Как быстро погасить ипотеку и избавиться от неё навсегда в 2022 году

Как можно быстро погасить ипотеку, выплатить ее в 2021 году и забыть? Ипотеку возможно быстрее и досрочно погасить, и это не секрет для тех людей, кто знает схему и порядок действий.

В том числе есть способы, как расплатиться с помощью (за счет) государства и так будет выгоднее. Правда, не каждому предоставляется поддержка от государства.

Отзывы и советы ипотечников, которые смогли сделать быстрое погашение подтверждают эти стратегии.

Рассказываем, как законно избавиться от ипотеки, в том числе при разводе, военной, по шагам, чтобы не допустить ошибок. Информация важная для всех будущих собственников недвижимости (квартир, домов), у которых не закрыт Ипотечный договор с банком.

Действия для быстрого погашения ипотеки

Каждый человек, который заключил Договор ипотеки с банком по Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ имеет полное право погасить ее быстрее, совершив досрочные выплаты (не по графику).

Обычно такие условия также прописаны в Договоре. Если таких условий нет, не советуем заключать с таким банком Договор вообще. Кроме того, по закону погашение раньше сроков не облагается никами штрафами, пенями, процентами.

Это полностью разрешенная процедура доступная всем ипотечникам.

Погашение осуществляется либо полностью: единой суммой сразу, либо частично: погашается часть долга, например, большая часть. При частичном погашении возможны варианты:

Вы можете снизить сумму оставшихся платежей, а общий срок, на который выдана ипотека, останется неизменным. Также можно сократить общий срок выплат.

Действие 1 — Выбор ипотечной программы с минимальной ставкой

Способ действует на этапе оформления, в самом начале. Банально, но если вы проведете аналитическую работу, выберите лучшее предложение с самой низкой ставкой, то сможете сэкономить себе годы. Разница в ставке даже на десятую долю процента значительно влияет на общий срок выплат.

Не пропускайте этот этап, отнеситесь со всей серьезностью.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Доступный способ снизить ставку уже много лет — льготная ипотека. Например, военная ипотека, ипотека для сотрудников и работников банка, для заводов и предприятий, сотрудничающих по спецпрограмме с банком. Если у вас есть такая возможность, используйте ее, здесь все просто.

Для всех граждан льготная ипотека тоже стала возможна. Партнером в этом случае выступает государство. Какие виды господдержки предлагает государство мы рассмотрим ниже, а сейчас лишь отметим, что при господдержке ставка может достигать 6%, с 2018 года можно использовать материнский капитал.

Действие 2 — больше первоначальный взнос

Первоначальный платеж — обязательное условие для получения ипотеки. Обычно он составляет 20-30% от общей суммы (20% минимальный). Чем больше этот взнос, тем меньше тело основного долга и начисляемых по нему процентов. Можно внести и 35%, и 40% и больше, естественно, если позволяют возможности.

Есть исключения: отдельные банки предлагают ипотеку даже без первоначального взноса. Эти программы даже могут так называться «Квартира без первоначального взноса», например, такую предлагает НС Банк. У других банков тоже периодически встречаются похожие предложения.

Такие предложения позволяют взять ипотеку при минимальном количестве денег, и это важно для людей, сильно ограниченных в средствах. Однако, это же имеет обратную сторону, ипотека растягивается на долгие-долгие годы.

Действие 3 — используйте Рефинансирование

Рефинансирование (англ. refinancing, refinance) — замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях. Вы берете еще один кредит и гасите им существующий.

  Что делать дальше после выплаты ипотеки

Новый кредит вовсе не должен быть ипотечный, обычно это потребительский кредит. Называться может по разному. Предложения по рефинансированию набирают обороты, многие банки готовые предложить их. У них есть специальные программы Рефинансирования.

Работает это так: новый банк переводит всю сумму долга в ваш банк по предоставленным реквизитам. В вашем банке долг закрывается, а сам долг переходит в новый банк, но с новыми условиями.

Главное, чтобы условия были более выгодные, чем имеющиеся. Например, ставка ниже или срок выплат дольше, или меньше. Иначе, какой смысл? Взять кредит в другом банке, погасить в своем, и остаться с теми же условиями, просто поменяв банк.

