Рынок ипотеки России в 2022 году: анализ, статистика и прогнозы

В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.

В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет.

Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ.

Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.

Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период.

К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос.

Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.

В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается.

Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.

С его оценкой согласенкоммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к «сбалансированной норме» — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится.

Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе «во вред». Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна.

Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.

Рынок ипотеки России в 2022 году: анализ, статистика и прогнозы

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.

Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости.

При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов.

В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.

В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос.

Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр.

Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.

По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов.

От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево.

Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.

Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт.

В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.

Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза).

В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка.

Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Олег Новосад.

Из-за снижения спроса в 2022 году на «загородке» возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры.

Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%.

При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.

Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.

Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.

В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного.

В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%.

Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.

Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья.

В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в «штуках» количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в «метрах» сокращение может быть ещё более масштабным.

На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.

В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах.

В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

Читайте также:  Vr ипотека 2022: банки, условия, втб

Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе).

Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно.

Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.

Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.

Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье

Недвижимость — самая надежная инвестиция. Или нет? По некоторым оценкам, в новом году цены на жилье будут расти медленнее и не превысят темп инфляции. Разбираемся с экспертами, стоит ли сейчас покупать квартиру, от чего зависит динамика цен и как лучше всего совершить сделку

Надежда Коркка

Управляющий партнер компании «Метриум»

Сергей Ковров

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости»

Генеральный директор госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предсказал, что в 2022 году рост цен на недвижимость не превысит рост инфляции.

Это может означать, что сейчас удачное время для инвестиций в жилье, можно покупать квартиру и сдавать, получая пассивный доход.

Но все не так просто, и, для того чтобы рост цен на жилье действительно не превышал инфляцию, должно активно вмешаться государство.

Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции.

Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года.

Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.

Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».

Стоит ли инвестировать в недвижимость в новом году?

Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.

Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД.

Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%.

В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.

Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».

Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств.

Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.

Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.

Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.

Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».

Что влияет на цены на недвижимость?

Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов.

Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе.

При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации.

За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы.

15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств.

Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».

Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».

Как лучше покупать?

Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.

01

Перед покупкой изучите все возможные риски

Для первичного и вторичного рынка жилья это будут разные факторы.

Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.

Проверьте репутацию девелопера и оцените масштаб его деятельности. Если это крупная компания федерального уровня, то риск покупки недвижимости в строящемся доме будет меньше, чем у какого‑нибудь локального девелопера с небольшими оборотами продаж.

Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют.

Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».

02

Определите цель покупки недвижимости

Не стоит гнаться за самым дешевым предложением на рынке или выбирать наобум ради скорой покупки и моментального вложения денег.

Надежда: «Выгодная покупка недвижимости — необязательно синоним экономии. Скорее следует говорить об оптимальном соотношении характеристик проекта, локации и цены.

Более того, поиск самого дешевого предложения не должен становиться сверхзадачей: зачастую такие ЖК расположены в не самых удачных районах с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности инфраструктуры и социального окружения».

Сергей: «Все зависит от конкретного случая.

Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации.

Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».

03

Не бойтесь обращаться к риелторам

Эксперты советуют обращаться к проверенному специалисту, он однозначно поможет сохранить время, деньги и нервы. Помимо прочего риелторы соблюдают все правовые нюансы и знают особенности.

Конечно, здесь тоже есть свои риски, и стоит проверить отзывы о работе и репутацию специалиста, к которому вы обращаетесь, ведь нет никаких универсальных стандартов для их деятельности, и их работа никак не лицензируется.

Обращайте внимание на детали и просите контакты у знакомых.

Дешевой ипотеки не будет, но спрос останется: прогноз на 2022 год

17 ноября 2021, 09:34

Пресс-служба мэра и правительства Москвы, Денис Гришкин

Повышение ключевой ставки не приведет к падению спроса ипотечного кредитования, отмечают аналитики.

