Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года

iStock

Законопроект, которым предлагается перечислять покупателям жилья проценты, набежавшие на вложенные ими в строительство суммы, обсудил Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Поправки в ГК, инициаторами которых стали два члена Совета Федерации и депутаты, предложено отклонить.

Документом предлагается дополнить статью ГК о договоре счета эскроу положением о начислении процентов на суммы, которые хранятся на таких счетах.

Доход должен исчисляться по средневзвешенной процентной ставке и ежемесячно переводиться владельцу средств на отдельный счет до востребования.

Поправки, по мнению авторов документа, позволят дольщикам получать дополнительный доход, который они смогут использовать на ремонт квартиры или покупку мебели.

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года

Минстрой изменил порядок расселения аварийного жилья

Однако, как отметил председатель комитета Николай Николаев, введение обязанности банков выплачивать проценты по счетам эскроу приведет к подорожанию кредитов для застройщиков, а значит увеличат и стоимость жилья.

Кроме того, он отметил, что и банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. Если будет начисление процентов — банки поднимут вопрос, что им нужно поддерживать эти счета, сказал Николаев.

Ранее отклонить законопроект рекомендовал и Комитет ГД по финансовому рынку. «За счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу в период их условного депонирования, кредитные организации предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам», — отметил комитет.

Возложение на банки обязанности выплачивать доходы повлечет рост кредитных ставок и увеличение стоимости недвижимости.

В итоге для покупающих жилье в ипотеку существенно вырастет финансовая нагрузка, поскольку расходы по ипотеке на покупку жилья по более высокой стоимости будут превышать возможные доходы в виде процентов на счета эскроу.

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент.

Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу.

Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме. 

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам.

Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

  • Ежемесячное начисление процентов банками.
  • Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
  • Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

  1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
  2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.
Читайте также:  Как оформить завещание на квартиру у нотариуса

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2022 года

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  1. не менее трех лет работы;

  2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

  3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Нажиться на эскроу не получится. Инициатива начислять проценты не получила поддержки

Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.

Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект.

Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение.

Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство.

«Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика.

Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье.

Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.

Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей).

При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит.

Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых.

Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам.

Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу.

А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.

Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.

Квартира с процентами

В Думу внесен проект закона, согласно которому на средства дольщиков, внесенные на эскроу-счета, будут начисляться проценты.

Полученный доход покупатель жилья сможет использовать на ремонт или обстановку квартиры.

Участники рынка жестко раскритиковали этот законопроект: они уверены, что такая забота о гражданах в итоге может привести к удорожанию жилья и снижению объемов строительства.

Во вторник 26 ноября в Госдуму был внесен депутатский проект закона, предусматривающий начисление процентов дольщикам на размещенные средства на эскроу-счетах. Авторы законопроекта — сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов, а также депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко.

Документ вносит поправки в Гражданский кодекс, согласно которым проценты будут начисляться по средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу.

Читайте также:  Как экономить на электроэнергии – только разумные способы экономии

Начисленные проценты, согласно законопроекту, будут поступать на отдельный счет до востребования.

Как следует из пояснительной записки к документу, «после завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели».

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, о счетах эскроу на встрече с президентом РФ 24 сентября К сожалению, ни у банков, ни у застройщиков нет достаточного опыта работы по новой схеме

С 1 июля 2019 года застройщики лишены возможности получать деньги дольщиков напрямую. Средства должны зачисляться на специальный банковский счет, а финансирование строительства должно происходить за счет кредитов.

По данным ЦБ, на 28 октября для обеспечения строительства застройщики заключили 519 кредитных договоров на общую сумму в 640,9 млрд руб. В общей сложности, как ранее сообщал ЦБ, застройщики подали более 2,7 тыс. заявок на получение кредитов (см. “Ъ” от 18 ноября).

Всего открыто 23,2 тыс. счетов эскроу на 73,8 млрд руб.

Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков, пока в комитет законопроект не поступал, но он будет обязательно изучен, а также обсужден с ЦБ и участниками рынка. Однако участники банковского рынка уверены, что начисление процентов будет в конечном итоге невыгодно самим дольщикам.

По мнению управляющего директора Абсолют-банка Антона Павлова, это предложение рушит логику идеи эскроу-счетов. «Средства дольщиков должны фондировать застройщиков: 100 руб. от дольщиков превратиться в 100 руб. плюс 6% для застройщика,— указывает эксперт.— Если банки будут на эти 100 руб.

