На рынке недвижимости появилось больше мошенников

На вторичном рынке недвижимости растет число случаев мошенничества. За последние пять лет их стало больше на 7,5%, подсчитали специалисты агентства «ИНКОМ-Недвижимость». Они рассказали о самых популярных схемах обмана.

На рынке недвижимости появилось больше мошенников На рынке недвижимости появилось больше мошенников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Притворные сделки

На рынке недвижимости появилось больше мошенников

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

Говоря о притворной сделке, риелторы имеют в виду подмену договора продажи договором дарения. Этот метод используется при так называемых рейдерских захватах квартир или из желания причинить вред другим дольщикам, например, при конфликте между родственниками.

«Это тот случай, когда собственник доли дарит ее совершенно постороннему человеку, нарушая право других дольщиков на выкуп доли, — пояснил Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

— Согласно законодательству, продавец доли обязан предложить ее сначала сособственникам, а в случае их отказа вправе продать эту долю другому покупателю, но по той же цене, что была объявлена ранее. Чтобы обойти это требование закона, вместо продажи заключается сделка дарения, которая является ничтожной».

Намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Хотя подобных случаев на рынке недвижимости не так много, риелторы все равно предупреждают покупателей не принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи гораздо меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла.

Например, покупатель согласился указать в договоре купли-продажи сильно заниженную цену жилья — скажем, три миллиона рублей вместо реальных восьми миллионов. Разница между двумя суммами закладывается в банковскую ячейку и после регистрации сделки продавец забирает деньги.

Затем сам же бывший собственник оспаривает сделку на основании того, что для него она была убыточной, так как квартира стоит гораздо больше, поэтому он готов отказаться от соглашения и вернуть покупателю три миллиона рублей.

А как же получить обратно оставшиеся пять миллионов рублей? «Если продавец не давал расписки в получении этих денег, то доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно», — отметил Шлома.

На рынке недвижимости появилось больше мошенников

Как изменились условия льготной регистрации загородных домов

Продажа объектов с неясной юридической историей — например, с нарушением порядка приватизации или после конфликтов между собственниками

Если говорить о чисто мошеннических случаях, то здесь можно выделить примеры, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее. «Всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади, — советует Шлома.

— Вот вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, супруги расстаются и разъезжаются. Желая стать единоличным собственником жилья, женщина подает заявление о том, что ее муж пропал без вести, хотя она может прекрасно знать, что он живет, например, у другой женщины.

В дальнейшем по решению суда его вообще признают умершим (такое возможно, если о разыскиваемом нет вестей по месту его жительства более пяти лет). Жена единолично приватизирует квартиру и вскоре ее продает.

Через некоторое время мужчина «воскресает» и заявляет о своих правах на недвижимость в судебном порядке, оспаривая все сделки с квартирой.

Подробности читайте в ближайшем номере «РГ».

Черные риэлторы играют по-крупному

Преступления с недвижимостью в России заметно набирают обороты. За пять лет их число выросло почти на 20%, сообщает РБК со ссылкой на исследование Финансового университета при правительстве РФ. По его данным, если в 2015 году в стране завели более 6,2 тыс.

дел о мошенничестве в этой сфере, то в 2019-м их было более 7,3 тыс., а в первом полугодии 2020-го показатель успел превысить 4 тыс.

Авторы исследования подчеркнули, что в основном мошенники лишают граждан жилья за счет договоров купли-продажи, дарения под видом совершенно других документов, или под видом владельцев квартир используют двойников, которые и проводят сделки.

Как это происходит? И откуда мошенники берут информацию о сделках с недвижимостью? На эти вопросы “Ъ FM” ответила начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс:

На рынке недвижимости появилось больше мошенников

«К сожалению, некоторые специалисты, которые работают в органах внутренних дел и сливают эту информацию, банковские реквизиты. Кроме того, бывают ситуации, когда люди заходят на какие-то сайты в интернете и оставляют там данные о себе, не думая о том, что лучше скрыть их.

Например, регистрируясь на каком-то сайте, указывают свой домашний адрес, номер телефона, реквизиты, и потом эту информацию тоже могут использовать.

Сейчас появилось много квартир с заниженной стоимостью в рекламе, где, например, пишут о том, что недвижимость продается существенно ниже рынка, и связь возможна только, например, через электронную почту или WhatsApp.

