Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Нередко переселение из бараков в нормальные квартиры вызывает у потенциальных новоселов острые вопросы, на которые не только чиновники, но даже и суды не всегда могут дать правильный ответ.

В этой связи интересны два решения Верховного суда, которые касаются прав переселенцев и обязанностей местных чиновников.

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Более 35 млрд рублей направят на расселение аварийного жилья

Первое решение Верховного суда РФ касалось доплаты за квадратные метры. Вправе ли местная власть при предоставлении квартиры взамен аварийной требовать с жильцов разницу в цене? Верховный суд ответил однозначно: не вправе. Но вот если собственники готовы доплатить за лишние метры, то это возможно. То есть вариант доплаты — лишь по соглашению сторон.

А если граждане не готовы, то администрация должна предоставить жилье бесплатно — равноценное или большее по площади. Только когда жильцов это не устраивает, суд может принудительно выселить с предоставлением возмещения.

Доплату попросили в Архангельской области. Там дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города решила изъять участок, на котором стояла развалюха, а жильцам предоставить новую квартиру.

Рыночная стоимость новой квартиры была чуть больше 4 миллионов рублей, а квартира в старом доме стоила чуть больше двух миллионов рублей. Разницу между ними администрация попросила с будущих новоселов.

Их такое новоселье не устроило, и они пошли в суд.

Северодвинский городской суд Архангельской области пришел к выводу, что чиновники обязаны обеспечить безопасные жилищные условия в пределах стоимости выкупной цены изымаемых квартир.

Суд решил: «Стороны выбрали способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения взамен аварийного, поэтому не обязаны доплачивать разницу в стоимости». Местной администрации суд отказал. По мнению суда, требования администрации незаконны (п. 3 ст. 2, ст.

16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ). Решение было оспорено. И Архангельский областной суд, отменив его, принял новое — гражданам отказать в иске.

Апелляция сослалась на жилищное законодательство, которое предусматривает обязанность собственника изымаемого жилья в случае предоставления помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними.

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Россияне смогут узаконить используемую более 15 лет землю

Тогда жильцы барака пожаловались в Верховный суд. Высокий суд дело изучил и напомнил, что собственники, выселяемые из квартир в аварийном доме, могут выбрать возмещение или другое помещение за изымаемое жилье (статья 32 Жилищного кодекса).

Ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не предусмотрена доплата разницы между стоимостью изымаемой квартиры и вновь предоставляемой. Источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда, а не деньги граждан.

Верховный суд подчеркнул: апелляция этого не учла, поэтому дело надо пересматривать.

Второе дело касалось обязанности местной власти предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных. Это дело появилось в Рязанской области.

Вопрос, с которым граждане пошли в суд, звучал так: что делать, если новое помещение жильца не устраивает, — например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры?

Гражданка имела однокомнатную квартиру в 25 квадратных метров на втором этаже в городе Касимове Рязанской области. Дом комиссия признала аварийным и подлежащим сносу.

Собственница однушки от новой квартиры отказалась. Новое жилье было хуже прежнего по всем параметрам — маленькое, на первом этаже, угловое, с центральным, а не индивидуальным, как в прежней, отоплением.

Стены этой квартиры уже были покрыты плесенью.

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Медведев пообещал расширить программу расселения аварийного жилья в РФ

Чиновники с гражданкой не смогли договориться и пошли в суд с просьбой разрешить им забрать квартиру и выплатить упрямице ее рыночную стоимость — 214 тысяч рублей. Местные суды им такое разрешили. И со дня перечисления денег собственником жилья стала местная администрация.

Проигравшая гражданка отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись статьей 32 Жилищного кодекса. Местные суды не приняли во внимание аргументы гражданки, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Проигравшая дошла до Верховного суда, и он встал на ее сторону. Верховный суд подтвердил, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность.

Ответчица выбрала второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод Верховный суд. Дело было отправлено на новое рассмотрение.

Справка «РГ»

Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания.

Например, на одного человека должно быть предоставлено 18 квадратных метров.

