Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

Эксперимент реализуется с участием Правительства РФ, ЦБ, Минцифры России, ДОМ.

РФ и ООО «Системы распределенного реестра» в период с декабря 2021 года по ноябрь 2022 года и представляет собой обмен данными при оформлении цифровой ипотеки между осуществляющим хранение электронных закладных депозитарием и Росреестром, сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ.

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

www.tengrinews.kz

В рамках эксперимента электронная закладная была оформлена в Банке ДОМ.РФ. Росреестр передал ее на хранение в депозитарий Банка ДОМ.РФ, учет закладной осуществила ДК «Регион», уточняется в сообщении.

  • Напомним, что электронные ипотечные закладные были введены в российскую практику кредитования в 2018 году в соответствии с федеральным законом 328-ФЗ.
  • Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году
  • Такая закладная представляет собой бездокументарную ценную бумагу, права по которой (на исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, получение в залог имущества, обремененного ипотекой) закрепляются через заполнение специальной электронной формы на портале госуслуг или на сайте Росреестра.

Использование электронной закладной вместо бумажной призвано сократить расходы банков на всех стадиях, от выдачи до обслуживания ипотечного кредита. Поимом прочего это также способствует и снижению средней ставки ИЖК.

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

www.ivnovostroiki.ru

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, в 2021 году ДОМ.РФ совместно с Росреестром усовершенствовал сервис по оформлению электронных закладных для банков: была реализована возможность регистрировать изменения в электронные закладные, а также обеспечена дополнительная защита от ошибок при заполнении закладной.

В итоге доля электронных в общем объеме ипотечных договоров по итогам 2021 года, согласно данным ДОМ.РФ, увеличилось почти до 80%, что более чем в шесть раз превышает данный показатель по состоянию на начало 2020 года.

По более 14% новых ипотечных кредитов оформляется электронная закладная, а общее количество последних, выпущенных российскими банками при методологической поддержке ДОМ.РФ, уже превысило 190 тыс. единиц.

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

www.cbr.ru

«Реализация эксперимента будет способствовать цифровизации ипотеки и внедрению новых стандартов в финансовой сфере, что в свою очередь позволит повысить скорость и удобство ее оформления, а также сократить издержки участников процесса», — отметила первый заместитель Председателя Банка России Ольга Скоробогатова (на фото).

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

www.cmsmagazine.ru

По словам управляющего директора по цифровой трансформации ДОМ.РФ Николая Козака (на фото), за последние два года ДОМ.РФ и Росреестр провели большую работу по обеспечению простоты и прозрачности сделок с недвижимостью.

В частности, в мае 2021 года в тестовом режиме была осуществлена выдача первых электронных закладных с помощью технологий распределенных реестров (блокчейн). В рамках проекта удалось повысить скорость работы с электронными закладными.

«Новые технологии в ипотеке сократят издержки профессиональных участников ипотечных процессов, что в последующем позволит снизить ставки для заемщиков», — полагает Козак. 

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

www.tbforum.ru

«Реализуемый на базе нашей платформы эксперимент позволяет апробировать технологию и доказать возможность ее широкого применения в других ключевых процессах цифрового государства», — так обрисовал перспективы развития цифрового инструментария генеральный директор ООО «Системы распределенного реестра» Игорь Кузьмичев (на фото).

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

 www.banking-finance.ru

  1. Электронная закладная в рамках вышеуказанного эксперимента должна также продемонстрировать свою эффективность в деле секьюритизации ипотечных кредитов — то есть эмиссии под них ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), реализация которых на фондовом рынке обеспечит банкам дополнительный приток ликвидных средств, используемых для ИЖК, подчеркнули спикеры.
  2. Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году
  3. Другие публикации по теме:
  4. Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных
  5. В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными
  6. Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

  • Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок
  • ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных
  • Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года
  • Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

Закладная на квартиру по ипотеке: как выглядит, как оформить, зачем нужна

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

Shutterstock

Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика.

В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги.

Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

 — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная.

Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.

«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им.

Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин.

 — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН.

Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки.

«В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев.

В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

  • паспортные данные;
  • информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
  • подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
  • данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
  • условия, на которых выдается ипотека.

Скачать форму заявления можно здесь.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде.

Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись.

Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.

Документы для оформления закладной

  • Паспорта всех, кто берет ипотеку.
  • Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
  • Подтверждение права собственности на квартиру.
  • Акт независимой оценки недвижимости.
  • Техпаспорт и поэтажный план дома.

Список может быть шире в силу требований конкретного банка.

Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

Shutterstock

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

Без согласования банк может:

  1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
  2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
  3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.

«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин.

 — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки.

Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

Илья Бахилин, юрист:

— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.

Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства.

Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации.

Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.

Читайте также:  Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2022

Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.

В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.

Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки.

Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ.

Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

  • Во-первых, банк может сам отправить запрос в Росреестр и в МФЦ.
  • Во-вторых, можно забрать из банка свою закладную с отметкой, что вы погасили ипотеку, и самостоятельно обратиться в МФЦ. Документ останется на память с пометкой «аннулировано».

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

Эксперимент по обмену данными для цифровой ипотеки стартует с декабря

Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2022 году

Евгений Разумный / Ведомости

Правительство хочет проверить, насколько успешным может оказаться обмен данными при оформлении ипотеки с помощью российской технологии распределенного реестра «Мастерчейн». Постановление о старте такого эксперимента 3 сентября подписал председатель правительства Михаил Мишустин. Он должен начаться не позднее 1 декабря и завершиться к октябрю 2022 г.

Реализовывать эксперимент будут Банк России совместно с Росреестром, Минцифры и Дом.РФ. Цель эксперимента – ускорить информационный обмен между Росреестром и банками, что должно сделать цифровую ипотеку доступнее для заемщиков.

Среди задач эксперимента – помимо апробации технологии и анализа рисков – формирование условий для появления государственной информационной системы «Госчейн» на основе компонентов «Мастерчейна».

Одним из необходимых элементов процесса перевода ипотечных сделок в цифровой формат является электронная закладная.

Эксперимент предполагает, что обмен данными между банком, Росреестром и депозитариями при оформлении закладной будет происходить на базе блокчейн-платформы «Мастерчейн».

Она разрабатывалась основанной ЦБ и крупнейшими банками Ассоциацией Финтех (АФТ) путем модификации блокчейн-протокола платформы Ethereum. В конце 2019 г. российская технология прошла сертификацию от ФСБ на соответствие требованиям криптографической защиты информации.

Сертификат ФСБ, к примеру, подтверждает безопасность использования электронной подписи (без нее нельзя оформить электронную закладную) в промышленной эксплуатации для заключения юридически значимых сделок.

Оператором платформы в рамках эксперимента станет ООО «Системы распределенного реестра», соучредителями которого являются ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, НСПК, Московская биржа и АФТ.

Тестовые сделки с оформлением закладных через «Мастерчейн» Россреестр, Дом.РФ и АФТ провели еще весной, но там использовались обезличенные данные, а сделки не имели юридической силы.

С декабря начнется оформление «боевых» сделок с реальными данными граждан, говорит заместитель управляющего директора Дом.РФ Олег Комлик.

По его словам, обмен данными между участниками ипотечных сделок на базе технологии блокчейн позволит сократить сроки оформления закладных с нескольких дней до нескольких часов или даже минут.

При работе с бумажными закладными процесс регистрации может занимать больше недели, в силу того что их обработка требует значительных издержек на перевозку, хранение, исправление ошибок в случае их возникновения, сообщила «Ведомостям» гендиректор «Систем распределенного реестра» Татьяна Жаркова. Неудобно это и для клиента, который должен самостоятельно передать на регистрацию пакет документов через МФЦ.

Платформа «Мастерчейн» позволяет объединить участников в одной сети, полностью автоматизировать процессы и сократить выпуск закладной до одного дня, отмечает Жаркова. Тем более что система, продолжает она, уже прошла апробацию перед проведением эксперимента, который начнется 1 декабря.

В рамках эксперимента обмен информацией с использованием блокчейна осуществляется между Росреестром и депозитариями. В ходе эксперимента к платформе могут подключиться российские депозитарии, заинтересованные в работе с электронными закладными, говорит Жаркова.

Закладная для банка по ипотеке – это ценная бумага, в которой подтверждено право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Закладная подтверждает право банка обратить свои требования на залог, т. е. жилье, в случае нарушения условий ипотечного договора со стороны заемщика. Она может быть бумажной и электронной.

Закладная составляется банком и подписывается заемщиком при получении ипотеки. Документ регистрируется в Росреестре и хранится в депозитарии, сейчас практически у каждого крупного банка есть свой. После погашения ссуды залог с недвижимости снимается в органах регистрации.

Оформление закладной не является обязательным: будет она оформлена или нет, зависит от условий договора, который заключается с банком, говорит управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт.

Но это делает для банка продажу имущества проще: долг заемщика при наличии закладной может продаваться полностью или по частям, самостоятельно или в составе более сложных инструментов (деривативов). На условия предоставления кредита это по общему правилу никак не влияет. 