Если ставка в вашем банка была 14%, а в новом стала 9%, то это хорошее предложение. Вам придется меньше платить, вы сэкономите деньги. Однако, все нужно считать. В банке, где вы будете оформлять рефинансирование, вам должны все посчитать. Но и вы сами посчитайте.

Деньги-то ваши!

Действие 4 — Налоговый вычет

После покупки недвижимости физическое лицо в России имеет право получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости. Регулируется данный процесс подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.

Обязательное условие — иметь официальную работу, быть трудоустроенным официально, по всем правилам Трудового кодекса. Сегодня ТК РФ устанавливает четкую последовательность действий, которые должны выполнить стороны (работодатель и сотрудник), чтобы трудовые отношения были официально зафиксированы.

Налоговый вычет имеет ограничения по максимальной сумме:

  • 260 000 рублей с основной суммы кредита
  • 390 000 рублей с выплаченных процентов

Итоговая максимальная сумма, которую можно вернуть — 650 000 рублей.

Налоговый вычет производит (возвращает) Министерство по налогам и сборам РФ. И не сразу, а постепенно. Скорость возврата напрямую зависит от вашей зарплаты. Чем выше зарплата, тем быстрее это произойдет.

Сумма считается как 13% от вашего официального дохода за год. Приведем пример в зависимости от з/п:

Заработная плата, рублей Налоговый вычет (13%) за год, рублей
192 000 (за год)
16 000 (месяц)
24 960
288 000 (за год)
24 000 (месяц)
37 440
420 000 (за год)
35 000 (месяц)
54 600
480 000 (за год)
40 000 (месяц)
62 400
600 000 (за год)
50 000 (месяц)
78 000

За каждый прошедший год Министерство по налогам и сборам (МНС) будет возвращать соответствующую сумму, пока сумма не достигнет 260 000 рублей. После возврата 260 тысяч физическое лицо вправе обратиться в МНС уже за возврат налогового вычета по процентам. Нужно предоставить Справку из банка в МНС для переноса информации в Налоговую декларацию.

Также Налоговый вычет можно разделить между супругами в семье. К примеру, стоимость квартиры 3 млн. рублей. Разделение будет по 1,5 млн. рублей, и вычет составит по 195 000 рублей для каждого.

Документы для Министерства по налогам и сборам для получения вычета:

МНС забирает копии, а не оригиналы. Можете сделать их заранее.

Действие 5 — Материнский капитал

Любой родитель, имеющий Сертификат на материнский капитал, может досрочно погасить ипотеку (полностью или частично) им. Сумма сертификата перечисляется Пенсионным фондом РФ по реквизитам банка по Заявлению.

Сумма сертификата составляет от 480 до 639 тысяч рублей в зависимости от количества детей. Подробно про это рассказывали здесь. Сумма довольно приличная, можно погасить существенную часть ипотечного долга. Однако необходимо выделить доли детям в квартире/доме.

Схемы платежей

Схема платежей — это вид (или форма) платежа, по которым банк принимает возмещение ипотечного кредита. От того, какая у вас схема, сильно зависит возможности погашения. Хотя чаще всего выбирать не приходится, так как банк устанавливает (навязывает) схему и вам придется либо принять, либо отказаться вообще.

Наши выплаты по кредитам состоят из двух частей: сам кредит («тело кредита») и проценты за его использование (годовые). Разница между аннуитетным и дифференцированным платежами как раз в соотношении этих частей в ежемесячных платежах.

Как быстро погасить ипотеку и избавиться от неё навсегда в 2022 году

Есть 2 схемы:

  • Аннуитетная схема платежей — все платежи единого размера на всем протяжении периода выплат. Вы начинаете выплачивать проценты от всей суммы долга, не дожидаясь, когда она начнёт уменьшаться. Но большая часть вносимой вами суммы (порядка 85%) идет на погашение начисленных процентов и лишь небольшая оставшаяся часть (15%) на основное тело кредита (основную сумму). Это не выгодно вам, но очень выгодно банку. Основной долг уменьшается очень медленно, очень малыми суммами. Банк себя полностью защищает и получает свою прибыль в полном объеме, а вы выплачиваете большие проценты, но практически не выплачиваете основной долг. В итоге переплата будет больше, чем при дифференцированном платеже.
  • Дифференцированная схема платежей — «тело кредита» каждый месяц выплачивается равными долями. А значит сам долг равномерно уменьшается. Долг меньше – проценты меньше. С каждым месяцем проценты высчитываются из всё меньшей и меньшей суммы.В самом начале платежи будут высокими: долг ещё большой – проценты тоже. Но с каждым месяцем долг будет уменьшаться – вместе с ним и проценты.

