Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Доступная ипотека является основным драйвером рынка новостроек, и тренд на повышение ипотечных ставок, который наметился в последнее время, серьезно может осложнить положение застройщиков.

Сегодня об альтернативах ипотеке специально для портала Novostroev.ru рассказывает управляющий партнер «Векторстройфинанс», Андрей Колочинский.

Учитывая экономическую ситуацию в стране, рост темпов инфляции, ослабление национальной валюты и прочие факторы, рассчитывать на снижение ставок в ближайшей перспективе не приходится. Какие альтернативные инструменты могут прийти на помощь покупателям жилья и частично заменить ипотечное кредитование, об этом и пойдет речь.

Рассрочка

В период экономического спада нестандартные инструменты приобретения жилья традиционно становятся более популярными. Пожалуй, самый распространенный из них – рассрочка.

Как правило, застройщики готовы предоставлять беспроцентную рассрочку сроком на год, реже – на весь период, пока строится дом.

При этом требования по первоначальному взносу (не менее 30-50% от стоимости квартиры) являются сложно выполнимыми для большинства клиентов.

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Ограниченный срок кредитования и большой первоначальный взнос сужают круг лиц, ориентированных на данную услугу. Как правило, это люди с доходом выше среднего, они в состоянии погасить задолженность в течение двух-трех лет.

Услугой рассрочки предпочитают пользоваться и те граждане, которые не имеют возможности официально подтвердить свою платежеспособность перед банком. На рынке массового жилья число таких клиентов невелико.

В большинстве столичных новостроек доля сделок с использованием рассрочки не превышает 5%, в то время как доля ипотеки в отдельно взятых проектах достигает 80% от общего числа продаж.

Отсрочка платежа

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Отсрочка платежа – это способ погашения задолженности, при котором окончательный расчет в полном объеме переносится на более поздний срок.

Такая услуга подходит клиентам, которые на момент покупки объекта недвижимости не располагают необходимой суммой, но рассчитывают её получить в ближайшее время. Отсрочка платежа позволяет забронировать объект недвижимости и зафиксировать его стоимость. Это менее удобный инструмент по сравнению с рассрочкой и ипотекой, который имеет много общего со схемой «трейд-ин».

Трейд-ин

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Услуга трейд-ин позволяет осуществить две сделки параллельно – продать старую недвижимость и приобрести новое жильё в новостройке.

В случае трейд-ин клиент заключает два договора – договор оказания услуг на реализацию старой квартиры и договор бронирования квартиры в новостройке.

В первом договоре стороны оговаривают стоимость продажи объекта недвижимости, в нем также прописывается размер вознаграждения за оказанные услуги (может быть зафиксировано в виде определенной суммы, а может быть установлен процент от стоимости объекта недвижимости).

Если объект неликвидный, или в районе представлено несколько схожих по параметрам квартир, реализовать его будет сложнее. В таком случае может обсуждаться дисконт для более быстрой продажи, но цена все-равно будет согласовывается с собственником.

Как правило, размер дисконта не превышает 15%.

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

В договоре бронирования за клиентом закрепляется определенная квартира и фиксируется ее цена. Так как в ликвидных новостройках цены меняются раз в месяц, застройщик не может зафиксировать стоимость квартиры на неопределённый период времени. Поэтому этот договор заключается сроком на месяц, соответственно за это время необходимо продать старую квартиру или хотя бы найти покупателей.

Сегодня в Московском регионе клиенты, которые планируют улучшение жилищных условий после продажи своего старого жилья, активно пользуются услугой трейд-ин. В отдельно взятых жилых комплексах доля таких покупателей может достигать 25%. Данная схема действительно удобна, поскольку позволяет избежать обращений в сторонние агентства недвижимости и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке.

Лизинг

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

При покупке квартиры по схеме лизинга договор заключается не с застройщиком, а с лизинговой компанией, которая выкупила объект недвижимости. Покупатель фактически получает квартиру в аренду с правом её дальнейшего выкупа.

Основное отличие от ипотеки – покупатель не имеет возможности оформить право собственности и прописаться в квартире до момента погашения всех выплат лизинговой компании. С юридической точки зрения клиент менее защищен, в случае неуплаты договор легко может быть расторгнут, а арендатор будет вынужден покинуть жильё.

С финансовой точки зрения эта схема менее выгодна, чем ипотека. При оформлении услуги лизинга клиент должен быть готов, что в сумму регулярных платежей компания заложит не только свою прибыль, но и расходы на амортизацию, налоговые выплаты, затраты на ремонт и т.д.

Доля сделок по схеме лизинга на рынке недвижимости ничтожно мала. В основном она используется в высоко бюджетных сегментах жилья.

Как правило, покупателями такой недвижимости являются собственники бизнеса, которым не всегда просто подтвердить свой доход, а лизинговые компании как раз предъявляют более мягкие требования и просят упрощенный пакет документов.

Кроме того, ограниченный по сравнению с ипотекой срок кредитования предполагает внесение достаточно больших ежемесячных платежей, что также сужает круг клиентов.

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Заключение

В заключении отмечу, несмотря на разнообразие альтернативных вариантов покупки жилья, достойной замены ипотеки пока что не существует.

Вышеописанные инструменты имеют ряд серьезных ограничений для клиентов – короткий срок и большие суммы платежей. Это значит, все они ориентированы на людей с высоким уровнем дохода и не подходят покупателям массового жилья.

Покупатели со средним достатком прибегают в основном к ипотечному кредитованию и даже рост ипотечных ставок не является препятствием.

Альтернатива ипотеке

Существует ли достойная альтернатива ипотеке? Попробуем разобраться в этой статье.

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Требования, предъявляемые банками при условии предоставления ипотечного кредита, бывают очень высокими, поэтому ипотека может быть доступна не для всех. Поэтому приобрести жилье можно другими способами. В нашей стране существует возможность вступления в накопительный кооператив, в кредитный кооператив потребительских нужд, а также получения потребительского кредита.

