Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Существует 3 способа:

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

  • налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
  • патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
  • налог на самозанятость (4%).

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Шаг 1. Заключите договор аренды или найма.

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

Вам потребуются:

  • паспорт;
  • договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

Декларация по форме 3-НДФЛ.

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ.

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям.

Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс.

 рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс.

 рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов.

Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений.

Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Новые правила сдачи жилья в аренду в 2022 году

Ко всем статьям 16 января 2022

Минстрой планирует отбелить «серый» рынок аренды. Предполагается создание государственной информационной системы (ГИС), которая будет вести учет договоров аренды недвижимости. А для тех, кто не желает размещать информацию о сроках и размере арендной платы, предусматриваются штрафы. Зачем нужна эта система и что потребуется от арендодателей, разбирается Mafin Media.

В настоящее время рынок аренды довольно-таки стихийный. Мало кто из арендодателей официально оформляет отношения с арендатором. Хотя получение арендной платы — это доход, который облагается налогом.

Аренда— от лат. arrendare, отдавать внаем.

Арендодатель — физическое или юридическое лицо, сдающее свое имущество в аренду на определенных условиях.

Арендатор — физическое или юридическое лицо, получившее имущество во временное пользование на определенных условиях.

Квартиры, апартаменты и машино-места арендодатели сдают либо знакомым, либо через объявления на улицах, в соцсетях и сервисах — агрегаторах недвижимости.

«Обеление» рынка аренды

По данным ВЦИОМа, в России сдается 250 000 000 м2 — это 7% от всего объема жилого фонда. Минстрой подсчитал, что бюджет недополучает 162 000 000 000 руб. в год из-за уклонения собственников от уплаты налогов.

По поручению президента России Владимира Путина в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработали законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Для создания ГИС привлекут частные средства, в том числе инвесторов с участием «Дом.РФ». А оператором выступит Минстрой. В министерстве подсчитали, что в 2023–2025 годах ГИС позволит собрать 62 800 000 000 руб.

По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, цель системы — «обеление» рынка аренды жилья, упрощение арендных отношений, защита арендаторов и арендодателей при заключении сделок. Все агрегаторы недвижимости и сервисы по подбору продолжат функционировать и будут интегрированы с платформой.

Планируется, что через платформу будут совершаться сделки по аренде недвижимости. Договор можно заключить онлайн либо вне платформы. В системе будут доступны проекты договоров, проверенные юристами, — это позволит сэкономить на услугах риелтора и юриста.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Источник изображения: 1obl.ru

Если договор заключен не через платформу, у арендодателя есть 30 дней, чтобы внести его в систему. За отказ размещать информацию о плате и сроках аренды или ее искажение для физических лиц предусмотрен штраф от 3 000 до 5 000 руб., а для юридических лиц — от 30 000 до 50 000 руб.

Расчеты между сторонами должны проводиться только через систему, за что будет браться комиссия. За расчеты вне системы — штраф для физических лиц от 500 до 2 500 руб., для юридических лиц — от 5 000 до 10 000 руб.

К 2030 году планируется «обелить» до 70% рынка аренды. А пока министерство ожидает внесения законопроекта в Госдуму в весеннюю сессию. Сейчас он обсуждается с другими структурами и бизнес-сообществом.

Участники рынка видят ряд рисков в принятии законопроекта. Возможно, что ГИС ухудшит ситуацию: часть собственников продолжат сдавать жилье нелегально, а другие повысят стоимость арендной платы.

Шанс, что инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) заинтересуется определенным лицом, невелик. Но может начать проверку, если кто-то что-то сообщит.

Дать показания против арендодателя может обиженный бывший арендатор и недовольный сосед. Или по чистой случайности инспектор заметит договор аренды на столе руководителя компании, где ведется проверка, и решит заодно проверить и указанного арендодателя, всегда ли он сдавал недвижимость легально.

