Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты

21.05.

2020

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Ипотека в силу закона — это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закона о госрегистрации);

· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):

  • залогодатель;
  • залогодержатель;
  • нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.

  1. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
  2. в случае, если выдана закладная:
  3. совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
  4. заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
  5. заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
  6. в случае, если не выдана закладная:
  7. совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
  8. заявления залогодержателя.
  9. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
  10. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
  11. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
  12. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
  13. Существует три способа подачи такого заявления:
  14. — в форме документа на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты;
  15. — в форме документа на бумажном носителе посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  16. — в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Материал подготовлен главным-специалистом экспертом Управления Росреестра по ЕАО Н.В. Еременко

Закон «Об ипотеке»: нюансы и правила ипотеки | Роскачество

Для многих россиян ипотека – единственная возможность обзавестись собственным жильем. Что такое ипотечный кредит, знают все, но далеко не каждому известно, какими реально правами обладают заемщики.

Могут ли они ремонтировать квартиру или продавать ее? Что будет, если исчезнет возможность платить по кредиту? Только ли квартиру можно взять в ипотеку? На эти и другие вопросы отвечаем в данной статье.

Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика

Ипотечная сфера регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Если вы хотите досконально изучить правила ипотеки, информация содержится именно в нем.

Вот ключевые моменты, которые постулируются этим законом:

  • По договору об ипотеке может быть заложено разнообразное имущество: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры (части квартир и жилых домов), садовые дома, гаражи. А также: воздушные и морские суда и машино-места.
  • Залогодателем (то есть тем, кто выплачивает ипотеку) может быть сам должник по обязательству или третье лицо. При этом имущество, о котором идет речь, остается у залогодателя во владении и пользовании.
  • Договор об ипотеке составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Вместе с тем договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014, при этом регистрации подлежит ипотека как обременение.
  • В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  • При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
  • Залогодатель может и даже обязан производить косметический и капитальный ремонт жилья, если иное не предусмотрено договором. То есть в ипотечной квартире можно менять все по своему усмотрению (естественно, не нарушая при этом законодательство, то есть производить несогласованную перепланировку запрещено; впрочем, это запрещено и для квартир, не обремененных ипотекой).
  • Залогодатель может пользоваться имуществом, обремененным ипотекой, в соответствии с его прямым назначением. При этом он не должен ухудшать состояние имущества свыше показателей, укладывающихся в понятие «нормальный износ». То есть очевидно, что через 10 лет квартира без ремонта не будет выглядеть так же, как в день заключения ипотечного договора, но наносить прямой урон, ухудшая ее вид, проживающий не может.
  • Если залогодатель недостаточно хорошо относится к имуществу (то есть совершает или допускает действия, которые существенно влияют на его сохранность, ценность и внешний вид), залогодержатель может потребовать исполнить обязательства по ипотеке досрочно.
  • Риски по утрате или повреждению имущества несет тот, кто берет кредит. Если он недостаточно препятствовал возможным повреждениям (не застраховал квартиру, не сделал вовремя ремонт, пользовался неисправной техникой и так далее), от него могут потребовать исполнить досрочно обязательства по ипотеке.
  • Ипотечную квартиру можно продавать и дарить, если иное не указывается в договоре. Обязательства по ипотеке при этом переходят к тому лицу, которое становится новым собственником.
  • Закон устанавливает понятие последующей ипотеки – то есть квартира, находящаяся в залоге, может быть обеспечением по другому кредитному обязательству, если иное не предусмотрено договором. Залогодержатель должен быть осведомлен об этом.
  • Залогодержатель может «уступить» ипотеку третьему лицу, которое получает все его права и обязанности.
  • Если взявший кредит не может его выплачивать, с него могут взыскать недвижимость, находящуюся в залоге, чтобы погасить задолженность перед банком.

Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?

Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года.

Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона.

Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.

Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.

Особенности ипотеки с земельными участками

Ипотека на земельный участок предполагает, что предметом залога становится не недвижимость, а земля. Важно понимать, что любые договоры в данном случае распространяются на земельный участок. Если у заемщика есть необходимость возводить на участке недвижимость с привлечением ипотечных средств, это должен быть отдельный кредит с независимым графиком платежей, отдельными условиями.

В ипотеку можно оформить участки под строительство жилого дома, садового дома, для организации личного хозяйства. У каждого банка свои требования, которым должны удовлетворять земельные участки, под которые дадут кредит.

Так, например, банки могут требовать, чтобы участки имели установленные границы, не находились в природоохранной и резервной зонах, имели рядом коммуникации. Могут быть ограничения по размеру и так далее.

Все конкретные правила оформления ипотеки на земельные участки нужно узнавать в банке, в котором предполагается оформление кредита.

Читайте также:  Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Какие документы нужны для ипотеки

Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Заверенная копия трудовой книжки.
  • Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
  • СНИЛС.
  • Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
  • Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
  • Правоустанавливающие документы.
  • Схема и характеристика жилого помещения.
  • Стоимость недвижимости.
  • Выписка из ЕГРП.

Продажа заложенной недвижимости

Квартиру, которая обременена ипотекой, можно продавать, но при соблюдении определенных условий.

Покупатель должен быть осведомлен об обременении и готов либо переоформить ипотеку в том же банке, либо погасить кредит досрочно.

Банк должен быть осведомлен о том, что квартиру планируют продавать, он имеет право проверить платежеспособность покупателя и принять решение, будет ли на него оформлена ипотека.