1. Накопительный кооператив

Накопительный кооператив – организация, которая не является коммерческой и создана для удовлетворения интересов населения по приобретению ими жилья.

Граждане, вступающие в такой кооператив, обязаны заплатить первоначальный взнос, который представляет собой сумму в пределах 15000 – 30000 рублей.

Значительным отличием накопительного кооператива от ипотеки является то, что клиенты не обязаны предоставлять, какие-либо документы помимо паспорта.

После уплаты суммы, выступающей в роли первоначального взноса, в кооператив гражданин становится его членом, который обязуется выплачивать регулярные взносы в кассу кооператива.

Порядок выплаты взносов определяются накопительной схемой, которую выбирает сам заемщик.

При внесении в кооператив суммы, которая составляет половину стоимости желаемого жилья и по истечении минимального накопительного срока (2 года), кооператив выделяет своему члену всю сумму для покупки жилья.

Сразу же после приобретения жилья в него можно въехать и зарегистрировать себя и членов своей семьи. За пользование средствами кооператива покупатель платит членские взносы, сумма которых не должна превышать 7% от предоставленной суммы.

Сроки, в которые необходимо выплатить задолженность, устанавливаются кооперативом, но они не должны быть больше, чем в полтора раза, срока накопления средств.
Покупатель жилья становится его собственником после погашения задолженности перед кооперативом. В этот момент он и выходит из кооператива.

  • сниженная процентная ставка по предоставляемой сумме;
  • отсутствие дополнительных расходов на брокерские услуги при подготовке документов для получения займа;
  • отсутствие необходимости предоставления справок о доходах;
  • в качестве залога под первоначальный взнос можно предоставить уже имеющуюся в собственности квартиру.

Однако существуют некоторые минусы кооператива относительно ипотечного кредитования:

  • длительная рассрочка платежа предполагает длительный накопительный срок, поэтому срочное приобретение жилья, как при ипотеке, невозможно;
  • в собственность жилье переходит только после полного расчета с кооперативом. Поэтому, если деятельность кооператива будет остановлена, его члены могут рисковать вложенными суммами.

Детский целевой вклад открывается законными представителями, близкими родственниками в пользу ребенка. Читайте: детский целевой вклад на нашем сайте ★★★★☆

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Кредитный потребительский кооператив граждан – организация, направленная на помощь гражданам в приобретении жилья. При этом данное объединение создается на добровольной основе.

Данный кооператив действует по тем же основным принципам, что и накопительный кооператив, однако существует ряд отличий:

  • помимо приобретения жилья на предоставленную сумму можно приобрести также другие ценности, либо вложить их в образование, медицину и так далее;
  • собственность на жилье переходит к заемщику сразу после покупки, но остается под залогом кооператива до полного расчета с ним;
  • заемщик при внесении первоначального взноса и членских взносов может получать проценты за пользование его средствами от кооператива.

Кредит в таких потребительских кооперативах может быть предоставлен на различных условиях.

3. Потребительский кредит

Потребительским кредитом можно воспользоваться, если вам требуется незначительная сумма. Потребительский кредит можно получить в банке под повышенную ставку на сроки, меньшие чем при ипотечном кредитовании. Однако требования, предъявляемые к заемщику, значительно ниже, чем при ипотеке.

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусыАльтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусыАльтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусыИпотечное кредитование достаточно гибкий банковский продукт, который относится к длительным кредитам. Что выст…

Существует ли достойная альтернатива ипотеке? Попробуем разобраться в этой статье.

День космонавтики, альтернатива ипотеке и почему нельзя ходить в банки – Оценки – Finversia (Финверсия)

  • 11.04.2021 | 19:00
  • Оценки
  • Ян Арт
  • Finversia.ru

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Стихи и финансовые нарушения в «Роскосмосе». Предложение Кудрина назначить пособия бедным российским семьям раскритиковано. Бедность в России: вектор не ясен. Население страны уменьшается – нужен здоровый образ жизни. Цены на недвижимость продолжат расти: льготную ипотеку считают одной из причин. Квартиры покупают, опасаясь обвала рубля. Центробанк предложил россиянам вообще не ходить в банки: там обманывают. ЦБ приступает к регулированию экосистем. Альтернатива ипотеке: проект стройсберкасс вновь вытащили на свет божий. Российскому вертолетостроению выделили на цифровизацию 0,3% от того, что запросил «Газпром».

1

Завтра, 12 апреля – День космонавтики. И не обычный, а юбилейный – ровно 60 лет назад человек впервые полетел в космос. К этой дате «Роскосмос» явно перенял некоторые традиции НАСА. НАСА обязано публиковать все фото и видео, сделанные в космосе. «Роскосмос» сделал более смелый шаг к открытости, публикуя на своем официальном сайте стихи своего главы Дмитрия Рогозина.

  • От себя добавим: трудно оценить, что требует большей смелости, но некоторые строчки цепляют, скажем так, сочностью образов, автобиографическими нотками и верностью традициям русского шансона:
  • «Я мог бы загульною жизнею сочной
    По миру без толку подолгу шататься,
    Но сердце меня зовет на Восточный.
  • Решил на Восточном работать остаться».
  • Есть и неожиданные образы:
  • «Звездной россыпью пылают
    Галактик триллиарды
    И хвостом в ночи виляет
  • Кометная кокарда».

Кстати, «триллиардами» – правда, не галактик, а самого ведомства – недавно заинтересовалась Счетная палата России. Впрочем, как заявил глава палаты Алексей Кудрин, выявленные нарушения по итогам 2020 года не связаны с нецелевым использованием средств и «не требуют специального реагирования правоохранительных органов».

Так – некая небрежность в вопросах «работы с финансами и закупок». Проверка была вызвана тем, что президент России Владимир Путин в конце прошлого года на одном из заседаний потребовал от главы «Роскосмоса» обосновать финансирование некоторых дорогостоящих программ. Г-н Кудрин отметил, что в целом нарушения оценены в 30 млрд. рублей.

