Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить в 2022

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, которая предполагает большие ежемесячные взносы, из-за чего оказывается непосильной для большей части населения. По этой же причине переплата по ипотеке становится огромной. С целью снизить кредитную нагрузку заемщики пытаются узнать как сэкономить и платить меньше.

Содержание статьи:

Ключевые ставки на ипотеку и рефинансирование 

На сегодняшний день процент переплаты по ипотеке априори снижен до минимума. Средняя ставка зафиксирована на уровне 7,23%, на первичном рынке она составляет 5,86% и на вторичном — 7,97%. В 2017 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию опускалась до 11,45%

Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить в 2022

В прошлом году регулятором были внесены изменения и показатель по ставке рефинансирования существенно упал, поскольку уровень инфляции позволял принять такое решение. В результате частные банки стали снижать проценты.

Это связано с тем, что банкам стали доступны кредиты на более выгодных условиях от ЦБ. Чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных заемщиков, у них получилось постепенно снижать процентную ставку.

Например, прошлой осенью ВТБ и Сбербанк практически сразу отреагировали на позитивные изменения. Снизив показатель, банки получили большой приток клиентов. 

От того, на каком уровне находится процентная ставка, зависит многое.

Например, один клиент оформил ипотечный кредит на 3 млн. рублей сроком на 20 лет по ставке 12% годовых. Используя аннуитетную систему без досрочного погашения, размер переплаты составит почти 5 млн. рублей за 20 лет.

Заемщик, оформивший ипотеку по ставке 7,23%, существенно экономит. За 20 лет размер переплаты составит 2,7 млн. рублей

Оформление ипотеки в 2021 году становится более выгодным по сравнению с предыдущими годами. Государство запустило ряд программ поддержки, таких как сельская ипотека, субсидирование приобретения новостроек и семейная ипотека.

Благодаря данной социальной политике средняя ставка снизилась до 7,23%. В планах у Правительства уменьшить показатель еще на несколько пунктов за счет снижения ставки по семейной ипотеке с 6-5% до 2-3%.

Перед тем, как подписать договор, важно понимать, что проще сэкономить до оформления ипотеки, чем после. Максимально сократить размер переплаты возможно только в том случае, если заблаговременно ознакомиться с подводными камнями предложения, также рекомендуется ознакомиться с ключевыми условиями по договору. 

Существует несколько вариантов, как уменьшить проценты: 

  • погашение в досрочном порядке; 
  • оформление налогового вычета с возвратом; 
  • рефинансирование. 

Досрочное погашение 

Согласно действующему законодательству, каждый клиент имеет право в досрочном порядке погасить часть суммы или вернуть весь долг. Заемщик выплачивает проценты только за дни фактического использования средств.

Так, например, если ежемесячно вносить больше денег, чем минимальный платеж, остаток к погашению будет меньше. 

В данном случае возникает серьезная проблема: не каждый заемщик имеет такую возможность в рамках собственного заработка. Поэтому выходов из ситуации не так много. Можно задействовать материнский капитал и уменьшить срок кредитования, сохранив ежемесячный платёж на прежнем уровне.

Если появилась возможность досрочно рассчитаться с банком, то автоматически будет сделан новый расчет переплаты по ипотеке за вычетом неиспользованных дней.

Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить в 2022

Возврат, или налоговый вычет 

Альтернативный, менее эффективный вариант. Гражданин, являющийся налогоплательщиком, имеет право каждый год оформлять возврат на часть денежных средств с уплаты налога. Максимально доступная сумма составляет 650 000 рублей за все время и разбивается на части в течение нескольких лет. 

Так, например, при средней заработной плате в 50 000 рублей, заемщик может вернуть за год в качестве вычета 78 000 рублей и использовать их на погашение ипотечного кредита. Если процедуру повторять каждый год, можно существенно сократить размер переплаты. 

Использовать программу рефинансирования можно в том случае, когда ставка по новому предложению значительно ниже первоначального кредита. В 2016 году ипотечный кредит приходилось брать под 13%, а в 2021 году средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составляет 7,86%

Например: Сумма кредита — 3 млн.руб. под 13% годовых, при использовании аннуитетной схемы платежей. Срок займа — 20 лет. Ежемесячный платеж — 35 147,27 руб.

За 5 лет переплата составит — 1 552 261,12 руб. Остаток долга — 2 830 044,89 руб. Предположим, что через 5 лет удалось рефинансировать ипотеку в другом банке под 7,86%.

Сразу снижается ежемесячный платеж до 26 817,15 руб., а это почти на 24%.

Изначально стоимость пользования кредитом была 5 435 344,80 руб. После рефинансирования она составила 3 549 203,23 руб. Удалось уменьшить переплату по ипотеке почти на 35%.

Расчет произведен при помощи калькулятора рефинансирования ипотеки CALCUS.RU и изменен был только один показатель — ставка. Также можно поменять срок кредита.

Дополнительно проверить данные можете на ипотечном калькуляторе онлайн.

Стоит отметить, что данная услуга может значительно сократить расходы, если выбрана дифференцированная система платежей. 

Внимание: рефинансирование выгодно проводить при действии долгосрочной ссуды, а не в ситуации, когда кредит оформлен на 1-2 года. 

При досрочном погашении ипотеки важно выбрать какой показатель будет уменьшен: сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Внести деньги можно 2 способами: электронно через личный кабинет банка или при физическом посещении его офиса.

