Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Суд взыскал штрафные санкции в полном объёме

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Выкладываем рабочий образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика, по которому судья взыскал штрафные санкции по договору долевого участия в полном объёме, несмотря на поданное представителем ответчика ходатайство о снижении.

В комплекте:

  • Заявление с расчётом по закону 214-ФЗ о долевом строительстве.
  • Уточнение об увеличении требований на дату заседания.

До рассмотрения по существу проходит несколько месяцев, поэтому если наступила просрочка, а квартира по акту ещё не передана — можно подаваться, а потом уточняться.

Поможем правильно составить иск в суд на застройщика, чтобы взыскать законную неустойку по максимуму без снижения компенсации по 214-ФЗ.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Решение по выложенному образцу

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска
В пользу истца взыскано:

  • Неустойка — 708 700 руб (в полном объеме).
  • Штраф — 288 280 (практически полном объеме).
  • Компенсация морального вреда — 12 000 руб.
  • Расходы на оплату услуг представителя — 12 000 руб.
  • Расходы на оформление доверенности — 2 100 руб.
  • Расходы на отправку претензии — 162 руб. 07 коп.
  • Всего: 1 023 242 руб.

Соотношение заявленного к совокупному полученному результату составило 144 процента.

Подсудность

Имеем следующие варианты:

  • по месту нахождения застройщика (юридичкескому адресу);
  • по адресу постоянной регистрации истца;
  • по адресу жилищного комплекса;
  • по адресу временной регистрации истца.

Если в ДДУ определена подсудность, признавать в этот пункт договора недействительным. При подаче по адресу объекта долевого строительства или временной регистрации, требуется отдельное обоснование.

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ лучше подавать до подписния передаточного акта, чтобы успеть опредить ответчика с выводом денежных средств со своих счетов.

В образце застройщику пени рассчитаны на дату его подачи в размере 620 663 рублей за 376 календарных дней просрочки. После указанной даты прошло 84 дня и представитель истца уточнил требования в сторону увеличения до 708 700 рублей.

Уточнения поданы на основном судебном заседании в форме расчёта по 214-ФЗ
.

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска Здесь онлайн калькулятор по ДДУ. Подробно описан алгоритм его работы. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2022 год.

Выложенный пример позволяет подавать именно расчёт (смотрите формулировку в просительной части), чтобы предотвратить его отложение. В качестве альтернативы можно рекомендовать заблаговременное направление уточнений ответчику почтой. Итак: можно подаваться до даты подписания передаточного акта, а потом уточняться любым способом в сторону увеличения требований.

С учетом последних изменений в законодательство, в приложение следует включить копию подтверждения отправки его ответчику (почтовую опись и чек с РПО). В образце юрист выделил цветом, что следует указать, чтобы суд более гуманно подходил к вопросу снижения по ст.

333 Гражданского кодекса РФ. Много зависит от вашего представителя и его практики. Уменьшение компенсации во многом носит субъективный характер и зависит от выступлений сторон при рассмотрении дела по существу. Чем эффективнее работа юриста, тем лучше результат.

Предмет и основания

Нужно отразить следующее:

  • взыскание требования и их размер (пени, штраф, моральный вред и убытки при наличии).
  • основание: нарушение сроков по передаче квартиры.
  • указать, что заявленные требования подлежат уменьшению только в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов.
  • обосновать недопустимость снижения штрафа по закону о защите прав потребителей. В рассматриваемом решении штраф был снижен незначительно, а практически в полном объёме.
  • сообщить, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения является установленный факт нарушения прав потребителя. Можно взять формулировки из образца, но по сложившейся практике по Москве и Московской области средний размер морального вреда будет в промежутке от 5 до 15 тыс. рублей.
  • Участие представителя позволит дольщику отнести свои расходы на ответчика. В среднем присуждают около 15 тыс. рублей, независимо от суммы в договоре на юридические услуги. Отметим, что у нас есть решения, где компенсированы расходы на юриста в большем размере.

Нужно подумать и посоветоваться

Так делать не надо!

