Погашение ипотечного кредита раньше срока — выгодные стратегии

Средний срок ипотеки в России — 18,1 года. Но по статистике заемщики возвращают долги банкам быстрее. В среднем ссуды закрывают за 7–9 лет, и делают это при помощи досрочного погашения. Но досрочное погашение это не обязательно возврат долга раньше срока, указанного в договоре — заемщик может уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Разбираемся, выгодно ли отдавать деньги банку раньше срока, какие есть варианты досрочного погашения ипотеки, и что делают перед тем, как перечислить средства.

Погашение ипотечного кредита раньше срока - выгодные стратегии

Заемщик имеет право погасить ипотечный кредит раньше срока. s3bank.ru

Можно ли погасить кредит за квартиру досрочно

Закон не ограничивает заемщика в праве погасить ипотеку досрочно. Банк, в свою очередь, не может запретить перечислить весь долг раньше положенного срока или выплатить в определенный период больше денег, чем положено по договору.

Когда ипотечная система начинала работать в России, условия договоров не всегда позволяли выгодно возвращать деньги раньше установленного срока кредита. Например, банк мог в договоре указать, что при досрочном погашении накладывается штраф.

В таких ситуациях досрочное погашение рассматривали как возврат ссуды с нарушением сроков, прописанных в договоре. Сумма штрафа могла быть такой, что заемщику выгоднее было погашать ипотеку в срок.

Иногда при досрочном погашении банк требовал сразу выплатить всю сумму с учетом процентов, рассчитанных по подписанному договору, и переплата не уменьшалась.

Закон, который регулирует оформление кредитов и их выплату, изменился. С 2011 Гражданский кодекс РФ предоставляет право погашать ипотеку досрочно и защищает заемщика, который хочет это сделать. Но нужно выполнить условие — сообщить об этом банку не менее чем за 30 дней. По желанию банк может устанавливать меньший срок, указывая его в кредитном договоре.

Есть банки, которые можно уведомить только при личном визите в отделение. Но многие финансовые организации наладили удаленную систему погашения. После направления уведомления любым из способов нужно просто перечислить деньги, чтобы в назначенный день они были на счету банка. 

Возвращая ссуду раньше срока, нужно обращать внимание на условия, которые прописаны в договоре. Они касаются сроков направления уведомления, особенностей пересчета нового графика. При оформлении кредита лучше сразу узнать, на каких условиях можно отдать банку деньги досрочно.

Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли это заемщику?

Основное преимущество досрочного погашения кредита — уменьшение суммы переплаты. При оформлении кредита заранее рассчитывается размер процентов, которые заемщик выплатит в процессе погашения долга. Чаще всего кредит погашают с помощью аннуитетных платежей. При аннуитетных платежах заемщик перечисляет банку одинаковую сумму в течение всего периода возврата денег.

Но состав этой суммы разный. Ежемесячная выплата состоит из процентов по ссуде и тела займа. Причем в первые годы погашения ссуды заемщики больше выплачивают процентов и меньше тела кредита. К середине срока значения сравниваются. В конце срока заемщик уже перечисляет меньше процентов по долгу и больше тела кредита.

Поэтому чем раньше кредит будет погашен, тем больше денег можно сэкономить.

Погашение ипотечного кредита раньше срока - выгодные стратегии

Большинство ипотечных кредитов заемщики погашают аннуитетным способом. icqinfo.ru

Досрочное погашение кредита не влияет на кредитную историю. В базе кредитных историй будет указана информация о том, что заемщик погасил ссуду без просрочек по платежам.

Условия досрочного погашения

Условия, на которых заемщик может раньше срока перечислить деньги, указаны в договоре. Основное из них — уведомление банка о том, что будут внесены деньги раньше срока. У некоторых банков установлены короткие сроки такого периода, например, 3 дня. Максимальный срок периода не может превышать тот, который прописан в Гражданском кодексе РФ — 30 дней.

Если заемщик хочет погасить кредит раньше срока, согласованного при оформлении ипотеки, банк имеет право взымать комиссию. Размер такой комиссии также должен быть указан в договоре.

