Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Семейное право > Имущественные вопросы > Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Многие обращаются к юристам с вопросом: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?» — это одна из самых распространенных ситуаций, связанных с продажей разнодолевого недвижимого имущества.

Подобные случаи часто возникают при увеличении семьи, когда появляется второй или третий ребенок. В подобной ситуации семья может быть вынуждена продавать старую квартиру и покупать новую.

Если говорить в целом, продать жилье с долей несовершеннолетнего ребенка хоть и сложно, но вполне реально.

Обязательное условие такой сделки — несовершеннолетний ребенок не остается ущемленным в правах и получает долю в новой квартире, которая по ценности соизмерима с предыдущей.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Обязательно будет уточнятся доля ребенка касательно новой недвижимости. Если совет решит, что эта доля неравная или по каким-то другим причинам сочтет сделку невыгодной для ребенка, она будет аннулирована и расторжена по решению суда.

Получается, что при планировании продажи квартиры с несовершеннолетним собственником может быть два варианта развития событий:

  • если вы продаете старую квартиру, но не покупаете при этом новую, ребенка нужно обеспечить другой жилплощадью (это может быть квартира близкого родственника);
  • вы просто меняете квартиру на другую и ребенок автоматически получает в ней долю.

То есть оставить несовершеннолетнего без собственности вообще — не получится.

В некоторых ситуациях органы опеки дают согласие на внесение денег, полученных с продажи доли в квартире на личный счет несовершеннолетнего.

Этими средствами он сможет воспользоваться после наступления дееспособного возраста.

Случаи исключения

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 годуВыделяются случаи, когда ребенок признается дееспособным в 16 лет. Эта информация закреплена в ст. 17 ГК РФ.

Гражданин определяется как дееспособный, если:

  • он вступил в брак;
  • по разрешению родителей официально устроился на работу, где обеспечивается полным социальным пакетом;
  • занимается индивидуальным предпринимательством.

В таких ситуациях продажу квартиры можно провести без обращения в совет попечительства. Несовершеннолетний получает полный ряд неимущественных и имущественных прав.

Как выделяется доля ребенка?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Очень многие пытаются схитрить и просто покупают очень дешевую комнату в коммуналке с оформлением её на ребенка.

На такие сделки органы опеки всегда реагируют отказом, потому что несовершеннолетний жить не может и будет проживать с родителем, а для жизни двоих площадь комнаты очень маленькая.

Доля ребенка в новой квартире зависит от того, какая доля ему принадлежала в прошлой. Отталкиваются в основном от квадратуры.

К примеру, у ребенка в квартире с жилой площадью 30 кв.м. доля ребенка была 1/3. В новой квартире его доля должна быть не меньше 10 кв.м (именно жилой площади, без технических помещений). Новая доля может быть больше, но не меньше.

Порядок получения разрешения от органов опеки

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.

Ускорить решение вопроса можно предоставлением в судебную инстанцию письменного согласия опекуна/родителя на заявку о продаже квартиры (оно должно быть заверено нотариусом или российским консульством, если он находится в другой стране) или документов, которые подтвердят отсутствие родительских прав у отсутствующей стороны.

Если этот человек считается пропавшим без вести, нужно будет представить документ с постановлением суда. В случае, если представитель умер, нужно будет продъявить свидетельство о смерти.

В органы попечительства также нужно будет предоставить пакет документов. Перечень необходимой документации может отличаться в зависимости от части РФ. Есть случаи, когда список документов отличается даже при нахождении муниципальных учреждений в одном городе или регионе.

По этой причине рекомендуется уточнять состав документационного пакета непосредственно в том учреждении, где будет выдаваться разрешение.