  • думал, что невозможно рассчитать сумму неустойки до подписания передаточного акта;
  • ждал подписания передаточного акта, полагая, что отдел заселения будет чинить препятствия в получении квартиры;
  • разозлился на менеджера за некачественную отделку, но собрался с духом только сейчас;
  • считал, что пени сильно снизят, поэтому овчинка выделки не стоит;
  • на форуме написали, что нужно подавать коллективный иск, однако пока разыскивал «коллектив», потерял время за которое ответчик успел вывести деньги со всех счетов и получить просуженную компенсацию оказалось невозможно;
  • тридцать дней ждал ответа на досудебную претензию, поскольку так написано в договоре долевого участия;
  • ждал денег по претензии, поскольку надеялся, что добровольно заплатят;
  • пытался по-хорошему договориться;
  • хотел накопить побольше, чтобы не подаватся дважды;
  • первый раз собрался взыскивать и никогда с этим не сталкивался;
  • абсолютный лидер нашего хит парада: «нужно было подумать и посоветоваться». Благодаря ему, застройщики успевают вывести деньги со счетов ранее получения дольщиком исполнительного листа .

Подаваться на 100 тысячах неустойки, а потом увеличивать требования на дату заседания. Чем раньше подали, тем скорее исполнительный лист попадёт в банк и будет больше шансов на его исполнение.

Юридический центр RegPractic

Рекомендуется отбросить всё, что мешает псделать шаг на встречу деньгам. Юристы и нотариусы работают без выходных. Учитывайте, что до момента получения исполнительного листа пройдет в среднем не менее четырёх месяцев. Если долго думать, можно увидеть последний вагон с деньгами, который повезёт машинист со счетов ответчика в светлое для бенефициара будущее.

Ответа на досудебную претензию ждать не нужно, поскольку направляется только для штрафа по закону о защите прав потребителей, который присуждается в пользу дольщика, если на дату рассмотрения искового заявления застройщик добровольно не оплатил неустойку по ДДУ.

Взыскание неустойки по ДДУ

Главная › Неустойки

01.09.2019 Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения.

Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты.

При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

  • взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
  • взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

  1. Окончания строительства.
  2. Ввод в эксплуатацию.
  3. Передача участнику.
  4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки.

Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее.

Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

  • досудебное урегулирование
  • судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде.

По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.

Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

  1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
  2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)
Читайте также:  Связь банк: военная ипотека и её условия в 2022 году

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договора Период просрочки Ставка Формула Неустойка
с по дней
3 000 000 1.03.2019

Исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример искаИсходя из положения ФЗ-214, в части статьи №6, дольщик имеет право подать . Размер ключевой ставки по расчету компенсации равен 1/300 части ключевой ставки, утверждаемой центральным Банком РФ. Начиная с 2016 года ЦБ РФ ввело понятие рефинансирования ставки, которая утверждается Постановлением или Приказом ЦБ РФ на квартал или определённый период действия. Центробанк РФ может по своему усмотрению указать размер ключевой ставки с учётом ежедневных параметров. Согласно закону, если права дольщика нарушены, то по правовой норме можно потребовать взыскание в двойном размере. В исковом заявлении потребуется указать ссылки на нормативные акты, которые предусматривают общий и индивидуальный порядок взыскания денежных средств. Суд в свою очередь при рассмотрении искового дела детально рассматривает положения каждого пункта договора долевого участия. Дата отсчета просрочки начинается со следующего дня, когда объект должен быть сдан в строй по договору ДДУ.Закон также предусматривает схему взыскания с застройщика морального вреда, если не выполнены условия ДДУ по вводу объекта в строй. Норма прописана в редакции ФЗ-214, статьи 4, часть 9, а также в части статьи 15 Закона «О защите прав потребителей в РФ». Суд вправе самостоятельно определять размер выплаты неустойки, согласно от заявленных претензий дольщика к застройщику. Размер неустойки может составлять до 50% от неисполненных обязательств застройщика перед дольщиком, причем согласно зарегистрированному договору долевого участия. Закон предусматривает порядок добровольной выплаты морального вреда застройщиком перед дольщиком, но на практике, в большинстве случаев все претензии решаются только в судебном порядке, из-за наличия разногласий требований дольщика по заявленным требованиям к застройщику. Очень сложно вернуть причитающуюся неустойку и моральный вред с компании, которая находится на стадии ликвидации, или объявлена банкротом юридического лица. Однако, многие суды встают на сторону дольщиков и принимают адекватное судебное решение по существу искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ.