Для начала собственника вызовут для дачи пояснений. Если показания арендатора или соседей уже утвердили факт нелегальной сдачи жилья, дальше служба будет устанавливать суммы и сроки, о которых идет речь. С этих сумм рассчитывается недоимка и штраф.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Источник изображения: sadovod.spb.ru

Чистосердечное признание не облегчит ситуацию. Если ИФНС установит факт сдачи квартиры, сроки и условия договора, собственника обяжут уплатить:

  • НДФЛ за последние три года;
  • штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ: от 1 000 руб. до 30% от недоимки;
  • штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная; какой был умысел, выясняет налоговая;
  • пени за просрочку: 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки уплаты налога.

Варианты уплаты налога

Фи­зи­чес­кие ли­ца (НДФЛ)* ИП (УСН)** Са­мо­за­ня­тые (НПД)***
На­ло­го­вая став­ка 13% 6% 4% при сда­че физ­лицу, 6% — юр­ли­цу.
Огра­ни­че­ния 15% став­ка на до­хо­ды свы­ше 5 000 000 руб. в год. + 1% к став­ке на до­хо­ды свы­ше 300 000 руб. в год, фик­си­ро­ван­ные стра­хо­вые взно­сы. Ког­да до­ход в год пре­вы­шает 2 400 000 руб., са­мо­за­ня­тый те­ря­ет свой ста­тус.
На­ло­го­вый вы­чет Есть, на­при­мер на обу­че­ние и ме­ди­ци­ну. Есть, мож­но вер­ну­ть стра­хо­вые взно­сы, ес­ли ИП ра­бо­та­ет один. Есть, мож­но сни­зить став­ку, по­ка не ис­чер­па­ет­ся ли­мит в 10 000 руб.
  • * НДФЛ — налог на доходы физических лиц.
  • ** ИП — индивидуальный предприниматель, УСН — упрощенная система налогообложения; ИП по УСН — наиболее выгодная схема для уплаты налогов за сдачу жилья по ИП.
  • *** НПД — налог на профессиональный доход.

Эксперт рассказала о налогах для владельцев квартир

Недвижимость не только может приносить доход владельцу, но и обязывает его платить налоги. Сколько и в каких случаях, напомнила доцент кафедры бухучета и налогообложения РЭУ им. Г.В. Плеханова Галина Семенова.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

ФНС напомнила о последнем дне для уплаты налогов на имущество

Если сдаете жилье в аренду. В этом случае придется платить 13% с дохода от квартирантов. Но если зарегистрироваться самозанятым, то платить нужно будет четыре процента, если арендаторы — обычные люди, и шесть процентов, если арендует юрлицо, какая-либо компания.

Некоторые владельцы пытаются схитрить, отмечает эксперт: заключают договор аренды на 11 месяцев и считают, что налог в этом случае платить не нужно. Это ошибочное предположение, подчеркивает Семенова.

Если налоговые органы обнаружат, что жилье сдается, то начислят налог за последние три года, включая текущий год, пени и штраф. Уход от налогообложения обойдется очень дорого.

Читайте также:  Сбербанк повысил ставки по ипотеке с 14.01.2019: новые ставки, условия

Если продаете. Чтобы избежать налогов с продаж, вы должны владеть квартирой или домом более пяти лет. В некоторых случаях срок меньше — более трех лет (если унаследовали имущество от близких родственников, получили в дар от них, получили при приватизации или при передаче имущества физлицу как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем).

Если же вы продаете имущество, которым владели менее трех или пяти лет, то надо учитывать кадастровую стоимость жилья. Например, квартира с кадастровой стоимостью в пять миллионов рублей была в собственности менее положенного срока. Чтобы побыстрее продать имущество, владелец в договоре указывает ее стоимость в три миллиона рублей.

Тогда для расчета налога с дохода от продажи учитывают одну, но наибольшую величину: либо цену недвижимости по договору, либо кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

В этом случае за квартиру с кадастровой стоимостью нужно будет заплатить налог в 455 тысяч рублей.

Как часто подчеркивают риелторы, занижать стоимость жилья в договоре купли-продажи ради минимизации налога довольно рискованно: если по каким-то причинам сделка будет отменена, покупатель вправе будет вернуть лишь официально зафиксированную сумму.

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: сколько нужно платить

Верховный суд предлагает взыскивать долги по налогам без суда

Если переуступаете по договору долевого участия. Доход, полученный от переуступки прав на квартиру по договору долевого участия (когда вы еще не вступили в право собственности), облагается НДФЛ в полной сумме и составляет 13% для россиян и 30% — для иностранцев.

