Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2022

Покупка квартиры в новостройке обладает массой преимуществ. По факту индивид приобретает жилплощадь, ранее не реализовывавшуюся, отсутствует прежнее проживание, жилье без прошлого. У нового объекта недвижимости нет смены череды собственников, а, следовательно, присутствует документальная чистота, исключающая впоследствии возникновение конфликтных ситуаций с прежними владельцами.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2022

Однако не все строительные компании являются добросовестными. Многие из них не задумываются об облагораживании близлежащей территории, подведении коммуникаций, отведения мест под автопарковку и прочих немаловажных моментах.

Часто встречается, что человек, приобретя жилое помещение, сталкивается с фактом трудностей запуска работы коммуникаций. Или другой неприятной ситуацией – в построенном доме узкие простенки, позволяющие слышать все происходящее в соседней квартире.

Но все эти нюансы реально предугадать заранее и найти действительно то жилище, которое будет полностью устраивать и радовать владельцев.

Статья расскажет, как правильно подойти к процедуре покупки квадратных метров в новостройке, представит и пошаговая инструкция 2022, продемонстрирует рекомендации юристов в этой сфере.

Алгоритм действий

На подготовительной стадии необходимо избрать желанное местонахождение, соориентироваться с характеристиками потенциального жилища – метражом, численностью жилых помещений, присутствием балкона или лоджии, площадью кухни.

Важно принять решение, на каком этаже конкретно для вас удобнее приобрести жилье. Как правило, обретение недвижимого объекта в новостройке производится еще до сдачи возведенной постройки в пользование, на этапе построения. 

Вкладывая финансы в такую покупку, люди должны осознавать, что действительный период предполагаемого вселения в собственное жилище весьма не определён. Подрядчик попросту может не успеть доделать все работы, а также стоит учесть время на ремонт полученной жилплощади, ведь, как правило, внутренняя отделка при сдаче объекта не предусмотрена.

Чтобы не осуществить неправильное предпочтение и постараться ликвидировать возможность возникновения различных неприятностей с исполнителем, предпочтительнее выполнить следующие действия:

  • подвергнуть объект тщательному анализу;
  • заключить соглашение;
  • получить в руки ключи и квартиру по акту-приему;
  • зарегистрировать жилище в реестре и прописаться в нем. 

Анализ объекта, проверка документации

Один из наиболее экономичных и в то же время сомнительных альтернатив – обретение жилплощади на фазе только вырытой ямы. Осуществить приобретение в доме, строительство которого еще не начиналось, возможно на 30-35% меньше, чем после возведения объекта. В этот период как раз актуально побеседовать с застройщиком о будущей планировке и площади жилья.

ВАЖНО !!! Гарантировать исход дела, а именно сдачу недвижимости в эксплуатацию, никто не может: у компании может не хватить финансов, или же одобрение местного муниципалитета на возведение так и не удастся получить (такая ситуация может случиться уже по факту проведения строительных работ и постройки не одного этажа), в итоге все работы будут прекращены. Возможно это временный кризис и после разрешения проблемных задач, строительство возобновится или дом так и не будет достроен.

Почти завершенный объект может быть также приостановлен в дальнейшем продвижении каких-либо работ по самым различным основаниям. Первоначально, что необходимо сделать индивиду, решившему покупать квартиру в возводимом сооружении, так это познакомиться с проектной документацией, осуществить проверку репутации компании.

Хотя и эти действия не могут полностью исключить риск остаться и без вложенных средств и без жилья в будущем. Самое простое, что сразу приходит на ум – проверить информацию о застройщике по интернету. Поискать можно отзывы, статьи, в которых упоминается юрлицо.

Вполне реально наткнуться на созданные группы в соцсетях, отзывы на форумах, в которых люди рассказывают о своем опыте общения с конкретными строительными фирмами. 

Еще одним способом проверки застройщика является обращение в банковское учреждение с целью приобретения жилья в строящемся доме по ипотеке.

Финансовые организации, как правило, имеют ряд договорных взаимоотношений с некоторыми подрядными фирмами по возведению зданий, вполне возможно, что выбранный вами застройщик относится к их числу.

А если это не так, то происходит тщательная проверка и одобряют выдачу займа только в том случае, если постройка пройдет регистрацию и вся сопроводительная документация оказывается в порядке.