Досрочное погашение – способы возврата денег

Есть два способа:

  1. Частичное погашение. Это досрочная выплата, после которой кредит полностью не закрывается. У заемщика остается долг, но он становится меньше. В зависимости от условий кредитного договора и пожеланий собственника квартиры можно сократить срок выплаты ипотеки или уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  2. Полное погашение. Используя такой способ, банку возвращают все деньги — и тело кредита и проценты. После полного погашения владелец жилья снимает обременение и может распоряжаться объектом, как хочет. Пока ипотека не выплачена, заемщик ограничен в своих действиях. Например, нельзя продавать недвижимость, дарить ее, выделять в ней доли. Многие банки накладывают запрет на регистрацию людей в квартире, за исключением близких родственников владельца, сдачу в аренду, перепланировку — на это нужно получать разрешение от финансовой организации.

Погашение ипотечного кредита раньше срока - выгодные стратегии

Выгоду от досрочного погашения ипотеки можно посчитать на кредитном калькуляторе. psinshoko.ru

Сокращение срока выплаты ипотеки при частичном погашении

Если использовать такой способ, банк уменьшает срок, в течение которого нужно вернуть оставшийся долг. Это, в свою очередь, уменьшает процент по кредиту, и заемщик в итоге переплачивает меньше. Выбирая такой вариант, собственник квартиры продолжает перечислять в банк ежемесячно сумму, прописанную в кредитном договоре — меняется дата, в которую долг будет возвращен.

Закон не запрещает досрочно погашать кредит несколько раз. Можно еще уменьшить срок выплаты, перечислив банку деньги сверх суммы ежемесячного платежа.

Пример сокращения срока выплаты: в банк обращается собственник квартиры, который еще 7 лет должен выплачивать долг, перечисляя ежемесячно 22 тыс рублей. Он досрочно вносит 500 тыс. рублей, и после пересчета ежемесячная сумма остается такой же, но срок погашения сокращается — кредит будет выплачен через 5 лет.

Уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке при частичном погашении

Этот вариант предполагает сохранение срока, в который кредит нужно выплатить, но уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Пример: в банк обращается владелец ипотечной квартиры, который каждый месяц перечисляет 17 тыс рублей. Отдавать деньги по кредиту нужно еще 5 лет. Он вносит по договоренности с банком 210 тыс рублей. После пересчета срок возврата долга остается 5 лет, но каждый месяц нужно перечислять 13 тыс рублей.

Как правильно досрочно погашать ипотеку

Погашение ипотечного кредита раньше срока - выгодные стратегии

Что выгоднее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Не спешите с ответом, результат может вас удивить.

Россияне в 2021 году брали ипотеку в среднем на 20 лет, по данным Центробанка. Конечно, ждать столько никто не собирается. Закрывать кредит заемщики стараются как можно быстрее. Разные исследования называют цифры от 7 до 10 лет.

Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от «досрочки» очевидна.

Строго говоря, досрочное погашение банкам не очень-то выгодно. Банк ведь дал вам деньги, чтобы хорошенько на этом заработать. Чем меньше вы пользуетесь его деньгами, тем меньше прибыль банка. Поэтому банки с разной степенью интенсивности стараются притормозить вас на пути рассчитаться с ним побыстрее. И начинается все с самого простого.

Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Внесли внеочередной ипотечный платеж — сообщите банку. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будут лежать на счете — до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет, но есть и такие, кто по старинке принимает только письменные заявления в офисе.

Сроки уведомления о досрочном погашении у банков также различаются. У крупнейших ипотечных банков нормы либеральные, они разрешают направлять уведомления даже за день до внесения внепланового платежа.

Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения

Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.

Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.

Пример. Каждый плановый платеж по кредиту состоит из двух частей: суммы, которая идет на погашение основного долга, и суммы начисленных процентов.

Допустим, ваш ежемесячный платеж — 40 000 рублей, и по состоянию на ноябрь 10 000 рублей — это основной долг, а 30 000 рублей — проценты. Так вот в ВТБ для досрочного погашения в ноябре пришлось бы вносить минимум 30 000 рублей — столько же, сколько пойдет на уплату процентов.

