Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец

Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем.

Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать.

В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

  • снизить расходы при заключении договора;
  • поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
  • приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец3 способа купить квартиру в рассрочку

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке квартиры у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.

Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи.

Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Кому подходит такой вариант?

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образецПродажа квартиры в рассрочку: как оформить, риски

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

  1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.
  2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).
  3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых “ловушек” и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

  1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
  2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
  3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
  4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
  5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения (о договоре купли-продажи квартиры с обременением мы писали тут).

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образецДоговор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2020

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

  • задаток (от 0% до 50%);
  • ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
  • возможность досрочного погашения;
  • срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

  1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
  2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

  • Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.
  • От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.
  • О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

  • возможность изменения дохода в худшую сторону;
  • отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты купли-продажи квартиры;
  • оспаривание факта погашения задолженности.

Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

Читайте также:  Обмен долями между родственниками 2022: способы, образцы и налоги

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры.

Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть».

Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не осуществлять передачу денег из рук в руки без оформления расписки.

Расписка в получении денег за квартиру: образец

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

  • неплатежи покупателя;
  • постоянные просрочки по договору;
  • необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
  • возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру.

Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными.

Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка!

Как правильно оформить продажу в рассрочку

  • Оформление договоров купли-продажи
  • Особенности оплаты в рассрочку
  • Отражение продаж в рассрочку в торговой организации

Компании продают свои товары в рассрочку по разным причинам. Самая распространенная из них — затруднительное финансовое положение компании-покупателя. В таком случае, как правило, компания-покупатель обращается к поставщику с просьбой «пойти навстречу» и предоставить возможность приобрести товар в рассрочку.

Некоторые компании-поставщики используют контрактацию в рассрочку в качестве поощрительной меры для добросовестных контрагентов. В таком случае компания-покупатель временно высвобождает денежные средства из оборота, что позволяет пустить их на иные нужды компании.

Оформление продажи в рассрочку подчиняется гражданскому законодательству, аналогично любой другой сделке по продаже. Таким образом, в любом случае оформлению подлежит договор купли-продажи. Единственное исключение — это то, что договором купли-продажи предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Особенности оформления договора купли-продажи

В соответствии с гл. 30 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К сведению

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который есть в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также одновременно с передачей товара — необходимые документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. д.).

В договоре купли-продажи обязательно должен быть предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

• вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

• предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

  1. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара.
  2. Количество товара, подлежащего передаче покупателю, указывается в договоре купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.
  3. Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен — потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар.

  • Качество товара, который продавец передает покупателю, должно соответствовать указанному в договоре купли-продажи.
  • Если в договоре купли-продажи нет условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
  • Если покупатель при заключении договора сообщил продавцу, с какой конкретной целью он покупает товар, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Законом может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности). Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором.

  1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
  2. • соразмерно уменьшить покупную цену;
  3. • безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
  4. • возместить свои расходы на устранение недостатков товара.
  5. В случае если требования к качеству товара нарушены существенно (обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или они выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, др.), покупатель вправе по своему выбору:
  6. • отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных за товар денег;
  7. • потребовать заменить товар ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

  • Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, и оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи.
  • Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
  • Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов.
  • В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Особенности оформления договора купли-продажи с рассрочкой

Согласно ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

  1. Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
  2. Если продавец не исполняет свою обязанность и не передает товар, сторона, на которой лежит встречное исполнение (например, оплата), вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
  3. Если свои обязанности не выполняет покупатель — не оплачивает переданный ему товар в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на просроченную сумму начисляются проценты со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
  4. Основные аспекты договора купли-продажи, предполагающего оплату с рассрочкой платежей:
  5. 1) указание полной стоимости товара, например:
Читайте также:  Закон о дарении квартиры: действующая редакция 2022

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец

2) порядок оплаты, например:

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец

3) сроки и размеры платежей, например:

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец

На что обратить внимание при оформлении договора с рассрочкой платежа?

При оформлении договора с рассрочкой платежа необходимо отслеживать:

1. Благонадежность и платежеспособность, финансовое состояние контрагента.

В любом случае при заключении договора есть риски неоплаты товара покупателем. Это приводит к появлению дебиторской задолженности, иногда безнадежной.

Чтобы снизить такие риски, до заключения договора необходимо проверить контрагента на благонадежность и платежеспособность. Это особенно важно, если организация планирует заключить договор с новым партнером.

В первую очередь рекомендуется выяснить, нет ли признаков «фирмы-однодневки» и обратить внимание на следующие моменты:

• организационно-правовая форма. По данным статистики, наибольшая вероятность столкнуться с фирмой-однодневкой с организационно-правовой формой ООО (общество с ограниченной ответственностью).