Это 100% мошенничество, потому что когда вы туда напишете, вам скажут, присылайте нам предоплату 500 тыс. руб., тогда мы приедем на сделку, потому что в данный момент мы находимся за границей.

После того, как вы отправите деньги, к вам никто не приедете, и денег вы тоже не увидите. Есть еще один способ мошенничества, когда продавец сообщает, что находится далеко, необязательно за границей, может быть, где-то там в другом регионе.

Он говорит, что перед тем, как прилететь, он должен убедиться в том, что на счету есть деньги, и предлагает перевести средства на счет супруги покупателя и выслать какие-то определенные реквизиты.

После данной манипуляции деньги со счетов пропадают».

Жертвой так называемых черных риэлторов три года назад стал москвич Александр Дубовец. Он купил квартиру на вторичном рынке, а потом выяснилось, что мошенники продали жилье по поддельным документам. А поскольку настоящий владелец квартиры умер и не оставил наследников, имущество перешло властям Москвы. Они попытались выселить Дубовца из квартиры.

В итоге москвичу удалось отстоять свое жилье только через Конституционный суд, рассказал представитель пострадавшего Ильяс Вахитов: «Люди, которые первоначально эту квартиру получили, продавали от своего имени, она была выморочная.

Через некоторое время после приобретения этой недвижимости, сначала было заведено уголовное дело, а через некоторое время был подан гражданский иск от департамента городского имущества по поводу того, что квартира выморочная, и поэтому ее необходимо забрать у добросовестного приобретателя.

Только обращение в Конституционный суд изменило ситуацию для Дубовца.

Вопрос, как квартиры оказались на рынке, как банда Тюгая узнала об этой недвижимости, остался открытым».

На рынке недвижимости появилось больше мошенников

Если гражданин стал жертвой мошенников в сфере недвижимости, у него есть шансы отстоять свои права в суде.

Правда, этот процесс будет небыстрым, говорит член коллегии адвокатов «Люди Дела» Алишер Захидов: «Требуется минимум полгода, а также усилия адвоката, чтобы признать все эти сделки, которые были заключены обманным или насильственным путем, недействительными.

Подается заявление, назначается судебное заседание, в период коронавируса это все может откладываться. Делаются судебные, адвокатские запросы, выясняются какие-то свидетели, которые фигурируют в этом деле.

Если умер одинокий человек, кто будет защищать его интересы? Естественно, только представитель со стороны государства, если это было выморочное имущество. Если есть наследники, все проще, там могут пригласить адвоката, который будет заниматься этим делом. Но этот процесс длится долго. За это время квартира может быть перепродана два-три раза».

Среди основных мошеннических схем по сделкам с недвижимостью в Финансовом университете также выделили подделку электронной подписи. При этом в прошлом году Владимир Путин подписал поправки в законодательство. Чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее сообщить в Росреестр о своих намерениях, иначе ведомство принимать заявление не будет.

Владимир Расулов

Почему в России растет число афер с недвижимостью

Число преступлений в сфере недвижимости растет последние пять лет, в 2020 году тенденция продолжилась, указывают эксперты. Преступники по-прежнему пользуются схемами с бумажными документами, но уже появились случаи мошенничества с электронной подписью

На рынке недвижимости появилось больше мошенников

Pop Paul-Catalin/shutterstock

В России за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых ежегодно, выросло на 18%, следует из данных исследования Финансового университета при правительстве России (есть у «РБК-Недвижимость»), посвященного анализу данных МВД по этому виду мошенничеств за 2015–2019 годы. Если в 2015 году было 6208 таких дел, то в 2019-м уже 7340. Количество преступлений, совершенных в крупном и особо крупном размере, выросло еще сильнее — на 28%, обращают внимание эксперты.

В 2020 году тенденция к росту продолжилась: за первое полугодие 2020 года было зарегистрировано 4129 преступлений на рынке недвижимости, или 56% от прошлогоднего показателя, а мошенничеств в особо крупном размере — 62% от случаев за весь 2019 год.

На общую ситуацию негативно влияет и тот факт, что при стабильном росте количества преступлений, совершаемых в сфере оборота недвижимости, количество вынесенных приговоров по таким делам снижается из года в год, подчеркнула заместитель декана юридического факультета Финансового университета при правительстве России Венера Шайдуллина. По ее словам, это подтвердил анализ судебной практики, проведенный̆ в рамках исследования.

