансирования.

Остановка строительного производства означает возникновение рецессии строительной отрасли в целом.

Определение обоснованных границ кредита важно и на микроуровне, в первую очередь для банковской деятельности, что обусловлено доминирующим положением банков на рынке ипотечного кредитования.

При определении границ ипотечного кредита необходимо учитывать ряд факторов:

  • соотношение собственных и заемных средств в финансировании приобретения жилья;
  • соотношение суммы платежей по кредиту и совокупного дохода заемщика;
  • развитие сферы жилищного строительства;
  • устойчивость экономических процессов.

Одним из серьезных факторов, который определяет предложение кредита, является спрос на него населения.

В то же время в силу низкой обеспеченности жильем населения потенциальный спрос на кредит достаточно велик, что не позволяет на сегодняшний день учитывать этот фактор, ибо тенденции развития ипотечного кредитования последних лет формировались под воздействием в первую очередь спроса населения и государственной поддержки его роста.

Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов

  • Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация
  • Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам.
  • 1. По типу кредитора:
  • — банковские;
    — небанковские.
  • 2. По наличию государственных субсидий:
    — субсидируемые государством;
  • — несубсидируемые кредиты.
  1. 3. По форме кредитования:
    — в денежной форме;
  2. — в форме ипотечных долговых обязательств.
  3. 4. По срокам (в континентальной Европе):
    — краткосрочные — до 1 года;
    — среднесрочные — 1—5 лет;
  4. — долгосрочные — более 5 лет.

В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

  • 5. По схеме погашения кредита:
    — постепенное погашение;
    — единовременное погашение;
  • — согласно особым условиям.
  • 6. По виду процентной ставки:
    — кредит с фиксированной процентной ставкой;
    — кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
  • — кредит с сочетай и ем фиксированной и регулируемой процентных ставок.
  • 7. По виду обеспечения:
    — под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья;
    — под залог застраиваемого земельного участка;
  • — под иные виды обеспечения.
  • 8. В зависимости от цели заемщика:
    — кредит на приобретение жилья;
  • — кредит на строительство жилья.
  • 9. По субъектам кредитования:
    — кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • — кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
Читайте также:  Как купить долю в квартире на материнский капитал в 2022 году

Ипотечный кредит выполняет следующие функции:
1. Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те структуры, которые испытывают потребность в кредитовании и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами.

Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.
2. Экономия издержек обращения.

Экономия времени обращения ссудного капитала в этой сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и девелопмента, рост прибылей.
3. Ускорение концентрации и централизации капитала.

Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в этой сфере.
4. Решение социальной проблемы — обеспечения жильем.

5. Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.

), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

Этот вид кредитной деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:
1. Сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью.
2.

Долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования.
3. При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке.
4.

Возможность получения налоговых и иных льгот от государства.

5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):
1.

Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.
2.

Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.
3.

Возможность использования эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.
4. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости.
5. Инвестиции в недвижимость имеют перспективную ценность, обеспечивая большую отдачу со временем.

  1. Вложение средств в недвижимость выступает способом противостояния инфляции.
  2. Однако заемщик должен всегда помнить, что:
    — долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;
    — нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левериджа;
  3. — наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.

При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции.

Особенно это актуально для современной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья.

В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного капитала в виде не обеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обогащению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы.

Это подтверждается событиями осени 2008 г., когда в условиях мирового финансового кризиса фактически рухнул российский ипотечный рынок.

Ипотечные модели, развивающиеся в России

По оценкам экспертов, в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования.

Поэтому появляются так называемые псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие.

Тем не менее ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

Американская модель

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков- кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне.

Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Серьезным стимулом для развития ипотеки является принятие Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», без которого невозможно путем рефинансирования привлекать средства с фондового рынка. Отсутствие стартового капитала является сдерживающим фактором для развития региональных программ, которые в основном финансируются за счет бюджетных средств.

Немецкая модель

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудосберегательных касс по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях.

Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная.

Средства, предоставляемые вкладчиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство.

По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода.

В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли- продажи с рассрочкой платежа

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования.

Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов.

Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

  • • аренда жилья с последующим выкупом;
  • • создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
  • • дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
  • • ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
Ссылка на основную публикацию