Первый вариант удобен тем, что процедуру погашения можно произвести прямо не выходя из дома, достаточно оформить доступ в личный кабинет банка. Порядок действий следующий:

  • если открыто несколько карт, выбрать ту, с которой будут списаны деньги; 
  • отметить показатель к уменьшению: сумма ежемесячного платежа или срок кредита;
  • через календарь указать дату погашения;
  • ввести сумму к списанию; 
  • кликнуть на оформить заявку. 

Внимание: в зависимости от банка-кредитора, порядок действий может быть изменен, поэтому предварительно рекомендуется позвонить на горячую линию. 

При личном посещении офиса банка достаточно подать заявление через специалиста. Транзакция проводится от 1 до 3 дней в зависимости от банка-кредитора и времени подачи заявки.

Как вернуть переплату по ипотеке, или налоговый вычет 

Существует 2 способа возврата налогового вычета: 

Чтобы оформить возврат, предварительно нужно заказать справку в налоговой для подтверждения данного права. Можно заказать в электронном виде через «Мой налог». Максимальный срок действия справки составляет 1 месяц. Поэтому для работодателя придется предоставлять справки из налоговой каждый год для оформления; 

  • Через налоговую инспекцию.

В текущем году можно вернуть НДФЛ за прошлый год. На основании законодательства к возврату доступны денежные средства за 3 предыдущих года.

Чтобы подать заявление, необходимо подготовить следующий пакет документов: 

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Справка с работы по форме 2-НДФЛ;
  • Заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • Копия договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированном в государственном реестре;
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра;
  • Копия кредитного договора с банком;
  • Справка из банка о фактически уплаченных процентах;
  • Банковские реквизиты для перечисления вычета.

Рефинансирование 

Чтобы оформить рефинансирование, нужно подать заявление в интересующий банк и приложить следующий пакет документов: 

  • копия паспорта; 
  • копия СНИЛС; 
  • документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи; 
  • документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности; 
  • документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы; 
  • технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро); 
  • выписку из домовой книги; 
  • выписку с финансово-лицевого счета квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг); 
  • справку о реквизитах в первом банке; 
  • документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка); 
  • анкета для страхования; 
  • отчет об оценке квартиры. 

Внимание: перечень документов зависит от внутренней политики банка. 

В качестве идеального решения, задуматься о конечной переплате по займу стоит до его оформления. Существует несколько факторов, влияющих на размер итоговой суммы. 

Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить в 2022

Схема погашения 

Выбирая аннуитетную систему платежей, заемщик сначала погашает размер накопленных процентов, а остаток распределяется на тело кредита. Соответственно большая часть платежа отводится на погашение процентов, а не основного долга. 

Дифференцированная система оказывается более выгодной в плане переплаты: вся сумма делится на равные части и из этой суммы вычисляется процент согласно установленной процентной ставке. Однако и здесь есть важный нюанс: первое время придется погашать большие суммы. Постепенно размер платежа будет уменьшаться. 

Ставка 

Даже небольшое изменение процентной ставки в меньшую сторону дает положительный результат. 

Первый взнос 

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер переплаты. Поэтому рекомендуется вносить первоначально, как можно больше денежных средств. 

Срок погашения 

Чем больше срок кредитования, тем больше придется переплачивать денежных средств.

Заключение

Перед тем, как оформлять ипотеку, стоит задуматься, как сэкономить деньги на переплате и какие методы возможно использовать в каждом конкретном случае. В первую очередь, стоит постараться расплатиться с банком за более короткий промежуток времени, чтобы снизить переплату по процентам. 

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке в 2022 году

Ипотечный кредит – замечательная возможность обзавестись собственной недвижимостью или расширить жилую площадь.

Уровень инфляции и растущие цены на квартиры, индивидуальные жилые дома и комнаты делают конечную переплату менее ощутимой.

Однако вопрос о том, как снизить проценты по ипотеке по-прежнему остается открытым. Есть различные варианты экономии на переплате и реального уменьшения процента.

Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить в 2022

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Уменьшение ставки на жилищный кредит возможно. Существует 2 пути сокращения итоговых расходов на покупку недвижимости, именно:

  1. Сокращение процентной ставки на этапе оформления договора. При грамотном подходе к сделке сэкономить на ипотеке можно еще на этапе общения с банком. Важно заранее изучить ипотечный рынок, понимать, как работает продукт.
  2. Пересмотр условий по действующей ипотеке. Более сложный процесс, предполагающий сбор документов, привлечение экспертов и длительный процесс оформления сделки.

Далее приведена подробная информация обо всех способах пересмотра процентов по жилищному кредиту.

