Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2022 г.

Результатом успешного завершения сделки купли-продажи недвижимости является подписание сторонами договора. Но в ряде случаев рекомендуется заключить предварительный договор с целью обезопасить покупателя и продавца от возможного отказа от покупки.

Предварительное соглашение позволяет обеим сторонам закрепить устные договоренности и быть впоследствии уверенными, что условия сделки не изменятся. Как правило, в рамках этого документа происходит передача задатка – части суммы стоимости квартиры.

Образец и бланк договора купли-продажи квартиры 2022 года

Образец предварительного договора 2022 года

  • Предварительный договор при покупке или продажи квартиры, образец с задатком и распиской можете скачать ниже по ссылке.
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2022 г. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (бланк).
  • Скачать образец задатка при купли-продажи квартиры.

Как правильно заполнить предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор сделки купли-продажи недвижимости составляется в письменном виде в двух экземплярах по одному каждой стороне. В нем обязательно прописываются характеристики продаваемого жилья и все условия, которые будут впоследствии перенесены в основной договор, в том числе цена квартиры.

Суть договора преследует следующие цели:

  • закрепление документально устных моментов относительно условий сделки;
  • установление суммы стоимости квартиры, которая в результате должна быть передана продавцу;
  • определение срока заключения основного договора сделки.

Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.

Дополнительно к договору в форме приложения составляется расписка о получении денежных средств. При этом она не может быть отдельным документом. Расписка без дополнительного соглашения не имеет силы.

Скачать образец расписки в получении денег за квартиру

Нюансы при заполнении

Если стороны договорились о передаче задатка, то это условие в обязательном порядке должно быть прописано в предварительном соглашении. Согласно  п. 4 ст. 380 ГК его сумма будет зачтена в цену основного договора.

Отказ от совершения сделки влечет за собой действие п. 2 ст. 381 ГК, когда:

  • у продавца остается задаток при отказе от сделки покупателя;
  • покупателю возвращается двойная сумма задатка при отказе от сделки продавца.

Эти моменты обязательно отражаются в предварительном договоре. При этом покупатель вправе закрепить получение не только двойной суммы задатка, но и штрафа в определенном размере, если сделка была сорвана по вине продавца.

Обязательными реквизитами документа также являются:

  • информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
  • предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
  • цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
  • информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
  • права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
  • срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.

К таким уточнениям могут относиться:

  • штрафные меры при нарушении условий договора;
  • крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
  • описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
  • требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
  • иные условия.

Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.

Предварительный договор купли-продажи квартиры. Образец, бланк 2022 года

Основным назначением предварительного договора купли-продажи квартиры является фиксация намерений продавца и покупателя совершить сделку в более или менее отдаленном будущем.

На самом деле, вопреки распространенному мнению, предварительный договор ни к чему стороны не обязывает, поскольку любой договор – это свободное волеизъявление сторон.

А это значит, что если продавец или покупатель передумают заключать сделку, то обязать их к этому не может никто, в том числе и предварительный договор.

Файлы в .DOC:Бланк предварительного договора купли-продажи квартирыОбразец предварительного договора купли-продажи квартиры

Гарантии предварительного договора

Как правило, предварительный договор заключается в случае, если стороны по тем или иным объективным обстоятельствам не могут заключить договор сразу. Обычно причинами, по которым стороны заключают предварительный договор, являются:

  • необходимость в получении кредита на покупку квартиры;
  • отсутствие необходимых для сделки документов;
  • необходимость собрать дополнительные средства без кредита и т.д.

То есть предварительный договор призван не только зафиксировать намерения продавца и покупателя, но и дать сторонам некоторые гарантии относительно того, что после решения необходимых вопросов сделка состоится.

Выше мы уже говорили о том, что предварительный договор не сможет заставить передумавшего контрагента заключить сделку по купле-продаже квартиры. Однако предварительный договор вполне способен дать некоторые гарантии относительно того, что издержки того или иного контрагента могут быть возмещены в случае отказа другого контрагента от сделки.

С целью получения гарантий мы рекомендуем:

  • совмещать предварительный договор с договором аванса или задатка;
  • предусмотреть в предварительном договоре обязанность отказавшейся от сделки стороны оплатить убытки второй стороне.