Ну а если дело дошло до суда, то собственнику, которого выселяют, желательно заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.

Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости

Чтобы сегодня покупать или продать квартиру можно воспользоваться десятками вариантов. Например, чтобы произошла купля-продажа, разместите объявление в интернете, воспользуйтесь социальными сетями, обратитесь к частному риелтору или пойдите в агентство.

Можно продавать самостоятельно, но главное, юридически правильно все оформить. К тому же многие опасаются, что продешевят, хотя могли бы продать жилье намного дороже.

Именно потому мы постарались собрать материал, который поможет разобраться, как квартира готовится к продаже, какие документы подготовить и как провести саму процедуру.

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно.

Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Но не стоит доверять каждому риелтору или агентству, с помощью которых выполняется купля-продажа. Среди них много мошенников, у которых покупкаквартиры только прикрытие темных делишек. Поэтому, прежде чем продать жилье профессионалам, обязательно изучите документ, просмотрите, какие услуги оказывает агентство, насколько у него хорошая репутация.

Конечно, обращаться к подозрительным агентствам опасно, но и самому продаватьнедвижимость довольно сложно. Тогда на ваши плечи ложится подготовка документов и квартиры, проведение осмотра недвижимости и обеспечение безопасности сделки. А если этим занимается профессионал, работа будет проведена качественно и потери окажутся минимальными.

Документы о праве собственности

Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.

На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной.

Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра.

В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.

Оценка покупаемой квартиры

Прежде чем кто-то захочет купитьквартиру, нужно чтобы текущие собственники провели оценку недвижимости, покупка которой осуществляется. Это поможет в точности определить, сколько будет стоить квартира, когда осуществляется её купля-продажа. На точную стоимость имущества влияет множество факторов:

  • Насколько развитая у дома инфраструктура;
  • Есть ли придомовая территория (её состояние);
  • Насколько большая в квартире кухня;
  • Параметры метража продаваемой площади.

Принимаются во внимание и другие важные факторы, чтобы успешно продать или купитьнедвижимость. Чтобы не учитывать сотню рассматриваемых параметров, можно просто посмотреть, какие цены выставляют на квартиру с такими же, как у вас параметрами в вашем районе. Так гораздо быстрее и точнее разберетесь со средним показателем стоимости.

Читайте также:  Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 году

Когда выставите на сайт квартиру по цене, за которую её могут купить, не спешите сразу продавать – покупка может быть невыгодной. Лучше посмотрите, сколько звонков вызовет ваше объявление. Когда за сутки звонили больше десяти человек готовых купить жилье, цену можно повышать (но не слишком сильно).

Когда поступило всего 1-2 звонка, но никто не захотел покупать квартиру – лучше снизить цену чтобы жилье смогли купить. Этот шаг снизит выгодность продажи для продавца, но позволит гораздо быстрее найти покупателя.

Давно замечено, что для быстрой продажинедвижимости достаточно снизить её рыночную стоимость на 15%, и жилье оторвут с руками.

Можно воспользоваться услугами оценщика, с которым покупка недвижимости станет удобнее. Но услуги этого специалиста не бесплатные, хотя цены разумные – от 3 до 5 тыс. рублей. Оценщик выполнит всю работу за вас – проведет диагностику рынка, вашего района, просмотрит квартиры, что уже выставлены на продажу. Это отличный шаг, особенно если квартирапокупается людьми, оформившими на неё ипотеку.

Подготовка квартиры перед продажей

Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое».

Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов.

Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.

В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.

Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.

Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.

Объявления о продаже квартиры

Когда внешний вид жилья обрел конкурентоспособность, можно формировать объявление и выставлять его на сайтах, где продаютнедвижимость. Наибольшей популярностью пользуются Domofond, Aвитo и другие. Можно разместить пост в социальных сетях, расширив аудиторию людей, готовых купить недвижимость.

Объявление привлекает не только описанием, но и качественными фото. Фотографии можно сделать самостоятельно или заказать услуги профессионального фотографа.

