Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Дарение квартиры с обременением представляет особую сложность, как для дарителя, так и для одаряемого лица. В ряде случаев совершение указанной безвозмездной сделки будет вообще практически невозможно. В представленном материале можно узнать все нюансы заключения дарственной при наличии скрытых и зарегистрированных обременений недвижимости.

Что такое обременение

Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы

В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:

  • залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
  • сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
  • арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.

Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.

Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.

Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.

Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
  • устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.

Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.

Дарение жилья с залогом

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:

  • предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
  • переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.

Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.

Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем.

В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору.

Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.

Скачать образец дарственной на квартиру с обременением

Дарение с иными видами обременения

Судебный арест

Оформление дарственной на квартиру, в отношении которой наложен судебный арест, будет невозможно до момента снятия запретительных мер.

Поскольку судебное обеспечение накладывается на весь период проведения судебного разбирательства, досрочное снятие ареста будет возможно только в случае добровольного исполнения предмета исковых требований или предложение суда установить запрет на иное имущество, равное по стоимости и характеристикам.

Обратите внимание! Если предметом судебного спора выступает право на жилое помещение, которое должно было являться предметом дарения, арест будет наложен на конкретный спорный объект недвижимости. Замена его на иное аналогичное имущество не допускается ни при каких обстоятельствах.

Снятие судебного ареста осуществляется на основании определения суда. Если в результате судебного решения право на объект недвижимости переходит к истцу, оформление договора дарения будет невозможно.

Пожизненное проживание

Еще одним специфичным обременением будет выступать наличие граждан, не являющихся собственником недвижимости, однако имеющих постоянное право пользования и проживания в жилом помещении. Как правило, такие субъекты появляются после отказа от участия в приватизации с сохранением возможности бессрочного пользования жильем.

В этом случае у сторон есть следующие варианты действий:

  1. даритель может предложить таким жильцам переселиться в аналогичную квартиру с сохранением права постоянного пользования;
  2. допускается включить в содержание договора дарения условие о сохранении права пользования и проживания определенного круга субъектов.

Так как ключевой особенностью сделок дарения является необходимость получить согласие одаряемого лица на принятие объекта недвижимости в собственность, именно данный субъект будет решать целесообразность получения подарка с таким обременением.

Если стороны достигли обоюдной договоренности и включили такое условие в договор, обременение на жилое помещение перейдет одновременно с регистрацией права собственности. При этом необходимо учитывать следующие особенности:

  • после оформления права собственности на одаряемое лицо новый владелец сможет распоряжаться квартирой только с соблюдением прав и интересов постоянно проживающих лиц;
  • принудительное выселение или снятие с регистрационного учета таких граждан будет возможно только по общим основаниям, предусмотренных в Жилищном кодексе РФ (например, отказ оплачивать коммунальные услуги или систематическая порча объекта недвижимости);
  • наличие права постоянного проживания не дает собственнику возможности воспрепятствовать пользованию жилым помещением и общим имуществом квартиры.

Чтобы такое обременение сохранило силу после перехода права собственности, оно должно быть надлежащим образом указано в договоре.

Нечеткость формулировок даст возможность новому владельцу принудительно выселить граждан из жилого помещения.

Чтобы соблюсти все требования законодательства и нюансы соблюдения прав всех сторон, оптимальным способом будет являться обращение за помощью к квалифицированному юристу.

Как  правило, условие об установлении обременения в виде постоянно проживающих лиц может включать сам даритель. Например, если принято решение подарить квартиру внуку или ребенку, пожилой родственник будет рассчитывать провести остаток жизни в знакомых условиях проживания.

Условие о пожизненном проживании по сделке дарения будет существенно отличаться от смежного договора пожизненной ренты.

Дарение может носить исключительно безвозмездный характер, поэтому пожизненное проживание может выступать условием договора без указания на дополнительные материальные выплаты.

Рента, напротив, подразумевает возмездный характер правоотношений, который заключается в регулярных денежных выплатах или иных материальных выгодах.

Таким образом, возможность подарить жилое помещение с наличием зарегистрированного или скрытого обременения будет зависеть от множества факторов, в том числе от прямого согласия одаряемого лица.