Разумеется, издержки по несостоявшемуся договору купли-продажи вряд ли будут большими, однако с отказавшегося от сделки контрагента можно будет истребовать в судебном порядке:

  • задаток в двойном размере, если от сделки откажется продавец – держатель задатка. В случае если от сделки откажется покупатель, то продавец сможет не возвращать ему сумму задатка;
  • траты, произведенные на получение необходимых для оформления сделки документов;
  • убытки, связанные с получением кредита на приобретение квартиры;
  • дорожные траты, если они имели место и т.д.

Предварительный договор для банка

Получение ипотечного кредита возможно только при определенности будущей сделки. То есть банк выдает не просто кредит, а кредит, идущий на оплату конкретной приобретаемой квартиры.

То есть нельзя прийти в банк и сказать, что есть желание получить деньги и купить квартиру. Надо объяснить банку, какую квартиру есть желание приобрести, на какой счет, и в какой сумме должны быть переведены деньги продавцу. При проверке заявки на получение ипотечного кредита банк, помимо всего прочего, проверяет также:

  • стоит ли квартира тех денег, которые за нее просит продавец;
  • способна ли квартира, в качестве залогового имущества, погасить кредит при неплатежеспособности покупателя;
  • насколько серьезны намерения продавца продать квартиру.

Если ответы на вышеперечисленные вопросы покажутся банку удовлетворительными, он одобрит получение кредита.

Одним из документов, необходимых банку для полноценной проверки, является предварительный договор купли-продажи квартиры.

Иные цели предварительного договора

Помимо цели фиксации намерения предварительный договор имеет также и дополнительные функции, и в частности:

  1. функцию фиксации стоимости квартиры;
  2. обязанность покупателя приобрести конкретную квартиру, что крайне важно для застройщиков по договорам долевого участия;
  3. функцию установления сроков, в которые стороны обязуются осуществить сделку, что опять-таки актуально по договорам долевого участия.

Детально ознакомиться с условиями заключения договора купли-продажи квартиры по ипотеке вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Читайте также:  Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Составление договора

В Интернете широко представлены типовые образцы предварительного договора купли-продажи квартиры. В частности, на нашем сайте, в рамках данной статьи вы можете скачать шаблон договора рассматриваемого типа и использовать его после соответствующей индивидуализации.

В целом договор предварительной купли-продажи квартиры не относится к категории юридически сложных документов и содержит минимальный набор структурных элементов. Так, в текст договора должны быть включены:

  1. наименование договора;
  2. дата и место его заключения;
  3. паспортные данные контрагентов. Если в качестве стороны выступает юридическое лицо, например, застройщик по ДДУ, то указываются его реквизиты и ФИО должностного лица, подписывающего договор от имени юридического лица;
  4. адрес квартиры и ее основные технические характеристики, включая общую и жилую площадь, этаж, коммуникации, вспомогательные помещения, кадастровые данные и т.д.;
  5. цена в соответствии с договоренностью контрагентов;
  6. размер неустойки в случае неисполнения намерения одной из сторон;
  7. условие аванса или задатка;
  8. условие расторжения договора;
  9. срок осуществления сделки по купле-продаже квартиры;
  10. дата подписания, подписи и печати контрагентов.

Составляется договор в количестве экземпляров, достаточном для всех заинтересованных лиц.

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом (образец)

Документом-основанием приобретения недвижимости служит договор купли-продажи. В рамках заключения договора часто применяется его аналог – предварительная форма.

Целью составления предварительного соглашения является получение сторонами гарантий дальнейшего совершения сделки.

Документ определяет основные моменты заключения сделки, права и обязанности сторон, срок заключения основного договора, внесение аванса или задатка.

Общие понятия предварительного договора

Договор, заключаемый в письменном виде, должен быть составлен с соблюдением требований. К договору применяются условия, предусмотренные ст. 429 ГК РФ. Сторонами должны быть учтены положения норм законодательства:

  • При составлении предварительного соглашения применяется форма, соответствующая окончательному договору. Исполнение условия позволяет избежать признания его ничтожности. Договоры по сделкам о продаже недвижимости заключаются в письменном виде (ст. 550 ГК РФ).
  • В документе отражают подробное описание объекта, позволяющее точно его идентифицировать. Если соглашение сопровождается внесением аванса в форме задатка, указывают его точное назначение как часть платежа по сделке.
  • Расторжение договора по вине любой из сторон влечет финансовые потери – санкции, предусмотренные законодательством.