К этому добавляются убытки «Роскосмоса» от пандемии.

Впрочем, как известно, еще в конце прошлого года «Роскосмос» нашел способ поправить свое финансовое положение – способ не менее яркий, чем стихи на сайте ведомства.

Решено запатентовать знаменитую фразу Юрия Гагарина «Поехали!». Напомним, что в знак уважения к первому космонавту Земли эту фразу повторяют на старте американские астронавты.

Теперь, возможно, уважение к России будет осмечено. Как и традиционный русский вопрос: «Ты меня уважаешь?!»

Читайте также:  Ипотека для мчс сотрудников в 2022: условия сбербанк и втб

2

Впрочем, самому главе Счетной палаты России г-ну Кудрину сейчас не до триллиардов галактик и миллиардов «Роскосмоса». На него обрушилась с критикой ведущий научный сотрудник лаборатории «Количественные методы исследования регионального развития» РЭУ имени Плеханова Анна Духон.

Она раскритиковала идею Кудрина начать выплачивать пособия исходя из дефицита дохода семей.

Г-жа Духон заявила буквально следующее: «Первый и самый простой вопрос, который возникает: кто эти люди, как определить дефицит бюджета семьи? Назначение универсального пособия для всех бедных семей невозможно без четкого понимания их реального экономического положения. Росстатом применяется подход, который позволяет оценить положение домашних хозяйств, исходя из объема расходов.

Однако это обследование выборочное и никогда не станет всеобщим. Данных о доходах отдельных домохозяйств у ведомства нет. В настоящее время на уровне межведомственного взаимодействия совмещаются данные Росстата, ФНС, Пенсионного фонда и Минтруда. До получения точных сведений о положении беднейших домохозяйств еще очень далеко, а без них не будет адресности».

  1. Переводя на простой язык: мы не можем дать вам денег, потому что не можем подсчитать, что и как у вас с деньгами.
  2. От себя добавим: кому как не ведущему сотруднику лаборатории КОЛИЧЕСТВЕННЫХ методов исследования регионального развития не знать, что количество нуждающихся в этих самых регионах ни черта неизвестно.
  3. Кроме того, идея раздать деньги не только семьям с детьми, но и всем нуждающимся российским семьям плоха тем, что (цитируем): «чем больше денег государство раздаст, тем выше инфляция», а поэтому «идеология, предложенная Кудриным, больше похожа на краткосрочное латание дыр, чем на решение стратегической задачи».
  4. Почему в Европе, где населению массово выдавали антикризисные пособия, рост цен в 5 раз меньше, чем в России (об этом сообщил Росстат), из комментариев Анны Духон не очень понятно, но в любом случае в этом месте россияне облегченно вздохнули – их спасли от инфляции – и осторожно поинтересовались: так, а что же у нас со стратегической задачей?

О стратегической задаче. Владимир Путин поставил задачу сократить число россиян, живущих за чертой бедности, с сегодняшних 13,5% до 6,5% к 2030 году. По оценкам Минтруда, бедными в России считаются около 20 млн.

человек. По оценке Всемирного банка, в ближайшее время число бедных в России незначительно понизится. По оценке представителя Финансового университета при Правительстве России, бедность в России продолжит расти.

Кто же прав – Всемирный банк, источник «ядовитых миазмов», как недавно выразился про западную финансовую систему один высокопоставленный мидовский чиновник, или Финансовый университет при Правительстве России? Всемирный банк прочит России сокращение бедности, правительственный вуз – увеличение…

Перефразируя греков и справедливости ради надо признать: Финансовый университет мне бывший друг, но истина дороже. Число бедных в России все-таки сокращается. Правда – вместе со всем населением России.

Вице-премьер Татьяна Голикова заявила о тенденции к снижению населения. Напомним, что население России уменьшилось в минувшем году более чем на полмиллиона.

Могут ли здесь помочь примитивные идеи либералов кудринского толка по финансовой помощи населению? Нет, по словам Голиковой: «для увеличения продолжительности жизни в России необходимо сделать медицинскую помощь более доступной и качественной» и «крайне важно продвигать здоровый образ жизни, бережное отношение населения к своему здоровью».

Так что, видимо, вместо программ повышения уровня жизни населения стоит ожидать программу пропаганды здорового образа жизни и новых ревоплощений российской агитационной классики про «умывальников начальника и мочалок командира».

3

Пока же население России продолжает уменьшаться и фразу «Мы его теряем!» россияне вполне могут применить даже ко многим известным соотечественникам. Например, зять бывшего президента России и советник нынешнего Валентин Юмашев в прошлом году купил дом на острове Сен-Бартелеми в Карибском море.

Прессу так привлек этот факт, что г-ну Юмашеву пришлось объяснять: хижина куплена на законные доходы и даже в ипотеку. Правда, как сообщает РБК, через компанию, созданную «для приобретения объектов недвижимости». Вряд ли такую компанию создавали для покупки ОДНОГО объекта недвижимости.

Означает ли это, что г-ну Юмашеву придется влезать во все новые и новые ипотечные кредиты – истории пока неизвестно.

С другой стороны, а где же еще покупать сегодня недвижимость человеку, который уже скоро как четверть века «не оплачивается из бюджета»? Не в Калининграде же, который, как сообщает РИА, стал «лидером в России по росту цен на квартиры».

Цена квадратного метра здесь только за последние три месяца выросла на 8-11%. За год же в среднем в России жилье подорожало на 12%, в некоторых регионах – на 20-30%. В связи с этим Федеральная антимонопольная служба по указанию президента страны проверит обоснованность роста цен на жилье.

Многие чиновники полагают, что причина этого роста – льготная ипотека под 6,5%. На вышеупомянутом острове Сен-Бартелеми ипотека, правда, в три раза дешевле, а роста цен нет. Чем объяснить это феномен – об этом речь у чиновников не заходит.

