Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

У людей, проживающих в коммунальной квартире, нередко возникают разногласия, даже конфликты. Предметом споров может стать шумное поведение, нарушение правил использования помещений, содержание животных и многое другое.

  • В условиях коммунальной квартиры, где регулярно приходится считаться с мнением чужих людей, залогом спокойной жизни станет соблюдение норм проживания и уважительное отношение к соседям.
  • На самом деле этих проблем можно легко избежать, если знать правила проживания в такой квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Что такое коммунальная квартира?

Согласно жилищному кодексу, под коммунальной квартирой понимается объект жилой недвижимости, состоящий из несколько жилых помещений, отделенных друг от друга.

В квартире имеются места общего пользования, которыми жильцы могут пользоваться сообща, это кухонное помещение, коридор, сушка, санузел.

Права и обязанности соседей

  • В квартире такого типа могут проживать собственники жилья и наниматели.
  • Пользоваться и владеть квартирой могут все жильцы в одинаковой степени, у собственников имеется право распоряжаться имуществом, которое им принадлежит.
  • Собственник может регистрировать граждан на территории своего помещения, как на временной основе (до полугода), так и на постоянной, он вправе продать собственную долю в коммуналке, подарить другому лицу, либо обменять.
  • Наниматель жилого помещения (если жилье муниципальное) вправе сдать его внаем, соблюдая ряд следующих требований:
  1. На одного человека должно приходиться не менее 12 кв.м.;
  2. Наймодатель должен дать на это свое согласие в письменном виде.

  1. Как наниматели жилья, так и его собственники вправе поселить у себя жильцов безвозмездно без согласия других сторон.
  2. Собственники и наниматели жилья обязаны использовать жилое помещение по назначению, для проживания.

  3. К обязанностям собственника относится содержание жилого помещения в надлежащем состоянии с соблюдением интересов соседей, а также своевременное погашение счетов за воду, отопление и другие коммунальные услуги.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Содержание мест общего пользования

Все владельцы комнат в одинаковой степени несут расходы по содержанию имущества, которое находится в общем пользовании. При этом размер вклада зависит от доли, которая принадлежит каждому из них.

Собственники комнат могут договориться о проведении ремонта и составить смету. Оплата расходов по ремонту зависит от размера доли в квартире.

При отказе оплатить свою часть расходов на ремонтные работы их можно взыскать через суд.

Возможно Вас заинтересует статья, как разделить лицевой счет в квартире по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Уборка

  • Законодательство предусматривает обязательную уборку своей жилплощади каждым жильцом.
  • Ответственность всех жильцов за порядок в квартире распределяется в соответствии с их долей, учитывается количество проживающих в каждой комнате.
  • Порядок уборки предусматривает обязательное ведение графика работ, она выполняется в порядке очереди.

Соблюдение тишины

Режим тишины нужно соблюдать с 11 часов вечера и до 7 часов в утреннее время, шум в данный период должен составлять 45 дБ.

Уровень шума в дневное время может повышаться до 55 дБ, в этом случае претензии других сторон не будут иметь законных оснований.

Ночью в коммунальной квартире нельзя использовать магнитофоны, телевизоры и радиоприемники, которые создают повышенный уровень шума. То же самое относится к крику, пению, ремонтным работам и игре на любом музыкальном инструменте.

  1. Запрещено использовать пиротехнику и совершать действия, которые способны нарушить тишину в квартире.
  2. Нередко причиной конфликта становится шумное поведение соседей по коммуналке, нарушителей в этом случае ждет административное наказание.
  3. Читайте статью, как узнать, когда будет капремонт вашего дома, тут.

Курение

Хотя курение в коммунальной квартире законом официально не запрещено, но оно ограничено, для курения неприемлемо использовать места, которые применяются для общего пользования.

Единственное, что могут сделать соседи против заядлых курильщиков, это подать на них в суд. Также можно вызвать участкового, чтобы провести с курильщиками беседу в воспитательных целях.

Прием гостей

  • Любой из жильцов вправе принимать у себя гостей, причем закон не предусматривает ограничение на их количество, а также на сроки их пребывания.
  • Гости имеют право, общие места в такой квартире использовать наравне с ее собственниками и нанимателями, однако они обязаны соблюдать установленные правила, не должны шуметь, сорить в помещениях.
  • Находиться без регистрации в коммунальной квартире можно не более 90 дней.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Содержание животных

Животных в коммунальной квартире раньше можно было содержать с разрешения всех жильцов, они должны были предоставить согласие в письменном виде. В настоящее время эту норму отменили.

