Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2022 году: стоит ли в кризис

Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой.

Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Можно ли вообще платить ипотеку досрочно

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2022 году: стоит ли в кризис

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  • банки не имеют права брать комиссии за операцию;
  • недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  • мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке. Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа.

Пересчитываются ли проценты

Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения. Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Стоит  ли лучше откладывать или инвестировать

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.

Вариант №1 Выгодно ли частично-досрочное погашение ипотеки

При единовременном досрочном гашении 1 млн. рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Снижается ежемесячная плата по ипотеке;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций.

Вариант №2. Выгоднее ли отложить деньги на вклад

Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Нестабильная ставка т.к. депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов.

Вариант №3 Выгоднее ли инвестирование

Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб.

(13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент – индексный фонд американских компаний от компании Vangard –  Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля. За 9 лет она составит приблизительно 200%. Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн. рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать.

Вывод

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным.

Как выгоднее гасить ипотеку

Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки. Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  • на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  • в какой день лучше проводить операцию;
  • особенностями условий по страховкам.

Уменьшать срок или ежемесячный платеж

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату.

Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс. рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной.

Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

В какой день лучше

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа. В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Учтите страхование

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту. Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение.

Выгоднее оформлять страховку онлайн. Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте.

В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример.

Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Стоит ли сейчас в кризис гасить ипотеку досрочно

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика.

Читайте также:  Военная ипотека: личный кабинет и как посмотреть реестр НИС

Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.

Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту. При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа. Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще.

Технические лайфхаки

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  • Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  • Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
  • Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Основные ошибки при досрочном погашении

Самая главная ошибка заемщиков –  не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  • Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
  • Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  • Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  • Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  • Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.

Калькулятор

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора. Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко.

Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока.

Какую ипотеку взять выгоднее на будущее с точки зрения досрочного погашения

Брать ипотеку, которую планируется гасить досрочно нужно с учетом этого факта. При подборе условий по кредиту внимание нужно уделить следующим моментам:

  • Комиссии и опции. Желательно, чтобы они отсутствовали. Например, опция снижения ставки часто не окупается, если выплатить долг за 1-2 года.
  • Страхование. Если планируется быстро рассчитаться с долгом, желательно отказаться ото всех дополнительных и коллективных страховок, оставив только обязательное страхование имущества. Это поможет снизить расходы. Вернуть страховую премию часто невозможно. Но нужно оценивать риски, чтобы экономия не вышла боком.
  • Правила частичной выплаты раньше срока. Лучше, если клиент может сам решать, в какой день гасить ипотеку досрочно. Это также поможет дополнительно сэкономить.
  • Должна быть функция сокращения срока при досрочном гашении.

Ключевые выводы

Гасить ипотеку досрочно выгодно. Лучше направлять средства в сокращение срока ипотеки. Выгоднее гасить ипотеку в первый день после очередного платежа, так вы экономите чуть больше.

Гасить ипотеку выгоднее, чем открывать вклад, но инвестирование принесет больший доход и прирост капитала со всеми сопутствующими рисками.

Подробнее о том, как получить 900 000 рублей от государства в гашение ипотеки в 2022 году, читайте далее. Жмите лайк и репост.

Будем рады вашим м и не забывайте про возможность бесплатной консультации с юристом.

«Не имеет экономического смысла». Досрочное погашение кредита в кризис посчитали опасным

Комментировать

Если есть свободные деньги — нужно быстрее погашать кредит. По крайней мере, мы так привыкли думать.

Но в кризис тактика может оказаться чреватой дефолтом: финансовая подушка ослабела, многие остались без работы, а некоторые предприятия оказались на грани выживания.

Юрист Алексей Петропольский советует гражданам и компаниям отказаться от досрочного погашения кредитов в кризис. С экспертом не согласен глава ассоциации коллекторских агентств. «Выберу.ру» не согласен частично.

Гасить смысла нет?