Как быстро погасить ипотеку и избавиться от неё навсегда в 2022 году

Дифференцированный платёж выгоден людям – так меньше переплачиваешь процентов. А аннуитетный – выгоден банкам, потому что клиент по нему заплатит больше процентов.

Проблема заключается в том, что у заемщика часто нет выбора, аннуитетная схема установлена банком по умолчанию и выбрать другую не дают.

Читайте также:  Ипотека для школьников от 14 лет: реальный расчет

Лайфхак: Не обязательно вносить большие суммы денег

  • Даже несколько тысяч рублей, внесенных в качестве дополнительного платежа по ипотеке, способны сэкономить существенную сумму.
  • Рассмотрим пример:
  • Сумма кредита — 5 млн рублей
  • Срок кредита — 25 лет
  • Ставка — 8%
  • Ежемесячный платеж — 38 590 рублей
  • Начисленные проценты — 6 567 740 рублей
  • Долг + проценты — 11 567 740 рублей
  • Добавляем 2 тысячи рублей ежемесячно с уменьшением срока.
  • Получим:
  • Долг + проценты — 10 500 074 рублей
  • Сумма досрочных погашений — 518 000 рублей

Как избавиться от ипотеки: ТОП-4 законных способа

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как избавиться от ипотеки? Мы с мужем брали ипотечный кредит на квартиру в то время, когда у нас были высокие доходы. В настоящее время я осталась без работы, а зарплата у мужа сократилась. Плюс ко всему у нас увеличились расходы в связи с пополнением в семье. Таким образом платить ипотеку стало очень тяжело.

Кстати, а вы видели сколько уже стоит доллар? Начните зарабатывать на разнице курсов валют здесь! или на криптовалютах (биткоине) тут!

Мария, г. Севастополь.

Ипотека (или ипотечный кредит) представляет собой вид долгосрочного кредита, при котором деньги выдаются с оформлением в залог недвижимого имущества или земли.

Большие периоды кредитования и крупные суммы образуют серьёзную финансовую нагрузку в течение нескольких лет или даже десятилетий. За столь длительный период времени жизненная ситуация у заёмщика может в корне поменяться.

Самое главное – различные жизненные события могут негативно отразиться на уровне его платёжеспособности. В такой ситуации вносить платежи по ипотеке становится непросто.

Существует несколько ситуаций, когда заёмщик принимает решение избавиться от ипотеки:

  • С одной стороны, должники мечтают быстрее погасить кредит и вывести недвижимость из-под залога.
  • С другой стороны, немалое количество заёмщиков оказывается в ситуации, когда им становится слишком сложно обслуживать займ на имеющихся условиях.

Вне зависимости от побудивших причин заёмщику следует знать, как лучше освободиться от ипотечного кредита.

Какие цели и задачи ставят перед собой должники-заемщики, избавляясь от ипотеки

Основные цели и задачи избавления от ипотечного кредита

Далеко не все понимают, но освободиться от ипотечного бремени зачастую намного проще, чем от потребительского кредита. Однако всё определяется в первую очередь целями и задачами, которых стремится добиться заёмщик.

Чаще всего ипотечные заёмщики определяют для себя следующие цели:

  1. Сохранить залоговое имущество в собственности, но одновременно достичь внесения изменений в условия ипотечного договора. Это поможет снизить кредитное бремя и обслуживать займ на более выгодных условиях.
  2. Сохранить право собственности на недвижимость или землю и самостоятельно добиться сокращения кредитной нагрузки. Достичь этого можно при помощи рефинансирования ипотеки.
  3. Погасить ипотеку как можно быстрее. При этом заёмщику неважно, останется ли предмет залога в его собственности.