начислять процент, то ставка для застройщика будет выше, а это приведет к росту цен на жилье». По словам руководителя департамента кредитования среднего бизнеса Альфа-банка Елены Потемкиной, реализация инициативы приведет к снижению рентабельности проектов для застройщика.

«У застройщика будет два варианта действий: либо не начинать проект, если он не соответствует его нормам доходности, либо повысить цены реализации жилья,— считает Елена Потемкина.— В первом случае снизится объем предложения квартир на рынке, что приведет к росту цен на квадратный метр, во втором — цены просто вырастут».

Она отметила, что сейчас и так есть ожидания снижения объемов строительства из-за изменений в отрасли. Новая инициатива еще больше их затормозит.

По словам независимого ипотечного эксперта Сергея Гордейко, в настоящее время Банк России, Минфин и Минстрой бьются над удешевлением кредитования застройщиков, тогда как проектом предусмотрено обратное.

«Доход нужен, когда человек участвует в проекте как инвестор и несет риски, в данном же случае речь идет о покупателе, смешение же этих понятий недопустимо»,— указал эксперт.

Собеседники “Ъ” в крупнейших банках указали, что данная инициатива является «популизмом» и абсолютно непроходная. В ЦБ и Минфине на запрос “Ъ” не ответили.

Вероника Горячева

Эскроу счет проценты

Подборка наиболее важных документов по запросу Эскроу счет проценты (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Эскроу счет проценты

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу(Крохина Ю.А.)

(«Банковское право», 2021, N 4)

Следует отдать должное Арбитражному суду Саратовской области, который признал ошибочным мнение федеральных органов о том, что счет эскроу является разновидностью депозитного счета, в связи с чем на него распространяются требования, установленные бюджетным законодательством. Основываясь на положениях ст. 860.7 ГК РФ, Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г.

N 153-И, суд обоснованно пришел к выводу, что счет эскроу является разновидностью банковского счета. Вместе с тем в п. 1 ст. 236 БК РФ речь идет о банковских депозитах. Запрет законодателя направлен не только на размещение денежных средств на банковских депозитах, но и на получение доходов от размещения бюджетных денежных средств.

Законом N 214-ФЗ предусмотрен строго целевой и обеспечительный характер использования средств, депонируемых на счете эскроу, проценты по этому счету не начисляются, вознаграждение уполномоченному банку не выплачивается, равно как не предусматривается получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(постатейный)(2-е издание, переработанное и дополненное)(Трапезников В.А.)

(«Проспект», 2020)

А.А. Иванов считает, что счет эскроу необходимо использовать как основную модель привлечения средств дольщиков, а остальные запретить.

При этом основная проблема, по мнению Антона Александровича, это разница между процентами, которые платят граждане, и кредитом, по которому платит застройщик. Банк выдает деньги, кредит, деньги перечисляются на счет эскроу.

Проценты по депозиту — 8% годовых, по долларам и евро — 1. А по кредиту для юридического лица — 24%. А 16% — это разница ложится на застройщика, и он никаких процентов не платит.

Нормативные акты: Эскроу счет проценты

Об эскроу счетах и Законе об участии в долевом строительстве

С 1 июля 2019г. в силу вступает закон, который предполагает значительные изменения в правовом регулировании рынка долевого строительства многоквартирных домов.

Среди прочего изменения касаются создания нового правового института «счетов эскроу». Целью данной статьи мы ставим ознакомление заинтересованных лиц с данной новеллой.

Во-первых, что же такое эскроу?

Слово эскроу происходит от старо-французского “escroue”, что значит лоскут бумаги или свиток пергамента, обозначавший действие, обязанность исполнения которого лежит на третьей стороне до тех пор пока сделка не будет осуществлена.

Слово эскроу плотно вошло в российский юридический лексикон после поправок в ГК РФ вступивших в законную силу с 1 июня 2018г. и внесённых ФЗ №212 от 26 июля 2017г. В посвящённую договору банковского счёта главу 45 ГК РФ внесён содержащий в себе четыре статьи § 3, озаглавленный как «Счёт эскроу».