То ли островок несравним с Калининградом и Барнаулом, то ли никто не хочет селиться рядом с пиратами – как прошлыми, так и современными. То ли еще что-то…

4

Впрочем, благодаря тому же агентству РИА появилась еще одна версия причин роста цен на жилье: «Квартиры в Москве покупают за любые деньги из страха перед ЦБ».

Имеется в виду потенциальное повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке, ну и, видимо, то, о чем в приличном обществе не говорят – риски обрушения рубля.

Как отмечают опрошенные РИА эксперты, решение Центробанка по ставке «стало для рынка чем-то вроде знака «Впереди опасный поворот».

Этот комментарий напоминает старый советский анекдот об иностранце, который свалился в яму на дороге и укоризненно сказал своему советскому другу: «У нас в стране, чтобы обозначить опасные места, на их границе ставят маленькие красные флажки». На что советский человек справедливо парировал: «А ты, когда въезжал в нашу страну, большой красный флаг видел?»

Тема страхов и Центробанка поддержана в эти дни одним из его руководителей, первым заместителем председателя Банка России Сергеем Швецовым. Г-н Швецов посоветовал россиянам универсальное средство, как избежать обмана со стороны банкиров – вообще не посещать офисы банков.

Об этом он заявил в рамках недавно завершившейся Недели финансовой грамотности. Совет в целом безупречен: если не ездить на море, то не утонешь в нем, если не ходить в горы – не упадешь с горы. Этот логический ряд можно продолжать долго.

И напоминает он уже не анекдот, а рассказ Ильфа и Петрова, в котором фигурировала дама, никогда не выходившая на улицу, потому что там можно встретить мужчин.

«– А мужчины – это неприлично. – Что ж тут неприличного? – говорили ей. – Ведь они ходят одетые. – А под одеждой они все-таки голые! – отвечала дама. – Нет, вы меня не собьете!»…

Но более любопытна другая логика. Итак, Банк России семь лет проводил политику усиления регулирования и очищения банковского рынка от недобросовестных участников. И вот теперь, когда эта титаническая работа проделана, а от тысячи российских банков осталось менее 400, россиянам дают совет вообще в них не заходить, чтобы не обманули?

Если так, то с тем же успехом на Неделе финансовой грамотности мог выступить не только первый зампред Центробанка, но и другой, не менее авторитетный персонаж с известной речью: «Мы строили-строили и, наконец, построили»…

5

Тем временем, Центробанк, вдохновленный успехами в деле регулирования банковской системы, заявил, что теперь «займется тюнингом экосистем».

Регулятор опубликовал доклад «Экосистемы: подходы к регулированию» и отмечает, что считает важным не допустить появления на этом рынке монополий. С другой стороны, представители ЦБ понимают, что экосистем не может быть много.

В качестве примеров зарождающихся российских экосистем Центробанк называет Сбербанк, группу «Тинькофф», ВТБ, «Яндекс», Mail.ru Group и МТС.

Остается надеяться, что Банку России удастся найти полезные для россиян решения и эта история не закончится советом не заходить теперь и в экосистемы…

Свой вклад в дело совершенствования финансового рынка страны сделала в эти дни и партия «Справедливая Россия». Депутаты от этой партии вносят в Думу проект закона о создании строительных сберкасс. Суть проекта – создать альтернативу ипотеке, по подобию касс, созданных после второй мировой войны в Германии.

Проект о стройсберкассах уже вносился в Думу в 2007 и 2016 годах и вот – его третья реинкарнация. Полагаю, что следующая инициатива этого законопроекта будет предпринята в 2026 году.

Почему такая точность прогноза – думаю, понятно: проект о стройсберкассах благополучно и громко вносится в годы думских выборов, а затем столь же благополучно откладывается «про запас».

Исключением, как несложно заметить, стали лишь выборы 2011 года, когда у председателя «Справедливой России» Сергея Миронова происходил карьерный коллапс (он был отозван с поста председателя Совета Федерации) и партия лепила свою избирательную программу в весьма сложных и форс-мажорных условиях. Так что остается с интересом и попкорном наблюдать за новыми приключениями идеи создания альтернативы ипотеке в российском парламенте.

И здесь опять логично вспомнить уже упоминавшегося авторитетного персонажа: «Не горюй, Гена! Отдохнем и завтра снова попробуем!»

6

Недавно стало известно, что расходы консолидированного бюджета России в 2020 году оказались самыми большими за всю историю Российской Федерации. В 2020 году федеральные расходы выросли на 25% в сравнении с 2019 годом.

По данным Счетной палаты, дополнительные расходы составили не менее 2,9 трлн. рублей, а в целом госрасходы России в 2020 году достигли 42,15 трлн. рублей.

В Совете Федерации тут же прореагировали: вице-спикер Николай Журавлев заявил, что рекордные госрасходы не несут рисков для бюджета. И с этим трудно не согласиться: конечно, они несут риски не для бюджета, а для населения – риски повышения налогов, платежей и штрафов.

Хотя, разумеется, недавняя идея парламентариев обложить штрафами «нерадивых родителей» связана не с желанием собрать с населения побольше денег, а исключительно заботой о подрастающем поколении.

Есть и другое мнение о госрасходах.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей и советник президента России Борис Титов заявил, что «важен не объем бюджетных вложений, а то, на что именно тратятся деньги».

Он считает, что расходование бюджетных средств во время пандемии похоже на «дырявое решето» и что расходы государства в России не стимулируют развитие экономики страны.

7.

Финишируем новостью, близкой как теме расходов, так и Дню космонавтики. Кроме космоса, Россия была лидером мирового вертолетостроения, о чем мы говорили в 10-м выпуске «1001 секунды об экономике».

Как сообщают СМИ, объединенное конструкторское бюро всемирно известных вертолетом «Ми» и «Камов» получит от государства 500 млн. рублей на цифровизацию производства вертолетостроения в России. В пересчете на доллары это составляет $8 млн.

Читайте также:  Как продать квартиру с незаконной перепланировкой, риски покупателя, как узаконить

Или 12% от суммы выявленных Счетной палатой нарушений в «Роскосмосе». Или 0,3% от суммы, предполагаемой для цифровизации «Газпрома».