Прежде, чем вы обратитесь в суд, можно написать письменную претензию застройщику. Вы не обязаны этого делать, шансы досудебного урегулирования невелики, но так вы сможете соблюсти формальности перед законом, подготовите надежный фундамент для судебных тяжб.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах — один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких-либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.

В жалобе следует указать:

  • Сущность нарушенных интересов;
  • Значимые для дела обстоятельства;
  • Требования к застройщику;
  • Ссылки на НПА и документы, подтверждающие вашу правоту;
  • Реквизиты вашего расчетного счета, если требуется перечисление неустоек и пени.

Застройщик должен направить ответ в течение 10 дней, поэтому в случае его не поступления или неудовлетворенности результатом рассмотрения претензии, обращайтесь в судебную инстанцию.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

В практике нередки случаи, когда офис застройщика закрыт или претензию принять просто отказываются, а тем более поставить отметку о принятии.

Более того, застройщик игнорирует почтовые извещения о поступлении в его адрес претензии от дольщика.

Однако в таких ситуациях подобное поведение застройщика в подавляющем большинстве случаев играет против него самого.

Иск по ДДУ о взыскании неустойки: образец искового заявления по договору долевого участия в суд

:
ИНН
ОГРН
Юридический адрес
Почтовый адрес
Телефон
Факс
Адрес электронной почты
:
ИНН
ОГРН
Юридический адрес
Почтовый адрес
Телефон
Факс
Адрес электронной почты

 и Ответчик заключили  № от  (далее по тексту — Договор).

В соответствии с Договором Застройщик (Ответчик) принял на себя обязательство по строительству и передаче Участнику долевого строительства () -комнатной квартиры, секция , этаж , с условным номером на площадке , проектной площадью кв.м.

, расположенной в строящемся многоэтажном многоквартирном жилом доме по строительному адресу: , , , корпус  (Объект долевого строительства), а  обязалось уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно п. Договора, срок передачи Объекта долевого строительства установлен не позднее .

Цена договора в размере () руб., определенная в п. Договора, оплачена полностью, в порядке и в сроки, предусмотренные Договором.

В адрес Истца поступило уведомление (к иску прилагаются) о переносе срока передачи Объекта долевого строительства на и необходимости подписания дополнительного соглашения к Договору.

Между тем Ответчик, вступая в договорные отношения с Участниками долевого строительства, обязан учитывать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства Многоквартирного дома.

В соответствии с п.  Договора, Сторона для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, вследствие форс-мажора, должна в письменном виде известить другую Сторону в течение 10 рабочих дней с момента наступления таких обстоятельств.

Письменного извещения о возникновении форс-мажорных обстоятельств в адрес Истца не поступало. Учитывая тот факт, что Ответчиком не было указано объективных обстоятельств, влияющих на перенос срока передачи Объекта долевого строительства, изменения в Договор не вносились.

Истцом было получено уведомление о завершении строительства Многоквартирного дома и готовности Объекта долевого строительства к передаче.

В ходе процедуры приема-передачи объекта долевого строительства, представителем Застройщика был предложен к подписанию акт приема-передачи долевого строительства.

Однако фактически Объект долевого строительства был не готов к передаче, Истцу было предложено составить перечень замечаний, срок устранения — до .

Согласно п. Договора, при задержке исполнения Договора Ответчик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п.9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

Потребитель, при нарушении его прав исполнителем вправе заявить требование на взыскание штрафных санкций в размере пятьдесят процентов от суммы, в случае удовлетворении судом требований потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (ст. 13 Закона о защите прав потребителей) и компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей).

Читайте также:  Военная ипотека: личный кабинет и как посмотреть реестр НИС

Таким образом, просрочка Ответчика по Договору составила  дней (с  по ).

Истец исполнил свои обязательства по Договору уступки в части оплаты цены Договора уступки в полном объеме в размере, порядке и сроки, установленные п.  Договора уступки, что подтверждается  № от  на сумму в размере  рублей.