Как видите, схема не самая простая для понимания и еще более непростая для самостоятельных расчетов. Без подсказки банка здесь точно не обойтись.

Но, наверное, самый уникальный подход к расчетам по досрочному погашению у СберБанка. Во-первых, при проведении «досрочки» через «СберБанк Онлайн» нужно вносить не менее 30% от размера ежемесячного платежа, хотя через отделение можно погашать кредит на любую сумму.

Читайте также:  Названы регионы с низкой ставкой по ипотечным займам

Во-вторых, из суммы внеочередного платежа «Сбер» списывает проценты, начисленные на дату досрочного погашения.

Пример. Допустим, каждый месяц по 20-тым числам вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а часть — на погашение процентов. В ноябре вы решили досрочно частично погасить кредит и 1-го числа внесли 50 тыс. рублей.

Дальше следите за руками: из поступивших денег банк в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 21-го октября по 1-е ноября, и только после этого направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита.

То есть, по факту банк проведет досрочное погашение не на ту сумму, на которую вы планировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты.

Возможен и другой вариант развития событий.

Если сумма, которую вы хотите внести досрочно, не превышает суммы процентов, начисленных на день «досрочки», она целиком пойдет на списание этих процентов, в то время как основной долг так и останется непогашенным.

В результате в дату ближайшего ежемесячного платежа вам нужно будет внести платеж за вычетом уже погашенных процентов, но в следующем месяце обязательный платеж не уменьшится.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно либо вносить более крупную сумму с расчетом на проценты, либо проводить досрочное погашение вместе с обязательным платежом в дату планового погашения. Так вся сумма «досрочки» спишется именно в счет основного долга, так как проценты за новый месяц еще не успеют начислиться.

В общем, перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке все детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу.

Важно! Досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому после того, как погасили часть долга досрочно, не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячного платежа.

Шаг 3. Выбрать дату погашения

Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа.

Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го.

Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.

Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита?

При подаче заявки на частичное погашение некоторые банки предлагают выбрать, что будет меняться после списания: срок кредита или размер ежемесячного платежа. Такой выбор придется делать при каждом погашении. Можно все время выбирать один и тот же вариант или чередовать их.

Сейчас практически все банки используют аннуитетную систему платежей, при которой в течение всего срока ипотеки вы каждый месяц платите одинаковую сумму. Если и при таком порядке начисления платеж слишком велик, выбирайте его уменьшение. Срок кредита при этом сохраняется.

Однако более выгоден вариант с сокращением срока кредита и вот почему. Как мы уже отмечали, ежемесячный платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. Если посмотреть график платежей за весь срок кредита, вы увидите, что первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение одних только процентов.

Пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет под 8% годовых. Рассчитаем график платежей по кредиту.

При заданных параметрах ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс.

рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000—9 000 рублей — на погашение самого кредита. То есть остаток долга почти не будет уменьшаться.

Месяц Остаток основного долга, руб. Обязательный платёж, руб. Проценты банку, руб. Основной долг, руб.
1 5000000 41822 33333,33 8488,67
2 4991511,33 41822 33276,74 8545,26
3 4982966,07 41822 33219,77 8602,23
4 4974363,84 41822 33162,43 8659,57
5 4965704,27 41822 33104,7 8717,3
6 4956986,97 41822 33046,58 8775,42
7 4948211,55 41822 32988,08 8833,92
8 4939377,63 41822 32929,18 8892,82
9 4930484,81 41822 32869,9 8952,1
10 4921532,71 41822 32810,22 9011,78
11 4912520,93 41822 32750,14 9071,86
12 4903449,07 41822 32689,66 9132,34

Процентная и кредитная доли в ежемесячном платеже сравняются только через 11 лет, после чего пропорция будет меняться уже в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. Из-за такой схемы за 20 лет вы заплатите процентов на 5 037 280 рублей, то есть даже больше, чем взяли в долг (скачать график).

Если при досрочном погашении выбирать сокращение срока ипотеки, то доля, идущая на погашение долга, будет расти в ежемесячном платеже быстрее. В свою очередь, будет уменьшаться доля платежа, идущая на проценты, а соответственно, и общая переплата по кредиту.

