Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Михаил Афанасьев, риелтор из Валенсии, Испания консультирует: Ипотека в Испании вполне доступна гражданам России, Украины. Взнос покупателя в стоимость квартиры в Испании  составляет около 50% оценочной стоимости квартиры в Испании. Получить ипотечный кредит можно на жилую и коммерческую недвижимость в Испании

Срок действия кредитного договора составляет:

  • жилая недвижимость  — до 35 лет
  • коммерческая недвижимость  — до 20 лет 

ВАЖНО ЗНАТЬ:

Банки считают, что ежемесячная выплата по кредиту не должна превысить 40% чистого дохода заемщика. Так же надо учитывать расходы и на членов вашей семьи. Например, Ваш доход — € 1000 в месяц, значит ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать € 400.

Разумеется, банки заинтересованны во вложении заемщиком личных денежных средств. Чтобы купить недорогую недвижимость в Испании, Вам стоит заранее понимать свои будущие траты на оформление ипотеки.

Рассчитаем первоначальный взнос. Приведем конкретный пример.

Стоимость объекта  — € 200 000. 

  • налог ITP 10% —  € 20 000.
  • ипотека:  50% от стомости недвижимости — € 100 000.
  • первичный взнос покупателя  — € 50 000.
  • открытие ипотеки 2% — € 4 000
  • расходы нотариуса и регистрация в реестре 2% — € 1200 
  • перевод документов  — € 500
  • оценка — € 500

В итоге получаем окончательную сумму расходов:  € 108 000.

Сколько стоит ипотека в Испании. Процентные ставки делятся на:

  • фиксированные — устанавливаются единожды на весь срок
  • переменные — их размер зависит от величины базовой ставки Нацбанка.
  • смешанные  — процент не меняется в течении первый нескольких лет, а затем пересматривается. 

Чаще всего используется переменная ставка, которая пересматривается каждые 6 месяцев. 

Расчет переменной ставки. 

Банки выставляют свою комиссию в пределах 2% в год. Примерная расчетная ставка может составлять до 5 % в год.  Основной кредит и проценты выплачиваются каждый месяц. 

Оценка недвижимости. 

Для предоставления ипотеки банки требуют предоставить Сертификат об оценочной стоимости покупаемой недвижимости. Некоторые банки настаивают чтобы оценка была выполнена своим штатным оценщиком. Стоимость работы оценщика — приблизительно € 450-600. 

Страхование 

Покупка недвижимости в Испании предусматривает обязательное ее страхование. В среднем это обойдется около 350 евро в год. Так же обязательным условием является страхование жизни заемщика.

ВИДЕО: Советы как купить квартиру в Испании и сдать в аренду по максимальной цене. Законы Испании об аренде.

  •            
  • Запрос ипотечного кредита. 
  • Для открытия личного счета в испанском банке Вас попросят предоставить следующие документы:
  • заграничный паспорт;
  • Номер иностранца NIE
  • справка с места работы, где указана ваша должность, месячный доход, стаж работы;
  • договор резервирования / задатка на покупку недвижимости — Contrato de arras
  • Нотариальный Акт о резервировании — Acta de Manifestación Notarial 

Для повышения доверия со стороны банка, рекомендуем часто пополнять свой личный счет. Это в последствии будет положительно влиять для получения ипотечных кредитов с наилучшими для вас условиями. 

Для получения ипотеки необходимо предоставить в банк следующие документы:

  • заграничный действующий паспорт. (отметка с открытой визой)
  • NIE иностранца
  • справка с места работы заемщика за два последних года- НДФЛ-2 для граждан России; Податкова декларация — для граждан Украины. Период — за весь текущий и предыдущий года. 
  • справка с места работы на бланке компании: должность, стаж 
  • справка бюро кредитных историй (НБКИ www.nbki.ru).
  • справка об открытии счета в российском банке
  • банковская выписка о текущем движении средств на счету у себя в стране  —  последние 6 месяцев
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость в своей стране.