Квалифицированную помощь можно получить, обратившись к юристу. Он проверит: сведения о строительстве, проект, финансовую и прочие бумаги, наличие одобрения на строительство, преференцию собственности на земельный надел. Не имея познаний в сфере права, осуществить проверку самостоятельно окажется довольно затруднительно.

Оформление ДДУ

Если застройщик прошел по всем критериям отбора, а также потенциального клиента устраивает местонахождение, планировка, метраж, избранный этаж будущего жилья, то можно смело заключать соглашение. Проводить процедуру рекомендуется с привлечением юриста со своей стороны.

На данный момент есть три способа оформления обретения жилплощади в новостройке:

  1. По соглашению уступки прерогативы требования. Встречается в основном при участии соинвестора или при перепродаже. Процесс урегулирован несколькими НПА, что нередко приводит к спорным ситуациям.

    В такой ситуации заинтересованные лица вправе подписать соглашение, предполагающее возможность приобретения построенного жилища в грядущем или же фигурирование в качестве дольщика в процессе возведения. Крайний вариант подлежит общеобязательной госрегистрации (ст. 389 ГК РФ).

    На руках у приобретателя остаются соглашение переуступки, доказательства произведения взаиморасчетов, разрешение от девелопера, акт трансфера документации.

  1. По договору участия в долевой постройке, заключаемый промеж клиента и застройщика.

    На что обратить внимание при переговорах с застройщиком? Прежде всего, на предложение оформить предварительный договор. Это противоречит федеральному законодательству и означает одно – у фирмы есть проблемы с документацией, разрешением, не согласна исполнять должностные обязанности. Хотя такое предложение сопровождается обещаниям о неплохом дисконте, например, в 30%.

    Соглашаться на это не стоит: единственной оптимальной альтернативой остается доподлинный ДДУ.

  1. По соглашению с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой жилкооператив воссоздается по соглашению потенциальных собственников жилья.

    Приобретение жилища производится через паевой взнос, процесс не подлежит регистрированию, а потому относится к довольно опасным, хотя и законным.

Осуществление платежа предусматривается исключительно после заключения договорных взаимоотношений и прохождения процедуры регистрации в уполномоченном учреждении. Опять же сопровождение сделки квалифицированным адвокатом не станет лишним. Изначально может быть внесена некоторая доля итоговой суммы, а остаток на протяжении установленного периода.

Вместе с заявкой на регистрацию соглашения подается следующий пакет бумажного сопровождения:

  • сам ДДУ;
  • проектный план;
  • доказательственная бумага о прерогативе обладания земельным участком под застройку; 
  • удостоверения личностей участников;
  • обращения сторон; 
  • кадастровый план;
  • план объекта с фиксацией точного месторасположения, числом этажей;
  • одобрение возведения, выданное местной властью.

Названный перечень не является исчерпывающим. Так, в случае с ипотекой предоставляется в качестве дополнительной документации кредитное соглашение. В любой ситуации при заключении договора надлежит обратить на существенные условия (ст. 432 ГК РФ) — на прописанные сроки завершения возведения и передачи жилплощади и документов для регистрации, основания аннулирования соглашения и обязательства участников (меры ответственности при нарушении). Обязательным положением в тексте должны быть зафиксированы сведения о стационарной цене жилья за квадратный метр.

Приемка квартиры

Со времени передачи дома в пользование до фиксации акта приема-передачи может пройти до 90 дней. Компания за этот период получает техпаспорт. Перед подписанием документа, следует внимательно осмотреть сдаваемое жилье, если заметите изъяны, отстранения от проектной декларации, необходимо сразу же требовать от исполнителей коррекции допущенных ошибок или выплаты возмещения.

Касается этот вопрос инженерных коммуникаций: если они не подключены или неисправны, бумагу не рекомендуется подписывать до ликвидации дефектов. На этом этапе часто возникают трудности и разногласия.

Исполнители не всегда согласны с приведенными обоснованиями приобретателей, требуют подписания документа, обещают аннулировать возникшие неприятности на словах.

В этой ситуации решение принимается индивидуально, однако лучше будет попросить зафиксировать свое намерение об устранении неполадок в письменном виде. А лучшим вариантом все же выступает отказ подписания бумаг до абсолютного исправления.