Залоговый кредит+Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902

до 8 млн

на срок до 20 лет

Подать заявку

Способы снизить ставку до оформления

Следует изначально оформлять договор на выгодных условиях, стараясь воспользоваться любыми возможностями экономии. Как снизить ставку по ипотеке до подписания документов:

  1. Выбрать кредитора. Оформлять ипотеку лучше в проверенных банках. Однако чем крупнее и известнее организация, тем менее выгодны условия для клиентов.
  2. Оформлять жилищный займ в банке-эмитенте зарплатной карты. Если официальное вознаграждение поступает на карту определенного банка, то лучше обращаться за кредитом именно туда. Чаще всего компании поощряют использовать свои дебетовые карты, в том числе снижая ипотечный процент.
  3. Найти подходящую программу. Молодые семьи, военнослужащие, жители сельской местности могут воспользоваться привилегиями скидками от банка по специализированным программам.
  4. Не отказываться от страхового полиса. Страхование жизни и здоровья дает небольшую скидку на ставку. Однако при пересчете на длительность ипотечного займа это значительная экономия.
  5. Приобретать недвижимость в новостройках. Ипотека на первичный жилищный фонд наиболее выгодна. Вторичная недвижимость, а тем более индивидуальные жилые дома, обойдутся дороже. Процент на кредитование комнат также высок.
  6. Внести значительный первоначальный взнос. Способ не предполагает изменения ставки, но позволяет сократить итоговую переплату. Для увеличения взноса можно использовать средства господдержки: материнский капитал, выплаты молодым семьям, субсидии для многодетных.
  7. Искать недвижимость через Интернет-ресурсы банков. Так Сбербанк предлагает скидку за покупку объекта через ДомКлик.
  8. Использовать залог. Ипотека – залоговый тип кредита. В качестве обеспечения займа выступает сам объект недвижимости. Некоторые банки предлагают оформление дополнительных залоговых обязательств, например, на автомобиль. Включая этот пункт в договор, заемщик получает скидку на ставку, но рискует не только жилплощадью, но и транспортным средством.
Читайте также:  Какую декларацию подавать при продаже квартиры: образец 2022

Кредит «Льготная ипотека (онлайн)»Газпромбанк, Лиц. № 354

до 3 млн

на срок до 30 лет

Подать заявку

Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке?

Однако даже после подписания договора у заемщика остаются способы изменить параметры жилищного займа. Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке:

  1. Подать заявку на рефинансирование ипотеки. Под рефинансированием понимают перекредитование: закрытие старой ипотеке за счет новой на более выгодных условиях. Рефинансирование может быть оформлено в том же банке или в иной финансовой организации.
  2. Провести реструктуризацию. Это изменение условий ипотечного договора ввиду объективных причин. При проведении процедуры невозможно понижение ставки, но допустимо сокращение срока выплаты. Это уменьшает конечную стоимость кредита. Преимущественно реструктуризация используется заемщиком, не имеющим возможности оплачивать задолженность из-за болезни, потери работы, из-за серьезных семейных сложностей. Реструктуризация может негативно сказаться на кредитной истории и повлечь отказы по заявкам на займы в будущем.
  3. Привлечение субсидий. Частичное или полное гашение ипотеки за счет государственной помощи – отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья.
  4. Подать в суд. Судебное разбирательство – сложный способ понижать процент. Обращение в инстанцию возможно только при наличии лазейки в кредитном договоре. Однако финансовые организации скрупулезно подходят к составлению соглашения, поэтому этот путь маловероятен. Ключевой особенностью метода является необходимость оплачивать ипотеку даже в ходе судебного разбирательства.
  5. Вносить досрочные платежи. Если регулярно вносить сумму больше, чем указано в кредитном договоре, то конечная переплата сократится. Фактически уменьшится ставка. Заявление на досрочное погашение оформляется в отделении банка или через личный кабинет.

Кредит «Новостройка с господдержкой»ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210

до 12 млн

на срок до 25 лет

Подать заявку

При пересмотре условий по договору банк имеет право затребовать дополнительную документацию. Пригодится ипотечный договор, график платежей, копия страховых полисов и прочая информация по займу на недвижимость.

Для проведения реструктуризации клиенту нужно доказать необходимость изменений.

Представить справки о состоянии здоровья, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

Каким образом получить налоговый вычет процентов по ипотеке

В каких случаях выгодно уменьшать процент

Перед тем, как снизить процентную ставку по открытой ипотеке, стоит оценить выгоду решения. Пониженный процент не всегда обозначает итоговую экономию. Каждый платеж по жилищному займу делится на основной долг и начисленные проценты.

Наибольшая доля последних приходится на начальные платежи по ипотеке. Чем ближе конец выплат, тем выше доля основного долга. Если срок кредитования уже превысил половину, то подаваться запрос на рефинансирование не имеет смысла.

Переплата по процентам, повторная оценка объекта, страхование недвижимости приведет к удорожанию сделки.

Кредит «Ипотека»Банк ДОМ.РФ, Лиц. № 2312

до 30 млн

на срок до 30 лет

Подать заявку

Задуматься о сокращении расходов на жилищный кредит стоит, если:

  • плательщик готовится выйти на пенсию;
  • в скором времени в семье появится ребенок или уже есть маленькие дети;
  • на работе произошли изменения, повлекшие сокращение дохода;
  • у заемщика проблемы со здоровьем, затяжная болезнь, недавно оформлена инвалидность.

Перспективы ипотечного рынка

За последний год условия по жилищным кредитам стали мягче. Сократился процент, уменьшился или даже исчез первоначальный взнос, сократились требования к заемщику. По оценкам финансистов в будущем процент продолжит уменьшаться. Это связано с тенденциями, задаваемыми Центробанком, а также политикой правительства в отношении ипотечных займов.

В завершении

Знания того, как уменьшить процент по ипотеке, пригодятся тем, кто только собирается оформить договор. Советы не будут лишними и для клиентов, выплачивающих кредит на жилье. Пути экономии можно применять как раздельно, так и врозь. Например, следует сочетать субсидии с рефинансированием, чтобы уменьшить долг и сделать условия более выгодными.