К обычным фотографиям важно добавить план, как выглядит квартира, чтобы её захотели купить. Когда фото готовы, составляете описание квадратных метров.

В описании лучше использовать максимальное количество конкретной информации.

Показ квартиры покупателям

Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику.

Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону.

Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.

Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.

Список документов для продажи квартиры

Чтобы успешно и быстро продать квартиру, нужно заранее собрать документы для этой сделки. На сборы всех бумажек может уйти около 14 дней. Давайте разбираться, какие документы нужны для покупки и продажи квартиры во всех случаях:

  • Паспорта собственников (всех, даже если их несколько);
  • Договор купли-продажи;
  • Если квартира принадлежит несовершеннолетнему – разрешение от органов опеки;
  • Согласие супруга на сделку (если квартиру покупатели в браке).

К основному списку документов нужно собрать дополнительные, но не менее важные бумаги:

  • Бумаги правоустанавливающего толка на недвижимость;
  • Техпаспорт жилья;
  • Выписка ЕГРН;
  • Документ, что квартира не в долгах;
  • Договор о задатке.

Эти бумаги просматривают покупатели, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, что им пытаются продать. Когда продаете квартиру, следует выписаться из неё. Чтобы эту процедуру выполнили через МФЦ, следует подождать 5-14 дней. Прежде чем считать, что каждый документ нашел свое место, следует передать папку юристу, чтобы он убедился в отсутствии ошибок.

Договор задатка

Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка.

Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации.

Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.

Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.

В договоре задатка нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Паспортные сведения (продавца/покупателя);
  • Описание квартиры и адрес, по которому она находится;
  • Сколько стоит квартира;
  • Точный размер задатка, сроки его действия;
  • На каких условиях задаток останется продавцу, если покупатель передумает выполнять свои обязанности;
  • Данные, согласно которым квартира окажется без обременений;
  • На каких условиях будет возвращен задаток, если продавец откажется от продажи;
  • В какие сроки нужно выехать из квартиры и подготовить документ для её продажи.

В конце документа обязательно ставится дата его подписания и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи недвижимости – это следующий важный договор, который стороны должны составить и подписать, прежде чем состоится покупка. Чтобы не наделать ошибок в процессе покупки, важно обратиться к юристу. Он проверит уже готовую бумагу или поможет в составлении договоракупли-продажи с нуля. Когда документ составлен, его следует заверить у нотариуса.

Чтобы с договором купли-продажи считались, его нужно составить правильно, в нем нужно указывать указывается в договоре купли-продажи:

  • ФИО и другие важные паспортные данные сторон;
  • Точная цена недвижимости;
  • Обременения (указывайте, имеет ли квартира обременения, уведомьте об их отсутствии);
  • Максимально всеобъемлющее описание квартиры (количество комнат, метраж);
  • На каких условиях договоры будут считаться недействительными;
  • Разрешение на сделку от супруга купить/продать жилье (при необходимости);
  • В каком порядке, и в какие сроки будет передаваться покупка;
  • Являются ли стороны дееспособными;
  • Заключается ли этот договор на добровольных основаниях.

Договор, по которому купили жилье, должен быть подкреплен некоторыми документами. В частности, копией техпаспорта, актом приема-передачи, распиской о приеме денег.

Регистрация квартиры в Росреестре

Можно ли продать аварийное жилье в 2022 году: образец договора

Даже после подписания договорапокупки-продажи, недвижимость все ещё в собственности продавца. Чтобы квартира была переоформлена и доказать что её купили, нужно обратиться к МФЦ или Росреестр. Пошлина за эту услугу составляет 2 тыс. рублей, платят его люди, которые купили недвижимость. Через 9 дней получите выписку ЕГРН, где будет числиться новый собственник. Но за ней снова придется стоять в очереди.

Передача денег за квартиру

После передачи права собственности, можно требовать денег по договорукупли-продажи. Оплатить средства могут наличными, используя банковскую ячейку или аккредитивный счет. Последний вариант оплатить товар что купили – наиболее популярен, поскольку относительно надежный.