Сейчас держать на своей территории животных могут как собственники, так и наниматели, но содержание в квартире домашних животных возможно лишь в том случае, если обеспечено соблюдение условий:

  • Пожарной безопасности;
  • Прав и интересов других жильцов;
  • Экологических нормативов и правил;
  • Требований санитарно-эпидемиологического характера.
  1. Всем владельцам животных придется отвечать за чистоту в квартире.
  2. Если кто-либо из собственников жилья страдает аллергией на шерсть животных, он может подать исковое заявление в суд, чтобы защитить свое здоровье.
  3. Если вы хотите узнать, правила проживания и пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах, советуем вам прочитать статью.

Коммунальные платежи

Оплата услуг жильцами происходит согласно размеру их доли в общем недвижимом имуществе.

Два варианта оплаты:

  1. Когда отсутствуют индивидуальные приборы, показывающие потребление ресурса, оплата происходит по специальному соглашению, учитывается объем занимаемой площади, либо число зарегистрированных лиц.
  2. Когда индивидуальные учетные приборы установлены, тогда каждая сторона производит оплату согласно их показаниям, а пользование общей территорией оплачивается по договоренности.

Бывает, что жильцы не могут найти компромисс, в этой ситуации правила следующие:

  • Услуги по отоплению оплачиваются согласно имеющимся долям в квартире;
  • Оплата водоснабжения и газа распределяется между лицами, проживающими в квартире, исходя из их числа, а также гостей, находящихся в помещении более 30 дней;
  • Оплата электроэнергии происходит путем расчета мощности и числа приборов, расположенных в каждой комнате;
  • Что касается содержания и ремонтных работ, то эта статья оплачивается с учетом размера фактических помещений и размера доли, приходящейся на каждого собственника.

Если сосед не платит за «коммуналку», по закону остальные жильцы квартиры не обязаны оплачивать его долги.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Кто имеет права на свободную комнату?

Согласно ст.250 ГК РФ, если комната, пользование которой происходило по договору о социальном найме, освобождается, то право на свободную жилплощадь имеют:

  1. В первую очередь лица из числа владельцев или нанимателей данной квартиры, которых законодательство признало малоимущими, либо нуждающимися в повышении качества условий их жилья;
  2. Во вторую очередь – лица, у которых размер площади на одного члена семьи, не соответствуют принятым нормам;
  3. Когда в коммунальной квартире не нашлось лиц, подходящих под вышеперечисленные условия, жилье передается гражданину, который нуждается в жилой площади и стоит на очереди.
  • В коммунальной квартире соседи по закону имеют преимущества при покупке комнаты перед другими покупателями, продавец обязан предложить свою комнату сначала соседям.
  • При отказе соседей от покупки комнаты, нужно получить письменный отказ, этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.
  • При отсутствии письменного ответа от соседей в течение месяца считается, что они отказались от сделки.

Ответственность за нарушение порядка

  1. Все без исключения жильцы «коммуналки» имеют право защищать свои интересы.
  2. Нарушение тех или иных правил порядка в коммуналке – явление нередкое.

  3. Самый простой выход для решения таких вопросов – спокойно договориться с соседями, попросив их больше не нарушать правила, прописанные в законодательстве.

Если же мирным путем решить вопрос не удалось, то для устранения проблемы можно обратиться к работникам суда, подав негаторный иск.

Такой иск обычно составляется тогда, когда происходит нарушение прав жильцов по использованию мест общего пользования.

  • По вопросам нарушения тишины, курения в общественных местах, порчи имущества и хранения ядовитых веществ можно составить обращение в органы правопорядка, подав заявление в письменной форме.
  • Если же соседи затеяли перепланировку, которая может угрожать целостности квартиры или дома, то жильцы коммунальной квартиры могут обратиться к работникам БТИ или в жилищную комиссию.
  • Зачастую нарушения правил проживания влекут за собой наложение штрафов, но если такие проступки носят периодический характер, то человека могут кратковременно лишить свободы, а при регулярных злостных нарушениях жилец вполне может быть принудительно выселен из квартиры.
  • Лучшим вариантом при проживании в коммунальной квартире будет выстраивание дружеских отношений с соседями, желательно не усугублять обстановку в квартире обращением в суд и делать это только в самых экстренных случаях.
  • Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия Это быстро и бесплатно!

Правила проживания в коммунальной квартире: общие пложения и разъяснения

Как выкупить комнату в коммуналке у соседа?