Если вы являетесь владельцем собственного предприятия:

  • свидетельство  о регистрации предприятия (выписка из ЕГРЮЛ)
  • баланс предприятия за последние 2 года

Для индивидуального предпринимателя: 

  • выписка из ЕГРИП (для граждан России) или документ аналогичной структуры для граждан других стран СНГ 
  • декларация 3-НДФЛ.

Подтверждение дополнительных доходов (если есть): 

  • свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта
  • указать на отсутствие каких-либо обременений.
  • предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее).

Все эти бумаги нужно обязательно подавать на испанском языке, заверенные официальным переводчиком  — traductor jurado.

УСЛУГИ ПО ПЕРЕВОДУ И ЛЕГАЛИЗАЦИИ  ДОКУМЕНТОВ:  

При зачислении денег на счет испанские банки требуют от клиента предоставить документы о происхождении денег и каким путем деньги оказались на территории Испании.  

Перечень работ и порядок действий следующий:

  • общий анализ ситуации клиента 
  • анализ присланных копий документов-оснований
  • инструктирую относительного полного и правильного оформления документов у себя на родине
  • получаю в испанском банке подтверждение / гарантии того, что ваши документы соответствуют требованиям банка
  • перевод и легализация документов у испанского присяжного переводчика
  • предоставление переводов в банк
  • открытия счета в банке и оформление мед.страховки (при присутствии клиента) 
  • получение Сертификата банка об открытии счета и подтверждения легальности денег (после открытия счета) 

Работа испанского присяжного переводчика оплачивается отдельно и зависит от объема поданных документов. Например, Свидетельство о браке, о рождении —  от € 45, Договор купли-продажи — от € 70-75 за страницу.  

УСЛУГИ ПО ОТКРЫТИЮ СЧЕТА: 

Услуга открытие банковского счета при личном присутствии клиента — €600.  Стоимость услуги по легализации денег — €400.   Данные суммы затем будет вычтена из стоимости услуг по подготовке документов. 

ВНИМАНИЕ:

Мы можем открыть Вам текущий счет в испанском банке УДАЛЕННО, по доверенности. Одновременно оформляется медицинская страховка на заявителя. Стоимость услуги — 1000 €. Услуга предоставляется только при условии покупки квартиры в Испании или подготовке документов для подачи на визу Д в Консульство Испании.

Как переоформить ипотечный кредит: 

Купить недорогую недвижимость в Испании можно у собственника у которого уже открыт ипотечный кредит. В этом случае, можно переоформить ипотеку на покупателя — суброгация. В этом случае банк может значительно снизить первоначальный взнос для заемщика.

Досрочное погашение ипотечного кредита будет стоить до 1% от полной суммы.

СОДЕЙСТВИЕ В ПОЛУЧЕНИИ ИПОТЕКИ:

  • консультирование и анализ документов клиента 
  • услуги ипотечного брокера
  • открытие личного счета в испанском банке
  • официальный перевод и легализация документов
  • проведение переговоров с банком об условиях ипотеки
  • сопровождение на подписание договора ипотеки 

Стоимость услуги — 2% от общей суммы кредита, от € 1000 + НДС. Оплата 50% стоимости услуги — на момент обращения, остальная часть — на момент подписания договор ипотеки. 

ОЦЕНКА ШАНСОВ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ:

Мы можем заранее проверить документы на получение ипотеки и оценить шансы ее получения. Для этого Вам необходимо прислать копии всех документов на эл.почту. Услуга включает в себя: 

  • официальный перевод документов
  • 1-2-страничное письмо-резюме для банка
  • проведение переговоров с банком об условиях ипотеки

Стоимость услуги — € 500. Услуга оказывается только для дальнейшей покупки квартиры с нашим участием и не входит в стоимость услуг риелтора, потому что мы привлекаем к работе испанского ипотечного брокера. 