Право Истца на требование с Ответчика законной неуйстоки по договору участия в долевом строительстве, установлено Договором участия, заключенного между Истцом (цессионарием) и участником долевого строительства (Цедентом), в соответствии с которым, права Участника долевого строительства, в рамках Договора долевого строительства были уступлены Истцу, в порядке предусмотренного ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с чем, право первоначального кредитора (Участника долевого строительства) перешли к новому кредитору (Истцу) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно ст.

307 ГК РФ, в которой указывается: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, в которой указывается: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ, предусмотрено: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Требование о взыскании неустойки (пени) за нарушение условий Договора о сроке передаче Объекта долевого строительства.

  • Начало периода просрочки.
  • Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи Объекта долевого строительства, предусмотренной Договором.
  • Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства .
  • Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с .

Конец периода просрочки.

Принимая во внимание то обстоятельство, что до настоящего времени Объект долевого строительства не передан Истцу, окончанием периода просрочки Истец считает дату подписания настоящего искового заявления — .

Таким образом, количество дней просрочки составило (с по ).

Сумма договора.

В соответствии с п. Договора цена договора подлежащая уплате Участнику долевого строительства Застройщику составляет  () руб.

В связи с вышеизложенным, Истец считает, что взысканию с Ответчика подлежит неустойка по Договору, подлежащая уплате Истцу Ответчиком за нарушение условий Договора, которая составляет сумму () руб.

Обоснование соразмерности требования о взыскании неустойки.

Истец считает сумму заявленных исковых требований соразмерной и справедливой исходя из того, что Ответчик является финансово устойчивой компанией, при этом Объект долевого строительства был приобретен Истцом по рыночной стоимости.

Следует подчеркнуть, что размер неустойки установлен законом.

При этом отношения между Истцом и Ответчиком являются отношениями между потребителем и коммерческой (предпринимательской) организацией (продавцом). Ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность и несет соответствующие риски (часть 1 ст. 2 ГК РФ), стремясь получить систематическую прибыль.

Поэтому перевод рисков предпринимательской деятельности на потребителя (Истца) противоречит смыслу и духу закона.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012).

Вместе с тем согласно ч. 2 ст.

6 Федерального закона от 24 декабря 2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу закона, применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Между тем в решении не приведено мотивов, по которым суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки.

  1. Суд кассационной инстанции указал, что размер неустойки, рассчитанный истцом, исходя из условий договора долевого участия, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и что выплата суммы неустойки в указанном истцом размере может повлечь неблагоприятные последствия — нарушение сроков строительства, что затронет законные права и интересы других дольщиков, участников долевого строительства.
  2. В чем заключается несоразмерность последствиям нарушения обязательства, суд кассационной инстанции не указал.
  3. То обстоятельство, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной данных правоотношений, основанием для снижения размера неустойки не является.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: подробная инструкция

Участник ДДУ может взыскать с застройщика неустойку в случае просрочки передачи квартиры или нарушения сроков устранения недостатков в объекте недвижимости. Процедура взыскания штрафа достаточно проста.

Сначала необходимо определить размер штрафа и предъявить претензию застройщику с требованием оплаты. В случае согласия застройщика с указанными требованиями денежные средства переводятся на расчетный счет покупателя.

Если застройщик проигнорирует претензию, откажется платить штраф или попытается уменьшить размер штрафа, покупатель недвижимости может взыскать деньги в судебном порядке.

Основания для взыскания неустойки

Неустойка (неустойка, пеня): денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств, в том числе просрочки его исполнения.

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации должником признается лицо, принявшее на себя обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от его совершения в пользу другого лица (кредитора).

При заключении договора долевого участия должником признается застройщик, который обязуется передать недвижимое имущество дольщику (кредитору) в срок, указанный в договоре долевого участия. Если учредитель задерживает передачу имущества, этот факт является основанием для требования об уплате штрафа.

Вы также можете взыскать неустойку на том основании, что недвижимость не соответствует условиям договора. При этом собственник долей не может обязательно требовать уплаты неустойки: отказавшись подписать акт приема-передачи, вы можете дать застройщику время на исправление недостатков. Если вы их не удалите или нарушите сроки удаления, этот факт также является основанием для выплаты штрафа.

Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

Процедура восстановления состоит из нескольких шагов. Первый из них – адрес досудебного иска. Подача претензии не является строго обязательной, так как законом не установлена ​​обязательность соблюдения претензионного порядка при разрешении спора между потребителем и исполнителем.

Однако лучше сначала написать заявление. Во-первых, существует вероятность того, что застройщик добровольно заплатит штраф.

Во-вторых, иск добавляет аргументы истцу на случай судебного иска и позволяет взыскать с ответчика дополнительные средства – неустойку за несоблюдение законных требований потребителя.

Шаг 1: рассчитайте сумму неустойки

Размер штрафа зависит от нескольких факторов. Основными из них являются цена договора и продолжительность просрочки: чем дольше застройщик не выполняет свои обязательства по договору, тем большую сумму взыскивают. Также важны при определении суммы штрафа:

  • причины выздоровления;
  • правовой статус акционера (физическое или юридическое лицо);
  • размер ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки.
  • В случае просрочки передачи недвижимого имущества размер неустойки определяется по следующей формуле: Н = КД х 1/300 х СР х ДП, где:

  • N — сумма штрафа;
  • CSD — цена контракта (для расчета используется сумма, фактически уплаченная акционером);
  • СР — ставка рефинансирования ЦБ РФ
  • ДП — количество дней просрочки.
  • В соответствии с пунктом 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении гражданина, допустившего просрочку со стороны застройщика в сроках передачи объекта, применяется двойной размер штрафа. Таким образом, для расчета суммы неустойки по приведенной выше формуле необходимо полученную сумму умножить на 2.

    В случае, если основанием для уплаты санкции является просрочка срока устранения недостатков, исчисление санкции производится по формуле, установленной п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 23 Федерального закона № 2300-1.

    Состояние объекта
    Сумма штрафа
    Штрафной сбор
    Объект не жилой 1% от суммы контракта Каждый день поздно
    Объект жилой 1% от суммы, необходимой для устранения недостачи Каждый день поздно

    Указанные суммы штрафов действуют только в отношении жилой недвижимости, приобретаемой физическим лицом для некоммерческих нужд.

    Если у вас возникли трудности с расчетом, воспользуйтесь калькулятором для расчета неустойки (штрафа) за каждый день просрочки по ДДУ (214-ФЗ, ст.6).

    Шаг 2: направьте претензию застройщику

    После того, как сумма неустойки будет рассчитана, необходимо направить промоутеру досудебную претензию с требованием его добровольной оплаты. Претензия направляется на юридический адрес промоутера ценным письмом-уведомлением.

    Текст претензии должен содержать следующую информацию:

  • дата составления документа;
  • наименование и юридический адрес застройщика;
  • наименование документа: краткое («Исковое заявление») или полное («Требование об уплате штрафа за несоблюдение сроков…»).
  • Далее следует основная часть документа. Он должен содержать следующую информацию:

  • сведения о заключении договора долевого участия между акционером и застройщиком (указывается номер договора);
  • подробное описание обстоятельств просрочки: дата исполнения обязательств по ДДУ, дата фактической передачи квартиры гражданину, передана ли она, причина просрочки и т.д.;
  • ссылка на нормативные правовые акты, на основании которых участник ДДУ имеет право взыскать неустойку;
  • расчет неустойки – окончательная сумма исковых требований или сумма неустойки за каждый день, если просрочка продолжается (квартира заявителю не передается);
  • реквизиты для перевода средств;
  • срок исполнения претензий (обычно указывается срок 10 дней с момента получения претензии);
  • дата составления документа и подпись заявителя.
  • Читайте также:  Обязательно ли страхование ипотеки при оформлении и каждый год

    Шаг 3: дождитесь ответа застройщика

    После того, как претензия получена исполнителем, он должен выждать срок, указанный в тексте документа. Если застройщик проигнорирует претензию или пришлет неудобный для заявителя ответ, он может обратиться в суд.

    Учитывая, что для взыскания санкции установлен общий срок давности, она должна быть осуществлена ​​не позднее 3 лет после нарушения их прав.