Гражданам нет смысла погашать кредит досрочно, а для компаний это может быть даже опасно. Об этом агентству «Прайм» рассказал Алексей Петропольский, гендиректор юридической компании Urvista.

Для примера эксперт рассмотрел досрочное погашение ипотеки: если взять жилищный кредит на 10 лет, первые 5 лет заёмщик будет платить проценты банку. Вторые 5 лет – выплачивать саму стоимость квартиры.

Поэтому при аннуитетных платежах — когда вы сначала платите проценты, а потом — кредит – нет смысла досрочно закрывать долг во второй половине. Банк забрал проценты, а вы гасите тело кредита.

Таким образом, выплата кредитов раньше срока для физлиц не имеет экономического смысла, особенно если речь идет о второй половине ипотечного срока, – замечает эксперт

Досрочное погашение кредита для бизнеса может быть и вовсе опасным, считает Петропольский. Основная угроза – в кризисе, потому что компания может быть неустойчива в период пандемии. «Лучше деньги «размазать» на как можно больший срок», отмечает эксперт. Компании придётся заплатить проценты, но так будет проще выжить.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2022 году: стоит ли в кризисДосрочное погашение опасно в кризис при потере работы. thoughtco.com.

Вторая сторона проблемы досрочного погашения для юрлиц – в закрытии лизинговых кредитов. У таких ссуд часто есть санкции за досрочное погашение, и в 99% в платёж по лизингу уже входят процентные ставки налога и кредиты. Даже при досрочном погашении эти ставки придётся оплатить.

Или смысл есть?

С Алексеем Петропольским не согласен Эльман Мехтиев, председатель саморегулируемой организации микрофинансовых организаций, президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). В эфире НСН эксперт заметил, что нужно погашать платежи досрочно, если это поможет снизить платёж, в том числе по процентам.

Но, в любом случае, человек должен рассчитать, а есть ли у него финансовая подушка на следующие несколько месяцев. Вряд ли кризис пройдет быстро, вряд ли эффекты пандемии исчезнут моментально.

Поэтому, перед тем, как принимать любые финансовые решения, в том числе о досрочном погашении платежей, если появились высвободившиеся средства, [подумайте — прим. ред.

] хватит ли их в следующие несколько месяцев, — замечает Мехтиев

Глава НАПКА рекомендовал, чтобы при досрочном погашении в кризис подушки безопасности хватало на 4−5 месяцев.

Комментарий редакции «Выберу.ру»

Финансовый портал «Выберу.ру» частично согласен с обоими экспертами. В кризисной ситуации стоит отталкиваться от устойчивости вашей компании на рынке и личных накоплений.

Если ситуация позволяет досрочно погашать кредит, вносить большие платежи и при этом пополнять подушку безопасности — досрочное погашение спасёт вас от лишней финансовой нагрузки при сокращении на работе.

Однако, если ситуация не устойчивая, лучше «размазать» деньги и не «вкидывать» сразу большую часть накоплений или зарплаты на погашение долгов. Также есть смысл рефинансировать кредит или ипотеку, если вы продолжаете платить проценты.

Как снизить переплату, читайте в материалах «Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет» и «Как выбрать банк, который поможет сэкономить на рефинансировании ипотеки миллионы рублей?».

Также с апреля 2020 года гражданам, которые потеряли более 30% дохода, положены «кредитные каникулы». Законную отсрочку по ипотеке, автокредиту, займу наличными и кредитной карте можно получить на полгода, подробности – в материалах по тегу «Кредитные каникулы».

Как правильно досрочно погашать ипотеку

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно в 2022 году: стоит ли в кризис

Что выгоднее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Не спешите с ответом, результат может вас удивить.

Россияне в 2021 году брали ипотеку в среднем на 20 лет, по данным Центробанка. Конечно, ждать столько никто не собирается. Закрывать кредит заемщики стараются как можно быстрее. Разные исследования называют цифры от 7 до 10 лет.

Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от «досрочки» очевидна.