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в коммуналке у соседа – оптимальное решение для расширения жилой площади. Для реализации данного варианта достаточно иметь право собственности только на одну из комнат. В отличие от стоимости квартиры, цена на комнату приемлема даже для молодых семей. Но с юридической точки зрения это один из наиболее сложных вариантов.

Читайте также:  Продажа квартиры менее 3 лет в собственности: налог и льгота в 2022

Особенности сделки

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Обычно не возникает дополнительных проблем, если в квартире всего два владельца комнат. Если один жилец предлагает выкупить у второго комнату при его согласии, просто составляется договор купли-продажи. После оплаты и регистрации документов в Росреестре, собственность переходит к покупателю. Но если в квартире есть несколько собственников. Владелец комнаты должен предложить ее выкупить всем. Может появиться еще один желающий на приобретение этого имущества. 

Последовательность действий

Если вы планируете выкуп комнаты у соседа, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Собственник извещает всех проживающих в квартире о своем намерении. Лучше, если извещение будет составлено в письменной форме, а другие собственники поставят подпись в получении. На рассмотрение заявления закон отводит 1 месяц.  
  2. Если комната принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить заверенное разрешение на продажу у нотариуса.
  3. Заключается договор купли-продажи комнаты.
  4. Документы вместе с договором подаются на регистрацию в Росреестр.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Если в комнате есть прописанные лица, лучше перед покупкой попросить их сняться с регистрационного учета. В противном случае новому собственнику придется делать это в судебном порядке.  

Нужно ли согласие соседей?

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Согласие соседей не является обязательной процедурой. Но потребуется их уведомить о предстоящей сделке. Для этого следует выполнить следующее:

  • Необходимо уведомить соседей, являющихся владельцами других комнат.  
  • Если кто-то проживает по договору социального найма, необходимо обратиться в Жилищный комитет или районную администрацию. Это необходимо, так как с юридической точки зрения собственником выступает муниципалитет.
  • Если в качестве собственника одной из квартир выступает несовершеннолетний или инвалид, необходимо обратиться в Отдел опеки и попечительства за соответствующим разрешением.

Извещение соседей возможно в двух вариантах. Владелец продаваемой доли может самостоятельно уведомить соседей в письменной форме. Предложение следует направить по почте заказным письмом с уведомлением. Но можно воспользоваться услугами нотариуса.  

В извещении указываются условия продажи и назначенная стоимость. После этого нельзя продать комнату за меньшую стоимость.  

Если другие собственники не планируют покупать комнату, у них можно попросить письменный отказ. Если он получен, нет необходимость ждать 30 дней. Отказ можно заверить у нотариуса или подать в Росреестр. Если отказ не получен по завершении 30 дней, это приравнивается к нему.  С этого момента можно заключить сделку купли-продажи без согласия остальных соседей.

Если местоположение одного из собственников неизвестно?

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Предварительно необходим опросить других жильцов и арендаторов в доме, по возможности следует связаться с родственниками. Если картина не прояснится, суд назначит управляющего его имуществом, которого и можно уведомить о продаже комнаты. Тогда появляется возможность выкупить комнату.  

Если место проживания известно, но владелец проживает в другом городе, необходимо его уведомить. Для этого направляется заказное письмо, предварительно заверенное у нотариуса.

Таким образом, чтобы купить комнату у соседа, необходимо выполнить установленную законом процедуру. После этого можно заключить договор и подать документы на регистрацию в Росреестр.

Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Многие жильцы желают расширить свою жилую площадь и выкупить комнату в коммуналке у соседа. Чтобы реализовать эту возможность необходимо быть собственником одной из комнат. Расширение жилплощади, таким образом, значительно дешевле, чем покупка и переезд в новую квартиру.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Основные моменты, которые следует соблюдать, чтобы успешно выкупить комнату:

  1. Самым простым вариантом выкупа комнаты будет приобретение у соседей, желающих ее продать, так как согласно законодательству РФ, соседи по комнате имеют преимущество в выкупе. Поэтому вы первыми должны узнать о такой продаже. При этом закон регулирует ценовой вопрос сделки. Она не должна быть выше той, что предлагается для иных покупателей.

Также важным условием такой продажи является обязанность продавца быть владельцем комнаты. В противном случае сделку совершить не удастся из-за того, что имущество принадлежит государству, а согласно законодательству, продавать такую комнату запрещено.

Проблема разрешается путем обращения в регистрирующий государственный орган (Росреестр) для проведения процедуры получения права собственности.