  1. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ: 
  2. СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ  >>>> 
  3. Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты НОВОСТИ — КАНАЛ TELEGRAM  >>>>
  4. Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты ОБЩАЙСЯ В ЧАТЕ  TELEGRAM   >>>>
  5. Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и процентыСМОТРИ  ВИДЕО-КАНАЛ   >>>>
  6. БЛОГ В ИНСТАГРАМ  >>>>
  7. ВИДЕО: Как купить квартиру в Валенсии удаленно. 
  8.         

ВИДЕО: Особенности испанской квартиры в Испании. Все о ремонте. 

  •        
  • Консультация наших специалистов сэкономит Ваше время и деньги. Вам лишь остается нам позвонить или оформить заявку:  
  •    Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и процентыИпотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты +34 (632) 99-75-14    
  • Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты  Morpheusdn
  • Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты domoproekt2014@gmail.com
  •             Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании сегодня привлекает россиян больше, чем в собственной стране. Подробнее о плюсах и минусах приобретения жилья в этой стране читайте далее.

Выбирать недвижимость для покупки в другой стране сначала лучше в интернете. И не с самих объектов, а с просмотра улиц и районов. Карты Гугл в этом помогут.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Выбрав район, можно переходить к выбору недвижимости. Но если какая-то квартира или дом очень понравились, а риэлтор пишет, что это очень хороший вариант и желающие его посмотреть приходят каждый день, не спешите вносить предоплату онлайн.

Реальный вид объекта может немного, а то и существенно, отличаться от фотографий. А внесённая предоплата в случае отказа от сделки не возвращается. И не стоит волноваться, что объект «уйдёт». Риэлтор всегда сможет найти альтернативный вариант. Тем более, что агентств недвижимости в Испании много.

Приехав в Испанию, прогуляйтесь по выбранным районам. Обратите внимание на ближайшие школы, дети каких национальностей там учатся. Это даст хорошее представление о контингенте района. Из-за большого наплыва иностранцев в последние годы это очень актуально.

Читайте также:  Обязательно ли страхование ипотеки при оформлении и каждый год

Не стоит сотрудничать только с одним агентством недвижимости. В каждой второй фирме работают русскоговорящие сотрудники. Помните, клиент всегда прав.

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Бунгало в Испании

Юридический статус недвижимости

Проверка юридического статуса недвижимости необходима, чтобы избежать неприятных сюрпризов при оформлении сделки. Лучше заранее определить количество собственников, легальность постройки, наличие обременений.

Новостройки

При покупке недвижимости на стадии строительства лучше нанять юриста. Он должен подтвердить репутацию застройщика и оценить риски банкротства компании.

У компании-застройщика нужно проверить документы:

  • лицензию на строительство;
  • сертификат об окончании строительных работ;
  • сертификат о статусе недвижимости;
  • лицензию на первичное заселение;
  • 10-летнюю гарантию качества постройки.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

  • Nota Simple – выписку из реестра собственности;
  • кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
  • энергетический сертификат;
  • данные из налоговой об отсутствии долгов.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Nota Simple

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

 Банковская недвижимость в Испании имеет большое преимущество перед новой и вторичной недвижимостью. Это цена. Чтобы ускорить реализацию, банки готовы потерять значительную часть рыночной стоимости объекта — до 80%.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Покупка недвижимости

Здесь будет дана пошаговая инструкция по выбору объектов недвижимости, подготовке документов и оформлении сделки в Испании в 2022 году.

Подготовка к сделке

  1. Получение NIE (идентификационный номер иностранца). Оформляется в Испании или в Консульстве Испании в России.
  2. Открытие счёта в банке. Он потребуется для расчёта с продавцом и оплаты коммунальных платежей.
  3. Внесение предоплаты.

    Обычно первый взнос составляет 3 000 евро. Предоплата нужна, чтобы недвижимость сняли с продажи до оформления сделки. Если покупатель откажется покупать недвижимость, залог не возвращают.

    Если передумает продавец, он должен будет выплатить покупателю компенсацию в двойном размере.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключают в момент передачи оставшейся части суммы в присутствии нотариуса. Договор может быть подписан третьим лицом по нотариальной доверенности.

