Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Большинство квартир в Москве приобретаются с помощью ипотечных кредитов. И с каждым годом доля жилья, покупаемого по ипотеке, только растет.

Вместе с тем планировка квартиры, купленной в ипотеку, может не устраивать собственника. Сделать жилье более комфортным поможет перепланировка.

Но как законно провести ремонтные работы по перепланировке и переустройству квартиры, находящейся в залоге у банка? Об этом мы расскажем в нашей статье.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Бытует мнение, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, незаконна и ее нельзя согласовать, но это не так. Даже если вы пока не расплатились с банком, закон не запрещает вам делать перепланировку квартиры.

Но нужно учесть, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, обладает рядом особенностей по сравнению с квартирой в собственности.

Комментарий к видео. С 21 августа 2020 года сдавать документы на перепланировку в Мосжилинспекцию через МФЦ не требуется. Теперь заявка на согласование перепланировки, к которой прикладываются все нужные документы, подается онлайн через Портал госуслуг mos.ru

Что нужно для перепланировки в ипотечной квартире?

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП утвержден единый для всех порядок согласования перепланировки квартиры. 

Перепланировки в многоквартирных домах Москвы согласует Мосжилинспекция. В настоящий момент документы она принимает не в бумажном, а только в электронном виде. Для этого на сайте mos.ru заполняется форма заявки, и все документы прикрепляются в отсканированном формате.

В перечень документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры, входят:

  • техпаспорт БТИ либо план квартиры с экспликацией в виде отдельных документов;
  • свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
  • проект перепланировки с техническим заключением от организации с допуском СРО или автора проекта дома.

А также разрешение банка на перепланировку, если квартира покупалась в ипотеку.

Согласие банка на перепланировку

На последнем пункте мы бы хотели отдельно заострить внимание. Поскольку вы пока не являетесь полноправным собственником, и квартира является залогом по кредиту, вам придется получить письменное согласие банка-залогодержателя.

  • Согласие банка на проведение перепланировки квартиры, купленной по ипотеке, образцы.
  • Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году
  • Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году
  • Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 годуМожно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Иногда, впрочем, договор ипотеки содержит раздел, прямо запрещающий проведение перепланировки. В этой ситуации, конечно же, о ней придется забыть.

Если же такого запрета нет, то будет пункт о необходимости согласования перепланировки с банком, поскольку тот не сможет без проблем продать вашу квартиру с самовольной перепланировкой в ситуации, когда вы по какой-то причине перестанете погашать кредит.

Кстати, если вы только планируете взять ипотеку, то следует учесть, что ни один банк не одобрит заем на квартиру, обремененную незаконной перепланировкой, так как ее рыночная стоимость от этого сильно снижается. Другими словами, если в квартире неузаконенная перепланировка, ипотека от банка на ее приобретение маловероятна.​

В редких случаях банк может одобрить и такой заем, но лишь когда самовольные изменения априори не нарушают никаких норм, и вы обязуетесь их узаконить в Мосжилинспекции и БТИ.

Перед тем, как вы обратитесь в банк с просьбой рассмотреть ваше заявление о перепланировке, вам следует получить согласие страховой компании, в которой застрахована ваша квартира. Наверняка также потребуется заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки будет не ниже, чем до нее.

Далее вы подаете в банк запрос на проведение перепланировки, приложив к нему эти документы. Нелишним будет показать и сам проект перепланировки. Рассмотрение запроса во всех кредитных организациях платное. Сроки рассмотрения в каждом банке индивидуальны.

Когда разрешение на перепланировку от банка будет получено, вы подаете через Портал госуслуг Москвы mos.ru полный комплект необходимых документов в Мосжилинспекцию и ждете ее распоряжения с решением о согласовании, которое, в положительном случае, будет выдано в течение 20-35 рабочих дней, в зависимости от типа перепланировки.

Дальнейшие ваши действия будут зависеть от пунктов, прописанных в согласии банка. Часто здесь оговариваются четкие сроки, например, в течении стольких-то дней предъявить разрешение на перепланировку, затем в течение, скажем, полугода провести ее и зарегистрировать новый техпаспорт в черных линиях.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке?

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, согласуется также, как и квартира в собственности: в уведомительном порядке (по эскизу), по проекту с техническим заключением или по типовому проекту.

Если работы не затрагивают несущих конструкций, не подразумевают расширения санузла (ванной), переноса кухни или изменения/устройства конструкции полов, то вы после ремонта просто подаете в жилищную инспекцию планы «до» и «после» перепланировки и сопутствующий комплект документов. Подробнее о списке документов и порядке согласования перепланировки по эскизу вы можете прочитать в статье по ссылке.