В случае если все приведённые выше условия выполнены, то необходимо составить договор и после его подписания и проведения регистрации в Росреестре право на квартиру перейдет к покупателю. Но этот вариант сработает, если в комнате проживают всего лишь два собственника. Если же их больше, то процедура становится гораздо сложнее.

  1. Если сосед нарушил одно из условий, которые необходимо выполнить перед продажей комнаты (не уведомил остальных собственников или предложил выкупить комнату, но цена завышена по сравнению с той, которая предлагалась другим покупателям) то вам необходимо составить исковое заявление в арбитражный суд и в нем признать договор, заключенный между продавцом и иным покупателем недействительным. Однако не всегда возможно заставить соседа совершить сделку именно с вами, поэтому рекомендуется решать такие вопросы без участия судебных органов.
  1. Существует и другая ситуация в которой сосед по комнате не желает переезжать в другое место. Здесь необходимо пойти на хитрость и постараться каким-либо образом пробудить у него желание к переезду. Для этого можно поднять цену выкупа комнаты, которая будет выше, чем средняя цена на аналогичную. Это пробудит в соседе желание улучшить свои условия проживания без особых финансовых затрат.

Втором возможным вариантом является рекомендация услуг риэлтора затраты на которого вам придется взять на себя.

Третьим способом, возможно, воспользоваться, если у вас отсутствуют денежные средства на выполнение двух предыдущих методов.

Все что необходимо сделать – это порекомендовать соседям определенные программы, которые направлены на улучшение жилищных условий для жильцов подобных квартир.

Таким способом соседу удастся получить денежные средства для приобретения другого жилья, а вы в свою очередь сможете выкупить всю комнату.

  1. Если все приведённые выше условия соблюдены и вам удалось приобрести все комнаты в жилье, то вы официально становитесь ее собственником. Теперь появляется возможность перерегистрировать квартиру и сменить ее статус из коммунальной в обычную. Чтобы это сделать потребуется написать заявление в местную управляющую компанию с просьбой объединения всех лицевых счетов.

Итак, разобрав основные моменты сделки можно выделить определенную последовательность в действиях, которые необходимо сделать, чтобы выкупить комнату:

  • После того как собственник объявил о продаже своей доли вам необходимо заявить ему о своем намерении выкупа. Желательно все эти действия осуществлять в письменной форме, для того, чтобы если в дальнейшем возникнут судебные споры, то у вас имелось доказательство выполнения всей предусмотренной законом процедуры;
  • Если комната находится в собственности у двух и более граждан, то следует обратиться к нотариусу и получить разрешение на продажу;
  • Оформить договор;
  • Направить документы в Росреестр для перерегистрации имущества.

На первый взгляд процедура достаточно простая и при ее выполнении не возникнет никаких затруднений. Но это не так. Большое количество необходимых документов, а также возможные риски оспаривания сделки приводят к усложнению процедуры.

ВАЖНО !!! Для этого рекомендуется пригласить квалифицированно риэлтора или юриста, которые будут контролировать процесс проведения сделки и подскажут, какие документы необходимо составить и помогут с их оформлением.

Основные моменты в случае если собственник неизвестен

В повседневной практике бывают ситуации, когда один или несколько собственников не проживают в своей комнате. При продаже они в обязательном порядке должны быть извещены иначе их права будут нарушены, что повлечет отмену договора в судебном порядке.

Чтобы этого не произошло, требуется обратиться в суд с исковым заявлением о признании безвестно отсевающим собственника. Также в заявлении обязательно должна быть указана причина, по которой производится такое признание.

При этом предварительно необходимо всеми силами попытаться разыскать собственников различными способами (опросить соседей, найти контакты родственников и т.д.).

Если же это не помогло, то единственным правильным решением будет обрушение в суд.  

ВНИМАНИЕ !!! В случае, когда удалось узнать место нахождения собственника, необходимо составить уведомление и направить ему по почте, перед этим заверив его у нотариуса. Таким образом, удастся добиться правомерности совершаемой сделки ввиду того, что все собственники были должным образом уведомлены о продаже.

Подводя итог можно сделать вывод, что для покупки комнаты требуется соблюдение определенных условий, которые отражены в законодательстве РФ.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2017

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Преимущественное право покупки                      • Потенциальные сложности с соседями

• Шаг 1. Оценка стоимости жилья                             • Шаг 3. Поиски покупателя

• Шаг 2. Получение согласия от соседей                 • Шаг 4. Документы и визит в Росреестр

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

Также они были актуальны, когда жилье предоставлялось на правах социального найма. В современную реальность данная категория недвижимости вписывается с трудом.