    По истечении этого срока деятель не лишается права на суд, но если ответчик ходатайствует о применении срока исковой давности, в рассмотрении иска и, следовательно, в уплате неустойки будет отказано.

    Шаг 4: обратитесь в суд с заявлением

    Перед подачей иска необходимо определить подведомственность иска. Иски о взыскании неустойки, если взыскателем выступает физическое лицо, подведомственны судам общей юрисдикции. Судом первой инстанции является мировой судья или окружной суд.

    В суд первой инстанции нужно обращаться, если цена иска меньше 100 тысяч рублей. Также необходимо обратиться к мировому судье для вынесения судебного приказа, то есть когда нет спора о праве (учредитель долг признает, но не платит).

    Однако на практике такая ситуация возникает редко, поэтому санкция обычно включается в исполнительный лист.

    Что касается территориальной юрисдикции, акционер может выбирать между несколькими судами. По общему правилу подсудность определяется местом нахождения ответчика. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 7 ст.

    29 ГПК РФ Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства, пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.

    Прежде чем выбрать тот или иной суд, имеет смысл изучить его судебную практику по рассмотрению таких дел.

    Исковое заявление о взыскании с промоутера неустойки составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст запроса должен содержать следующую информацию:

  • название суда;
  • сведения об истце: ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
  • данные ответчика: наименование и юридический адрес застройщика;
  • цена иска;
  • название документа;
  • подробное описание всех обстоятельств дела: дата заключения ДДУ, цена договора, срок исполнения обязательств, фактический срок, если квартира была передана дольщику, дата предъявления претензии было отправлено разработчику и т д
  • указание на то, что действия ответчика нарушили требования истца со ссылками на соответствующие нормативные правовые акты;
  • требования истца;
  • перечень прилагаемых к запросу документов.
  • Заявление составляется в трех экземплярах: один передается в канцелярию суда, другой предварительно направляется ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении. Третий экземпляр остается у истца; при подаче заявления в суд делается отметка о принятии.

    При подаче заявления в суд к заявлению должны быть приложены копии следующих документов:

  • доверенность, если заявление подано представителем истца;
  • исковые требования, ранее направленные ответчику;
  • договор акций или договор уступки;
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи, если квартира была передана истцу;
  • документы, подтверждающие направление копии жалобы ответчику.
  • Также к запросу должны быть приложены расчет цены иска и другие документы, имеющие, по мнению истца, значение для дела.

    Поскольку заявители по делам о защите прав потребителей со стоимостью иска менее 1 млн рублей освобождаются от уплаты госпошлины, то и платить госпошлину и прикладывать квитанцию ​​не нужно.

    Если цена иска выше, то государственная пошлина уплачивается в общем порядке, а к документам прилагается квитанция об уплате.

    Шаг 5: дождитесь результатов судебного разбирательства

    После принятия заявления суд в течение 5 дней выносит определение о принятии иска к производству и подготовке дела к судебному разбирательству. Также суд может принять решение:

  • об отказе в принятии заявления (134 ГПК РФ);
  • возврат заявления (135 ГПК РФ);
  • выезд без движения (136 ГПК РФ).
  • В соответствии со ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения гражданского дела не может превышать 2 месяцев, а при обращении к мировому судье — 1 месяца.

    Если дело окажется сложным, срок рассмотрения может быть дополнительно продлен еще на месяц. По общему правилу при рассмотрении дел о взыскании санкции назначается 2-3 судебных заседания.

    Истцу предлагается посетить их, чтобы ответить на необходимые вопросы и более полно донести свою позицию до суда.

    По результатам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока обжалования (1 месяц). После этого истец может получить в аппарате суда копию решения суда и исполнительный лист, на основании которого на ответчика начисляется неустойка.

    Шаг 6: обратитесь в банк или в ФССП с исполнительным листом

    После получения исполнительного листа заинтересованная сторона должна запросить возврат денежных средств в банк, в котором открыт расчетный счет промоутера. В случае недостаточности средств на счету разработчика исполнительный лист помещается в картотеку. Как только необходимая сумма будет зачислена на счет, банк должен перечислить причитающиеся взыскателю деньги.