Читайте также:  Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного в ней жильца или всех проживающих?

Строго говоря, досрочное погашение банкам не очень-то выгодно. Банк ведь дал вам деньги, чтобы хорошенько на этом заработать. Чем меньше вы пользуетесь его деньгами, тем меньше прибыль банка. Поэтому банки с разной степенью интенсивности стараются притормозить вас на пути рассчитаться с ним побыстрее. И начинается все с самого простого.

Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Внесли внеочередной ипотечный платеж — сообщите банку. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будут лежать на счете — до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет, но есть и такие, кто по старинке принимает только письменные заявления в офисе.

Сроки уведомления о досрочном погашении у банков также различаются. У крупнейших ипотечных банков нормы либеральные, они разрешают направлять уведомления даже за день до внесения внепланового платежа.

Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения

Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.

Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.

Пример. Каждый плановый платеж по кредиту состоит из двух частей: суммы, которая идет на погашение основного долга, и суммы начисленных процентов.

Допустим, ваш ежемесячный платеж — 40 000 рублей, и по состоянию на ноябрь 10 000 рублей — это основной долг, а 30 000 рублей — проценты. Так вот в ВТБ для досрочного погашения в ноябре пришлось бы вносить минимум 30 000 рублей — столько же, сколько пойдет на уплату процентов.

Как видите, схема не самая простая для понимания и еще более непростая для самостоятельных расчетов. Без подсказки банка здесь точно не обойтись.

Но, наверное, самый уникальный подход к расчетам по досрочному погашению у СберБанка. Во-первых, при проведении «досрочки» через «СберБанк Онлайн» нужно вносить не менее 30% от размера ежемесячного платежа, хотя через отделение можно погашать кредит на любую сумму.

Во-вторых, из суммы внеочередного платежа «Сбер» списывает проценты, начисленные на дату досрочного погашения.

Пример. Допустим, каждый месяц по 20-тым числам вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а часть — на погашение процентов. В ноябре вы решили досрочно частично погасить кредит и 1-го числа внесли 50 тыс. рублей.

Дальше следите за руками: из поступивших денег банк в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 21-го октября по 1-е ноября, и только после этого направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита.

То есть, по факту банк проведет досрочное погашение не на ту сумму, на которую вы планировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты.

Возможен и другой вариант развития событий.

Если сумма, которую вы хотите внести досрочно, не превышает суммы процентов, начисленных на день «досрочки», она целиком пойдет на списание этих процентов, в то время как основной долг так и останется непогашенным.

В результате в дату ближайшего ежемесячного платежа вам нужно будет внести платеж за вычетом уже погашенных процентов, но в следующем месяце обязательный платеж не уменьшится.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно либо вносить более крупную сумму с расчетом на проценты, либо проводить досрочное погашение вместе с обязательным платежом в дату планового погашения. Так вся сумма «досрочки» спишется именно в счет основного долга, так как проценты за новый месяц еще не успеют начислиться.

В общем, перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке все детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу.

Важно! Досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому после того, как погасили часть долга досрочно, не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячного платежа.

Шаг 3. Выбрать дату погашения

Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа.

Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го.

Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.

Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита?

При подаче заявки на частичное погашение некоторые банки предлагают выбрать, что будет меняться после списания: срок кредита или размер ежемесячного платежа. Такой выбор придется делать при каждом погашении. Можно все время выбирать один и тот же вариант или чередовать их.

Сейчас практически все банки используют аннуитетную систему платежей, при которой в течение всего срока ипотеки вы каждый месяц платите одинаковую сумму. Если и при таком порядке начисления платеж слишком велик, выбирайте его уменьшение. Срок кредита при этом сохраняется.

Однако более выгоден вариант с сокращением срока кредита и вот почему. Как мы уже отмечали, ежемесячный платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. Если посмотреть график платежей за весь срок кредита, вы увидите, что первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение одних только процентов.

Пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет под 8% годовых. Рассчитаем график платежей по кредиту.

При заданных параметрах ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс.

рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000—9 000 рублей — на погашение самого кредита. То есть остаток долга почти не будет уменьшаться.

Месяц Остаток основного долга, руб. Обязательный платёж, руб. Проценты банку, руб. Основной долг, руб.
1 5000000 41822 33333,33 8488,67
2 4991511,33 41822 33276,74 8545,26
3 4982966,07 41822 33219,77 8602,23
4 4974363,84 41822 33162,43 8659,57
5 4965704,27 41822 33104,7 8717,3
6 4956986,97 41822 33046,58 8775,42
7 4948211,55 41822 32988,08 8833,92
8 4939377,63 41822 32929,18 8892,82
9 4930484,81 41822 32869,9 8952,1
10 4921532,71 41822 32810,22 9011,78
11 4912520,93 41822 32750,14 9071,86
12 4903449,07 41822 32689,66 9132,34

Процентная и кредитная доли в ежемесячном платеже сравняются только через 11 лет, после чего пропорция будет меняться уже в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. Из-за такой схемы за 20 лет вы заплатите процентов на 5 037 280 рублей, то есть даже больше, чем взяли в долг (скачать график).

Если при досрочном погашении выбирать сокращение срока ипотеки, то доля, идущая на погашение долга, будет расти в ежемесячном платеже быстрее. В свою очередь, будет уменьшаться доля платежа, идущая на проценты, а соответственно, и общая переплата по кредиту.

Допустим, вы ежемесячно будете дополнительно вносить по 10 тыс. рублей и выбирать уменьшение срока кредита. Тогда переплата в описанном выше примере составит 3 038 297,95 рублей, а срок кредита сократится с 20-ти до 13-ти лет (скачать график).

Если же вносить по 10 тыс. рублей и все время выбирать уменьшение ежемесячного платежа, доля процентов в этом платеже, конечно, тоже будет сокращаться, но медленнее (скачать график). Переплата в этом случае составит 3 909 981,63 рубль. Как видите, разница ощутимая. Срок кредита при таком способе погашения тоже сократится, но несущественно – всего на девять месяцев.

Тем не менее, вариант с сокращением ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Когда вы уменьшаете минимальный платеж, вы ежемесячно облегчаете кредитную нагрузку и, как следствие, — снижаете риски. Если ваше финансовое положение ухудшится, платить ипотеку будет уже не так тяжело, ведь обязательный платеж к тому времени уменьшится.

Есть и другой вариант досрочного погашения — менее распространенный, но на поверку самый выгодный.

Предположим, у вас с самого начала есть возможность ежемесячно платить банку не 41 822 рубля, как указано в договоре, а на 10 000 рублей больше, то есть 51 822 рубля.

Если каждый месяц вносить эту сумму и проводить досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, сумма, направляемая на внеочередное списание основного долга, все время будет пропорционально увеличиваться.

Месяц Остаток основного долга, руб. Проценты банку, руб. Основной долг, руб. Обязательный платёж, руб. Досрочно, руб. Итоговый платёж, руб.
1 5000000 33333,33 18488,67 41822 10000 51822
2 4981511,33 33210,08 18611,92 41738,22 10083,78 51822
3 4962899,41 33086 18736 41653,58 10168,42 51822
4 4944163,41 32961,09 18860,91 41568,09 10253,91 51822
5 4925302,5 32835,35 18986,65 41481,73 10340,27 51822
6 4906315,85 32708,77 19113,23 41394,49 10427,51 51822
Читайте также:  Как взять в сбербанке ипотеку в 2022 году: пошаговая инструкция

При такой схеме погашения переплата за весь срок кредита будет точно такая же, как при уменьшении срока ипотеки – 3 038 297,95 рублей, и срок кредита тоже сократится до 13-ти лет (скачать график). При этом обязательный платеж каждый месяц будет потихоньку сокращаться, и в случае какого-то форс-мажора погашать кредит будет легче.