Подобным образом согласуются такие изменения, как демонтаж встроенной мебели, перестановка кухонной электроплиты и сантехники в санузле и ванной без изменения границ помещений.

Сложнее подготовка к перепланировке по проекту, ведь вам потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, за разработкой проекта перепланировки и технического заключения. А в случае затрагивания несущих конструкций за техническим заключением необходимо будет обратиться к автору проекта дома.

Разработка проекта понадобится в случаях расширения санузла, объединения туалета и ванной, объединения балкона с комнатой либо кухней, при устройстве кухни-ниши, формировании «пирога» полов в новостройке свободной планировки.

Чтобы узнать больше о порядке согласования перепланировки жилого помещения на основании индивидуального проекта с техническим заключением от организации, имеющей допуск СРО, переходите сюда.

Следует помнить, что обязанность согласовать перепланировку квартиры при ипотеке прописана в каждом договоре, и банк, как правило, дает достаточно ограниченное время на согласование. Обычно этот срок составляет 3-6 месяцев, после чего банк может выставить штрафные санкции за нарушение условий договора.

По нашему опыту, при самостоятельном согласовании уложиться в данные сроки не всегда удается. Бывают даже случаи, что и посредники не успевают, так как банки иногда прописывают и вовсе нелогичные сроки (1-2 месяца).

Если вы не располагаете достаточным количеством времени, хорошей базой знаний и связей, лучше обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке.

При обращении к профессионалам, вам потребуется только оформить доверенность. После того, как вы ее оформите, уже не вы, а сотрудники выбранной вами организации будут заниматься всеми вопросами, касающимися процесса согласования, а вас только информировать о ходе работ.

Наша компания берет на себя все хлопоты по согласованию перепланировок любой сложности, в том числе и согласование перепланировок квартир, которые находятся в ипотеке.

Перепланировка ипотечной квартиры без согласования с банком

В данном случае мы будем говорить о том, чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку.

Под незаконной перепланировкой понимаются любые действия по изменению конфигурации квартиры, которые предварительно не согласованы с жилищной инспекцией или нарушают действующее жилищное законодательство, санитарные и строительные нормативы.

Чаще всего и то и другое случается одновременно – перепланировка происходит без разрешения банка и предварительного согласования с Мосжилинспекцией, а также со множеством нарушений СанПиНов, СП, ГОСТов и т.д.

Связано это с тем, что многие собственники недвижимости, приобретенной в кредит, убеждены, что ничего плохого на самом деле они не делают, а тратить время на сбор документов и хождение по инстанциям не имеет никакого смысла, потому что до того, кто и как переустраивает свое жилье, все равно никому нет никакого дела. В том числе и банку, давшему кредит.

Поэтому о последствиях перепланировки квартиры без разрешения банка они не задумываются. И совсем напрасно.

Сохранить несанкционированную перепланировку в тайне удается далеко не всегда. Как правило, все начинается с жалоб владельцев соседних помещений на груды строительного мусора, шум от ремонтно-строительной техники (перфоратора, оборудования по алмазной резке).

Неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции может привести к полному или частичному обрушению здания, поэтому неудивительно, что соседи могут принять решение обратиться с жалобой на ремонт в надзорные органы.

Также незаконная перепланировка может обнаружиться вашими соседями снизу в результате аварийной ситуации. Например, если вы их залили.

Кроме того, установить факт незаконной перепланировки могут сотрудники управляющей компании при проверке состояния коммуникаций (стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения) и счетчиков.

В любом из этих случаев информация о несанкционированных ремонтных работах в квартире может стать известна жилищной инспекции.

Если самовольное переустройство жилплощади было проведено без нарушений, то собственнику придется заплатить денежный штраф. Кроме того, выполненную перепланировку нужно будет согласовать с жилищной инспекцией «по факту». Для этого потребуется получить техническое заключение о том, что выполненные работы допустимы и безопасны.

При затрагивании межэтажных перекрытий и несущих стен техзаключение делает организация, проектировавшая дом. Если автор проекта дома юридически уже не существует, то документ оформляют в ГБУ «Экспертный центр».

В ситуации, когда несущие компоненты здания остались не тронутыми, техническое заключение может подготовить любая организация с допуском СРО. В том числе и наша.

О том, как узаконить перепланировку, на которую не получалось разрешение, мы подробно рассказали на этой странице.

Более проблемной является ситуация, когда при выполнении ремонтных работ проводились мероприятия, противоречащие жилищному законодательству.