Читайте также:  Нуждающиеся в улучшении жилищных условий: статус и порядок 2022

Практика показывает, что доля раскрываемости дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости, низкая, говорит партнер компании «Первая юридическая сеть» Павел Курлат.

«Ведь чаще всего поиск участников мошеннических схем занимает много времени, сложно и долго приходится доказывать умысел недобросовестности или мошенничества.

Поэтому часто установить виновных и привлечь их к ответственности не удается», — поясняет он.

Одной из причин роста преступлений в сфере недвижимости является отсутствие эффективного превентивного правового регулирования и должного контроля за соблюдением сделок, считают авторы исследования.

Сделки «на коленке»

Сделки с недвижимостью таят в себе огромное количество рисков. В арсенале аферистов — масса мошеннических схем, с помощью которых граждан лишают жилья, следует из материалов исследования.

«Мошенники под видом совершенно других документов подсовывают людям договоры купли-продажи и дарения, в МФЦ (многофункциональные центры по предоставлению госуслуг) приводят двойников, которые совершают сделку под видом владельцев жилья, банки выдают ипотеку под жилье, право собственности на которое впоследствии оспаривается в суде», — говорят авторы исследования.

По их словам, подавляющее большинство преступлений с недвижимостью совершается при сделках «на коленке» — то есть в простой письменной форме, и количество их неуклонно растет.

За составление и содержание такого договора никто не несет ответственности, кроме самих участников сделки, предупреждают эксперты Финансового университета при правительстве РФ, добавляя, что договоры в прямой письменной форме — лидеры и при оспаривании сделок с недвижимостью в судах.

«Люди опрометчиво берутся за организацию сделки самостоятельно либо доверяются посредникам, которые обещают помощь, а в итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности», — поясняет Шайдуллина.

Достаточно распространенная схема — продажа квартир, принадлежащих лицам группы повышенного риска: одиноким пенсионерам, лицам с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью, рассказывает член Ассоциации юристов России Оржония Коба. Ситуация усугубляется, если квартира для продавца — единственное жилье, сделка является кабальной или собственника принудили подписать документы.

Риски часто возникают и при покупке квартиры у наследника, когда по истечении некоторого времени на горизонте появляются другие родственники, якобы пропустившие сделку и восстановившие в судебном порядке срок на принятие наследства. В результате покупатель может остаться без квартиры. Также на рынке недвижимости есть множество мошеннических схем, связанных со страхованием. В таких делах наиболее популярны поджоги заложенного недвижимого имущества.

Цифровизация сделок и новые аферы

Ситуация в последние годы усложнилась из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они ускорили гражданский оборот и упростили процедуры сделок в сфере недвижимости, что было особенно заметно в пандемию. С другой стороны, цифровизация открыла мошенникам новые «возможности», повысились риски использования электронной цифровой подписи (ЭЦП) в преступных схемах.

Сейчас, например, электронная регистрация прав на недвижимость возможна при регистрации ипотечных сделок в банке, при заключении договоров долевого участия (ДДУ). Для этого потребуется электронная цифровая подпись, которую можно оформить в МФЦ и специализированных аккредитованных центрах.

По словам юристов, в данном случае опасность кроется в самом получении электронной подписи. «Есть разные способы подделать электронную подпись: взломать личный кабинет пользователя на сайте госуслуг, оформить подпись по подложным документам и так далее.

Зафиксированы реальные случаи мошенничеств такого рода, правда, их число пока нельзя назвать значительным.

Иногда владельцы квартиры лишь постфактум узнают о реализации своей собственности», — отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Изменить ситуацию с недобросовестным использованием электронной подписи в сделках с недвижимостью должен недавно принятый закон, который не позволяет совершать сделки с электронной подписью без письменного согласия собственника, отмечает Оржония Коба.

«Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью.

Подать заявление можно через МФЦ либо почтой в Росреестр (во втором случае оно должно быть заверено у нотариуса).

Если же такого заявления нет, то государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна», — указывает эксперт.

Дополнительно можно подать заявление в Росреестр о том, что сделки с имуществом собственника могут производиться только при его личном участии.