Переход действующего обременения на нового собственника заставит его соблюдать его условия и правовой режим, поэтому далеко не каждый гражданин согласится добровольно принять на себя такое обязательство.

Договор дарения с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.

Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).

Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору. Отчуждать имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет), запрещено, но принимать дар они могут через своих законных представителей.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении.

Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда.

Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Пример

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете.

Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица.

Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Читайте также:  Как приватизировать комнату в коммунальной квартире в 2022 году

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так же сложности могут возникнуть и при дарении квартиры с обременением. Все специфические условия соглашения (например постоянные жильцы) и информация об обременении должна отражаться в договоре дарения. В случае несогласия одаряемого с существующим состоянием подарка, он может отказаться от совершения сделки.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке.

Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным.

Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка).

Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге.

Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество.

В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме.

Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

  • При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.
  • Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.
  • Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек).

В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика.

Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом.

В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением.

Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Вопрос — Ответ

Я получила в дар квартиру от тети. Она живет в этой квартире на праве пожизненного проживания,. За коммунальные услуги начислен долг, так как она не платила. Должна ли я оплатить эту задолженность?

Нет, Вы обязаны нести все расходы по содержанию жилья только после вступление в право собственности. Коммунальная служба должна взыскивать оплату с Вашей тети, в судебном порядке (если она отказывается платить). Тем более, что ее место жительства известно.

Мой родственник обещает подарить мне дом, на мой 35 день рождения. Если он меня переживет, получат ли мои дети этот подарок?

По общим условиям нет, но если Вы пропишите это условие в договоре, то такой переход прав будет осуществлен.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением

Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя? — блоги риэлторов | ЦИАН

Иногда нам приходится проводить сделки с квартирами, которые одна из ее сторон получила в дар. Есть ли специфика работы с собственностью, возникшей таким образом? На что в этих случаях следует обращать особое внимание? Разберем два примера – в первом агентство выступает на стороне покупателя, а во втором – продавца.  

Покупка подаренной квартиры

В том случае, когда наш клиент намерен приобрести квартиру, полученную продавцом в подарок, мы:

1) В первую очередь проверяем, являются ли даритель и одариваемый родственниками. Это могут быть дети и родители, внуки и бабушки с дедушками, братья и сестры. В этом случае очевидно, что дарение происходило в рамках семейных взаимоотношений. 

2) Следующий этап проверки – срок владения квартирой. Очень желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.  

Нам встречались случаи, когда договор дарения недвижимости заключался между незнакомыми людьми.

Это сразу настораживало – для подавляющего большинства наших клиентов квартира является слишком большой ценностью, чтобы дарить ее чужому человеку.

Как правило, при внимательном изучении ситуации становилось понятно, что дарением пытались прикрыть возмездную сделку, необходимые условия для проведения которой было невозможно соблюсти.

Например, продавец комнаты в коммунальной квартире не смог получить согласие соседа на продажу, и оформил ее подменным договором дарения. Такой договор может быть успешно оспорен в суде. 

Отмена дарения квартиры

В Гражданском кодексе РФ существует статья 578, которая так и называется – «Отмена дарения».

Именно она служит причиной того, что многие риэлторы, нотариусы и юристы считают сделку с подаренной квартирой опасной и часто отговаривают от нее клиентов.

На наш взгляд, покупка такой квартиры возможна, однако перед сделкой следует обязательно проверить, нет ли оснований предполагать, что данная статья может быть использована. 

  • Отмена дарения может произойти по нескольким причинам:  
  • — Отмена дарителем или его наследниками в связи с покушением на его жизнь со стороны одариваемого;
  • — Отмена дарителем в связи с ненадлежащим обращением с подаренной собственностью; 
  • — Отмена судом, если дарение от имени ИП или юридического лица произошло накануне его банкротства, меньше, чем шесть месяцев до него;
  • — Даритель пережил одариваемого.  