Правовое регулирование данного поля не сложное, так по договору счёта эскроу банк (он же именуемый как «эскроу-агент») открывает специальный счёт, на котором учитываются и блокируются деньги, полученные банком от депонента (владельца счёта) для целей дальнейшей передачи таких учтённых и заблокированных денег бенефициару (заинтересованному другому лицу).

При этом денежные средства передаются бенефициару по возникновению оснований, предусмотренных только лишь самим договором счёта эскроу. Права на такие денежные средства принадлежат депоненту вплоть до даты возникновения предусмотренных договором оснований.

В ГК совершенно чётко указано, что по наступлении таких оснований, то есть после указанной даты права принадлежат бенефециару.

Получается, что со всеми необходимыми исключениями и особенностями договор эскроу, это самый обычный трёхсторонний договор.

Во-вторых, при чём же здесь 214-ФЗ о ДДУ?

1 июля 2018г. Государственной Думой РФ принят Федеральный Закон №175, который собственно и вступает в свою законную силу с 1 июля 2019г. и который изложил ряд статей 214-ФЗ в новой редакции.

Так, в соответствии с актуальной редакцией ст. 15.4 Закона о ДДУ, для привлечения застройщиком денег, участники долевого строительства вносят свои денежные средства в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, находящемся в особом перечне уполномоченных банков.

Законом предполагается обязанность застройщиков открывать эскроу счета в тех случаях, когда на строительство дома был выделен целевой кредит, более того эскроу счета открываются в том же самом банке, который прокредитовал строительство дома.

При этом установлено, что на находящиеся на счёте эскроу деньги не начисляются проценты. Вознаграждение банку, эскроу-агенту не выплачивается.

В-третьих, пара фраз о единой информационной системе жилищного строительства.

Внесённой вышеуказанным Федеральным Законом Статьёй 23.4 Закона о ДДУ предусмотрено создание единой информационной системы для обеспечения взаимодействия уполномоченных органов, банков, застройщиков в сфере жилищного строительства.

  • Пользовательский контур данной системы доступен на веб-сайте, по адресу ― https://наш-дом.рф
  • Меморандум.
  • Описанные изменения в законе призваны защитить права участников долевого строительства.

Однако уже сейчас можно предположить что ряд застройщиков предпримет меры, чтобы обойти законодательные новеллы. Например, застройщики могут заключать договоры цессии, уступая права третьим лицам, а цессионарии в свою очередь будут заключать договоры с участниками долевого строительства.

В любом случае судебная практика покажет дальнейшее развитие института эскроу счетов.

Читать о том же самом на сайте Адвокатского кабинета Александра Дмитриева.

Налог с процентов по вкладам в 2022 году: что изменилось

Платить налог с процентов придется всем, даже пенсионерам, если накопленные деньги лежат в банке под проценты.

Кто платит налог

Для уплаты налога не важен статус физлица — резидент или нерезидент, главное — что он получает процентный доход в России.

Резидент находится в России больше 183 дней в течение 12 месяцев непрерывно.

Этот материал написан для рубрики «Разборы», в который имеют доступ только подписчики. Но мы открыли эту статью для всех, потому что тема очень важна. Подписывайтесь на «Разборы». В месяц там выходит 35 материалов про изменения в законах, важные для бухгалтера.

Проценты по каким вкладам облагаются

Облагается совокупная сумма процентов по любым вкладам и счетам, открытых в банках России, — статья 214.2 НК РФ.

Читайте также:  Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры, подробная инструкция

Вклады и счета могут быть такими:

  • срочные вклады;
  • расчетные;
  • накопительные счета;
  • депозиты;
  • карточные счета.

И другие счета, по которым физлицо получает проценты. При этом у размера вклада нет предельных значений. Все зависит от процентной ставки и особенностей выплаты процентов.

Если вклад в иностранной валюте, доход пересчитывают в рубли по курсу ЦБ на дату выплаты процентов. При этом курсовые разницы при расчете налога не учитываются.

Проценты, которые увеличивают размер вклада, тоже облагаются НДФЛ.

Проценты по каким вкладам не облагаются

По закону исключение составляют:

  • вклады и счета с процентной ставкой меньше 1%;
  • эскроу-счета.

Также в письме Минфина от 25 июня 2021 № 03-04-05/50404 сказано, что не облагаются налогом проценты по унаследованным вкладам. Ведомство ссылается на п. 18 ст. 217 НК РФ.

Расчет налога

База: сумма всех процентов по всем вкладам физического лица минус необлагаемый процентный доход.

