Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов за месяц на 1 августа 2021 года уже превысила 430 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Узнать о них можно на сайте банка или в отделении, обычно такая информация находится в свободном доступе. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  • разбор внешних стен и объединение квартиры с балконом;
  • перенос батарей на балкон;
  • разбор межэтажных перекрытий и объединение квартир на двух этажах;
  • перемещение санузлов;
  • нарушение целостности вентиляционных коробов;
  • перенос водопровода или канализации;
  • объединение кухни на газу с жилым помещением.

От банка к банку список может отличаться.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

  1. Под видом квартиры вы хотите продать нежилое помещение: офис, склад и пр. Проверят это по виду разрешенного использования в реестре недвижимости.
  2. Квартира находится не в России или в регионе, где у банка нет отделений. Некоторые банки работают с другими регионами, следует уточнять отдельно.
  3. На квартире есть обременения, которые не покрыты до оформления ипотечного кредита. Отказать могут при наличии залога, ренты, найма по срочному договору, ипотеке у другого банка.
  4. На квартире есть арест, она является предметом судебных разбирательств или на нее имеют права третьи лица.
  5. Квартира признана аварийной, она расположена в доме, который подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции с предварительным расселением жильцов.
  6. Оценщики недвижимости определили, что износ квартиры превышает 65%.
  7. Квартира находится в бараке (здание до двух этажей, которое рассчитано на короткий срок проживания) или в деревянном доме.
  8. Квартира не соответствует санитарно-техническим нормам, не имеет отопления, электричества, водоснабжения, канализации.
  9. В квартире нет кухни (кухонного блока) и санузла.

Как продать квартиру с ипотечным хвостом

Когда один банк отказал покупателю в ипотеке, можно предложить ему попытаться оформить ее в другом банке. Обычно у региональных кредитных организаций требования мягче, чем у крупных федеральных сетей.

Если у квартиры есть «ипотечный хвост», в продаже банк не откажет. Но процесс несколько усложнится. В таких случаях проще всего, если покупатель будет брать ипотеку в том же банке, в котором ее оформлял продавец. Чтобы провернуть такую сделку, нужно будет решить, как поступить с залогом. Всего есть три варианта:

  • Взять свои деньги или попросить задаток у покупателя, погасить долг по ипотеке, а затем оформить куплю-продажу.
  • Закрыть ипотеку с помощью банка и покупателя: банк сообщает о размере долга, покупатель кладет деньги для продавца и банка на аккредитив, а затем сделку регистрируют в Росреестре.

Продать квартиру вместе с долгом по ипотеке. Если покупатель на это согласен, то может перекупить квартиру вместе с долгом и выплачивать ипотеку дальше вместо продавца. Если условия ипотечного кредита не оптимальные, можно сразу заняться рефинансированием. 

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей.

И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики.

Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы.

Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму.

Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу. 
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели. 

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

Читайте также:  Как получить компенсацию за покупку квартиры:сроки и документы

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи

Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:

  • Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
  • Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).

Как получить имущественный вычет на квартиру

Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.

Елизавета Пастухова

Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки: нюансы покупки и возможные риски

Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.

Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Залоговую квартиру можно купить у собственника или на торгах, проводимых по решению суда. zen.yandex.ru

Почему продают залоговую недвижимость

Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты.

В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег.

После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.

Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда.

Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку.

За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.

Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.

Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.

Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты

Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:

  • продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
  • квартира выставляется на аукцион по решению суда;
  • продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Залоговую квартиру нельзя продать без согласия банка — запрет на сделку указан в выписке из ЕГРН. zen.yandex.ua

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.

Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства

Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:

  1. Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
  2. Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
  3. Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
  4. Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
  5. Составляется проект договора и передается в банк.
  6. Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
  7. Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
  8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
  9. Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
  10. Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки

Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.

Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.

Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:

  1. Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
  2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
  3. Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
  4. Подписывается договор купли-продажи.
  5. Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
  6. Регистрируется право собственности на квартиру.
  7. Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Обременение с залоговой квартиры, купленной в ипотеку, снимают после выплаты кредита новым собственником. yandex.com

Если банк не дает разрешения на продажу

Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

  1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
  2. Новый собственник обращается в МФЦ.
  3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
  4. Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.