Допустим, вы ежемесячно будете дополнительно вносить по 10 тыс. рублей и выбирать уменьшение срока кредита. Тогда переплата в описанном выше примере составит 3 038 297,95 рублей, а срок кредита сократится с 20-ти до 13-ти лет (скачать график).

Если же вносить по 10 тыс. рублей и все время выбирать уменьшение ежемесячного платежа, доля процентов в этом платеже, конечно, тоже будет сокращаться, но медленнее (скачать график). Переплата в этом случае составит 3 909 981,63 рубль. Как видите, разница ощутимая. Срок кредита при таком способе погашения тоже сократится, но несущественно – всего на девять месяцев.

Тем не менее, вариант с сокращением ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Когда вы уменьшаете минимальный платеж, вы ежемесячно облегчаете кредитную нагрузку и, как следствие, — снижаете риски. Если ваше финансовое положение ухудшится, платить ипотеку будет уже не так тяжело, ведь обязательный платеж к тому времени уменьшится.

Есть и другой вариант досрочного погашения — менее распространенный, но на поверку самый выгодный.

Предположим, у вас с самого начала есть возможность ежемесячно платить банку не 41 822 рубля, как указано в договоре, а на 10 000 рублей больше, то есть 51 822 рубля.

Если каждый месяц вносить эту сумму и проводить досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, сумма, направляемая на внеочередное списание основного долга, все время будет пропорционально увеличиваться.

Месяц Остаток основного долга, руб. Проценты банку, руб. Основной долг, руб. Обязательный платёж, руб. Досрочно, руб. Итоговый платёж, руб.
1 5000000 33333,33 18488,67 41822 10000 51822
2 4981511,33 33210,08 18611,92 41738,22 10083,78 51822
3 4962899,41 33086 18736 41653,58 10168,42 51822
4 4944163,41 32961,09 18860,91 41568,09 10253,91 51822
5 4925302,5 32835,35 18986,65 41481,73 10340,27 51822
6 4906315,85 32708,77 19113,23 41394,49 10427,51 51822

При такой схеме погашения переплата за весь срок кредита будет точно такая же, как при уменьшении срока ипотеки – 3 038 297,95 рублей, и срок кредита тоже сократится до 13-ти лет (скачать график). При этом обязательный платеж каждый месяц будет потихоньку сокращаться, и в случае какого-то форс-мажора погашать кредит будет легче.

Полное досрочное погашение

Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.

Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.

После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.

Инструкция: как выгоднее досрочно платить по ипотеке

Ипотечный кредит можно оформить на 15–20, а то и 30 лет в зависимости от условий разных банков. Чем больше срок — тем меньше ежемесячный платеж. Но в итоге вы больше переплатите по процентам. Поэтому многие заёмщики при первой возможности стараются погашать кредит досрочно: премия на работе, повышение зарплаты, получение материнского капитала или других социальных выплат и так далее. 

Читайте также:  Электронная регистрация сделки с недвижимостью через Сбербанк

Сумма ежемесячного платежа по всем кредитам не должна превышать определённого процента от доходов семьи. Обычно это 50%. Некоторые банки могут «разрешить» и больше. Но тут следует хорошо подумать: достаточно ли будет оставшихся денег для комфортной жизни вашей семьи.

Некоторые банки специально рекомендуют клиентам оформлять ипотечные кредиты на максимальный срок до 25 лет, но при этом погашать их досрочно. «Это позволяет получить комфортный размер ежемесячной выплаты, а потом делать досрочные погашения, сокращая переплату», — отмечает Светлана Ременюк, руководитель Центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом».

Что делать перед досрочным погашением

Предупредить банк

Право заёмщика на досрочное погашение ипотечных кредитов закреплено законом. Главное — заранее предупредить банк о своих планах, иначе внесённая сумма не будет засчитана. 

Для этого нужно подать заявление с указанием суммы и даты и выбрать сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа.