Мошенников среди покупателей квартир стало больше. Продавцам следует быть аккуратнее. Чего следует опасаться

Всё чаще от своих знакомых риэлторов и юристов в сфере недвижимости слышу одинаковые жалобы. С конца прошлого года на рынке недвижимости появилось большое количество покупателей, у которых имеются признаки аферистов.

Не всегда понятно, афёру какого рода такие покупатели хотят провести. Но совершенно очевидно, что совершаемые ими действия и выдвигаемые условия, говорят о наличии недобросовестных намерений.

На что следует обратить внимание продавцам при общении с покупателями

1. Рассрочка оплаты.

Покупатель сообщает, что готов оплатить часть цены квартиры. В ряде случае просит занизить стоимость недвижимости в договоре.

Рассрочка сама по себе практикуется на рынке недвижимости, но в этом случае квартира должна находиться в залоге продавца, до полной её оплаты покупателем.

2. Просьба о регистрации в квартире.

Достаточно странная просьба может исходить от покупателя. Как правило он подкрепляет её необходимостью скорейшего выхода на сделку. Прописать чаще всего требуется либо родителя покупателя или его ребёнка.

Покупатель просит продавца зарегистрировать в квартире своего родственника до перехода права собственности на квартиру. Даже от временной регистрации в таком случае стоит отказаться, так как данная просьба максимально нестандартная.

3. Ключ от ячейки остаётся у покупателя.

Сделка может выглядеть совершенно стандартно, однако в последний момент выясняется, что покупатель не хочет отдавать ключ от ячейки продавцу. В этом случае продавец не получит доступа к ячейке с деньгами.

4. Получение личных данных продавца и образца его подписи.

В ряде случаев фиктивные покупатели просто хотят завладеть данными продавцов. Это могут быть паспортные данные, образец подписи, данные о счёте продавца или номере его банковской карты.

Такие данные потом могут продаваться профессиональным мошенникам, которые попытаются, например, оформить кредит на продавца или украсть с его карты деньги.

5. Мошенники берущие копии документов и набирающие авансы.

Фиктивный покупатель завладев копиями документов продавца далее начинает продавать его квартиру, выдавая себя за продавца.

Размещает объявление о продаже недвижимости в интернете и собирает с доверчивых покупателей авансы, потом пропадает.

Чаще всего мошенников может отпугнуть юрист или профессиональный риэлтор, защищающий интересы продавца. В любом случае, не передавайте свои персональные данные третьим лицам, тем более копии документов. В исключительных случаях, только после получения от покупателя задатка.

Подписывайтесь на мой канал в youtube ПРАВО НА ДОМ

Исследование: число крупных мошенничеств с недвижимостью в РФ за пять лет выросло на треть

МОСКВА, 17 февраля. /ТАСС/. Почти 4,3 тыс. преступлений на рынке недвижимости в крупном или особо крупном размерах совершено в России по итогам 2020 года. За пять лет этот показатель вырос на 33%, говорится в исследовании Финансового университета при правительстве РФ (имеется в распоряжении ТАСС).

Президент РФ Владимир Путин ранее в среду на встрече с главами думских фракций сообщил, что поручит экспертам правительства проработать проблему мошенничеств с недвижимостью, связанных с так называемыми черными риелторами.

Согласно исследованию Финансового университета, основанному на официальной статистике МВД и информации судов, в 2015 году было совершено 3,2 тыс. преступлений в крупном и особо крупном размерах, либо причинивших крупный ущерб.

В целом за 2020 год было зафиксировано 7,2 тыс. мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью, — это на 16% больше, чем пять лет назад (6,2 тыс.).

При этом, согласно исследованию, до приговора в прошлом году дошло только 964 преступления, тогда как в 2005 году начитывалось 1,5 тыс. приговоров.

Заместитель декана юридического факультета Финансового университета Венера Шайдуллина пояснила ТАСС, что рост количества мошенничеств обусловлен социально-экономическими и технологическими факторами.

«С внедрением новых технологий появляются новые инструменты совершения мошеннических действий.

Кроме того, в условиях экономического кризиса люди стали экономить на услугах профессиональных участников рынка, мало кто обращается к нотариусам и профессиональным риелторам», — сказала она.