По своей сути ипотека является достаточно сложной формой кредитования. Такой займ включает два вида правоотношений: по поводу предмета залога и непосредственно по поводу кредита. Две этих части взаимосвязаны, поэтому цели, которые ставит по отношению к ним заёмщик при решении освободиться от ипотеки, также зависят друг от друга.

В большинстве случаев приходится выбирать, сохранять или нет право собственности на предмет залога. От принятого решения зависит, какие меры предпринимать в сложившейся ситуации.

Легче всего освободиться от ипотечного кредита, если заёмщик готов потерять предмет залога. При этом именно имущество сможет обеспечить исполнение обязательств.

Если же важно сохранить право собственности на недвижимость или землю, ситуация осложняется. Придётся самостоятельно найти источник для погашения ипотеки, её рефинансирования либо попытаться договориться с банком.

Прежде чем приступить к выбору способа освобождения от кредитных обязательств, следует обратить внимание на возможность решить этот вопрос при помощи страховки.

Большинство заёмщиков оформляют полис страхования жизни, а также здоровья.

Более того, некоторые из них оформляют страховку на гражданскую ответственность, в том числе по поводу ситуаций потери работы или сокращения уровня дохода.

Страховые выплаты могут помочь заёмщику полностью или хотя бы частично погасить ипотеку. Если полис не был оформлен, либо ситуация должника не является страховым случаем, придётся искать другой способ решения проблемы.

Законные способы избавления от ипотеки

Как избавиться от ипотечного кредита — 4 проверенных способа

Способ освобождения от ипотечного кредита определяется в первую очередь отношением заёмщика к предмету залога. Поэтому возможные варианты разделяются на группы именно в зависимости от этого.

1) Имеется необходимость сохранить имущество

Если есть желание сохранить право собственности на предмет залога, можно решить проблему приведёнными ниже способами.

Способ 1. Реструктуризация ипотеки

Если принято решение о реструктуризации, следует обратиться в кредитную организацию с заявлением.

В заявлении о реструктуризации долга отражаются:

  • причины, мешающие погасить ипотечный кредит на имеющихся условиях;
  • документальное подтверждение сложившихся обстоятельств;
  • выражается желание оформить реструктуризацию.

Когда заявление кредитором будет рассмотрено, он примет решение и предложит варианты выхода из сложившейся ситуации:

  1. в течение определённого периода заёмщик гасит только проценты, основной долг замораживается;
  2. увеличение срока ипотеки и сокращение размеров ежемесячного платежа;
  3. сокращение процентной ставки.

Представленные варианты не являются исчерпывающими. Кредиторы разрабатывают индивидуальные условия реструктуризации, которые соответствуют сложившейся ситуации и учитывают положение заёмщика сейчас и в будущем относительно его финансового благополучия.

? Подробности о реструктуризации кредита — в нашей специальной публикации.

Способ 2. Рефинансирование

Рефинансирование подходит для тех заёмщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад, когда ставка была значительно выше. Сегодня большинство крупных банков предлагает подобные программы. Они пересматривают условия ипотеки, снижая ставку.

Однако при таком решении вопроса огромное значение имеет наличие и размер просроченной задолженности. Сначала с целью оформления рефинансирования следует обратиться к кредитору, через которого был получен ипотечный кредит. Если он откажет, можно направляться в другую кредитную организацию.

О том, как происходит рефинансирование кредита, читайте в одной из наших статей.

2) Залоговое имущество сохранять не планируется

Если для заёмщика не принципиально сохранение имущества, можно использовать другие способы для освобождения от задолженности:

Способ 3. Продажа недвижимости или земли

Прежде чем продать залоговое имущество, следует получить разрешение банка. За счёт средств, полученных от реализации, и будет произведено погашение ипотеки.

При решении продать недвижимость придётся получить согласие банка. Существует два варианта: заёмщик сам занимается реализацией имущества либо кредитор организует продажу с разрешения клиента. В любом случае банк в обязательном порядке контролирует сделку.

О том, как быстро продать квартиру, мы писали в предыдущей статье.