Москва. 17 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Повышение ключевой ставки приведет к подорожанию ипотеки, но спрос все равно останется стабильным, считают опрошенные «Интерфаксом» эксперты рынка.

Ставки растут

В последнее время банки стали менять условия по ипотечным программам. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки Центробанком (ЦБ). С начала года ключевая ставка увеличилась на 3,25 п.п. до 7,5%, хотя еще в марте она равнялась 4,25% годовых. Последнее повышение — уже шестое — было в октябре на 0,75 п.п, а также уже анонсировано дальнейшее повышение в декабре.

«Таким образом, средняя ставка в программах для заемщиков кредитов на новостройки уже достигла 8,64% годовых, а на покупку вторичного жилья — 8,83%», — рассказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева отметила, что пока ставки по ипотеке не преодолели психологический барьер в 9%. Она напомнила, что в январе 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9%, сейчас — не превышает 8,9%.

Но банкам и застройщикам предстоит выстроить новые модели продаж.

«Также неутешительный прогноз опубликовал Центробанк по изменению ключевой ставки в ближайшие годы. В следующем году по прогнозу ЦБ она составит 7,3-8,3%. В связи с этим дешевой ипотеки ждать не приходится, поэтому доля спецпродуктов у застройщиков должна вырасти», — пояснили в ГК «Инград».

Еще одним фактором стало ужесточение денежно-кредитной политики. По мнению экспертов рынка, это связано с ускоряющимися темпами инфляции, которая в ноябре года превысила 8,1% в годовом выражении. И данные риски будут только нарастать.

«Банки отреагируют изменением денежно-кредитной политики. Сбербанк подтвердил этот тренд, повысив 15 ноября ставки по ипотеке на новостройки до 8,8%, на 0,4 п.п. Подорожала ипотека у многих серьезных игроков: «Абсолют банка», «Промсвязьбанка», а вскоре повысит и ВТБ», — подчеркнула гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Читайте также:  Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей, документы

Эксперты отмечают, что из-за повышения ключевой ставки значительно увеличилась стоимость фондирования для банков. Доходность по пятилетним облигациям федерального займа — ключевого ориентира стоимости фондирования выдачи ипотеки уже составляет почти 8,4%. В апреле она была на уровне 6,8%.

Неутешительный прогноз

В ВТБ, в свою очередь, считают, что в 2022 году, несмотря на повышение ключевой ставки, спрос клиентов на ипотеку останется стабильно высоким.

А вот Владимир Щекин отметил, что к низкому уровню — 4-5% годовых ключевая ставка вернётся, по прогнозу ЦБ, только в 2023 году. Его мнение, что заметно снизится покупательская активность в 2022 году.

«В 2019 году, когда средние ставки достигли 9% годовых, темпы выдачи ипотечных кредитов сразу замедлились. Сейчас ситуация осложняется тем, что в среднем цены на новостройки выросли за последний год примерно на треть. В таких условиях спрос на ипотеку снизится, а многие оставшиеся у банков клиенты переориентируются на кредиты для покупки вторичного, а не нового жилья», — заявил Щекин.

По словам директора департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, ЦБ обращает внимание на необходимость решительнее сдерживать инфляцию. Поэтому ставки по ипотеке могут пойти вверх за повышением ключевой ставки.

«Уже сейчас средняя ставка по ипотеке на новостройки без учета льготных программ приближается к 9%. Полагаю, что при дальнейшем повышении инфляционного давления и росте ключевой ставки для противодействия таким процессам есть вероятность, что в 2022 году ипотека преодолеет рубеж в 10% годовых», — отметил Веселков.

По данным мониторинга ДОМ.РФ, средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в России сейчас составляет 8,66%, на «вторичку» — 8,85%, на рефинансирование — 8,6%.