ВНИМАНИЕ !!! После подписания всей необходимой документации и выдачи ключей на руки, на имя собственника станут начисляться взносы за коммунальные услуги.

Согласно действующим законам, осуществлять их оплату следует исключительно после формирования ТСЖ или фиксации соглашения с управляющей компанией, однако осуществляется это не сразу после вселения, а спустя некоторый период. До этого момента все затраты будет производить застройщик.

Естественно на самом деле все оплачивают сами владельцы, поскольку изначально по ДДУ вносят соответствующие платежи на несколько месяцев вперед.

Полностью переезжать в жилище и осуществлять ремонтные работы рекомендуется исключительно после получения документа о прерогативе собственности. До этого времени сданный объект вправе осматривать сотрудники БТИ. В случае обнаружения ими несоответствий с планом, могут потребовать возврата помещению былого первоначального вида.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформлением жилплощади в собственность реально заняться самостоятельно через отделение реестра.  Способ наиболее экономичный, но затратный по времени и силам. Многие обращаются к профессионалам, чтобы не тратить собственное время.

Для регистрации потребуются акт приема-передачи и одобрение на ввод в пользование. Обретя документ, вправе сразу прописаться в недвижимости, посетив миграционную службу по району. С собой стоит прихватить удостоверение личности, полученное ранее свидетельство о собственности, составленное прошение на прописку и выписку из предшествующего места жительства.

Возможные риски

Приобретая недвижимость во вновь возводимом доме, каждый не застрахован от всевозможных трудностей и разногласий. Многие из них появляются по невнимательности или из-за правовой неосведомленности индивида, но встречаются неприятности иного свойства, которые не в силах предусмотреть даже опытный адвокат.

Основные риски:

  1. Подписание соглашения, с не зафиксированными обязанности компании
  2. Бесконечная череда оформления соглашений на жилье нескольким людям одновременно
  3. Пауза в проведении строительных работ
  4. Затянувшееся строительство, постоянный сдвиг сроков сдачи в пользование
  5. Низкокачественный результат
  6. Противоположность обговоренным параметрам в итоге
  7. Неимение ухоженной и обустроенной территории вокруг

Советы юриста

Чтобы минимизировать возможные риски и неприятности, а в некоторых ситуациях исключить их вовсе, юристы советуют совершать все действия в присутствии нотариуса. Многие не согласятся с рекомендацией по причине дополнительных трат, но этот шаг того стоит.

Общие указания:

  1. Не нужно стараться как можно быстрее найти жилье и девелопера. На данное время рынок недвижимости нельзя назвать стабильным, но он пребывает не в хаотичности. Люди часто опасаются, что стоимость может резко возрасти, но, в основном, процесс повышения редко проходит скачкообразно, а за возрастанием часто наблюдается спад.

    Предпочтительнее разумно оценить собственные силы и возможности, подобрать район, избрать строительную компанию, внимательно проанализировав на благонадежность.

  2. Верификация строительной фирмы не может быть осуществлена в одночасье. Неимение в глобальной сети сведений и негативных отзывов вовсе не повод для безграничного доверия.

    Не исключайте, что это недавно созданная или фальшивая организация, не заинтересованная в честном сотрудничестве и исполнении действующего законодательства.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если документация в норме, есть неявные доказательства ее репутации, от фирмы надлежит отказаться, если она предлагает подписать заблаговременное соглашение, но не сам ДДУ.  

  1. Не стоит затевать перепланировку до наличия всех одобрений и документов из БТИ. Вполне реально, что замеры жилища уполномоченными лицами БТИ могут привести к серьезным разногласиям с компанией. Например, семья оплатила жилье, метраж которого составляет 80 квадратов. А сотрудники насчитают еще пять излишних метров. В этой ситуации придется производить доплату. Реально возникновение ситуации, что люди будут не согласны оплатить единовременно всю сумму, поскольку в расчет такие траты не брались, а многие могут апеллировать тем, что увеличение метража не было предусмотрено. Все это приведет в итоге к конфликту сторон. 
  2. Обрести жилище во вновь отстроенном здании реально по ипотечному займу. С этой целью надлежит посетить банковское учреждение, где для претендента изберут наиболее выгодный для него продукт. Такое приобретение тоже потребует внимательности и осуществляется по собственной схеме.