В течение 30 дней после подписания договора необходимо заплатить налоги, связанные с покупкой. Следующий шаг – регистрация права собственности в реестре недвижимости. Обычно это входит в перечень услуг агентства недвижимости.

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Налоги

После оформления договора покупатель платит в казну 10% от стоимости за новую недвижимость и от 6% до 10% за вторичную (в зависимости от региона). Ежегодный налог на недвижимость – от 0.4% до 1.1%.

Покупка недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.

Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Расходы на содержание недвижимости

Расходы на содержание недвижимости будут независимо от того, пользоваться ей или нет. Оплата за воду, электричество, а иногда и газ начисляют по счётчикам. Ещё нужно платить за обслуживание оборудования.

Это фиксированная абонентская плата. Её взимают каждый месяц независимо от использования коммуникаций.

Оплачивать коммунальные услуги можно со своего банковского счёта или наличными. Для безналичной оплаты необходимо сообщить коммунальной компании номер банковского счёта, и оплата будет происходить автоматически. Наличными платят через банковские терминалы.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Счёт за электричество от компании Iberdrola

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда регулируется законом 4/2013.

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха.  В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

«Золотая виза»

В сентябре 2013 года в Испании был принят закон о так называемой «Золотой визе».

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

  • распространяется на всех членов семьи;
  • не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Советы эксперта из Испании

Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.

Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».

Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.

Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.

А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Испании по доверенности, оформленной в России?

Да, можно. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса, апостилирована и переведена на испанский язык.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Можно ли купить квартиру стоимостью 500 000 евро в ипотеку? Возможно ли оформление Золотой визы в этом случае?

Нет. При покупке в ипотеку первый взнос должен быть не менее 500 000 евро.

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Влияет ли количество прописанных людей на сумму оплаты за квартиру?

Нет.

На заметку. Где туристу можно найти удобное недорогое жильё эконом-класса в Барселоне. Оцените пост Загрузка…

Все самое актуальное об ипотеке в Испании — Испанское Бюро

Финансовый сектор Испании сейчас переживает уникальный момент. В отличие от докризисного периода, когда проценты по ипотечным кредитам были низкими, а цены на жилье — высокими, сейчас покупка жилья в Испании стала как нельзя более доступна именно благодаря тому, что оба эти показателя, цена и кредитные проценты, находятся на минимуме.

Это приятное совпадение вызвало постепенное оживление на рынке жилья в Испании. По данным Национального Института Статистики среднегодовой прирост на рынке купли-продажи жилья к июню 2016 года составил 20,5%.

Совместное исследование, проведенное сервисом по сравнению условий ипотеки HelpMyCash (helpmycash.com) и испанским ресурсом поиска объектов недвижимости habitaclia.

com, выявил преимущества заключения ипотечного договора до конца 2016 года.

Для тех, кто пожелает прислушаться к мнению экспертов и хочет в ближайшее время приобрести недвижимость с привлечением заемных средств, мы подготовили обзор самых актуальных фактов об ипотеке в Испании.

На какую сумму банк даст ипотеку?

Испанские банки кредитуют нерезидентов обычно не более, чем на 50% от меньшего из:

  • суммы сделки или;
  • стоимости оценки приобретаемого объекта недвижимости.

В большинстве случаев банк будет рассматривать вас как иностранца, даже если вы уже получили карточку резидента. По общему правилу испанские банки относятся как к резидентам Испании к лицам, получающим постоянный доход в Испании и уплачивающим с него налоги.

Однако в некоторых случаях для вас может быть сделано исключение в виде предоставления ипотеки более чем на 50% от суммы сделки.

Такое возможно, если вы покупаете объект недвижимости, который уже находится в ипотеке, и такая ипотека составляет более 50% стоимости объекта.

Также могут дать более 50%, если вы покупаете так называемую «банковскую недвижимость», которую банк забрал у злостного неплательщика.