Узаконить их нельзя ни при каких обстоятельствах – ни до, ни после перепланировки.

При обнаружении инспекцией подобных нарушений владельцу ипотечной квартиры на основании предписания придется за свой счет их устранить или вернуть квартире прежнее состояние. А также заплатить административный штраф.

Читайте также:  Сертификат на жилье военнослужащим 2022: сумма, условия

Как вы уже поняли, за неправомерные действия в квартире, взятой в ипотеку, рано или поздно придется отвечать. Избежать проблем можно, лишь получив предварительное согласие банка и разрешение на перепланировку в Мосжилинспекции.

Практикой доказано, что материальные затраты на разработку проектной документации и услуги профессиональных согласователей обычно оказываются ниже, чем штрафы за незаконную перепланировку и устранение нарушений либо выполнение всего ремонта заново.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Существуют варианты перепланировки, которые не удастся узаконить ни до, ни после их проведения. Как мы уже выше подчеркивали, они запрещены жилищным законодательством. Сделайте клик, чтобы увидеть перечень таких мероприятий.

  1. Если сотрудники банка проглядят данные изменения и заключат с вами ипотечный договор, вам придется впоследствии потратить много денег на приведение квартиры в исходное (проектное) состояние.
  2. Тем, кому интересна тема купли-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой, нажмите здесь.
  3. Если перепланировка в квартире, находящейся в залоге у банка, сделана без соответствующего разрешения, и вы решили ее узаконить, то советуем вам предварительно получить профессиональную консультацию у компании-посредника, которая занимается согласованием перепланировок.

Если не знаете куда обратиться, можете позвонить нам – наша консультация бесплатна. При незаконных перепланировках часто имеют место быть пограничные или сложные в плане согласования случаи, но вместе мы сможет найти оптимальный вариант узаконивания вашей перепланировки.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

  • Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
  • Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году
  • Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2022 году

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Перепланировка квартиры в ипотеке: как оформить в 2021 году

Переделать квартиру, находящуюся в частной собственности сложно, но возможно. Подобный вопрос урегулирован в 4 главе ЖК РФ.

Посетив необходимые инстанции и получив разрешающие документы, можно приступать к ремонтным работам.

Читайте также:  Социальная ипотека для молодой семьи в 2022 году

Но как обстоит дело, если затеяна перепланировка в ипотечной квартире? Можно ли заемщику переустроить жилье, и что нужно для этого сделать — узнаем, обратившись к действующему законодательству.

Банк — всему голова

По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей.

Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания.

Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:

  1. В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
  2. Продавать недвижимость
  3. Делать перепланировку

В последнем случае запрет законодательно не установлен. Однако руководствоваться нужно не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовой организацией при оформлении ипотечного кредита.

В нем часто присутствует пункт о невозможности изменения конфигурации квартиры, купленной в ипотеку до получения собственности, до выплаты ссуды.

Но даже если его нет, придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждающую одобрение бумагу.

Процедура перепланировки

Значимое переустройство квартиры — довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, затраченном на проведение ремонтных работ. Процедура согласования занимает длительный период и не всегда приводит к желаемым результатам.

Составление плана

Чтобы узаконить перепланировку сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с обозначенными изменениями. Первый предусмотрен при выполнении незначительных ремонтных работ, таких как:

  1. Установка или снос перегородки между ванной комнатой и туалетом
  2. Удаление встроенных шкафов
  3. Разрушение ненесущих перегородок

Более существенные изменения обозначаются на плане. Составление документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной фирмой. Профессионалы при работе учтут строительные и санитарные нормы и сделают план, соответствующий требованиям законодательства.

Проведение экспертной оценки

Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не стоит забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров имущества, но и ценовых показателей. Поэтому прежде чем обращаться в банк, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Существует два варианта действий:

  1. Привлечь фирму, лицензированную на деятельность по установлении стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену на квартиру, а затем изучит предоставленный план и определит изменения.
  2. Обратиться в страховую компанию, с которой заключен договор. Организация предоставит собственных оценщиков. Но оплачивать их услуги придется заявителю.

Второй вариант более выгоден, так как эксперты могут сразу сказать, одобрит ли проведение перестройки страховая компания.

Согласование со страховщиком

Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения от компании, застраховавшей недвижимое имущество. Как правило, соглашается с просьбой заемщика подобная организация только при наличии следующих условий:

К тому же возможно временное увеличение тарифа на срок проведения ремонтных работ, так компания пытается минимизировать риски потери имущества из-за ухудшения состояния.

