Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги.

На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб.

и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику.

После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью.

Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%.

Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

 Загрузка …

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

  Надежность банков. Что это? Какие банки самые надежные?

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития.

Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная цб, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

  Что делать, если нашел клад?

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием.

Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).

Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовой бирже. Конкретно для жителей РФ — на Московской бирже.. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих.

Популярные вопросы и ответы

Какие ипотечные ценные бумаги есть в России В России ипотечные ценные бумаги выпустил банк Тинькофф. Они называются Ипотечный Агент Тинькофф Выпуск 1. ISIN RU000A103D37. Номинал облигации 1000 рублей, купон 7.9% выплачивается 4 раза в год. Данные облигации имеют обеспечение в виде ипотечных кредитов объемом 6.5 миллиарда рублей. Это намного больше стоимости выпущенных облигаций — 5 622 500 000 рублей. Выплата купонов ведется за счет процентов, которые платятся по кредитам. Даже при банкротстве банка деньги не потеряются, т.к. они обеспечены портфелем ликвидных залогов жилья. Хранением поступлений по портфелю является Райффайзенбанк. Также ипотечные облигации выпускает банк ДОМ.РФ   Вложение денег в антиквариат. Основные особенности Стоит ли покупать ипотечные облигации Ипотечные облигации — это вполне обычные облигации, просто защищенные от рисков банкротства эмитента портфелем залогов. Покупать их стоит ради диверсификации своего портфеля облигаций. Доходность по ним не сильно высокая. Решение о покупке зависит от целей. Можно ли купить Ипотечные облигации на ИИС Ипотечные облигации аналогичны обычным облигациям в плане покупки и продажи. Для бумаг, номинированных в рублях их можно купить на ИИС без каких-либо ограничений

Ипотечные облигации — что это за ценные бумаги, кто их выпускает

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

В современном мире ценные бумаги являются одной из важных составляющих мира финансов. В этой статье мы познакомимся с относительно новым для видом — ипотечными облигациями.

1. Что такое ипотечные облигации простыми словами

Ипотечные облигации («Mortgage-Backed Securities», «Mortgage Bonds») — это долговые ценные бумаги, обеспеченные кредитом на жилье. Кратко их называют «ИЦБ» (ипотечные ценные бумаги).

Наше население мало информировано о ценных бумагах, поэтому термин «ипотечная облигация» для них выглядит и вовсе в диковинку.

По ним довольно мало информации и они не распространены среди мелких инвесторов.

Такая схема работы существует на западе уже с 1980 годов.

Самый большой рынок находится в США, на втором месте Германия. Кстати, именно из-за этих бумаг возник мировой финансовый кризис 2008-2009 года.

Иногда эти ценные бумаги называли:

  • ОБИ – облигации, обеспеченные ипотекой (collateralized mortgage obligations, CMO's);
  • ОДО – обеспеченные долговые обязательства (collateralized debt obligations, CDO's);

Эмитентом ипотечных облигаций могут быть специальные финансовые учреждения (ипотечные агенты, финансово-кредитных организаций). Механизм привлечения денег и выпуска бумаг носит название секьюритизация.

Рассмотрим схему работы на примере банка:

  • Клиентам выдаются кредиты на недвижимость;
  • Эти займы запаковывают в один единый пул. На эту сумму займа финансовое учреждение выпускает ипотечные ценные бумаги;
  • Продаются инвесторам;

Инвестор будет получать купонный доход (НКД) с выплат по ипотеке, а банк сможет выдать новый кредит. Банк будет зарабатывать на разнице между ипотекой и купонным доходом. Например, кредиты выдаются под 12% годовых, а ценные бумаги выпустили под 8%.

В итоге банк, ничем не рискуя и даже не имея своих средств, зарабатывает по 4%. Фактически он является посредником и главным организатором.

Но зачем банку нужны инвесторы, когда он сам может быть в одном лице им? Дело в том, что в России банковские вклады очень распространены. Поэтому по сути они напоминают эти ипотечные облигации, но в другом виде. Банк берёт деньги у населения под один процент, а кредиты под гораздо больший.