Кредит «Ипотека с господдержкой для семей с детьми»Банк ВТБ, Лиц. № 1000

до 12 млн

на срок до 30 лет

Подать заявку

Как снизить платежи по ипотеке: 6 эффективных способов

Для тех, кто только подбирает кредит для покупки квартиры, есть немало вариантов сразу найти выгодное предложение: банки и застройщики часто предлагают скидки и различные бонусы.

Но как быть тем, у кого уже есть ипотека? Как в этом случае снизить ежемесячный платеж и сэкономить на общей переплате? Есть несколько способов.

Рассказываем подробно про каждый из них.

1. Частичное досрочное погашение

При заключении договора по ипотеке обязательно выясните, можете ли вы без штрафов досрочно погасить кредит.

Досрочно погашать ипотечный кредит особенно выгодно именно в первые годы после его оформления: дело в том, что в это время большая часть платежа составляет именно проценты по ипотеке. Поэтому, когда вы вносите дополнительные суммы сверх минимального платежа – вы гасите само тело кредита (то есть саму сумму задолженности).

И в следующем месяце проценты по кредиту начислятся уже на чуть меньшую сумму – соответственно.

Выплачивать кредит досрочно – выгодно, даже если вы вносите дополнительно небольшие суммы. Чем меньше тело кредита – тем меньше сумма начисляемых процентов.

Именно поэтому выгоднее каждый месяц, например, вносить 3-5 дополнительных тысяч, а не раз в год – 50 000. Любой досрочный платеж экономит ваши деньги.

Если вы гасите ипотечный кредит досрочно, вы можете выбрать: уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита. Второй вариант выгоднее – чем меньше срок кредита, тем больше вы сэкономите на процентах банку.

2. Программа «Ипотека для семей с детьми»

В чем суть программы: семьи, в которых два и более детей, могут перевести существующий ипотечный кредит на льготные условия – под 5% годовых на весь срок

Программа актуальна для семей, у которых ребенок родился не позднее с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Эти же условия работают для родителей, у которых ребенку присвоили категорию инвалидности.

Что нужно, чтобы воспользоваться этой программой:

  • купить недвижимость по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи у юридического лица (фирма-застройщик или инвестор);
  • выплаты по кредиту должны быть менее 85% от стоимости жилья (не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области или 6 млн рублей для других городов и областей России);
  • обязательно оформление страхования жизни.

3. Материнский капитал

С 1 марта 2020 года получить материнский капитал можно после рождения первого ребенка.

Семьи, в которых с 1 января 2020 года родился первый ребенок, получат 483 881 рубль. В случае рождения второго малыша — 639 431 рубль.

Эту сумму можно использовать для частичного досрочного погашения долга. Важный момент: при использовании материнского капитала для выплат по ипотеке можно уменьшить сумму кредита, но изменить общий срок заема не получится.

4. Льготы для многодетных семей

С 25 сентября 2019 года начала действовать специальная госпрограмма помощи в выплате ипотеки для многодетных семей. Если вы многодетный родитель (третий или последующий ребенок появился на свет после 1 января 2019 года), то вы можете получить от государства 450 000 рублей для погашения ипотечного кредита.

Эту субсидию одна семья может получить только один раз. Обналичить сумму нельзя – только уплатить ее в счет долга по ипотечному кредиту.

Для получения выплаты необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит: понадобится заявление и полный комплект необходимых документов (паспорт, документы, подтверждающие отцовство или материнство, договор купли-продажи, ипотечный договор).

5. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование существующей ипотеки – один из лучших способов уменьшить ежемесячный платеж и общую переплату. Особенно – в случае, если вы взяли ипотеку в период с 2015-2019 годов, когда ставки были существенно выше, чем сейчас.

В чем суть: вы берете новый ипотечный кредит под меньший процент и с его помощью погашаете предыдущую ипотеку. Кредит можно взять как в том же самом банке, где вы уже платите ипотеку (внутреннее рефинансирование), так и в другом банке, одобрившем вам кредит (внешнее рефинансирование).

Что важно знать: разница в процентной ставке должна быть больше 1,5% годовых, именно тогда рефинансирование будет иметь смысл.

Пример: если вы оформили ипотечный кредит в 2016 году по ставке 13,5%, то сейчас вы легко можете взять другой кредит по ставке, например, 7,5%. Разница в 6% – ощутимая и отразится и на ежемесячной выплате банку и на сумме общей переплаты.

Чтобы подобрать новый кредит, не надо бегать по отделениям или просматривать сайт каждого банка: намного легче воспользоваться специальным сервисом, который по вашим параметрам подберет новый кредит с наилучшими условиями.

Заполняете желаемую сумму и срок вот по этой ссылке и получаете подборку предложений от банков.

Пример подборки предложений по рефинансированиюПример подборки предложений по рефинансированию

Оставить заявку можно сразу же, притом в несколько банков одновременно.

6. Налоговый вычет на квартиру

Если вы трудоустроены официально и ежемесячно уплачиваете с заработной платы государству подоходный налог в размере 13%, то при покупке недвижимости (в том числе в ипотеку), вы можете получить налоговый вычет.