В большинстве случаев запрашиваются такие документы:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • паспорта обоих родителей;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка (нужен оригинал и копия);
  • документы о купле недвижимого имущества, которые подтверждают наделение ребенка долей жилья;
  • письменное заявление;
  • свидетельство о браке либо документ, подтверждающий расторжение брака;
  • документы на продаваемое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • нотариальная лицензия на продажу;
  • выписки с лицевого счета покупаемого и продаваемого жилья;
  • выписка из домовой книги продаваемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
  • договор о покупке нового жилья, подтверждающий право собственности.

После подачи всех необходимых документов сотрудники органов опеки проведут осмотр квартиры, в которой живет ребенок.

Это делается для того, чтоб разрешение было выдано на покупку соответствующего жилья и получения уверенности, что имущественные права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Во время подачи письменного заявления о продаже квартиры и остальных документов родителями/опекунами составляется заявление, в котором они обязуются соблюдать права ребенка.

Проводится эта процедура в присутствии инспектора УЗСН (управление социальной защиты населения), который в последствии заверит заявлении.

Частые причины отказа совета попечительства

Помимо отказа со стороны органов опеки из-за неравной доли ребенка в новой квартире и причин этого же характера, совет попечительства может отказать в продаже квартиры из-за следующих пунктов:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • продается все недвижимое имущество с последующей покупкой новой квартиры в рассрочку;
  • новая сделка является одновременно продажей и дарением;
  • покупаемая квартира находится в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
  • приобретаемая квартира имеет гораздо меньшую квадратуру, чем продаваемая;
  • инфраструктура рядом с новым местом жительства недостаточно развита или вообще отсутствует;
  • в приобретаемом жилье отсутствуют или недостают какие-то коммуникации или удобства.

Если совет попечительства отказывает в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, опекунам или родителям придется ждать его совершеннолетия. В таком возрасте он будет наделен правом распоряжаться своим имуществом.

Что нужно для того, чтоб получить разрешение от органов опеки?

Стимулировать органы опеки к выдаче разрешения на продажу квартиры с долей ребенка могут некоторые аргументы, которые указывают, что целью покупки нового жилья является повышение качества жизни несовершеннолетнего.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 годуТаковыми аргументами является:

  • хорошая экология в новом месте жительства и климатические условия;
  • улучшенная и более развитая инфраструктура;
  • хорошо обустроенная новая квартира соответствующей квадратуры.

После получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры с долей ребенка можно начинать собирать пакет документов и приступать к планированию сделки.

Что делать после получения разрешения

Разрешение от органов опеки обычно выдается спустя 2 недели после подачи заявления и пакета документов.

В документе указывается адрес продаваемой и адрес приобретаемой квартиры. После получения разрешения родителей/опекунов снимают с регистрации.

Обратите внимание: нельзя снимать ребенка с регистрации и продавать квартиру без разрешения от совета попечительства. В таком случае суд признает данное действие незаконным, потребует восстановить регистрацию и аннулирует сделку.

После снятия с регистрации дальнейшие действия происходят в несколько этапов:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  1. Нотариусом заключается двусторонний договор купли-продажи и составляется акт о приеме-передаче недвижимого имущества.
  2. Регистрируется право собственности на всех участников осуществляемой сделки.
  3. Старая квартира продается одновременно с покупкой новой.
  4. Регистрация родителей/опекунов и ребенка в новом жилье.
  5. Предоставление в совет попечительства справок и копий договоров о покупке новой недвижимости и извещения о том, что ребенок получил равноценную долю утраченной собственности.

На этом процесс продажи старой квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка завершается.

Может ли несовершеннолетний подарить свою долю квартиры?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Что касается несовершеннолетних возрастом от 14 до 18 лет, теоретически они могут совершить подобную сделку под контролем органов опеки.
  • Эти положения закреплены в статьях 26 и 28 Гражданского кодекса.
  • Опираясь на законодательство такие операции возможны, однако, как показывает практика, на такую сделку попечительский совет очень редко дает согласие.
Читайте также:  Сколько очередей наследников предусматривает ГК РФ

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Процедура размена квартиры с долей несовершеннолетних детей происходит по тем же правилам, что и обычная продажа квартиры.