Полное досрочное погашение

Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.

Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.

После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.

Инструкция: как выгоднее досрочно платить по ипотеке

Ипотечный кредит можно оформить на 15–20, а то и 30 лет в зависимости от условий разных банков. Чем больше срок — тем меньше ежемесячный платеж. Но в итоге вы больше переплатите по процентам. Поэтому многие заёмщики при первой возможности стараются погашать кредит досрочно: премия на работе, повышение зарплаты, получение материнского капитала или других социальных выплат и так далее. 

Сумма ежемесячного платежа по всем кредитам не должна превышать определённого процента от доходов семьи. Обычно это 50%. Некоторые банки могут «разрешить» и больше. Но тут следует хорошо подумать: достаточно ли будет оставшихся денег для комфортной жизни вашей семьи.

Некоторые банки специально рекомендуют клиентам оформлять ипотечные кредиты на максимальный срок до 25 лет, но при этом погашать их досрочно. «Это позволяет получить комфортный размер ежемесячной выплаты, а потом делать досрочные погашения, сокращая переплату», — отмечает Светлана Ременюк, руководитель Центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом».

Что делать перед досрочным погашением

Предупредить банк

Право заёмщика на досрочное погашение ипотечных кредитов закреплено законом. Главное — заранее предупредить банк о своих планах, иначе внесённая сумма не будет засчитана. 

Для этого нужно подать заявление с указанием суммы и даты и выбрать сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа.

  • По закону заявление нужно подать за 30 дней до внесения досрочного платежа, но многие банки позволяют это делать и за меньший срок, и даже день в день. 
  • Перечитать условия договора
  • При оформлении ипотечного кредита обращайте внимание на условия досрочного погашения в договоре. Стоит сразу поинтересоваться:
  • можно ли оформить заявление на частично досрочное погашение и вносить деньги онлайн через личный кабинет, чтобы не ходить каждый раз в офис банка; 
  • за какой срок можно подать заявление на частично досрочное погашение. 

Иногда банк может установить минимальную сумму частично досрочного погашения. «Связано это с операционными издержками, которые несёт банк при пересчёте», — отмечает Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ.

Также обратите внимание на сроки внесения досрочного платежа — у некоторых кредитных организаций они могут быть привязаны к дате ежемесячного платежа.

Как правильно вносить досрочные платежи

Есть несколько вариантов частично досрочного погашения ипотечного кредита:

  • Сокращение срока кредитования. В этом случае ежемесячный платеж остаётся прежним, в составе платежа увеличивается та часть, которая идёт на погашение основного долга. Соответственно, при сокращении срока вы экономите на переплате процентов по кредиту.
  • Снижение ежемесячного платежа. В этом случае общая переплата тоже снижается, но не так значительно, как при первом варианте. Но при этом сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита и у вас появляется больше свободных денег.
  • Комбинированный вариант. Можно чередовать сокращение срока и снижение ежемесячного платежа до уровня, комфортного вам. Например, сначала снизить платёж, а освободившуюся сумму продолжать вносить досрочно и сокращать срок.

Математически первый вариант — наиболее выгодный: так быстрее гасится «тело» кредита, и заёмщик значительно экономит на выплате процентов.

Но всё зависит от вашей ситуации. Как отмечает Светлана Ременюк, если текущие ежемесячные платежи комфортные, выгоднее сокращать срок кредита. Александр Цыганов при принятии решения рекомендует разобраться, что важнее: ежемесячное потребление или срок кредитования.

«Если важно повысить свой уровень жизни, и сумма ежемесячной экономии позволяет это (хотя бы лишний раз зайти в кафе), то выбираем сокращение суммы платежа.

Но если хочется быстрее рассчитаться и снизить общий уровень выплат по процентам — то сокращаем срок», — комментирует эксперт.