Определение такого понятия, как коммунальная квартира, нельзя найти в федеральном законодательстве, однако упоминание о ней есть в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в С. -Петербурге».

Читайте также:  Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке - какие есть риски

 По данному региональному нормативному акту коммунальной называется квартира, которая состоит из 5 и более жилых помещений (комнат), которые принадлежат соответствующему числу собственников, не связанных родственными узами, на основании определенных договоров, сделок и других документов, предусмотренных законодательством.

Есть определенные различия между коммунальной квартирой и квартирой, находящейся в долевой собственности. В коммуналке у каждого жильца есть право на конкретную комнату.

А в долевой квартире физически доли не выделяются, они только на бумаге – 1/3, 1/6 и т.п.

Поэтому конкретно границы в этом случае суд определяет, кто и чем пользуется, исходя из социального и материального состояния собственников долей.

Следовательно, коммунальной является квартира, обладающая следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, имеющие собственный счет на оплату коммунальных услуг;
  • все жильцы имеют в собственности или на правах социального найма комнату для проживания, в то время как места общего пользования находятся в долевой собственности;
  • все жильцы получили право на собственное помещение по отдельному правовому основанию, не зависящему от других проживающих.

Формы владения комнатами в коммунальной квартире

Сделка купли-продажи будет возможна, если объект недвижимости приватизирован. Правом на его продажу обладает только его собственник или уполномоченное им лицо. Существует возможность заключить сделку и на неприватизированное помещение. Однако это будет обмен между двумя нанимателями квартир на такое же неприватизированное жилье посредством заключения договора.

В данном случае органы местной администрации или управляющие муниципальным имуществом, которые являются непосредственными собственниками жилья, должны дать согласие на обмен. Только в этом случае договор может быть подписан нанимателями, и сделка будет признана законной.

Преимущественное право покупки, необходимость его соблюдения

Если все жильцы коммунальной квартиры  обладают законным правом на собственное помещение, помимо согласия на продажу, которое нужно у них получить, необходимо учитывать их преимущественное право на приобретение продающейся жилплощади.

Оно предполагает приоритетное право соседей как покупателя помещения. В случае нарушения преимущественного права собственников остальных комнат в коммунальной квартире, каждый из них может в течение 3 месяцев оспорить сделку через суд, официально потребовав перевести на себя все права и обязанности покупателя, независимо от наличия подходящего клиента.

Таким образом, продажа комнаты в коммунальной квартире должна происходить с учетом желания остальных проживающих на ее приобретение. Только в том случае, если они отказались от покупки или не дали ответ в течение месяца, можно начинать оформление купли-продажи с третьим лицом.

Для того, чтобы избежать возможных осложнений, процесс предоставления преимущественного права покупки и получение ответа на него необходимо оформлять в письменном виде. Если соседи не дали ответ в течение указанного срока, письменное предложение о покупке будет служить доказательством соблюдения их преимущественного права.

Здесь следует учитывать тот фактор, что нельзя продавать комнату третьему лицу ниже заявленной стоимости, предложенной ранее остальным жильцам. Это также может служить основанием для признания сделки недействительной.

Шаг 1 — Оценка стоимости жилья

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости – это залог успешной сделки. На стоимость комнаты в коммунальной квартире влияют следующие факторы:

  • площадь; количество соседей и комнат в квартире;
  • район расположения и уровень его инфраструктуры;
  • общее состояние жилого дома.

Есть некоторые сложности в определении данных факторов, когда речь идет о коммунальной квартире. Связано это с тем, что оценка комнаты составляется на основе стоимости квадратного метра во всей квартире. При этом, даже если ремонт есть только в комнате, предназначенной для продажи, стоимость площади все равно будет зависеть от общей цены за квартиру.

Шаг 2 — Получение согласия на продажу от соседей

Самая большая сложность в продаже комнаты в коммунальной квартире заключается в зависимости от других жильцов. Необходимо направить письменное уведомление о своем решении всем собственникам остальных помещений для соблюдения их преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что в квартире могут проживать родственники либо иные люди, которые не обладают правом собственности на данную жилплощадь, в то время, как согласие на продажу нужно получить именно от владельца.

Если соседи живут в помещении на основании соцнайма, уведомлять их о своем решении не требуется. В тех случаях, когда есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже следует направить в орган управления муниципальным имуществом.

