214 фз об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

В 2017-м году произошли очередные изменения в законодательстве, повлиявшие на корректировку ФЗ 214 о долевом строительстве. Сначала может показаться, что никаких особенных перемен не случилось. Однако деятельность застройщиков теперь пристально контролируется, что обеспечивает дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Рассмотрим все нюансы, новые и уже хорошо известные.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Капитал организации

ФЗ об участии в долевом строительстве ранее позволял вести деятельность даже небольшим компаниям.

Однако теперь необходимо, чтобы застройщик имел уставный капитал, соответствующий сумме площади всех объектов начатого или планируемого строительства. Получается, что при возведении дома площадью 25 000 кв.

метров, сумма капитала должна быть не менее 40 млн руб. При этом он должен быть полностью оплачен учредителями, в противном случае недопустимо принимать денежные средства у дольщиков.

По состоянии на конец 2017-го года требования закона были исполнены не до конца — более 60% застройщиков еще не привели в порядок нормативы, в соответствии с которыми они теперь должны работать.

Им попросту не разрешат вести стройку жилой недвижимости.

Возможно, они доведут до завершения текущие объекты, но на новые никаких разрешений на руки не будет выдано, пока показатели УК будут соответствовать норме.

ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов позволяет застройщикам заключать поручительные договора с другими компаниями, имеющими необходимую сумму. Если найдется поручитель, готовый взять на себя ответственность перед дольщиками за плановое строительство и сдачу домов, то застройщикам ничто не помешает продолжать привычную деятельность.

Также требования к органам управления застройщика по поводу уставного капитала сводятся к соблюдению нюансов, о которых участники долевого строительства не всегда знают:

  • заключая поручительский договор, застройщик еще до подписания ДДУ должен оповестить дольщиков о наименовании организации, являющейся поручителем;
  • срок действия данного договора должен превышать на два года срок сдачи недвижимости;
  • при расторжении поручительного договора застройщик обязательно должен уведомить об произошедшем дольщика.

В части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ приведены все параметры, которым должна соответствовать организация, решившая возвести дом с привлечением долевого участия. Перед тем, как заключать договор с подобной компаний, следует изучить данный закон. Это поможет избежать трудностей и неясностей со стороны дольщиков.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Эскроу-счета

ФЗ о защите прав дольщиков накладывает на застройщиков еще одну обязанность, которая станет отличной гарантией для всех, кто вложил деньги. Теперь компания-застройщик должна открыть специальный счет в банке, который будет находиться под запретом использования до тех пор, пока не завершится строительство и не будет подписан акт передачи объекта.

Все финансовые внесения участником долевого строительства должны собираться именно на таком счете, соответственно получит организатор застройки их только в самом конце.

В случае, если что-то пойдет не так, банк просто вернет все вложения людям. Напрашивается вопрос — а не «лопнет» ли сам банк? Государство, установившее нововведение, практически выступает гарантом подобных сделок.

Ведь разрешено открывать эскроу-счета далеко не каждому банковскому учреждению.

Общий реестр

Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости также обязал ввести единый реестр застройщиков. В нем должны быть собраны не только данные компаний, ведущих строительство, но и информация о самих домах. Строительная компания обязана выкладывать поэтапно данные о ходе строительства, отчитываясь перед дольщиками.

Таким образом обеспечивается максимальная прозрачность всех процессов, а потребители имеют возможность проверить любую информацию, найти ответы на вопросы, узнать о рейтинге компании, о размерах ее уставного капитала, о прохождении судебных разбирательств, если таковые были. Параллельно с этим участник долевого строительства сможет узнать срок завершения строительства и т.д.

Таунхаусы

ФЗ о долевом участии в строительстве, подразумевающий наличие отношений между застройщиком и дольщиками, теперь касается и на так называемых таунхаусов. Одним словом, если к возведению жилой недвижимости привлекаются деньги физических или юридических лиц в качестве долевого участия, все пункты ФЗ, начавшего действие с 1 января 2017 года, должны быть выполнены.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Стоимость цены договора

Закон ФЗ №214, а именно 5 ст., внесла корректировку изменений и поправки в долевое строительство в виде правил образования стоимости подобных договоров.

Ранее указывалась сумма, которая имела значение возмещения строительных затрат, оплату деятельности застройщика и т. д., и образовывалась она в произвольном порядке.

Теперь же статья 5 имеет более глубокий смысл — цена складывается исходя из общей площади объекта и габаритов квартиры по ДДУ.