Соглашение с банком

Когда консенсус со страховой фирмой достигнут, можно обратиться непосредственно в финансовую организацию.

Если в договоре прописано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до выплаты последнего платежа.Но большинство банков лояльно относится к подобным просьбам заемщиков.

Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможна перепланировка ипотечной квартиры:

  1. Недвижимость оценена более, чем в 1.5 миллиона
  2. Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
  3. Достигнуто согласие со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма

Основным условием, при соблюдении которого выдает согласие на перепланировку ВТБ24 и Газпромбанк, является наличие разрешающей бумаги от органов местного самоуправления. Поэтому прежде, чем обращаться с просьбой, следует посетить Жилищную комиссию. В перечень дополнительных требований входит:

  • предоставление технической документации на недвижимость
  • направление в банк отчета о стоимости переделанного имущества

Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок на предоставление документов о проведении перепланировки и регистрации изменений в БТИ. Обычно он составляет полгода.

Обращение в Жилищную инспекцию

Если удалось согласовать перепланировку с финансовой организацией, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилинспекции ремонт считается законным.Указанная инстанция рассмотрит заявку на перепланировку, только если гражданин предоставит ряд документов:

  • договор купли-продажи
  • план, отражающий новую конфигурацию квартиры
  • письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
  • разрешение банка
  • письмо с одобрением от страховой компании
  • заключение экспертов от различных инстанций:
    • пожарной службы
    • Роспотребнадзора
    • обслуживающей газовой компании
    • СЭС
    • Ростехнадзора
  • техпаспорт
  • согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности

Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончанию Жилищная инспекция высылает проверяющих, производящих оценку изменений и их соответствие заявленным.

При отсутствии нареканий выдается специальный акт, разрешающий использовать недвижимость по прямому назначению.

На его основании перепланированная квартира регистрируется в БТИ, а подтверждение о внесении изменений направляется в банк.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.

После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев.

Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.

Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.

Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

  1. Назначение штрафа
  2. Увеличение процентов по кредиту
  3. Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
  4. Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

  1. Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
  2. Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.

А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки.

Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет.

Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Советы юристов по проведению перепланировки

Как можно сделать перепланировку в квартире? Как быть, если недвижимость в ипотеке? Уточните у наших юристов интересующие Вас вопросы, заполнив форму ниже.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?

Читайте также:  Досрочное погашение ипотеки – условия банков, частичное или полное, как правильно оформить

Изучаем кредитный договор

Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор.

Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт.

Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита.

В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.

Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо

Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ.

Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали).

Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.

Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться.

Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене.

Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.

Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН.

Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом.

Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.

Ваш вариант — квартира без отделки

Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Перепланировка квартиры в ипотеке. Согласие банка

Большая часть квартир сегодня приобретается в ипотеку, а это говорит о том, что квартира находится в залоге у банка. Если при этом собственник квартиры хочет сделать перепланировку, ему придется согласовать ее с банком.

Это условие обычно предусматривается в договоре на ипотечный кредит, как одно из обязательных условий. В том случае, если собственник квартиры нарушит это условие договора, ему грозят штрафы.

Более того, банк может предусмотреть расторжение кредитного договора с одновременной выплатой оставшейся суммы ипотеки. В статье рассмотрим возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке.

Возможна ли перепланировка в ипотечной квартире?

Под перепланировкой понимают в основном различные вмешательства в размеры квартиры, которые приводят к изменению площади помещения, ее формы, а также проведение которой требует внесение изменений в паспорт жилого имущества. При оформлении ипотечного кредита, по квартире была проведена рыночная оценка, при этом ее кадастровая цена была зафиксирована в ГКН.

Кадастровая и рыночная стоимость являлись для банка ориентиром в определении размера ипотечного кредита. В случае проведения перепланировки, стоимость квартиры может уменьшиться, что не будет устраивать не только банк, но и страховую компанию.

Ведь в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, реализация квартиры может оказаться затруднительной ( статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры).

Важно! Планируя переделку в ипотечной квартире, перед собой нужно ставить целью не только создание комфортных условий, но и повышение цены квартиры.

Разрешена ли по закону перепланировка квартиры в ипотеке

Процесс перепланировки регламентируется Жилищным кодексом РФ, действующими СНиП и иными нормативными актами. Такие законодательные акты не содержат каких-либо ограничений в отношении перепланировок ипотечного жилья.

В них содержатся только нормы в отношении прав иных жильцов многоквартирных домов, а также требования о том, что здоровью и жизни людей ничего не должно угрожать.

