Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости

В последние годы ипотека стала популярной услугой для россиян, поскольку многие граждане остро нуждаются в собственном жилище, но не располагают при этом необходимыми средствами. Это особая форма залога недвижимости, которая на весь период погашения долга остается в собственности должника.

Внедряя в жизнь программу ипотечного кредитования, государство преследовало две ключевые задачи: повысить доступность жилья для собственных граждан и разработать грамотное нормативное регулирование процесса для минимизации финансовых рисков его участников.

Ипотека как форма залога в современном законодательстве

Понятие залога раскрыто в ст. 334 Гражданского кодекса РФ: имущество заемщика выступает гарантией возвращения долга и несет обеспечительную функцию. Ипотека — форма залога недвижимости.

Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102) регулирует взаимоотношения кредитора (залогодержателя) и должника (залогодателя).

Федеральный закон также содержит сведения, устанавливающие порядок государственной регистрации ипотеки.

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимости, при которой закладываемый объект остается в собственности заемщика. Но при этом в случае систематического невыполнения кредитных обязательств со стороны должника кредитор вправе получить деньги путем продажи залоговой квартиры.

Виды ипотечного кредитования

Сегодня банковский сектор предлагает различные виды ипотеки. Классификация происходит по различным признакам:

  • по целям кредитования (покупка квартиры или дома, строительство или реконструкция, разработка земельного участка);
  • по объекту недвижимости (земельные участки, коммерческая недвижимость, квартиры, жилые дома, дачи);
  • по виду заемщика (застройщикам, физическим лицам) и степени аффилированности заемщика (клиенты агентств недвижимости, сотрудники банков, лицам, проживающим в конкретном регионе);
  • по типу процентной ставки (фиксированная, переменная);
  • по степени обеспеченности (сумме первоначального платежа).

Суть и форма договора залога недвижимости

Договор об ипотеке фиксирует сделку, дееспособные участники которой указывают:

  • предмет ипотеки;
  • отчет о проведении квалифицированной оценки;
  • размер обязательств и срок исполнения;
  • существенные сведения (место и дата заключения сделки, ФИО и реквизиты сторон, их права и обязанности, страхование предмета ипотеки, наименование государственного органа, зарегистрировавшего право залогодателя на недвижимость в залоге, форма обращения взыскания).

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество — эта процедура, проще говоря, означает его арест, изъятие либо принудительную продажу. Если банк инициировал продажу с торгов, владельцу ипотечной квартиры, как правило, не приходится ждать ничего хорошего.

Банки заинтересованы лишь в том, чтобы вернуть выданные средства и проценты, поэтому могут назначить цену, равную остатку задолженности.

В этом случае ипотечник теряет все, поэтому зачастую единственным выходом для должника является срочная продажа квартиры через агентство недвижимости.

Алексей ПономаревЭксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Разница между залоговым договором и ипотечным

Сегодня банки предлагают гражданам оформлять кредиты под залог имущества. Для клиента выгода состоит в  ом, ставка по займу под залог квартиры или дома будет меньше, чем при оформлении обычного потребительского кредита. Кредитор также уменьшает риск невыплаты.

И ипотечный, и залоговый кредиты основаны на принципах предоставления в залог недвижимости с обязательным страхованием до полного погашения. Разница между ними в следующем:

  • Сумма в случае с залоговым займом может быть любой в пределах рыночной цены залоговой недвижимости. При ипотеке как форме залога предоставляется в пользование четко обозначенная сумма.
  • Залоговый займ выдается на срок 5-7 лет. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25-30 лет.

Кейс

В наш Центр обратился клиент с запросом на сопровождение покупки квартиры с привлечением кредитных средств. Мы заключили договор на риэлторское обслуживание под ключ. В течение нескольких дней подобрали подходящий вариант из нашей внутренней базы, согласовали операцию с кредитным отделом банка-партнера. Личный агент сопровождал сделку на всех этапах.

