Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон.

ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. Этот инструмент дает более высокую, чем облигации, доходность.

Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Вид риска Факторы риска Способы управления риском
просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов; некачественный пул закладных
  • Основные:
  • — страхование финансовых рисков кредитора (СК АИЖК);
  • — привлечение стороннего мастер-сервисера (АИЖК);
  • — андеррайтинг и аудит пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия.
  • Второстепенные:
  • — в состав ипотечного покрытия включаются закладные, по которым осуществляется страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков.
изменение уровня процентных ставок
  1. Основные
  2. — в ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;
  3. — условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.
  • риск ликвидности инструмента
невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью
  • Основные:
  • — на текущий момент — принятие риска;
  • — проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).
  • риск контрагентов (управляющей компании, регистратора, спецдепозитария, мастер-сервисера, субсервисера — оригинатора)
неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом
  1. Основные:
  2. — собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ);
  3. — действующим законодательством закреплена возможность передачи функций управления активами в ВЭБ в случае несостоятельности действующей УК и отсутствия альтернативной УК (152-ФЗ);
  4. — привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

  • не требуется создавать специальную компанию (SPV);
  • уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
  • сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
  • снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов.

Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

  • Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:
  • · качественный пул закладных в ипотечном покрытии;
  • · качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;
  • · надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

В соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ) срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием должен составлять не менее года и не более сорока лет.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году.

В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг. В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1).

АИЖК развивает инфраструктуру с целью привлечения средств частных инвесторов в этот инструмент, что будет способствовать росту объемов выпуска ИСУ уже в ближайшей перспективе.

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ.

По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления.

Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами.

В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией.

Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

  1. · требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;
  2. · требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);
  3. · ограничения по объемам вложений.
  4. Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты».

Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс. руб.

за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

  • В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.
  • При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге. Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:
  • · некачественного ипотечного покрытия;
  • · некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;
  • · банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;
  • · недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.
  • Это возможные риски по ИСУ, из-за которых частные инвесторы могут недополучить прибыль от вложенных средств или вовсе потерять выплаты по приобретенным ИСУ.
  • В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.
  • ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:
  • · организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;
  • · аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;
  • · полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;
  • · услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.
Читайте также:  В альфа-банке повысили ставки по ипотеке с 10 января 2022

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки — держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива.

Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования.

Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств. Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент. 

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

Ипотечное покрытие

В настоящее время на территории нашей страны действует закон об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ регламентирует процесс инвестирования в жилищное строительство. Ипотечное покрытие – это термин, обозначающий обеспечение гарантии возврата денежных средств, которые инвестор вкладывает в покупку ценных бумаг.

Ипотечное покрытие – это залоговое недвижимое имущество, на которое заёмщиками оформляется закладная в установленном законом порядке. Эти виды обеспечения залога регистрируются в Росреестре. Они могут передаваться специальным ипотечным агентствам, которые занимаются формированием пакетов ценных бумаг.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Что такое ипотечное покрытие?

Для начала рассмотрим, что такое ипотечное покрытие и с какой целью оно формируется.

Итак, как уже говорилось выше, в Российской Федерации действует специально разработанное законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг.

В основном ипотечными агентствами выпускаются облигации и сертификаты определённого номинала. Любое физическое или юридическое лицо может стать инвестором, обратившись к брокеру и приобретя пакет ценных бумаг.

Вкладывая денежные средства, инвестор хочет получить:

  1. доход в виде дивидендов – их обеспечивает выплата начисленных процентов по кредитному договору;
  2. гарантию возврата вложенных средств – для этого необходимо ипотечное покрытие за счет залогового недвижимого имущества (дома и квартиры, офисы и гаражи, земельные участки, парковки и многое другое);
  3. сохранность вложенного капитала – этому способствует система рыночной оценки, в которой за основу принимается номинал ценной бумаги с обеспечение недвижимостью в размере не менее 80 % от оценочной стоимости квадратных метров.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно действующему законодательству, если различные виды ценных бумаг с ипотечным покрытием. Чаще всего в обращение выпускаются сертификаты с определённым номиналом и облигации. Акции и билеты в этой сфере инвестиционного вложения денежных средств применяются крайне редко. С ними существует определённая сложность по включению их в единую базу государственного реестра.

Сертификат с ипотечным покрытием – это именная ценная бумага, в которой указан только номинал вложенных денежных средств. также по этой бумаге составляется договор выплаты начисленных дивидендов и гарантии возврата вложенных финансов.

Облигация – это именная ценная бумага с ипотечным залоговым покрытием. На её формуляре указывается не только номинал, но и выплата дивидендов, капитализация и многие другие моменты.