  • По закону заявление нужно подать за 30 дней до внесения досрочного платежа, но многие банки позволяют это делать и за меньший срок, и даже день в день. 
  • Перечитать условия договора
  • При оформлении ипотечного кредита обращайте внимание на условия досрочного погашения в договоре. Стоит сразу поинтересоваться:
  • можно ли оформить заявление на частично досрочное погашение и вносить деньги онлайн через личный кабинет, чтобы не ходить каждый раз в офис банка; 
  • за какой срок можно подать заявление на частично досрочное погашение. 

Иногда банк может установить минимальную сумму частично досрочного погашения. «Связано это с операционными издержками, которые несёт банк при пересчёте», — отмечает Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ.

Также обратите внимание на сроки внесения досрочного платежа — у некоторых кредитных организаций они могут быть привязаны к дате ежемесячного платежа.

Как правильно вносить досрочные платежи

Есть несколько вариантов частично досрочного погашения ипотечного кредита:

  • Сокращение срока кредитования. В этом случае ежемесячный платеж остаётся прежним, в составе платежа увеличивается та часть, которая идёт на погашение основного долга. Соответственно, при сокращении срока вы экономите на переплате процентов по кредиту.
  • Снижение ежемесячного платежа. В этом случае общая переплата тоже снижается, но не так значительно, как при первом варианте. Но при этом сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита и у вас появляется больше свободных денег.
  • Комбинированный вариант. Можно чередовать сокращение срока и снижение ежемесячного платежа до уровня, комфортного вам. Например, сначала снизить платёж, а освободившуюся сумму продолжать вносить досрочно и сокращать срок.

Математически первый вариант — наиболее выгодный: так быстрее гасится «тело» кредита, и заёмщик значительно экономит на выплате процентов.

Но всё зависит от вашей ситуации. Как отмечает Светлана Ременюк, если текущие ежемесячные платежи комфортные, выгоднее сокращать срок кредита. Александр Цыганов при принятии решения рекомендует разобраться, что важнее: ежемесячное потребление или срок кредитования.

«Если важно повысить свой уровень жизни, и сумма ежемесячной экономии позволяет это (хотя бы лишний раз зайти в кафе), то выбираем сокращение суммы платежа.

Но если хочется быстрее рассчитаться и снизить общий уровень выплат по процентам — то сокращаем срок», — комментирует эксперт.

Возьмём для примера средний ипотечный кредит на сумму 2 800 000 ₽ по ставке 7,3% годовых, оформленный 1 февраля 2021 года на 15 лет. Примерные расчёты можно сделать в любом онлайн-калькуляторе с досрочным погашением. Мы воспользовались калькулятором здесь.

Плановый ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 25 640 ₽ (платёж аннуитетный). Если не делать частично досрочное погашение, переплата за весь срок составит 1 812 000 ₽ (65% от кредита). Кредит будет закрыт 1 февраля 2036 года.

1. Сокращаем платёж. Например, у заёмщика есть возможность вносить в конце каждого года по 200 000 ₽. Уже после первого частично досрочного погашения платёж по кредиту снизится почти на 2000 ₽:

А к середине срока платёж станет меньше 10 000 ₽:

В данном случае экономия на общей переплате составит почти 800 000 ₽ — заёмщик заплатит процентов банку чуть больше 1 000 000 ₽ вместо 1 800 000 ₽.

2. Сокращаем срок. Если же сокращать срок, то платёж останется неизменным, а вот кредит будет закрыт в 2028 году, на 7 лет быстрее. Переплата сократится больше чем в два раза и составит всего примерно 830 000 ₽.

Но что же выгоднее — копить и вносить крупные суммы, например, раз в год или платить понемногу, но каждый месяц? «Росбанк Дом» рекомендует заёмщикам делать ежемесячные досрочные погашения, как только появляется возможность, даже если сумма небольшая. «Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток основного долга, а любое досрочное погашение, даже минимальное, его снижает. Это позволяет клиенту сэкономить на переплате», — считает Светлана Ременюк.

Вернёмся к нашему примеру и рассчитаем экономию, если каждый месяц вносить дополнительно по 10 000 ₽.