Не забудьте о дополнительных расходах, которые вы понесете при покупке недвижимости. Это налоги (налог на передачу права собственности при покупке вторичного жилья или НДС и гербовый сбор при покупке новостройки), стоимость банковской оценки объекта, расходы по открытию ипотечного счета и регистрации ипотеки — всего около 12%-14%. Как правило, на такие расходы банк не кредитует.

Обязательным условием предоставления ипотеки будет заключение договоров страхования приобретаемого жилья и страхования жизни и трудоспособности заемщика. Причем как правило по договору страхования жизни вас попросят внести сразу всю сумму страховой премии за большую часть срока действия кредитного договора.

Обычно банк бывает готов кредитовать вас дополнительно на эту сумму, ведь именно банк будет выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. Соответственно на эту сумму увеличится сумма вашего кредита. В случае досрочного возврата кредита, остаток суммы страховой премии (за оставшийся период) банк вам вернет.

Если, конечно, вы не забудете его об этом попросить.

Ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия и проценты

Какие документы банк попросит предоставить?

  • Для того, чтобы принять решение о возможности предоставления вам ипотечного кредита и для определения его условий, банк попросит вас предоставить документы на приобретаемый объект недвижимости и подписанный вами предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras).
  • Также вас попросят подтвердить ваши доходы. Если вы зарабатываете в России это может быть справка 2НДФЛ, а для ИП — налоговая декларация 3НДФЛ.
  • Банк будет интересовать, не являетесь ли вы злостным неплательщиком у себя на родине. Разубедить его в этом поможет выписка из кредитной истории. Обратите внимание, что зачастую в силу высокого качества работы российских межбанковских информационных систем информация, получаемая в разных Бюро кредитных историй может разниться. Так что если вдруг в одном кредитном бюро вам выдали выписку, где на первой странице фигурирует ваша сторублевая задолженность по старому телефонному номеру, которую вы уже три года как погасили, вполне возможно, что в выписке из другого кредитного бюро такая информация будет отсутствовать.
  • Будет нелишним подтвердить регулярность денежных поступлений на ваши счета в российских банках, предоставив выписки со счетов.
    Также необходимо будет подтвердить источник и легальность происхождения средств, которыми вы будете оплачивать сумму сделки, не покрываемую ипотекой. Эта сумма должна будет пройти через счет в банке, который будет давать ипотеку.
  • Будет прекрасно, если вы предоставите документы о собственности на недвижимость на родине.
  • Ко всем предоставляемым вами в банк документам нужно будет приложить перевод на испанский язык. Лучше поручить перевод присяжным переводчикам (traductor jurado) в Испании. Такие переводы будут красиво оформлены на гербовой бумаге, что всегда вызывает больше доверия у банков.

На какую годовую процентную ставку можно рассчитывать?

Актуальная ставка на выдаваемые нерезидентам ипотечные кредиты составляет сейчас около 2-3% годовых. Но здесь есть своя специфика.

Ставка по кредиту может быть фиксированной, либо дифференцированной. Фиксированная ставка для кредита до десяти лет составляет около 2%. Кредиты до тридцати лет выдаются под более высокую процентную ставку — до 3%.

Дифференцированная ставка привязана к индексу EURIBOR, который за последние 12 месяцев окончательно ушел в минус и сейчас составляет −0,056% годовых.

По данным Европейского Института по Денежным Рынкам (EMMI) с 2017 года в действие будет введен новый индекс EURIBOR plus. Его показатель будет положительным и он будет применяться к новым ипотечным кредитам с 2017 года и поэтапно инкорпорироваться в ранее заключенные договоры ипотеки.

Таким образом подписание ипотечного договора с плавающей (дифференцированной) процентной ставкой до конца 2016 года — это возможность зафиксировать для себя наиболее низкую процентную ставку по кредиту хотя бы на ближайшие несколько лет.

Можно ли поменять кредитную ставку после того, как договор ипотеки уже заключен?