Если был найден покупатель на размениваемую квартиру и альтернативное жилье, в которое переедет ребенок, можно собирать все документы и обращаться в органы опеки.

Но опять же, согласно со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости с долей несовершеннолетнего осуществляются при том условии, что имущественные права ребенка не будут ущемлены.

Заключение

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это достаточно труднореализуемый процесс. Трудности возникают в основном на этапе получения разрешения от совета попечительства.

Без разрешения от органов опеки сделка будет считаться незаконной и, скорее всего, будет аннулирована.

Основным условием для продажи такого недвижимого имущества является предоставление ребенку нового отдельного жилья (в случае если новое не приобретается) или доли в приобретаемой квартире.

После получения разрешения нотариально заключается стандартный двусторонний договор купли продажи и перерегистрация родителей и ребенка в новом жилье.

Видео: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Дети – это ограниченно дееспособная категория граждан, которая самостоятельно не может принимать такие важные решения, как продажа квартиры. Они нуждаются в защите и помощи со стороны специальных государственных органов.

Но как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка? Для этого прежде всего нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, которым следует доказать, что в результате сделки жилищные условия ребенка не ухудшатся.

Без оформления согласия опеки сделка по реализации недвижимости будет признана недействительной.

В каких случаях можно продать квартиру с долей ребёнка?

Несовершеннолетними гражданами признаются лица в возрасте до 18 лет. Считается, что они в силу своего возраста и отсутствия нужных знаний и опыта, не могут самостоятельно совершать крупные сделки. Их безопасность находится под контролем органов опеки и попечительства.

Дети не могут остаться на улице после продажи квартиры их родителями. Они по закону должны получить не только новую жилую площадь, но и не уступающие первой квартире условия жизни.

Отделу опеки для получения разрешения на продажу нужно будет предоставлять документ, который подтверждает приобретение для ребёнка нового жилья.

Отсутствие такого документа будет являться основанием аннулирования сделки или даже привлечения к ответственности нарушителей правил заключения соглашений.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребёнок? Да, конечно, такую квартиру можно реализовать на рынке, но для этого нужно знать некоторые особенности.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка может быть осуществлена двумя способами:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Если после продажи старой квартиры планируется приобретение новой, в ней должна быть оформлена большая или равная доля на ребенка;
  • Если после продажи старой квартиры не планируется покупка новой, ребёнка нужно будет оформить в качестве собственника доли в другом домовладении, например, в квартире бабушки или дедушки.

Оформить на ребёнка вместо доли в квартире комнату нельзя. Ребёнок не может по закону проживать в одиночестве, а с одним или даже двумя родителями будет недостаточно жилой площади.

Лучше всего заранее урегулировать этот вопрос в органах попечительства, чтобы точно знать, в каком случае они подпишут своё разрешение.

Продажа квартиры при наличии материнского капитала

Материнский капитал – это денежная помощь, получаемая каждой женщиной, родившей второго или последующих детей от государства. Составляет размер материнского капитала на 2022 год чуть более 400 тысяч рублей.

Государство устанавливает ограничения по пользование этими средствами. Они должны быть использованы непосредственно на ребёнка. Купить жилье на них тоже можно, главное чтобы мать выделила на каждого ребёнка в квартире равные доли.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Считается, что в определенных случаях вместо квартиры ребенку можно обеспечить равную денежную компенсацию. Однако опека на такую сделку идёт крайне редко.

Ребёнок не может самостоятельно правильно распоряжаться большой суммой денег, и место жительства за ним все равно должно каким-либо образом закрепиться.

Условия продажи квартиры

Вся сделка по реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего строится вокруг взаимоотношений с органами опеки и попечительства. Они в этой ситуации вместо родителей выступают законными представителями ребёнка, так как сами родители в данной ситуации могут ущемить права детей.