Если вы решили приобрести недвижимость в Москве в ипотеку, обращайтесь в ЦН «Белый дом». В рамках обслуживания наши клиенты получают следующие преимущества:

  • Гарантия одобрения (мы оценим шансы уже на первой консультации и подадим заявку в несколько партнерских организаций);
  • Низкая ставка (партнеры агентства предлагают более лояльные условия кредитования).
  • Юридические гарантии (мы проверим чистоту покупаемого объекта).
  • Подберем недвижимость (у нас обширная база, которая обновляется каждый день).
  • Короткие сроки (оформление займет гораздо меньше времени, чем в обычной практике).
  • Полное сопровождение (агентство сопровождает сделку под ключ — с момента обращения до регистрации договора).

Важно! Форма договора о залоге недвижимости — серьезный документ, требующий внимания и тщательной проверки. Он должен соответствовать специальным требованиям, регулируемым законодательством.

Предмет залога (ипотеки) должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право залогодателя зарегистрировано. Если при оформлении возникли сомнения, обращайтесь в наш Центр.

Первая консультация вас ни к чему не обязывает и предоставляется бесплатно!

  • Возможно, вас заинтересует:
  • Риски срочного выкупа квартирОформление купли-продажи у нотариуса: необходимость или воля сторонНужна ли оценка квартиры перед продажей

Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Порядок регистрации залога недвижимости

В настоящей статье мы разберемся с видами залога и поговорим о порядке регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре.

Для начала нужно отметить, что залог недвижимого имущества, именуемый по-другому “ипотека” является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Зачастую ипотекой обеспечивается исполнение обязательства должника по выплате кредита в пользу банка или по возврату денежных средств по договору займа, однако залогом может обеспечиваться исполнение любого договора (например, купли-продажи) или обязательства, возникающего из причинения вреда. Кроме того, существует 2 вида залога недвижимости: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает только в том случае, если стороны заключат договор об ипотеке, то есть договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне недвижимость в залог для обеспечения исполнения обязательства по иному договору. 

    Ипотека же в силу закона возникает без заключения договора ипотеки в случаях, прямо поименованных в законе. Такими случаями являются:

  • предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца. Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.
  • при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.
  • жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.
  • иные случаи, указанные в законе

То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.

Теперь разберемся с тем, что такое закладная. Закладная не является обязательным документом при предоставлении имущества в залог. Однако во многих случаях ее составляют.

Почему? Потому что она упрощает реализацию прав по договору об ипотеке и расширяет возможности распоряжения правами залогодержателя, так как является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
  • б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
  • Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.

Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Закладная может быть составлена также, если залог устанавливается в силу закона, без договора.

Поговорив немного о терминологии, давайте разберем порядок регистрации ипотеки в Росреестре. Если вам необходимо зарегистрировать залог недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Пошаговая инструкция “Как зарегистрировать залог недвижимости?”

Шаг 1Подготовьте необходимые документы

  1. Документы для регистрации залога недвижимости (квартиры, машино-места, дома, земельного участка)
  2. Чтобы зарегистрировать залог недвижимости, вам потребуются следующие документы:
  • заявление о регистрации залога недвижимости (заполняются в Росреестре или МФЦ). Если регистрируется залог недвижимости в силу закона, то заявление о регистрации может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем. По нотариально удостоверенной сделке, в связи с которой возникает залог в силу закона, заявление о регистрации залога может подать нотариус. Если регистрируется залог недвижимости в силу договора, то подается заявление от обеих сторон договора залога. По нотариально удостоверенному договору о залоге заявление о регистрации может подать нотариус.
  • договор об ипотеке, если регистрируется залог в силу договора (если договор не удостоверен нотариально, то не менее 2 экз. в подлиннике, но советуем подавать количество экземпляров по количеству лиц + 1 экземпляр для Росреестра; если договор удостоверен нотариально, то 1 экз. в подлиннике, 1 экз. — копия, оригинал возвращается заявителю);
  • закладная, если она составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.) — 2 экземпляра -подлинники;
  • договор, иные документы, подтверждающие возникновение обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи и т.д.) или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений — количество экземпляров определяется таким же образом, как и по договору об ипотеке;
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия), решение о назначении лица, действующего без доверенности для заявителя-юридического лица;
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия). Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН
  • при регистрации ипотеки в силу договора: квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
  • За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
    • для физических лиц — 1 000 рублей;
    • для организаций — 4 000 рублей.

    За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

Читайте также:  Как подарить квартиру или долю без нотариуса – близкому родственнику, в мфц, образец договор дарения

За исключением размера госпошлины, для регистрации залога недвижимости не имеет значения между кем заключен договор: физическими или юридическими лицами.