При этом банку не обязательно выдавать кредиты только на сумму депозитов. Он может выдать гораздо больше кредитов, чем у него есть депозитов. Главное, чтобы у него был минимальный запас. Обычно он составляет 10%. Например, если вкладов на 1 млн, то выдать максимально банк может выдать кредитов на 10 млн.

За рубежом в некоторых странах вообще нет такого понятия как банковские депозиты, а если и есть то выдаются они под слишком низкий процент. Поэтому для некоторых банков использования ипотечных ценных бумаг является чуть ли не единственным выходом для осуществления безопасного бизнеса.

Читайте также:  Намеренное ухудшение жилищных условий по жк: военные, молодые семьи

В зависимости от действий заёмщика и платежей, инвестор может получать различный доход. Например, если покупатель квартиры погасил 30% долга сразу, то ипотечные облигация также будет погашена на эту же сумму и возвращена её покупателю. Эти риски несёт на себе банк.

2. Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Надёжность;
  • Прозрачность;
  • Долгосрочность;

Минусы:

3. Ипотечные бумаги в России

В России ипотечные ценные бумаги пока ещё находятся в стадии зарождения. Хотя закон был принят в 2003 году: ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Организация, которая будет выпускать их называется Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В 2016 году директор АИЖК сообщил, что планируется выпуск на сумму 50 млрд. рублей совместно со Сбербанком.

В 2017 году банк «ВТБ 24» выпустил ИЦБ, которые получили название «народные облигации» (не путать с ОФЗ-Н).

На данный момент можно сказать, что в массы вряд ли попадут такие ценные бумаги из-за их дороговизны и малого количества. Зато для крупных фондов (НПФ) это является одним из способов диверсификации рисков

4. Альтернативные ИЦБ

Есть также другие типы ценных бумаг, которые выступают в роли альтернативы ИЦБ:

  1. Закладная (подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству от заёмщика, а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог);
  2. Ипотечный сертификат участия (выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива);
  3. Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента;
  4. Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — платежи совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг;

Смотрите также видео «Обзор ипотечных ценных бумаг»:

Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия

ФИНАНСЫ.RU :: www.finansy.ru ::
 :: СТАТЬИ >> ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ

Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия

  • 21 апреля 2004 г.
  • КОВАЛИШИНА Галина Владимировна, IFS
  • Ипотечные ценные бумаги
  • Российский опыт
  • Специфика ипотечных ценных бумаг
  • Российский рынок ипотечных ценных бумаг
  • Меры, направленные на повышение кредитного рейтинга ИЦБ

    В мире сложилось две модели ипотеки: франко-скандинавская, образцом которой является Германия, и американская. В США финансирование ипотечных кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций (52%), а в Германии средства привлекаются через ссудосберегательную систему и лишь 20% — через ценные бумаги.

    В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.

    На протяжении уже трех десятилетий ипотечное кредитование — неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг.

    За этот немалый срок в ответ на потребности инвесторов появилось много различных схем, форм и видов ценных бумаг на базе ипотечного кредита.

    Однако первая и самая простая схема (так называемая «сквозная», pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства — FNMA и GNMA, а также одно полугосударственное — FHLMC.

    Рынок ипотечных ценных бумаг США представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн долл. (22% от общего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в прошлом году (это 36,6% всей эмиссии долговых обязательств).

    Кроме того, государство стимулирует желание своих граждан приобрести жилье в кредит. Так, в США налогооблагаемый доход заемщика уменьшается на выплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. В некоторых странах (США, Австралия) ипотечные ценные бумаги, выпущенные государственным ипотечным агентством, могут получить государственные гарантии.

    Наиболее распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг являются сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эмитированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн долл.

    В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

    Ипотечные ценные бумаги

    Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), в англоязычной литературе MBS (mortgage-backed securities), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.

    В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами.

    Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

    В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

    1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются «сквозными». Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.
    2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными. Типичными примерами структурированных ИЦБ являются CMO (collateralized mortgage obligations) и CMBS (commercial mortgage-backed securities).
  • Российский опыт

    Наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России — это закладная. Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке».

    Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).

    Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

    Тем не менее рынка закладных в России так и не сформировалось.

    Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты — ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги будут установлены законом «Об ипотечных ценных бумагах», находящимся на доработке.

    Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

    1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
    2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
    3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
    4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

    Сертификат участия — совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов.

    Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом.

    Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

    Специфика ипотечных ценных бумаг

    Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения.

    Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением.

    Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

    В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

    Российский рынок ипотечных ценных бумаг

    На сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово выкупать закладные и таким образом обеспечивать банкам рефинансирование. На сумму выкупленных кредитов АИЖК планирует выпустить ипотечные ценные бумаги, обеспеченные госгарантиями, — в федеральном бюджете 2002 г. на эти цели было зарезервировано 2 млрд руб., а в бюджете на 2003 г. — 4,5 млрд руб.

    Основным покупателем ипотечных бумаг (хотя формально они распространяются по открытой подписке) должен стать Пенсионный фонд России (ПФР). ПФР и АИЖК уже заключили соглашение о намерениях, на основании которого ПФР приобретает по закрытой подписке весь объем первого выпуска облигаций АИЖК на сумму 2 млрд руб.

    Впоследствии, как ожидается, к нему могут присоединиться негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Эмиссия АИЖК запланирована на второе полугодие 2003 г. — правда, выпущены будут не ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а корпоративные облигации.

    Эмиссия будет идти траншами по мере накопления выкупленных закладных. При этом выпускаемые облигации будут полностью обеспечены государственными гарантиями. Привлеченные по сделке средства позволят приступить к массовой выдаче ипотечных кредитов на покупку недвижимости в регионах по стандартам АИЖК.

    На сегодня АИЖК выкупило лишь 137 закладных (за счет уставного капитала).

    Если с размещением ИЦБ все более или менее понятно, то по поводу обращения этих бумаг на организованном рынке есть некоторые сомнения. По соглашению ПФР собирается приобрести по закрытой подписке весь объем первого выпуска облигаций АИЖК. Как в этой ситуации обеспечить ликвидность вложений и их краткосрочность, пока не ясно.

    Читайте также:  Условия рефинансирования ипотеки под 5-6 процентов в 2022

    Развитие рынка ипотечных облигаций также будет сдерживаться рядом факторов, среди которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы.

    Кроме того, существуют и другие отрицательные факторы, препятствующие появлению ИЦБ на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России.

    Основные причины медленного распространения ипотеки — неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов.

    Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и останется недоступной для основных категорий населения.

    Одним из способов снижения процентной ставки, а следовательно, и риска дефолта по ипотечным бумагам служат госгарантии по ипотечным кредитам. Однако до сих пор их не используют, хотя в федеральном и столичном бюджетах на 2003 г. на эти цели заложено в общей сложности более 6 млрд руб.

    Но даже федеральное правительство не может пока выпускать финансовые обязательства с фиксированным купоном в рублях на срок более чем 10 лет. В нынешних условиях для инвесторов рискованно вкладывать в длинные рублевые инструменты с фиксированным купоном.

    Кроме того, ставка по ипотечному кредиту зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика выплачивать кредит.

    Между тем нестабильный «серый» доход и отсутствие кредитной истории российских заемщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ИЦБ определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги.

    Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. Получается замкнутый круг.

    В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ — снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций.

    Меры, направленные на повышение кредитного рейтинга ИЦБ

    Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на балансе специального предприятия — SPV (special purpose vehicle), которое обычно юридически не аффилировано с организатором секьюритизации. Это предприятие становится держателем активов и эмитирует ИЦБ.

    По уставу оно не имеет права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. Таким образом, эмитированные ИЦБ подвержены только кредитному риску секьюритизируемых активов и никакому другому. В частности, они оказываются изолированными от бизнес-риска организатора секьюритизации.

    Это важный фактор, позволяющий поднять кредитный рейтинг секьюритизационных облигаций выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации.

    В мировой практике для снижения кредитных рисков применяются также другие меры, в частности:

    • Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) — в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.
    • Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company).
    • Страховое покрытие облигаций (surety bonds) — обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком «покрываются» страховкой surety bond, до тех пор пока рынок не «привыкнет» к данному виду инструментов.
    • Гарантированный кредит (letter of credit) — обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.
    • Кроме того, может быть сформирован специальный резервный фонд из поступлений от секьюритизированных активов и (или) выдана гарантия самого организатора секьюритизации.

