Долевое строительство 2022: условия, плюсы и минусы, защита прав

Долевое строительство 2022: условия, плюсы и минусы, защита прав

2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2020 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

  • Иметь гражданство РФ
  • Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2021 года.
  • Подходят квартиры только в новостройках
  • Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
  • Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
  • Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
  • Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
  • Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Важно, что договор ипотеки должен быть заключен до 1 июля 2021 года, распространяется данная программа, как на уже готовые квартиры, так и на квартиры в стадии «котлована».

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
  • Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Долевое строительство 2022: условия, плюсы и минусы, защита прав

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214.

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

Далее в 2018 году начали задумываться о использовании эксроу-счетов, как гарантии исполнения работ. Однако тогда эта идея не получила какого-то масштабного отклика и была отложена в «ящик» еще на пару лет.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру.

Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры.

Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

  • Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
  • Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
  • Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
  • Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
  • Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
  • Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

  • Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
  • Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
  • Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

  • Результат чаще всего лучше, так как, нанятый вами юрист, уже будет знать куда именно подавать иск для получения большей суммы компенсации
  • Это сохранит вам время, ведь суды дело не быстрое и часто они затягиваются
  • Кроме всего прочего деньги, потраченные на юриста так же можно взыскать с застройщика
    Однако если по той, или иной причине вы хотите заняться этим сами переходите по ссылке и смотрите статью «Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия»

Противоречивый законопроект. Почему нельзя исключать правоотношения между дольщиками и застройщиками из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей»

Долевое строительство 2022: условия, плюсы и минусы, защита прав

В настоящий момент на рассмотрении в Государственной Думе находится законопроект «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»» (далее – «Законопроект»), основной идеей которого является исключение правоотношений между гражданами и застройщиками в сфере долевого участия в строительстве из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»).

Законопроект предусматривает дополнение статьи 1 ЗоЗПП пунктом 3, следующего содержания:

3. Настоящий Закон не применяется к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Действующее правовое регулирование отношений в сфере долевого строительства

Основным законом, регулирующим отношения в сфере долевого строительства, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве»).

При этом к отношениям, не урегулированным Законом о долевом строительстве и вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется ЗоЗПП[1].

Читайте также:  О государственном кадастре недвижимости – состав сведений, порядок ведения учета

Так, ЗоЗПП регулируются отношения

  • о праве граждан на предоставление информации
  • об ответственности за нарушение прав потребителей
  • о возмещении вреда
  • о компенсации морального вреда
  • об освобождении от уплаты государственной пошлины в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации
  • Применение ЗоЗПП к отношениям между гражданами и застройщиками в сфере долевого строительства продиктовано защитой законодателем слабой стороны – гражданина, который не является профессиональным участником в области строительства и приобретает недвижимость для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
  • Нарушение «баланса интересов»
  • Согласно пояснительной записке к Законопроекту, применение ЗоЗПП к отношениям в области долевого участия в строительстве «ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков, создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, как следствие, приводит к риску утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья».
  • Кроме того, применение ЗоЗПП к договорам долевого участия в строительстве «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается».
  • В частности, авторов Законопроекта не устраивает применение к застройщикам статьи 13 ЗоЗПП, устанавливающей ответственность исполнителя/продавца за нарушение прав потребителей:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Повышенная, фактически двойная, финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением ЗоЗПП, препятствует стабильному функционированию строительного рынка.

На первый взгляд инициатива снижения финансовой нагрузки на застройщиков должна положительно отразиться на исполнении ими своих обязательств перед покупателями. Особенно поддержка застройщиков важна сейчас – в период экономического спада и нестабильности курса национальной валюты.

К тому же консолидация норм, регулирующих отношения в сфере долевого участия в строительстве, в одном правовом акте упростила бы их восприятие и понимание того, какие способы защиты доступны гражданам при нарушении их прав.

Однако не все так однозначно.

Во-первых, Законопроект не предусматривает имплементации положений ЗоЗПП, защищающих права потребителей, в Закон об участии в долевом строительстве. Согласно тексту Законопроекта, предлагается лишь исключить применение ЗоЗПП к отношениям в сфере долевого участия в строительстве.

В случае принятия Законопроекта возникнет заметный пробел в правоприменительной практике, который вынудит суды искать альтернативные способы защиты прав участников долевого строительства. Лишение граждан имеющегося способа защиты может привести к увеличению числа правонарушений в сфере долевого строительства.

Возможно, появление Законопроекта связано с относительно недавними поправками в Закон об участии в долевом строительстве, предполагающими аккумулирование денежных средств дольщиков на счетах эскроу. В такой ситуации отношения между гражданами-дольщиками и застройщиками становятся опосредованными и, посредством такого механизма реализуется самостоятельный вид защиты средств граждан.