Право собственности на квартиру в ипотеке имеет ряд особенностей, а после погашения кредита продавать квартиру можно точно так же, как любую иную недвижимость, находящуюся в собственности.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Памятка потребителю "Ипотека. Что нужно знать потребителю об ипотеке"

   

Наша  памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека, или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.

Что такое ипотека – определение и суть

 

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

  • Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.
  • Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.
  • Суть ипотеки

Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.

  1. Характерные признаки и свойства ипотеки:
  2. ·       выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);
  3. ·       носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;
  4. ·       выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;
  5. ·       оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.
  6. ·       В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.

     Плюсы и минусы ипотеки

Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.

  Плюсы ипотеки:

1.     Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.

2.     Экономические выгоды: речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.

3.     Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.

  • У ипотеки есть и отрицательные стороны.
  •     Перечислим главные минусы:
  • ·       ограничение собственника в правах на имущество;
  • ·       высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);
  • ·       длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);
  • ·       сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;
  • ·       постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.
  •      Виды ипотеки

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

  1. Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.
  2. В частности, по ипотеке можно приобрести:
  3. ·       квартиры в новостройках или строящемся доме;
  4. ·       квартиры на вторичном рынке;
  5. ·       дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
  6. ·       доли недвижимости.
  7. Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

 

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

 

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Далее коротко о том, на что следует обращать внимание при выборе ипотеки.

Совет 1. Сравниваем процентные ставки

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

 Рассчитать ипотеку можно онлайн с помощью ипотечных калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Правда, там не всегда указывается размер комиссионных по обслуживанию кредита.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

 Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

  • По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.
  • Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).
  • Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.
  • Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

 

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

 

Совет 4. Изучаем условия страхования

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

 

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

 

Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

  1. Основные из них:
  2. ·       возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
  3. ·       наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
  4. ·       уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
  5. ·       наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
  6. ·       наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк
  7.  Как получить ипотеку

Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить все за и против ипотеки, а так же воспользоваться калькулятором для расчёта платежей  и переплаты  по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку.

Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита.

При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы  клиентов банка о работе банка с  ипотечными  кредитами. Далее вам предстоит подготовить документы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит.

Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.  

 Ипотека в строящемся доме. Особенности ипотеки в новостройке

Читайте также:  Как оформить договор купли продажи квартиры в 2022 году

Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.

  • Калькулятор неустойки (просрочки) по ДДУ 214-ФЗ
  • В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской,   действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 
  • Калькулятор досрочного погашения ипотеки
  • Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.

Калькулятор налогового вычета. Рассчитать суммы для возврата при ипотеке.

При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.

                    Важный совет!

Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?

 По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области». 

Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6

тел. 8(4842 57-11-81    email: okiip@yndex.ru

Версия для печати Версия для MS Word

ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором

Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа (Определение от 4 июня 2020 г. № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017).

Суд округа квалифицировал соглашение как договор целевого займа

ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.

Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.

«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов.

Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус.

По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).

АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу.

Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.

1 Закона об ипотеке).

ВС исправил ошибку окружного суда

Другой конкурсный кредитор института, АО «Метробанк», обжаловал постановление окружного суда в Верховный Суд. Заявитель полагал, что нижестоящая инстанция ошибочно квалифицировала правоотношения сторон как заемные и неправильно применила к ним ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке.

Верховный Суд напомнил, что согласно ст. 69.

1 Закона об ипотеке по общему правилу залог здания или сооружения с земельным участком под ним возникает в силу закона у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство такого объекта. В соответствии со ст. 64.

2 того же акта по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение.

При этом, заметила Экономколлегия, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью по финансированию строительства, необходимо определять правовую природу таких соглашений. И, если не установлено иное, квалифицировать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Понятие целевого займа раскрывается в ст.

814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования может потребовать досрочного возврата и уплаты причитающихся процентов, указал ВС. Однако спорные договоры не предусматривают возврат денежных средств, полученных институтом, подчеркнул он. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные деньги институт впоследствии передаст контрагенту в собственность недвижимое имущество. Соответственно, подытожил он, речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что покупатель находился с застройщиком в заемных правоотношениях, отметил Суд.

Диспозиция ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак – наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем.

«МДК» и институт в таких отношениях не находились, а значит, окружной суд неправильно применил указанные нормы и пришел к неверному выводу о возникновении у покупателя залога, резюмировал ВС. Не найдя оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.

1 Закона об ипотеке, Суд подчеркнул, что залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений.

Кроме того, добавил он, указанные соглашения были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости при разрешении заявления общества о включении его требований в реестр требований кредиторов института.

Рассматривая позже обособленный спор по данному делу, окружной суд должен был учесть оценку, данную обстоятельствам, которые установлены в рассмотренном ранее обособленном споре, а придя к иным выводам – указать соответствующие мотивы (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.

№ 57, п. 4 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Однако, заметила Экономколлегия, окружной суд не опроверг выводы о квалификации договоров иными инстанциями, сделанные как в предыдущем, так и в этом обособленном споре.

Таким образом, постановление АС Московского округа было отменено, а акты нижестоящих инстанций оставлены в силе.

Эксперты поддержали выводы Суда

Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.

«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность.

Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п.

4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.

Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта.

«Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.

Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.

«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости.

Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.

Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.

Читайте также:  Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: образец 2022 года

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

  1. С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

  2. Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

  3. Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

  4. На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

  5. Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований.

Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Пример из практики:

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки.

В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект).

Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта.

Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга.

На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств.

Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта.

Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал.

Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение.

Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона.

Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом.

Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись.

Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал.

При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории.

Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным.

Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики:

Ссылка на основную публикацию