Также ранее цена оплачивалась либо сразу, либо частями в процессе стройки. Теперь же ее необходимо вносить строго после прохождения госрегистрации.

Проект

Данный вид документа в соответствии с настоящим федеральным законом непременно предоставляется в орган государственного надзора. Ровно месяц учреждение рассматривает предоставленный документ, после чего-либо указывает, каких сведений не хватает, либо выдает разрешение на строительство, или пишет мотивированный отказ.

В подобной документации указываются данные о застройщике, а также о недвижимом объекте. Если в течение двух месяцев после выдачи разрешения не было заключено ни одного договора, и не пройдено его регистрации, застройщик обязан снова проходить процедуру согласования.

Суд

Статья 9 ФЗ №214 гласит, что отныне дольщики не смогут расторгать ДДУ, считая, будто застройщик недобросовестно выполняет условия договора.

Насколько быстро и правильно ведет себя компания, будут решать исключительно в судебном порядке. ДДУ возможно будет расторгнуть только после решения суда.

Переуступить права, продав еще не сданную жилплощадь, допустимо без посещения зала судебного заседания.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Требования к форме ДДУ

Участников долевого строительства всегда интересовали все нюансы объекта недвижимости, в котором в будущем они собираются проживать.

ФЗ 214 проходил множество поправок, поэтому на сегодняшний день учтены все сопутствующие законы (114, 124, 134 статья, включенная с 20 июля 2006 года).

Благодаря этому договор теперь должен содержать не только информацию о сторонах соглашения, но и все данные о самом объекте.

Человек имеет возможность узнать:

  • План строящегося объекта со схематическим изображением расположения всех комнат, лоджий, балконов. Подъезд также должен быть представлен в виде чертежа или схемы с подробным описанием планировки.
  • Сведения об этаже, где располагается квартира, и общей жилой площади.
  • Как расположена квартира.
  • Данные о виде, назначении помещения.
  • Сведения о строительных материалах, из которых выполнен объект, включая отделку наружную и внешнюю.
  • Габариты всех комнат, а также нежилых участков (балконов).

Акт приема-передачи

Независимо от суммы средств, уплаченных участником долевого строительства, для государственной регистрации ДДУ требуется предоставление пакета документа. Он остался практически неизменным:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • непосредственно ДДУ;
  • договор уступки, если таковое имело место;
  • акт о передаче объекта;
  • свод правил по эксплуатации, являющаяся неотъемлемой частью сделки.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Не важно, в государственной или муниципальной собственности находится объект, либо в частной, инструкция должна включать в себя:

  • полные правила эксплуатации помещения;
  • срок службы недвижимости;
  • сведения об отделочных элементах;
  • данные о системах инженерно-технического обслуживания;
  • параметры конструктивных элементов и изделий.

При наличии подобной инструкции будущим собственникам комфортнее будет организовать ремонт и допустимую перепланировку.

Уступка прав

После заключения договора участия в долевом строительстве недвижимости может возникнуть необходимость продажи еще не сданного объекта. В этом случае оформляют уступку прав требований. Для официального оформления документов, благодаря которым сделка будет считаться законной, необходимо предоставить:

  • соглашение о передаче прав;
  • справочная информация из банка или от застройщика о факте внесения денежных средств продавцом на ДДУ, о графике погашения платежей, если он имеется, о сроках сдачи объекта.

Если право отторгает юрлицо, то оплата по уступке должна свершиться после регистрации договора. При этом ответственность за выполнение всех этапов оформления несет продавец.

Если имеются нарушения

Когда застройщиком статья закона не выполнена, либо он не может обеспечить выполнение того или иного требования, Министерство строительства обязано в период 1 рабочего дня оповестить об этом Росреестр. Таким образом приостанавливается регистрация дольщиков.

Если застройщик перестал отвечать требованиям во время строительства, когда уже заключены все ДДУ и переведены деньги, Росреестр обязан в течение 5 рабочих дней оповестить о случившемся дольщиков. После дня вступления в силу нового закона все стороны, имеющие отношение к строительству долевой недвижимости, должны соблюдать все правила, сроки и требования.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/zakon-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve

Возможно ли обойти новые требования 214-ФЗ?