Необлагаемый процентный доход = 1 000 000 * ставку ЦБ на начало года.

В 2021 году ставка ЦБ на начало года была 4,25%, а необлагаемый доход равнялся 42 500 рублей. С 2022 года ставка ЦБ увеличилась до 8,5%, и полученные проценты налоговая уменьшит на 85 000 рублей.

Проценты по вкладам и счетам для всех физических лиц облагаются по ставке 13% .

Пример расчета налога. У физического лица в одном банке открыт срочный вклад на полгода под 7,3% годовых. Размер вклада 1 500 000 рублей. Вклад открыт в 2021 году, но проценты банк выплатит в конце срока вклада — 27.02.

2022. В другом банке открыт накопительный счет под 4% годовых. Сумма накопления 500 000 рублей. Проценты банк начисляет ежемесячно. Счет не пополняли в течение года.

Тогда на конец 2022 года физлицо получит проценты в размере 74 300 рублей:

  • по вкладу 54 300 рублей;
  • по накопительному счету 20 000 рублей.

Общая сумма процентов меньше, чем необлагаемая база за 2022 год — 85 000 рублей, поэтому физлицу налог платить не надо.

А если предположить, что физлицо не закроет вклад, а продлит еще на полгода. Он получит 27.08.2022 дополнительно процентов в размере 54 300 рублей.

Тогда за 2022 год ему надо будет заплатить НДФЛ в размере 5 590 рублей.

Расчет налога такой: (54 300 54 300 20 000 — 85 000) * 13%

Срок уплаты налога

Налог исчисляют по итогам года. Налоговая суммирует проценты, полученные в течение соответствующего календарного года.

При этом дата договора с банком на открытие вклада и периодичность выплаты процентов не учитывают при расчете НДФЛ. Для расчета берут проценты, полученные с 01 января по 31 декабря.

Банки передадут налоговикам сведения о выплаченных процентов до 01.02.2022. Налоговая самостоятельно рассчитает налог за 2021 год, разошлет уведомления и физлица до 01.12.2022 года должны будут уплатить НДФЛ с процентов.

Надо ли сдавать декларацию о процентах по вкладам

Никакую декларацию сдавать не надо.

Что делать, если гражданин РФ получает проценты от иностранного банка

Проценты, полученные по вкладам в иностранных банках, считаются доходом гражданина РФ. Налог по ним исчисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Со всей суммы процентов, полученных за год, надо уплатить 13% и до 30 апреля подать декларацию 3-НДФЛ.

Ловушка для строителей: почему переход на эскроу-счета привел к снижению ввода жилья

По информации Банка России, к 1 июля 2020 года застройщики заключили около 1400 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 700 эскроу-счетов.

Тем не менее по итогам I квартала 2020 года в совокупном объеме предложение с использованием эскроу-счетов занимало только 31%.  Это притом что ввод жилья в России по итогам первых пяти месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизился на 5%.

Так, в Москве в первом полугодии объем предложения сократился на 13%, а количество сделок уменьшилось на треть. В Петербурге объем предложения сократился на 19%.

Причины такого развития событий — в отсутствии роста реальных доходов населения, внезапно нагрянувшей пандемии и, конечно, сложностях перехода застройщиков на новую схему работы, на которой нужно остановиться отдельно.

По новым правилам, застройщики могут строить на собственные средства и продавать готовое жилье либо претендовать на проектное финансирование в банках. Реализация объектов на деньги дольщиков стала невозможной. За отсутствие рисков покупатели заплатили правом приобретения дешевого жилья на уровне котлована.

Теперь на разнице в цене на строящееся и готовое жилье зарабатывает банк. Он же, как более опытный инвестор, выступает гарантом возврата денег в случае, если объект не будет достроен.

Во избежание рисков финансовые институты на свое усмотрение ужесточают требования к застройщикам и проектам. В результате представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами с сомнительной, на взгляд представителей банков, маржинальностью отказывают в получении кредитов.

Вполне логично, что в приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Крупные компании пользуются банковскими деньгами и растущим за счет банкротства мелких фирм спросом.

Такой подход ведет к монополизации отрасли, отсутствию здоровой конкуренции, без которой невозможна эффективная работа рыночного механизма и дальнейшее прогрессивное развитие жилищного строительства.

Еще одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы.

Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами.