Однако если потенциальная компания-партнер организована как ООО и это единственный критерий, требующий внимания, это вовсе не означает, что анализируемая компания неблагонадежна — проверять контрагента необходимо комплексно, по нескольким направлениям одновременно;

• размер уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в соответствии с законодательством РФ — 10 000 руб. Если размер уставного капитала контрагента выше минимально допустимого значения, это положительно характеризует компанию-контрагента;

К сведению

В подавляющем большинстве случаев компании с уставными капиталами более 10 000 руб. не являются однодневками.

• дата регистрации компании. Чем старше компания, тем меньше вероятность ее неожиданной ликвидации;

• телефоны. С помощью различных телефонных баз данных можно проверить, сколько компаний зарегистрировано на конкретный телефонный номер. Безусловно, если компаний с одинаковым телефоном много, это повод задуматься и уточнить информацию у потенциального контрагента;

• юридический адрес компании. Процедура аналогична проверке телефонного номера — необходимо убедиться, что данный юридический адрес не является адресом массовой регистрации компаний;

• соответствие ОКВЭД (Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности) выполняемых работ, оказываемых услуг, выпускаемой продукции, т. е. фактической деятельности компании;

• вероятность банкротства. Чтобы ее оценить, как правило, анализируют показатели ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и коэффициенты оборачиваемости в динамике за несколько периодов. Сравнивая расчетные показатели с нормативными, можно судить об общем финансовом состоянии компании.

При подобном анализе особое внимание необходимо, безусловно, уделять показателям, характеризующим платежеспособность компании-партнера, от которой зависит своевременность оплаты и, что не менее важно, в полном размере.

Некоторая информация о потенциальных партнерах есть в свободном доступе: на сайте компании, на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), в органах статистики, ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) и т. д.

Кроме того, на этапе предконтрактной работы можно запросить документы, необходимые для анализа, непосредственно у потенциального партнера. Как правило, к таким просьбам компании относятся с пониманием.

  • 2. Правильность оформления реквизитов:
  • • полное и сокращенное наименование;
  • • кто подписывает договор, есть ли у него право подписи (устав, доверенность, др.);
  • • юридические адреса, ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);
  • • банковские реквизиты и др.
  • 3. Правильность оформления самого договора:
  • • дата составления договора;
  • • номер договора;

• подписи и печати сторон (можно предусмотреть проставление подписей на каждом листе договора во избежание подмены страниц) и т. д.

4. Основные аспекты договора:

• преамбула. Как правило, в преамбуле указывают наименование договора (договор поставки, договор купли-продажи, договор аренды и т. д.), номер договора, дату и место заключения договора, а также стороны договора.

Что касается сторон договора, наименования юридических лиц указываются в полном виде с организационно-правовой формой и полным наименованием (например: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа»).

Также необходимо точно указать должность, фамилию, имя, отчество лица, подписывающего договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договоров (устав, доверенность, др.);

• предмет договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Под предметом договора понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Например, предметом договора подряда являются действия подрядчика по выполнению определенной заданием работы и сдаче ее результата заказчику и соответственно действия заказчика по принятию результата работы и его оплате (ст.

702 ГК РФ), договора купли-продажи — передача вещи (товара) в собственность от одной стороны (продавец) другой стороне (покупателю) при обязательстве покупателя принять эту вещь или товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Неотъемлемой частью предмета договора является объект договора, который является целью, для достижения которой и заключается договор. Объектом договора может быть:

– вещь (товар) (п. 1 ст. 454 ГК РФ);

– имущество (п. 1 ст. 583 ГК РФ);

– недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ);

– услуга (п. 1 ст. 779 ГК РФ);

– деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками (п. 1 ст. 807 ГК РФ);

– результат определенной работы (п. 1 ст. 702 ГК РФ) и др.;

  1. • сумма договора, порядок оплаты, сроки и размеры платежей (при оплате в рассрочку);
  2. • сроки поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг;
  3. • права и обязанности сторон;
  4. • ответственность сторон (штрафные санкции и возмещение убытков);
  5. • форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы).

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой, отсрочкой платежа между физическими лицами — образец 2022 года

Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление.

Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.

Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:

  1. Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
  2. Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
  3. Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.

Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности договора купли-продажи в рассрочку

Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.

Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:

  1. Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
  2. До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
  3. В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
  4. К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.
Читайте также:  Какой срок исковой давности по наследству на недвижимость

Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
  2. Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
  3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
  4. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
  5. После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
  6. Регистратор снимает обременение.

Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.