    Часто применяется структурирование эмиссии в несколько траншей, т.е. выпуск неравноправных классов ИЦБ для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные (субординированные) классы имеют рейтинг ниже и соответственно платят более высокий процент.

    В большинстве случаев подчиненные транши не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются сначала старшим траншам, а затем подчиненным по остаточному принципу.

    В основном выпуск состоит из более чем двух траншей, при этом каждый последующий транш подчинен всем предыдущим.

    К сожалению, практически все вышеперечисленные меры неприемлемы для российских участников ипотечного кредитования. Услуги по страховке непрерывности процентных платежей ИЦБ российскими страховщиками пока не предоставляются. Surety bonds отсутствуют.

    Формирование специального резервного фонда из поступлений от секьюритизированных активов экономически невыгодно с налоговой точки зрения.

    Структурирование ипотечных сертификатов участия в несколько классов с различными параметрами, сроками погашения и рисками дефолта в рамках существующего закона напрямую невозможно.

    Это происходит потому, что сертификат участия трактуется законом как доля в праве общей собственности на обеспеченные ипотекой имущественные права. А в случае общей собственности российское законодательство требует, чтобы объемы прав по всем долям были одинаковы.

    В заключение следует признать, что ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надежной для большинства граждан.

    Обнадеживает то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения.

    В целом для того чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. Можно считать, что эти условия в стране начинают складываться.

    «Длинные» деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована.

    1. Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие — создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, — то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.
    2. Источник материала: Институт Финансовых Исследований
    Copyright © FINANSY.RU 1999-2018

    Ипотечные ценные бумаги

    Определение 1

    Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) собой представляют долговые ценные бумаги, которые рефинансируют вложения банковского учреждения в ипотечные кредиты. Другими словами, это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

    Для того, чтобы лучше понять суть и назначение ИЦБ, следует обратиться к простейшему примеру механизма работы этих финансовых инструментов.

    Пример 1

    Финансово-кредитное учреждение выдает ипотечный кредит на $ 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику.

    Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками. 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику.

    Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками.

    Популярность данного вида финансовых инструментов обуславливается тем, что ИЦБ обеспечиваются реальной недвижимостью. В свою очередь, доходность данного вида ценных бумаг обеспечена стоимостью недвижимости (которая, в основном, растет из года в год на несколько процентов).

    В развитых странах инвестиции в ипотечные ценные относятся, как правило, к категории долгосрочных. В РФ, однако, в силу экономической нестабильности, а также относительной неразвитости финансового рынка, инвесторы отдают предпочтение гораздо более коротким срокам (3-5 лет).

    Основные особенности ИЦБ

    Наиболее характерными особенностями ипотечных ценных бумаг являются следующие:

    • основной долг по этим ценным бумагам погашается периодически, а не одной суммой в конце срока, как это происходит с обычными облигациями
    • размер выплачиваемой суммы и число платежей может меняться (зависит от того, гасится ли досрочно ипотека заемщиком; так, к примеру, если кредит закрывается раньше установленного срока, то в таком случае, банк досрочно погасит приобретенную инвестором бумагу)
    • у ипотечных бумаг относительно низкая ликвидность (одной из причин этому – их высокая стоимость)
    • ИЦБ считаются одними из наиболее надежных финансовых инструментов, так как они обладают реальным обеспечением (также неоспоримым плюсом является то, что в них инвестируют крупные институциональные инвесторы: страховые компании, крупные банки, пенсионные фонды, ПИФы, государство и т. д.)
    • доходность ИЦБ зависит от ипотечной ставки (как правило, ставка доходности по данным ценным бумагам выше, нежели средняя ставка по банковским депозитам и по государственным облигациям).