Оба вида ценных бумаг регистрируются в установленном законодательством порядке и обеспечиваются реально существующими объектами недвижимости.

Что такое ипотечные ценные бумаги и в чем их особенность?

Для того, чтобы понять, что такое ипотечные ценные бумаги и в чем заключается их особенность и отличие от акций, нужно вернуться к тексту нормативного документа.

В нем указано, что ипотечные облигации и сертификаты в обязательном порядке обеспечиваются залоговым имуществом. Т.е. это практически безрисковые активы, по которым гарантировано возвращение вложенных денежных средств.

А вот выплата дивидендов как раз не гарантирована.

В том случае, если в пакете инвестирования окажется большое количество сложных и проблемных ипотечных кредитов, инвестор рискует не получить те дивиденды, на которые он рассчитывал.

Да, безусловно, при отказе заемщика от выполнения своих финансовых обязательств залоговое имущество будет реализовано по средним рыночным ценам. При этом инвертору будут возвращены вложенные им денежные средства в полном объеме.

Но на выплату прибыли рассчитывать в такой ситуации не стоит. Закон в этой ситуации оказывается полностью на стороне банка.

Ипотечные ценные бумаги менее выгодны, но более надежны в плане сохранности капитала, чем акции различных предприятий. Акции не обеспечены ничем, кроме поручительства собственников бизнеса и будущей прибыли. Соответственно и размер дивидендов по акциям рассчитывается исходя из готовой прибыли предприятия.

Ипотечные ценные бумаги имеют гарантированный процент доходности, поскольку он зависит от того процента годового обслуживания долга, который зафиксирован в кредитном ипотечном договоре заемщика.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Требования к ипотечному покрытию

Федеральный Закон об ипотечных ценных бумагах содержит указания касательно предъявляемых требований к залоговому имуществу. Ипотечное покрытие должно быть обеспечено уже существующими объектами недвижимости.

Не пропускается включать в реестр договора кредитования на участие в долевом строительстве. Дом должен быть уже построен, реализован покупателям и введен в эксплуатацию. Только после завершения всех процедур государственной регистрации прав собственности объект недвижимости может быть включен в состав покрытия.

Особое внимание следует уделять оценке. Стоимость покрытия не может превышать 80 % от оценочной стоимости включаемого объекта недвижимости.

Таким образом, практика применения данного требования заключается в том, что, если квартира была оценена профессиональным бюро в 3000 000 рублей, то в качестве ипотечного покрытия по инвестиционному пакету может быть оформлено толкьо 2 4000 000 рублей, т.е. не более 80 % от оценочной стоимости.

Учет ипотечного покрытия

Как ведется учет ипотечного покрытия в течение всего срока реализации ценных бумаг? Для этого существуют автоматизированные системы учета, в которые вносятся все важные сведения, регламентируемые Федеральным Законом.

Первичный учет осуществляется путем внесения всех объектов залогового имущества с указанием данных кредитных договоров в специальный реестр. Он ведется сразу в электронном и бумажном формате. После завершения его формирования список и реестр закрываются и в последствии не редактируются. Законом запрещено проводить замену закладных при отсутствии выполнения по некоторым из них обязательств.

Посмотрите на видео основные юридические моменты, связанные с оборотом ипотечных ценных бумаг и их покрытия:

Требование по ипотечному покрытию

Практика создания и выпуска ценных бумаг с обеспечением в виде залогового имущества широко применяется за границей. В России такой вид инвестирования пока еще не развит, но открывает перед инвесторами и эмитентами широкие возможности в виде высокой доходности и рискованности среднего уровня. Подобные перспективы складываются исходя из нескольких факторов:

  • постоянно растущая цена на недвижимость – обеспечение по ценным бумагам в основном представлено недвижимостью из жилого фонда страны (квартиры, частные дома, коттеджи);
  • срок погашения ипотеки – если жилищный кредит погашается досрочно, то автоматически происходит и погашение ценной бумаги, что снижает ее доходность для инвестора, но так как ипотека является долгосрочным кредитом, оплата раньше срока происходит редко.
Читайте также:  Военная ипотека при разводе: судебная практика раздела квартиры

Ипотечное покрытие инвестиций существенно влияет на развитие экономики страны в целом и является выгодным для каждого участника процесса:

  • Банк – получает двойную выгоду. Сначала оформляются сделки по ипотеке, а затем выпускаются и продаются ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным.
  • Инвестор – вкладывает свой капитал в надежный актив, имеющий минимальную рискованность, а также гарантирующий получение хорошей прибыли. При этом важно учитывать, что доход инвестора отчасти зависит от цен на недвижимость, которые в России имеют стойкую тенденцию к повышению из года в год.
  • Заемщик – большое количество сделок по долгосрочным жилищным кредитам является гарантом постепенного снижения процентной ставки по ипотеке. Это делает кредиты более выгодными, увеличивает спрос населения на подобные банковские продукты и в свою очередь приводит к еще большему количеству сделок.