Передача квартиры новому собственнику

Обращаясь в МФЦ или Росреестр, подписывается акт приема-передачи. Поставив свою подпись, продавец подтверждает желание продатьнедвижимость, а покупатель заинтересованность в её покупке. К акту прикрепляется документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Теперь сделку можно считать завершенной.

Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.

Можно ли продать, купить квартиру в аварийном доме в 2022 году

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

  1. Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
  2. Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
  3. Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
  4. Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
  5. Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.
Читайте также:  Механизм взыскания алиментов: пошаговая инструкция

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

  1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
  2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

  1. Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
  2. Обе стороны согласуют условия сделки.
  3. Заключается соглашение о выкупе.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Содержание и образец соглашения

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

  1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
  2. Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
  3. Дата и номер решения об изъятии жилья.
  4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
  6. Размер выкупной цены.
  7. Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
  8. Способ и порядок оплаты.
  9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
  10. Ответственность, права и обязательства сторон.
  11. Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Документы

Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • решение о признании дома аварийным;
  • выписка из домовой книги.

Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.

Как рассчитывается выкупная цена?

При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:

  1. Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
  2. Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
  3. Обратившись за помощью к оценщикам.

Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.

Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.

Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:

  1. Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
  2. Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
  3. Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.

Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.

Как продать квартиру в аварийном доме?

Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:

  1. Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
  2. Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
  5. Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.

Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.

Какие еще сведения указываются:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
  3. Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
  4. Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
  5. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  6. Права, обязанности сторон.
  7. Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
  8. Дата составления и подписи сторон.

Документы

Что нужно продавцу для сделки:

  • паспорт;
  • документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
  • техпаспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • акт обследования жилья комиссией;
  • решение о признании дома аварийным.

Покупатель представляет только паспорт.

Расходы

Затраты на сделку стандартные:

  1. Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
  2. Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
  3. Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.

Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.

Последствия покупки квартиры в аварийном доме

С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:

Участники сделки
Плюсы
Минусы
Продавец Избавление от аварийного жилья Исключение из программы расселения жителей аварийных домов
Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки
Покупатель Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет
Низкая стоимость квартиры Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления
Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье
Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей
Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли зарегистрироваться в аварийном доме? Да, достаточно согласия собственника. Можно ли продать аварийную квартиру, если я живу в ней по договору социального найма? Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признали аварийным, нанимателю предоставят в порядке очереди другую жилплощадь по договору соцнайма.

Читайте также:  Как правильно оформить отказ от наследства по ГК РФ, когда этого сделать нельзя

Можно ли продать частный дом, признанный аварийным? Можно, если с муниципалитетом не заключено соглашение о выкупе и нет решения суда о принудительном изъятии. Нужно ли платить налог с продажи аварийного жилья? Да, статус аварийности роли не играет.

Если недвижимость получена в наследство, по договору дарения или в результате приватизации, НДФЛ не платится при минимальном сроке владения от трех лет. В остальных случаях такой срок равен пяти годам.
НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы доходов, полученных за вычетом расходов на приобретение жилья.

Но нужно представить документы, подтверждающие затраты. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог платится до 15 июля. Купил квартиру в аварийном доме, теперь администрация хочет ее выкупить.

Выкупная стоимость меня не устраивает, но они ссылаются на то, что цена для них не может быть выше стоимости, указанной в моем ДКП. Правда ли это? Да, и об этом говорится в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Выкупная цена в данном случае не может превышать стоимость, указанную в ДКП.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
  2. Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
  3. Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.

Отмена лишних отчетов и поводов для штрафов

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 Р — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 Р.

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 Р.

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

  1. В размере своих расходов на покупку имущества.
  2. В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
  3. В сумме 1 000 000 Р для жилья и 250 000 Р для другого имущества — без подтверждения расходов.

Пример с расходами. Сергей купил новостройку за 2 000 000 Р, а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 Р. Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 Р — 65 000 Р.

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р. Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р, он составит 26 000 Р.

  • Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.
  • Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.
  • Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 Р, вычет для них составит максимум 1 000 000 Р на оба, а не по каждому.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1

Ссылка на основную публикацию