Например, квартира куплена за пять миллионов рублей у застройщика на этапе котлована, а через год дольщик продает ее по переуступке за шесть миллионов рублей. Налоговая база в этом случае — один миллион рублей, а НДФЛ — 13%, то есть 130 тысяч рублей.

Если продали за ту же сумму, за которую купили, платить НДФЛ не придется.

Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Налог на сдачу квартиры физическим или юридическим лицам рассчитывается и уплачивается согласно нормам действующего законодательства. В случае выявления факта нелегального платного проживания граждан в квартире составляется протокол и взымается штраф.

Что нужно предусмотреть заранее

Собственник жилья до момента поселения жильцрв должен определиться со схемой налоговых отношений с государством. Предусмотрено 3 варианта:

  • подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
  • оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
  • регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

Оформление договора аренды

Арендное соглашение заключается у нотариуса. В тексте договора обязательно прописывается:

  • информация о сторонах;
  • предмет договора;
  • срок действия соглашения;
  • размер и условия внесения оплаты;
  • перечень форс мажорных обстоятельств;
  • права и обязанности сторон.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Договор проходит государственную регистрацию в органах Росреестра по инициативе одного из участников соглашения после уплаты государственной пошлины.

Регистрация арендатора

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире.

Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки.

По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

Процедура уплаты налога

На первом этапе решения вопросы владелец собирает необходимые документы:

  • паспорт;
  • договор аренды;
  • подтверждение факта собственности на жилье.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

Как выгоднее сдавать квартиру

Анализ практики показывает, что наиболее оптимальным является вариант самозанятости, потому что наличие этого факта само по себе не мешает работать в качестве наемного работника на предприятиях.

Ставка НДФЛ составляет 13%. Размер налога на профессиональный доход — 4% от прибыли. По сути, экономится 9% от общего прихода средств за сдачу жилья.

Штраф за нелегальное проживание

Согласно нормам ст.ст.119 и 122 НК РФ применяются следующие виды штрафов:

  • от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
  • просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

В случае сокрытия факта сдачи квартиры в аренду на протяжении 3 и более лет при доходе от этой деятельности свыше 600000 рублей применяются нормы ст.ст. 198 и 199 УК РФ. Санкции данных статей предусматривают ограничение воли на определенный срок по решению суда или штраф.

Квартира в аренду: как платить налоги?

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет.  Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы.

Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год.

То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей.

Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма.

А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Также нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины в размере 800 рублей. Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя.

Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход.

Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём.

Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей.

Читайте также:  Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры, подробная инструкция

Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых.

Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве).

Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год.

Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс.

рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?

Законопроекты и штрафы

Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме).

Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией.

Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

Плавное развитие без неожиданностей

Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется.

Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.

По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.

Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.

Ставки аренды не удивят

Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.

Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем.

Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой.

При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».

Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год. 

Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.

Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями.

Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году.

Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.

Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране.

Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье.

В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

Краткие итоги 2021 года на рынке аренды

Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».

Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.

За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды. 

Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.

Читайте также:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости в 2020 году – как получить, снять обременение

Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2020 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно.

При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2020 гг.

предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

  1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
  2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
  3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
  4. Дата и место подписания документа.
  5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
  6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма.

Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет.

Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ Описание
Платежи наличными Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
В безналичном виде на расчетный счет При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества.

Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

  • по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
  • по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года.

Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме.

Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

  1. Ксерокопия соглашения об аренде.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Гражданство РФ или другой страны.
  4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
  5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

  1. Соглашение о безвозмездном использовании жилья. То есть в договоре указывают, что арендатор будет пользоваться квартирой бесплатно. Но по факту квартиросъемщики платят собственнику в обход законодательства.
  2. Уничтожение старого договора и заключение нового в период с января по апрель, когда приходит период подавать декларацию.
  3. Подписание договора об аренде на срок, который не превышает 11 месяцев. Если в договоре указывают более длительный период, то платить налоги все же придется.
  4. Отсутствие соглашения. При таком варианте возрастают риски, но его до сих пор используют собственники жилья.

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

Об авторе

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.

начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.

treskova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Ссылка на основную публикацию