Все сделки по продаже квартир с долей несовершеннолетнего гражданина подлежат обязательному нотариальному заверению.

Взаимодействия с опекой строятся по следующему алгоритму:

  • Нужно собрать пакет документов, составить заявление и вручить все инспектору органов опеки;
  • В течение 2-4 недель опека проводит проверку и выносит своё решение;
  • Когда разрешение получено, можно оформлять куплю-продажу.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

При оформлении сделки должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего.

Если один из родителей скончался, нужно предоставить свидетельство о его смерти, если он лишён родительских прав – соответствующее решение суда, если проживает далеко или в силу проблем со здоровьем не может явиться – его согласие на сделку.

Документы, предоставляемые в опеку

Какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего при оформлении согласия опеки? Опека должна видеть четкую картину ваших планов и дальнейших действий, поэтому придётся собрать внушительный пакет документации.

В опеку инспектору нужно предъявить:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Паспорт заявителя;
  • Свидетельства о рождении детей, если им меньше 14 лет, паспорта и согласия, если им 14 лет и более;
  • Свидетельство о браке или разводе;
  • Согласие второго родителя при его отсутствии;
  • Документы на продаваемое жилье: выписка из ЕГРН, технический план и паспорт, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого получено жилье, справка о стоимости и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Документы на приобретаемое жилье: предварительный договор купли-продажи, технические документы, выписка из ЕГРН.

Перечень документов в каждом конкретном случае может немного отличаться. Лучше всего заблаговременно осведомиться у инспектора о том, какие бумаги нужны для получения разрешения.

Принести в отделение опеки нужно как подлинники документов, так и заранее снятые с них копии.

Отказ опеки и его оспаривание

Опека может вынести правомерный или неправомерный отказ в предоставлении разрешения на сделку. Во втором случае придётся отстаивать свои права через суд.

Правомерно опека может вынести отказ в ряде случаев:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Ребёнок получает меньшую долю;
  • Ребёнок получает меньшие квадратные метры;
  • Жилплощадь приобретается по договору долевого участия или в рассрочку;
  • Новое жилье не имеет развитой инфраструктуры или необходимых для жизни коммуникаций.

Из документов инспектор должен отчётливо увидеть, что ребёнок получит лучшую жилплощадь. В этом случае у него не будет каких-либо претензий.

Если планируется продать долю ребёнка родственнику, можно ожидать получение отказа от опеки. Она может признать подобную сделку мнимой.

Если гражданин не согласен с отказом опеки, он смело может подавать в суд. В судебной инстанции придётся доказывать улучшение жилищных условий ребёнка.

К примеру, можно апеллировать тем, что в новом доме лучшие климатические условия или экологическая обстановка, что там родитель получит более высокооплачиваемую работу, что по городскому проекту в ближайшее время там планируется обустройство инфраструктуры. В такой ситуации лучше заручиться помощью опытных юристов.

Чтобы не получать согласие на сделку со стороны опеки, необязательно ждать 18 лет. Подросток может быть эмансипирован с 16 лет при заключения брака, ведении предпринимательской деятельности или полном трудоустройстве.

Порядок продажи квартиры с долей ребёнка

Алгоритм продажи квартиры с долей несовершеннолетнего от обычной сделки купли-продажи отличается тем, что в нем требуется получение разрешения от органов опеки и попечительства и нотариальное заверение сделки.

Читайте также:  Названы регионы с низкой ставкой по ипотечным займам

В целом, выглядит порядок следующим образом:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Получение согласия от опеки;
  • Заверение соглашения у нотариуса;
  • Сделка регистрируется в Росреестре;
  • Происходит расчёт по договору купли-продажи.

Обязательно условие нотариального заверения обеспечивает полную законность сделки. Нотариус просто не поставит свою печать и подпись на том контракте, который нарушает права кого-либо из сторон.

Нужно заранее осведомиться у сотрудников нотариальной конторы, какие документы нужно подготовить, и сколько будут стоить их слуги. Иногда можно самостоятельно разработать текст договора, который нотариус лишь проверит.