  • Автор статьи – Яна Орлова, юрист юридической компании Polozov Group.
  • Ранее мы рассматривали плюсы и минусы
    нововведения 214 — ФЗ, и в продолжение статьи узнаем кто из застройщиков
    работает по старой схеме и есть ли варианты обойти новые требования закона.
  • Согласно Постановлению № 480, подписанного Дмитрием
    Медведевым в апреле 2019 г., предусмотрен специальный режим, исключающий
    необходимость использовать эскроу-счета, предусмотрен для застройщиков,
    осуществляющих строительство:
  • в рамках комплексного освоения территорий, при условии 15%
    готовности;
  • проблемных объектов, включенных в госпрограмму по защите
    прав дольщиков, если проект выполнен не менее, чем на 6%;
  • иных зданий, в
    которых распродано не менее 10% квартир и при выполнении строительных работ на
    30% или более.

Остальным девелоперам придется перейти
на систему проектного финансирования.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Закрытый паевой
инвестиционный фонд

Итак, в качестве одного
из альтернативных вариантов можно предположить закрытые паевые инвестиционные
фонды недвижимости (ЗПИФН).

ЗПИФН — фонд, который инвестирует средства
вкладчиков в объекты недвижимости. Все инвестиционные фонды недвижимости
являются закрытыми и это означает, что вклады принимаются только на стадии
формирования фонда под конкретный объект строительства.

  • Управлением
    имуществом инвестиционного фонда занимается управляющая компания, деятельность
    которой контролируется Центробанком – он же и регистрирует фонд.
  • Инвесторы
    вправе требовать от управляющей компании грамотного управления, а при необходимости
    отказаться на общем собрании от управляющего и избрать нового.
  • Инвестиционный фонд, дает
    возможность его участникам получать доход за счет прибыли фонда, и ничего
    более.

Таким образом, участие в
таком фонде может помочь в приобретении жилья, но не гарантирует получения
квартиры. А вот для застройщиков это может стать источником более дешевых
денег, чем при кредитовании в банке.

Жилищно-строительный
кооператив

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение физических либо юридических лиц,
созданное в целях строительства определенного дома, которое осуществляется
собственными силами учредителей. А точнее их финансовыми вложениями. Как
правило, после осуществления строительства, ранее созданная ЖСК становится
управляющей компанией.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ для ЖСК, предусмотрена обязанность,
зарегистрироваться на портале наш.дом.рф и на постоянной основе размещать
актуальную информацию в Единой информационной системе жилищного строительства.

Но для эффективного использования этого механизма необходимо
подготовить надлежащую законодательную базу.

На данный момент, деятельность ЖСК регулируется ст. 111, 112
Жилищного кодекса РФ и ГК РФ – раздел о юридических лицах. 214-ФЗ на
правоотношения с ЖСК теперь не распространяется.

  1. Депутаты Госдумы разрабатывают законопроект о жилищных
    кооперативах, сообщил член комитета нижней палаты парламента по природным ресурсам,
    собственности и земельным отношениям Сергей Крючек:
  2. «Мы как законодатели,
    который год работая и изучая опыт, хотим сказать, что уже готовится в проектном
    решении закон о жилищной кооперации, будет вноситься в Госдуму».
  3. Он добавил, что форма
    жилищной кооперации — не новое, а «хорошо забытое старое решение».
  4. «Возможно, в будущем именно данный способ
    спасет деятельность менее крупных застройщиков, лишенных сейчас возможности
    получить кредитное финансирование».

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Жилищно-накопительный кооператив

И третий вариант, жилищно-накопительный
кооператив – немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но
предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам путем
взносов. Кооператив
удобен тем, кто не может по каким-либо причинам взять ипотеку.

Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» был принят совместно с Федеральным законом №
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости», который
защищает права дольщиков.

Закон о ЖНК № 215-ФЗ был создан, как абсолютно
легальный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых
домов. Работу ЖНК контролирует Центробанк РФ, поскольку он является финансовой
организацией.

Привлеченные средства
населения размещаются на банковском спецсчете.

Есть ли здесь
положительная сторона? Да, могу сказать, что есть. Они могут предоставлять
рассрочку, привлекать материнский капитал. ЖНК выгоден для клиентов и тем, что
накопительная система дешевле ипотеки.

Стоит учитывать, что Федеральный закон
№ 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (п. 4 ст. 8), ограничил
количество ЖНК, и застройщики имеют право взаимодействовать только с теми,
которые были созданы до 1 июля 2018 года.

Таким образом, на рынке остаются только созданные
до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе быть
застройщиками и привлекать денежные средства.