Если даритель пережил одариваемого — это условие должно быть прямо указано в договоре дарения квартиры, поэтому его проверка необходима. Также продавцу нелишним будет перед сделкой заручиться нотариально заверенным согласием дарителя на предполагаемую продажу его квартиры.

 Кстати, если даже в договоре такая ситуация не предусмотрена, но даритель действительно умер до того, как одариваемый зарегистрировал свое право в Росреестре, ситуация резко усложнится – многое зависит от этапа регистрации и отношения наследников дарителя к его планам, касающимся дарения.

  

Подаренная квартира и совместно нажитое имущество

Есть у собственности, возникшей путем дарения, и еще одна особенность – если квартира подарена в браке, она не становится совместно нажитым имуществом, и одариваемый вправе распоряжаться ей единолично.

Если рассматривать ситуацию глазами продавца, то, в первую очередь мы хотим предостеречь тех, кто самостоятельно проводит свою сделку – ни в коем случае не пытайтесь заменить договор купли-продажи договором дарения, какой бы выгодной эта замена не казалась во время переговоров сторон. В любой сомнительной ситуации вы можете понести существенные материальные потери. 

Выступая на стороне продавца, реализующего подаренную ему квартиру, агентство, в первую очередь, проверяет предыдущего собственника – дарителя – на предмет банкротства и другие признаки возможной отмены дарения. Проблемы, могущие возникнуть после плохо подготовленной сделки, не нужны ни продавцу, ни покупателю, ни нам.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
  • Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
  • 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
  • Основные недостатки договора дарения:
  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
Читайте также:  Страхование жизни и здоровья в Сбербанке при ипотеке в 2022 году

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
  5. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
  6. Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы

Под обременением на квартиру подразумевается ограничение прав владельца на проведение каких-либо операций с данным объектом недвижимости. Причинами для обременения обычно становится частичное владение квартирой со стороны частного лица или организации.

Если есть желание продать жилплощадь, сдать в аренду или подарить, необходимо урегулировать вопрос со снятием обременения до того, как будет проведена сделка. Отдельное значение имеет ситуация с обременением пожизненного проживания конкретного лица на территории, находящейся в собственности.

Это значит, что собственник не имеет право выселить данное лицо с жилплощади.

Когда используется договор дарения с обременением

Сам способ передачи недвижимости с обременением предполагает, что человек получит определенные права на частный объект недвижимости, даже если не является его владельцем. Договор дарения квартиры с обременением может быть использован в одном из следующих случаев:

  • При сдаче в аренду.
  • При аресте имущественной собственности.
  • В случае ренты с правом дарителя на пожизненное содержание со стороны одариваемого.
  • Накладывание на одариваемого обязательств по опеке.
  • Ипотечное обременение.
  • Доверительное управление.
  • В случае, когда недвижимость причислена к списку объектов культурной собственности.
Читайте также:  Кто из супругов может получить налоговый вычет при покупке квартиры в долевую и совместную собственность?

Как гласит статистика, наиболее используемым вариантом договора дарения квартиры с обременением является дарственная на квартиру с ипотекой. На следующем месте стоит пожизненное содержание, иначе именуемое рентой.

Регистрация договора дарения

Договор дарения недвижимости должен составляться в письменную форму. Необходимо составить документ, в котором фигурируют стороны и предмет сделки, права и обязанности сторон.

Важно! В договоре нельзя включать раздел о размере и способе оплаты. Не допускается внесение других финансовых требований. В этом случае договор будет признан недействительным, так как дарение предполагает безвозмездность сделки.

Можно на дарение и самостоятельно его заполнить. Но надежнее воспользоваться услугами нотариуса. Согласно ст. 574 Гражданского кодекса РФ, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Дарение не является исключением. В этом случае договор и документы подаются в Росреестр, где осуществляется регистрация перехода прав на квартиру к другому собственнику.

Дарственная с обременением в виде залога доверенному лицу

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение.

В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

При выборе дарственной с обременением в виде залога документ потребуется оформлять у нотариуса или в ином юридическом агентстве. Для этого потребуются необходимые документы и обе стороны оформления сделки с указанным типом обременения.