  5. Вносятся изменения в единый реестр.
  6. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.

При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки.

Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса.

При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.

Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.

Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.

Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:

  1. Оформляет электронную подпись.
  2. Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
  3. Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
  4. Получает уведомление о допуске к аукциону.
  5. Получает информацию о недвижимости.
  6. Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
  7. Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
  8. Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
  9. Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.
Читайте также:  Какие документы нужны для вступления в наследство на квартиру – этапы, сроки оформления

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

В торгах побеждает тот, кто предложит больше денег за недвижимость. dom.ria.com

Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент. 

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

  • в средствах массовой информации;
  • на сайтах банков;
  • на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
  • на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
  • на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
  • на сайте ФССП.

Продажа квартиры финансовой организацией

Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.

Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.

В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.

Риски покупки квартир на аукционе

  • Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект. 
  • В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
  • Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
  • В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
  • Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Проведение торгов и продажу залоговой квартиры могут оспорить через суд. pravlife.org

Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное

  • Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
  • Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
  • Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
  • Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
  • В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
  • Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке и выбрать лот. Каждый участник должен внести обеспечительный платеж, размер которого может составлять до 20% от стоимости жилья. После проведения торгов участникам, которые не стали победителями, обеспечительный платеж возвращается в полном размере.
  • Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.
  • Калькулятор ипотеки онлайн: как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту для покупки недвижимости
  • Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду
  • Что такое квартира-малосемейка?
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город? 

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре. 

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка. 

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

  • Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
  • Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
  • Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
  • Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
  • Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
  • Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
  • Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион. 

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

  • У владельца недвижимости долги по налогам.
  • Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
  • Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников.

Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов. 

Документы для продажи залоговой квартиры

  • Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
  • Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
  • Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
  • Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

  • Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
  • Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
  • Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
  • Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
  • Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
  • Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки. 
  • Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Читайте также:  Ипотека ВСК: условия страхования и стоимость полиса

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Как можно продать квартиру купленную в ипотеку от СберБанка?

Сбербанк: квартиры в залоге на продажу и как купить по шагам

Заемщик может продать квартиру в ипотеке при сложной финансовой ситуации или чтобы улучшить жилищные условия. Но для проведения сделки придется получить согласие у банка. В статье рассмотрим, когда Сбербанк может разрешить продажу недвижимости в обременении и как подать заявку на сделку, чтобы повысить шансы ее одобрения.

Собственники нередко продают квартиру, купленную в ипотеку, такие сделки считаются нормальной практикой. Банки руководствуются нормативными актами, положениями ГК РФ и законом ФЗ-102.

Легче всего оформить продажу, когда задолженность полностью погашена. Так можно снять с недвижимости обременение, а права собственности передать новому владельцу.

Но в Сбербанке доступны и другие варианты проведения сделки.

Когда можно продать ипотечную квартиру

В России отсутствуют законы, которые запрещали бы продажу квартиры, купленной в ипотеку. Но стоит понимать, что решение принимает Сбербанк, так как он является залогодержателем.

Любые манипуляции, связанные с залоговым имуществом, можно осуществлять с согласия кредитора, полученного в официальном порядке. Сбербанк чаще одобряет заявки, в которых указаны объективные причины продажи.

Чаще всего они следующие:

  • изменение состава семьи (рождение ребенка, развод, смерть);
  • переезд в другой регион/город;
  • желание приобрести большую жилплощадь;
  • снижение заработной платы или сокращение на работе;
  • невозможность выплачивать кредит по другим причинам.

Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры вполне реально. Но так как для залогодержателя существует ряд рисков, некоторые типы сделок с продажей залоговой недвижимости существуют только гипотетически.

Продать квартиру, купленную в ипотеку, невозможно без уведомления банка – из-за обременения покупатель не сможет провести регистрацию сделки в Росреестре. В случае, если Сбербанк отклонит заявку, владелец квартиры сможет ее продать лишь после погашения задолженности в полном объеме. По возможности следует искать варианты, которые Сбербанк одобряет охотнее.