За последние 2-3 года ставка по ипотечным кредитам заметно снизилась. Заемщики, оформившие ипотеку до 2015 года, сейчас активно борются за снижение согласованных ими в ипотечном договоре процентных ставок. Некоторые банки охотно идут на такое снижение, некоторые стоят до последнего, отказываясь снижать процент и аргументируя это тем, что условия были согласованы и подписаны сторонами.

Наиболее серьезным аргументом в диалоге с банком о снижении процента по ипотеке будет предложение от другого банка о переуступке (subrogación) долга.

На деле такой переход из банка в банк может «влететь в копеечку» для клиента.

Придется заплатить «отступное» прежнему банку (от 0,5 до 1% от суммы кредита), а в новом банке — оплатить комиссию за открытие ипотеки, расходы по оценке и регистрации нового ипотечного договора (это еще около 2-4%).

Поэтому, конечно, наиболее выгодно «уговорить» свой старый банк снизить процентную ставку.

На какой срок можно получить ипотеку?

В Испании ипотечные кредиты выдаются в среднем на срок до 30 лет.

На какой срок кредит выдадут именно вам в первую очередь будет зависеть от вашего возраста. Если кредит оформляется на супругов, ориентироваться будут на старшего и на того, у кого основной доход.

 По общему правилу в Испании ипотечный кредит должен быть погашен заемщиком до того, как ему исполнится 75 лет. Но с нерезидентами банки осторожничают и стремятся к тому, чтобы уже к 70-ти годам заемщик все выплатил.

Соответственно, если вам 60 лет, вы можете рассчитывать на получение ипотеки на 8-10 лет.

Нижнего возрастного ценза фактически не существует. Заемщик должен быть совершеннолетним и иметь необходимый для выплаты ипотеки доход.

Немного информации о «банковской недвижимости»

Да, банки отбирают объекты, по которым заемщики перестают платить. И распродают такие объекты. То есть банковская недвижимость есть, но чаще всего не про нашу честь. Наиболее лакомые кусочки не выходят за пределы верхушки банковского руководства.

Менее привлекательные, но все-таки интересные предложения, находят своего покупателя среди испанцев, в кругу знакомых банковских работников, дружественных агентств недвижимости, которых всегда много.

В Испании очень важны и активно практикуются «нужные знакомства в нужных кругах».

Всё же оставшееся, как правило, либо жильё совсем низкого качества, либо фактически по рыночной цене. В общем не стоит рассчитывать купить в Барселоне трехкомнатную квартиру в приличном районе за 50 тысяч евро, отслеживая предложения от банков. Единственный плюс: если у банка берешь такой объект, он может дать ипотеку более, чем на 50% от суммы сделки.

Что грозит, если перестанешь платить ипотеку?

Штрафные проценты будут прописаны в договоре ипотеки. И после трех просроченных месячных оплат банк вправе передать дело адвокатам, которые начнут против заемщика судебный процесс по обращению взыскания на предмет залога. Также банк может «продать» ваш долг специализированной организации или другому банку, который выразит заинтересованность в приобретении вашей недвижимости.

На деле банку инициировать процедуру обращения взыскания применительно к заемщику-иностранцу будет очень проблематично.

Поэтому если вы еще не стали резидентом в полном смысле слова, то есть не имеете официального налогооблагаемого дохода в Испании и не платите налоги, банк будет тянуть до последнего, прощать ваши задержки в выплатах и предлагать всевозможные рассрочки, ипотечные каникулы и другие способы решения проблемы. Это может продолжаться до тех пор, пока банк не поймет, что платить вы точно не собираетесь или вам негде взять денег на выплаты.

При этом все же важно понимать, что в отличие от России в Испании по закону ипотека не обеспечивает в полном объеме всех обязательств заемщика.

То есть, при невыплате ипотеки, возможна ситуация, когда банк забирает себе заложенную недвижимость, а заемщик все еще остается должен банку и обязан выплачивать этот долг.

К сумме долга плюсуются расходы на суды и адвокатов в процессе обращения взыскания на предмет залога.