    Основные виды ИЦБ

    Выделяют следующие три основных вида:

    • Закладная – именная ценная бумага, которая дает ее обладателю право получить причитающиеся ему средства, обеспеченные недвижимостью
    • Облигации с ипотечным покрытием – ценные бумаги, выпускаемые как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они обеспечивается ипотечным покрытием, а не недвижимостью. Ипотечное покрытие собой представляет ту сумму, которую клиенты должны выплатить банку по договорам ипотеки (в эту сумму входит основное тело займа и начисленные проценты). Банк, при этом, не имеет права выпускать таких облигаций на сумму большую той, чем он ожидает получить от его заемщиков.
    • Ипотечный сертификат участия – представляет собой именную ценную бумагу, которая не имеет номинальной стоимости, а лишь уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии. Выдавать подобного рода сертификаты могут лишь специальные организации, у которых есть лицензия на работу с паевыми инвестиционными фондами или частными пенсионными фондами. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для наиболее скорого возврата вложенных средств. Так, к примеру, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Данное право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что дало возможность гораздо быстрее возместить вложения.

    Исследование: развитие в России рынка ипотечных ценных бумаг поможет снижению ставок

    МОСКВА, 14 ноября. /ТАСС/. Развитие рынка однотраншевых ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) позволит снизить ставки по ипотеке. Об этом говорится в аналитическом обзоре рейтингового агентства НКР.

    Читайте также:  Ипотека для матерей-одиночек – шансы на получение, условия и поддержка государства

    «Дальнейшее снижение ставок могло бы обеспечиться более быстрым развитием рынка однотраншевых ипотечных ценных бумаг, реализуемых под поручительство АО «ДОМ.РФ», — отмечается в обзоре.

    В документе также добавляется, что, по данным на 1 октября 2019 года, доля ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ выросла в два раза за последние 12 месяцев и достигла 64% в общем объеме выпусков ИЦБ. Также на 1 ноября 2019 года объем рынка ИЦБ ДОМ.РФ составляет 421 млрд рублей, планируется, что к 2021 году этот показатель превысит 1 трлн рублей.

    «Наличие ликвидного рынка однородных бумаг позволило бы банкам оперативнее передавать риски через выпуск ИЦБ (процентный — инвесторам, кредитный — ДОМ.РФ) без необходимости закладывать их в ставки по выдаваемым кредитам. Тем самым стимулировалось бы снижение ставок для конечного заемщика», — полагают аналитики рейтингового агентства НКР.

    Кроме этого, по данным агентства, положительное влияние на рынок ипотечных бумаг можно ожидать не ранее второй половины 2020 года, так как большая часть мероприятий по развитию рынка однотраншевых ИЦБ приходится на следующий год. При этом эффективность этого инструмента можно будет оценить в 2021-2022 годах, когда исчерпается влияние уменьшения ключевой ставки на ипотечный рынок.

    По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 октября 2019 года снизилась на 0,23 процентного пункта — до 9,68% годовых. Всего в сентябре было выдано 107 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 239,2 млрд рублей (на 1,3% больше, чем в августе), а с начала года выдано 889,4 тыс. ипотечных кредитов, что на 13,7% меньше по сравнению с прошлым годом (1,03 млн).

    О развитии рынка ицб в россии

    Увеличение объема ипотечного кредитования и снижение ипотечных ставок в России — среди целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Выпуск ипотечных ценных бумаг является одним из инструментов достижения показателей нацпроекта. Ипотечные ценные бумаги ДОМ.РФ — рыночный механизм снижения ставок по ипотеке.

    Планируется, что ключевыми инвесторами в новые ипотечные ценные бумаги станут негосударственные пенсионные фонды, российские банки и иностранные инвесторы, а также управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Всего с декабря 2016 года состоялось 14 сделок общим объемом более 420 млрд рублей.

    В новость была внесена правка — (16:08 мск) — уточняется информация о количестве сделок и общем объеме средств.

    Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов

    Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.

    С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.

    Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.

    В этом направлении вроде бы уже сделаны первые шаги. В конце 2016 года заработала Фабрика по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК, а в 2017 году банк «ВТБ 24» объявил о выпуске ипотечных ценных бумаг для продажи на открытом рынке, которые получили название «народные облигации».

    Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

    Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

    Что-то пошло не так

    Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей.

     С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало.

    Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

    В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

    В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

    Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

    Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

    Не для народа

    Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

    С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

    Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента.

    Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения.

    Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

    Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

    Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах.

    То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение.

    Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

    Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

    Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

    Точки роста

    Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

    Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

    Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

    Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате.

     Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами.

    В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

    Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок  и экономят на комиссии АИЖК.

    Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

    Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

    Ссылка на основную публикацию