Возьмём для примера средний ипотечный кредит на сумму 2 800 000 ₽ по ставке 7,3% годовых, оформленный 1 февраля 2021 года на 15 лет. Примерные расчёты можно сделать в любом онлайн-калькуляторе с досрочным погашением. Мы воспользовались калькулятором здесь.

Плановый ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 25 640 ₽ (платёж аннуитетный). Если не делать частично досрочное погашение, переплата за весь срок составит 1 812 000 ₽ (65% от кредита). Кредит будет закрыт 1 февраля 2036 года.

1. Сокращаем платёж. Например, у заёмщика есть возможность вносить в конце каждого года по 200 000 ₽. Уже после первого частично досрочного погашения платёж по кредиту снизится почти на 2000 ₽:

А к середине срока платёж станет меньше 10 000 ₽:

В данном случае экономия на общей переплате составит почти 800 000 ₽ — заёмщик заплатит процентов банку чуть больше 1 000 000 ₽ вместо 1 800 000 ₽.

2. Сокращаем срок. Если же сокращать срок, то платёж останется неизменным, а вот кредит будет закрыт в 2028 году, на 7 лет быстрее. Переплата сократится больше чем в два раза и составит всего примерно 830 000 ₽.

Но что же выгоднее — копить и вносить крупные суммы, например, раз в год или платить понемногу, но каждый месяц? «Росбанк Дом» рекомендует заёмщикам делать ежемесячные досрочные погашения, как только появляется возможность, даже если сумма небольшая. «Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток основного долга, а любое досрочное погашение, даже минимальное, его снижает. Это позволяет клиенту сэкономить на переплате», — считает Светлана Ременюк.

Вернёмся к нашему примеру и рассчитаем экономию, если каждый месяц вносить дополнительно по 10 000 ₽.

При сокращении срока кредит будет закрыт за 9 лет вместо 15, а переплата сократится почти на 800 000 ₽:

И даже погашение по 1000 ₽ в месяц сократит срок кредита почти на год, а переплату по процентам — примерно на 130 000 ₽:

Ежемесячный платёж при внесении 10 000 ₽ первое время будет снижаться несущественно — примерно на 90–100 ₽, по мере выплаты кредита и досрочных погашений разница будет увеличиваться. Общая переплата за весь срок кредита снизится примерно на 550 000 ₽:

Из нашего примера видно, что выгодно вносить даже минимальные досрочные платежи по ипотеке. При этом не стоит забывать простое правило: не направляйте на досрочное погашение все свои сбережения, в семье всегда должна быть финансовая «подушка безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств или снижения доходов.

Открыть карту с процентом на остаток

И хранить на ней подушку безопасности

Как досрочное погашение влияет на кредитную историю

Часто возникает вопрос, не ухудшит ли частично досрочное погашение кредита кредитный рейтинг заёмщика? Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков отмечает, что любое погашение кредита, в том числе досрочное, кредитную историю никак ухудшить не может. Другое дело, что и существенного улучшения может не быть, так как при расчёте рейтинга учитывается опыт пользования кредитом.

«При досрочном погашении, естественно, сокращается количество платежей, то есть регулярных положительных фактов в кредитной истории, которые и приводят к росту ПКР (персонального кредитного рейтинга — прим. Сравни.ру). Поэтому максимальному увеличению ПКР заёмщика будет всё-таки способствовать соблюдение графика платежей в соответствии с кредитным договором», — отмечает эксперт.

Этот момент стоит помнить, если у вас первый кредит и кредитная история только формируется, а в дальнейшем вы планируете ещё пользоваться кредитными продуктами банков. От того, сколько баллов составляет ваш кредитный рейтинг, зависит, на каких условиях банк выдаст вам новый кредит.

Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно с помощью сервиса Сравни.ру. Для этого потребуется заполнить небольшую анкету с паспортными данными, чтобы сервис смог найти информацию о вашей кредитной истории.

Узнать свой кредитный рейтинг

Ссылка на основную публикацию