Для того, чтобы получить корректные сведения о правообладателях, необходимо посетить Росреестр, где нужно:

  • заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
  • оплатить госпошлину, после чего можно получить требуемую информацию в письменном виде.

Следует отдельно решать ситуацию, если имущество принадлежит несовершеннолетнему владельцу. Закон определяет некоторые различия для двух возрастных групп. Если комнатой владеет ребенок, которому меньше 14 лет, его преимущественное право покупки или отказ от него представляет родитель или законный представитель.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право выражать свою волю, однако она должна быть согласована с родителями.

Таким образом, ответ на ваше уведомление будет содержать одну подпись, если ребенку нет 14 лет, и две, если он старше этого возраста.

Кроме того, соблюдение прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства, у которых нужно получать разрешение на любые сделки с недвижимостью.

Сложности, которые могут возникнуть с соседями

Все нижеописанные проблемы могут быть решены в вашу пользу при соблюдении определенных действий. В первую очередь нужно учитывать, что уведомление необходимо направить соседям заказным письмом, в котором изложено решение о продаже комнаты, сумма сделки и возможность заявления о покупке в течение месяца.

1) Отказ соседей получить уведомление. Этот вид проблемы с соседями  решается довольно легко. В данном случае ваше письмо вернется с пометкой об отказе от получения и будет служить доказательством правомочности ваших действий.

2) Отсутствие реакции на уведомление. В том случае, если получатель не реагирует на уведомление, можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит документ и отправит его снова. Если повторное уведомление также будет проигнорировано, вы можете получить у нотариуса свидетельство, которое будет служить доказательством соблюдения вами всех правовых норм.

3) Если соседи не живут по месту прописки и их местонахождение неизвестно. В данном случае для совершения сделки  требуется признать соседа без вести пропавшим. Этот статус можно присвоить человеку только в том случае, если срок его отсутствия составляет не менее 1 года.

Признать соседа безвестно отсутствующим можно, направив в суд заявление о том, что основанием обращения является соблюдение преимущественного права покупки. Только в этом случае заявление будет принято от гражданина, не являющегося родственником пропавшего человека.

К документу необходимо приложить выписку из домовой книги и ответы из адресного бюро. В ходе судебного следствия будут опрошены свидетели и направлены запросы по местам возможного пребывания соседа. Если его не удастся обнаружить, судом будет назначен управляющий имуществом, на имя которого следует направить свое уведомление о продаже комнаты.

4) Если сосед живет в другом городе. В случае проживания собственника в другом городе и готовности отреагировать на уведомление, следует воспользоваться услугами нотариуса. Получатель должен прислать нотариально заверенный отказ, который будет служить основанием законности сделки.

5) Если собственник умер, а наследники не вступили в права наследования. Данная ситуация может вызвать самые большие затруднения. В этом случае придется либо обойти преимущественное право покупки либо направить в суд заявление о признании площади выморочным имуществом и необходимости принять ее на баланс местных властей.

В результате судебного следствия будет назначен наследник либо имущество получит статус выморочного и уйдет в собственность государства. В каждом из этих случаев появится адресат, которому можно направить свое уведомление.

Следует учитывать, что в пакет документов при продаже следует включить, как уведомление и отказ от него наследников, так и судебное решение по данному вопросу.

Способы обойти преимущественное право покупки

Есть несколько способов, которые могут помочь провести сделку с 3-м лицом, без участия соседей:

Первый способ – это, составив договор дарения, сделать потенциального покупателя собственником комнаты. Это сделает его таким же владельцем площади, как и остальных соседей, следовательно, он будет обладать преимущественным правом покупки. Риск в данном случае заключается в том, что если сделка по каким-либо причинам не состоится, комната превратится из полноценной собственности в долевую.

Следующий способ – это также с помощью вышеупомянутого договора подарить комнату, не оформляя процесс получения платы за нее. Минусом такого хода является то, что соседи смогут оспорить такую сделку, потребовав перевода права собственности на себя.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия

В данном случае нужно составить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге, которым будет выступать аванс за будущую покупку.

Далее продавец пропускает срок возврата денег, что дает покупателю законное право взыскать жилплощать в качестве оплаты займа.

Все эти методы позволяют обойти право преимущественной покупки, однако в каждом из них присутствует доля риска. Поэтому совершать такие сделки следует крайне осторожно.

Шаг 3 — Поиски покупателя

Найти подходящего покупателя можно как самостоятельно, так и прибегнув к помощи агентства недвижимости. В первом случае от вас не потребуется никаких затрат, нужно только разместить объявление о продаже в интернете и печатных изданиях.