Шаг 2.Представьте документы в Росреестр для регистрации залога недвижимости

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
  • При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
  • При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
  • Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
  • При подаче документов на государственную регистрацию залога недвижимости вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Также особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (например, при использовании кредитных средств банка) потребуется заявление от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки, о чем было сказано ранее. На практике редко есть возможность согласовать с сотрудниками банка совместную подачу документов в Росреестр. Поэтому здесь возможно несколько вариантов:

а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);

б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела.

Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ.

На практике встречаются нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.

Шаг 3.Получите выписку из ЕГРН, удостоверяющую внесение записи о залоге недвижимости

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации залога недвижимости.

Срок государственной регистрации залог недвижимости, за исключением жилой, не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней.

Срок регистрации ипотеки жилого помещения — 5 рабочих дней. 

Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

  • имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
  • движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
  • земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках.

Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела, поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.

Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (п. 4 ст. 340 ГК).

Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

  1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
  2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
  3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
  4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
  5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же — последующим залогом).
Читайте также:  Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2022

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:

  • проценты,
  • неустойку,
  • возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
  • возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
  • расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п.

3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

  • либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
  • либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК).

При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества.

Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п.

1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества.

Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке.

В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также Информационное письмо ФНП «По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах»

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств.

Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

  • Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.
  • Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.
  • Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.
  • Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:

  Как дистанционно купить квартиру в другом городе

  • движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
  • имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
  • ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Стандартное оформление ипотеки

Большинство заключаемых сделок на покупку жилья в кредит — это ипотека под залог приобретаемого жилья. То есть, в залог банку остается то жилье, которые вы и приобретаете за счет ипотечного кредита.

Это наиболее удобный вариант, потому как изначально не нужно владеть никакой недвижимостью, чтобы подать заявку на ипотеку. Но отсюда вытекают определенные обязанности в плане покупаемого жилья. Оно должно соответствовать требованиям банка. О требованиях банк обязательно известит заемщика сразу же после одобрения заявки на получение жилищного займа.

При подписании кредитного договора одновременно оформляются документы на наложение обременения на приобретаемую недвижимость. Обременение будет снято после полной выплаты долга по оформленному ипотечному кредиту.

Виды и особенности залога имущества

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

  • заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
  • залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.
  1. Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.
  2. При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.
  3. Вам нужна помощь налогового юриста?
  4. Запишитесь на консультацию к специалисту
  5. +7
Читайте также:  Как получить субсидию на строительство дома в 2020 году – порядок оформления

Условия ипотеки в крупнейших российских банках

Основные условия по ипотеке под залог недвижимости в российских банках примерно одинаковые. Где-то ставка ниже, но требований к заемщику больше, в других банках наоборот. Ниже мы сравним условия по категориям в разных банках относительно ипотеки под залог недвижимости в банках: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Открытие, Росбанк, Банк «Санкт-Петербург».

Требования к заемщику

Основное, на что нужно обращать внимание, это:

  • гражданство;
  • требования к месту проживания;
  • возраст заемщика;
  • трудовой стаж клиента.

Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и Открытие выдают ипотеку только гражданам России. Банк «Санкт-Петербург» тоже обслуживает только россиян, но при этом созаемщик может иметь любое гражданство (супруг). Альфа-Банк рассматривает заявки от россиян, граждан Украины и Белоруссии. Росбанк требований к гражданству не предъявляет.

Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ требуют Россельхозбанк, Открытие и банк «Санкт-Петербург». Для остальных кредиторов этот фактор значения не имеет.

В среднем кредитуются заемщики от 21 до 65 лет. Самый молодой возраст (18 лет) допускается в Открытии, банке СПб. Продлить погашение кредита до 75 лет можно в Сбербанке и в отдельных случаях – Россельхозбанке.

По поводу занятости требования самые разные:

  • Сбербанк отказывается выдавать ипотеку по залог недвижимости ИП и владельцам бизнеса, в остальных банках таких ограничений нет;
  • Открытие не работает с сотрудниками игровой индустрии, телохранителями, риэлторами, неработающими гражданами;
  • гражданам, ведущим ЛПХ, имеет смысл в первую очередь обратиться в Россельхозбанк – там умеют читать похозяйственные книги;
  • средний общий трудовой стаж – 1 год и от полугода на последнем месте работы.