Налоговый вычет на недвижимость можно получить в следующих случаях:

  • покупка квартиры, комнаты, доли в квартире, частного дома, земельного участка
  • строительство жилья
  • проценты по ипотеке
  • ремонт квартиры, купленной на первичном рынке (если продавалась без отделки и была приобретена напрямую у застройщика, а не у посредников)

В общей сложности можно получить до 650 000 рублей. Супруги, находящиеся в официальном браке, могут каждый получить до 650 000 рублей – то есть на семью уже получится 1,3 миллиона.

Читайте также:  Как отказаться от наследства в пользу других лиц, когда отказ невозможен

Как рассчитать сумму налогового вычета за купленную недвижимость: просто умножьте стоимость вашей недвижимости на 0,13 – именно эту сумму вы можете получить. С процентами по ипотеке – все то же самое.

За покупку самой недвижимости можно получить до 260 тысяч, за проценты по ипотеке — до 390 тысяч рублей.

Сумму налогового вычета вы получите на счет, который укажете в заявлении – это ваши деньги, и вы можете распоряжаться ими по своему усмотрению. Налоговый вычет можно обналичить. Но мы рекомендуем использовать деньги для погашения ипотеки – именно так вы серьезно уменьшите ежемесячный платеж и сэкономите на переплате банку.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Иван БлиновАвтор Выберу.ру, ivanblinov@vbr.ru

Специализация: кредиты, микрозаймы, вклады, ипотека, автострахование, дебетовые и кредитные пластиковые карты

Для тех, кто взял жилищный займ и планирует его закрыть с опережением графика, разработана удобная программа – калькулятор досрочного погашения ипотеки Выберу.ру.

С помощью него вы сможете определить, когда лучше всего выплатить долг банку вне графика, какова будет выгода от перерасчета процентной ставки.

С учетом того, что ипотечный кредит, как правило, превышает несколько миллионов рублей, вы сможете сэкономить значительную сумму.

Принцип работы ипотечного калькулятора

Досрочное погашение ипотеки калькулятор рассчитывает с учетом всех ее параметров, не важно взят кредит в Сбербанке или любом другом банке.

Вы можете задать сумму, срок закрытия займа и процентную ставку действующего или планируемого кредита, а также дату предполагаемой выплаты полной его стоимости.

Сделать максимально близкий к реальному предварительный расчет досрочного погашения ипотеки калькулятор дает возможность онлайн, без посещения банка. Пользоваться программой очень просто, и все вычисления происходят буквально за одну секунду.

Используя ипотечный калькулятор онлайн, рассчитать с досрочным погашением вы можете жилищный кредит с учетом всех его параметров. Для этого нужно задать изменение процентной ставки, указать дату выдачи заемных средств, определить, до какого числа выгоднее всего будет внести окончательный платеж.

Как сделать перерасчет кредита на недвижимость

Все платежи включают в себя и сумму основного долга («тело» кредита), и процентную ставку. Ипотечный калькулятор досрочного погашения показывает, как распределяются эти показатели по месяцам. Нельзя отдельно погасить основную часть кредита и потом перейти к выплате процентов или наоборот. Каждый раз вы оплачиваете и ту и другую часть займа.

Основная часть процентной ставки выплачивается в самом начале и примерно до середины графика платежей – поэтому выгоднее закрыть ипотеку заранее именно до определенного числа.

Используя ипотечный калькулятор с досрочным погашением, рассчитать жилищный займ вы можете легко и быстро.

Для этого вам нужно указать число и месяц окончательного платежа, если планируете внести всю сумму сразу, или определить период, в течение которого будет выплачена полная стоимость ипотеки (в том числе последнюю дату внесения средств). Если предполагается разовый платеж – нужно указать его объем.

Если вы планируете вносить суммы в несколько этапов, нужно нажать «Добавить погашение» и указать размер и дату каждого нового внесения денег. Вы можете указать любое количество таких платежей.

Дата оплаты

Также есть два способа выбрать время внесения частично-досрочного платежа:

  • в день оплаты по графику. Списание средств произойдет в соответствии с условиями договора, а остаток пойдет на следующий месяц;
  • между двумя датами платежа. В этом случае основная сумма взноса будет идти на покрытие процентов. Оставшаяся разница пойдет на погашение «тела» кредита. В следующий месяц вам нужно будет погасить проценты уже на меньшую сумму. В связи с этим досрочное закрытие ипотеки не обязательно привязывать к какой-либо дате платежа, а можно внести нужный объем средств в любой день.

Важно! После выплаты полной стоимости кредита следует написать заявление в банке о досрочном закрытии кредита – только тогда произойдет расчет ипотеки и снижение итоговой суммы платежа. Полученный остаток будет возвращен вам в срок, установленный договором.

В противном случае средства будут списываться по действующему графику вплоть до итоговой даты погашения жилищного займа.

Некоторые клиенты банков не придают значения этой процедуре и не сообщают банку о своем желании раньше срока закрыть долг – в итоге никакого преимущества они не получают.

Дифференцированные и аннуитетные платежи

Тип платежей вы определяете самостоятельно. Они могут быть двух вариантов:

  • дифференцированными. Этот вариант при досрочном погашении кредита используется наиболее часто. Его суть состоит в том, что вы совершаете несколько различных платежей в любой день, не связанный с датой ежемесячного взноса, чтобы сумма на счете оказалась равной полной стоимости кредита;
  • аннуитетными. Платежи идут примерно равными долями. Если речь идет о досрочном погашении, можно ежемесячно делать переплату на определенную сумму, чтобы долг полностью был закрыт к определенному числу.