Источник: https://ardexpert.ru/article/17432

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Последнее обновление: 18.01.2020

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансыПривлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Читайте также:  Ипотека при разводе супругов – как делится ипотечная квартира с детьми и без в 2018 году?

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.

е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

  • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (п.2, ст.9, ФЗ-214);Примечание – Если Застройщик привлекает деньги дольщиков через эскроу-счета, то при расторжении ДДУ проценты он не выплачивает.
  • В субсидиарной ответственности руководителя и владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансыКроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности.

Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока).

Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ здесь).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам).

Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Расширена и финансовая ответственность девелоперов. Если раньше за убытки и недостроенный объект ответственность нес только Застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется еще и на руководителя и бенефициара строительной компании (п.4, ст.23.2, ФЗ-214).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше.

Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

В чем заключается ответственность Застройщика по ДДУ — перечень пунктов со ссылками на статьи закона.

Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019

Самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу с 01.07.2019 стало обязательным для Застройщиков, при заключении новых Договоров долевого участия (ДДУ).

СПРАВКА: Как оплачивать ДДУ через эскроу-счет, как действует этот механизм и как он защищает дольщика – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Правда, для некоторых Застройщиков закон предусмотрел поблажки и позволил им даже после июля 2019 привлекать деньги дольщиков по старой схеме расчетов по ДДУ (т.е. без эскроу-счетов). Кому же так повезло?

По данным РБК (цитата), критерии Минстроя для таких везунчиков следующие:

«Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории — от 15%».

А так как фантазия у русских людей богатая, то чтобы влезть в рамки этих критериев и избежать эскроу-счетов, некоторые Девелоперы пошли на такую хитрость. Они продали часть своих квартир по ДДУ собственным аффилированным структурам (т.е. формально количество заключенных ДДУ >10%), а эти структуры уже будут реализовывать квартиры в новостройках по переуступке прав.

Таким образом, несмотря на обязательное условие применения эскроу-счетов при заключении ДДУ с июля 2019, фактически остается много новостроек, где квартиры будут продаваться без эскроу-счетов еще в течение нескольких лет.

С другой стороны, количество строительных проектов, где продажи ведутся через счета эскроу, будет постепенно расти.

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования).

И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на этих самых эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб.

, максимум на каждый счет (п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

  • Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:
  • Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.
  • Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать здесь (Гарант).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/fz-214-zakon-o-dolevom-stroitelstve/

Фз 214 об участии в долевом строительстве

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года – изменения и нюансы

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости.

Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте.

Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

  • При составления договора на участие в долевом строительстве;
  • На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
  • Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования.

Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.

Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье 14.28 КоАП РФ.

Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9

Источник: https://lawlinks.ru/fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve/

Долевое строительство изменения с 2020 года

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Долевое строительство изменения с 2020 года». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

  1. Создание официального реестра застройщиков. Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты.
  2. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.
  3. Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.
  4. Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей.
  5. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214. Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.
  6. Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей.
  7. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.
  8. Теперь застройщик не обязан платить неустойку, если вторая сторона намеренно затянула процесс принятия квартиры. В этом случае закон на стороне строительной компании.
  • Обесценивание вложенных средств в результате инфляции и удорожания стоимости жилья на рынке недвижимости. Например, если застройщик обанкротится, не сдав новостройку, то за время, пока средства дольщика находятся на эскроу-счетах компании, цены на аналогичную квартиру могут сильно взлететь. Так как возврат производится по факту внесенной суммы, то за полученные деньги купить другую квартиру уже не получится.
  • Если разрешение на строительство компания получила до внесения изменений в ФЗ 214, она может работать по старым правилам, тогда у дольщиков сохраняются все прежние риски

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

Это интересно:  2-ндфл 2020 ставить ль печать

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости.

Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится.

Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Переходный этап (с 1 июля 2020 г.)

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г.

, когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2020 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям.

После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

С 1 июля 2020 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2020 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Новым законом Фонд защиты прав граждан ‒ участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.

Лента новостей

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

  1. Создание официального реестра застройщиков. Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты.
  2. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.
  3. Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.
  4. Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей.
  5. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214. Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.
  6. Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей.
  7. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.
  8. Теперь застройщик не обязан платить неустойку, если вторая сторона намеренно затянула процесс принятия квартиры. В этом случае закон на стороне строительной компании.

Риски покупателей

Такой способ приобретения квартиры для граждан имеет не только преимущества, но и очевидные недостатки. Застройщик может обанкротиться или просто сильно затянуть сдачу дома.