Договор подписывается сторонами (либо их официально подтвержденными доверенностями представителями) с указанием реквизитов паспортов. Представлять интересы физических лиц могут граждане или организации на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

статью ⇒ Договор купли—продажи доли квартиры

Сведения, представляемые при заключении договора

Объем сведений, содержащихся в предварительном договоре, превышает состав данных основного договора. Кроме существенных условий, документ должен содержать положения, определяющие порядок составления основного договора и санкции за нарушение условий предварительного соглашения.

Условие, сведения договора Описание представляемых данных
Дата документа, место составления Дата документа может не совпадать с днем его подписания
Номер документа Реквизит необязателен, при отсутствии реквизита в ссылках на документ указывается б/н
Реквизиты сторон Юридические лица представляют сведения о названии, основании ведения деятельности, личных данных представителя интересов. Физические лица указывают фамилию, имя, отчество, паспортные данные
Предмет сделки В предварительном соглашении указывается адрес предмета договора, его индивидуальные характеристики, месторасположение, этаж, площадь объекта
Сумма договора Указывается цена (полная стоимость передаваемого объекта), за которую одно лицо согласно продать квартиру, а второе лицо приобрести объект
Способ расчетов Определяется порядок передачи или перечисления денежных средств
Величина задатка Сторонами определяется сумма, передаваемая в качестве задатка по сделке
Санкции Лица имеют право установить санкции, отличающиеся в разумных пределах от законодательных норм
Дополнительные условия В предварительное соглашение включаются любые прочие условия, касающиеся планируемой сделки

Образец предварительного договора с задатком

Отличие аванса от задатка

В соглашении, предваряющем основной договор, в большинстве случаев указывается сумма, передаваемая продавцу в счет будущего платежа. Средства вносятся в качестве аванса или задатка. Авансовый платеж менее выгоден для покупателя. При расторжении сделки до заключения основного договора сумма возвращается покупателю без дополнительных обязательств.

Условие Аванс Задаток
Обеспечительное условие Сумма вносится как часть платежа за приобретаемую недвижимость Сумма несет обеспечительную функцию для совершения сделки
Законодательная норма Определение аванса в ГК РФ отсутствует В ГК РФ понятию задатка посвящена ст. 380
Расторжение сделки Возврат средств аванса без дополнительного штрафа Возврат задатка сопровождается штрафными санкциями
Размер возвращаемой суммы при расторжении сделки Сумма равнозначна внесенному авансу Предусмотрен двойной размер либо отсутствие возможности возврата

При передаче аванса достаточно составления расписки, задаток сопровождается составление договора. Условие о задатке включается в предварительный или самостоятельный договор.

По мнению судебных органов, аванс наравне с задатком засчитывается в счет будущих платежей по сделке. В отличие от задатка авансовый платеж не несет обеспечительных функций по договору.

Постановление АС Московского округа от 17.03.2015 № Ф05-1796/2015 вынесено под председательством судьи В.А.Черпухиной.

Санкции при возврате задатка по предварительному договору купли-продажи

Задатком признается сумма, переданная стороне в счет обязательных платежей по договору (ст. 380 ГК РФ). Передача суммы является признаком заключения договора. Операция, подтверждающая передачу задатка, должна быть оформлена в письменном виде. Особенности использования задатка:

  • Размер задатка определяется сторонами. Наиболее распространенной величиной задатка является сумма, соответствующая 10-15% от договорной стоимости сделки.
  • Сделка покупки недвижимости может не состояться по инициативе продавца. Отказ от исполнения договора возможен только при возврате задатка в двойном или ином размере, предусмотренным документом.
  • При отказе от приобретения имущества покупателем задаток остается у продавца.
  • Виновная за неисполнение обязательств сторона должна погасить полученные второй стороной убытки.

Последствия при неисполнении обязательств, связанные с внесением задатка, установлены в ст. 381 ГК РФ.