Сейчас банки и депозитарии могут обмениваться электронными закладными на Мастерчейн между собой, а депозитарии – хранить и учитывать закладные. Взаимодействие с Росреестром, который регистрирует закладную, проходило отдельно. Он сможет заниматься этим на Мастерчейн с момента начала эксперимента, следует из постановления правительства. 

Возможность оформлять электронные закладные законодательно появилась еще в июле 2018 г., а через Мастерчейн – с 2019 г. Заниматься электронными закладными в промышленных машстабах банки начали относительно недавно. С 2020 г.

промышленную эксплуатацию системы учета электронных закладных в системах банка и на базе Мастерчейн осуществляет Сбербанк – 95% всех электронных закладных в России оформлено госбанком, сообщал он в июле 2020 г. В июне 2021 г. Сбербанк также начал обслуживать в качестве депозитария первые электронные закладные –  от Газпромбанка.

Тогда же Газпромбанк сообщил, что переводит выпуск закладных по ипотеке на Мастерчейн. ВТБ начал выдавать электронные закладные на покупку готового жилья в августе этого года – он направляет документы в Росреестр, а потом для учета и хранения передает закладную в депозитарий ВТБ.

Помимо взаимодействия через Мастерчейн участники процесса могут обмениваться данными через систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Ранее руководитель Росреестра Олег Скуфинский сообщал, что доля ипотечных сделок с использованием электронных сервисов достигла в России почти 50%. До конца года ведомство планирует обеспечить этот показатель на уровне 60%. Полностью перейти на электронный формат работы рынок ипотеки должен до конца 2022 г., следует из национального проекта «Жилье и городская среда».

«Мастерчейн» – децентрализованная сеть обмена и хранения финансовой информации. Одна из ее возможностей – электронная регистрация ипотеки в Росреестре и передача электронной закладной в депозитарий.

Схема и роли участников остаются теми же, что сейчас, но депозитарии создают единое распределенное хранилище данных, а все операции внутри него осуществляются по логике смарт-контрактов.

Иными словами, все данные при проведении сделки будут храниться не в централизованной базе, а у каждого участника системы.

Узлы или программное обеспечение «Мастерчейна» установлены у каждого игрока, участвующего в регистрации и хранении закладной, объясняет Жаркова, поэтому все изменения записываются в системе и должны подтверждаться всеми участниками.

Если какой-то участник внесет в базу данных изменение – оно автоматически появится и у других. Более того, в системе невозможно появление каких-то участников извне – все участники платформы будут идентифицироваться оператором.

И если недобросовестный сотрудник банка намеренно внесет какие-то некорректные данные, то это в любом случае будет отображено в системе, и другие участники обмена должны будут подтвердить вносимые изменения или смогут их отклонить.

Что такое электронная закладная?

С 1 июля 2018 года при оформлении ипотеки применяется электронная закладная. Что это за документ? Как работает? И что с этого обывателю? Мнения экспертов – в обзоре ЦИАН.

Дубликат бумажной закладной

Запуск электронной закладной – начало процесса по переходу к электронному документообороту, отмечает эксперт по недвижимостиГеоргий Патанин.

Главное помнить, что электронная закладная по ипотеке остается той же самой ценной бумагой, но только оформленной в электронном виде. Документ по-прежнему гарантирует банку право забрать квартиру и продать ее. Залог нужен, чтобы выручить деньги на погашение займа.

В электронной закладной будут инициалы и реквизиты, данные о держателе залога и должнике, информация о самом договоре, обязательства по ипотеке, данные о залоговом имуществе.

Кроме того, там отметят номер счета держателя ценной бумаги, данные государственной регистрации, номер счета депо первоначального владельца документа, электронную почту (куда отправят на хранение ценную бумагу).

Ну и, конечно, укажут наличие либо отсутствие обременения недвижимости третьими лицами.

Как будет работать электронная закладная?

Для того, чтобы появился этот документ, нужно зайти на сайт Госуслуг или Росреестра и заполнить там специальную форму. После этого каждая сторона должна заверить документ своей электронной подписью.

Перед отправлением на хранение электронную форму направят в регистрационный орган, чтобы заверить подписью регистратора, уполномоченного государством. Затем данные вносятся в соответствующую запись об ипотечной сделке. 

Что с этого обывателю?

До вступления в силу изменений процедура получения документов была растянута во времени. «Раньше, закладная оформлялась в бумажном виде, ее изготавливал банк, выдавший ипотечный кредит, далее передавал клиенту, и весь комплект документов подавался в Росреестр на регистрацию ипотеки и собственности», – напоминает Георгий Патанин.

По мнению Ирины Забарской, специалиста департамента контроля качества НЮС «Амулекс», введение электронных закладных должно привести к уменьшению времени на подготовку и заполнение документа. Кроме того, не нужно будет передавать информацию лично (очереди, время на дорогу и прочее). Электронная закладная не потеряется, не сгорит при пожаре, ее не нужно будет долго восстанавливать.

