Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

  • Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
  • Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

  • управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
  • управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом.

Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом.

Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

  • осуществляет управленческую и организационную работу;
  • принимает решения;
  • обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

  • Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
  • Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления Непосредственное управление ТСЖ, ЖК, ЖСК Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники Заключаются ТСЖ, ЖК и ЖСК с организациями – поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом Заключения договора не требуется Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ЖСК). Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала Могут быть. Могут быть. Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления Нет. Есть. Есть.
Количество собственников в доме До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). От 4 (условно). От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично либо через представителей. Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ЖСК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома Нет расходов на управление домом. — оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

  • Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  • Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  • В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

Читайте также:  Ипотечные каникулы в россельхозбанке: условия банка в 2022 году

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.

То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь, Лекс-Консалтинг (Тюмень) Консалтинговая группа «Лекс»

Минстрой обновил правила управления многоквартирными домами

Проект новых правил управления многоквартирными домами и содержания общего имущества, разработанных минстроем, активно обсуждают сейчас представители отрасли ЖКХ. На этой неделе ведомство планирует разослать экспертам обновленную версию документа.

Сейчас управление многоквартирными домами регулируется несколькими постановлениями правительства, которые предлагается заменить единым порядком. Будут упразднены устаревшие и избыточные требования. Такие, например, как .

требования к содержанию «санитарных кабин» (туалетных и ванных комнат, находящихся в квартирах), необходимость управляющей организации отслеживать, чтобы жители не вывешивали белье на участках, выходящих на городские проезды.

Упраздняются правило о работе на стальных кровлях только в валяной или резиновой обуви, требования к материалам, которые необходимо использовать, таких как сурик, виды замазки, краски — они постоянно устаревают в связи с появлением новых.

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022

Какие льготы в сфере ЖКХ введены для поддержки населения

Предлагается ввести отдельный учет средств на управление домом, его содержание, на аварийный и на текущий ремонт. Текущий ремонт должен производиться только по решению общего собрания. Регламентируется проведение перепланировки и переустройства помещений.

Техдокументация на здание должна будет храниться не в бумажном, а в электронном виде в ГИС ЖКХ.

Отдельно оговаривается вопрос содержания продухов в подвалах, который волнует защитников бездомных кошек: собственники вправе будут принять решение о постоянном поддержании одного продуха открытым.

В новых правилах необходимо обязать управляющие организации обнародовать стоимость каждой оказываемой ею услуги или работы, считает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.

Это позволит собственникам ориентироваться в величине затрат на содержание общего имущества. Необходимы стандарты для каждого вида работ или услуг.

«Собственники зачастую не представляют, что именно кроется под словами «Техническое обслуживание системы холодного водоснабжения», — отметила Генцлер. — Кто это делает, что делает, как часто, насколько велики затраты? А результат какой? Как мы можем проверить, что это делалось?».

А в актах приемки работ, считает эксперт, следует фиксировать не только, что сделала управляющая компания, но и то, какая сумма платежей была начислена и сколько поступило от собственников, выполнили ли они свою обязанность.

Также эксперты отрасли отмечают, что минстрою не следует представлять образец типового договора управляющей организации с собственниками — иначе документ тут же будет растиражирован и не будет отражать особенности конкретного дома.

Текущий ремонт предлагается делать только по решению общего собрания жильцов, а техдокументацию — хранить в электронном виде

На онлайн-конференции НП «ЖКХ-Контроль» эксперты говорили также о том, что необходимо уточнить определение общего имущества — относятся ли к нему, например, балконы, не стоит ли добавить в него шлагбаумы и домофоны. Возможно, следует урегулировать озеленение дома, можно ли, например, высаживать растения-аллергены.

Часть предложений минстрой уже учел в переработанном варианте правил. «С учетом значимости документа мы не хотим торопиться с его внесением в правительство без обсуждения с экспертами», — отмечают в ведомстве.

Новости

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

У многих жителей возникают вопросы при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.

Когда многоквартирным домом управляет управляющая организация, она несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных подрядных организаций, в роли которых могут выступать и управляющие организации.

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности. В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом.

Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома. Однако это касается только расходов на управление домом.

Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

При непосредственном управлении многоквартирный дом не может претендовать на получение муниципального финансирования на выполнение социальных проектов, на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Когда собственники выбирают непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая организация, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственник может только через суд. То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а Гражданским кодексом РФ. Все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственников.

Кроме того, при непосредственном управлении жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с частью 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности многоквартирного дома, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и управляющей организацией будут регулироваться только договором.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к отопительному периоду даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. 

Также открытым остается вопрос поставки коммунального ресурса. При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире. При непосредственном управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования.

Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях.

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния многоквартирного дома. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится.

В качестве плюса непосредственного управления называют прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем, в настоящее время успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

Читайте также:  Служебное жилье в 2022 г: кто и как может получить

Непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные проблемы с УК на жильцов дома. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального, лицензионного контроля.

При непосредственном управлении всю ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений несут сами собственники.

Собственникам придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию и т.д. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо будет проводить общие собрания собственников. 

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления дома.

Многоквартирный дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьезной аварии может обернуться реальным ЧП.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом необходимо внимательно читать законодательство, Жилищный кодекс РФ, взвесить все «за» и «против», и главное – делать выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения, поскольку для эффективного управления многоквартирным домом, необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс РФ.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.

Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.

Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.

Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в доме;
  • управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.

Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
  • Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

О порядке временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определён способ управления или управляющая организация

24 декабря 2018 15:00

Постановление от 21 декабря 2018 года №1616.