«Мы видим, что наибольший рост ставок наблюдается на рынке вторичного жилья. При этом ставки на жилье в новостройках будут ниже, так как большинство застройщиков и банков могут предложить собственные программы субсидирования», — предположил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Популярность «Семейной ипотеки»

После изменения условий программы льготной ипотеки и снижения суммы кредита с 12 до 3 млн рублей продажи в Московском регионе просели, подсчитали в ГК «Инград». Но при этом вырос спрос на «Семейную ипотеку» после модернизации программы в июле. Условием для участия является рождение ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Например, в ВТБ доля программы в общем объеме выдач по итогам октября достигла 13%, увеличившись с июля на 9 п.п. С начала года в банке выдали уже почти 15,5 тыс. кредитов на 58,7 млрд рублей по «Семейной ипотеке». Доля покупателей по данной программе в РФ составляет от 8% до 20%.

Программа будет действовать до 31 декабря 2023 года, но ее могут продлить или переделать, чтобы сохранить в качестве господдержки семей.

Льготные программы

А вот программа «Господдержка — 2020» не является популярной у покупателей, поскольку по ней максимально у банка можно занять 3 млн рублей. Купить в таком случае новое жилье можно только в провинции, в Москве это практически нереально.

По мнению Федосеевой, власти могут продлить действие льготных программ, но все будет зависеть от экономики и от окончания пандемии, которая разгоняет инфляцию. Но если кризис преодолеют, это не потребуется. Также она пояснила, что смысл льготных программ — в адресности. Но наличие большого количества таких программ приведет к «перегреву» рынка.

По мнению гендиректора девелоперской компании «Мармакс» Юрия Юрова, если программа льготной ипотеки завершится в июле 2022 года, как сейчас запланировано, то к этому моменту можно ждать рост выдачи ипотечных кредитов. По его словам, если в 2020 году доля выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки составляла порядка 70%, то в 2022 году с учетом состояния рынка их доля может снизиться до 40%.

Гольдберг, в свою очередь, оценил, что в 2022 году льготные программы будут занимать до 25-30% рынка ипотеки в России.

«На фоне повышения ключевой ставки для застройщиков будет все дороже обходиться предоставление различных специальных условий, предусматривающих ставку ниже средней по рынку.

Поэтому, вероятнее всего, большинство застройщиков в конце 2021 года — начале 2022 года начнут сворачивать свои собственные программы субсидирования ипотеки и переходить на более привычные инструменты стимулирования спроса — прямые скидки», — сказал Веселков.

Выгода партнерских программ

По мнению аналитиков, партнерские программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут. Покупатели приобретают недвижимость на выгодных условиях, а девелоперы добиваются увеличения продаж.

Например, последние могут договориться о снижении ставок по ипотеке на период строительства жилья, чтобы дольщику не приходилось одновременно много платить за ипотеку и снимать квартиру.

Банки, в свою очередь, увеличивают доходы и получают гарантии погашения.

«Данные программы помогают покупателям сэкономить на процентах, но при этом крайне невыгодны застройщику, которому приходится компенсировать часть суммы процентов по кредиту. Многие застройщики идут на такие программы, чтобы привлечь покупателей рекламной ставкой по ипотеке от 0,1%.

Но в сегменте недвижимости бизнес и выше в данных программах нет необходимости, потому что для покупателя изменение в ставке 0,5% особой роли не играет.

Качественное и комфортное жилье в выгодной локации будут приобретать, несмотря на отсутствие партнерских программ застройщика с банком», — уточнил Юров.

По мнению экспертов, доля ипотечных сделок по премиальным объектам составляет 35-40% от объема своей ценовой ниши. И чаще всего ипотека берется на часть стоимости объекта, поэтому покупателям дорогой недвижимости интересны партнерские программы с более привлекательными условиями, чем у банков.

Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут

Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.

«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти.

У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами.

Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.

«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов.

И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок.

Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса.

В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.

Непубличные персоны более резки в своих суждениях.

«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится.

Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад.

Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.

«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.

Оптимисты, конечно, тоже есть. Но скорее потому, что им положено таковыми быть. Да и то, с оговорками…

«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

Читайте также:  Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период, применение налоговых вычетов

Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.

«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится.

Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%.

Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Да, кто-то и «улучшение ситуации в национальной экономике» видит. Бывает, что уж там. Но таких людей почему-то остаётся всё меньше. Даже странно, согласитесь.

Никаких факторов, способных поддержать падающий спрос, нет. В частности, государство вряд ли будет продлевать программу субсидирование ставки по ссудам на покупку жилья. Центробанк против.

«Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает его доступность для людей», — считает Эльвира Набиуллина. И не поспоришь.

Сами же ипотечные ставки вырастут, глава банка «Открытие» Михаил Задорнов считает, что до уровня 11−11,5% годовых. Но есть и более радикальные прогнозы — до 12−13% годовых.

По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%.

Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться.

Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.

«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы.

И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам.

Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.

Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.

Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен.

Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2021 года, пока, скорее, в нулях.

Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.

По оценкам специалистов, в сделках 2020−2021 годов доля этих самых «инвесторов» составила около 15% в среднем, в столицах и крупных городах — больше.

«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике.

И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит.

Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.

В подобной ситуации нижние границы падения даже обсуждать нет смысла. Но примерно оценить можно.

Если принять во внимание 30-процентное снижение числа ипотечных покупателей (85−90% сделок) и инфляцию на уровне 25−30% годовых, то 20−30% вниз — это самый минимум, на который можно рассчитывать.

Но не исключено, что пойдёт неуправляемое обрушение рынка, и тогда хорошо, если удастся выручить половину прежней цены.

Обвал. Рост. Стагнация. Что ждёт рынок недвижимости России в 2022-2024 ?

Москва — Сити и Москва — рекаМосква — Сити и Москва — река

C 11 января 2022 года ставки ипотечного кредитования стали двузначными у большинства Банков в РФ. Ещё вчера нам казалось, что у нас ипотека будет, как в Европе, но всё изменилось, буквально, за сутки.

Ипотечные ставки ведущих банков после 11 января 2022 годаИпотечные ставки ведущих банков после 11 января 2022 года

На сколько это может сдержать рост цен на недвижимость и повлияет ли это на покупательскую способность ?

Давайте вместе разберёмся.

Если обратимся к истории ипотечного кредитования в России, то увидим, что начиная с 2000 года ставка по ипотеке менялась с 40% до 12% годовых. В течение 10 лет ставка держалась на уровне 19% годовых.

Изменения ипотечных ставок в России, начиная с 2000 годаИзменения ипотечных ставок в России, начиная с 2000 года

Учитывая, что история ипотеки в России берёт начало с 1997 года, с момента регистрации АИЖК (агентства ипотечного жилищного кредитования), когда банки вообще не выдавали ипотечные кредиты напрямую, то начиная с 2005 года в России полноценно заработала ипотека, снизились ставки и граждане смогли себе позволить покупать недоступное для многих жильё.

По сути в России была совершена «ипотечная революция».

Что в последствии не могло не привести к росту цен на недвижимость. И на графике индекса стоимости жилья в Москве, можно увидеть, что цена к 2008 году выросла на 300%.

А до 2018 года был задан мощный восходящий тренд.

Сегодня ДОМ.РФ ( бывшая АИЖК ) в России является по сути регулятором рынка ипотечного кредитования и предлагает различные виды и программы кредитования («семейная ипотека», «военная ипотека», «поддержка молодых семей» и др. ), ставки по которым могут отличаться в разы от максимальных сегодняшних 12% до 4,77% годовых.

Что является «космическим» прорывом по сравнению с 2000 годом.