Читайте также:  Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

На практике сокращение времени на документооборот снижает риски затягивания снятия залога при полной выплате кредита. «Это может быть полезным, когда ипотека заемщиком полностью выплачена и он хочет продать квартиру.

Так как квартира была в ипотеке, на ней стоит залог в пользу банка и перед продажей его надо снимать.

Раньше заемщик это делал самостоятельно, теперь банк в одностороннем порядке направит в Росреестр все данные для снятия залога», – рассказывает Георгий Патанин.

Самое важное для заемщика – отсутствие зависимости от кредитора при снятии залога

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»,  добавляет, что электронный документ является более безопасным, поскольку его использование минимизирует риск утери или уничтожения, а также мошенничества – как со стороны третьих лиц, так и со стороны банков. Ведь традиционно закладная составляется кредитными организациями самостоятельно и передается клиенту лишь на подпись.

Правовые последствия не изменятся

Каких-либо новых правовых последствий из-за введения электронной закладной не возникнет, считают опрошенные ЦИАН эксперты.

«Введение данного документа – всего лишь изменение его формы и вида по сравнению с ныне существующим. При оформлении электронной закладной и у залогодателя, и у залогодержателя сохраняются те же права и обязанности, как при  оформлении в бумажном виде», – отмечает Ирина Забарская.

А что потом?

В перспективе физлица при любых операциях с недвижимостью будут получать виртуальный пакет документов, предполагает Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«Теперь закладная будет получаться таким же образом. Пока альтернативно – сохраняется выбор между электронным и бумажным вариантами этого документа. Но в течение ближайших 5-10 лет ситуация может измениться кардинально: поколение миллениалов, например, пользуется только виртуальными документами», — продолжает она.

Не для каждого человека составление электронного документа является удобным, предупреждает Александра Воскресенская. «Заполнение формы на портале государственных услуг может вызвать трудности для лиц, не привыкших к постоянной работе с компьютером.

Более того, для подписания закладной следует получить электронную подпись, а значит, нужно найти организацию, специализирующуюся на ее разработке, заполнить необходимые документы для получения подписи и оплатить предоставленную услугу», — отмечает эксперт.

Впрочем, есть и хорошие новости – уменьшение издержек может отразиться на стоимости самих кредитов. «В перспективе нас ожидает снижение ставки по ипотеке.

Переход на электронный документооборот повышает эффективность обмена информацией, как следствие будет сокращение общих издержек банков и МФЦ на выдачу и регистрацию ипотеки, что в свою очередь может привести к незначительному снижению ставок», – резюмирует Георгий Патанин.

Что такое электронная закладная по ипотеке и как ее подписывать

Электронная закладная упрощает ипотечную процедуру

Электронная закладная по ипотеке стала альтернативой привычной форме, она полностью дублирует бумажный документ. По электронной закладной банк также имеет право забрать недвижимость, если заемщик не выплачивает долг по ипотеке.

Залог необходим, чтобы получить средства на закрытие кредита.

Документ должен содержать ФИО, реквизиты заемщика, сведения о соглашении с финансовой организацией, обязательства по ипотечному кредиту, информацию о недвижимости, находящейся в залоге.

Вместе с этими данными закладная будет содержать:

  • номер счета владельца ценной бумаги;
  • сведения о госрегистрации;
  • электронную почту, где будет храниться;
  • сведения о наличии или отсутствии обременения имущества со стороны третьих лиц.

Ценную бумагу не придется распечатывать. Ее легко поместить в компьютер и предоставить, если потребуются разъяснения по кредиту. Подписывать ее необходимо электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Бюрократия и бумажная волокита остались в прошлом. Оформите кредит наличными без справок и поручителей в Совкомбанке. Выберите подходящую программу, заполните заявку на сайте и получите быстрый ответ от специалистов банка.

Оформление ценной бумаги требует разъяснения. Финансовая организация и кредитополучатель вводят в цифровой бланк необходимую информацию. Эта форма находится на сайте Росреестра или на госуслугах.

Ценную бумагу подписывают ЭЦП банка и должника. После этого отправляют в Росреестр. Управление должно завизировать бланк подписью государственного регистратора. Затем документ попадает в банковское хранилище ценных бумаг, то есть депозитарий.

Закладная с ЭЦП хранится в депозитарии

Из хранилища бумагу после подписания отправляет Росреестр. Работник управления должен проверить ее на наличие ошибок и добавить информацию о ценной бумаге в запись об ипотеке.