Способ 4. Перевод задолженности по ипотеке на другого заёмщика

В такой ситуации в первую очередь придётся получить согласие банка, выдавшего ипотеку. Кредитор проверяет нового клиента так же, как и первичного должника.

Зачастую первичный заёмщик не устраняется из ипотечных взаимоотношений. В соответствии с условиями изменённого договора этот клиент несёт солидарную либо субсидиарную ответственность по займу.

По поводу объекта залога вопрос решается в соответствии с соглашением между заёмщиком и банком. В большинстве случаев схема таких сделок разрабатывается индивидуально. После этого все условия согласуются между всеми участниками сделки. Однако основным всё-таки будет мнение банка-кредитора.

Чаще всего отношения по поводу недвижимости решаются одним из следующих вариантов:

  1. залог сохраняется за первичным заёмщиком;
  2. имущество при получении согласия кредитора переходит новому должнику, остаётся в залоге. При этом первичный заёмщик освобождается от каких-либо обязательств перед кредитором.

Возьмите на заметку! Зачастую заёмщики пытаются освободиться от ипотеки, сдавая имущество в аренду. Получаемые от арендаторов платежи при этом идут в качестве платежей по кредиту.

Однако для оформления договора аренды необходимо получить согласие банка. Но зачастую должники игнорируют это требование, договариваясь с арендатором исключительно устно. Либо они заключают договор аренды, надеясь, что банк не отменит его. В любом случае сдача в аренду ипотечной квартиры – не лучший вариант.

В качестве заключения представляем вашему вниманию краткую таблицу, которая содержит возможные способы освобождения от ипотеки.

Способ Краткое описание
Ситуации, когда необходимо сохранить имущество
1 Реструктуризация Заёмщик подаёт заявление, описывая возникшие сложности В итоге может быть увеличен срок, снижена ставка, долг заморожен на определённое время (выплачиваются только проценты)
2 Рефинансирование Проводится в своём или любом другом банке Подразумевает выдачу нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях
Сохранять имущество не планируется
3 Продажа имущества Требуется согласие банка Ипотека гасится за счёт полученных от реализации средств
4 Перевод долга на другого заёмщика Необходимо согласие банка Залог либо сохраняется за первичным заёмщиком, либо переходит новому

Также рекомендуем посмотреть видео на тему «Где взять денег, когда срочно они нужны»:

Как быстро выплатить ипотеку

Если грамотно распределять траты, то можно быстро выплатить ипотеку

Вы решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

Копите больше на первоначальный взнос

В начале всегда нужен план. Подумайте, какую квартиру вы хотите. Сделайте расчет на ипотечном калькуляторе, чтобы узнать, какой первоначальный взнос вам нужен. Решите, через сколько месяцев или лет вы хотите оформить ипотеку, и посчитайте, сколько надо откладывать.

Читайте также:  Закладная на квартиру по ипотеке сбербанка: образец, оформление и как получить

Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

  • Продайте что-нибудь ненужное

Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся ненужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

  • Заставьте деньги работать на вас

Чтобы ваши накопления не съедала инфляция, откройте депозит или карту с начислением процентов на остаток, чтобы деньги копились эффективнее. Если вам трудно удержаться от спонтанных покупок, то лучше держать деньги там, где до них сложнее добраться – на вкладе.

Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно держать деньги на карте, там больший процент.

  • Оплачивайте покупки картой с кэшбэком

И полученный доход откладывайте в копилку.

  • Монетизируйте свое увлечение

Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни? А полученный доход, как вы уже поняли, – в копилку.

Даже если вы хотя бы просто отобьете покупку гитары, это уже хорошо для личного бюджета

  • Анализируйте свои расходы

Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом могут помочь приложения на смартфоне – выберите самое удобное для вас и записывайте траты в течение месяца.

  • Узнайте, куда уходят деньги

Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего. Например, вы выяснили, что самая затратная категория для вас – это одежда и косметика.

Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки? Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало вас от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение суммы, которую вы можете потратить в каждой конкретной категории?

  • Составляйте списки покупок перед походом в магазин

Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

  • Сократите расходы на приятные мелочи

Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей квартиры.

Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков на квартиры, а у банков – на ипотеку.