Как показало исследование, жертвами мошенничеств с недвижимостью чаще всего становятся люди до 30 лет (45%), а также состоящие в браке (62%). При этом на мошенничества, связанные с недобросовестным оказанием риелторских услуг, в 2019 году — первой половине 2020 года пришлось 133 преступления. По словам Шайдуллиной, эта цифра на протяжении последних лет остается стабильно высокой.

Эксперт уверена, что предотвратить мошенничества поможет введение обязательной нотариальной формы для всех видов сделок. «Нотариус никогда не будет подписывать то, в чем он не уверен, и будет разъяснять суть сделки», — пояснила она.

Читайте также:  Коттедж ипотека: как купить коттедж в ипотеку и условия банков в 2022

Кроме того, в России требуется регулирование риелторской деятельности.

Так, необходимо нормативно закрепить понятие риелтора, определить требования, предъявляемые к таким специалистам, и утвердить особенности ответственности риелтора за ненадлежащее качество оказанных услуг, заключила Шайдуллина.

Появились новые схемы обмана при продаже квартир: на чём теряют деньги продавцы и покупатели

«У нас альтернативная сделка. Только вы нашу квартиру продайте подороже, по новым ценам, а купите нам подешевле, по докризисным». С начала года у нас примерно вдвое выросло число таких запросов. Люди увидели, что жильё резко подорожало.

Хотят воспользоваться ситуацией и продать дороже. Действительно, некоторые квартиры взлетели в цене на 20–30% только с середины прошлого года.

Правда, люди не хотят понимать, что и покупать новую квартиру им тоже придётся по более высокой цене, — рассказывает Игорь Александров, риелтор из Подмосковья.

Такой ситуацией стали активно пользоваться мошенники. Аферисты вообще стараются заработать на растущем рынке, но сейчас их активность стала особенно заметна. Рост цен на недвижимость действительно очень заметный.

В такой ситуации многие решили подзаработать на разнице в стоимости жилья. Например, продать дорогую квартиру и купить дешёвую с доплатой. При хорошем раскладе в такой ситуации можно получить больше денег, чем раньше.

К тому же и покупатели ищут жильё подешевле. Предложения с «докризисными ценами», как до пандемии коронавируса, кажутся очень соблазнительными.

Тем более что ещё не все покупатели привыкли к новым реалиям и не сразу могут понять, что привычная им цена теперь уже значительно ниже рыночной.

Как итог сформировалась благодатная почва для работы аферистов. Суды над ними в апреле шли практически ежедневно.

Так, в Миассе Челябинской области суд вынес приговор двум местным жителям, которые действовали под видом риелторов. Например, предложили мужчине обменять его квартиру на жильё меньшего размера с доплатой.

После того как он подписал все документы, аферисты привезли его в арендованную квартиру. Какое-то время ему даже выдавали некоторые суммы, но в конечном итоге мужчина остался и без квартиры, и без денег.

В Саратовской области женщина потеряла деньги при продаже жилья. Она разместила объявление в Интернете. На него откликнулась якобы потенциальная покупательница. Она заявила, что готова внести предоплату через банкомат. Продавец отправилась к ближайшему терминалу, где под диктовку выполнила несколько операций. В результате с её карты сняли 80 тысяч рублей, а псевдопокупательница исчезла.

В Татарстане женщина очень хотела сэкономить на покупке жилья, сама нашла объявление о продаже квартиры по заниженной стоимости. Сразу же позвонила по указанному в объявлении номеру.

В ходе беседы продавец запросил задаток за квартиру в размере 120 тысяч рублей. Это якобы было нужно, чтобы забронировать покупку. В последний момент женщина засомневалась и отправила продавцу только 20 тыс.

После этого связь с ним прервалась.

В этом году основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями.

Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.

К примеру, под видом счёта на оплату услуг или кредитного договора владельцу жилья предоставляется на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, — рассказал управляющий партнёр юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев.

Сейчас набирает популярность обман с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). Получить её можно не выходя из дома — через Интернет.

Мошенники в сговоре с нотариусом отправляют в Росреестр от имени собственника квартиры заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью. После чего выставляют квартиру на продажу от имени её владельца и продают.

Собственник узнаёт о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась — и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца. Об этой схеме рассказал адвокат КАМО «Румянцев и Партнёры» Михаил Денисов.

Чтобы избежать потери денег, он рекомендует всегда лично совершать сделки и требовать присутствия собственника.