До принятия 214 закона, регулирующего деятельность строительных организаций и защищающего права дольщиков, количество обманутых покупателей было очень высоким.

Они, зачастую, лишались своих денег навсегда, не добившись справедливости даже в суде.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Это интересно:  Выплата за форму при увольнении из мвд 2020

Что такое проектное финансирование

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2020 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2020 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2020 года.
  • В итоге, в конце 2020 года законом от 25.12.2020 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2020 году.

Д долевое участие в строительстве

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

О отмена долевого строительства в 2020 году

точного ценового прогноза не существует. при отказе от дду перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10%и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

иными словами, застройщикам запрещается использовать частные средства дольщиков для реализации строительных проектов. компаниям-девелоперам придется тратить свои деньги, брать кредит, либо привлекать инвестиции извне.

с 1 июля 2020 года в россии запретят долевое строительство

Оценивая перспективы девелоперского рынка, отечественные эксперты выделяют ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников. К «плюсам» реформирования системы, по мнению аналитиков, можно отнести:

Изменения в правилах ДДУ (договора долевого участия) в 2020 году

Уже летом 2020 года долевое строительство может оказаться под запретом — с 1 июля порядок инвестирования в строящиеся дома и приобретения квартир в российских новостройках будет отрегулирован в соответствии с новопринятыми законодательными нормами — поправками в ФЗ №214. Первый этап реформирования системы долевого строительства в России был реализован уже летом 2020 года.

Деньги просто так забрать не получится. Необходимо досрочно расторгнуть договор или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия. Дальше вносится запись в единый государственный реестр недвижимости. Только после этого процесса возможно получение вложенных первоначальных средств.

  • застройщик уже реализовал не меньше 10% от общей площади жилых, нежилых помещений и машиномест, указанных в проектной декларации;
  • должна быть достигнута определённая степень готовности строительства в 30% (существуют и меньшая степень готовности для некоторых организаций).

Топ 5 актуальных вопросов

Когда наступит этот час? Когда застройщик получит соответствующие документы на ввод жилья в эксплуатацию и начнёт процесс передачи квартир дольщикам. Условно: утром квартира, вечером деньги. Если же строительная компания по тем или иным причинам замораживает строительство, покупатель не остаётся без денег и без квартиры (как это было раньше).

Источник: https://baiksp.ru/garantii-i-kompensatsii/dolevoe-stroitelstvo-izmeneniya-s-2019-goda

215 Фз Об Участии В Долевом Строительстве Действующая Редакция 2020

  • в ДДУ должен быть указан предмет договора, представленный квартирой, поэтому сюда относится ее размер, этаж, на котором она находится, число комнат и другие характеристики;
  • указывается срок передачи жилья;
  • приводится стоимость договора и порядок уплаты средств за квартиру;
  • содержатся сведения о гарантийном сроке;
  • каждый дольщик должен убедиться, что ДДУ содержит все необходимые пункты;
  • договор подлежит регистрации в Росреестре;
  • расторжение документа может быть односторонним или с помощью суда, причем для этого должны иметься веские основания, например, несоблюдение требований к качеству строения, задержка сдачи дома на срок, превышающий 60 дней, наличие признаков прекращения строительства дома, внесение существенных корректировок в проект и другое.
  • описывается предмет и иные нюансы, которые возникают при составлении ДДУ;
  • раскрывается право строительных организаций привлекать средства дольщиков, причем им они должны раскрывать основную информацию относительно возводимого объекта;
  • имеются требования к застройщикам, а также описываются правила формирования самого договора;
  • содержатся сведения о гарантии качества квартир, правилах передачи объекта, а также о возможных причинах расторжения договорных отношений;
  • при формировании документа учитывается, что в нем непременно содержатся сведения о цене, а также вписываются сроки, на основании которых дольщики принимают квартиры;
  • в законе прописывается ответственность сторон, а также возможность воспользоваться уступкой прав;
  • приводятся способы, с помощью которых обеспечивается исполнение всех обязательств;
  • описываются правила открытия и закрытия счета эскроу для расчетов, а также необходимость покупки полиса страхования застройщиками;
  • имеются требования к проекту, к использованию денег застройщиками, а также к информации, которая должна предоставляться дольщикам компанией.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 .

С целью защитить частных инвесторов, определить их права и обязанности, а также исключить мошенничество в сфере строительства за счет привлечения заемных средств у физических и юридических лиц, в 2004 году Указом Президента вступил в силу Федеральный Закон №214 .