Советы по выбору квартиры:

  • Если вы собрались покупать новостройку, то лучше приобрести ее на этапе котлована или в самом начале строительства. Чем ближе момент сдачи дома – тем больше цена за квадратный метр.
  • Квартиры на первых и последних этажах, не «видовые» квартиры с окнами во двор или недалеко от лифта, а еще боковые и угловые квартиры могут стоить дешевле. Если для вас это не принципиальные моменты ­– можно смело рассматривать подобные варианты и просить скидку у менеджера.
  • Если у вас ограниченный бюджет и на примете есть другая квартира подешевле (хорошо, если у конкурентов застройщика) – скажите об этом менеджеру. Вряд ли он захочет отдать горячего клиента конкуренту – скорее всего, сам предложит скидку.
  • Квартира без отделки очевидно стоит дешевле. Однако при выборе такого варианта лучше все взвесить и составить хотя бы примерную смету, чтобы сравнить – сколько будет стоить квартира с отделкой, а сколько уйдет на жилье без отделки и самостоятельный ремонт (не только денег, но и нервов).

Используйте материнский капитал

Если у вас есть материнский капитал – смело используйте его на первоначальный взнос или полное погашение кредита сразу после получения. Сейчас на первого ребенка выплачивают 483,8 тысячи рублей, на второго – 155,5 тысяч рублей.

Если вы не получали маткапитал на первого ребенка, то на второго выплатят сразу 639,4 тысячи рублей.

Есть нюансы:

  • При использовании сертификата ребенку или детям, на рождение которых выдавался маткапитал, обязательно выделяется доля в квартире, на покупку которой идет ваш капитал.
  • Если вы продаете квартиру, в которую вложен маткапитал, ребенку или детям надо будет выделить часть собственности в новой квартире.
  • Маткапитал можно вложить в покупку только обособленного объекта. Это значит, что у него должен быть собственный вход и коммуникации (т.е. взять долю в квартире или частном доме на маткапитал не получится).

Если вы хотите внести материнский капитал в счет досрочного погашения ипотеки, то обратите внимание на следующие моменты:

  • Подать заявление о распоряжении маткапиталом можно не только в Пенсионном фонде, но и в отделении банка.
  • Досрочное погашение кредита маткапиталом всегда идет на сокращение суммы платежа, уменьшение срока в этом случае невозможно.
  • Материнским капиталом нельзя погасить просрочки, штрафы и пени.
  • Маткапиталом сначала погашаются начисленные с момента последнего платежа проценты, а остаток идет на погашение долга.

Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке

Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво-низкой, а различные неочевидные комиссии приведут к тому, что на деле ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, сумме первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили ипотеку, то вам надо будет подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором условия будут для вас самыми комфортными.

Занимайте на большой срок

Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредит на бòльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

Так вы сможете выплачивать ипотеку даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

Досрочно погашайте ипотеку

  • Вносите свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма. Так вы понемногу будете снижать выплаты или срок ипотеки за счет уменьшения остатка долга по кредиту и суммы процентов.
  • Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так вся сумма, которую вы внесете, пойдет на погашение основного долга, а не процентов.

А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

В долгосрочной перспективе, конечно, выгоднее уменьшать срок. Чем меньше срок кредитования – тем меньше процентов вы заплатите. Но если у вас поменялись жизненные обстоятельства и платить прежнюю ежемесячную сумму стало не очень комфортно, то выгоднее и разумнее сократить платеж, оставив срок прежним.

В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

Тот случай, когда мы досрочно выплатили ипотечный кредит

Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если вы погасили больше 50% долга.

Почему?

По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бòльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

Поэтому если вы погасили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Читайте также:  Как купить квартиру без ипотеки – возможные способы покупки

Если же вы только начали выплачивать ипотеку, следите за актуальными ипотечными предложениями. Присмотритесь к вариантам, где ставка ниже вашей действующей на 1,5-2%. Обязательно взвесьте все за и против и просчитайте возможную выгоду от рефинансирования.