К тому же нужно тщательно и внимательно сверять документы, до сделки запросить документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру, историю её приобретения.

Договор купли-продажи можно заключить у нотариуса, который дополнительно проверит полномочия сторон и возможность совершения сделки.

С 1 мая изменится начисление зарплаты: кто сможет заработать больше

При покупке квартиры в новостройке меньше риск попасться на удочку мошенника. Связано это с тем, что в основном в качестве продавца выступает организация, а не физическое лицо.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, особое внимание стоит обратить на стоимость. Если она ниже рынка на 30% и более, нужно внимательно отнестись к проверке юридической чистоты недвижимости.

Для этого необходимо установить, кто являлся собственником квартиры на протяжении всей её истории (с момента постройки), была ли она приватизирована (если да, то не были ли нарушены при этом права несовершеннолетних детей либо людей, выписанных на момент приватизации в связи с отбыванием наказания и так далее), — рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов A-Lex Consulting Надежда Попова.

Юрист рекомендует также поинтересоваться у собственника причиной продажи квартиры. Стоит обратить внимание, какое время хозяин владеет своей недвижимостью.

Если меньше трёх лет (а это общий срок исковой давности), придётся провести проверку предыдущих собственников.

Для этого вполне достаточно установить, не имеется ли судебных решений, связанных со спорами по квартире, была ли она под арестом.

Если человек продаёт квартиру, которая была в собственности менее трёх лет, то ему нужно заплатить налог. Сумма рассчитывается исходя из стоимости жилья. Соответственно, размер выплат после подорожания жилья стал больше. Немало и желающих сэкономить на налогах, чем тоже пользуются аферисты.

Нередко продавец просит уменьшить цену квартиры, указав в договоре сумму ниже кадастровой стоимости.

В дальнейшем, если возникнут проблемы и придётся признавать сделку недействительной через суд, покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

При заключении сделки необходимо настаивать, чтобы присутствовали две стороны лично, а не по доверенности. Наиболее безопасный способ расчётов для покупателя — передача денег после государственной регистрации перехода права собственности. Например, с помощью аккредитива.

В этом случае деньги помещаются на расчётный счёт в банке перед сделкой, но получить их продавец может только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, — рассказала юрист «Европейской юридической службы» Мария Замолоцких.

Ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон» Павел Уткин обращает внимание, что мошенники в этом году стали чаще вспоминать и о старых схемах. Причём таких, которые уже стали забываться и в последние годы встречались нечасто. Чем выше цена вопроса, тем криминальнее характер сделок.

По словам юриста, вновь набирают популярность истории с «профессиональными соседями». Чёрные риелторы выкупают у пенсионеров или других наиболее социально уязвимых слоёв населения жильё или комнаты за бесценок, а их переселяют в регионы.

Если речь идёт о доле в квартире или комнате, то в неё заселяются шумные и агрессивные граждане, которые максимально усложняют жизнь другим жильцам и тем самым вынуждают их продавать свои доли значительно ниже рынка.

Сейчас люди стремятся максимально экономить. Именно поэтому мошенники чаще всего используют манипуляции на желании покупателей потратить меньше. Есть два главных момента, на которые нужно обращать внимание, покупая квартиру или дом. Во-первых, цена — если она явно ниже рынка, это должно насторожить.

Как и всякие «рекламные» завлекающие слоганы (срочно, суперскидка, всё проверено, документы на руках). Чем громче объявление и ниже цена, тем больше шансов, что действуют мошенники. Второе обстоятельство — это личная продажа.

Давно известно и многие специалисты предупреждали, что лучше проводить сделки через агентство недвижимости, которое берёт на себя обязательство по проверке квартиры на наличие различных обременений, долгов и так далее. Мошенники обычно работают напрямую с покупателем. Они могут предоставить любые документы, что квартира не находится в залоге, что у неё один собственник.

Но очень много случаев, когда спустя время после покупки выясняется, что недвижимость является собственностью других людей, фигурирует в качестве залога или имеет другие обременения, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.

Мария Заболоцких обращает внимание, что сейчас очень важно сделать правильную оценку недвижимости. Для этого потребуется помощь специалистов. Дело в том, что многие продавцы, пытаясь воспользоваться ситуацией, выставляют завышенную цену. Если не провести адекватный анализ рынка, то можно легко заплатить на 10–20% больше.