Игорь заводил бумажную закладную, когда оформлял кредит в банке. Когда он узнал о внесении поправок в закон «Об ипотеке», то перевел сведения в цифровую систему. Росреестр аннулировал бумажную версию.

Если оформляете ипотеку в Совкомбанке, можете использовать электронную закладную. Финансовая организация предлагает интересные варианты в новостройках.

Разъяснение требуется и по поводу аннулирования документа. Если бумажную закладную необходимо оформлять как недействительную, то для цифровой этого не требуется.

Как только Росреестр закроет информацию о кредите, автоматически направит комментарий об этом в депозитарий. И банковское хранилище удалит информацию о ценной бумаге.

Плюсы и минусы электронной закладной

До 2018 года процесс оформления бумаг был растянут. Необходимо было получить в финансовой организации разъяснение об ипотеке и затем подать комплект документов для регистрации в Росреестре. Теперь времени на работу с ипотечным кредитом уходит меньше.

Кредитополучатель не теряет время в пути, в очередях. К тому же цифровой документ не потеряется и не пострадает при пожаре или наводнении. Его не потребуется восстанавливать при потере.

Выплата кредита приводит к аннулированию электронной закладной

Когда кредит выплачен, может затянуться время снятия залога. Теперь банк без дополнительных разъяснений и запросов от должника при выплате ипотеки может направить в Росреестр сведения для снятия с заемщика всех обязательств.

Из недостатков цифрового документа можно отметить наличие ЭЦП. Только с ее помощью можно подписывать закладную. Финансовые организации обладают таким функционалом. Заемщику потребуется время для ее получения.

Наличие ЭЦП снимает необходимость в разъяснениях и х при работе с банками и госструктурами. Получить ЭЦП можно в центрах, прошедших разъяснительную работу в Минцифры. Подпись выдается на год, ее наличие обойдется в одну тысячу рублей.

Электронная закладная по ипотеке в 2021 году: что это, как составляется

Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог. Раньше этот документ оформляли только в бумажном виде. Но в 2018 году правительство разрешило использовать и электронные закладные.

Особенности электронной закладной

Электронная закладная дает банку и заемщику те же права и обязанности, что и бумажная. Так, если заемщик не выплатит ипотеку в срок, банк сможет изъять и продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги. 

Главное отличие бумажной и электронной закладной — в их форме. Электронную закладную не нужно распечатывать. Она заполняется и хранится в виде файла на компьютере. Подписать такой документ можно только электронной подписью (ЭП). 

Также электронные закладные можно хранить только в депозитарии. Напомним, что бумажные закладные банк может хранить самостоятельно. Иногда закладные направляют в два депозитария. Первый учитывает, где находится документ и кто им владеет, а второй — его хранит. Также владелец закладной может менять депозитарий, в котором она хранится.

Что должна содержать электронная закладная

В электронной закладной нужно указать ту же информацию, что и в бумажной, например:

  • ФИО заемщика;
  • паспортные данные заемщика, а также номер СНИЛС;
  • сведения о кредитном договоре; 
  • сумму ипотечного кредита и процентов;
  • описание квартиры, которую передают в залог;
  • оценку рыночной стоимости квартиры.

Но в электронном документе нужно указать и дополнительные сведения:

  • название депозитария, который хранит закладную;
  • электронную почту депозитария, по которому Росреестр может с ним связаться;
  • счет депо первого владельца закладной.

При этом составители закладной могут включать в нее и другую информацию. Например, прописать, что банк может получить заложенную квартиру без суда. Или указать способы и порядок продажи квартиры банком при неоплате долга.

Как оформить электронную закладную по ипотеке

Сформировать закладную

Банк и заемщик заполняют электронный документ и указывают в нем все необходимые сведения. Сделать это можно на портале Росреестра или в специальных сервисах. Готовый документ стороны договора должны подписать квалифицированной электронной подписью (КЭП). 

Зарегистрировать закладную в Росреестре

Банк отправляет подписанную закладную в Росреестр. К ней он прикладывает заявление на выдачу закладной.

Росреестр проверит, соответствуют ли сведения в документе условиям ипотечного договора. Если сотрудники ведомства найдут ошибки, они приостановят регистрацию ипотеки или откажутся регистрировать электронную закладную. 

Отправить зарегистрированную закладную в депозитарий

Именно Росреестр направляет электронную закладную в депозитарий. Если сотрудник ведомства не находит ошибок в документе, он вносит сведения о закладной в запись об ипотеке. После этого он подписывает закладную электронной подписью и передает ее в выбранный банком депозитарий.