Читайте также:  Как самостоятельно оформить дарственную на квартиру

При этом вы будете лично общаться с каждым потенциальным покупателем и самостоятельно контролировать юридическую сторону вопроса.

Обратившись к риэлтору, вы сэкономите время и получите дополнительную защиту от мошенничества в ходе сделки. Однако при этом понесете ощутимые финансовые траты.

Независимо от того, какой способ вы выберете, следует учитывать, что поиск подходящего покупателя, который не передумает в ходе оформления бумаг, — это залог успешной сделки.

Шаг 4 — Необходимый пакет документов для совершения сделки

Если вопрос с соседями решен, подходящий покупатель найден, то можно приступать к подготовке документов для совершения купли-продажи имущества. Вам нужно предоставить в Росреестр:

  • паспорта участвующих в сделке лиц;
  • договор купли-продажи;
  • акт приёма-передачи комнаты (если составлялся);
  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • справка об отсутствии прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
  • копии заказных писем, которые были разосланы соседям, их ответы, а также свидетельство почты о совершении рассылок;
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (в случае, когда один из собственников продаваемой комнаты — несовершеннолетнее лицо).

Таким образом, в продаже комнаты в коммунальной квартире существует множество нюансов, каждый из которых необходимо учитывать для законного совершения сделки.

При продаже комнаты в коммунальной квартире нужно соблюсти некоторые условия

Свидетельство о праве собственности на комнату даёт возможность распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. С частью собственности можно совершать все те же сделки, что и с целой квартирой. Однако, продажа комнаты в коммунальной квартире, равно как и обмен, и дарение, не может пройти без выполнения некоторых условий.

Предмет сделки

Комнату в собственность можно получить несколькими путями:

  • купить или обменять готовую оформленную площадь;
  • самостоятельно выделить комнату из общей жилплощади, оформить право собственности на неё.
    Обычно это актуально для тех, кто поделил между собой квартиру по наследству. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на долю, а собственник по возможности может выделить комнату, чтобы затем продать её.

В документах на комнату указаны адрес, этаж, площадь помещения, на неё заводится отдельный счёт за коммунальные услуги, и она остаётся практически самостоятельным объектом. Но всё же не в полной мере.

Условия продажи

Сделки, связанные с комнатами в коммунальной квартире, считаются наиболее сложными с юридической точки зрения: слишком много условий. Если какое-то из них не будет выполнено, сделка не состоится. Однако, правильная подготовка комнаты к продаже снизит риск отмены сделки.

Форма собственности

Осуществлять сделки с недвижимостью можно только на основании права собственности.

Если комната принадлежит муниципалитету, данную жилплощадь можно только обменять на такую же муниципальную в любом регионе.

Комната должна быть приватизирована.

Согласие соседей

Продавец комнаты обязан прежде всего поставить в известность о сделке других собственников коммунальной квартиры. У них есть право преимущества покупки. В большинстве случаев другие собственники не имеют желания расширить квадратные метры за счёт продаваемой комнаты, однако, проинформировать их о продаже – обязанность владельца.

Информировать нужно:

  • каждого собственника остальных комнат в квартире;
  • муниципалитет, если какая-то из комнат не приватизирована;
  • соцзащиту и опеку, если какая-то из комнат принадлежит инвалиду или несовершеннолетнему гражданину.

Сроки и способы информирования

  • личная просьба составить письменный отказ от покупки и зарегистрировать его в Росреестре или у нотариуса. Этот способ актуален в том случае, если с собственником поддерживаются хорошие отношения, и он готов оформить бумагу в кратчайшие сроки;
  • юристы рекомендуют рассылку заказных писем с уведомлением. В этом случае станет точно известна дата получения информации о продаже.

В извещении указываются:

  • информация о планируемой продаже;
  • сумма, в которую оценена жилплощадь;
  • просьба выкупить квадратные метры или отказаться от покупки в письменной форме.

Отрицательный ответ

С момента получения извещения отсчитывают 30 дней. За это время собственник должен написать отказ от продажи. Если он этого не сделал по истечению 30 дней, считается, что он отказывается от преимущественного права покупки и соглашается со сделкой.

Положительный ответ

Если один из соседей захотел приобрести комнату, он может в тридцатидневный срок уведомить об этом Росреестр и собственника квартиры. Когда между продавцом и покупателем есть личные доброжелательные отношения, они могут вовсе не уведомлять остальных собственников о сделке, а просто заключить договор купли-продажи.