До принятия Федерального Закона (ФЗ) №214 банковские и другие финансовые учреждения не имели инструмента кредитования населения, так как недостроенное жилье, или то которое только будет строиться, не могло быть обеспечено ни государственной гарантией, ни застройщиком.

Интересное:  Заверение трудовых книжек с 1 июля 2020

Действующая редакция с последними изменениями 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в 2020 году

  • полное погашение уставного капитала;
  • отсутствие инициированной ликвидации застройщика как юридического лица;
  • отсутствие решения, вынесенного арбитражным судом о прекращении деятельности рассматриваемой организации;
  • отсутствие компании девелопера в государственном реестре, в котором содержится перечень недобросовестных застройщиков;
  • отсутствие каких-либо недоимок по налоговым платежам, задолженностям или сборам.

Как говорилось выше, застройщик должен предоставить участнику долевого строительства рассматриваемый объект недвижимости не позднее того срока, который прописан в составленном соглашении и должен быть одинаковым для всех лиц, принимающих участие в долевом строительстве.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2020 года

  • Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
  • Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.

При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению.

Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта. Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

  1. Окончание или приостановление работ, в обстоятельствах, которые свидетельствуют о том, что сооружение не будет передано в установленный срок.
  2. Поправки в проектно-сметную документацию, в том числе увеличение площади квартиры более чем на пять процентов от планируемой.
  3. Изменение назначения постройки.

Этот тип взаимоотношений предполагает, что выплата денежных средств производится только после государственной фиксации договора. Если условиями соглашения предусмотрено единовременная оплата, а дольщик не исполняет такого обязательства в течение более двух месяцев, строительная компания имеет право отказаться в одностороннем порядке от дальнейшей работы.

Похожий алгоритм предусмотрен и для случаев, когда средства должны вноситься по установленному графику. Если дольщик нарушает такие условия более трех раз в течение фактического года или просрочил платеж на два месяца, застройщик может отказаться от дальнейшей работы в одностороннем порядке.

За неисполнение правил оплаты участник строительства выплачивает организации компенсацию в размере одной трехсотой части ставки рефинансирования, за каждый день просрочки.

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2020-2020гг)

Последняя редакция 2020-2020гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2020 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки.

Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства.

На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2020 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.

Интересное:  Срок подачи заявления на переход на усн

Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).

Долевое строительство — изменения с 2020 года

В России 1 июля 2020 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2020 № 175-ФЗ.

Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Однако после 30 июня 2020 года застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках.

В целом сделки будут проводится только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование.

В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2020 года и ранее.

Порядок законодательного регулирования долевого строительства в 2020 году

Ужесточено наказание для застройщиков, незаконно привлекших денежные средства дольщиков (без наличия пакета разрешительных документов на строительство). Для физических лиц штраф составит не более 50 тыс. рублей, для организаций штраф может достигать до 1 млн. рублей.

  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, в котором установлен порядок регистрации прав на недвижимость;
  • Градостроительный кодекс России.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве.

К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2020 г.

N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ

Интересное:  Тк рф увольнение генерального директора статья

Долевое строительство: изменения с 2020-2020 года

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2020 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ.

Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство.

Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Что такое долевое строительство квартир и его 214 ФЗ

Что такое долевое участие в строительстве дома и квартир? Долевое строительство — это форма строительства, при котором застройщик для постройки жилья использует деньги граждан (дольщиков); после постройки дома каждый дольщик получает свою долю недвижимости согласно договору. При помощи долевого строительства можно построить хорошее жилье, не привлекая при этом деньги сторонних сторонних инвесторов (ведь инвесторами фактически являются будущие владельцы домов и квартир).

К сожалению, в Российской Федерации существует большое количество махинаций, когда застройщик собирает с дольщиков деньги, а потом пропадает (жилье, конечно, при этом не строится).

Статистика утверждает, что сегодня 61 застройщик находится в состоянии банкротства, а общее количество недостроенных квартир составляет более 50 тысяч.

Именно поэтому не так давно был принят 214 Федеральный закон о долевом участии в строительстве в РФ, который повысить надежность застройщиков. Ниже мы рассмотрим особенности этого закона.

Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу.

Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства.

Больше никаких поправок в 2020 году не было.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2020 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

26 Апр 2019      glavurist         363      

Источник: https://mainurist.ru/nedvizhimost/215-fz-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-dejstvuyushhaya-redaktsiya-2019

Ссылка на основную публикацию