Договор о залоге имущества

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

  • непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
  • сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
  • сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
  • иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.

Требования банка к залогу

Недвижимость, оставляемая в залог на время действия ипотечного договора, обязательно должна быть ликвидной. Именно на этом аспекте и основываются требования банка. В каждом учреждении есть свои критерии, но сводятся они примерно к одному и тому же:

— объект не должен быть признанным аварийным и готовиться к сносу; — объект не должен быть старым; — не допускается наложение обременение на деревянные объекты; — к объекту проведены все необходимые коммуникации; — нет незаконных перепланировок.

Эти требования применяются при любом типе залога и подтверждаются документально. Какими именно документами укажет банк.

Способы обеспечения сохранности заложенного имущества

  • Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.
  • Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.
  • При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.
  • Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:
  • оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
  • реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
  • срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
  • представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.

Оформление в залог имеющегося жилья

Если у Вас в собственности уже есть объект недвижимости, то можно оформить в залог и его, тогда это будет уже ипотека под залог имеющегося жилья. Недвижимость должна полностью принадлежать заемщику, доли и комнаты банки в залог не принимают.

Объект не должен вызывать никаких нареканий в юридическом плане, он должен быть абсолютно чистым. Обратите внимание, что стоимость недвижимости, оставляемой в залог банку, должна соответствовать цене покупаемого объекта.

Обязательно проводится процедура оценки обеспечения, банк выдаст в кредит сумму не более чем 85% от стоимости объекта, который оформляется как залог.

  Ипотека с господдержкой в 2021 году: условия программы

Ипотека под залог жилья на практике оформляется очень редко, потому как просто более удобно оставить в качестве обеспечения приобретаемый объект. Такой вариант оформления займа актуален, если заемщик желает приобрести в ипотеку объект, который не соответствует требованиям банка, например, находится в старом или изношенном доме.

Наложение взыскания на заложенное имущество

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Где получают кредиты с залогом?

Выдавать кредиты и займы сегодня могут различные финансово-кредитные организации и даже частные кредиторы. Условия различны, и каждая категория имеет свои особенности. Рассмотрим разные варианты.

Банки

Безопаснее взять деньги в банках, так как их деятельность строго регламентируется Центробанком, поэтому клиенты оказываются под защитой. Условия приемлемые, но вот требований и к залогам, и к заемщикам много, и это снижает шансы на получение кредита (хотя недвижимость в качестве залога их повышает).

За кредитом, который будет выдан под залог недвижимости, можно обратиться в какой-либо московский банк, к примеру, «Альфа Банк», «ВТБ», «Совкомбанк», «Восточный», «Сбербанк».

МФО

Если деньги требуются быстро, то стоит попробовать обратиться в МФО. Микрофинансовая организация выдаст заем и не предъявит много требований к клиенту и залогу, но не предложит крупную сумму и продолжительный срок погашения. А еще проценты будут начисляться или ежемесячно, или ежедневно, что повлияет на переплаты в сторону их увеличения.

В Москве есть МФО, работающие с недвижимостью в качестве залогов, но их не так много: «Московский займ», «.

Частные инвесторы

Немало и частных инвесторов, но их подбирать стоит или на биржах, или в специализированных сервисах, в которых кандидаты проверяются. Условия самые разнообразные, и они устанавливаются самими инвесторами, так что для кредитополучателей могут быть невыгодными. Хотя требования минимальны, есть риск наткнуться на мошенника.

Брокеры

Выгодный заем или кредит можно получить через брокера, предоставив в залог недвижимость. Брокерские компании занимаются посредническими услугами: помогают искать подходящие предложения, а именно анализируют заявки, подбирают варианты и содействуют в заключении договоров.

Пример брокера ➥ , через которую можно получить максимально до ста млн. со ставками от 12 процентов (иногда меньше) на период до 30 лет с любой кредитной историей, не имея официального дохода.

Случаи взыскания на предмет залога

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

  1. При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.
  2. Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.
  3. Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:
  • если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
  • если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
  • если это имущество — уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

Автор статьи

Ссылка на основную публикацию