Согласно закону, к обременениям относят:

  1. Залог на квартиру;
  2. Сервитут;
  3. Арест.

ВАЖНО! Запомните, что с обременением очень сложно совершать различные манипуляции с жильем: продавать, обменивать, дарить и т.д.

Рекомендуем заранее, до осуществления сделки, взять выписку из ЕГРН, чтобы проверить квартиру на «чистоту». Если вам желают подарить такое жилье, но вы не против, это уже другая история.

  • У вас есть 2 варианта: снять обременение, а потом распоряжаться квартирой, либо попробовать получить согласие из соответствующих органов.
  • Однако по закону не запрещается проводить различные сделки даже с обременением, ведь это личное дело собственников, главное: не нарушать ничьих интересов.
  • Если вы получили согласие, то можете оформлять договор дарения, выполнив следующие условия:
  • Подтвердите, что жилье переходит к получателю в его личную собственность.
  • Докажите, что все сведенья, указанные в составленном договоре, правдивы и законны.
  • Документация, в которой описываются все характеристики квартиры, должна быть зафиксирована и в договоре.

Рента с обременением

Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади.

И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения. Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости.

В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.

До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению.

Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца.

Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что хотя право собственности на квартиру переходит на нового владельца – одаряемого, бывший хозяин оставляет за собой право проживать в ней до смерти. Оформляется такое условие достаточно просто. В стандартный договор дарения включается пункт примерно следующего содержания:

«За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за Дарителем (Ф.И.О.)».

Скачать образец договора дарения квартиры с обременением пожизненным проживанием.

При этом обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

ВАЖНО! Несмотря на простоту оформления договора, правоприменительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким обременением.

Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения – это безвозмездная сделка, которая исключает любое встречное предоставление. Но что именно считать встречным предоставлением, Кодекс однозначно не определяет. Если, например, с денежной суммой все ясно, то с правом пожизненного проживания все не так очевидно.

  • Некоторые юристы разъясняют, что право пожизненного проживания никак не ограничивает одаряемого, не мешает ему по своему усмотрению пользоваться жильем, и поэтому такое условие вполне допустимо включать в дарственную – ведь она не станет от этого возмездной.
  • Другие юристы, в том числе и редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право пожизненного проживания следует считать серьезным обременением, ограничением прав собственника – ведь новый владелец должен будет предоставить дарителю возможность пользоваться своим жильем. А такое ущемление своих прав и говорит о возмездности договора.

Судебная практика по данному вопросу складывается неясно – решения есть как по первой, так и по второй позиции. Дополнительные вопросы вносит Росреестр. В некоторых регионах регистраторы блокируют подобные договоры, ссылаясь на их противоречие ГК.

  Договор дарения под условием

Можно ли подарить квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в качестве обременения, читайте далее.

Плюсы и минусы

Перед тем, как заключить дарение с обременением правом проживания дарителя, нужно учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества договора с обременением Недостатки договора с обременением
Легко оформляется, не требует нотариального удостоверения. Если стороны – близкие родственники, налог 13% никому уплачивать не нужно. Может быть заблокировано Росреестром со ссылкой на противоречие ГК. Может быть оспорено в суде по причине возмездности.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе свои особенности регистрации подобных договоров с обременением. Рекомендуем ознакомиться с ними до принятия окончательного решения.

Дополнительные риски, который несет даритель при дарении квартиры с обременением:

  • Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие о пожизненном проживании. В результате жилплощадь окажется в полном распоряжении одаряемого, а даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
  • Если в будущем жилплощадь будет продана третьему лицу, право проживания сохранится. Однако заинтересованный покупатель вполне может попытаться выселить жильца через суд, сославшись на недействительность условия о постоянном проживании.

Итак, даже если Росреестр и зарегистрирует право одаряемого на жилье, риск оспаривания дарственной через суд или дальнейшего выселения дарителя остается.

Редакция портала ИПОТЕКАВЕД.РУ не рекомендует заключать договоры дарения с обременением пожизненным проживанием, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Договор ипотеки с обременением

Довольно распространенный вид обременения при составлении договора дарения на объект недвижимости — открытый потребительский кредит или ипотека. Для более правильного перехода объекта в пользу одариваемого необходимо получить предварительно получить важную информацию у владельца квартиры либо узнать об обязательствах хозяина квартиры перед банком-кредитором.