Также возможен вариант, при котором банк вовлекает в процесс ипотечные агентства. Это происходит следующим образом:

  • банк передает агентству права требования по ипотечному займу (за исключением причитающихся процентов по ипотеке) и получает основную сумму займа, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
  • ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Таким образом, существенно увеличивается оборачиваемость банковских средств и количество возможных сделок по ипотечному кредитованию.

Учет ипотечного покрытия

Как ведется учет ипотечного покрытия в течение всего срока реализации ценных бумаг? Для этого существуют автоматизированные системы учета, в которые вносятся все важные сведения, регламентируемые Федеральным Законом.

Интересный материал  Какие требования банков к заемщикам?

Первичный учет осуществляется путем внесения всех объектов залогового имущества с указанием данных кредитных договоров в специальный реестр. Он ведется сразу в электронном и бумажном формате. После завершения его формирования список и реестр закрываются и в последствии не редактируются. Законом запрещено проводить замену закладных при отсутствии выполнения по некоторым из них обязательств.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Объемы ипотечного кредитования увеличиваются ежегодно. Постепенно нарастают и масштабы эмиссии ипотечных ценных бумаг. В связи с этим имеют огромное значение вопросы, связанные с учетом недвижимости, находящейся в залоге. Вести подобный учет может как само банковское учреждение, так и специализированная организация (депозитарий).

Для точного и полноценного учета недвижимости разрабатывается и успешно применяется программное обеспечение, которое обеспечивает:

  • автоматизированный расчет задолженности по ипотеке;
  • переоценку имеющихся активов;
  • регламентированную финансовую отчетность (справки по размеру ипотечного покрытия, реестру, ведению баланса имущества и т.д.);
  • учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот;
  • отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
  • ведение реестра владельцев ценных бумаг;
  • автоматическое начисление прибыли;
  • расчет графика погашения основной суммы задолженности;
  • общий документооборот (создание запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
  • контроль нарушений.

Подобные технические средства учета не только существенно облегчают работу с ипотечным покрытием, но и привлекают новых инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами. Программы для учета позволяют одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

  • недвижимое имущество;
  • ценные бумаги эмитированные банком или специализированным агентством;
  • денежные средства, поступающие от заемщиков и направляемые на погашение ценных бумаг.

Заключение

Ипотечное покрытие – это новый и перспективный финансовый инструментарий. Использование имущества, находящегося долгое время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам позволяет всем участникам финансового процесса получать свою выгоду, при этом практически ничем не рискуя.

Интересный материал  Требования банков к заемщику ипотеки

Подробнее о том, что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы.

На сайте есть бесплатная консультация юриста, который может подсказать все нюансы. Записывайтесь в специальной форме.

Просьба ценить пост и поставить лайки.

Что такое ипотечные ценные бумаги и в чем их особенность?

Согласно действующему законодательству, если различные виды ценных бумаг с ипотечным покрытием. Чаще всего в обращение выпускаются сертификаты с определённым номиналом и облигации. Акции и билеты в этой сфере инвестиционного вложения денежных средств применяются крайне редко. С ними существует определённая сложность по включению их в единую базу государственного реестра.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Сертификат с ипотечным покрытием – это именная ценная бумага, в которой указан только номинал вложенных денежных средств. также по этой бумаге составляется договор выплаты начисленных дивидендов и гарантии возврата вложенных финансов.

Облигация – это именная ценная бумага с ипотечным залоговым покрытием. На её формуляре указывается не только номинал, но и выплата дивидендов, капитализация и многие другие моменты.

Оба вида ценных бумаг регистрируются в установленном законодательством порядке и обеспечиваются реально существующими объектами недвижимости.

Для того, чтобы понять, что такое ипотечные ценные бумаги и в чем заключается их особенность и отличие от акций, нужно вернуться к тексту нормативного документа.

В нем указано, что ипотечные облигации и сертификаты в обязательном порядке обеспечиваются залоговым имуществом. Т.е. это практически безрисковые активы, по которым гарантировано возвращение вложенных денежных средств.

А вот выплата дивидендов как раз не гарантирована.

В том случае, если в пакете инвестирования окажется большое количество сложных и проблемных ипотечных кредитов, инвестор рискует не получить те дивиденды, на которые он рассчитывал. Да, безусловно, при отказе заемщика от выполнения своих финансовых обязательств залоговое имущество будет реализовано по средним рыночным ценам.