Так, например, в функциональных зонах условно выделяются подзоны, которые не подлежат застройке, или один и тот же участок делится на разные функциональные зоны. Региональные власти несвоевременно обновляют генпланы и вносят изменения в них.

В итоге застройщики сталкиваются с проблемами, когда в последний момент приходится меня проект. Градостроительный кодекс РФ допускает внесение обоснованных изменений в генплан местными органами управления, но приоритет устойчивого развития территории при этом оказывается выше имущественных интересов застройщиков.

Другой немаловажный момент, который препятствует переходу застройщиков на новую схему работы, — это недостаток кредитных институтов для проектного финансирования. Среди банков, предлагающих услугу кредитования строительства, тоже должна быть здоровая конкуренция. Сейчас список банков насчитывает 95 позиций.

Но девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации региональных сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на свое усмотрение.

Для получения проектного финансирования девелоперы, помимо доказательства своей надежности и маржинальности проектов, часто тратят время на оформление поручительства физических лиц, залогов векселей, недвижимого имущества и другие бюрократические процедуры.

Из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единого регламента возникает и большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств.

Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, которая сегодня составляет в среднем 4-6%, застройщиков зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив.

Вместе с трудозатратами на преодоление бюрократических процедур это серьезно повышает себестоимость жилья в России, доступность которого сейчас и так сокращается из-за падения курса рубля и инфляции.

Спрос, а соответственно и доходность, бизнеса пока поддержала субсидируемая государством ипотека под 6,5%. Но уже к осени текущего года спрос закредитованного населения на банковский продукт может исчерпать свои ресурсы.

И наконец, говоря о трудностях перехода на проектное финансирование, необходимо упомянуть о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов для сокращения себестоимости строительства. Сегодня девелоперу приходится платить процент за весь объем занятых у банка денег в течение полного периода кредитования.

При этом стройка требует непрерывного финансирования. По завершении установленных договором этапов строительства могут начаться бюрократические проволочки с выдачей очередного кредита, и в этот период застройщик вынужден строить на свои средства.

Таким образом, после окончания строительства на счетах в банке может оказаться оплаченная, но неосвоенная часть кредита.

Далее, раскрыть эскроу-счета можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартиры в доме могут быть полностью проданы задолго до этого момента. Все эти деньги дольщиков хранятся в банке, а не передаются застройщику.

Банк может пустить их в оборот и заработать проценты, а девелопер, у которого по факту объект продан, продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и платит за это проценты банку. Банки же зарабатывают и на покупателях, и на застройщиках.

Поэтапное раскрытие эскроу позволило бы снизить кредитную нагрузку девелоперов и, соответственно, себестоимость строительных работ.

В то же время банки утверждают, что поэтапное раскрытие счетов противоречит самой цели проектного финансирования.: якобы после получения средств девелоперы могут в любой момент приостановить стройку, и проблема обманутых дольщиков так и не будет решена.

Однако это не так: во-первых, застройщик сам заинтересован в завершении строительства и получении прибыли.

Во-вторых, система эскроу не способна в полной мере защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов: при расторжении договора покупатель не получит компенсации свыше установленного предела, ему не будут компенсированы проценты за ипотеку, а до момента расторжения договора может пройти не один год.

Пока Минстрой договорился с Центробанком только о незначительном смягчении условий: деньги с эскроу-счетов застройщикам будут выдавать сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, а не при оформлении права собственности, как это оговаривалось ранее. Такое решение сэкономит компаниям от силы месяца три, вместо прогнозируемого экспертами сокращения роста себестоимости строительства на 5-15% при поэтапном раскрытии счетов.

В настоящий момент только своевременное проведение государством целого комплекса мероприятий способно поддержать совокупный спрос и предложение на необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости уровне.

Чтобы исключить длительные бюрократические проволочки при получении проектного финансирования, нужно привести в соответствие ПЗЗ и действующие генпланы городов путем принятия нормативно-правового акта на уровне правительства РФ.

Банки необходимо обязать сформировать исчерпывающий перечень обеспечительных мер и разработать четкие критерии получения кредитов под строительство.

Законодательный запрет на дополнительные комиссии и поэтапное раскрытие эскроу-счетов должны создать условия для сокращения себестоимости жилья и поддержание совокупного платежеспособного спроса в России.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Ссылка на основную публикацию