Выполнение перепланировки в ипотечной квартире не запрещено, но следует помнить, что времени на получения согласий и разрешений будет потрачено больше, чем в случае с обычной квартирой.

Как правило банки не против каких либо переделок квартире, но следует помнить, что каждая кредитная организация будет иметь свой взгляд на перепланировку. К примеру, некоторые банки запрещают какие-либо вмешательства до полного погашения кредита. Помимо банка, одобрить планы владельца квартиры также должна и страховая компания.

Важно! Получение согласия от банка на проведение перепланировки в 99% случаев предусмотрено ипотечным договором. Если владелец проигнорирует это, он тем самым нарушит требования договора, что может привести к конфликтам с банком.

Какие изменения допустимы в ипотечной квартире

Допустимые изменения в квартире, находящейся в ипотеке, рассматриваются в первую очередь со стороны сохранений несущей способности жилого объекта. Следующие изменения разрешены:

  • Изменение расположения санустройств, включая замену ванны на душевую кабину;
  • Остекление балкона;
  • Замена оконных блоков и дверных блоков без изменения размера проема;
  • Косметический ремонт;
  • Замена полового покрытия.

Перечисленные работы не повлекут изменение площади помещения, они могут выполняться свободно без получения разрешения ни со стороны банка, страховой компании, БТИ или Жилинспекции.

Разработка проекта, его согласование с банком и БТИ потребуется при следующих изменениях:

  • Перенесение несущей перегродки;
  • Объединение ванной с туалетов в общий санузел;
  • Расширение санузла или кухни за счет кладовки, либо коридора;
  • Смена пола полностью, включая все слои.

В перечисленных случаях потребуется специальный проект, который разрабатывают компании, имеющие на то лицензии и разрешения.

Запрет на следующие изменения действует как на ипотечную квартиру, так и на квартиру в собственности:

  • Разбор несущих стен;
  • Закрытие вентиляционных каналов;
  • Демонтаж подоконных блоков на балконе/лоджии, если эта стена является несущей;
  • Установка отопительного прибора на застекленном балконе/лоджии;
  • Проводить теплый пол посредством продления отопительной системы.

Согласование перепланировки с банком

То, что квартира находится в залоге у банка влияет на порядок перепланировки только тем, что необходимо согласие банка на эту перепланировку, то есть согласие залогодателя. При направлении документов в Жилищную инспекцию на согласование перепланировки в первую очередь потребуется согласие от залогодержателя. В нашем случае им является банк, в котором оформлялся ипотечный кредит.

Для его получения потребуется написать заявление, в котором будет содержаться просьба о согласовании. После подачи заявления его рассмотрит банк. Срок на рассмотрение может быть различным, в зависимости от банка он может составлять как 1 день, так и месяц или два.

Ответ выдается банком в письменном виде, в котором содержится согласие или отказ на перепланировку. Справедливости ради стоит отметить, что в большинстве случаев банки не отказывают в проведении перепланировки и дают свое согласие.

Разрешение на перепланировку обычно содержит согласие на проведение всех мероприятий по перепланировке, которые не запрещает законодательство. В некоторых случаях может потребоваться проект перепланировки.

Порядок получения согласия банка

До непосредственного получения согласия банка потребуется получить согласие от БТИ, а также разрешение эксплуатирующей компании. Подавая в банк заявление, к нему следует приложить документ, полученный в БТИ. При этом для начала необходимо изучить договор с банком. В том случае, если в договоре содержится требование о получении согласия, то заявление подавать придется.

Важно! Прежде чем получить согласие на перепланировку от банка, потребуется получение согласования от страховой компании, а также заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры в результате проведенных работ не изменится или увеличится.

Согласие на перепланировку от банка должно включать в себя следующую информацию:

  • Данные о владельце квартиры (ФИО, данные паспорта);
  • Адрес квартиры;
  • Согласие на перепланировку, включая перечень работ;
  • Реквизиты ипотечного договора (дата и номер договора).

Подписывает документ сотрудник банка и ставит печать. По истечении 6 месяцев с даты получения согласия, в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие работы: кадастровый паспорт, свидетельство о собственности. Сроки по выдачи согласия банком будут зависеть от самой кредитной организации.

Некоторые затрачивают на это не более 2 дней, а в некоторых банках выдача согласия займет до 2 месяцев.

Стоит также помнить, что банк в ипотечном договоре может предусмотреть условие о посещении объекта недвижимости с целью выявления самовольных перепланировок ( статью ⇒ Ипотека на долевое строительство).

Ссылка на основную публикацию