Во-вторых, Законопроект не предполагает внесения изменений в иные нормативные акты, кроме ЗоЗПП. Вместе с тем, как было указано выше, Закон об участии в долевом строительстве прямо предусматривает урегулирование ряда отношений нормами ЗоЗПП.

Законопроект в текущей редакции также вступает в противоречие с положениями статьи 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю ЗоЗПП и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Наконец, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, налагается на застройщика только в случае неисполнения им в добровольном порядке законных требований потребителя.

Штраф в этом случае, помимо действенной защиты прав потребителей, призван стимулировать застройщика к досудебному разрешению споров.

Кроме того, при наличии веских оснований, суд вправе сократить размер данного штрафа, как вида законной неустойки, или вообще его не взыскивать, применив положения статьи 333 ГК РФ[2].

Поэтому называть штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 ЗоЗПП, причиной тяжелого финансового положения застройщиков, – по меньшей мере преувеличение. В большей степени застройщики страдают от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентами и исполнителями, а также от непродуманных бизнес-процессов и нарушения требований закона со своей стороны.

Наряду с описанными выше недоработками и минусами Законопроекта существуют и другие, не менее важные негативные последствия, с которыми могут столкнуться потребители в случае его принятия. Рассмотрим их подробнее.

  1. Негативные последствия принятия Законопроекта
  2. Нарушение интересов слабой стороны договора долевого участия в строительстве
  3. Права и ответственность в сфере долевого строительства возникают как из установленных законами норм, так и из условий договора участия в долевом строительстве.

На практике гражданин подписывает составленный застройщиком договор, который фактически является договором присоединения. Гражданин не вносит в договор выгодные для него изменения. Зачастую граждане далеки от юридических тонкостей и не всегда могут оценить с юридической точки зрения все условия договора.

По данным государственного доклада «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2018 году» следует, что на 1 проверку в сфере долевого строительства при осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей приходилось 3,05 нарушений.

При этом анализ структуры выявленных нарушений указывает на то, что наибольшее количество нарушений характеризуется включением в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей (44 % вынесенных постановлений по делу об административном правонарушении в отношении застройщиков). Характерными нарушениями для договоров участия в долевом строительстве является включение в договор условий, ограничивающих ответственность застройщика перед участником долевого строительства за нарушение сроков строительства или требований к качеству объекта долевого строительства;

Рассматриваемый же законопроект фактически приравнивает потребителя к осуществляющему предпринимательскую деятельность профессиональному участнику строительства, чем существенно снижает правовую защищенность граждан.

Данное предложение противоречит статье 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Важно обратить внимание, что в случае принятия Законопроекта, к гражданам – участникам отношений в сфере долевого участия в строительстве не будет применяться статья 16 ЗоЗПП, согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Гражданам станет сложнее доказать, что условия договора долевого участия с застройщиком ущемляют их права. Возникнет необходимость сбора и предоставления в рамках спора дополнительных доказательств.

Изменение размера госпошлины

В настоящий момент истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины (если цена иска не превышает 1 млн. рублей)[3].

В случае принятия Законопроекта дольщики не смогут воспользоваться освобождением от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. Соответственно, граждане будут вынуждены нести дополнительные расходы.

  • Ограничение подсудности спора
  • В настоящий момент согласно статье 17 ЗоЗПП гражданин, заключивший договор долевого участия в строительстве, может подавать иски по своему выбору – в суд по юридическому адресу застройщика, в суд по месту нахождения строящегося объекта, либо в суд по месту жительства.
  • В случае принятия Законопроекта споры будут рассматриваться по общим правилам подсудности – то есть в суде по юридическому адресу застройщика (ответчика).
  • В этой связи возникает ряд «побочных» негативных последствий:
  • гражданам из далеких регионов будет проблематично участвовать в судебном процессе, поскольку это будет подразумевать посещение суда в месте нахождения застройщика.
  • возникнет риск вынесения судами решений «выгодных» застройщику, поскольку все споры будут рассматриваться в одном суде. Таким образом, возможно появление коррупционной составляющей в спорах между дольщиками и застройщиками.

Сложность взыскания морального вреда

Согласно действующему законодательству и судебной практике[4] при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Читайте также:  Cколько раз можно брать ипотеку на жилье и в каком банке лучше

В случае принятия Законопроекта доказать причинение морального вреда гражданам станет сложнее. Появится необходимость предоставления в суд доказательств понесенного морального вреда, а также причинно-следственной связи между действиями застройщика и понесенными физическими и нравственными страданиями дольщика.