В последние годы испанцам банки предлагают ипотечные кредиты, когда, при невозможности платить, заемщик просто «отдает ключи» банку, и этим прекращается ипотека, но для нерезидентов таких программ пока не предусмотрено.

Допускается ли досрочное погашение ипотечного кредита?

Условия досрочного погашения будут описаны в вашем договоре с банком. Как правило ограничений нет, но предусмотрена небольшая комиссия за досрочное погашение в течение одного-двух лет пользования кредитом (около 0,5%).

Гасить ипотечный кредит досрочно имеет смысл в течение первых трех-пяти лет. Дело в том, что именно за этот период вы выплатите основную часть процентов по кредиту. Первое время доля процентов в ваших выплатах может составлять более 50%. По истечение трех-пяти лет эта пропорция изменится и досрочное погашение уже перестанет быть экономически выгодным.

Реально ли самостоятельно договориться с банком о предоставлении ипотеки?

Все будет зависеть от того, есть ли опыт работы с иностранцами у банка, который вы выберете, от вашей настойчивости, от знания языка, от настроения директора отделения. Конечно, нюансов много, и в целом банки настороженно относятся к людям “с улицы”. Но все возможно, нужно только приложить усилия.

А если все-таки нужна помощь, Испанское Бюро готово её оказать:

  • представить вас директорам отделений нескольких банков, запросить у них расчет ипотеки и помочь с выбором наилучших условий;
  • договориться о снижении комиссий;
  • добиться максимального снижения процентной ставки по подписанному ранее договору ипотечного кредитования.

Ипотечный закон в Испании

Как вы знаете, 16 июня 2019 года вступил в силу Закон, регулирующий ипотечные договоры (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Первый месяц действия закона ознаменовался полным хаосом: лихорадило всех участников рынка недвижимости, вовлеченных в сделки с ипотекой – покупателей, продавцов, нотариусов, посредников и банки.

Новая схема работы, предполагающая дополнительный документооборот и дополнительные визиты к нотариусу, значительно увеличила срок, который проходит с момента обращения покупателя в банк за ипотечным кредитом и до момента подписания им ипотечного договора. Однако затянутость процедуры компенсируется рядом новых положений Закона, направленных на максимальную защиту заёмщика.

С полным текстом Закона вы можете ознакомиться по ссылке выше. Мы разберем ключевые моменты.

Начнем с обратной силы. Новый закон не имеет обратной силы, т.е. касается только тех ипотечных договоров, которые были заключены с 16 июня 2019 года и позднее, за исключением трех моментов:

  • Удешевление перехода с плавающей на фиксированную процентную ставку для ранее заключенных ипотечных договоров;
  • Установление сроков начала процедуры отчуждения ипотечной недвижимости в случае неуплаты;
  • Свобода заёмщика в принятии решения о смене банка.

Расходы на оформление ипотеки а Испании

Одно из самых важных нововведений касается оплаты расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита: львиная их доля была возложена на плечи банков.

Сегодня испанские банки оплачивают услуги хестора (управляющего процедурой оформления ипотечного договора), гонорар нотариуса, госпошлину за регистрацию договора в Реестре собственности (Registro de Propiedad), налог на документированные юридические действия (IAJD), свою копию заверенного ипотечного договора.

Заемщику остается оплатить лишь услуги независимого оценщика (т.к. проведение оценки по-прежнему является обязательным условием получения ипотечного кредита) и свою копию заверенного договора.

Смена банка-кредитора

В случае суброгации кредита, его передачи из одного банка в другой, новый банк-кредитор компенсирует предыдущему часть расходов – в сумме, пропорциональной новому кредиту. Значительно упростился переход клиента в другой банк.

Ранее, если клиент изъявлял желание перекредитоваться в другом банке, а его родной банк выставлял более выгодное контрпредложение, уйти было нельзя.

Сейчас это ограничение снято, заемщик вправе сменить кредитора, невзирая на условия, – хотя бы просто потому, что его родной банк ему не нравится и/или неудобен.