Полагаю, что в этом месте вполне уместно вспомнить эпизод еще из одного известного фильма, посвященного космонавтике, – «Марсианин»: «Наверное, он хочет сказать: «Вы охренели?!»

Редакция Finversia.ru может не разделять точку зрения авторов, материалы которых опубликованы в рубрике «Оценки».

Cравнение ипотеки с альтернативными вариантами: Плюсы и минусы

Ипотека по сути своей – это целевой банковский кредит, выдаваемый на покупку недвижимости под ее залог. До истечения срока кредита или полного погашения долга недвижимость остается в залоге у банка, следовательно заемщик, являясь формальным собственником, не может ей распоряжаться в полной мере (например, нельзя продать квартиру в ипотеке). Банк выдает заем на определенных условиях, под проценты, поэтому в результате вы переплачиваете существенную сумму. Понятно, что многое зависит от конкретных особенностей того или иного кредитного продукта, но в целом можно выделить ряд преимуществ и недостатков по сравнению с альтернативными вариантами.В целом, использование потребительского кредита при покупке квартиры актуально, когда требуется небольшая сумма, а заемщик сможет вернуть ее в короткий срок. Как правило, банки максимально упрощают и ускоряют процедуру получения потребкредитов, поэтому их использование в какой-то мере оправдано. С другой стороны, ставки по потребительским кредитам в 1,5-2 раза выше, чем по ипотеке, так что позволить себе потребительский кредит могут единицы.

Плюсы ипотеки по сравнению с кредитом:

  • процентные ставки существенно ниже;
  • длительный срок (платежи можно уменьшить за счет увеличения срока);
  • крупная сумма;
  • возможность привлечь созаемщиков, разделив обязательства.

Минусы ипотеки по сравнению с потребительским кредитом:

  • обязательно внесение первоначального взноса (при потребительском кредитовании он не требуется);
  • квартира становится залогом (при потребкредите залог не оформляется вовсе, а обеспечением становится поручительство, и то не всегда);
  • обязательное страхование залога;
  • более сложная процедура: требуется внушительный пакет документов, обязательно участие банка во всех этапах заключения сделки (в том числе, проверка договора купли-продажи), жесткие требования к заемщикам со стороны банка.

Многие будущие покупатели рассматривают и такой вариант, как накопления. Понятно, что в данном случае плюсов действительно много, но основной минус их перевешивает – купить квартиру вы сможете лишь в долгосрочной перспективе, о «здесь и сейчас» речи не идет. Вариант подходит тем, кто имеет место для проживания и не арендует жилье.

Плюсы ипотеки по сравнению с накоплением:

  • вы сразу пользуетесь квартирой – не нужно платить за съемное жилье или жить с родителями;
  • квартира приобретается по фиксированной стоимости, то есть покупатель застрахован от возможных скачков цен;
  • деньги с течением времени дешевеют, поэтому платить за жилье здесь и сейчас выгоднее, чем откладывать покупку на потом.

Минусы ипотеки по сравнению с накоплением:

  • фиксированный платеж – если откладывать накопления вы можете столько, сколько хотите, то платеж по ипотеке
  • фиксирован и обсуждению не подлежит;
  • накопления можно пустить в оборот, заработав на инвестиционной деятельности, ипотека же всегда «в минус»;
  • переплата банку может достигать 50-70%;
  • в случае невыполнения обязательств по кредиту есть большая вероятность остаться без жилья и с долгами.

Аренда – это использование чужой жилплощади для проживания. Если на западе аренда жилья на длительные сроки практикуется повсеместно и люди не видят ничего зазорного в том, чтобы всю жизнь снимать квартиры, то в России такая практика не приживается. У нас собственная квартира – это синоним благосостояния. Правда сейчас экономические реалии вносят свои коррективы. Для многих аренда – единственная возможность иметь отдельное место для проживания. Платежи при аренде и ипотеке приблизительно одинаковы, поэтому оценивать эти варианты приходится, исходя из других параметров.

Плюсы ипотеки по сравнению с арендой:

  • покупатель в конечном итоге становится собственником недвижимости – это капитальные инвестиции, которые при любом раскладе окупятся;
  • выселить из квартиры вас не могут;
  • поднять плату за кредит банк не имеет права, в то время как арендодатели регулярно повышают стоимость аренды.

Минусы ипотеки по сравнению с арендой:

  • ответственность за недвижимость полностью лежит на заемщике, в то время как арендатор просто платит за
  • квартиру и может не участвовать в решении вопросов, связанных с правом собственности и ответственностью;
  • переплата банку по процентам может достигать стоимости двух квартир;
  • заемщик на долгое время оказывается привязанным к одной жилплощади: при разъездном графике работы, например, аренда оказывается более приемлемым вариантом.

Рассрочка платежей при покупке квартиры не пользуется особым спросом, главным образом, потому что продавец в этом случае теряет деньги: сумма, которую он может получить при продаже, делится на несколько частей, а деньги, как известно, со временем дешевеют. Рассрочка предполагает внесение небольшого первоначального взноса и распределение платежей на относительно небольшой период – как правило, до 2 лет. Вариант подходит при наличии высокого дохода и нежелании сотрудничать с банками.

Плюсы ипотеки по сравнению с рассрочкой:

  • объект недвижимости и продавец проходят тщательную банковскую проверку;
  • небольшой ежемесячный платеж;
  • квартира приобретается по рыночной цене (при рассрочке увеличивается стоимость квадратного метра жилья);
  • право собственности оформляется сразу после заключения договора купли-продажи (при рассрочке это возможно только после внесения всей суммы).

Минусы ипотеки по сравнению с рассрочкой:

  • необходимость проходить процедуру одобрения;
  • высокая переплата по процентам;
  • жесткие требования к заемщику и залогу;
  • дополнительные траты по страхованию и оценке залога;
  • квартира остается в залоге у банка весь срок кредитования.