Основные документы

Базовый пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры, лучше подготовить заранее. К ним относятся следующие:

  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • паспорта всех собственников (для детей до 14 лет свидетельства о рождении);
  • разрешение на заключение сделки от органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
  • справка из УК/ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • отчет об экспертной оценке квартиры;
  • согласие супруга на продажу квартиры (должно быть заверено нотариально).

Но ключевым документом является справка от Сбербанка о согласии на продажу залогового имущества.

Погашение обременения заемщиком

Проще всего продавать жилплощадь, на которой нет обременения. Недвижимость в залоге у банка ограничивает круг потенциальных покупателей, ведь не каждый захочет иметь дело с дополнительными этапами сделки. К тому же, в планах новых владельцев квартиры может быть ипотека в другом банке, а это существенно осложняет одобрение продажи Сбербанком.

Поэтому нередки случаи, когда продавец ищет деньги на погашение ипотеки. Если сумма задолженности позволяет, целесообразно взять потребительский кредит. В некоторых случаях это решение оправдано, даже несмотря на переплату в виде процентов по новому кредиту.

Погашение средствами покупателя

Также покупатель может передать владельцу квартиры необходимую сумму, чтобы погасить ипотеку. Лучше всего оформлять передачу денег как аванс за жилплощадь в рамках договора о купле-продажи.

В нем должно быть указано, что квартира в настоящее время находится под обременением. А также стоит внести пункт о том, что в оговоренные сроки владелец обязан закрыть кредит в банке и снять обременение.

Досрочная выплата ипотеки проводится в несколько этапов:

  1. Заемщик получает официальное согласие Сбербанка на продажу квартиры в обременении.
  2. После банк фиксирует сумму для полного погашения ипотеки.
  3. Составляется договор купли-продажи, далее он нотариально заверяется.
  4. Зарегистрированные в помещении жильцы выписываются покупателем.
  5. Должник оплачивает ипотеку задатком, полученным от покупателя, и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор, который затем подается на регистрацию передачи права собственности.
  7. Остаток от стоимости квартиры передается продавцу.

Когда ипотечный кредит будет погашен, а залог снят, договор купли-продажи необходимо отправить в Росреестр. Это необходимо, чтобы покупатель смог оформить право собственности.

Нотариальное заверение договора необходимо для защиты интересов покупателя. В этом случае остаток передается продавцу после передачи права собственности.

Если же нет нотариального заверения, продавец может отказаться от сделки, оставив себе задаток.

Ведение сделки банком

Наиболее надежным и благоприятным является вариант, когда Сбербанк курирует сделку. Это возможно, когда покупатель берет ипотеку в этом же банке, и полностью рассчитывается с продавцом, при этом продавец погашает текущую ипотеку. Тогда сделка оформляется по упрощенной схеме:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и уточняет оставшуюся сумму задолженности.
  2. В первую депозитарную ячейку покупатель вносит установленную сумму, а во второй должен быть остаток, предназначенный для продавца.
  3. После стороны подписывают договор.
  4. Сделка регистрируется в Росреестре.

Залоговое обязательство после регистрации права собственности переходит к новому владельцу. При этом бывший хозяин получает доступ к первой ячейке.

Когда задолженность будет полностью погашена, бывший хозяин получает закладную на жилье. Ее следует отправить в МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРН о снятии обременения.

После продавец может получить сумму, которая находится во второй банковской ячейке.

У покупателя и продавца разные банки

Если у покупателя уже одобрена ипотека, но не в Сбербанке, оформление сделки маловероятно – практика показывает, что шансов на одобрение почти нет. Схема купли-продажи в этой ситуации основывается на рефинансировании ипотеки продавца в банке, где у покупателя одобрен кредит на приобретение жилплощади. После чего сделкой занимаются сотрудники другого банка.

В этой схеме есть минус для продавца, так как перерегистрация может занять месяц и более. В течение этого времени заемщик должен вносить платежи по обоим кредитам. Иногда переплата достигает десятков тысяч рублей, в зависимости от срока проведения процедуры.