Ограничение внесения задатка по договорам, требующим регистрации

Обеспечительная функция задатка не реализуется в договорах, действие которых наступает с момента государственной регистрации. Условие о задатке, включенное в основной договор купли-продажи квартиры, не реализуется, если средства внесены до регистрации права собственности. Передача средств признается авансом.

Условие задатка действует в предварительном соглашении, не требующем проведения регистрации.

Договор вступает в силу с момента его подписания, что позволяет сторонам включить в документ условие о передаче аванса или задатка. В случае, когда сделка совершена, отличий между авансом и задатком не возникает.

Особенности в форме наложения санкций проявляются только при расторжении сделки после заключения предварительного договора.

статью ⇒ Как оформить куплю—продажу квартиры через МФЦ.

Уклонение стороны от заключения договора

Отказ в заключении основного договора на основании предварительного соглашения позволяет стороне, чьи права нарушены, наряду с возвратом задатка обратиться в судебный орган с иском о принудительном заключении договора (ст. 445 ГК РФ). Для получения положительного решения необходимо:

  • Подать исковое заявление для восстановления нарушенных прав.
  • Предоставить в качестве приложения к иску предварительный договор, правомочный и содержащий существенные условия.

Договор, приложенный к заявлению, должен содержать условие об обязательном заключении договора купли-продажи в установленные документом сроки либо в течение года при отсутствии дат совершения сделки.

При вынесении судом положительного решения договор считается заключенным при вступлении в силу решения суда.

Сроки, определяющие условия реализации договора

Проведение сделки и условий, заключенных в предварительном договора, осуществляются в сроки, определенные сторонами. Необходимо выполнить:

  • Срок передачи покупателем продавцу аванса или задатка. При задержке внесения суммы для обеспечения сделки продающая сторона обязана сделать письменное предупреждение. В случае отказа покупателя внести сумму расторжение предварительного договора осуществляется в судебном порядке.
  • Срок заключения основного договора. Договор о купле-продажи имущества составляется с учетом предварительно указанных условий в срок, установленный соглашением. Отсутствие условия о сроке обязывает стороны заключить основной договор в течение года.

Превышение годового периода со дня заключения предварительного соглашения (при отсутствии конкретного срока сделки) влечет прекращение его действия. Продление осуществляется путем заключения дополнительного соглашения.

Ошибки, допускаемые при заключении предварительного договора

Значимость предварительного договора нельзя недооценивать. Ошибки, допущенные в документе, могут иметь финансовые последствия.

Условие сделки Неверная позиция Правильный подход
Документальное подтверждение передачи денежных средств распиской Передача суммы в счет оплаты под расписку, заверенную свидетелями или нотариусом Передача суммы, подтверждаемая распиской, не дает права на заключение сделки. Расписка может рассматриваться в качестве приложения к договору
Размер неустойки при отказе от заключения основного договора Сумма неустойки может быть любой величины и не может быть оспорена судом Неустойка, включенная в предварительный договор как мера санкции при отказе от заключения основного договора, должна быть соизмерима убыткам, понесенным другой стороной. Размер неустойки может быть оспорен
Читайте также:  Как лишить наследника наследства по закону, основания для лишения

Вопрос № 1. Подлежит ли предварительный договор о купле-продажи недвижимости регистрации в Росреестре?

Регистрации подлежит переход права собственности после заключения основного договора. Предварительное соглашение не регистрируется.

статью ⇒ Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца (образец).

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Предварительный договор также нужен для получения разрешения от органа опеки и попечительства на заключение сделки, если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Если квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, предварительный документ нужно предоставить на проверку банку для получения кредита.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец 2021 года (скачать бланк)

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Разрешение на сделку можно получить только в том случае, если при продаже квартиры не нарушаются права и интересы ребенка — доля собственности не уменьшается, а жилищные условия не ухудшаются.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры — Образец 2022 года

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить в 2022 году, расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается преддоговор купли-продажи квартиры?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Читайте также:  Как отказаться от наследства в пользу других лиц, когда отказ невозможен

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом образец 2022

Содержание предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2022 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить. Образец и бланк предварительного договора купли-продажи, представленные ниже, можно использовать между физическими лицами.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Ссылка на основную публикацию