В обоих случаях калькулятор ипотеки досрочное погашение покажет со снижением процентной ставки. Разница в сумме переплаты – это ваша выгода как заемщика.

Пять способов снизить переплату по ипотечному кредиту

В августе 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам на 0,6-2 п. п. За ним последовали и другие банки.

 «К середине 2017 года ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам опустились до исторических минимумов и продолжают снижаться силами крупнейших банков, — говорит старший аналитик группы банковских рейтингов рейтингового агентства АКРА Михаил Доронкин.

— Разница между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3-5 процентных пунктов». Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале этого года, сегодня зачастую вынуждены платить заметно больше, чем новые заемщики банков, добавляет аналитик.

В первом полугодии 2017 года банки выдали ипотечных кредитов на 773 млрд рублей, побив тем самым рекорд трехлетней давности (770 млрд рублей за 1 полугодие 2014 года), следует из данных рейтингового агентства «Эксперт РА».

Снижение ставок подстегнуло интерес со стороны потенциальных заемщиков, превысив докризисный спрос. Но и немало озадачило действующих заемщиков — как бы и им снизить ставку?

Средний срок ипотечного займа, по данным Банка России, составляет 15,5 лет.

По данным банков, опрошенных Forbes, граждане действительно оформляют ипотечный кредит в среднем на 15 лет, при этом фактический срок погашения составляет около 7 лет.

«Многие заемщики осознанно берут ипотеку на более длительный срок для сокращения ежемесячных платежей — это позволяет застраховаться, например, на случай временной потери работы либо сокращения дохода», — поясняет Михаил Доронкин.

Более продолжительный срок ипотечного займа — от 20 лет и выше — увеличивает итоговую переплату по процентам. Экономия на этом — главная мотивация гасить ипотеку досрочно.

При этом доля досрочно погашенных ипотечных кредитов снижается: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), на начало сентября 2017 года этот показатель был равен 12,7% (минус 2,1 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2016 года).

Для сравнения: в январе 2014 года этот показатель достигал 24,8%. Повлияли девальвация национальной валюты и резкое повышение ключевой ставки Банка России.

«Кроме того, на уменьшение доли досрочно погашаемых ипотечных кредитов оказывает давление снижение реальных доходов населения», — комментирует представитель НБКИ.

Пять способов экономии

В основе механизма экономии на ипотеке три принципа: уменьшение размера основного долга, снижение процентной ставки, сокращение срока займа. Важно учитывать, что в каждом банке вы столкнетесь с разными условиями и ограничениями. Поэтому отправная точка во всем этом процессе — изучение действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Важно помнить, что любая экономия для заемщика оборачивается недополученной прибылью для банка. Поэтому каждый отказ кредитной организации — попытка сохранить прогнозируемую прибыль. Каждое ваше преодоление отказа — приближение к намеченной цели.

  • Переоформление договора ипотечного займа с банком-кредитором (внутреннее рефинансирование)

Рефинансирование займа у банка-кредитора подразумевает заключение нового договора с новым графиком платежей. «Основания для рефинансирования ипотеки — заявление заемщика, наличие положительной кредитной истории и программы рефинансирования в банке», —поясняет директор департамента развития сети Росгосстрах Банка Степан Сорокин.

По словам опрошенных Forbes экспертов, банк-кредитор неохотно идет на рефинансирование действующих кредитов, поскольку теряет заложенную по кредиту доходность. Но если в банке есть программа рефинансирования, а условия кредитного договора допускают варьирование процентной ставки, то отказать надежному заемщику кредитная организация не вправе.

«Банки действительно неохотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов для своих клиентов, поскольку на момент, когда кредит выдавался, на более высоком уровне были не только ставки по размещенным, но и по привлеченным средствам. Соответственно, в выдаваемый кредит была заложена маржа, определяемая стоимостью фондирования на момент выдачи», — поясняет ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Кириллова.

Поскольку снижение ставок повлекло волну рефинансирований, для удержания платежеспособного клиента на снижение процентной ставки могут пойти даже те кредитные организации, где это не предусмотрено условиями ипотечного договора.

  • Перекредитование в стороннем банке (внешнее рефинансирование)

Процедура рефинансирования не ограничивается рамками одного банка — при помощи этого инструмента вы можете погасить свой кредит в другом банке. В этом случае выбранный банк после оформления договора гасит задолженность по действующему ипотечному кредиту из своих средств, а «залоговая» недвижимость переходит к нему. Как и право на взыскание ежемесячных платежей.

По данным экспертов, опрошенных Forbes, уровень одобрения по заявкам на рефинансирование ипотечных кредитов других банков высокий. Так, по словам руководителя управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, рефинансирование составляет около 50% от общего объема новых кредитов в ипотечном портфеле банка.

Согласие банка, в котором изначально оформлен ипотечный заем, для рефинансирования не требуется. По закону банк можно менять несколько раз.

Но перекредитоваться в следующий раз можно только через год и более после начала действия договора, предупреждает гендиректор «Персональный советник» Наталья Смирнова.

Переход в другой банк потребует дополнительных затрат, поэтому ставка нового кредитора должна быть как минимум на 1,5 п. п. ниже предыдущей, отмечает Андрей Морозов. В ином случае выиграть на перекредитовании вряд ли получится, отмечают опрошенные Forbes эксперты.