Если при получении ипотеки вы оформили бумажную закладную, ее можно заменить на электронную. Для этого банк и заемщик должны написать специальное заявление в Росреестр. Ведомство аннулирует бумажную закладную и отправит электронную в депозитарий. Однако заменить электронную закладную на бумажную не получится.

Как аннулировать электронную закладную после погашения ипотеки

В отличие от бумажной, аннулировать электронную закладную не нужно. Когда Росреестр погасит запись об ипотеке, он отправит уведомление в депозитарий. После этого депозитарий перестанет хранить закладную и учитывать права на нее.

Преимущества электронной закладной

Скорость оформления

Формировать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Банки заполняют уже готовую форму документа. Для регистрации закладной не нужно ехать в МФЦ. Заемщику и представителю банка не нужно ждать записи в многофункциональный центр, тратить время на дорогу и ожидание в очереди. Подать документы в Росреестр можно удаленно.

Скорость получения

Получать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Так, документ может понадобиться при рефинансировании кредита. Чаще всего банки хранят бумажные закладные самостоятельно и затягивают ее выдачу. Иногда заемщикам приходится ждать до одного месяца. 

Выдачей электронных закладных занимается Росреестр. Он оперативно отправляет документ онлайн.

Сохранность

Бумажную закладную можно потерять или намеренно уничтожить. Она может сгореть в пожаре, и на восстановление документа уйдет много времени и сил. С электронной закладной такого не случится. Она хранится в депозитарии на защищенных серверах, и Росреестр следит за каждым ее перемещением.

Недостатки электронной закладной

Необходимость электронной подписи

Электронную закладную можно подписать только КЭП. Если у банков такая подпись обычно есть, то заемщикам придется получать ее дополнительно. Сделать это можно только в удостоверяющих центрах, аккредитованных Минкомсвязи. Такая подпись выдается на определенный срок, обычно не больше года, и стоит около 1000 рублей.

Получите электронную подпись не выходя из дома. Отправьте заявку на сайте Удостоверяющего центра Контура. Документы для выдачи можно отправить онлайн. Закажите доставку подписи, и курьер привезет ее в любое удобное место.

Ипотека с цифровым лицом

В России пройдет эксперимент по выдаче электронных закладных на базе блокчейна

Предполагается, что применение технологии распределенных реестров позволит увеличить скорость обработки документов, сократить сроки регистрации сделок и в целом сделать ипотеку доступнее. Насколько активно банки переводят процессы, связанные с получением кредита на покупку жилья, в онлайн-формат – в материале RSpectr.

Блокчейн для ценных бумаг

В начале сентября председатель правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление о проведении эксперимента по обмену данными при оформлении цифровой ипотеки. Взаимодействие будет происходить между депозитариями, осуществляющими хранение электронных закладных, и Росреестром.

Читайте также:  Закон о приватизации земельных участков – какие земли можно приватизировать, а какие нет, общая процедура

Эксперимент должен начаться не позднее 1 декабря текущего года и завершиться 1 октября 2022 года.

Для обмена данными будет использоваться единая система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и российская платформа «Мастерчейн», основанная на технологии распределенных реестров.

Эксперимент проведет финансовый институт развития в жилищной сфере России ДОМ.РФ совместно с Росреестром и Центробанком.

В нем могут принять участие все желающие кредиторы и депозитарии, которые готовы применять платформу «Мастерчейн» для взаимодействия с Росреестром, для хранения и учета электронных закладных, сообщил RSpectr директор подразделения «Диджитал» банка ДОМ.РФ Олег Комлик.

В случае успешной реализации эксперимента будет изучаться возможность распространения технологии блокчейн на другие этапы процесса ипотечного кредитования

Внедрение современных способов обмена данными между Росреестром и банками осуществляется для реализации закона об электронных закладных, которые с 1 июля 2018 года могут использоваться наравне с документарными.

Выдача первых закладных с помощью технологий распределенных реестров была проведена в тестовом режиме весной 2021 года ДОМ.РФ совместно с Ростреестром и основанной ЦБ РФ и крупнейшими российскими банками Ассоциацией ФинТех (АФТ).

«Таким образом, система уже прошла апробацию перед проведением правительственного эксперимента», – говорит О.Комлик.

Ожидается, что применение этой технологии снизит операционные издержки ипотечных банков и депозитариев на оформление цифровой ипотеки, выпуск и хранение электронной закладной, отметила в комментарии для RSpectr пресс-служба Банка России.

По словам О.Комлика,

Интерес к решению растет, особенно у крупных банков с большими транзакционными издержками

Директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков отметил, что в настоящее время без оформления закладных работают только три банка: Абсолют, Газпромбанк и Сбербанк, а в иных кредитных организациях этот процесс может занять около месяца.