Вывод

Суммируя вышеизложенное, можно прийти к однозначному выводу, что анализируемый Законопроект не будет способствовать совершенствованию правоотношений в сфере долевого участия в строительстве. Напротив, его принятие может стать причиной возникновения новых правонарушений, а также приведет к пробелам в законодательстве.

Представляется, что баланс прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков в достаточной степени обеспечивается посредством действующего правового регулирования с учетом судебной практики. Хотя, несомненно, законодательство в данной сфере нельзя назвать идеальным.

[1] подп. 9 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны: 1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему.

На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях.

В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений. 3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу. 4.

214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя.

Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку. 5.

Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами.

В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры. 6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

    В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Поддержка застройщиков или очередное препятствие для добросовестных дольщиков?

Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г.

№ 423 (далее – Постановление) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), предусмотренных законодательством о долевом строительстве.

Также разъяснены нюансы включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик более чем на 6 месяцев нарушил сроки завершения строительства и (или) передачи объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному договору.

Данное Постановление принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и призвано оказать поддержку застройщикам в период пандемии COVID-19.

Новые правила применения неустойки по ДДУ являются, на мой взгляд, крайне «сырыми», вызывают массу вопросов, и вот почему.

В абз. 2 п. 1 Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период, исчисляемый со дня вступления данного Постановления в силу и до 1 января 2021 г.

Указанный срок сложно назвать обоснованным или справедливым, поскольку второй стороне ДДУ (участникам) Федеральный закон от 3 апреля 2020 г.

№ 106-ФЗ предоставляет возможность применения «кредитных каникул» на срок не более 6 месяцев.

Таким образом, помимо того что застройщики не просто приобретают право на «каникулы», а освобождены от начисления неустойки за период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., они получили дополнительное преимущество по отношению к участникам долевого строительства, поскольку не ограничены шестимесячным сроком или иными условиями.

Постановление освобождает от уплаты неустойки всех застройщиков – независимо от причин просрочки, наличия либо отсутствия препятствий к передаче жилого помещения до введения на территории РФ режима повышенной готовности.

Еще больше нарушает равенство сторон ДДУ норма абз. 6 п. 1 Постановления, в соответствии с которой проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве за период со дня вступления в силу Постановления и до 1 января 2021 г., не начисляются.

Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта более чем на два месяца. До принятия Постановления расторжение ДДУ по подобным основаниям сопровождалось взысканием уплаченных по нему денежных средств и процентов за пользование ими – со дня уплаты по день возврата.

Таким образом, застройщики фактически получили разрешение на «безнаказанное» удержание денежных средств дольщиков на протяжении 9 месяцев без привязки оснований, послуживших причиной нарушения условий ДДУ, к режиму повышенной готовности или иным обстоятельствам, вызванным пандемией, что в свою очередь лишает добросовестного дольщика права своевременно получить свои денежные средства и вложить их, к примеру, в покупку иной недвижимости.

Помимо прочего соответствие указанной нормы закону вызывает большие сомнения. Так, п. 3 ч. 1 ст.

17 Закона № 98-ФЗ предусмотрено право правительства определять особенности применения неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, установленных законодательством о долевом строительстве.

При этом ГК РФ закреплены два вида процентов: как мера ответственности за нарушение обязательств и плата за период пользования денежными средствами.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (или 10 рабочих дней – при расторжении договора по основаниям, установленным ч. 1.1 ст.

9) обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, а также проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств (или их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Поскольку проценты являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ правительство не имело полномочий отменить начисление упомянутых процентов.

Однако наиболее спорным нововведением представляется положение абз. 7 п. 1 Постановления, согласно которому в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования о которых были предъявлены застройщику до даты вступления Постановления в силу, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Исходя из того что данная норма предусматривает отсрочку по уплате неустоек, процентов и возмещения убытков – то есть мер гражданско-правовой ответственности, – напрашивается вывод о том, что правительство считает более необходимым оказать поддержку недобросовестным застройщикам, нежели добросовестным дольщикам, для которых названные выплаты могут иметь огромное значение. При этом, на мой взгляд, заслуживает внимания и то, что предоставляемая застройщикам отсрочка является безусловной и не требует отдельного согласования либо доказывания необходимости ее получения.

Резюмируя, отмечу, что рассмотренное Постановление представляется крайне спорным, нарушающим баланс интересов сторон ДДУ, а в части запрета на начисление процентов, предусмотренных ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, – не соответствующим закону.

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Ссылка на основную публикацию