Если желание купить изъявили сразу несколько жителей коммуналки, выбор между ними может сделать сам собственник.

Главное правило: он не имеет права продавать квадратные метры постороннему лицу, если кто-то из соседей захотел купить помещение.

Отсутствие ответа

Если соседей невозможно найти, и заказное письмо ими не получено, или его некуда отправлять (контактные данные неизвестны), продажа не состоится.

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласияОтсутствие обременений и долгов

При сборе документов на комнату может выясниться, что помещение находится в аресте, и с ним запрещены любые сделки. Если это случилось, владельцу нужно незамедлительно выяснить, в связи с чем арест.

Кратко эта информация содержится в справке из кадастровой палаты. Чаще всего запрет накладывают судебные приставы, если у собственника есть долги.

Чтобы продать квартиру, нужно погасить задолженность перед ФССП, а так же перед коммунальными службами: на самой комнате тоже не должно быть никаких долгов.

Документы, которые нужно подготовить

  • удостоверение личности продавца;
  • если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
  • документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
  • справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
  • справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
  • справка из БТИ и кадастровой палаты;
  • при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
  • акт приёма-передачи недвижимости.

Этапы продажи

  1. Составить извещение с указанием цены и условий сделки. Цена, указанная в извещении, может повлиять на сделку в будущем.
  2. Получить от каждого собственника подтверждение того, что он проинформирован о намеченной сделке и не возражает.

    Подтверждение обычно заверяется у нотариуса, чтобы в дальнейшем сосед не мог оспорить сделку, сославшись на подлог документов (например, что это не он подписывал отказ от преимущества выкупа помещения).

  3. Погасить задолженности перед управляющей компанией и коммунальными службами, если таковые имеются.

  4. Выписать из комнаты жильцов, если они были там прописаны.
  5. Подготовить документы для продажи. Желательно иметь ксерокопии всех бумаг.
  6. Заключить договор о продаже, подписать акт приёма-передачи.

Договор регистрируется в Росреестре.

Новый собственник может на основании этого договора в любой момент оформить комнату на себя и получить выписку из ЕГРП.

Подводные камни и способы обезопасить себя

Главной «помехой» при сделке могут быть соседи по квартире. Они могут недобросовестно отнестись к своим обязанностям (полениться посетить нотариуса или Росреестр, чтобы оформить отказ), намеренно тормозить сделку или попытаться в дальнейшем её оспорить. Чтобы этого не случилось, рекомендуется:

  • все действия по продаже комнаты согласовыватьПродажа комнаты в коммунальной квартире 2022: соседу и без согласия с юристом или хотя бы риэлтором. Сотрудник юридической конторы поможет составить договоры, акты, уведомления, расскажет, как и в какие сроки их нужно разослать, поможет найти соседей, от которых невозможно получить отказ от покупки;
  • все официальные бумаги заверять у нотариуса. Так, нотариальную отметку должны иметь все отказы от преимущественного права на покупку, если продажа планируется постороннему лицу;
  • указывать в извещении реальную цену продажи. Её или стоимость выше указанной можно написать в договоре купли-продажи. Бывает, что стоимость комнаты занижают в договоре купли-продажи, чтобы избежать налогов. Если указать слишком низкую стоимость в извещении для соседей, они будут в праве потребовать продать им жилплощадь по этой цене. Если значение в извещении завысить, а договор заключить на меньшую цену, соседи легко оспорят сделку и признают её ничтожной через суд. Рекомендуется во всех документах указывать реальные цифры и данные, чтобы не было проблем с законом и соседями;

Если соседа найти не удалось

Это самая затруднительная ситуация: собственник не может реализовать своё право распорядиться имуществом и продать его. У него есть лишь право подарить:

  • всю комнату целиком;
  • часть комнаты, чтобы в дальнейшем продать получателю подарка оставшуюся жилплощадь как соседу.

Оба варианта юридически считаются притворными, но этот статус будет затруднительно доказать. Рекомендуется всё же сначала использовать все доступные способы разыскать владельцев остальных помещений и собрать с них официальные отказы от покупки.

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире или её обмен должны происходить при обязательном информировании собственников остальных помещений: частных лиц или муниципалитета.

В этом заключается отличие сделки купли-продажи комнаты от целой квартиры.

В остальном – при наличии отказов от преимущественного права выкупа комнаты или если покупателем становится один из собственников – процедура аналогичная любым другим сделкам с недвижимостью.

Ссылка на основную публикацию