Покупка квартиры в новостройке — что нужно знать и с чего начать? Пошаговая инструкция

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2022

Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

  • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
  • современная планировка;
  • просторные комнаты;
  • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
  • новые коммуникации;
  • качественные и долговечные материалы;
  • отсутствие «чужой ауры»;
  • молодые соседи;
  • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
  • возможность получения рассрочки;
  • это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
  • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

  • Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
  • Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
  • Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
  • Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Если квартиры продаются с ремонтом от застройщика, то цена их выше, чем стоимость аналогичной квартиры без отделки.

Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше.

Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
  • решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
  • непросроченный договор аренды;
  • разрешение на проведение строительства;
  • проект, его экспертиза;
  • лицензия;
  • государственная регистрация права собственности;
  • инвестиционный контракт;
  • протокол по распределению квартир;
  • технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

  • Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
  • Договор уступки права требования (цессии);
  • Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
  • Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

  • Нужно убедиться в реальности существования договоров.
  • По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
  • Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
  • После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Правильно оформленный участок.
  • Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

  • Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
  • Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
  • Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
  • Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
  • «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
  • Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

  • четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
  • сроки выполнения работ и сдачи дома;
  • цена договора;
  • порядок и форма оплаты;
  • срок гарантий на объект;
  • описание непредвиденных обстоятельств;
  • список документации, необходимой для проведения строительства;
  • срок действия этого договора;
  • реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Регистрация прав собственности

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

  • Ввод в эксплуатацию.
  • БТИ утверждает план объекта.
  • ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
  • Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

  • заявления правообладателя;
  • документация о правах на недвижимость;
  • платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • паспорт;
  • план из БТИ;
  • договор с застройщиком;
  • акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

  • Нахождения агентства недвижимости.
  • Выбор определенной квартиры.
  • Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
  • Оплата.
  • Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

  • строительство приостановилось;
  • застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
  • присутствие двойных продаж;
  • застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
  • несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
  • возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
  • квартиры продаются на дополнительных этажах;
  • изменение в процессе строительства цены на квартиры;
  • многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
  • полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
  • разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
  • слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

  • Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
  • Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
  • Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

  • Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
  • Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
  • Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
  • Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
  • Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
  • Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
  • Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Покупка квартиры в новостройке: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

3278

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю. В свою очередь покупатель принимает на себя обязанности по выплате стоимости жилища.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Не каждая квартира может стать объектом сделки купли-продажи. Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной.

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

  1. Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
  2. В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
  3. Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
  4. Продавец не является собственником жилплощади.
  5. В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
  6. При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
  7. Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
  2. На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
  3. При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
  4. Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
  5. После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
  6. По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Подобная сделка является налогооблагаемой. Налог в размере 13%, подлежит оплатить покупателю.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • техническая документация компании-застройщика;
  • разрешение на постройку здания;
  • бумага о собственности на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на покупку жилья.

Кроме этой документации может потребоваться и дополнительная информация в виде плана будущего жилья, устройства коммуникаций и наличие инфраструктуры в микрорайоне.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
  2. Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Если оформление ипотеки проходит по партнерской программе, то данные о застройщике уже имеется в банковском учреждении и все что потребуется от покупателя, так это предоставить стандартный пакет документов для получения ипотеки в банк и ожидать решения.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

  1. В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
  2. Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Чтобы в будущем избежать сложностей с приобретаемым жильем, покупателю нужно знать не только, что проверить в отношении жилплощади, но и обратить внимание на качество строящегося жилья и наличие всей необходимой технической и правоустанавливающей документации.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Гражданин П. приобрел квартиру в новостройке. По окончанию работ, он заехал в жилище и сразу же приступил к ремонту. На этот момент не был подписан акт приема-передачи жилья, и регистрация помещения в собственность еще не произошла. Через некоторое время квартиру П. посетила комиссия из БТИ и потребовала убрать все конструкции, которые П.

воздвиг во время ремонта для того, чтобы замерить окончательную площадь жилья, на что П. ответил отказом.

После того, как сотрудники БТИ разъяснили владельцу, что жилье не будет зарегистрировано в собственность без этих замеров, он стал демонтировать ранее выполненные конструкции, что нанесло значительный урон качеству используемых в ремонте стройматериалов.