«Новый банк потребует комиссию за регистрацию и рассмотрение заявки, а также плату за обслуживание нового счета. Дополнительный платеж придется внести за услуги оценщика недвижимости. Наконец, не обойтись без страхования недвижимости и рисков потери трудоспособности заемщиков.

Читайте также:  Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2022

Для смены банка необходимо собрать массу документов: иногда при перекредитовании требуется больше бумаг, чем для оформления первого займа», — поясняет эксперт QBF Ирина Гладышева.

При этом ставка, объявленная на сайте банков, не всегда финальная. Она может вырасти, если вы не зарплатный клиент или рефинансируете более 50% долга, также повышенная ставка сохраняется на период оформления залогового обязательства перед новым банком-кредитором, перечисляет Наталья Смирнова.

При переходе в другой банк заявление заемщика выносится на кредитный комитет, сроки вынесения решения этим комитетом непредсказуемы. И все это время будет сохраняться прежняя ставка по кредиту.

«Обещанные 2-3 недели рассмотрения заявки и принятия решения на практике могут превратиться в лучшем случае в 2-3 месяца.

Перенесение сроков принятия решения по реструктуризации 3-4 раза — обычная история», — поясняет генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

Согласие банка-кредитора лучше все же получить, иначе это также отразится на размере итоговой ставки банка, рефинансирующего кредит, уверена адвокат, член Московской областной коллегии адвокатов Любовь Киселева.

«Получение такого согласия дает возможность Банку №2 зарегистрировать обременение залоговой недвижимости в свою пользу одновременно с оформлением нового кредитного договора под более низкий процент.

Без получения предварительного разрешения от первоначального банка-кредитора, второй кредит на этом этапе ничем не обеспечен, поэтому ставка будет высокой».

Если вы уверены в своем финансовом положении, то можно пойти на сокращение срока займа — как правило, это предусматривает увеличение ежемесячных платежей.

На этот вариант банки идут неохотно.

В ипотечный договор может быть внесен пункт о том, что при частичном досрочном погашении срок кредита не меняется, а пересчитывается именно сумма платежа, предупреждает генеральный директор «Юридического бюро №1» Юлия Комбарова. «Пересчет суммы платежа тоже выгоден, но при сокращении срока кредита получится больше сэкономить на процентах», — добавляет эксперт.

Степан Сорокин из Росгосстрах Банка соглашается, что банки охотнее идут на уменьшение суммы ежемесячного платежа (по потребности), но не срока: «Чем меньше у клиента ежемесячный платеж, тем меньше рисков у банка (с точки зрения невозврата) и больше возможностей по предоставлению дополнительных кредитных ресурсов — кредитных карт или потребительских кредитов».

Директор по развитию программ кредитования «Связь-Банк» Андрей Точеный отмечает, что, по сути, оснований для уменьшения срока кредитования нет. Но при изменении финансового положения клиента сокращение фактического срока можно обеспечить досрочным погашением долга полностью или регулярными досрочными погашениями.

Руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка Вячеслав Грицаенко также отмечает, что изначально подобранный срок займа в первую очередь учитывает платежеспособность клиента на текущий момент и то, что сумма ежемесячного платежа не превысит 50-70% от общего дохода.

Соответственно, сокращение срока ипотечного займа возможно в первую очередь при частичном погашении кредита. «В течение обслуживания кредита у клиента может появиться дополнительный доход, с помощью которого он может погасить ипотеку досрочно»,  —  подчеркивает Вячеслав.

«Основное условие — чтобы платеж по всем кредитам, включая рефинансируемый, не превышал 30-40% ежемесячного подтвержденного дохода семьи.

Если это правило соблюдается, кредитная история безупречна, то банк может пойти на эти условия, особенно по длинным кредитам (сокращать срок 5-летнего кредита до 2 лет банку не особенно выгодно из-за сильной разницы в переплате, а вот вместо 15 лет сделать 13 лет — не так критично)», — резюмирует Наталья Смирнова.

  • Досрочное погашение платежами: крупные суммы или небольшая переплата по очередным платежам

Самым надежным и безрисковым способом эксперты однозначно признают погашение ипотечного кредита платежами с опережением графика. При этом намного выгоднее вносить повышенные платежи регулярно, чем копить крупную сумму для погашения, например, в конце года.

Проценты начисляются на непогашенную часть долга: выбирая вариант досрочного погашения крупными платежами, вы одновременно копите и теряете деньги. «Проценты начисляются каждый день, и чем раньше вы их погасите, тем меньше в конечном итоге заплатите банку», — подчеркивает Любовь Киселева.

«При любом погашении основного долга (плановом или досрочном) банк автоматически пересчитывает проценты, исходя из остатка долга.

Таким образом, если ежемесячно небольшими частями погашать кредит досрочно, то в следующем месяце клиент заплатит уже меньше процентов, так как хоть на немного, но все таки произошло снижение суммы основного долга, и в итоге общая переплата по кредиту будет меньше», —  поясняет начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.

С другой стороны, «для внесения дополнительного платежа по ипотечному кредиту, как правило, требуется оформить документы в офисе, поэтому погашение удобнее делать крупными суммами», говорит Ирина Гладышева. Доцент кафедры банковского дела РЭУ им.