И не забывайте, что это оформление нового кредита на закрытие действующего. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Получите налоговый вычет по ипотеке

Если вы получаете официальный доход, то можете оформить и налоговый вычет – до 650 тысяч рублей. Из них 260 тысяч – это максимальная сумма, которую вы можете получить за покупку квартиры, и 390 тысяч – максимальная сумма возврата по внесенным вами процентам, если жилье куплено в ипотеку.

Подать декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет можно после регистрации права собственности, но только в следующем году (т.е. квартиру зарегистрировали в 2021 году, а на получение вычета можно подать документы в налоговую в 2022 году).

Если вы вносили материнский капитал, обратите внимание: с суммы материнского капитала, потраченного на покупку недвижимости, нельзя сделать имущественный вычет. То есть при соблюдении других условий для получения налогового вычета вы сможете получить его только со стоимости квартиры за минусом суммы внесенного маткапитала.

13% от стоимости квартиры – сумма приличная и уж точно не лишняя для плательщика ипотеки

Давайте разберем на примере:

Предположим, квартира стоит 2 000 000 рублей. Это как раз та максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет 13%. Но при покупке этой квартиры был использован материнский капитал – 483 800 рублей.

  • Поэтому сумма, с которой можно получить налоговый вычет, уменьшается до 1 516 200 рублей. И получается, что в итоге сумма налогового вычета по этой квартире составит
  • 1 516 200 – 13% = 197 106 рублей.
  • Хорошая новость: оставшиеся 62 894 рубля собственник квартиры может получить за другое жилье.

Помощь государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, не положен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию на покупку или строительство недвижимости.

  1. Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.
  2. Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной Дальневосточной ипотеки или Ипотеки с господдержкой для семей с детьми.
  3. Если ваша семья многодетная (трое и больше детей) и хотя бы один из детей родился после 1 января 2019 года, можно получить субсидию 450 000 рублей на погашение основного долга по ипотечному кредиту.
  4. Обязательное условие – кредит должен быть выдан на покупку готовой квартиры, участка под строительство или участие в долевом строительстве.

Часто совершаемые ошибки

Пожалуй, главная ошибка – это чрезмерный энтузиазм в самом начале. Чаще всего ипотека – это марафон, а не спринт. Поэтому лучше в самом начале оценить свои силы и возможности, правильно распределить финансовую нагрузку.

Например, не самым лучшим решением будет откладывать все свободные (и не очень) деньги на первоначальный взнос – и ничего не оставлять на личные траты или, тем более, здоровье, обучение и прочее.

Такая стратегия при накоплении приведет к быстрому выгоранию и потере мотивации. И есть риск, что рано или поздно появится соблазн потратить накопленную сумму на себя, а не на квартиру, как изначально предполагалось.

Даже новая квартира не в радость, если совсем ничего не оставлять себе любимой

Что делать? Можно создать отдельный «страховочный» счет и откладывать деньги на импульсивные траты. Откладывайте, например, 20% от зарплаты в счет первоначального взноса и 5-10% на страховочный счет, который будет защищать накопления на квартиру от импульсивных трат и непредвиденных расходов.

Желание накопить на первоначальный взнос или быстрее заработать денег, чтобы закрыть ипотеку, – понятное и логичное. Но вкладывать деньги в ценные бумаги и играть на фондовом рынке, чтобы получить быстрый заработок (особенно если вы не квалифицированный инвестор или брокер) – очень рискованный вариант.

Сбережения на первоначальный взнос или финансовую подушку безопасности лучше держать в более простых и консервативных инструментах – таких как вклад или накопительный счет.

Как сэкономить на ипотеке: 12 лайфхаков

Изучить предложение по ипотеке в своем банке

Банки, в которых открыт зарплатный проект могут уже предлагать вам выгодные ставки. Как правило, эта экономия составляет от 0,3% до 1%. То есть, начинать поиски надо с того банка, в котором вы уже клиент, рассказал руководитель правового бюро недвижимости BASHKEVICH.COM Сергей Башкевич.

Искать выгодные предложения в других банках

Башкевич отметил, что перед взятием ипотеки также следует изучить альтернативные предложения в других банках.

«У меня есть примеры, когда мы находили и более выгодные предложения, чем то, что предлагал знакомый нам банк. Потому следующим шагом — это анализ предложений по максимальному числу банков», — отметил специалист.