По военной ипотеке

Военнослужащие, участвовавшие в накопительно-ипотечной системе в теории могут продавать жилплощадь, находящуюся в залоге у Сбербанка. Но нужно понимать, что квартира в залоге еще и у Росвоенипотеки (если, конечно, военнослужащий не ушел со службы, имея 20 лет выслуги или «льготные» основания). Сделка оформляется по следующей схеме:

  1. В Росвоенипотеку нужно подать заявление с разъяснением сложившейся ситуации и просьбой убрать отметку об обременении с недвижимости, приобретенной с участием бюджетных средств.
  2. Росвоенипотека рассчитает сумму к погашению – это все взносы, которые ранее были уплачены государством. Эту сумму нужно полностью погасить;
  3. Затем нужно уточнить в Сбербанке остаток долга перед банком, и погасить его;
  4. Когда оба долга выплачены (то есть, военный по факту отдал полную стоимость квартиры), оба обременения снимаются, и квартиру можно продать.

При этом военнослужащий может снова поучаствовать в программе военной ипотеки – ведь его взносы вернулись на счет в Росвоенипотеке и снова доступны ему для использования.

Если использован материнский капитал

Очень сложно получить одобрение на продажу жилплощади в обременении, если при покупке был задействован материнский капитал. Помимо залогового обременения, на заемщике есть обязательство выделить доли детям по конкретному адресу, после того как будет выплачена ипотека. В этом случае необходимо следующее:

  1. На сделку получают разрешение от органов попечительства и опеки. Продавец должен доказать, что интересы детей не будут ущемлены.
  2. Продажа допускается только с целью, как обмена или приобретения нового жилья, размещения средств от продажи на детский счет либо строительства собственного дома.
  3. На всех членов семьи обязательно должна быть выделена доля собственности, включая несовершеннолетних детей.

Больше шансов на одобрение у сделок, подразумевающих приобретение нового жилья с большей площадью. Покупатель должен учитывать – если продавец не выделил доли детям, в будущем такую сделку легко оспорить. Даже если доли оформлены во вновь купленной квартире, в соответствии со статьей №159 УК РФ могут признать сделку ничтожной и обязать вернуть деньги.

Другие варианты

  1. Несовершеннолетние совладельцы. Если среди владельцев есть лица младше 18 лет, требуется разрешение на сделку от органов опеки. Уполномоченное лицо должно удостовериться, что права детей не будут ущемлены, проверить санитарно-технические нормы жилплощади. Для этого на адрес старого и нового жилья выезжают сотрудники опеки.

    Для покупателя есть дополнительный риск оспаривания сделки в будущем.

  2. При разводе. В заявлении следует указать, что начат бракоразводный процесс. Если жилье приобреталось до регистрации брака, кредитные обязательства и собственность принадлежат заемщику.

    При покупке жилья в браке оба супруга имеют право на половину стоимости квартиры, но и кредитные обязательства должны нести в равной мере (если иное не предусмотрено брачным договором). В некоторых случаях одному из супругов суд может назначить компенсацию, равную половине платежей по ипотеке в период брака.

  3. Под новую ипотеку.

    Вначале заемщик продает недвижимость и полностью закрывает старый кредит. Средства, которые остались, он полностью тратит на первоначальный взнос новой ипотеки.

  4. Продажа квартиры на торгах.

    Сбербанк может самостоятельно продать квартиру в ипотеке, если владелец не способен больше выплачивать ссуду или допустил серьезные просрочки по очередным платежам. Этот вариант редко бывает выгодным, обычно стоимость реализации с торгов заметно ниже рыночной.

Возможные риски

У каждой сделки купли-продажи есть определенные риски, и продажа квартиры в ипотеке Сбербанка здесь не исключение. В случае, когда банк сам курирует сделку, риски практически отсутствуют. Если и случаются убытки, связанные с мошенническими действиями покупателя, их несет банк, а не продавец.

Покупатель может рисковать, когда договор купли-продажи не заверяется у нотариуса, а деньги продавцу уже переданы. Если продавец откажется от сделки и поведет себя непорядочно, покупатель может потерять эти средства. Чтобы свести риски к минимуму, стоит привлечь к оформлению сделки риелтора или юриста.

Ссылка на основную публикацию