«Упростить жизнь заемщикам позволит разработанный ФАС законопроект, в котором планируется закрепить срок выдачи закладных. В свою очередь, внедрение цифровых технологий, в том числе блокчейна, позволит обеспечить воплощение законодательных инициатив на практике», – сказал Д.Веселков.

  • В пресс-службе ВТБ рассказали, что банк начал выдачу электронных закладных клиентам при покупке готовых объектов недвижимости в августе 2021 года и планирует принять участие в эксперименте по отработке этого документа на блокчейне.
  • ВТБ, пресс-служба:
  • – На наш взгляд, новая технология позволит банкам упростить процесс обращения электронных закладных, при этом для клиентов их использование будет по-прежнему удобным и оперативным.

Российская платформа

«Мастерчейн» была разработана АФТ путем модификации блокчейн-протокола платформы Ethereum. В конце 2019 года технологию сертифицировала ФСБ на соответствие требованиям криптографической защиты информации. Тогда же решение было запущено в промышленную эксплуатацию и уже используется депозитариями для учета и хранения электронных закладных.

  1. Банк России, пресс-служба:
  2. – Применение технологии распределенных реестров обусловлено рядом уникальных качеств, которые позволяют обеспечить неизменность ранее внесенных данных, надежность, безопасность и высокую скорость взаимодействия между участниками информационного обмена.
  3. О том, как работает эта платформа, RSpectr рассказал руководитель направления «Развитие технологии распределенного реестра» АФТ и директор по продуктам компании «Системы распределенного реестра» (оператор платформы «Мастерчейн») Анатолий Конкин.

У каждого участника процесса устанавливаются узлы и программное обеспечение. При оформлении ипотечного кредита банк формирует электронную закладную и направляет ее в Росреестр.

Документ регистрируется и направляется в депозитарий хранения по каналу «Мастерчейн».

При этом создается токен закладной – объект внутри блокчейна, который содержит базовую информацию о документе, а также полномочия осуществлять различные операции с ним депозитариям.

По словам А.Конкина, внедрение этого решения позволит сократить выпуск закладных с девяти дней до одного и снизить издержки депозитариев в среднем на 30 процентов. Для клиента же на первый план выходит не только скорость и удобство, но и безопасность.

  • Анатолий Конкин, Ассоциация ФинТех:
  • – Закладная защищена от потери или фальсификации, так как история всех операций записана в блокчейне и распределена по всем участникам сети (и хранится на узлах всех участников сети).
  • К «Мастерчейн» в настоящий момент подключены крупнейшие российские депозитарии и банки, чья совокупная доля на рынке ипотеки превышает 60%

Есть ли спрос

Электронная закладная – один из необходимых элементов процесса перевода ипотечных сделок в цифровой формат. Сервис освобождает заемщика от посещения офисов Росреестра или МФЦ.

Как рассказал О.Комлик, при поддержке ДОМ.РФ в России их уже выдано 100 тысяч. Семь банков из топ-10 по объему ипотечного кредитования выпускают электронные закладные в промышленных масштабах или реализуют пилотные проекты по работе с ними.

Эксперт указывает, что за последние два года доля продаж с использованием цифровых сервисов в ипотеке увеличилась приблизительно в два раза. Большинство банков – лидеров рынка уже в том или ином виде внедрили их в работу.

Для новых клиентов и для получения ключа электронной подписи сохраняется обязательная идентификация при личном присутствии для обеспечения безопасности и защиты от мошеннических действий.

Но законодательство и технологии уже позволяют стать клиентом банка дистанционно, при помощи единой биометрической системы (ЕБС) и единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА).

Также внедряются технологии безопасного дистанционного получения ключей электронной подписи.

Д.Веселков отмечает, что услуга удаленного проведения ипотечных сделок сейчас пользуется спросом среди заемщиков. Драйвером ее развития послужила пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения.

Цифровая ипотека оптимизирует документооборот, позволяет существенно сократить срок проведения сделки и регистрации документов в Росреестре, снижает затраты всех участников, говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка (ПСБ) Марина Заботина.

Кроме того, по ее словам,

Покупатель и застройщик могут быстро и безопасно совершать сделки полностью онлайн, даже если они находятся в разных городах

М.Заботина рассказала, что в период пандемии в ПСБ была реализована возможность дистанционного проведения ипотечных сделок. В настоящее время клиенты банка также могут подать заявку на кредит на жилье, заказать отчет об оценке, оформить полис страхования онлайн, подписывать документы дистанционно, а также воспользоваться сервисом электронной регистрации сделок в Росреестре.