Еще по теме:

Какая есть альтернатива ипотеке — программы и способы решения вопроса с жильем

Ипотека является одним из самых распространенных способов покупки квартиры. Практически каждый банк предлагает один или несколько вариантов для разных категорий граждан.

Это действительно достаточно выгодный и удобный способ приобретения жилья, однако не единственный. Прежде чем идти в банк за ипотекой, следует рассмотреть и другие возможности.

Вероятно, для кого-то они окажутся более привлекательными.

Варианты приобретения жилплощади

Средства массовой информации, в частности «Российская газета», называют альтернативой ипотеке специальные льготные выплаты, разработанные правительством в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами».

Но их проблема в том, что если у гражданина или целой семьи вообще нет средств для покупки недвижимости, этого льготного субсидирования без оформления ипотеки на покупку жилья не хватить. Есть иные способы не прибегать к ипотечному кредитованию и колоссальным переплатам за жилье.

О них пойдет речь далее.

Долевое строительство

Долевое строительство — это покупка квартиры в доме, который еще не построили. Гражданин вносит первоначальный взнос, а также ежемесячные платежи по остатку суммы до сдачи дома.

Покупка квартиры от застройщика может быть более выгодной, особенно на начальных этапах строительства здания, так как фактически покупатель забирает квартиру по себе стоимости без доплат.

Однако также этот способ имеет множество рисков, связанных с недобросовестными застройщиками, которые могут не сдать дом вовремя, или не построить его совсем.

Покупка квартиры через кооператив

Такой способ напоминает долевое строительство, так как покупка оформляется через застройщика будущими жильцами, которые вносят оговоренные по договору платежи.

Основной разницей становится тот факт, что покупка через кооператив проводится в уже готовой новостройке. Сразу после покупки гражданин может въехать в свою квартиру и продолжать оплачивать ежемесячные платежи.

Рисков с недобросовестным продавцом намного меньше, однако итоговая стоимость может быть несколько выше, чем при долевом строительстве.

Аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом — один из самых привлекательных методов приобретения жилья. Покупатель сразу заселяется в квартиру. При этом вместо обычно оплаты аренды ежемесячные платежи идут в счет покупки жилья.

Процентные ставки по таким сделкам самые низкие, но эта разновидность приобретения жилья не популярна в России.

Очень малая часть продавцов согласны на такие условия, поэтому покупателю придется потратить много сил на поиск подходящего арендодателя.

Лизинг недвижимости

Лизинг квартиры является разновидностью аренды жилья с последующим выкупом. Однако продавцом в случае с лизингом, может стать только юридическое лицо. Арендодатель составляет с продавцом договор на долгосрочную аренду жилья. При этом оплата аренды идет в ход погашения стоимости квартиры под определенный процент.

В конце срока аренды гражданин может либо продлить договор аренды-лизинга, либо полностью погасить остаток суммы для покупки недвижимости.

Как и в случае с арендой с последующим выкупом этот способ применяется крайне редко, так как в России практически нет организаций, которые занимаются лизингом недвижимости с частными лицами.

Использование нецелевого кредита

Нецелевой кредит можно назвать подвидом ипотеки, так как деньги для покупки жилья гражданин берет у банка.

Не все банковские организации предоставляют возможность получения большой суммы в качестве нецелевого кредита. Кроме того, такие займы имеют достаточно невыгодные условия по сравнению с ипотечным кредитованием.

Кроме высокой процентной ставки стоит учитывать и срок возвращения платежа, который обычно не превышает 10-15 лет.

Помощь государства

Граждане, которые работают на государственных должностях, имеют право на получение бесплатного жилья. Однако очередь на такую недвижимость движется настолько медленно, что надеяться на льготную квартиру можно в лучшем случае к пенсии.

Вместо бесплатной квартиры государство проводит различные акции и программы, благодаря которым можно приобрести жилье по льготной цене. Такими являются материнский капитал, поддержка детей-сирот, субсидии для многодетных семей или иных льготных категорий граждан.

Стоит помнить, что поддержка государства — это способ уменьшить стоимость квартиры, но основную сумму придется выплачивать из собственных сбережений или кредитов.

Помощь работодателя

Некоторые крупные корпорации предоставляют своим сотрудникам особые условия для приобретения квартир.

Как правило, квартиры в новостройках изначально приобретаются самой организацией за счет собственных средств, после чего распределяются между сотрудниками по льготной цене. Получить квартиру с поддержкой работодателя намного проще, чем с помощью государственных программ.

Однако стоит отметить, что не все крупные предприятия предоставляют такую услугу. Кроме того, для получения квартиры сотрудник должен проработать определенное количество лет.

Использование собственных сбережений

Покупка квартиры любым способом предполагает, что гражданин в конечном итоге потратит из собственных средств не только стоимость самого жилья, но и комиссию за «рассрочку» платежей. Поэтому покупка из собственных сбережений кажется более продуманным методом приобретения недвижимости.

Необходимо грамотно распределить бюджет и снизить расходы, чтобы ежемесячно откладывать значительную сумму. Существенным недостатком этого метода является инфляция. Сбережения будут обесцениваться, а стоимость недвижимости — расти.

Из-за этого мечта о покупке жилья за счет собственных средств может так и остаться несбыточной.

Заключение

Покупка жилья с помощью ипотечного кредитования — ответственный и затратный шаг, поэтому прежде чем заключать сделку, стоит хотя бы задуматься об альтернативных вариантах.

Возможно, ипотека в итоге окажется самым надежным и правильным, но существуют граждане, которые оценят по достоинству и другие способы.

Ведь есть и более дешевые варианты приобретения жилья, несмотря на допустимые риски.

Альтернатива ипотеке в 2019 году: какие варианты есть?

Какие существуют альтернативы ипотеке?

Существуют различные альтернативы ипотеке. Такие варианты предусматривают постепенный расчет с продавцом.