При сокращении срока кредит будет закрыт за 9 лет вместо 15, а переплата сократится почти на 800 000 ₽:

И даже погашение по 1000 ₽ в месяц сократит срок кредита почти на год, а переплату по процентам — примерно на 130 000 ₽:

Ежемесячный платёж при внесении 10 000 ₽ первое время будет снижаться несущественно — примерно на 90–100 ₽, по мере выплаты кредита и досрочных погашений разница будет увеличиваться. Общая переплата за весь срок кредита снизится примерно на 550 000 ₽:

Из нашего примера видно, что выгодно вносить даже минимальные досрочные платежи по ипотеке. При этом не стоит забывать простое правило: не направляйте на досрочное погашение все свои сбережения, в семье всегда должна быть финансовая «подушка безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств или снижения доходов.

Открыть карту с процентом на остаток

И хранить на ней подушку безопасности

Как досрочное погашение влияет на кредитную историю

Часто возникает вопрос, не ухудшит ли частично досрочное погашение кредита кредитный рейтинг заёмщика? Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков отмечает, что любое погашение кредита, в том числе досрочное, кредитную историю никак ухудшить не может. Другое дело, что и существенного улучшения может не быть, так как при расчёте рейтинга учитывается опыт пользования кредитом.

«При досрочном погашении, естественно, сокращается количество платежей, то есть регулярных положительных фактов в кредитной истории, которые и приводят к росту ПКР (персонального кредитного рейтинга — прим. Сравни.ру). Поэтому максимальному увеличению ПКР заёмщика будет всё-таки способствовать соблюдение графика платежей в соответствии с кредитным договором», — отмечает эксперт.

Этот момент стоит помнить, если у вас первый кредит и кредитная история только формируется, а в дальнейшем вы планируете ещё пользоваться кредитными продуктами банков. От того, сколько баллов составляет ваш кредитный рейтинг, зависит, на каких условиях банк выдаст вам новый кредит.

Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно с помощью сервиса Сравни.ру. Для этого потребуется заполнить небольшую анкету с паспортными данными, чтобы сервис смог найти информацию о вашей кредитной истории.

Узнать свой кредитный рейтинг

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж — Лайфхакер

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

Читайте также:  Какие услуги оказывает нотариус при вступлении в наследство после смерти родственника

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

  1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.

  2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки.

    Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.

  3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа.

    Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Выводы

  1. Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
  2. Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.

???? Особенности досрочного погашения ипотеки

Особенности досрочного погашения ипотеки

Многие заёмщики стараются выплатить ипотечный кредит раньше установленного срока. Рассмотрим, как погашать ипотеку досрочно, чтобы уменьшить размер переплаты, и как правильно рассчитываться с банком, если хотите быстрее закрыть долг.

Право заёмщика на досрочное погашение ипотечных займов закреплено в ФЗ № 284. Главное — заранее уведомить банк о принятом решении, иначе внесённая сумма не будет засчитана.

Когда выгодно закрыть ипотеку досрочно?

Выгоднее всего вносить досрочные платежи в первой трети срока. Альфа⁠-⁠Банк разрешает вносить досрочные платежи в течение всего периода действия кредитного договора. Но: чем раньше вы начнёте, тем выгоднее будет досрочное погашение ипотеки.

Это актуально для кредитов с аннуитетной схемой внесения платежей, когда большая часть денег идёт на погашение процентов. В этом случае дополнительные взносы будут сокращать само тело ипотечного кредита — вы сможете быстрее рассчитаться с долгом. При дифференцированных платежах досрочные платежи пойдут на выплату основного долга в счёт будущих периодов.

Прежде, чем принять решение о досрочном погашении, учитывайте:

  • •Кредитную нагрузку. Чем меньше ваша задолженность перед банками, тем лучше.
  • •Уровень доходов. Подумайте, насколько стабилен ваш доход, может ли он измениться в течение срока кредитования. Если вы не уверены, что через 10–15 лет сможете легко выплачивать ипотеку, то лучше погашать её досрочно.
  • •Планы на ближайшие несколько лет. Если в будущем вы планируете продавать квартиру, то стоит как можно быстрее рассчитаться с банком — пока недвижимость в залоге, вы не сможете полностью ею распоряжаться.