Не подавать множество заявок

Поиски выгодного предложения по ипотеке не должны сопровождаться массовой подачей заявок на кредит. Как правило, это только вредит будущему одобрению по выдаче заемных средств, уточнил Башкевич.

Изучить льготные программы кредитования

Башкевич посоветовал сосредоточить внимание на поиске льготных программ кредитования.

«Например, «Семейная ипотека», которая поддерживается государством. Для понимания скажу, что ставки по этой программе колеблются в районе 5%, а при определенных условиях и в районе 4,5%, если повышенный первоначальный взнос», — рассказал он.

Проконсультироваться с ипотечными брокерами

Перед оформлением кредита стоит проконсультироваться с ипотечными брокерами. С учетом программ их лояльности можно получить скидку от 0,3% до 1%, заявил специалист.

Бороться за максимально низкую ставку

«Общая рекомендация — это то, что выгодная ставка может быть очень рядом, но понять её выгодность можно после анализа максимально широкого перечня предложений банков. Но бороться следует даже за 0,5%, поскольку в горизонте 20 лет вы можете наблюдать значительные для себя выгоды, даже от этой малой разницы», — добавил Башкевич.

Гасить ипотеку досрочно

Коммерческий директор компании-застройщика «TEN Девелопмент» Владимир Щеколдин в беседе с порталом Bankiros.

ru рассказал, что для экономии на выплате ипотечного кредита при любых возможностях следует гасить ипотеку досрочно.

Так, если оформлен налоговый вычет, нужно использовать эти средства строго по назначению, то есть выплачивать ипотеку. Если увеличивается доход — тоже тратить «дополнительные» деньги на досрочную выплату кредита.

Рефинансировать ипотеку в случае выгодного предложения

Если снижаются ставки или есть выгодное предложение по рефинансированию ипотеки — немедленно перекредитоваться, указал Щеколдин. При этом он посоветовал сокращать срок кредита (если доход не уменьшается), так как ипотека выплачивается аннуитетными платежами, и сначала идет выплата процентов, а потом — основного «тела» кредита.

Платить по пересчитанному графику

Руководитель направления ипотеки проектного офиса СКБ-банка в свою очередь подтвердил Bankiros.ru, что сокращение срока выгоднее для заемщиков.

Но можно выбрать вариант, когда заемщик уменьшает платеж, продолжая ежемесячно вносить ту же сумму, что и раньше.

Это тоже позволит закрыть ипотечный кредит намного раньше, при этом должник будет чувствовать себя спокойнее в финансовом плане: если доход сильно снизится, можно просто платить по пересчитанному графику, заключил эксперт.

Изучить стоимость страховки

Директор по развитию финансовых продуктов финансового маркетплейса «Сравни.ру» Алексей Грибков рассказал РИА Новости, что, помимо таких факторов, как процентная ставка, сумма кредита и срок, важно изучить стоимость страховки и количество страховых компаний, с которыми работает банк.

По его словам, иногда более низкая процентная ставка может идти вместе с более дорогой страховкой и с небольшим выбором страховых компаний.

Грибков напомнил о необходимости продлевать страховку каждый год, в связи с чем следует правильно оценить суммарные затраты по ипотечному кредиту в перспективе нескольких лет.

Выбрать удобный способ внесения платежей

Еще один важный момент, о котором рассказал Грибков, — выбрать удобный способ внесения ежемесячных платежей и возможность дистанционного продления страховки.

Эксперт посоветовал перед выбором страховой компании внимательно изучить договор на предмет того, какие риски он покрывает, а также посмотреть историю выплат данной компании при наступлении страхового случая.

Вместе с тем Грибков уточнил, что от некоторых видов страхования в рамках ипотечного кредита можно отказаться, но это неизбежно приведет к увеличению процентной ставки.

Не отказываться от страхования титула квартиры

По словам Грибкова, при покупке квартиры на вторичном рынке точно не стоит отказываться от страхования титула квартиры в течение первых нескольких лет, — случаи мошенничества с правом собственности хоть и редкость, но всегда влекут серьезные финансовые потери, несоизмеримые с затратами на страхование.

Ссылка на основную публикацию