Читайте также:  Договор аренды комнаты между физическими лицами в 2020 году – образец

Различные альтернативные способы приобретения жилплощади

Многие семьи интересуются, есть ли альтернатива ипотеке. В определенных случаях оформление ипотеки для потенциального покупателя квартиры является невозможным.

Причин здесь может быть множество: негативная кредитная история, человек не может подтвердить свой доход, собрать весь пакет документов, из-за нестабильности трудоустройства. Финансовая организация едва ли пожелает связываться с таким ненадежным заемщиком.

Кроме возможности получения ипотечного кредита следует рассмотреть другие варианты решения жилищной проблемы. Их несколько, и у каждого есть свои преимущества и недостатки.

Самые распространенные в России:

  • жилищный кооператив;
  • оформление нецелевого займа;
  • аренда жилья с его последующим выкупом;
  • лизинг жилья;
  • государственные и региональные программы по финансовой поддержке и помощи при приобретении квартиры;
  • корпоративная поддержка от работодателя;
  • накопления.

Кооператив

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольное объединение людей для строительства квартир в многоквартирном доме.

Виды жилищных кооперативов:

  1. Накопительный (ЖНК). Пайщик должен вступить в кооператив, оплатить вступительный взнос, и он может сразу заселиться. Основная цель – не строительство жилья, а покупка его в готовом объекте с помощью объединения взносов участников. После заселения пайщик продолжает платить взносы. Размер и периодичность указываются в договоре.
  2. Строительный (ЖСК). Его создают для строительства многоквартирного дома силами участников. Это подходящий способ возвести жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Но риски также высоки. После завершения возведения ЖСК обычно преобразуется в ТСЖ.

Преимущества:

  • лояльное отношение к участникам;
  • небольшой паевой взнос, чтобы закрепить за собой конкретную квартиру;
  • минимальный пакет документов;
  • нет созаемщиков, поручителей, залога;
  • возможность личного контроля за ходом строительства;
  • платеж вносится частями, график индивидуальный.

Участие в ЖСК – не рассрочка в чистом виде. Пайщик все равно платит проценты (2-3% годовых), которые идут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатки:

  • деньги нужно вернуть за меньший срок, чем ипотечный кредит (10-15 лет);
  • высока вероятность того, что строительство подорожает, и появятся другие затраты в период погашения долга;
  • нормативно-правовые акты РФ, которые регулируют деятельность ЖСК, неидеальны, в нем много пробелов;
  • выход из кооператива – процедура сложная.

Алгоритм действий по созданию ЖСК:

  • проводится собрание учредителей кооператива, его протоколируют;
  • утверждается Устав ЖСК;
  • оплачивается госпошлина;
  • некоммерческое товарищество регистрируется в Едином Госреестре;
  • утверждается Правление, Председатель, члены ревизионной комиссии.

Устав – главный документ, в котором прописывается и указывается все в рамках действующего законодательства. Дополнения вносятся на общих собраниях, регистрируются в государственном реестре юридических лиц.

В Уставе указывают:

  • способ приема новых членов в кооператив;
  • размер первоначального взноса или пая;
  • процедура выхода из кооператива и другие детали.

Сначала учредителей должно быть не меньше пяти. Далее вносятся паи. Членов кооператива не должно быть больше, чем жилых помещений в доме. Минимальное жилое помещение – комната в отдельной квартире.

Банк может быть соучредителем и членом кооператива, к примеру, для постройки квартир своим сотрудникам. Только на этих основаниях.

В стоимость работ не входит прибыль от продаж самой подрядной строительной организации, что позволяет сократить цену строительства на 30%.

Например, стоимость квартиры – 3 миллиона рублей. В ипотеку ее можно взять с немалой переплатой, которая составляет более двух миллионов за 6 лет и до четырех с половиной миллионов за 12-15 лет.

Если ипотеку взять более чем на 20 лет, заемщик отдает банку тройную стоимость жилья. Тогда квартира обойдется в 8,9, а то и 10 миллионов рублей.

При ЖСК от стоимости квартиры отнимаем 30%, и квартира обойдется в 2100 000 рублей, которые выплачиваются частями согласно Уставу.

Но одна из сложностей ЖСК состоит в том, что не все могут заняться открытием, не все верят в свои силы, сложно отыскать партнеров.

Другие преимущества объединений:

  • землю под строительство многоквартирного дома администрация выделяет безвозмездно;
  • готовый проект типового здания отдают кооперативу бесплатно;
  • администрация района должна оказывать содействие в подключении дома к инженерно-технической инфраструктуре;
  • есть льготные программы для льготной категории граждан.

Нецелевой займ

Множество российских банков предлагает массу программ кредитования с размером заемных средств 5-10 миллионов рублей. По ним не требуется поручительство или передача имущества в залог.

Основной недостаток – высокая процентная ставка, несравнимая с ипотечным кредитом: примерно 16-19% годовых. Но если покупатель квартиры планирует быстро рассчитаться с банком, оформить такой кредит логичнее: не придется тратить много времени на обременение жилой площади, затем на его снятие, оценку и другие необходимые процедуры.

Аренда

Другая альтернатива ипотеки – аренда с выкупом. Данная идея довольно привлекательна, особенно среди семей с небольшим доходом. Но такой способ приобретения жилой площади не получил массового распространения в России из-за популярности разных схем мошенничества.

Если тщательно заняться оформлением документов, можно выгодно договориться с хозяином квартиры. Некоторые владельцы жилой площади готовы идти на уступки в вопросе оплаты, особенно если квартира находится в отдаленных районах или арендатор – родственник.

Выкупом снимаемой квартиры можно получить неплохой вариант на вторичном рынке. Если семья с детьми долго снимает одно и то же жилье, она привыкает к району. Остаться в этой квартире будет для них желаемым вариантом.

Лизинг квартиры

Этот финансовый инструмент крайне непопулярен в России. Суть – долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. После подписания договора лизинга лизингополучатель получает квартиру в пользование на длительный срок.