После замеров выяснилось, что площадь квартиры была увеличена на 50 квадратных сантиметров и П. должен произвести доплату в размере 25000 рублей за дополнительную квадратуру. П. возмутился и отказался выплачивать деньги.

Вместо этого он обратился в суд с исковым заявлением о признании требований компании-застройщика незаконными. Кроме этого П. в иске потребовал компенсировать стоимость стройматериалов, которые были повреждены во время замеров, проводимых представителями БТИ.

По обеим претензиям П. было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что он не имел права приступать к перепланировке жилья до получения свидетельства на собственность. Что касается дополнительной площади в квартире, то подобные моменты регламентируются законодательством, и компания-застройщик ничего не нарушила своим требованием.

Заключение

Таким образом:

  1. Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
  2. Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
  3. Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
  4. Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
  5. Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
  6. Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
  7. Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

  • Статья 455 ГК РФ
  • Статья 125 АПК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Новостройки стремительно набирают популярность, как и компании, которые предлагает такое жилье по низким ценам. У нового помещения нет истории владельца, что исключает  судебные разбирательства или простые конфликты с соседями. Есть много рисков, поэтому людям важно получить ответ на главный вопрос – как правильно купить квартиру в новостройке.

Какие учитывать особенности?

На российском рынке недвижимости есть много организаций, которые занимаются строительством объектов с нарушениями. Одни делают это специально, чтобы сэкономить значительную часть денег, другие – даже не тратят время на изучение законов и территории, на которой возводится дом. Люди не обращают на это внимание, из-за чего сталкиваются с рядом проблем.

Пример! Человек покупает хорошее жилье, которое он перед этим тщательно изучил. Спустя время он узнает о наличии проблем с коммуникационной системой или тонких перегородок. Договор подписан, застройщик не будет самостоятельно и бесплатно что-то менять, поэтому придется или смириться с проблемами, или тратить на их решение время и деньги.

В новостройках сложно заметить недостатки, например, те же тонкие перегородки между квартирами. Часто жилье продается задолго до сдачи, в доме ещё никто не живет, поэтому оценить объект крайне сложно. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно обращать внимание на такие важные моменты:

  1. При оплате покупки потребовать чек. Лучше рассчитываться безналичным способом, ведь так легче доказать факт покупки объекта. Если человек предпочитает наличные средства, необходимо запросить подтверждение, иначе потом не получится доказать факт оплаты.
  2. Проверка документов. На каждом этапе требуется проверка, но особое внимание уделяется документам. Эффективнее потратить немного денег на консультацию юриста, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщика.
  3. Детальное изучение дополнительного договора. Дополнительное соглашение заключается в случае, если застройщик несвоевременно сдает дом. В нем должны быть прописаны новые сроки окончания строительства.

  ДДУ и ЖСК — в чем отличия?

Застройщик – компания, которая занимается привлечением денежных средств и строительством конкретного проекта. В его обязанности не входит развитие проекта и утверждение документов в соответствующих органах.

Внимание! Жилой комплекс может возводить малоизвестное Общество с ограниченной ответственностью под брендом крупной корпорации. Часто такие компании занимаются исключительно возведением конкретных новостроек. Не стоит переживать за неизвестность компании, её контролирует девелопер.

В заключение сделки может участвовать только застройщик, который отвечает следующим требованиям:

  1. Имеет разрешение на строительство дома.
  2. Разработал и представил проектную декларацию.
  3. Имеет право собственности или взял в аренду участок, который используется для возведения многоквартирного дома.

В интернете легко найти информацию о фирме даже, если она занимается возведением всего несколько месяцев. Перед покупкой квартиры у застройщика в сданном доме рекомендуется посетить тематические сайты и форумы, на которых можно найти отзывы клиентов компании.

У каждой организации должен быть свой сайт. Если компания регулярно обновляет ресурс, добавляет новости, полезные статьи, отвечает на комментарии посетителей, это показывает ответственный подход и серьезное отношение к клиентам. Стоит уделить время на изучению репутации, опыта на рынке недвижимости и реализованные проекты.

Процесс выбора объекта

На сайтах и форумах легко найти информацию о любом жилом комплексе. Нужно изучить отзывы пользователей, которые уже ездили на объект, смотрели его, общались с руководством.