Как гасить ипотеку досрочно: возможные варианты

Существует три пути:

  1. Сокращение срока кредитования — снижает общий размер переплаты по кредиту. Когда вы сокращаете срок, в составе обязательного платежа уменьшается доля процентов, но увеличивается часть, которая идёт на погашение основного долга.

  2. Уменьшение ежемесячных платежей — снижает текущие расходы. Если вы сохраняете срок, то остаток основного долга распределяется на весь период кредитования. При этом большая часть платежа пойдёт на выплату процентов, а меньшая — в счёт основного долга. Такая схема удобна в качестве подстраховки, например, если платёж слишком большой для вас, и вы хотите снизить кредитную нагрузку.

  3. Комбинированный вариант — вы сокращаете срок или размер платежа, пока они не станут комфортными для бюджета. Например, можно сократить обязательный платёж до минимума, но при этом продолжать платить полную сумму. Небольшие переплаты, которые пойдут на досрочное погашение, потом позволят уменьшить срок кредита.

Как лучше гасить ипотеку досрочно? Всё зависит от ваших задач и финансовых возможностей: если хотите сэкономить на процентах, уменьшайте срок, а для снижения обязательных расходов разумнее сокращать сумму ежемесячных платежей. Оптимальным решением может стать смешанный вариант досрочного погашения.

Как сделать частичное или полное досрочное погашение

Недостаточно просто пополнить ипотечный счёт на большую сумму — платежи всё равно будут списываться по графику в пределах установленной суммы. Чтобы внести дополнительный платёж, нужно написать соответствующее заявление: через личный кабинет интернет-банка, в мобильном приложении или офисе банка.

Процесс досрочного погашения происходит следующим образом:

  • •вы подаёте заявку с указанием суммы и даты списания средств;
  • •выбираете, что хотите уменьшить: размер платежа или срок;
  • •обозначенная сумма списывается со счёта;
  • •банк пересчитывает кредит и направляет вам скорректированный график платежей.

Перед тем, как досрочно погасить ипотеку, внимательно прочитайте ипотечное соглашение: в нём должны быть описаны точные условия. Учитывайте, что в некоторых банках срок привязан к дате очередного списания.

Некоторые банки позволяют подавать заявки онлайн. Например, в Альфа-Банке делать досрочные погашения по ипотеке можно в мобильном приложении.

Нюансы

Деньги при частичном досрочном погашении могут списываться в любой день. Возможны два варианта развития событий:

  • •В дату обязательного платежа. В этом случае вы вносите сумму ежемесячного взноса и дополнительные средства. Все деньги сверх обязательного платежа идут на досрочное погашение.
  • •В любой другой день. Часть средств уходит на погашение процентов, а другая — на основной долг. Отношение процентов к долгу зависит от того, сколько дней прошло с даты последнего ежемесячного списания.

Можно ли погасить ипотеку досрочно с помощью материнского капитала?

С помощью маткапитала можно погасить досрочно ипотечный кредита. При внесении материнского капитала уменьшится сумма основного долга либо проценты — всё зависит от условий ипотечного договора.

Для досрочного погашения необходимо подать заявление в Пенсионный фонд о распоряжении средствами семейного капитала. К заявке прикладывается пакет документов и платёжные реквизиты банка-кредитора. Предварительно в банке нужно получить справку об остатке задолженности, размере основного долга и процентах за пользование кредитом.

Полезные советы

  1. Перед внесением досрочных платежей направьте в банк соответствующую заявку. Следите за изменениями в графике платежей через мобильное приложение или личный кабинет интернет-банка.

  2. Если вы не уверены в финансовой стабильности, повремените с досрочным погашением. Не стоит погашать долг досрочно в ущерб собственному финансовому положению.

  3. Рассчитайте, как изменится ваш кредит после частично досрочного погашения, с помощью кредитного калькулятора.

  4. При полном досрочном погашении вы можете вернуть часть денег, выплаченных в качестве страхового взноса. Например, если вы полностью закрыли долг в начале страхового периода, то вам вернут большую часть страховки.

Ссылка на основную публикацию