Марина Заботина, ПСБ:

– Все чаще клиенты для получения кредита проходят авторизацию через «Цифровой профиль» на портале «Госуслуги». Использование этого сервиса будет с каждым годом шире проникать в кредитование, учитывая, как растет и наполняется число официальных баз данных и какие возможности для экономии временных и финансовых ресурсов открывают подобные технологии банкам и потребителям.

В банке Уралсиб RSpectr сообщили, что организация предоставляет сервисы по цифровой ипотеке. Клиент может заполнить заявку на сайте, и она поступит на рассмотрение.

Уралсиб, пресс-служба:

– Пандемия активизировала участников рынка для развития цифровых сервисов. При этом мы не наблюдаем существенного роста заинтересованности со стороны клиентов, например, в части электронных регистраций сделок. Это достаточно новый инструмент, и большая часть клиентов хотят иметь на руках «бумагу».

Выгодно всем

  1. По данным Росреестра, до 50% ипотечных сделок крупнейших банков сегодня совершаются в цифровом формате.
  2. В апреле 2021 года ведомство запустило проект «Электронная ипотека за 1 день».

  3. Как пояснили RSpectr в Управлении Росреестра по Московской области RSpectr, сейчас оформление кредита, которое может занимать нескольких часов, проходит пять этапов:
  • первоначальное рассмотрение;
  • подача заявки;
  • обработка;
  • андеррайтинг;
  • закрытие.

Руководитель Управления Росреестра по Московской области Светлана Зайцева сообщила, что ведомство организовало взаимодействие с кредитными организациями в электронном виде. Была создана рабочая группа, в которую вошли ЦБ РФ, АО «ДОМ.РФ» и 17 крупнейших банков России; были заключены соглашения о подключении банков к веб-сервисам прямого доступа Росреестра.

«Благодаря этому жители Московской области теперь могут зарегистрировать электронный пакет документов максимум за полтора часа. Если документы требуют выдачи, то вместо пяти-семи дней, прописанных в правилах оформления ипотеки ранее, срок регистрации составит всего 24 часа», – подчеркивает С.Зайцева.

Как рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Московской области Дарья Проникова, по итогам введенного проекта за первые восемь месяцев 2021 года к ним поступило в электронном виде 390 482 обращения. Этот показатель выше, чем за весь предыдущий год (246 194), на 62 процента.

В Управлении отмечают, что

Цифровая ипотека – это существенное упрощение пути заемщика до собственного жилья

Устраняется необходимость тратить долгие часы на заполнение бумажных анкет и сбор документов, облегчается одобрение, обеспечивается прозрачность на протяжении всего процесса, чтобы потребители знали о каждой транзакции и статусе.

В выигрыше и банки: задачи и процессы, которые требовали времени и бумажной работы, теперь проходят в пять раз быстрее, с максимальным вниманием к деталям при полном исключении человеческого фактора. Это позволяет финансовым организациям обрабатывать больше ипотечных кредитов и увеличивать прибыль.

Есть ли риски?

В Управлении Росреестра по Московской области уверены, что цифровая ипотека минимизирует риски возникновения инцидентов, так как все действия одних участников сделки автоматически отображаются у других. Если одна из сторон вносит корректировки в базу данных, уведомление отображается в системе, изменения записываются и должны подтверждаться всеми участниками. Это обеспечивает прозрачность сделки.

Д.Веселков указывает, что данные клиентов шифруются, а доступ к ним имеет ограниченное количество сотрудников.

Однако эксперты в сфере информационной безопасности все же видят риски у цифровых ипотечных сервисов.

Менеджер по развитию бизнеса группы компаний Angara Анна Михайлова полагает, что ими могут воспользоваться злоумышленники. «Надо понимать, что именно физическое присутствие заемщика отделяет нас от неконтролируемых кредитов.

Вспомним историю, произошедшую в 2019 году, когда при помощи механизма купли-продажи недвижимости с использованием цифровой подписи без присутствия собственника произошла кража квартиры у москвича», – говорит А.Михайлова.

Архитектуру блокчейн эксперт называет перспективной и достаточно прозрачной, но с точки зрения информационной безопасности ее реализация все еще имеет критические уязвимости и зависит от защищенности базовой инфраструктуры и смежных компонентов, включая точки хранения ключей и т.д.

Если злоумышленник получит от неосведомленного гражданина благодаря грамотной социальной инженерии сертификат электронной подписи, то ему не составит труда оформить затем и саму цифровую ипотеку или указать в закладной имущество жертвы.

Поэтому создание и введение подобных механизмов требует очень тщательного анализа и проработки всех рисков информбезопасности, предупреждает эксперт.

Изображение: RSpectr, Freepik.com Источник: RSpectr

Ссылка на основную публикацию