Содержание и образец договора

Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.

Какая информация обязательно указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
  2. Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
  5. Способ оплаты: наличными, через банк.
  6. Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
  7. Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
  8. Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
  9. Условия изменения или расторжения ДКП.
  10. Дата составления, подписи покупателя и продавца.

Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.

Образец договора и передаточного акта

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?

Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.

Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.

Документы

При обращении в Росреестр понадобится:

  • Подписанный ДКП.
  • Техпаспорт.
  • Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
  • Акт приема-передачи.

Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.

Госпошлина

Пошлину для Росреестра платит покупатель – 2 000 руб. В некоторых отделениях ее можно оплатить на месте с банковской карты. Если для оплаты есть только наличные, сотрудник ведомства выдаст квитанцию, по ней внести деньги можно через терминал или отделение банка.

Сроки регистрации

При подаче документов регистратору напрямую на регистрацию уходит до 9 рабочих дней, через МФЦ – 7 рабочих дней. Если документы отправляет нотариус, срок сокращается до трех рабочих дней.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Риски при рассрочке платежа в договоре купли-продажи

Риски есть для обеих сторон. Продавец, соглашаясь оформить договор покупки в рассрочку, может столкнуться с несвоевременным внесением платежей покупателем.

Для покупателя также есть риск. При несвоевременном выполнении обязательства согласно договору, на основании ст. 811 ГК РФ продавец может потребовать досрочного внесения всей суммы с процентами.

В договоре можно самостоятельно указать, что при невнесении платежей он расторгается. Недвижимость возвращается продавцу, а деньги – покупателю.

Мнение юриста: на практике реализовать досрочный возврат проблематично. Даже если суд удовлетворит исковые требования, с покупателя будут списывать минимальные суммы. В итоге процедура может затянуться на несколько лет.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Заключение эксперта

  1. Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
  2. Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
  3. До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В нынешнее время особо актуален вопрос купли-продажи недвижимости (квартиры) в рассрочку. В статье пойдет речь обо всех правовых аспектах составления и заключения данного договора. Для того, чтобы составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры с рассрочкой в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио. По оптимальной стоимости они оперативно помогут составить документ.

Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно ст. 549 регламентирует, что по договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя здание, сооружение или земельный участок.

Такой договор также может предусматривать рассрочку. Для этого обязательна письменная двусторонняя форма договора, которая заверяется подписями обеих сторон. Вследствие несоблюдения данной формы договор будет признан судом недействительным (см. ст. 550 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи квартиры в рассрочку является непосредственно квартира. При этом данная недвижимость должна быть четко идентифицирована.

Обязательно указание данных по ее месторасположению, в том числе сведения об этаже и номере. Без указания этих сведений договор нельзя заключить (см. ст. 554 ГК РФ).

Стоимость, условия передачи имущества, сроки, размер и способ оплаты также должны быть регламентированы в договоре.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: особенности

В данной разновидности договора должны в обязательном порядке перечисляться лица, которые сохраняют за собой право пользования и владения этой квартирой. Данные лица должны проживать в продаваемой квартире на законных основаниях. В документе также необходимо указать их права на пользование жилплощадью (см. ст. 558 ГК РФ)

Касательно оплаты квартиры: в договоре должны быть четко прописаны сроки осуществления оплаты и размер ежемесячного платежа.

ВАЖНО: Если покупатель не проводит регулярные платежи, предусмотренные договором, то в сроки, которые оговариваются в документе, продавец имеет право требовать возврата проданного недвижимого имущества. Обязательным условием в данной ситуации является размер выплаченной суммы. Согласно ст. 489 ГК РФ возврат квартиры возможен, если общая сумма выплат не превышает 50% от стоимости недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: порядок подписания

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа составляется и подписывается двумя сторонами. Для облегчения процесса оформления можно использовать готовые образцы заполнения и типовые бланки. Договор составляется и распечатывается в четырех экземплярах и подлежит обязательному заверению нотариуса:

  1. Для продавца;
  2. Для покупателя;
  3. Для росреестра;
  4. Для банка.

При себе покупатель и продавец обязаны иметь паспорт, а продавец также должен представить соответствующие правоустанавливающие документы на квартиру. В случае если продажу/покупку осуществляет представитель продавца/покупателя, нотариусу необходимо предъявить доверенность.

Договор действителен со дня даты подписания.

ВНИМАНИЕ: Если покупатель приобрел у продавца недвижимость ненадлежащего качества (и не был уведомлен об этом заранее), то согласно ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ покупатель имеет право требовать возмещения расходов на устранение недостатков или требовать расторжения договора (реституции).

Ссылка на основную публикацию