Поскольку договор дарения с обременением в виде ипотеки может быть заключен только при согласии банка. Подобное условие обязательно, поскольку проверяет платежеспособность одариваемого. Также это служит проверкой гарантий, подтверждающих дальнейшую выплату ипотеки.

Частично избавиться от проблем можно, если во время заключения безвозмездной сделки будет сразу закрыт кредит путем погашения остатка по кредиту.

С другой стороны, можно обойти данные вопросы, если выплаты по ипотеке останутся обязанностью дарителя. Одариваемый в данном случае будет считаться участником по ренте. Это означает, что новый владелец будет обязан выплачивать ипотеку только в случае смерти основного хозяина. Однако, консультация с юристом по вопросу договора ипотеки с обременением лишней не будет.

Зачастую квартира с ипотекой является не изначальной собственностью дарителя, а наследством с обременением, которое не устраивает наследника. И тогда вариант с передачей всех прав и необходимостью оплачивать ежемесячные взносы другому лицу с согласия банка станет хорошим выходом из положения. Тогда наследство с обременением в виде квартиры с ипотекой перестанет быть обузой для дарителя.

Регистрация обременённой недвижимости

Право собственности на квартиру одаряемый приобретает только вследствие её регистрации.

Одариваемое лицо должно подать следующие документы для регистрации:

  • договор дарения;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности на недвижимость, принимаемую в дар;
  • оригиналы и копии паспортов;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию на жильё, взятую в БТИ (бюро техинвентаризации);
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • документ, подтверждающий отсутствие долгов перед ЖЭО (жилищно-эксплуатационной организацией) у дарителя;
  • свидетельство о правах дарителя на владение недвижимостью;
  • если квартира находится в совладении с супругом или иными лицами, даритель должен предоставить нотариально заверенное соглашение совладельца о том, что он не против осуществляемой сделки дарения;
  • доверенности, в случае если стороны имеют представителей;
  • если одариваемым выступает несовершеннолетнее, недееспособное или дееспособное не в полной мере лицо – разрешение государственных органов, занимающихся опекой и попечительством;
  • документ, подтверждающий обременение (это может быть справка банка, решение суда или иной документ).

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет. Так, свидетельство о смерти получателя ренты прекратит обременение с пожизненным иждивением, а платёжные документы, подтверждение банка и кредитный договор помогут снять обременение в виде ипотеки.

  Чем брежневки отличались от хрущёвок

Снять ограничения можно также обратившись в государственные органы.

Договорные конструкции, усложненные обременением, отличаются от обычных. И дарение исключением не является.

Предъявление встречных требований к одаряемому неминуемо ставит под вопрос безвозмездный характер сделки и наличие дарения, а не мены, ренты или купли-продажи. Ведь дар — это приобретение, не требующее ответных вложений, то есть выгода в чистом виде.

  1. Особенности описывает ГК РФ (Гражданский кодекс Российской Федерации).
  2. Мнение эксперта
  3. Фролов Дмитрий Викторович

Юрист-практик с 10-летним опытом. Специализация — уголовное право. Эксперт в области права.

Обременение имущества (ипотека, аренда, сервитут , рента) бывают двух типов. Они либо ограничивают свободу действий владельца имущества, либо накладывают на него дополнительные обязательства.

Когда плательщик ренты дарит обремененный ею земельный надел или недвижимость, к одаряемому переходит и обязательство выплаты ренты (ст. 586 ГК РФ). Право собственности и обязательства перед рантье составляют неделимый комплекс: одаряемый не может принять первое и отказаться от второго.

Предмет дарения может быть обременен договором аренды. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на арендуемую недвижимость не создает оснований для расторжения или пересмотра условий арендного договора.

Специфическим обременением является ипотека (ст. 11 ФЗ от 16.07.98 №102).

Согласно ч. 1 ст.

Ссылка на основную публикацию