Подготовка к подписанию ипотечного договора

Что касается повышения уровня защищенности заёмщика, то в его основу легло полное и прозрачное информирование со стороны банка и нотариуса обо всех аспектах сделки и правах и обязанностях сторон.

Нотариус на предварительном собеседовании с заемщиком сверяет список документов от банка: между пакетом документов, переданным заемщику, и тем, что бы направлен нотариусу для ознакомления, не должно быть никаких различий. Полная информированность заемщика в отношении условий кредита проверяется с помощью анкетирования.

Нотариус не пропустит ни одно условие, нарушающее нормы закона, кабальное для заемщика и позволяющее банку злоупотреблять своим положением. Предварительное собеседование проводится бесплатно.

С момента получения заёмщиком полной и четкой информации по условиям кредита и до момента подписания ипотечного договора в присутствии нотариуса должно пройти не менее 10 календарных дней.

Банковская комиссия

Новый Закон ввел общие ставки комиссионных за досрочное погашение кредита. Ипотека с плавающей процентной ставкой может быть досрочно погашена с уплатой банку 0,25% в первые три года или 0,15% в первые пять лет (банк и заемщик вправе договориться по этому условию) и с нулевой комиссией по истечение этих трех или пяти лет.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой может быть досрочно погашена с уплатой банку 2% в течение первых 10 лет и 1,5% во все последующие годы.

Как мы отметили выше, смена банка или типа процентной ставки теперь обходится заемщику намного дешевле: всего 0,15% от остатка долга в течение первых трех лет ипотеки и 0% в последующие годы.

Задолженность по ипотеке

Процедура отчуждения и наложения эмбарго на собственность – больная тема для многих заемщиков, пострадавших в кризис. Новые собственники, приобретающие недвижимость в ипотеку, должны знать, что инициировать процедуру отчуждения банк может лишь с соблюдением следующих условий и сроков:

  • В течение первой половины срока действия кредита: после 12 непогашенных месячных квот или по достижении суммой задолженности 3% от общей суммы предоставленного кредита.
  • В течение второй половины срока действия кредита: после 15 непогашенных месячных квот или по достижении суммой задолженности 7% от общей суммы предоставленного кредита.

Связанные финансовые продукты

Испанским банкам запретили обязывать клиентов покупать финансовые продукты, связанные с ипотекой: страховки на жизнь, на недвижимость, пенсионные планы и т.п. Т.е.

оформление различных страховок может быть обязательным условием получения ипотечного кредита, вот только заемщик вправе выбирать страховщика самостоятельно.

Чтобы подсластить пилюлю, банкам позволили предлагать сниженный процент по кредиту в обмен на лояльность заёмщика.

“Cláusulas Suelo” вне закона

Для ипотеки с плавающей процентной ставкой, привязанной к различным финансовым индикаторам, больше нельзя устанавливать порог, ниже которого ставка не может опуститься. По умолчанию минимальная ставка ипотечного кредита с плавающим процентом устанавливается на уровне 0%.

Кредиты в иностранной валюте

Новый закон дал определение кредитов, выданных в иностранной валюте. Согласно новым нормативам, к таким кредитам относятся все ипотечные договоры, в которых сумма займа обозначена в валюте, отличной от валюты европейской страны, чьим резидентом является заемщик, либо в валюте, отличной от той, в которой заемщик имеет основную часть активов или получает основной доход.

Заемщику позволено произвести конвертацию долга (если его кредит подпадает под определение кредита, выданного в иностранной валюте), выбрав один из следующих способов:

  • В валюту, в которой выражена основная часть активов или доходов;
  • В валюту страны, чьим резидентом являлся заемщик на момент подписания ипотечного договора;
  • В валюту страны, чьим резидентом является заемщик на момент запроса конвертации.

На предварительном собеседовании с нотариусом заемщик обязан подтвердить, что ему известны его право на конвертацию долга, система валютных курсов и валютные риски.

Ссылка на основную публикацию