Читайте также:  Семейная ипотека дом.рф с господдержкой: условия и отзывы 2022 г

Потерять крышу: популярные махинации на рынке недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых чувствительных для мошеннических атак. Поддельные документы, измененная стоимость, солидные задолженности за капремонт… Проворачивать аферы теперь умудряются даже подростки. Какие схемы в ходу у злоумышленников, разбирались «Известия».

Подмена понятий

Чаще других от мошенников страдают участники сделок на вторичном рынке жилья, рассказали «Известиям» в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Правовые риски особенно велики, если стороны составляют договор сами, в простой письменной форме, а не обращаются за помощью к нотариусу.

Доказать в суде, что человека попросту обманули и он даже не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, бывает крайне сложно. При этом значительное число правонарушений всплывает только спустя годы.

— Преступнику несложно подменить один вид договора на другой. Например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо убедить наивного собственника в том, что договор купли-продажи при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потери крыши над головой, — пояснили в палате.

Ипотечные сделки также не защищают приобретателей квартир от мошенников, предупреждает ФНП. Банк обеспечивает свои интересы, а в случае возникновения проблем все негативные последствия ложатся на граждан, которые лишаются и жилья, и денег.

Украденные метры

  • В идеале цель мошенников — заработать, не расставаясь с объектом недвижимости, либо продать объект гораздо дороже его рыночной стоимости. Управляющий партнер адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Юлия Лялюцкая объясняет, что вариаций мошенничества довольно много, однако можно выделить несколько основных:
  • — продать объект одновременно сразу нескольким покупателям, получив от каждого его покупную стоимость;
  • — продать объект по доверенности без цели передать деньги реальному продавцу;
  • — существенно исказить сведения об объекте (материалах, местоположении, отсутствии решений о сносе или незаконных перепланировок) для завышения его стоимости;
  • — продать недвижимость из наследственной массы, на которую претендуют и другие наследники.

Это примеры крупных мошеннических схем. Они, как водится, быстро попадают в зону внимания правоохранительных органов. Но есть и более мелкие, зато регулярные способы «нажиться» за чужой счет.

Например, квартира продается по цене, отличной от указанной в договоре, говорит Лялюцкая. Продавец объясняет покупателю, что «не хочет платить налог», а потому предлагает немного исказить цифры в договоре. Написать, что расстается с жильем за 10 млн рублей, а на руки получить реальную стоимость — 20 млн.

Через некоторое время выясняется, что продавец был недееспособным или не получил согласие супруга на отчуждение общего имущества, или иным образом нарушил права третьих лиц, которые подают иск о признании договора недействительным/незаключенным.

— В случае если иск будет удовлетворен, суд постановит вернуть покупателю договорную стоимость объекта. А в договоре указана сумма 10 млн рублей. Вторая часть оплаты, которую покупатель передал продавцу без документов, остается счастливому мошеннику, — рассказала адвокат.

Другая схема нацелена на леность покупателей. Чтобы продавец был уверен в решении будущего покупателя и не показывал объект другим желающим, стороны обычно заключают договор задатка или «аванса». Сумма по договору передается небольшая, в районе 50–100 тыс. рублей.

— А вот дальше мошенники по истечении срока действия договора внезапно отказываются от продажи квартиры («Передумала», «Мама против», «Изменились семейные обстоятельства»). А задаток/аванс покупателю так никто и не возвращает, — поделилась случаем специалист.

Задумка мошенников проста: за 5–10 млн рублей люди будут биться до победного, а 50–100 тыс. могут и простить, не желая связываться с долгой судебной процедурой.

Порой обман вскрывается случайно. Юрист по недвижимости Дарья Коровина советует внимательно проверять справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество и капитальный ремонт. В разных районах квитанции формируются по-разному.

— Если в платежке нет капитального ремонта, значит за него платят отдельно. За капитальный ремонт часто могут набегать большие суммы, и эти долги следуют за квартирой. Если покупатель не увидел долг за капитальный ремонт и купил с ним, этот долг перешел к нему, как к новому владельцу квартиры, — пояснила юрист.

В целом эксперты сходятся в том, что при заключении сделки важно правильно выбирать помощника.

— Лучше всех с защитой интересов справится юрист, который сопровождает сделку, — говорит адвокат Юлия Лялюцкая.