Г. В. Плеханова Лазарь Бадалов отмечает, что с развитием современных технологий банки упрощают процедуру передачи распоряжения и вместо письменного распоряжения некоторые из кредитных организаций используют его аналоги, например звонок в кол-центр.

Наталья Смирнова рекомендует подходить к вопросу досрочного погашения любых кредитных обязательств прежде всего с инвестиционной точки зрения.

«Если ставка по кредиту превышает инфляцию и превышает доходность по инвестиционным инструментам с невысокими рисками, в которых можно было бы аккумулировать свободные средства в течение года для крупного разового погашения, то лучше гасить мелкими суммами по мере их появления.

В противном случае выгоднее аккумулировать средства для более крупного платежа: например, в 2015 году ставки по вкладам были высокие, так что людям было выгодно копить деньги на погашение кредита на вкладах под высокий процент, так как весьма часто ставка по вкладам превышала ставку по кредиту», — резюмирует эксперт.

  • Привлечение маткапитала в процедуру досрочного погашения

Полученные от государства 453 026 рублей материнского капитала можно направить на покрытие ипотечного кредита. Материнский капитал идет только на погашение основной части долга, отмечает Андрей Точеный.

Это дает возможность пересчитать срок займа или сумму ежемесячных платежей.

«Уменьшать срок при досрочном погашении (неважно, за счет материнского капитала или нет) или изменять аннуитетный платеж — это зависит от условий договора, в котором действия сторон в таких случаях предусмотрены и прописаны», — поясняет Иван Лонкин.

Что важно учесть: срок рассмотрения заявки в ПФР — а именно туда вы понесете заявление о перечислении средств маткапитала на счет в банке — один месяц; срок перечисления денег в банк — с марта текущего года 10 дней вместо одного месяца.

Если вы планируете направить средства материнского капитала на погашение ипотеки и при этом хотите перекредитоваться в другом банке, то стоит задуматься о последовательности действий.

Представители банков, опрошенные Forbes, уверяют, что материнский капитал сам по себе не является отрицательным фактором при одобрении рефинансирования.

«Но рефинансировать в другом банке ипотеку, частично погашенную материнским капиталом, будет достаточно сложно в связи с особенностями законодательства», — подчеркивает Степан Сорокин.

В соответствии с законом в имуществе, приобретенном в собственность с участием материнского капитала, должны быть выделены доли детям.

С одной стороны, доли в праве собственности детям выделяются только после полного погашения кредита. Но с другой — именно это и происходит при внешнем рефинансировании ипотечного займа. «Вновь выбранный банк должен погасить ипотечный долг перед другим банком, в котором кредит оформлялся ранее.

Если долг будет погашен, то в течение шести месяцев после снятия обременения должны быть выделены доли недвижимости несовершеннолетним детям.

После этого банк, с которым заключен новый договор, лишается возможности изъять недвижимость по закладной в случае неуплаты долга, так как доли квартиры принадлежат не только самим заемщикам, но и их несовершеннолетним детям, а они не несут обязательств перед банком», — поясняет Ирина Гладышева.

Одним из обязательных документов, которые запросит «новый» банк, может стать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение предмета залога, что по сути является согласием на отъем квартиры в пользу банка в случае судебных разбирательств, отмечает руководитель проектов по развитию розничного бизнеса в банках (эксперт по кредитованию в банке МИА) Лариса Байкина. «При получении отказа, отказывает и банк. В случае положительного ответа перекредитование возможно и проходит по стандартной схеме. Но надо понимать, что органы опеки дают положительный ответ редко, и только в случаях неущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних (а попросту, наличия иной недвижимости у опекунов, на территории которой несовершеннолетние могут быть зарегистрированы и получить там долю)», — поясняет Лариса Байкина.

Юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева рекомендует сперва рефинансировать кредит, а после уже направлять материнский капитал на погашение части долга.

Еще несколько нюансов

  • Штрафы за досрочное выполнение кредитных обязательств без согласия банка-кредитора отменили в 2011 году. Однако последнее слово за договором займа: если там все же прописаны штрафные санкции за досрочное погашение кредита, ограничения по срокам или полное его исключение,  уберечь могут консультации со специалистами банка-заемщика или квалифицированным юристом.
  • Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
  • Срок информирования банка о полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита обычно составляет 30 дней. Однако в договоре он может быть больше или меньше.
  • При аннуитетных платежах (равных по сумме ежемесячно, где процент рассчитан на весь срок кредитования, а не начисляется на сумму основного долга) досрочное погашение эффективней всего на начальных сроках по причине распределения ежемесячного платежа — большая часть на выплату процентов, меньшая — по основному долгу. «Большинство банков по ипотеке устанавливают аннуитетную ставку погашения кредита. Если рефинансировать ипотеку после того, как большая часть процентов уже выплачена, экономии не получится», — поясняет Любовь Киселева.
  • Есть возможность вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотечному займу в виде налоговых вычетов. С января 2014 года сумма расчета вычета составляет не более 3 млн рублей, но если ваш кредит оформлен раньше, размер компенсации по выплаченным процентам не ограничен.
  • Действует государственная программа помощи по ипотечным кредитам отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. «Важная особенность государственной программы — то, что в случае реструктуризации (изменение графика платежей в рамках одного договора) ипотечного жилищного кредита денежные обязательства заемщика будут снижены на 30% остатка кредита, но не более 1,5 млн рублей», — рассказывает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Виктория Аптекина.
Ссылка на основную публикацию