Лизингодатель – строительная компания или агентство. При истечении срока договора лизингополучатель вправе продлить его или выкупить жилье по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель, лизингополучатель. Клиент должен вносить ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются, если лизингополучатель намерен выкупить квартиру и оформить ее в собственность.

Аванс составляет 10-50% от стоимости жилья. Договор лизинга заключается на срок до 10 лет. В собственность квартира переходит только после выполнения всех финансовых обязательств. Это главное отличие от ипотеки, где заемщик становится собственником сразу.

Лизинг экономит время клиентов, сокращает формальности. Достаточно предоставить паспорт, ИНН, свидетельство пенсионного страхования и анкеты заявителя.

Государственные программы

Это могут быть:

  • субсидии (процентное соотношение от рыночной стоимости жилья);
  • безвозмездная материальная помощь (материнский или семейный капитал);
  • льготные ипотечные займы (со ставкой ниже обычной);
  • социальные займы (доступны малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций).

Альтернативная сделка с ипотекой

Когда граждане при покупке новой квартиры продают старую. Люди решают улучшить свои жилищные условия, уже имя собственную квартиру, но полной суммы денег для оплаты нового жилья нет. Тогда они приходят в банк, чтобы оформить ипотеку.

Процесс оформления такой ипотеки:

  • продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свою квартиру и при согласии сторон получает аванс;
  • идет поиск новой квартиры;
  • полученный аванс передают продавцу нового жилья (все авансовые деньги учитываются в авансовом договоре);
  • гражданин подает заявку в банк с полным пакетом документов;
  • если банк согласен, заключается договор купли-продажи, регистрируется в Регистрационной палате или МФЦ;
  • покупатель первого жилья размещает в ячейке сумму по договору, которую затем получает продавец второго жилья, а доступ к ячейкам появляется после регистрации сделки;
  • заемщик и банк заключают кредитный договор, и на покупаемую жилплощадь накладывают обременение;
  • заемщик получает купленное жилье по акту приема-передачи.

Некоторые работодатели (это относится в основном к крупным компаниям и холдингам федерального и регионального значения) поддерживают своих сотрудников финансово, выдают им льготные кредиты, субсидии, строят многоквартирные дома или предоставляют жилье в аренду. Процентные ставки обычно ниже, чем в банке.

Можно привести пример: ипотека от государственной компании Российские Железные Дороги (РЖД). Эта программа дает возможность сотрудникам указанной компании получить квартиру по льготным годовым ставкам.

Преимущество – небольшой первоначальный взнос, а иногда и его отсутствие. Также будущие собственники могут оформить специальную ипотечную субсидию, благодаря чему снизятся затраты на оплату задоженности.

Для получения таких ипотек необходимо отвечать следующим условиям:

  1. Сотруднику не должно быть менее 19 лет, на момент погашения долга он не должен быть старше 65 лет.
  2. В компании нужно проработать не менее трех лет.
  3. Заработная плата. Размер зарплаты должен превышать размер ежемесячной платы долга в два раза.
  4. Предоставляется ипотека только нуждающимся. Такое положение подтверждается с помощью справки. Еще лучше, если сотрудник состоит на учете в соответствующих органах.
  5. Ипотеку выдают только сотрудникам РЖД. При увольнении сотрудника переводят на общие невыгодные условия по ипотеке.

Если в семье сотрудника есть несовершеннолетние дети, можно получить дополнительные субсидии, т.е. дополнительные метры.

Накопления

Вариант с накоплениями – путь для терпеливых людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Экономия и оптимизация семейного бюджета высвобождает дополнительные средства, которые затем идут на оплату части квартиры. Редкие семьи склонны к подобному варианту покупки жилой площади.

Рассрочка

Первоначальный взнос больше, чем при ипотеке. По рассрочке обычно продают квартиры в отдаленных микрорайонах, где спрос пока маленький, но бывают и исключения.

Рассрочка может подойти той категории покупателей, которые параллельно продают другое жилье, к примеру, свою старую квартиру. Обычно сбережений хватает на первоначальный взнос, а остальная сумма вносится через несколько месяцев, когда недвижимость реализуется на вторичном рынке.

Другая категория – клиенты, которые имеют большой первоначальный взнос и не желают связываться с ипотечным кредитом. Здесь рассрочка помогает избежать переплат по процентам.

Также рассрочкой иногда пользуются обеспеченные граждане, которые не желают выводить деньги из бизнеса или закрывать депозит в банке.

Преимущества:

  • можно избежать переплат по процентам (если у покупателя есть деньги на первоначальный взнос и стабильный доход, а также если старая квартира будет реализована на вторичном рынке после заключения сделки по приобретению жилья в новостройке);
  • гибкий график платежей (застройщики предлагают разные схемы выплат в рассрочку).

Недостатки:

  • значительные промежуточные платежи, что может не подходить покупателям жилья эконом-класса (это касается короткой рассрочки, на 1-2 года);
  • длинная рассрочка (на несколько лет) по срокам приближена к ипотеке, но застройщики обычно просят проценты на остаток.

У рассрочки при оформлении больше рисков, чем у ипотеки. Покупаемое в рассрочку жилье будет находиться в собственности застройщика, пока заемщик не сможет выплатить полную стоимость квартиры.

В ипотеке иначе – заемщик становится собственником сразу, но квартира находится в залоге у банка. Если застройщик обанкротится, и недостроенный объект передадут другой компании, новый застройщик может предложить заемщикам выплатить неоплаченные метры по новой стоимости.

Также нужно помнить о санкциях, если по платежам будет просрочка, и условиях расторжения договора.

Ипотечный кредит — далеко не единственный путь решить жилищную проблему. Кроме ипотеки вполне подходит участие в жилищно-строительном кооперативе, лизинг, оформление нецелевого займа, аренда жилья с последующим выкупом, помощь государства и работодателя.

Выбор есть, и необходимо подобрать тот, который подходит именно Вам. Сначала необходимо учесть все преимущества и недостатки таких путей.

Ссылка на основную публикацию