— Не риэлтор, целью которого является получить агентское вознаграждение, а юрист, которого нанимают исключительно для проверки рисков и оценки документов.

Так как гонорар юриста не зависит от результата сделки (у риэлтора всё немного иначе: не купили квартиру — не заплатили комиссию), его мнение будет максимально независимым и честным.

Было ваше, стало наше

В то время как уровень мошенничества растет, сами злоумышленники молодеют. Так, в Москве по подозрению в махинациях был задержан 17-летний подросток. В марте 2021 года застройщик и молодой покупатель оформили сделку купли-продажи квартиры стоимостью 17,5 млн рублей.

Юноша представил поддельное решение органов опеки о признании его дееспособным, а также фальшивое платежное поручение.

Когда пришло время заселяться, застройщик заявил, что так и не получил денег от покупателя. В ответ подросток поменял замки в двери и прописался на незаконно полученных квадратных метрах. После этого он попытался продать жилплощадь в интернете.

По словам Юлии Лялюцкой, приведенная история скорее исключение из практики. Рассчитывать на успешность такой схемы было для юноши крайне самонадеянно. Да и действия застройщика в данной ситуации выглядят подозрительно.

— Передавать право собственности до реального зачисления денег на основании бумажного платежного поручения? Современные технологии обеспечивают мгновенное зачисление денег и получение информации о всех транзакциях. И вдруг такое безотчетное доверие к бумажному документу, — отметила адвокат.

Между тем подобные инциденты всё же встречаются на рынке недвижимости.

Обычно сценарий аферистов похож: хозяева сдают квартиру в аренду на длительный срок, а спустя некоторое время видят в интернете объявление о продаже собственного жилья.

Продавцом оказывается недавний квартирант, который предлагает купить недвижимость по доверенности от собственника. Документ, разумеется, оказывается поддельным.

Юрист по недвижимости Дарья Коровина напоминает: купля-продажа по доверенности должна иметь логическое обоснование — продавец постоянно проживает за границей или сильно болен. Если человек находится в том же городе и не хочет лично подписать договор, это должно насторожить.

Бывает, аферисты подделывают не саму доверенность, а паспорт арендодателя, вклеивая в «ксиву» фото квартиранта. Об этом «Известиям» рассказал юрист Андрей Лямзин:

— Непорядочный гражданин снимает квартиру на длительный срок и для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.

Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. Затем злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности и продают помещение.

Чтобы избежать этого вида мошенничества, обязательно запрашивайте дополнительные документы у продавца — загранпаспорт, водительские права.

Сложнее, если хозяин и съемщик действуют заодно. Первый выдает доверенность на сделку по продаже квартиры, а потом ее отменяет.

— Собственник может сказать, что не хотел этой сделки и поэтому отозвал доверенность, — проводит пример Дарья Коровина. — Сложность в том, что у нас нет базы, которая бы отражала — была отозвана доверенность или нет. А покупатель в это время уже перевел деньги представителю собственника.

Чтобы избежать такой ситуации, эксперт советует ставить в банке дополнительные условия. После того, как регистрация права на квартиру будет зарегистрирована в Росреестре, бывший собственник идет к нотариусу, делает заявление, что доверенность не отзывал. И только потом продавцы получают деньги.

В целом обезопасить свое жилье от махинаций квартирантов можно, обратившись в Росреестр с заявлением о запрете проводить регистрацию любых сделок без личного присутствия владельца.

Спрос вниз, цены вверх

В остальном ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о том, что покупать квартиры стали реже. Спрос на первичное жилье во II квартале 2021 года снизился в среднем по России на 15% по сравнению с I кварталом.

Об этом «Известиям» сообщили аналитики «Авито Недвижимости». Вместе с тем стоимость квартир выросла на 33% за год и на 9% за квартал.

Квадратный метр в I квартале в среднем по России обходился в 116 595 рублей, уточнили аналитики.

Прошлогодний покупательский бум снизился — многие успели воспользоваться выгодными предложениями еще в 2020-м, при этом отсутствие роста доходов населения стало еще одним сдерживающим фактором.

В то же время ажиотаж, сохраняющийся длительное время на рынке, привел к «вымыванию предложения»: количество объявлений о продаже новых квартир сократилось на 3% год к году (–18% за квартал).

Ссылка на основную публикацию