    Однако на практике это удается далеко не всегда: часто у застройщика нет средств или открыто несколько счетов в разных банках. В последнем случае взыскатель может обратиться в региональную налоговую инспекцию для получения информации обо всех счетах, открытых организатором. Затем можно обратиться с исполнительным листом в каждый банк, в котором у должника есть расчетные счета.

    Если у застройщика нет средств, но есть имущество, необходимо взыскать долг с помощью судебных приставов. В этом случае истец должен обратиться в региональное отделение Службы судебных приставов для начала исполнительного производства.

    При подаче заявления необходимо предоставить оригинал исполнительного листа и заполнить заявление.

    К сожалению, работа судебных приставов оставляет желать лучшего, поэтому зачастую самому взыскателю приходится проявлять инициативу в поиске имущества должника или денег для покрытия долга.

    Популярные вопросы и ответы на них

    С какого числа начинается просрочка по обязательствам промоутера? Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения срока исполнения обязательств. Например, если крайний срок передачи объекта 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября — это задержка 1 день, 3 сентября — 2 дня и т.д.учитывать, какой день недели выпадает срок передачи квартиры.

    В соответствии со ст. 193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он приходится на праздничный или выходной день. Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если он задержал сдачу дома? Нет, дата сдачи дома значения не имеет.Штраф начисляется только за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

    Можно ли взыскать с застройщика другие платежи, кроме штрафа? Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно также потребовать уплаты процентов на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также пени в размере 50% от суммы присуждается судом (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1).

    Также истец может рассчитывать на возмещение судебных издержек и компенсацию морального вреда, причиненного неправомерными действиями ответчика. Также, если действия застройщика, такие как задержка передачи объекта, повлекли убытки,истец может рассчитывать на свою полную компенсацию. Может ли суд смягчить наказание? Да, на основании ст.

    333 ГК РФ суд может уменьшить размер штрафа, а также размер штрафа потребителю (50% от общей суммы выплат). Применение санкций не должно приводить к неосновательному обогащению кредитора, поэтому на этот шаг обычно идут суды. В соответствии с пунктом 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение размера штрафа возможно при представлении ответчиком соответствующего заявления в суд.

    Бремя доказывания несоразмерности конфискации также возлагается на должника. Так, если суд самостоятельно смягчил наказание без соответствующих действий со стороны подсудимого, такие действия могут быть признаны незаконными.

    К сожалению, в отечественном законодательстве отсутствуют четкие критерии соразмерности санкций за неисполнение обязательств. Судьи самостоятельно определяют сумму, на которую уменьшается наказание, поэтому в судах существует разная практика. В среднем суды сокращают наказание на 50%.

    Поэтому перед подачей иска имеет смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойка снижена в меньшей степени. Если в период просрочки были разные ставки рефинансирования, какую применить? В этом случае нет единой практики. Если в период просрочки были разные сборы, юристы предлагают 3 варианта определения суммы штрафа.

    Для расчета может применяться ставка рефинансирования:

  • действует в течение срока исполнения обязательств;
  • установить день фактической передачи квартиры, а если она не была передана, то день обращения в суд;
  • для периодов действия разных размеров ставок — размер штрафа рассчитывается в течение срока действия каждого размера ставки, после чего результаты суммируются.
  • При расчете суммы штрафа истец может применить небольшую хитрость, используя наиболее выгодный для него метод расчета. Должен ли я платить налоги с изъятой конфискации? За полученную санкцию вам придется заплатить подоходный налог с населения и штраф за потребление. Возмещение судебных издержек и компенсация морального вреда не облагаются налоговыми ставками.

    Какие сложности могут возникнуть

    Для взыскания неустойки по DDU застройщик должен определить размер неустойки и подать письменную претензию. Если подрядчик добровольно не выполняет требования, установленные в иске, то деньги можно получить только в судебном порядке.

    Сложности могут возникнуть на любом этапе: неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет штрафа могут существенно затруднить взыскание денежных средств с застройщика.

    Чтобы избежать сложностей со взысканием штрафа застройщика, мы рекомендуем вам обратиться за бесплатной юридической консультацией на наш сайт.

    Ссылка на основную публикацию