Есть несколько основных моментов:

  1. Материал. Кирпич и панель – два популярных материала. Возведение панельных домов занимает меньше времени, цена ниже на 20%, если сравнивать с кирпичными вариантами. Но в таких домах намного сложнее сделать перепланировку, у них худшая звукоизоляция и холодные внешние стены. Монолитно-каркасные дома дороже, но они позволяют легко выполнить перепланировку, отличаются хорошей звукоизоляцией и теплыми внешними стенами.
  2. Вид из окна. Застройщики значительно увеличивают цены на видовые квартиры. Если помещение находится на верхнем этаже, солнце не должно светить целый день, иначе летом в помещении будет невозможно находиться. Особое внимание следует обратить на вид из окна на пустырь или парк. Люди восхищаются такими вариантами, но через несколько лет на этом месте может появиться новый жилой комплекс.
  3. Этаж. На верхних этажах жилье дорогое. Если лифт остановится, что случается довольно часто, придется идти на свой этаж пешком. В новостройках лифты могут работать нерегулярно до тех пор, пока дом не заселится минимум на 70%.
  4. С отделкой или без. Большинство предпочитает покупать жилье с отделкой, чтобы сразу в него заселиться. Отделка будет простой, поэтому в будущем все равно придется делать ремонт. Если планируется сразу переезжать в новый дом, и есть средства на ремонт, можно приобретать квартиру без отделки.

После изучения специализированных сайтов и форумов пора лично посетить строительную площадку. Важно позвонить в офис, уточнить время визита и приехать смотреть жилой комплекс. Огромную роль играют темпы стройки, застройщик должен соблюдать сроки строительства. Если нет возможности приехать лично, можно посетить ресурсы, которые позволяют в реальном времени посмотреть на стройплощадку.

Некоторые люди предпочитают самостоятельно заключать договор с застройщиком. Есть возможность воспользоваться услугами агентства или юриста.

Конкретный пакет документов зависит от способа покупки:

  1. Рассрочка.
  2. Ипотека. Заключается дополнительное соглашение, составляет договор с банком и оформленная закладная.
  3. Кооператив. Изначально требуется участие покупателя в кооперативе. Для заключения договора нужны стандартные документы и квитанция, которая подтвердит факт оплаты пая.

Важно! Стоит быть осторожнее при покупке за наличные, ведь потом сложно доказать факт оплаты. Предоставляется только паспорт, квитанция об оплате и госпошлина регистрацию. У нотариуса необходимо заверить согласие супруга на покупку жилья и свидетельство о браке.

Если следовать пошаговой инструкции при покупке квартиры от застройщика, важно помнить о дополнительных бумагах. При заключении договора изучать указанные сроки окончания возведения объекта, передачи приобретаемого жилья и наличие документов для регистрации.

Получение квартиры

Строительная фирма должна получить технический паспорт, а покупатель – тщательно изучить помещение.

Именно поэтому с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания договора и получения квартиры может пройти 2-3 месяца.

Важно указать застройщику на недочеты и попросить решить проблемы в кратчайшие сроки. Всегда необходимо добиваться от компании письменного согласия по внесению исправлений.

Коммунальные платежи начисляются после подписания акта приема-передачи и получения ключей. За коммунальные услуги платить нужно только после создания Товарищества собственников жилья. Это происходит через несколько месяцев после заселения, поэтому изначально оплатой коммунальных услуг занимается застройщик. Это объясняет требования компании оплатить ЖКХ на несколько месяцев вперед.

Важно! Переезжать в квартиру или делать ремонт лучше после получения свидетельства о собственности. До получения свидетельства специалисты Бюро технической инвентаризации будут неоднократно осматривать помещение. Если они найдут несоответствия с изначальным состоянием, потребуют вернуть комнатам былой вид.

Оформление квартиры в собственность стоит недорого, если самостоятельно обращаться в Регистрационную Палату. Но придется потратить немало времени и сил, поэтому некоторые предпочитают нанимать юриста.

  Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Заключение

Изучение пошаговой инструкции покупки квартиры в новостройке экономит время и силы. Если действовать по заранее составленному плану, получится избежать ряда ошибок и пустой траты времени.

Сам процесс приобретения жилья в новостройке отличается наличием множества рисков, ведь часто приходится покупать помещение в объекте, который ещё строится.

Избежать проблем поможет тщательное изучение жилья, застройщика и документов.

Ссылка на основную публикацию