Интересный материал  Какие требования банков к заемщикам?

Ипотечные ценные бумаги имеют гарантированный процент доходности, поскольку он зависит от того процента годового обслуживания долга, который зафиксирован в кредитном ипотечном договоре заемщика.

Если предприятие (акционерное общество) банкротится, то акционеры (держатели ценных бумаг) становятся в очередь за обеспечением своих вложений.

Далеко не всегда при распродаже активов обанкротившегося предприятия получить хотя бы часть вложенных инвестиций. В большинстве случаев это высокий риск потери всего капитала.

Чего не скажешь про ипотечные ценные бумаги, где инвестор защищен от большинства возможных рисков.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральный Закон об ипотечных ценных бумагах содержит указания касательно предъявляемых требований к залоговому имуществу. Ипотечное покрытие должно быть обеспечено уже существующими объектами недвижимости.

Не пропускается включать в реестр договора кредитования на участие в долевом строительстве. Дом должен быть уже построен, реализован покупателям и введен в эксплуатацию. Только после завершения всех процедур государственной регистрации прав собственности объект недвижимости может быть включен в состав покрытия.

Ипотечное покрытие — Answr

Обеспечение в виде недвижимого имущества или имущественных прав по ипотечным ценным бумагам.

Ипотечное покрытие: правильный учет и применение

Ипотечные ценные бумаги (облигации, кредитные соглашения, договора займов, закладные, сертификаты участия) «покрываются» правом требования выплаты процентов или возврата потраченных на них денежных средств.

Требование фиксируется документально в договоре, закладной, регистрационном свидетельстве прав. Сумма, проценты, реквизиты, рыночная стоимость, сроки и порядок уплаты записываются в реестре ипотечного покрытия, который ведет специализированный депозитарий.

Если возврат вложений гарантируется обеспечением в виде недвижимого имущества, то собственность рекомендуют страховать. Страховка выписывается на весь период действия обязательств, при наступлении страхового случая выплачивается кредитору-залогодержателю.

Читайте также:  Приемка квартиры в новостройке без отделки 2022: порядок и правила

Согласно действующему законодательству, заниматься эмиссией ценных бумаг с ипотечным покрытием могут банки и специальные небанковские финансовые учреждения (ипотечные агенты, лицензированные АО). Их реализация осуществляется на фондовых биржах. Покупка оформляется в виде мены, договора купли-продажи или другим способом.

Практика применения

Большая часть ценных бумаг с ипотечным покрытием обеспечивается недвижимостью жилых фондов — квартирами, коттеджами, частными строениями. Упрощенно схему появления ценных бумаг можно представить следующим образом:

  • банк выдает юридическому или физическому лицу ипотечный кредит на покупку недвижимости;
  • испытывая недостаток свободных денежных средств банк выпускает облигации под залог выполнения обязательств по этим кредитам;
  • полученные от продажи облигаций средства направляет на выдачу новых кредитов.

Ипотечное покрытие инвестиций выгодно для всех участников:

  • инвестор получает возможность осуществлять надежные, высоколиквидные капиталовложения с относительно стабильной доходностью и минимальными рисками;
  • банк оказывается в выигрыше дважды — оформляет сделки по ипотеке, например, под 12 — 14 % годовых и одновременно реализует ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным, например, с доходностью 8 — 10 % годовых, т. е. привлекает относительно дешевые деньги для выдачи новых кредитов и одновременно сохраняет доходы от старых.

Предоставляя выгоду с минимальными рисками для всех, ипотечное покрытие способствует развитию экономики.

Появившись впервые в 2003 году на российском рынке, оно продолжает оставаться востребованным финансовым инструментом банковского сектора и привлекательным инструментом для вложения капитала инвесторами.

Единственный риск для держателей, заемщиков и банков-эмитентов — обвал цен на недвижимость.

Продажа в ипотеку: что нужно знать владельцу квартиры

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик

Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком. 

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные.

Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже. 

Совет 1: узаконить перепланировки 

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади.

Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

 

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки. 

Совет 2: не требовать капитального ремонта 

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания.

Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта.

Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита. 

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке. 

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка. 

Совет 3: узнать родословную 

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги. 

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности.

Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов.

«Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев. 

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина.

Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа.

Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор. 

Совет 4: погасить долги за ЖКУ 

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка.

— Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки».

Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах. 

Совет 5: сняться с регистрации 

Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества.

«Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев.

— Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым». 

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам.

Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости».

В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк. 

Бонус: прощай, дерево! 

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

Ссылка на основную публикацию