По данным ДОМ.РФ

По данным ДОМ.РФ выдача ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках в период 2020-2021 год составил рост, примерно, 30%. Но в октябре-ноябре 2021 года, из-за повышения ключевой ставки ЦБ до 8,5%, произошло резкое сокращение выдачи ипотечных кредитов -20-45% по отношению к 2020 году.

Но, если посмотреть на статистику, то у ведущих банков ситуация не поменялась. У них даже в этот период наблюдался небольшой рост.

Отметить необходимо строительство, оно в России развивается поступательными темпами.

По данным ДОМ.РФ

С введением эскроу-счетов уменьшается количество обманутых дольщиков. Рынок долевого строительства становится более прозрачным. По сравнению с предыдущими годами, темпы строительства увеличиваются.

По данным ДОМ.РФ

Объём строящегося на сегодня жилья составляет 94,4 млн. кв.м. Ведущие строительные компании стараются вводить в эксплуатацию дома и показали по итогу 2021 года небольшой рост.

Правда, необходимый объём для удовлетворения спроса со стороны населения на новое жильё составляет 120 млн. кв.м.в год.

Если обратимся к зарубежному опыту, например, в Германии, Испании ипотечная ставка тоже менялась с начала 2003 с 5,48% до 1,32% сегодня. В Германии, как и в других странах ЕС делается очень многое для стимулирования граждан брать ипотечные кредиты. Одно из них — иметь возможность брать ипотеку иностранцам на 20-30 лет.

Средняя стоимость современного жилья в Германии и Испании колеблется в диапазоне 420 000 — 650 000 рублей за 1 квадратный метр.

Стоимость квадратного метра жилья (квартиры) в ИспанииСтоимость квадратного метра жилья (квартиры) в ИспанииСтоимость квадратного метра жилья в Германии по районамСтоимость квадратного метра жилья в Германии по районам

По этому показателю, даже цены в Москве отстают в 2-3 раза, сегодня они составляют 250 000 -350 000 рублей / кв.м.

А по такому показателю, как ипотечная и потребительская задолженность по отношению к ВВП, например, в Германии составляет 53,59%, в Испании 58,86, в Великобритании 87%, в США 75%. Всё это говорит о высокой закредитованности местного населения. В России такой показатель равен 17,01%

Соотношение должников по ипотеке и потребительским кредитам к ВВП страныСоотношение должников по ипотеке и потребительским кредитам к ВВП страны

По другому показателю, как общая задолженность государства по отношению к ВВП, например, в Австрии составляет 83,9%, в Бельгии 114%, в целом Евросоюзе 90,7%. Всё это говорит о том, что эти страны живут в долг и делают это давно. Больше половины бюджета этих стран уходит на погашения долгов. В России такой показатель равен 17,8%.

Общая задолженность государства по отношению к ВВПОбщая задолженность государства по отношению к ВВП

Какой из всего этого можно сделать вывод, относительно будущего рынка недвижимости в России?

Имея низкую закредитованность населения по отношению к ВВП, отставания от европейских цен на недвижимость, недостаточный объём строительства готового жилья для удовлетворения текущего спроса, стимулирование развития ипотеки со стороны государства ( планируется внедрения некоммерческого найма жилья без права приватизации для бедных слоёв населения и др.) — все эти факторы будут безусловно способствовать росту цены на недвижимость в краткосрочной перспективе.

Сдерживать рост рынка недвижимости будут низкие доходы населения, высокая безработица, долговая нагрузка, слабые возможности для предпринимательства, ограниченный доступ к длинным деньгам, ужесточение кредитной политики ЦБ.

А как Вы считаете, какие перспективы у рынка недвижимости России в 2022 -2024 г. ?

Пишите в х. Будет интересно обсудить вместе!

#НЕДВИЖИМОСТЬ #недвижимость москва #недвижимость в рассрочку #обзор #недвижимость новосибирск #инвестиции в недвижимость #продать дом #продажа недвижимости  #купить квартиру #аналитика

Ссылка на основную публикацию