Однако часто нотариусы самостоятельно формируют соглашения для еще большей минимизации рисков обмана и ущемления чьих-либо прав.

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от суммы сделки по продаже квартиры. За детей до 14 лет подписи должны ставить родители. Дети от 14 до 18 лет могут самостоятельно подписывать такие документы.

Регистрация сделки

Регистрацию любых сделок осуществляет Росреестр. Без регистрации сделка не будет считаться заключённой, права собственности новых владельцев не будут документально зафиксированы.

Подавать документы можно как в Росреестр, так и в отделение МФЦ. Предоставить нужно:

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

  • Заверенный у нотариуса договор купли-продажи;
  • Передаточный акт;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
  • Справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • Техническая документация на квартиру;
  • Справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей.

Регистрация сделки по недвижимости в Росреестре осуществляется в пределах 5-14 дней.

Можно делегировать регистрацию сделки нотариусу, удостоверяющему договор. Это займёт гораздо меньше времени – порядка 3 дней, но будет стоить определенной денежной суммы.

Порядок оплаты за проданную квартиру должен быть прописан в договоре купли-продажи. Оплата может совершаться на момент заключения сделки или при передаче квартиры по акту. Деньги могут быть получены наличными или переводом по банковским картам.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка сложнее, чем реализовать жилье, принадлежащее одному собственнику.

Нужно не просто получить согласие опеки на данную сделку, но и обеспечить ребёнка такими же или даже лучшими условиями жизни в будущем. Сделка по реализации жилья с долей ребёнка подлежит обязательному нотариальному заверению.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки.

Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям.

Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается.

Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов.

Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде.

Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде.

Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Читайте также:  Стоимость ячейки в Сбербанке при продаже квартиры в 2022 году

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания.

Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом.

Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2021: пошаговая инструкция | Сайт Сашки Букашки

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего, нужно:

  1. Получить предварительное согласие органов опеки, собрав необходимые документы.
  2. Заключить договор купли-продажи сделки с обязательным нотариальным заверением.
  3. Зарегистрировать переход права собственности.

Реализация недвижимости, частично принадлежащей детям, — это сделка, которая требует соблюдения особых требований законодательства, а проблема реализации квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — не редкость сегодня.

Продавцу приходится соблюдать специфические условия. Покупатель же опасается, что сделку впоследствии аннулируют, если вдруг права маленького собственника окажутся ущемлены.

Мы расскажем, как поступить в ситуации, если ребенок имеет долю в квартире: как продать ее и какие документы для этого подготовить.

Законодательная база

Согласно статье 60 Семейного кодекса, лица младше 18 лет имеют право владеть имуществом. Но в соответствии со статьями 21 и 28 Гражданского кодекса, до наступления полной дееспособности распоряжаться таким имуществом вправе только мать, отец или оба (при наличии).

В период с 14 до 16 лет подростку разрешено проводить мелкие сделки, не требующие государственной регистрации. Получается, разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сам он дать не может.

Как правило, собственность детей является совместной с родителями.

И хотя последние являются законными представителями, права собственности на имущество сына или дочери они не имеют, распоряжаясь по закону лишь своими частями.

Поэтому, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, сделки с отчуждением имущества детей требуют предварительного разрешения органа опеки.

Особенности продажи квартиры с долей ребенка

К процессу купли-продажи необходимо начинать готовиться заранее. Чтобы получить согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего, следует соблюсти (на выбор) такие условия:

  • доказать, что ребенку есть где жить (недвижимость — не единственная);
  • выделить ему аналогичную по площади часть в другом объекте (например, в доме второго родителя, бабушки, дедушки);
  • положить ему на персональный счет сумму, соответствующую продаваемой части, с условием личного доступа по достижении 18 лет.

Но даже при их выполнении есть шанс получить отказ.