Утверждены правила определения органом местного самоуправления управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Такой механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления им.

Справка

Внесено Минстроем России.

Федеральным
законом от 31 декабря 2017 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса
дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в
отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или
выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая
организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган
местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей
компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания
будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений
способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления
с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по
результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное
управление).

Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс
проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев
в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая
организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса
утверждены постановлением
Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Подписанным постановлением утверждены Правила определения
управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В
соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления
будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом
перечня.

В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в
орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие
организации, признанные участниками открытого конкурса.

При этом необходимым условием для
участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на
включение в перечень.

Установленный механизм временного управления позволит
обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда
собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.

Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга

  • Принятое собственниками  помещений  многоквартирного дома решение о выборе способа управления многоквартирным домом реализуется путем:
  • заключения договоров, предусмотренных статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации  (при непосредственном способе управления);
  • государственной регистрации ТСЖ;
  • заключения договоров управления  многоквартирным домом, предусмотренных статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации (при выборе управляющей организации).

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на управляющей организации или  ТСЖ, ЖСК либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками  помещений многоквартирного дома вновь выбранной управляющей организации.

Изменение способа управления домом согласно ч. 3 ст. 161  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума — заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления многоквартирным домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом является срочным договором в соответствии со  статьей 162 ЖК РФ заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

У инициатора общего собрания собственников помещений есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – передавать копии решений и протокола общего собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения собрания  в многоквартирном доме.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом,  уполномоченное общим собранием лицо либо орган управления товарищества или кооператива должны в течение 5 рабочих дней направить в предыдущую управляющую организацию и орган государственного жилищного надзора, в данном случае в  Государственную жилищную инспекцию Санкт‑Петербурга   уведомление с приложением копии этого решения, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Данное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес и может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, уведомляет организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования, а также  реестр собственников помещений в многоквартирном доме, информацию о нанимателях помещений в многоквартирном доме,  о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая  актуальные списки в электронном виде с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрен порядок и сроки  передачи технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (по акту-приёма передачи в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен  пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.

2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Согласно п.10 ст.

162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации.

Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации на  многоквартирный  дом. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.

В соответствии с пунктом 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.

2013 № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления  о выборе общим собранием  собственников помещений в  многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом, принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

По смыслу пункта 21 указанных Правил  техническая документация подлежит восстановлению при ее утрате только лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке, и данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 22.04.2016 г. № 303-ЭС16-3028.

В соответствии  с частью 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации  (далее-Реестр) в связи с заключением договора управления таким домом.

Согласно 198 статье ЖК РФ  в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее-Порядок) с изменениями  от  10 апреля 2018 года, определены условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Согласно  требованиям Порядка для включения сведений о доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации лицензиаты кроме копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации обязаны представить копии решений собственников, в том числе, если они не поименованы в качестве приложений к протоколу общего собрания. Прилагаемые к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий копии документов обязательно должны быть прошиты и заверены уполномоченным должностным лицом лицензиата. При этом, изменения в реестр лицензий вносятся только на основании того договора управления, условия которого утверждены собственниками на общем собрании.

  1. Для исключения сведений об управлении домом из реестра лицензий к заявлению прикладывается копия акта приема передачи не только технической документации, но и ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.
  2. Согласно п. 4 Порядка государственная жилищная инспекция в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления о внесении изменений в Реестр по результатам рассмотрения заявления и документов принимает одно из следующих решений:
  3. — о внесении изменений в реестр;
  4. — об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;
  5. — о приостановлении рассмотрения заявления (продлении срок рассмотрения заявления).
  6. В ходе рассмотрения предоставленного заявления и документов к нему государственной жилищной инспекцией   будет проводится дополнительная проверка на предмет соблюдения следующих условий:
  7. — отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом;
  8. — отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством РФ.         
  9. Основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления являются:
  10. а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным Порядком;
  11. б) отсутствие основания для внесения изменений в реестр, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки.

(Отказано в удовлетворении заявлений о включении сведений о домах в реестр лицензий будет тем лицензиатам, в отношении которых судом приняты судебные акты о признании лицензиатов банкротами,  когда протокол, копия которого представлена в лицензирующий орган, обладает признаками ничтожности (решение о выборе управляющей организации принималось при отсутствии кворума, по  вопросам, не включенным в  повестку дня и не относящимся к его компетенции, решения собрания, оформленные протоколом,  противоречат основам правопорядка и нравственности), а  также,  в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения п. 1 ч.2 ст. 161 ЖК РФ (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать). Протокол  должен быть оформлен в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр).

  • Невыполнение заявителем одного из перечисленных требований влечет отказ во внесении изменений в реестр лицензий.
  • После устранения лицензиатом выявленных нарушений, послуживших основаниями отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов, повторное обращение лицензиата с заявлением о внесении изменений в реестр осуществляется в общем порядке.
  • Основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления являются:
  • а) выявленные по итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, недостоверность сведений, а также наличие противоречий сведений, представленных лицензиатом, сведениям, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления;
  • б) поступление в орган государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней заявления от другого лицензиата, содержащего сведения в отношении того же многоквартирного дома.
  • в) поступление в государственную жилищную инспекцию  заявления о внесении изменений в реестр в связи с заключением договора управления многоквартирным домом или изменением способа управления многоквартирным домом при отсутствии заявления о прекращении, расторжении договора управления данным многоквартирным домом от иного заявителя.
Ссылка на основную публикацию