Возможные причины отказа органов опеки

Причины:

  1. Осуществить выделение долей детям при продаже квартиры необходимо своевременно. Вариант с рассрочкой или ипотекой, когда регистрация прав отложена во времени, здесь не подходит. К моменту реализации старой недвижимости у маленького владельца уже должна быть своя часть в новой.
  2. Невозможна по закону и продажа доли несовершеннолетнего без покупки нового жилья – предположим, бабушка с дедушкой согласились выделить внуку или внучке нужное количество квадратных метров. Но если они живут в аварийном бараке или в избушке с удобствами на улице, опека не признает жилплощадь равноценной и разрешения на сделку не даст.
  3. Новый вариант показался органу неравноценным в плане инфраструктуры. Такое бывает, если рядом с новым домом нет детского сада, школы, а есть опасные объекты (завод или заброшенная стройка).

Какие документы собрать

Пакет непосредственно для покупателя мало чем отличается от стандартного. Мы же сосредоточимся на том, что предоставить органам опеки, чтобы получить их согласие. Выясните заранее, где берут разрешения на продажу доли детей. Узнайте, нужно ли приходить непосредственно в учреждение или оно передало полномочия по приему бумаг МФЦ.

Стандартный перечень документов включает:

  • свидетельство о рождении ребенка (если ему меньше 14 лет) или паспорт (если больше);
  • паспорта обоих родителей (если семья полная);
  • свидетельство о смерти одного из родителей или решение суда о признании его без вести пропавшим (если он присутствовал);
  • удостоверение матери-одиночки (если в метрике отец не значится);
  • нотариально заверенное согласие родителя, проживающего отдельно (при разводе);
  • выписка из ЕГРН на продаваемый объект с указанием его собственников и техпаспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление.

Наконец, в документы для продажи доли в квартире несовершеннолетнего следует приложить подтверждение того, что имущественные интересы чада соблюдены: выписку из ЕГРН на объект, где ему выделена аналогичная площадь, предварительный договор купли-продажи нового жилья с выделением части или договор открытия банковского счета с приложением выписки о хранящейся там сумме.

Образец заявления в органы опеки

Обычно бланки таких заявлений есть на стендах в госоргане. Но мы все-таки приведем образец – унифицированной формы нет, главное, чтобы в нем были указаны все необходимые сведения:

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2022 году

Алгоритм действий при продаже

В целом установленный порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка не отличается от процесса реализации любого объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности. Промежуточным звеном здесь станет лишь нотариус. Он подтвердит, что сделка совершается:

  • с согласия всех долевиков;
  • с разрешения органа опеки;
  • без ущемления интересов кого-либо из собственников;
  • без негативных последствий для сторон.

Договор продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей составляет сам нотариус. Стороны предоставляют ему лишь проект. Должностному лицу предстоит проверить его. В итоге в присутствии нотариуса покупатель и совершеннолетние продавцы ставят свои подписи. После этого договор направляется на государственную регистрацию.

Пошаговый алгоритм таков:

  1. Получите согласие органов опеки и попечительства (об этом мы уже рассказали).
  2. Заключите договор купли-продажи. Удостоверьте его у нотариуса.
  3. Подготовьте документы для регистрации права собственности:
    1. заявление о государственной регистрации перехода права собственности,
    2. паспорта родителей и ребенка (с 14 лет) либо свидетельство о рождении (до 14 лет),
    3. свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости,
    4. договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру.
    5. согласие органов опеки,
    6. письменное согласие родителей, если продавец – несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет,
    7. выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
  4. Заплатите госпошлину за регистрацию.
  5. Подайте документы на регистрацию через МФЦ или Росреестр напрямую.
  6. Дождитесь факта регистрации права собственности в срок от 3 до 5 дней.

Вы видите – в том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, есть нюансы, но, если интересы его не ущемляются, никаких проблем не возникнет.

Ссылка на основную публикацию